Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 16 janvier 2026, n° 25/01661

TJ Troyes 16 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Non-respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux
La cour a jugé que les éléments de preuve fournis démontraient des troubles de voisinage graves, justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
La cour a constaté que la résiliation du bail entraînait la perte de tout droit d'occupation des locataires, justifiant ainsi leur expulsion.
Accepté
Droit à indemnité d'occupation
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation jusqu'à leur évacuation effective des lieux, conformément à la loi.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a estimé que le bailleur, en tant que partie gagnante, avait droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés.
Accepté
Partie perdante
La cour a jugé que les défendeurs, en tant que parties perdantes, devaient supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 16 janv. 2026, n° 25/01661
Numéro(s) :	25/01661
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	2 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chloé RICARD
Cabinet(s) :	FIDAL
Parties :	S.A. HLM MON LOGIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

N° RG 25/01661 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FI7Z

Nac :5AB

Minute:

Jugement du :

16 janvier 2026

S.A. HLM MON LOGIS

Monsieur [C] [F]

Madame [I] [F]

Monsieur [S] [F]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 4]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [F]

[Adresse 2]

comparant

Madame [I] [F]

[Adresse 2]

comparante

Monsieur [S] [F]

[Adresse 2]

comparant

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 novembre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 16 janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 08 décembre 2016, la SA HLM MON LOGIS a donné à bail à Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] un pavillon situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 606,82 € et 30,50 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 juillet 2025, la SA HLM MON LOGIS a fait assigner Mme [I] [F] et M. [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner leur expulsion des lieux.

Cette assignation a été enregistrée sous le numéro RG 24/01661.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SA HLM MON LOGIS a fait assigner M. [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

Cette assignation a été enregistrée sous le numéro RG 25/02359.

A l’audience du 07 novembre 2025, le tribunal a ordonné la jonction des dossiers RG 24/01661. et RG 25/02359 sous le numéro RG 24/01661.

A cette même audience, la SA HLM MON LOGIS – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; condamner solidairement Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours jusqu’à libération des lieux ; condamner solidairement Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SA HLM MON LOGIS se prévaut des articles 1224, 1728, 1729 et 1741 du code civil et de l’article 7.b de la loi du 06 juillet 1989 et soutient que les locataires n’usent pas paisiblement des lieux loués perturbant leur voisinage par des injures, insultes à caractère raciales, et des menaces de mort depuis 2019.

Elle expose que le voisinage livrent plusieurs témoignages et dépôts de plaintes, et que M. [C] [F] a fait l’objet d’une composition pénale pour menaces de mort et insultes à caractère racial à l’égard de l’un de ses voisins.

La SA HLM MON LOGIS indique que plusieurs tentatives de conciliation ont été menées sans succès.

Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] – comparants en personne – demandent au tribunal de débouter la SA HLM MON LOGIS de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de leur demande, ils font valoir subir des troubles de la part de leur voisinage et indiquent verser plusieurs attestations de voisins ne détaillant une bonne entente.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 9.2 du bail stipule que « le locataire est obligé : […] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; […]

Le locataire devra en outre : a) Jouir des lieux loués en bon père de famille, suivant la destination qui leur a été donnée au contrat, sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue du logement ; le fait d’occasionner des troubles de voisinage pourra entraîner la mise en oeuvre d’une procédure de constatations de troubles de voisinage devant le juge afin de voir prononcer la résiliation du bail pour ce motif. Le locataire est responsable des dégradations et troubles de jouissance causés par lui-même, les proches qui vivent avec lui ou par d’autres personnes qu’il a introduites dans les lieux ;».

En l’espèce, la SA HLM MON LOGIS verse notamment au débat :

un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 01 juin 2024 aux termes duquel Mme [Y] [O], résidant [Adresse 1], dénonce les insultes à caractère raciales proférés par M. [C] [F] le jour même à son encontre et à l’encontre de ses enfants tels que « sale race » , « Ce n’est pas la même race que nous, c’est une race inférieure » et « Vous les étrangers vous n’avez rien à faire ici, vous n’êtes pas chez vous, bande de sale raciste » ;

un procès-verbal en date du 24 septembre 2024 aux termes duquel Mme [Y] [O] dénonce les insultes à caractère racial et les menaces de mort proférées par M. [C] [F] à l’encontre de son conjoint M. [D] [B], tels que « je vais te crever », « sales bougnoles, sales arabes, je suis raciste et j’en suis fière, bande terroriste », "Hein [L]" ; un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 24 septembre 2024, aux termes duquel, M. [D] [B] dénonce les injures et menaces de mort proférés par M. [C] [F] à son encontre le 22 septembre tels que « j’ai peur des bougnoules je les encule, les sales arabes de merde », « je vais les crever, je suis raciste et fière de l’être », « je vais te tuer » et indique que M. [C] [F] aurait également exécuté des saluts nazis ;une attestation en date du 14 octobre 2024 de Mme [A] [T] résidant [Adresse 3], exposant que sa fille a été insultée par M. [F] de « sale bougnoule, bande de sales arabes » au cours du mois de juillet 2024 ; une attestation en date du 14 octobre 2024 de M. [V] [W] indiquant être un ami de M. [D] [B] indiquant avoir été témoin d’insultes proféré par la voisine de M. [D] [B] à l’encontre de ce dernier ; une attestation en date du 14 octobre 2024 de Mme [Z] [N] indiquant qu’elle-même et plusieurs membres du voisinage ainsi que les enfants subissent des insultes racistes et grossophobes de la part de Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] ; un procès-verbal de proposition de composition pénale avec validation en date du 14 octobre 2024 et aux termes duquel, M. [C] [F] reconnaît avoir commis des injures raciales non publiques à l’encontre de [O] [Y], [B] [E] et [B] [D] le 23 juin 2024 ; un procès-verbal en date du 18 avril 2025, aux termes duquel Mme [K] [B], soeur de M. [D] [B], expose que son véhicule a été dégradé par le voisin de son frère et qu’elle aurait été agressée dans la nuit du 17 avril 2025 par le voisin de son frère habitant au n°14, qui lui aurait dit « cassez vous sale bougnoule, vous n’êtes que des bougnoules, sale arabe ».

La SA HLM MON LOGIS verse également d’autres attestations dont l’auteur n’est pas identifiable ainsi que des courriers et courriels émis par elle, ne revêtant ainsi pas de force probante suffisante.

De tous ces éléments, il apparaît que M. [C] [F] a été condamné pour injures à caractère raciales proférées à l’encontre de ses voisins. De plus, plusieurs dépôt de plainte et attestations dénoncent les menaces de mort et injures à caractère raciales qu’il profèrerait à l’encontre de son voisinage mais surtout à l’égard de Mme [Y] [O] et M. [D] [B] et leur famille.

Ces éléments sont d’une nature suffisamment grave et leur réitération suffisante à qualifier le défaut de jouissance paisible des lieux par M. [C] [F] et de ce fait également par Mme [I] [F] et M. [S] [F] responsable du comportement des personnes résidant chez eux.

Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] font valoir être victimes également de troubles de voisinage sans en détailler la teneur. Ils versent au débat des attestations qui ne satisfont pas aux exigences de formes énumérées à l’article 202 du code de procédure civile de sorte que leur valeur probante est réduite.

De plus, bien que ces attestations détaillent que leur auteur entretient de bon rapport avec les défendeurs, elles ne permettent pas de réfuter les troubles dénoncés par la SA HLM MON LOGIS.

Ainsi, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des défendeurs sera prononcée à la date du 16 janvier 2026.

Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA HLM MON LOGIS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que des indemnités d’occupation sont de plein droit dues, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux et ce, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au regard de la résiliation du bail, il convient de condamner solidairement Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 16 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] seront condamnés in solidum à verser à la SA HLM MON LOGIS une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement reputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 08 décembre 2016entre la SA HLM MON LOGIS et Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] relatif au pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 2], aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du 16 janvier 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM MON LOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] à verser à la SA HLM MON LOGIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 16 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] à verser à la SA HLM MON LOGIS une somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [F], M. [S] [F] et M. [C] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,