TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03178

N° Portalis DBX4-W-B7J-UQCU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Mai 2026

S.A. [Adresse 4]

C/

[I] [S]

[P] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e VAQUIER CRABE

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE représentée par Maître Camille VACQUIER-CRABÉ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [S],

demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

Madame [P] [U],

demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er août 2024, signé électroniquement, à effet du 26 août 2024, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 2] [Adresse 8]), pour un loyer de 551,15 euros outre une provision mensuelle de charges de 124,12 euros.

Par acte séparé du 1er août 2024 signé électroniquement, à effet du 26 août 2024, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] un emplacement de stationnement (n°0P09) situé [Adresse 9] à [Localité 3], pour un loyer de 5,45 euros outre une provision mensuelle de charges de 1 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier le 2 juin 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 28 juillet 2025, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 25 novembre 2025 en leur demandant de :

— constater que les baux intervenus entre les parties se trouvent résiliés de plein droit par le jeu des clauses résolutoires,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Il est en outre demandé au juge des contentieux de la protection de condamner solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] :

— au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.389,23 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au paiement à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif de Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— en tant que de besoin, condamner les locataires à fournir leur avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,

— au paiement de la somme de 700 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— au paiement de tous frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

L’affaire initialement appelée à l’audience du 25 novembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.636,85 euros au 3 février 2026, mensualité de janvier 2026 incluse.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

En défense, Madame [P] [U], qui était représentée par son conseil à l’audience du 25 novembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Lors de l’audience du 25 novembre 2025, une demande de renvoi avait été sollicitée pour lui permettre de régulariser sa situation ayant quitté le logement et notamment envoyer un congé au bailleur justifiant des motifs allégués.

Monsieur [I] [S], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que Madame [P] [U] a communiqué un mail à la juridiction en date du 10 février 2026, sollicitant notamment le renvoi à une audience ultérieure, car elle indique souffrir d’anxiété à l’idée de croiser son ancien conjoint lors de l’audience.

Après avoir recueilli les observations sur cette demande de renvoi de la SA D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, qui s’y est opposée eu égard à l’octroi lors de la première audience d’un report à la demande de Madame [P] [U], et rappelé d’une part, que selon l’article 446-1 du code de procédure civile, la procédure étant orale, le juge des référés n’est pas saisi valablement des demandes non formulées à la barre, alors que d’autre part, selon l’article 762 du code de procédure civile, les parties peuvent se faire assister ou représenter par un avocat, ce qui avait été le cas pour l’audience du 25 novembre 2025 ou encore leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité, leurs parents ou alliés en ligne directe, leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus, muni à l’exception de l’avocat, d’un pouvoir spécial, et enfin, que le mail adressé à la juridiction n’a pas été adressé en copie à la SA D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE qui n’était pas informée de l’absence de la défenderesse, le président d’audience à considérer ne pas être valablement saisi de la demande de renvoi et a instruit l’affaire.

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

L’article 469 du code de procédure civile dispose que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’ " en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas com-paru n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. "

Madame [P] [U], ayant été représentée lors de l’audience du 25 novembre 2025, avant de ne pas comparaître à l’audience du 10 février 2026, et, Monsieur [I] [S], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire, à l’égard de tous, en premier ressort.

Sur la signature électronique du contrat de bail

Aux termes de l’article 1366 du Code civil, l’écrit électronique à la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel sa tâche.

En l’espèce, la SA D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE verse aux débats un dossier de preuves numériques reprenant le processus de signature électronique de Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U], établi par le prestataire YOUSIGN, de sorte que la fiabilité de la signature sera reconnue.

Néanmoins, le contrat de bail annexe qu’elle produit concernant le bail du garage 1er août 2024 signé électroniquement, à effet du 26 août 2024 n’est pas justifié du dossier de preuve de la signature éléctronique.

Néanmoins, eu égard à la justification de la signature éléctronique du bail d’habitation et du fait que la locataire s’est exécuté durant plusieurs mois, il convient donc de considérer que la signature du bail annexe est fiable.

— Sur la recevabilité de l’action :

La S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisie la caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne par voie de lettre recommandée avec avis de réception le 26 mai 2025, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée contradictoire.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail concernant le logement conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Le bail accessoire, portant sur la location du parking conclu le 1er août 2024, contient également une clause résolutoire, laissant un délai de huit jours après une sommation de payer les sommes dues. Or, cette clause résolutoire n’apparaissant pas conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le bail portant sur la location du garage étant un accessoire au bail d’habitation, il convient d’appliquer le délai de six semaines prévus dans la clause résolutoire du bail principal d’habitation.

Un commandement de payer visant les deux baux a été signifié le 2 juin 2025, pour la somme en principal de 2.267,17 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 juillet 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisées dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.636,85 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 6.636,85 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions des baux, de 732,06 euros, à cette date ;

En outre, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE fait état que Madame [P] [U] aurait quitté le logement au mois de juin 2025 et qu’elle sollicite la désolidarisation du bail et de la dette pour raisons aggravantes en raison de l’activation du protocole femme victimes de violence

Toutefois, il ressort de l’article 8-2 de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 que : “Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de la date mentionnée au deuxième alinéa est un motif légitime et sérieux au sens du premier alinéa de l’article 15.”

Or, en l’espèce, aucune lettre recommandée, ordonnance de protection ou copie d’une condamnation pénale n’ont été produit aux débats, de sorte que les conditions prévues à l’article 8-2 de la loi du 06 juillet 1989 ne permettent d’appliquer la désolidarisation de la dette, ni de congé délivré par Madame [P] [U], non comparante.

Et ce d’autant plus que le bail prévoit expressément à l’article 3-7 que les co-titulaires du bail sont tenus solidairement à l’égard du bailleur, du paiement de tous les loyers, charges, taxes et toutes sommes qui pourraient être dues en application du présent contrat de location, y compris les indemnités d’occupation. La solidarité est donc expressément stipulée dans le contrat de bail.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— sur la demande de condamnation à fournir un avis d’imposition et l’enquête de ressources associées :

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L. 441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant le délai de 15 jours.

L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il ressort de ces dispositions que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dispose d’une procédure et de moyens, sous réserve de pouvoir le justifier, si le locataire ne satisfait pas son obligation de communiquer son avis d’imposition et de répondre à l’enquête de ressources annuelles associées, de sorte qu’il lui appartient de tirer les conséquences du manquement de Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U].

En conséquence, la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE qui ne fournit aucun élément à ce titre, sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U], parties perdantes, supporteront solidairement, la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Néanmoins, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U], supporteront in solidum une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 15 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2024, à effet du 26 août 2024 et liant la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U], concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 3] ;

CONSTATONS à la date du 15 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2024, à effet du 26 août 2024 et liant la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U], concernant un emplacement de stationnement (n°0P09) situé [Adresse 9] à [Localité 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation des baux une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers révisables selon les conditions contractuelles augmentées de la provision sur charges (732,06 euros à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] à payer à la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 6.636,85 euros, au titre des arriérés de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrété au 3 février 2026, mensualité de janvier 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance : ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre de l’avis d’imposition et de l’enquête de ressources associée ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [S] et Madame [P] [U] à payer à la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETONS les plus amples demandes des parties :

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE