N° RG 25/00336 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EY5H

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. KERMARINE, sise [Adresse 5]

Représentée par Maître Sophie BRET DIBAT substituant Maître Nicolas MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, avocats au barreau de VANNES

SAS POSSIDONIA sise [Adresse 4]

Représentée par Maître Sophie BRET DIBAT substituant Maître Nicolas MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, avocats au barreau de VANNES

intervenante volontaire

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 18 septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, prorogé au 27 Novembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e Nicolas MALLEBRERA

Copie à : Monsieur [S] [U]

DDETS

RG N° 25-334 Jugeent du 27 novembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2021, à effet du même jour, la Sarl KERMARINE a donné à bail à Monsieur [S] [U], un local d’habitation meublé sis studio N°[Adresse 3] [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 375 €.

Le 1er juillet 2021, Monsieur [S] [U] a changé de logement et occupé le logement duplex n°16 de la résidence, appartenant au même bailleur, pour un loyer proposé de 590 €.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Une sommation de payer a été signifiée à Monsieur [S] [U] le 13 octobre 2022.

Le 28 juin 2023 la Sarl KERMARINE a assigné Monsieur [S] [U] devant la présente juridiction.

Entre autres dispositions, le Juge des contentieux de la protection dans un jugement rendu le 13 mars 2025 a :

— Déclaré irrecevable les demandes de résiliation du bail, expulsion et indemnité d’occupation,

— Condamné Monsieur [S] [U] à payer à la Sarl KERMARINE la somme de 16.820 € au titre des loyers dus au 30 novembre 2024, outre les loyers dus jusqu’au jugement, avec intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la Sarl KERMARINE a fait assigner Monsieur [S] [U] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] ;

Par jugement du 21 juillet 2025, le Conseil de prud’hommes de Vannes, a condamné la Sarl KERMARINE à régler à Monsieur [S] [U] des rappels de salaire, des congés payés, des dommages et intérêts et des indemnités liées au travail dissimulé et au licenciement sans cause réelle et sérieuse ; cette décision est frappée d’appel.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [G], Notaire à [Localité 6], la Sarl KERMARINE a cédé, le 16 juillet 2025, le bien immobilier occupé par Monsieur [S] [U] à la société POSSIDONIA ;

La société POSSIDONIA est intervenue ensuite volontairement sur la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 18 septembre 2025, auxquelles il convient de se rapporter, développées à l’audience, la société POSSIDONIA sollicite, de:

lui décerner acte de son intervention volontaire, la déclarer recevable et bien fondée,prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [U] ainsi que de tous biens et occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [S] [U] à lui payer : 1340,64 € au titre des loyers et charges impayés, au 30 septembre 2025 à parfaire à la date du jugement, avec intérêts, et capitalisation des intérêts, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 600 € jusqu’à libération des lieux, condamner le preneur lui régler 1000 € à titre de dommages et intérêts, condamner le preneur à lui régler 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et développées lors de l’audience du 18 septembre 2025, auxquelles il convient de se rapporter, la société KERMARINE sollicite, de :

condamner Monsieur [S] [U] à lui payer : 2 076,77 € au titre des loyers et charges impayés, au 15 juillet 2025, avec intérêts, condamner le preneur lui régler 1000 € à titre de dommages et intérêts, condamner le preneur à lui régler 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens Aux termes de ses dernières conclusions déposées et développées lors de l’audience du 18 septembre 2025, auxquelles il convient de se rapporter, Monsieur [S] [U] sollicite, de :

Constater la créance prud’homale de 33.449,04 € Dire que cette créance éteint toute créance locative de la Sarl KERMARINE par compensation, Débouter la Sarl KERMARINE de l’ensemble de ses demandes, Dire que la société POSSIDONIA ne peut réclamer que des sommes postérieures au 16 juillet 2025 et constater leur absence de fondement, Débouter la société POSSIDONIA de sa demande de résiliation et expulsion pour absence de commandement de payer, Constater l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 13 mars 2025,Condamner solidairement la Sarl KERMARINE et la société POSSIDONIA à lui régler 2000 €, Débouter les parties adverses de toutes autres demandes, notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum la Sarl KERMARINE et la société POSSIDONIA aux dépens.

Lors de l’audience Monsieur [S] [U] demande un délai pour quitter le logement à la fin de l’année, la société POSSODONIA s’y oppose.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 18 avril 2025.

L’évaluation sociale de la situation du locataire expose que Monsieur [S] [U] n’a pas de revenus et vit de la solidarité familiale et de la vente de son matériel.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que la mission du juge est de statuer sur des litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire et juger, de donner acte aux parties de l’existence de faits ou d’actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Ces « demandes », qui constituent en réalité à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023,

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’action, au vu de ces pièces et conformément à l’article 24 alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article L.442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, sera déclarée recevable.

S’agissant d’une demande en résiliation de bail et non en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans le bail, il n’y a pas lieu de recevoir la demande de Monsieur [S] [U] tendant à voir rejeter les demandes pour défaut de délivrance d’un commandement de payer alors même que l’assignation vaut mise en demeure de régler.

S’agissant de l’autorité de la force de chose jugée au regard de la demande en résiliation de bail, il doit être relevé que le juge des contentieux de la protection, dans son jugement du 13 mars 2025, n’a pas statué sur cette demande, mais seulement déclaré alors irrecevable cette demande en raison de l’absence de dénonciation de l’assignation à la Préfecture.

Il convient par ailleurs de relever que dans son jugement du 21 juillet 2025, le Conseil de prud’hommes de Vannes retient que Monsieur [S] [U] ne dispose pas d’un logement de fonction. Il n’y a donc pas, à ce stade, de lien entre le bail établi verbalement et les relations de travail ayant pu exister entre la Sarl KERMARINE et Monsieur [S] [U].

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte du bail et du décompte fourni et actualisé au jour de l’audience que les loyers et charges dus s’élèvent :

à la somme de 2.076,77 € pour l’arriéré locatif dû à la Sarl KERMARINE au 15 juillet 2025, venant en sus de la précédente condamnation, à la somme de 1340,64 € pour l’arriéré locatif au 30 septembre 2025, dû à la société POSSIDONIA, propriétaire à la suite de la Sarl KERMARINE , sur la base d’un loyer mensuel de 580 €.

Monsieur [S] [U] ne conteste pas sa dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Monsieur [S] [U] à verser :

2.076,77 € à la Sarl KERMARINE pour l’arriéré locatif au 15 juillet 2025, en deniers ou quittances sans qu’il y ait lieu d’ordonner une quelconque compensation,1 340,64 € à la société POSSIDONIA pour l’arriéré locatif dû à la société POSSIDONIA, au 30 septembre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement, sans capitalisation.

Sur la résiliation et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [S] [U] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus, notamment ceux dus à la société POSSIDONIA depuis qu’elle est propriétaire du bien.

Il s’agit là de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire lesquelles justifient le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [U] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du présent jugement.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce Monsieur [S] [U] se trouve au chômage et sans ressources.

Il y a donc lieu de lui accorder un délai de grâce de deux mois.

Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La Sarl KERMARINE et pas plus la société POSSIDONIA ne rapportent la preuve des difficultés de trésorerie qu’elles allèguent et donc d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement ou causé par la mauvaise foi du défendeur.

Il convient par conséquent de débouter ces sociétés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande indemnitaire de monsieur

[S] [U]

Certes monsieur [U] a rencontré des difficultés avec la société KERMARINE l’ayant conduit devant le Conseil de Prud’hommes, mais il ne justifie pas avoir pour autant chercher à clarifier sa situation locative, en exigeant notamment un bail écrit ou un contrat de prêt d’hergement gratuit écrit.

Il ne sera dès lors pas fait droit à sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

ll paraît inéquitable de laisser à la charge de la Sarl KERMARINE et de la société POSSIDONIA l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 700 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail verbal liant les parties ;

ACCORDE à Monsieur [S] [U] un délai de deux mois pour quitter les lieux ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour Monsieur [S] [U] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à payer

· 2.076,77 € à la Sarl KERMARINE pour l’arriéré locatif au 15 juillet 2025, en deniers ou quittances,

· 1.340,64 € à la société POSSIDONIA pour l’arriéré locatif dû à la société POSSIDONIA, au 30 septembre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à payer à la société POSSIDONIA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

DEBOUTE la Sarl KERMARINE et la société POSSIDONIA de leurs demandes en dommages-intérêts ;

DEBOUTE monsieur [U] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [S] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser aux sociétés KERMARINE et POSSIDONIA, ensemble, la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT