MINUTE N°

N° RG 25/00001 – N° Portalis DB22-W-B7J-SVPB

S.A. d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Monsieur [P] [X]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son représentant légal – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [X], né le 09 décembre 1980 à [Localité 5] (Togo) – demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [P] [X]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 octobre 2018, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti à Monsieur [P] [X] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F2 sis dans un immeuble [Adresse 4] à [Localité 6].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 344,53 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 82,99 euros, pour un total de 427,52 euros, payable à terme échu. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 468,89 euros, provisions sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, Monsieur [P] [X] a versé une somme de 344 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait notifier, par exploit de la ID FACTO, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 6 mars 2024 portant sur la somme principale de 3.067,01 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 23 décembre 2024, La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a assigné à comparaître Monsieur [P] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, statuant en référé, sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— L’acquisition de la clause résolutoire du bail dès le 6 mai 2024,

— L’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Qu’à défaut d’être enlevés spontanément par le débiteur, les meubles et le matériel garnissant son appartement pourront être vendus par le bailleur, le prix venant en déduction des sommes restant deus par le locataire, soit détruits dans l’hypothèse où la valeur marchande s’avèrerait insuffisante au choix du bailleur, eu égard aux frais d’exécution ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative,

— Condamner Monsieur [P] [X] au paiement de la somme de 468,89 euros au titre de l’indemnité d‘occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération complète des lieux,

— Condamner Monsieur [P] [X] au versement d’un montant de 3.241,19 euros au titre des arriérés locatifs dus jusqu’en février 2024, outre les intérêts à compter du 6 mars 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

— Condamner Monsieur [P] [X] au versement d’un montant de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, a dénonciation à la CCAPEX et le coût de l’assignation.

A l’audience du 3 juillet 2025, La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT représentée par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.008,67 euros, arrêtée au 26 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle précise que Monsieur [P] [X] bénéficie d’un moratoire de 12 mois pendant lequel il ne paye que le loyer courant et produit aux débats les mesures imposées par la Commission de Surendettement applicables dès le 17 avril 2025. Elle demande au Tribunal d’entériner ce moratoire précisant que Monsieur [P] [X] règle le montant des loyers courants.

Monsieur [P] [X] comparaît en personne, reconnaît la dette locative et confirme bénéficier d’un plan de surendettement

L’affaire, appelée à l’audience du 3 juillet 2025 a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée dont il lui a été accusé réception par voie électronique 8 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail en date du 18 octobre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024, pour paiement de la somme principale de 3.067,01 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 6 mai 2024, minuit, conformément aux dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

En effet, la décision de recevabilité de la demande de surendettement de Monsieur [P] [X] prise par la commission de surendettement des particuliers des Yvelines, n’ayant été prononcée que le 17 avril 2025, il n’avait, jusqu’à cette date, aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission.

De même, si Monsieur [P] [X] se prévaut également de la décision prise par la même commission le 17 avril 2025 imposant des mesures de réaménagement, aux termes duquel il est prévu un moratoire de 12 mois pour rembourser la dette locative d’un montant, tel que chiffré par la commission, de 3.034,79 euros mais maintenant le paiement des loyers courants, la mise en place d’un tel plan ne prive pas la bailleresse de son droit de faire constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue deux mois après le commandement de payer resté infructueux à la date du 6 mai 2024, soit cinq mois avant même la saisine de la commission en date du 14 octobre 2024 et la décision de recevabilité intervenue le 12 novembre 2024.

Les conditions de la résiliation de plein droit du bail étant réunies, il y a lieu de constater la résiliation du bail d’habitation en date du 18 octobre 2018 à effet au 6 mai 2024, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous concernant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

III – SUR LA DETTE LOCATIVE

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, en raison du plan de surendettement adopté par la commission de surendettement des Yvelines, le 17 avril 2025, la dette locative de Monsieur [P] [X] a été fixé à la somme de 3.034,79 euros.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a actualisé sa créance à la somme de 3.008,67 euros au 26 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Monsieur [P] [X] sera, en conséquence condamné à payer à la SA IMMOBILIERE DU CHEMIN VERT la somme de 3.008,67 euros, selon les modalités prévues au plan de surendettement arrêté par la décision du 17 avril 2025.

IV – SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose : « (…) V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Il est produit aux débats le plan de surendettement adopté par la commission de surendettement des Yvelines le 12 novembre 2024. Il y est prévu une suspension de l’exigibilité de l’ensemble de ses dettes pendant une période de 12 mois, y compris la dette de loyers arrêtée à la somme de 3.034,79 euros pour les besoins de la procédure de surendettement. Monsieur [P] [X] doit régler les échéances en cours.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT demande l’entérinement de ce plan et reconnaît que Monsieur [P] [X] a repris le paiement des loyers en cours. Elle produit un décompte arrêté à la somme de 3.008,67 euros au 26 juin 2025.

Au vu des éléments en présence, il sera retenu que Monsieur [P] [X] a repris le paiement des loyers courants et, compte tenu de la procédure de surendettement dont il bénéficie, il sera fait application des dispositions de l’article 24 VI à son profit

Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le délai de douze mois de suspension de l’exigibilité de la dette locative si le loyer courant augmenté des charges est payé.

Il est en effet rappelé que ce délai de suspension de l’exigibilité de la dette locative ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire respecte ces modalités, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il y a lieu de laisser les dépens à la charge de chacune des parties par elle exposés.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou de l’autre de parties pour les frais exposés, non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein-droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARONS la SA IMMOILIERE DU MOULIN VERT recevable en son action,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2018 entre La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Monsieur [P] [X] concernant l’appartement de type F2 sis dans un immeuble [Adresse 4], sont réunies à la date du 6 mai 2024, minuit,

CONDAMNONS Monsieur [P] [X], bénéficiaire d’un plan de surendettement arrêté à la date 17 avril 2025 à payer à la SA IMMOBILIERE DU CHEMIN VERT la somme de 3.008,67 euros arrêtée au 26 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, au titre des arriérés de loyers et charges selon les modalités prévues au plan de surendettement en date du 17 avril 2025,

DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus conformément, concernant l’arriéré locatif, aux délais et modalités de paiement contenus dans le plan conventionnel de redressement validé par la commission de surendettement des particuliers des Yvelines le 17 avril 2025,

RAPPELONS que ces délais et modalités de paiement ne suspendent pas le paiement du loyer et des charges courants;

DISONS, qu’en cas respect par Monsieur [P] [X] des délais et modalités de paiement contenus dans le plan conventionnel de redressement concernant sa dette locative, en plus du paiement du loyer et des charges courant, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

DISONS qu’au contraire, à défaut pour Monsieur [P] [X] de respecter les mesures imposées par le plan conventionnel de redressement, en plus du paiement du loyer et des charges courant :

1/Le bail sera automatiquement résilié,

2/Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3/ à défaut pour Monsieur [P] [X] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles choisi par ces derniers ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

4/ Monsieur [P] [X] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

LAISSONS les dépens de la procédure à la charge de chacune des parties par elle exposés.

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein -droit revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 2 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,