TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00367 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E2OI

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

12 septembre 2025

Monsieur [O] [T]

Madame [J] [I] épouse [T]

c/

Monsieur [L] [K]

Madame [V] [M]

DEMANDEURS

Monsieur [O] [T]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

Madame [J] [I] épouse [T]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [K]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier , lors des débats et de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier lors de la mise à disposition.

En présence de Madame [Z] [W], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 9 mars 2014, M. et Mme [O] [T] ont donné à bail à M. [L] [K] et Mme [V] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 630,20 € et 70 € de provision sur charges.

Les règlements des locataires ayant été très irréguliers, une première procédure en résiliation de bail a été engagée donnant lieu à un jugement du tribunal judiciaire de Troyes, le 19 décembre 2018.

De nouveau, des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [O] [T] ont fait signifier un commandement de payer en date du 2 novembre 2023 visant la clause résolutoire et de justifier d’une assurance.

La CCAPEX a été saisie le 3 novembre 2023.

La CAF a été saisie le 3 novembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés , M. et Mme [O] [T] ont fait assigner M. [L] [K] et Mme [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte d’huissier du 30 janvier 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

Cette assignation a été enregistrée sous le numéro RG 24/00367.

A l’audience du 7 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Par assignation en date du 17 mars 2025, M. et Mme [O] [T] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d’obtenir la condamnation de M. [L] [K] et Mme [V] [M] à payer les sommes qu’ils estiment leur être dues.

Cette assignation a été enregistrée sous le numéro RG 25/00811.

A l’audience du 20 juin 2025 à laquelle les affaires ont été retenues, la jonction des procédures sous les numéros de RG24/00367 et 25/00811 est prononcée à l’audience.

A cette audience, M. et Mme [O] [T] – représentés par leur conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [K] et Mme [V] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il leur plaira, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner solidairement M. [L] [K] et Mme [V] [M] au paiement d’une somme actualisée de 22045,27 € au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner M. [L] [K] et Mme [V] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours

— condamner M. [L] [K] et Mme [V] [M] à leur verser la somme de 1 000 € au titre de dommages et intérêts, du préjudice subi par les requérants du fait du comportement fautif des locataires ;

— condamner M. [L] [K] et Mme [V] [M] au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [L] [K] et Mme [V] [M] aux entiers dépens ;

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [O] [T] font valoir que l’assurance habitation n’a pas été produite et que les locataire demeurent redevables d’impayés de loyers. Les locataires ne donnent plus aucune nouvelle.

Bien que convoqués par un acte d’huissier signifié par à étude le 17 mars 2025, M. [L] [K] et Mme [V] [M] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA JONCTION DES PROCEDURES :

Aux termes de l’article 367 du Code de procédure civile, la jonction de plusieurs instances est ouverte au juge, soit sur demande d’une partie, soit d’office s’il existe entre les litiges considérés « un tel lien qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble. ».

En l’espèce, les dossiers inscrits sous les numéro RG 24/00367 et 25/00811 concernent un litige ayant trait au bail signé le 9 mars 2014 entre M. et Mme [O] [T] et M. [L] [K] et Mme [V] [M].

Il est donc de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre les recours n°24/00367 et n°25/00811 sous le numéro RG 24/00367.

II. Sur la résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 9] par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, M. et Mme [O] [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.(…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges ainsi que la fourniture d’une assurance habitation sont des obligations essentielles du contrat de location.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par M. et Mme [O] [T] révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 22045,27 € échéance du mois de juin 2025 incluse au 20 juin 2025. Par ailleurs, M. et Mme [O] [T] déclarent à l’audience que les locataires n’ont pas fourni d’attestation d’assurance habitation.

M. [L] [K] et Mme [V] [M] , non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester l’absence d’assurance ou le principe et le montant de cette dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date de l’assignation soit le 17 mars 2025.

M. [L] [K] et Mme [V] [M] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [L] [K] et Mme [V] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. et Mme [O] [T] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [L] [K] et Mme [V] [M] .

III. Sur la demande de condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par M. et Mme [O] [T], arrêté à la date du 20 juin 2025, que la dette locative s’élève à la somme 22045,27 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, après déduction des frais de poursuite.

M. [L] [K] et Mme [V] [M] , qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (17 mars 2025).

Par ailleurs, M. [L] [K] et Mme [V] [M] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 17 mars 2025 et qui sera fixé à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il convient de condamner ce dernier au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

IV Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes des articles 1231-1, 1231-2 du code civil et l’article 9 du code de procédure civile pris ensemble, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêt en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles ou en raison du retard dans l’exécution si le créancier de l’obligation peut prouver un préjudice subi du fait de cette faute contractuelle.

De plus, il convient de rappeler que l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’espèce, M. et Mme [O] [T], sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du comportement fautif des locataires.

Toutefois, le prejudice subi par le comportement de M. [L] [K] et Mme [V] [M] a déjà été indemnisé par la mesure d’expulsion et la condamnation au paiement. Les bailleurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice distinct ni d’une faute commise par les défendeurs independante des sommes déjà indémnisées.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

V. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [K] et Mme [V] [M], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

M. [L] [K] et Mme [V] [M] seront condamnés solidairement à verser à M. et Mme [O] [T] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédure numéro RG 24/00367 et numéro RG 25/00811 sous le numéro RG 24/00367 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre M. et Mme [O] [T] et M. [L] [K] et Mme [V] [M] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 17 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [K] et Mme [V] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [K] et Mme [V] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai M. et Mme [O] [T] , pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [L] [K] et Mme [V] [M] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [K] et Mme [V] [M] à verser à M. et Mme [O] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [K] et Mme [V] [M] à verser à M. et Mme [O] [T] la somme de 22045,27 ( VINGT DEUX MILLE QUARANTE-CINQ EUROS ET VINGT SEPT CENTIMES), selon décompte arrêté au 20 juin 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur la somme de 22718,41 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE M. et Mme [O] [T] de leur demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum M. [L] [K] et Mme [V] [M] à verser à M. et Mme [O] [T] une somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [K] et Mme [V] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 9] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,