TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 25 Novembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/00024 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JWGU

N° MINUTE : 25/00088

DEMANDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU POITOU immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n°399 780 097, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Viviane THIRY de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [X] [V], [N] [K]

né le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 24], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [U] [S] [D] [C] épouse [K]

née le [Date naissance 7] 1964 à [Localité 18] [Localité 12] -PORTUGAL ([Localité 10]), demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

PARTIES SAISIES

EN PRÉSENCE DE

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [Localité 25], dont les bureaux sont situés [Adresse 8]

non comparante

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [Localité 26], dont les bureaux sont situés [Adresse 8]

non comparante

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS D'[Localité 11], dont les bureaux sont situés [Adresse 1]

non comparante

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 382 506 079, élisant domicile au cabinet d’avocats SCP THAUMAS, [Adresse 9]

non comparante

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 15], dont les bureaux sont situés [Adresse 1]

non comparante

CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 14 octobre 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 25 Novembre 2025.

Par acte authentique reçu le 29 octobre 2010 par Me [P] [G], notaire associé à [Localité 23] ([Localité 13]-et-[Localité 17]), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou (également désignée ci-après la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ou la banque) a consenti à M. [X], [V], [N] [K] né le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 20] (37) et Mme [U] [S] [D] [C], épouse [K] née le [Date naissance 7] 1964 à [Localité 18] [Localité 12] (Portugal) qui avaient auparavant accepté une offre préalable, l’emprunt suivant affecté à l’acquisition d’un immeuble à usage mixte sis [Adresse 4] cadastré section AB, lieu-dit “[Localité 14]” n° [Cadastre 2] pour une contenance de 00 ha 02 a 26 ca :

— un prêt professionnel “Financement des professionnels” n° 00080377594 d’un montant de cent quatre vingt huit euros, remboursable au taux (hors assurance) de 3,6000 % soit un teg annuel effectif global de 5,0171 % en 299 échéances mensuelles constantes dont 299 de 639,85 euros et une de 638,15 euros, à compter du 10 novembre 2010.

Cet emprunt était garanti par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 juin 2024 distribuée le 14 juin suivant, la banque a mis en demeure chaque emprunteur de régler dans un délai de quinze jours à réception de ce pli, la somme de 2 448,02 euros en rappelant qu’à défaut, la déchéance du terme pourrait être prononcée.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 juillet 2024 et reçue le 03 août suivant, la banque a prononcé la déchéance du terme et vainement mis en demeure chaque débiteur de lui rembourser dans un délai de quinze jours à réception de cette lettre, la somme de 31 802,56 euros au titre du solde du prêt.

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 11 mars 2025 par Maître [T] [M], commissaire de justice associé membre de la S.E.L.A.R.L. [T] [M], commissaire de justice à [Localité 21] ([Localité 13] et [Localité 17]), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a fait donner à M. [X], [V], [N] [K] et Mme [U] [S] [D] [C], épouse [K] commandement valant saisie de l’immeuble afin de recouvrer la somme globale de vingt neuf mille huit cent soixante neuf euros et dix neuf centimes (29 869,19 euros) arrêtée au 21 janvier 2025.

Ce commandement a été publié le 9 mai2025 au service de la publicité foncière d'[Localité 13] et [Localité 17] sous la référence : volume 2025 S numéro 19.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 26 juin 2025 et placée le 1er juillet suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. prononcer (…) la validité de la procédure de saisie immobilière(…) à l’encontre des débiteurs (…),

. statuer, en tant que de besoin, sur toutes les contestations et demandes incidentes afférentes à la présente procédure,

. fixer le montant de la mise à prix comme suit : lot unique 112 000 € ( …),

. déterminer les modalités de la vente de l’immeuble (…),

. dire qu’en cas d’orientation en vente amiable, l’acte de vente devra être établi selon les modalités fixées au cahier des conditions de vente,

. dire qu’en application des articles 13 et 14 du dit cahier des conditions de vente, les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés conformément aux dispositions de l’article 37 du décret du 2 avril 1960, seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant,

. en cas de vente forcée, fixer l’audience d’adjudication à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois à compter de la décision à intervenir,

. fixer la créance (…) à la somme de 29 869,19 € en principal, intérêts et frais, arrêtée au 21/01/2025 outre les intérêts postérieurs au taux de 6,6 % l’an,

. désigner Maître [T] [M], commissaire de justice associé membre de la S.E.L.A.R.L. [T] [M]-titulaire de l’office d’huissier de justice à [Localité 22]…), aux fins d’organiser la visite de l’immeuble et dire que l’huissier pourra requérir la force publique et se faire assister des personnes visées à l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution

. déclarer que les dépens devront être employés en frais privilégiés de vente”.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 30 juin 2025.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits par actes extra judiciaires délivrés le 26 juin 2025. Le Trésor public (service des impôts des particuliers de [Localité 25], [Localité 26], [Localité 16]) et la société Compagnie européenne de garanties et cautions n’ont pas constitué avocat.

Evoquée le 09 septembre 2025, l’affaire a été examinée à l’audience du 14 octobre suivant où la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Confirmant avoir donné mandat à un agent immobilier et sans contester la régularité ou le bien fondé de la saisie, M. [X], [V], [N] [K] et Mme [U] [S] [D] [C], épouse [K] ont sollicité l’autorisation de procéder à la vente amiable du bien dont ils espèrent obtenir au moins un prix de cent soixante sept mille (167 000) euros ce à quoi le créancier ne s’est pas formellement opposé.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que le commandement vise l’acte authentique reçu le 29 octobre 2010 par Me [P] [G], notaire associé à [Localité 23] ([Localité 13]-et-loire) ;

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique emportant vente immobilière avec emprunt en l’occurrence un prêt immobilier ; que revêtu de la formule exécutoire, l’acte versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de crédit émise, reçue et acceptée les 22 et 29 octobre 2010 ; qu’il précise que “le présent prêt a lieu a lieu sous (…) les clauses et conditions du contrat de prêt et de ses annexes” et comporte un paragraphe intitulé “caractère authentique des annexes” aux termes duquel “ toutes les annexes sus relatées ont été portées à la connaissance des parties et sont revêtues d’une mention d’annexe signée par le notaire elles ont le caractère authentique comme faisant partie intégrante de la minute” ;

Attendu qu’ainsi, l’offre de prêt que les emprunteurs ne contestent pas avoir signée et pas davantage paraphé toutes les pages, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance ; qu’un tableau d’amortissement concordant permet à l’emprunteur d’apprécier notamment l’imputation des remboursements ; que conformément aux modalités stipulées à l’offre de prêt (page 31), l’exigibilité de la créance résulte de la déchéance du terme prononcée le 19 juillet 2024 après vaine mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, datées du 12 juin 2024 distribuée le 14 juin suivant et écoulement du délai imparti pour régulariser l’impayé ;

Qu’ainsi le créancier poursuivant justifie remplir l’intégralité des conditions énoncées à titre liminaire car au vu des pièces produites, l’immeuble saisi appartient toujours aux débiteurs et qu’il n’est pas grevé d’insaisissabilité ;

Sur le montant de la créance

Attendu qu’afin de satisfaire aux exigences de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera mentionné que la créance du poursuivant -réduite après dégrèvement- s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de vingt neuf mille huit cent soixante neuf euros et dix neuf centimes (29 869,19 euros) arrêtée au 21 janvier 2025 ;

Sur les contestations et demandes incidentes

Attendu qu’aucune contestation n’a été élevée à l’encontre de la procédure et qu’il n’a pas été présenté d’autre demande incidente que celle examinée ci après ;

Sur la demande en autorisation de la vente amiable de l’immeuble

Attendu que conformément aux dispositions des articles L 322-3 et R 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable de l’immeuble, doit fixer le montant du prix en deçà duquel il ne peut être vendu et l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ; qu’à cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que ce délai ne peut excéder trois mois ;

Attendu qu’ainsi que le précise l’alinéa 2 de l’article R 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, “lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut bien être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur” ; que comme l’édicte l’article R 322-21 du même code, “ le Juge de l’Exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente” ; que la demande ne liant pas le Juge de l’exécution qui doit en apprécier l’intérêt, il lui faut s’assurer de la viabilité des conditions de la vente amiable envisagée ;

Attendu que les débiteurs justifient avoir donné mandat de vente à un agent immobilier le 10 octobre dernier ; qu’au regard des caractéristiques et état général de l’immeuble tels que résultant du procès-verbal de description, le prix de cent soixante sept mille deux cents (167 200) euros auquel il est proposé à la vente apparaît élevé et qu’afin de ne pas obérer toute perspective de vente amiable, il s’avère de toute façon indispensable de ménager une marge de négociation ; que le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu sera donc fixé à la somme de cent quarante mille (140 000) euros plus conforme au marché immobilier local ; qu’en tout état de cause, ce montant supérieur à la mise à prix (112 000 euros), apparaît suffisant pour désintéresser la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou voire couvrir la totalité ou au moins une part significative du passif global ; qu’ainsi, la demande à laquelle le créancier ne s’oppose pas, présente un caractère sérieux préservant suffisamment les intérêts respectifs ; que conforme aux critères sus rappelés, la vente amiable sera autorisée sur cette base et selon les modalités détaillées ci-après au dispositif ;

Attendu qu’en application des articles R 322-21 alinéa 2 et R 322-24 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite qui doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente seront taxés à hauteur de trois mille cinq cent cinquante euros soixante cinq centimes (3 550,65 euros) ; qu’outre les frais taxés, l’acquéreur devra également régler les émoluments dus en application des dispositions de l’article A 444-191 V du Code de commerce ;

Sur les demande relative aux dépens

Attendu que les dépens seront compris dans les frais de distribution ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort :

— Vu le commandement délivré le 11 mars 2025 et publié le 09 mai 2025 au service de la publicité foncière d'[Localité 13] et [Localité 17] sous la référence : volume 2025 S n° 19,

— Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

— Dit que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée de droits ou biens immobiliers appartenant à M. [X], [V], [N] [K] né le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 20] (37) et Mme [U] [S] [D] [C], épouse [K] née le [Date naissance 7] 1964 à [Localité 18] [Localité 12] (Portugal) ;

— Dit que le montant retenu pour la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou à l’égard de M. [X], [V], [N] [K] et Mme [U] [S] [D] [C], épouse [K] s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de vingt neuf mille huit cent soixante neuf euros et dix neuf centimes (29 869,19 euros) arrêtée au 21 janvier 2025 ;

— Rappelle que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L 334-1 et R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Autorise M. [X], [V], [N] [K] et Mme [U] [S] [D] [C], épouse [K] à procéder à la vente amiable de l’immeuble saisi sous les conditions particulières suivantes :

— le montant du prix en deçà duquel le bien ne peut pas être vendu est fixé à cent quarante mille (140 000) euros, qui sera consigné auprès de la Direction des Finances Publiques Pays [Localité 17], Pôle de Gestion des Consignations ;

— Taxe par application des dispositions de l’article R 322-21, alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution les frais de poursuite à la somme de trois mille cinq cent cinquante euros soixante cinq centimes (3 550,65 euros) ;

— Rappelle que dans le cadre de la vente amiable, les frais de poursuite taxés sont à la charge de l’acquéreur de même que les émoluments dus en application des dispositions de l’article A 444-191 V du Code de commerce mais que le surplus des dépens sera à la charge du débiteur saisi ;

— Rappelle que conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Direction des Finances Publiques Pays [Localité 17], Pôle de Gestion des Consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés ;

— Rappelle que le cahier des conditions de vente n’est opposable ni au notaire, ni à l’acquéreur amiable, mais qu’en application de l’article R. 322-24 du Code des procédures civiles d’exécution, le notaire chargé d’établir l’acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

— Rappelle qu’en application de l’article R. 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, le débiteur saisi doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut à tout moment l’assigner aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée ;

— Fixe au mardi 10 mars 2026 à 11 heures la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée pour vérifier la réalisation de la vente,

— Rappelle que conformément aux dispositions de l’article R 322-20, alinéa 2 du Code de l’exécution, la présente décision suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits, pour déclarer leur créance ;

— Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution.

Jugement prononcé le 25 Novembre 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET