Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

12 DÉCEMBRE 2024

N° RG 22/03820 – N° Portalis DB22-W-B7G-QWEG

Code NAC : 30B

TLF

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [U],

venant aux droits de Monsieur [C] [U],

né le 1er Juillet 1944 à [Localité 12] (78),

demeurant [Adresse 7],

représenté par Maître Bénédicte DE GAUDRIC de la SELARL DE GAUDRIC, avocat plaidant au barreau des HAUTS-DE-SEINE et par Maître Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société OPTIQUE [L], société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 478 214 687 dont le siège social est situé [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 22 Juin 2022 reçu au greffe le 05 Juillet 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Octobre 2024, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 mai 2020, Monsieur [M] [U] a renouvelé le bail portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11] au profit de la société OPTIQUE [L].

Le 26 avril 2022, Monsieur [M] [U] a fait délivrer à la société OPTIQUE [L] un commandement de payer et de respecter les clauses contractuelles en matière commerciale visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 22 juin 2022, Monsieur [M] [U] a assigné la société OPTIQUE [L] en résiliation du bail, expulsion et condamnation de ce dernier.

Par ordonnance du 20 avril 2023, le juge de la mise en état a :

— ordonné la suspension du paiement des loyers et charges dus par la société OPTIQUE [L] à Monsieur [M] [U] pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11] (78) à compter, rétroactivement, du 1er janvier 2022 et jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité, la suspension se poursuivant tant qu’un arrêté de mise en sécurité ordinaire ou urgente affectera l’immeuble dont dépendent les locaux loués,

— rejeté les autres demandes formées par la société Optique [D] [Y] et Monsieur [M] [U],

— condamné Monsieur [M] [U] à payer à la société Optique [D] [Y] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour l’incident,

— condamné Monsieur [M] [U] aux dépens de l’incident,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit,

— renvoyé les parties à l’audience de mise en état du 13 juin 2023 à 09h30 pour conclusions en défense.

Monsieur [M] [U] a interjeté appel de cette décision.

Saisi d’une demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel, le juge de la mise en état a, par ordonnance, du 22 février 2024 :

— rejeté la demande de sursis à statuer,

— condamné Monsieur [M] [U] aux dépens de l’incident, avec droit de recouvrement au profit de la société Lyvéas Avocats, prise en la personne de Maître [B] [X],

— réservé les demandes formées au titre des frais irrépétibles et dit qu’elles suivront le sort de l’instance au fond,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit,

— renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état du 12 mars 2024 à 09h30 pour avis sur clôture en audience juge unique ou collégiale (les dernières conclusions en défense ayant été notifiées le 11 décembre 2023).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er mars 2024, Monsieur [M] [U] sollicite que le tribunal :

Vu l’article R 211-4 du Code de l’Organisation judiciaire,

Vu les articles du Code de Commerce et notamment l’article L 145-5,

Vu les dispositions du Code Civil et notamment l’article 1103 du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 1240 et 1241 du Code Civil,

Vu les commandements visant la clause résolutoire du bail et le non-respect des dispositions contractuelles du 26 avril 2022,

— Déclare recevable Monsieur [U] en ses demandes, fins moyens qu’elles comportent,

— Rejette l’ensemble des demandes de la société OPTIQUE [D] [Y] en ses demandes, fins moyens qu’elles comportent,

— juge irrecevables les demandes reconventionnelles de la société OPTIC [D] [Y] (sic) faute d’avoir fait opposition et assigné dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer,

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 666,80 euros à compter du 26 mai 2022, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux, les clés n’étant pas remises, assortie d’une astreinte de 200 euros passé 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, euros par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel le délai à défaut d’exécution spontané, il sera de nouveau fait droit,

— ordonne qu’il soit procédé aux frais de la société OPTIC [D] [Y] à l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 2] à [Localité 10],

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 2.667,92 euros au titre des loyers commerciaux des mois de janvier 2022 au 26 avril 2022 inclus la boutique étant restée ouverte du 1er janvier 2022 au 27 juin 2022, la société ayant payé mai et juin 2022,

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 324.000 euros à titre d’indemnité d’occupation sans droit ni titre au titre de la sous-location interdite consentie à la famille du gérant par la société OPTIC [D] [Y],

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice financier et moral subi par Monsieur [F] [U],

— condamne la société OPTIQUE [D] [Y] à lui payer la somme de

10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens incluant les commandements et frais d’huissier dont distraction est faite au profit de Maitre Dan ZERHAT, Avocat au Barreau de Versailles,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire,

— juge que la société OPTIC [D] [Y] est de mauvaise foi,

— juge le commandement visant la clause résolutoire du 26 avril 2022 valable,

— prononce la résiliation du bail commercial signé le 18 mai 2020 réitéré le

18 mai 2021 à compter du 26 mai 2022 aux torts de la société OPTIC [D] [Y],

— ordonne l’expulsion de la société OPTIC [D] [Y] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après remise en état des lieux,

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 666,80 euros à compter du 26 avril 2022 indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux, les clés n’étant pas remises, assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, passé 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel le délai à défaut d’exécution spontané, il sera de nouveau fait droit,

— ordonne qu’il soit procédé aux frais de la société OPTIC [D] [Y] à l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 2] à [Localité 10],

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 2.667,92 euros au titre des loyers commerciaux des mois de janvier 2022 au 26 avril 2022 inclus la boutique étant restée ouverte du 1er janvier 2022 au 27 juin 2022, la société ayant payé mai et juin 2022,

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 324.000 euros au titre d’indemnité d’occupation sans droit ni titre au titre de la sous-location interdite consentie à la famille du gérant par la société OPTIC [D] [Y],

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi par Monsieur [F] [U],

— condamne la société OPTIQUE [D] [Y] à lui payer la somme de

10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens incluant les commandements et frais d’huissier dont distraction est faite au profit de Maitre Dan ZERHAT, Avocat au Barreau de Versailles.

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire,

Suivant les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 666,80 euros à compter du 26 avril 2022, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux, les clés n’étant pas remises, assortie d’une astreinte de 200 euros passé 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel le délai à défaut d’exécution spontané, il sera de nouveau fait droit,

— ordonne qu’il soit procédé aux frais de la société OPTIC [D] [Y] à l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 2] à [Localité 10],

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 2.667,92 euros au titre des loyers commerciaux des mois de janvier 2022 au 26 avril 2022 inclus la boutique étant restée ouverte du 1er janvier 2022 au 27 juin 2022, la société ayant payé mai et juin 2022,

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 324.000 euros à titre d’indemnité d’occupation sans droit ni titre au titre de la sous location interdite consentie à la famille du gérant par la société OPTIC [D] [Y],

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi par Monsieur [F] [U],

— condamne la société OPTIQUE [D] [Y] à lui payer la somme de

10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens incluant les commandements et frais d’huissier dont distraction est faite au profit de Maitre Dan ZERHAT, Avocat au Barreau de Versailles,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

à titre infiniment subsidiaire,

— juge que la société OPTIC [D] [Y] est de mauvaise foi,

— juge le commandement visant la clause résolutoire du 26 avril 2022 valable,

— prononce la résiliation du bail commercial signé le 18 mai 2020 réitéré le

18 mai 2021 à compter du 26 mai 2022 aux torts de la société OPTIC [D] [Y], – ordonne l’expulsion de la société OPTIC [D] [Y] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après remise en état des lieux,

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 666,80 euros à compter du 26 avril 2022 indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux, les clés n’étant pas remises, assortie d’une astreinte de 200 euros passé 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel le délai à défaut d’exécution spontané, il sera de nouveau fait droit,

— ordonne qu’il soit procédé aux frais de la société OPTIC [D] [Y] à l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 2] à [Localité 10],

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 2.667,92 euros au titre des loyers commerciaux des mois de janvier 2022 au 26 avril 2022 inclus la boutique étant restée ouverte du 1er janvier 2022 au 27 juin 2022, la société ayant payé mai et juin 2022,

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 324.000 euros à titre d’indemnité d’occupation sans droit ni titre au titre de la sous location interdite consentie à la famille du gérant par la société OPTIC [D] [Y],

— condamne la société OPTIC [D] [Y] à payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi par Monsieur [F] [U],

— condamne la société OPTIQUE [D] [Y] à lui payer la somme de

10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens incluant les commandements et frais d’huissier dont distraction est faite au profit de Maitre Dan ZERHAT, Avocat au Barreau de Versailles,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que :

— la clause résolutoire du bail est acquise,

— l’exception d’inexécution doit être opposée avant que la clause résolutoire ait produit ses effets. Or, la société OPTIQUE [L] n’a invoqué de prétendues exceptions d’inexécution que le 19 octobre 2022 soit plus de 6 mois après la date du 25 mai 2022,

— la société OPTIQUE [L] est irrecevable à solliciter une suspension de la clause résolutoire du bail commercial et ne justifie pas de sa situation,

— il conteste toute mauvaise foi,

— la société OPTIQUE [L] ne peut invoquer de désordres structurels et l’insalubrité de l’immeuble voisin, l’état de dégradation des locaux étant uniquement de son fait,

— la société OPTIQUE [L] tente de faire requalifier le périmètre des arrêtés de péril par une juridiction judiciaire ce qui ne relève pas de cette juridiction,

— la société OPTIQUE [L] a tenté de faire déclarer l’immeuble insalubre pour qu’ensuite la mairie le rachète,

— la boutique est restée ouverte jusqu’au 27 juin 2022,

— la destination du bail commercial a été modifiée, la société OPTIQUE [L] ayant sous loué à sa famille les deux étages et celle-ci était toujours présente passé le délai d’un mois suivant le commandement du

26 avril 2022,

— il n’a jamais été informé ni appelé à concourir à la sous-location des étages de l’immeuble par la famille du gérant de la société OPTIQUE [L],

— le bénéfice d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail, un mois après mise en demeure, en cas de persistance du manquement par le preneur à l’une des obligations stipulées au bail et rappelée au commandement, est acquis sans que le juge n’ait à apprécier la gravité du manquement contractuel,

— il n’a jamais autorisé les travaux des pièces de la maison réalisés pour permettre l’habitation,

— la société a acquis un fonds de commerce et la notion d’habitation était exclue y compris lors du renouvellement du bail,

— le fait qu’à l’époque de la donation en 1993 l’acte indique que la maison comportait un commerce et une habitation, est sans effet, sur le bail cédé en 2004, qui s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’à la signature d’un nouveau bail en 2020, qui lui à l’inverse ne fait pas état d’un usage d’habitation,

— le fait que la famille [R] paye une taxe d’habitation et dispose d’une assurance ne justifie nullement en droit un changement de destination du bail commercial,

— le fait qu’il ait souscrit une assurance propriétaire habitation ne constitue nullement une preuve qu’il savait que les lieux étaient sous loués. S’agissant d’un immeuble loué qu’il soit à usage commercial ou habitation, un propriétaire souscrit toujours une assurance habitation propriétaire,

— le preneur, en sous louant à titre gratuit à sa famille a ainsi économisé :

1.500 € x 12 mois x 18 ans soit 324.000 euros,

— si le bail avait été mixte, la location de tout l’immeuble (comprenant le local commercial) ne pouvait être de 666,98 euros par mois,

— tous les travaux préconisés par les différents experts ont été effectués, la dernière société mandatée ayant conclu à l’incrimination de la surélévation du [Adresse 5] sur le mur du [Adresse 2], ayant causé les fissures,

— la mainlevée de l’arrêté de péril est intervenue,

— si le bail est résilié aux torts du preneur, toutes les sommes réclamées ne sont pas dues.

— la société OPTIQUE [D] [Y] se contente de produire des calculs sur les chiffres passés mais, en aucun cas, ne prouve la réalité de ses pertes d’exploitations depuis janvier 2022,

— si l’immeuble rencontrait des problèmes dès 2020, le chiffre d’affaires de la société OPTIC [D] [Y] n’en a pas souffert,

— il retient le chiffre d’affaires, alors qu’en matière de pertes d’exploitation, on tient toujours et uniquement compte de l’excédent brut d’exploitation,

— la perte de chiffre d’affaires constitutive d’un préjudice ne peut être retenue par le tribunal, à la lecture détaillée des comptes de la société qui n’a pas eu de perte d’exploitation,

— des locaux dans le centre de [Localité 11] étaient disponibles de sorte qu’elle n’a pas perdu son fonds de commerce,

— la société OPTIQUE [L] est le seul opticien de la ville de [Localité 9],

— le fonds a été transféré à [Localité 9] où elle n’a pas payé de droit au bail, les locaux étant vides,

— la société ne verse aux débats aucun détail chiffré quant à sa prétendue impossibilité d’exercer son activité et dans l’hypothèse où elle le ferait, la période ne pourrait être limitée que de juillet sans août à décembre 2022 soit 5 mois. Son compte de résultat annuel pour l’année 2021 est de 12.341 euros ; son prétendu préjudice ne pourrait être que de 5.142,08 euros,

— sur les frais de réinstallation, les annonces datent de novembre 2022 et la société tente de faire payer au bailleur l’acquisition d’un outil de travail moderne en remplacement de l’ancien vieux de 20 ans,

— les devis d’agencement sont excessifs et ne correspondent nullement à la réalité des prestations,

— il n’y a aucun fondement à prendre en charge les factures de meuble sur mesure,

— il n’y a pas de courriers de la société OPTIC [D] [Y] avant mai 2021 demandant que des travaux soient faits, qu’il y aurait des problèmes ; Monsieur [U] ne venant jamais sur place, n’a jamais été alerté. Il n’avait même pas les clés de l’immeuble : c’est monsieur [R] qui a ouvert lors de la dernière réunion d’expertise avec les membres de la mairie,

— si l’immeuble était si dangereux, alors pourquoi la société a signé un nouveau bail commercial en mai 2020 et à nouveau en mai 2021. Elle confirme la location pour ensuite diligenter les foudres de la mairie et alors même que les fissures seraient de longue date selon la défenderesse,

— la société OPTIQUE [L] n’a pas payé les loyers de janvier à avril 2022,

— la société OPTIQUE [L] refuse de restituer les clefs,

— la clause résolutoire et le non renouvellement du bail étant acquis, la demande de délai rétroactif de 2 ans pour remédier aux manquements à compter de la date où le délai a expiré ne saurait être acceptée, puisque cela reviendrait à anéantir les effets des clauses résolutoires et Monsieur [U] veut récupérer son bien.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2023, la société OPTIQUE [L] sollicite que le tribunal :

Vu les articles 605, 606, 1104, 1227, 1231-1, 1343-5 et 1719 du code civil,

Vu les articles L. 145-14 et L. 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 32-1 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat

— reçoive la société OPTIQUE [D] [Y] en ses conclusions et, l’y déclarant bien fondée :

à titre principal,

— juge nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié de mauvaise foi à la société OPTIQUE [D] [Y] en date du

26 avril 2022,

— rejette la demande en expulsion de la société OPTIQUE [D] [Y],

— déboute Monsieur [M] [U] de sa demande en condamnation de la société OPTIQUE [D] [Y] à payer la somme de 324 000 euros d’indemnité d’occupation,

— déboute Monsieur [M] [U] de sa demande en condamnation de la société OPTIQUE [D] [Y] à payer une indemnité d’occupation de 666 euros par mois sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— déboute Monsieur [M] [U] de sa demande en condamnation de la société OPTIQUE [D] [Y] à payer la somme de 2 667,92 euros au titre des loyers de janvier à avril 2022,

— déboute Monsieur [M] [U] de toutes fins, moyens et conclusions,

— prononce la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société OPTIQUE [D] [Y] et Monsieur [M] [U] aux torts exclusifs de ce dernier,

— condamne Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de

213 507,11 euros au titre de l’indemnité de remplacement en réparation du préjudice de perte de fonds de commerce subi par la société OPTIQUE [D] [Y],

— condamne Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de

21 350,71 euros au titre des frais de remploi en réparation du préjudice de perte de fonds de commerce subi par la société OPTIQUE [D] [Y],

— condamne Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de

50 000 euros au titre du trouble commercial subi par la société OPTIQUE [D] [Y],

— condamne Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de

191 204,44 euros TTC, à parfaire, au titre des frais de réinstallation en réparation du préjudice de perte de fonds de commerce subi par la société OPTIQUE [D] [Y],

— condamne Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de

5 000 euros au titre des frais de déménagement du matériel professionnel de la société OPTIQUE [D] [Y] demeuré dans les locaux interdits d’accès, soit un montant total de 481 062,26 euros d’indemnité d’éviction (remplacement) et d’indemnités accessoires,

— condamne Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de

120 966 euros au titre des pertes d’exploitation (perte de marge brut) pour la période courant 2021 à juin 2023,

— condamne Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de

2 057,60 euros au titre des frais exposés par la société OPTIQUE [D] [Y] pour préserver ses intérêts au vu de la négligence de son bailleur,

— condamne Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de

10 000 euros à la société OPTIQUE [D] [Y] à titre de dommages et intérêts pour préjudice d’indisponibilité partielle de son dirigeant pour l’exploitation et le développement de son fonds de commerce,

à titre subsidiaire,

— accorde à la société OPTIQUE [D] [Y] un délai de grâce rétroactif de deux années entières à compter du 25 mai 2022 pour remédier aux prétendus manquements mentionnés dans le commandement valant mise en demeure signifié par Monsieur [M] [U] en date du 26 avril 2022,

— suspende en conséquence la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial,

en tout état de cause :

— condamne Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de 10.000 euros pour agissements procéduraux dilatoires,

— condamne Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Elle fait valoir que :

— Monsieur [M] [U] a fait délivrer un commandement de payer du

26 avril 2022 de mauvaise foi dès lors qu’il ne pouvait ignorer l’état de péril de l’immeuble loué et que les travaux n’avaient pas été effectués, seuls des travaux de sécurisation ayant été réalisés,

— elle a fait un usage conforme à la nature du bail mixte prévu depuis l’origine, spécifié dans l’acte notarié de donation-partage en date du 2 avril 1993 et dans l’acte notarié de cession de fonds de commerce,

— l’usage d’habitation est déclaré par le propriétaire au service des impôts et à son assurance,

— l’arrêté de mise en sécurité pris le 31 décembre 2021 portait interdiction du paiement des loyers et elle a réglé les loyers correspondant à mai et juin 2022,

— il n’existe aucune infraction au bail tirée de la présence du dirigeant dans les étages supérieurs,

— en raison de la carence de son propriétaire dans son obligation de délivrance paisible de la chose louée depuis près de deux ans, et de l’arrêté de péril imminent consécutif à ces manquements, la société OPTIQUE [D] [Y] est privée de son fonds de commerce,

— Monsieur [M] [U] doit assumer les conséquences de son inaction face aux désordres dont il avait connaissance depuis «bon nombre d’années» et dont il n’a jamais tenté de remédier avant que l’immeuble menace de s’effondrer,

— elle est fondée à ce qu’il lui soit attribué une indemnité d’éviction,

— son fonds de commerce est passé ainsi d’une rue passante en cœur de centre-ville avec une forte zone d’achalandage et un emplacement historique, à une autre ville, en zone semi-résidentielle, sans véritable achalandage, la perte du fonds de [Localité 11] étant incontestable, étant précisé que la commune de [Localité 11] est dotée de deux autres fonds d’opticien en dehors de celui de la société OPTIQUE [D] [Y], tous très proches géographiquement,

— elle est légitime à bénéficier de frais de remploi pour pouvoir se réimplanter,

— elle a souffert d’un trouble commercial ne pouvant plus exercer son activité le temps de se réinstaller et sollicite des frais de réinstallation,

— la fermeture brutale de la société OPTIQUE [D] [Y] en raison de l’inaccessibilité de ses locaux indispensables à son activité a eu des répercussions économiques particulièrement conséquentes,

— le dirigeant de la société OPTIQUE [D] [Y], Monsieur [L] [R], a été contraint par la force des choses d’allouer une partie de son temps de travail à la gestion du litige avec Monsieur [M] [U],

— le comportement procédural adopté par Monsieur [M] [U] est motivé par une intention dilatoire manifeste.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 octobre 2024. Le tribunal a invité

les parties à faire connaître leurs observations sur la recevabilité de la fin

de non-recevoir opposé par Monsieur [M] [U] aux

demandes reconventionnelles de la société OPTIQUE [L] avant

le 29 octobre 2024.

Par note en délibéré reçue le 18 octobre 2024, M. [F] [U] fait valoir qu’à supposer que l’irrecevabilité opposée aux demandes reconventionnelles serait irrecevable, le tribunal devrait statuer sur le bien-fondé de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par note en délibéré reçue le 23 octobre 2024, la société OPTIQUE [D] [Y] fait valoir que la fin de non-recevoir opposée à ces demandes reconventionnelles aurait dû être tranchée devant le juge de la mise en état.

MOTIFS

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Par ses conclusions notifiées le 6 août 2024, Monsieur [M] [U] a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture du 12 mars 2024 et que le tribunal ordonne un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel de Versailles sur la décision du juge de la mise en état du 20 avril 2023.

Il fait valoir qu’il existe une litispendance au profit de la Cour d’appel de [Localité 13] dès lors que celle-ci est amenée à statuer sur la nature de la résiliation du bail, la décision du juge de la mise en état ayant statué en portant la résiliation en faveur du preneur. Elle estime que la Cour est également saisie de la recevabilité des demandes de la société OPTIQUE [L] faute d’avoir assigné en opposition au commandement dans le délai d’un mois.

Par conclusions notifiées le 5 août 2024, la société OPTIQUE [L] sollicite que le tribunal rejette la demande de rabat de clôture, la demande de sursis à statuer et déclare irrecevables les conclusions et pièces notifiées le

2 août 2024.

Elle fait valoir que l’appel en cours ne constitue pas un fait nouveau qui justifierait le rabat de l’ordonnance de clôture ni un fait grave. En outre, la procédure d’appel en cours ne porte que sur des mesures provisoires qui seront révisées ou consolidées dans la décision à intervenir au fond, peu important l’issue de la procédure d’appel.

— sur le bien-fondé de la demande formée par Monsieur [M] [U]

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

L’article 789 du même code prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

« 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

L’article 794 du même code ajoute que les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

L’article 100 du code de procédure civile dispose que si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.

En l’espèce, par ordonnance du 20 avril 2023, le juge de la mise en état a ordonné la suspension du paiement des loyers et charges dus par la société OPTIQUE [L] à Monsieur [M] [U] pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11] (78) à compter, rétroactivement, du 1er janvier 2022 et jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité, la suspension se poursuivant tant qu’un arrêté de mise en sécurité ordinaire ou urgente affectera l’immeuble dont dépendent les locaux loué au visa de l’article 789 4° précité.

Monsieur [M] [U] a interjeté appel de cette décision le 24 avril 2023.

Il convient donc de relever que l’existence de cette procédure pendante en appel ne constitue pas une cause nouvelle puisque celle-ci était déjà en cours au moment où l’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024 et que Monsieur [M] [U] avait déjà sollicité une demande de sursis à statuer sur ce motif, demande rejetée par le juge de la mise en état le 22 février 2024, décision dont il n’est pas prétendu par la partie demanderesse qu’elle aurait fait l’objet d’un appel.

Par ailleurs, conformément aux textes précités, la suspension du paiement des loyers ordonnée par le juge de la mise en état constitue une mesure provisoire dépourvue de l’autorité de la chose jugée et qui à ce titre, ne saurait être considérée comme ayant tranché définitivement un point ou plusieurs points du litige. Il en sera nécessairement de même de toute décision qui sera prise en appel par la juridiction d’appel statuant sur la décision du 20 avril 2023.

Dès lors, il ne saurait, en aucun cas, être considéré que la Cour d’appel statuant sur un appel portant sur des mesures provisoires et le tribunal statuant au fond seraient saisis d’un même litige. Les conditions d’une litispendance prévues par l’article 100 précité ne sont pas réunies et partant il n’existe aucune cause grave qui justifierait le rabat de l’ordonnance de clôture.

En l’absence de cause nouvelle et grave, la demande de rabat de clôture présentée par Monsieur [M] [U] doit être rejetée.

— sur la recevabilité des conclusions et pièces communiquées le 2 août 2024

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024 et le tribunal rejette la demande de rabat de l’ordonnance.

En conséquence, il apparaît que les conclusions de Monsieur [M] [U] notifiées le 2 août 2024 et intitulées « CONCLUSIONS DE RABAT DE CLOTURE DE SURSIS A STATUER ET AU FOND NO 5 » sont irrecevables tout comme les pièces 87 et 88 communiquées à cette occasion sauf en ce qu’elles contiennent une demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

En revanche, les conclusions notifiées le 6 août 2024 doivent être considérées comme recevables dès lors qu’elles portent uniquement sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir opposée par Monsieur [M] [U] à la société OPTIQUE [L] concernant ses demandes reconventionnelles

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

L’article 122 du code de procédure civile précise que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, le moyen présenté par Monsieur [M] [U] consistant à solliciter que le tribunal « juge irrecevables les demandes reconventionnelles de la société OPTIQUE [L] faute d’avoir fait opposition et assigné dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer » constitue une fin de non-recevoir au regard du texte précité dès lors qu’il est sollicité que la société OPTIQUE [L] soit déclaré irrecevable en ses demandes sans examen au fond en l’absence de respect d’un délai préfix d’un mois pour assigner.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, cette fin de non-recevoir relève donc de la compétence exclusive du juge de la mise en état et faute d’avoir été soulevée devant ce magistrat doit être déclarée irrecevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail objet du litige

L’article 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Il convient de rappeler, en outre, qu’une clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail.

— sur la modification de la destination commerciale

En l’espèce, le commandement intitulé « commandement de payer et de respecter les clauses contractuelles en matière commerciale » du 26 avril 2022 vise « les termes de la clause résolutoire insérée au bail sont les suivants, ci-après annexée ». Il est ensuite joint la page 5 des conditions du bail conclues par les parties lors des renouvellements signés les 18 mai 2020 et 18 mai 2021 tels que versés aux débats.

Or, il résulte des stipulations visées que la clause résolutoire est ainsi libellée : « qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, la résiliation du présent bail sera encourue, faute par la société preneuse d’acquitter le montant de son loyer 1 mois près (sic) la mise en demeure qui lui en aura été faite par acte extra judiciaire adressé à la société preneuse et contenant mention de la résiliation encourue à défaut de paiement dans lesdits délais ».

Le bail ne comporte donc aucune clause résolutoire s’agissant de la modification de la destination des lieux. En l’absence d’une telle stipulation, le tribunal ne saurait, en tout état de cause, constater l’acquisition d’une clause résolutoire pour ce motif et le moyen à ce titre sera écarté nonobstant les références aux manquements reprochés dans le commandement du 26 avril 2022.

— sur le défaut de paiement

Il résulte du commandement précité que le bailleur reproche à la société locataire le défaut de paiement du loyer des deux premiers trimestres 2022.

Il est constant sur ce point que la société OPTIQUE [L] n’a pas réglé le loyer de janvier à avril 2022.

Toutefois, il résulte des pièces communiquées par les parties que l’immeuble objet du bail a fait l’objet des décisions administratives suivantes :

— un arrêté n° 2021-531 de mise en sécurité ordinaire de l’immeuble situé

[Adresse 4] (78), en date du 31 décembre 2021, prescrivant des mesures conservatoires de nature à sécuriser l’immeuble et mettre fin au péril ;

— un arrêté n° 2022-176, en date du 26 avril 2022, ordonnant la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité ordinaire en date du 31 décembre 2021.

Or, aux termes des dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il résulte de ce texte que la loi attache comme conséquence aux décisions administratives visées une extinction de l’obligation du débiteur et non une simple suspension.

Dès lors, au regard des arrêtés précités, le loyer concernant les locaux objets du litige a cessé d’être dû du 1er janvier 2022 jusqu’au 1er mai 2022, l’arrêté de mainlevée n’ayant pas eu pour effet rétroactif de rendre exigible les loyers dus pour cette période.

En conséquence, il y a lieu de considérer que les manquements contractuels imputés par Monsieur [M] [U] à la société OPTIQUE [L] dans le commandement du 26 avril 2022 ne sont pas fondés et dès lors, la clause résolutoire ne saurait être considérée comme acquise. De ce fait, l’ensemble des demandes de Monsieur [M] [U] à ce titre doivent être écartées sans qu’il soit nécessaire de rechercher si le commandement a été délivré de bonne ou mauvaise foi.

En outre, en tout état de cause, Monsieur [M] [U] sera débouté de ses demandes de paiement du loyer de janvier au 26 avril 2022.

Sur les demandes de résiliation judiciaire

L’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au bail objet du litige, prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des dispositions de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au bail objet du litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

— sur les manquements reprochés par le bailleur au preneur

* sur le défaut de paiement

A la suite des arrêtés précités, il est versé aux débats, un arrêté n° 2022-279 de mise en sécurité urgente de l’immeuble, en date du 27 juin 2022, indiquant que l’immeuble présente des désordres graves et sérieux susceptibles d’entraîner son effondrement partiel ou total si des mesures ne sont pas prises en urgence et précisant que la situation compromet la sécurité des occupants et des tiers. Cet arrêté a été notifié le 28 juin 2022.

Aucun arrêté de mainlevée n’est versé aux débats par les parties à la suite à cette décision administrative.

Conformément aux dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation précité, le loyer a donc cessé d’être dû depuis le 1er juillet 2022.

La société OPTIQUE [L] justifie du versement des sommes dues pour les mois de mai et juin 2022.

En conséquence, aucun défaut de paiement n’apparaît caractérisé et la société preneuse ne saurait encourir la résiliation du bail à ce titre.

* sur la modification de la destination commerciale du bail

Sur ce point, il convient de rappeler qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration.

En l’espèce, contrairement à ses indications, la partie défenderesse n’a pas versé aux débats le bail de 1966 qui fonderait ses prétentions à voir reconnaître la qualité mixte du bail, la pièce n°52 étant une redite du renouvellement du

13 janvier 1993 déjà versé en pièce n°47.

Il ne saurait être établi, dès lors, que le bail de 1966 était un bail mixte.

S’agissant du renouvellement du 13 janvier 1993, il est expressément intitulé « renouvellement du bail commercial » et dans la partie « CHARGES ET CONDITIONS », le point 6°) prévoit que la preneuse « pourra exercer dans les lieux loués le commerce d’opticien et devra maintenir ladite maison à usage commercial pendant toute la durée du bail et tenir toujours le Fonds, toujours ouvert et achalandé ».

Cet intitulé de « bail commercial » et cette stipulation ont été reprises dans les actes de renouvellement du 18 mai 2020 et du 18 mai 2021.

Il en résulte que l’usage commercial de la maison objet du bail a été expressément stipulé par les parties et aucune mention des renouvellements versés aux débats ne fait apparaître que la location d’une partie de la maison aurait été consentie aux fins d’habitation.

La société OPTIQUE [L] se prévaut par ailleurs de l’acte de donation-partage fait par Monsieur [C] [U] à Monsieur [M] [U] le 2 avril 1993 qui mentionne « une maison à usage mixte d’habitation et commerce ». Elle fait également état des diagnostics techniques accompagnant l’acte de cession de fonds de commerce faisant référence à un local commercial + des locaux d’habitation. Elle se prévaut également d’un message de l’administration fiscale daté du 4 octobre 2022 indiquant que le bien « a été déclaré en maison avec une partie commerciale par le propriétaire ». Elle produit également un courrier de BPCE du 2 juillet 2021 adressé à M. [D] [U] mentionnant « un contrat habitation ».

Toutefois, il est indifférent que ces différents actes extérieurs à la relation contractuelle évoquent l’habitation des locaux. En effet, il est constant que la configuration des locaux permet leur usage à titre d’habitation et la société OPTIQUE [L] reconnaît et même justifie par la production de ses taxes d’habitation avoir fait un tel usage de ces locaux.

Néanmoins, l’ensemble des actes extérieurs à la relation contractuelle produits par la société OPTIQUE [L] ne saurait établir la commune intention des parties de conclure un bail à usage mixte à la fois commercial et d’habitation et ce alors, qu’il est expressément stipulé dans les documents contractuels que la maison devait être maintenue à usage commercial pendant toute la durée du bail.

Il est donc établi que la société OPTIQUE [L] a manqué à ses obligations sur ce point en modifiant la destination du bail. En outre, ce manquement présente une gravité certaine dès lors que, comme justifié par le bailleur par la production d’annonces immobilières, il a permis à la preneuse de bénéficier de conditions économiques très favorables par comparaison avec une location pour partie à usage d’habitation et ce au détriment du bailleur.

Ce manquement justifie donc la résiliation du bail aux torts de la preneuse.

En revanche, ce manquement ne saurait justifier l’octroi d’une indemnité d’occupation dès lors que les pièces usées par la société OPTIQUE [L] à titre d’habitation ont toujours fait partie du bail et par conséquent, il ne saurait être considéré qu’elles auraient fait l’objet d’une occupation sans droit ni titre.

Il y a donc lieu de débouter Monsieur [M] [U] de ce chef.

— sur les manquements reprochés par le preneur au bailleur

* sur le manquement à l’obligation de délivrance

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— un arrêté n° 2021-531 de mise en sécurité ordinaire de l’immeuble situé

[Adresse 4] (78), en date du 31 décembre 2021, prescrivant des mesures conservatoires de nature à sécuriser l’immeuble et mettre fin au péril ;

— un arrêté n° 2022-176, en date du 26 avril 2022, ordonnant la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité ordinaire en date du 31 décembre 2021 ;

— un arrêté n° 2022-279 de mise en sécurité urgente de l’immeuble, en date du 27 juin 2022, indiquant que l’immeuble présente des désordres graves et sérieux susceptibles d’entraîner son effondrement partiel ou total si des mesures ne sont pas prises en urgence et précisant que la situation compromet la sécurité des occupants et des tiers.

Toutefois, il y a lieu de constater que ni l’arrêté du 31 décembre 2021 ni l’arrêté du 27 juin 2022 ne prescrivent expressément ni la cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ni l’interdiction d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif conformément aux dispositions de l’article L. 511-11, l’article 3 de l’arrêté du

27 juin 2022 n’en prévoyant que la possibilité en l’absence de réalisation des travaux dans le délai imparti.

Il en ressort que ces seuls arrêtés en l’absence d’interdiction d’utiliser ou d’accéder aux lieux ordonnée administrativement ne sauraient suffire à établir le défaut de délivrance par le bailleur à défaut de disposition spécifique des arrêtés concernés dans leur dispositif.

Toutefois, Monsieur [H] [K] [P], expert mandaté par le tribunal administratif, souligne, dans son rapport en date du 24 juin 2022 que l’immeuble présente :

— plusieurs affaissements visibles sur la façade sur rue du [Adresse 3],

— une déformation du mur du couloir du [Adresse 6] par des ondulations à génératrices verticales de faible amplitude ainsi que des déformations en partie inférieure avec de légères convexités visibles au-dessus des conduites,

— un vide existant en pied de mur, entre le dallage et la plinthe, comme si le mur avait subi un déplacement de 4 à 5 cm en pied vers le couloir du [Adresse 1],

— deux files d’étais verticaux posées avec des filants de répartition en bastaings à plat en partie supérieure et des cales en madrier au sol pour répartir les charges,

— l’absence de contreventement en X des étais verticaux,

— un important gonflement du mur en demi-hauteur inférieure avec des parties où l’enduit s’est effondré, montrant des pierres partiellement descellées,

— l’absence anormale et injustifiable d’étaiement horizontal ou de butonnage du mur pour éviter son effondrement partiel puis, ensuite, total,

— l’insuffisance des étaiements bois disposés sur la moitié de la voûte gauche, en entrant au sous-sol.

La conclusion du rapport de Monsieur [H] [K] [P] est libellée dans les termes suivants :

«Les constats effectués montrent que le mur P127 présente un risque sérieux d’effondrement à court terme. Les descentes de charges ne se font plus normalement et le mur P127, anormalement chargé, est en train de flamber. Les désordres sont graves et sérieux et l’immeuble risque un effondrement partiel ou total si des mesures ne sont pas prises en urgence.

La voûte en sous-sol est en mauvais état et risque de s’effondrer dans sa partie non soutenue, de même que le tympan côté entrée.

Les mesures de confortement mises en œuvre à ce jour sont insuffisantes, et incomplètes et parfois mal faites et ne permettent pas de sécuriser l’immeuble.

Les désordres constatés sont anciens et ont petit à petit considérablement dégradé l’état structurel de l’immeuble. Aucun entretien de la structure n’a été réalisé depuis de nombreuses années par le propriétaire ni sur les maçonneries en sous-sol ni sur celles en rez de chaussée, ni sur les structures bois. Il en est pour preuve le pourrissement des poutres en bois et l’état de la voûte sous le local commercial.

Pour ces raisons, je considère que l’immeuble présente un état de péril imminent et que des mesures doivent être prises en urgence par le propriétaire des lieux pour sécuriser l’immeuble.»

Il en ressort que l’immeuble présentant un risque d’effondrement partiel ou total à court terme, le locataire ne pouvait exercer paisiblement son activité économique.

Dans ces conditions et nonobstant l’absence de disposition expresse des arrêtés précédemment visés, il y a lieu de considérer que Monsieur [M] [U] a manqué à son obligation de délivrance des lieux loués au preneur dès lors que celui-ci ne pouvait plus accéder en sécurité aux lieux loués.

De ce fait, ce manquement qui entraîne pour le preneur la privation totale de la possibilité de faire usage des lieux loués justifie la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du bailleur.

— Sur les conséquences de la résiliation aux torts partagés

Il résulte de l’ensemble des éléments précédemment évoqués qu’il convient d’ordonner la résiliation du bail liant les parties à leurs torts partagés.

Il y a lieu, dès lors, de les débouter de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires résultant de la résiliation en ce compris les demandes présentées par la société OPTIQUE [L] et qualifiées par elle d’indemnité d’éviction et qui constituent, en réalité, des demandes de dommages-intérêts résultant de la résiliation en application de l’article 1184 du code civil.

En conséquence, il sera ordonné la libération des lieux et leur restitution par le preneur dans un délai de deux mois sans que celui-ci ne soit tenu à une quelconque remise en état en l’absence d’accès sécurisé possible aux locaux et sans indemnité d’occupation conformément à l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation précité. Passé ce délai, il sera ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et Monsieur [M] [U] pourra procéder aux frais de la société OPTIQUE [L] à l’enlèvement tous les biens meubles lui appartenant se trouvant dans les locaux objets du bail.

Sur les autres demandes

— Sur la demande de condamnation de Monsieur [M] [U] pour agissements procéduraux dilatoires

La résiliation étant prononcée pour partie aux torts de la société OPTIQUE [L], il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [M] [U] à payer une amende civile.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombant, chacune conservera la charge de ses propres dépens. Il n’y a pas lieu dès lors à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture présentée par Monsieur [M] [U],

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées le 2 août 2024 et intitulées « CONCLUSIONS DE RABAT DE CLOTURE DE SURSIS A STATUER ET AU FOND NO 5 » ainsi que les pièces 87 et 88 communiquées à cette occasion à l’exception de la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et des moyens afférents,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir présentée par Monsieur [M] [U] à l’encontre des demandes reconventionnelles présentées par la société OPTIQUE [L],

REJETTE la demande de Monsieur [M] [U] tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que l’ensemble des demandes subséquentes en ce compris les demandes indemnitaires,

ORDONNE la résiliation judiciaire du bail commercial renouvelé en dernier lieu les 18 mai 2020 et 18 mai 2021 liant Monsieur [M] [U] et la société OPTIQUE [L] aux torts partagés entre les parties,

ORDONNE la libération des lieux et leur restitution par la société OPTIQUE [L] dans un délai de deux mois, à compter de la signification de la décision, sans qu’il y ait lieu à indemnité d’occupation ni remise en état,

DIT que passé ce délai, à défaut de restitution effective des lieux, Monsieur [M] [U] pourra faire procéder à l’expulsion de la société OPTIQUE [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et à l’enlèvement de tous les biens meubles appartenant à la société OPTIQUE [L] se trouvant dans les locaux objets du bail aux frais de cette dernière,

DEBOUTE Monsieur [M] [U] de sa demande au titre du paiement des loyers pour la période courant de janvier 2022 au 26 avril 2022,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes indemnitaires et à titre de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu à condamner Monsieur [M] [U] à une amende civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 DÉCEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY