TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 21/02288 – N° Portalis DB22-W-B7F-P63J

Code NAC : 54G

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [Z], [E] [H]

né le 01 Mars 1972 à [Localité 33]

[Adresse 18]

[Localité 36]

[Localité 14]

Madame [N], [R], [P] [G] épouse [H]

née le 03 Avril 1973 à [Localité 31] (53)

[Adresse 17]

[Localité 14]

représentés par Maître Pascal FOURNIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSES :

S.A. SMA

(anciennement la Compagnie d’assurances SAGENA) en sa qualité d’assureur de la société PRISELEC

[Adresse 20]

[Localité 10]

[Adresse 35]

représentée par Maître Isabelle WALIGORA de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Bruno PHILIPPON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie exécutoire à l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, vestiaire 431, la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, vestiaire 26, M^e Isabelle WALIGORA de la SELARL DES DEUX PALAIS, vestiaire 38, M^e Pascal FOURNIER a SELARL DES DEUX PALAIS, vestiaire 38,

M^e Frédérique FARGUES, vestiaire 138, M^e Valérie LEGAL, vestiaire 274, la SCP LORY – LE GUILLOU & ASSOCIES, vestiaire 131, la SELARL LX [Localité 34]-[Localité 38]-REIMS, vestiaire 625, la SELARL REYNAUD AVOCATS, vestiaire 177, M^e Claire VISCONTINI, vestiaire 154, M^e Nathalie WINKLER, vestiaire 370

La SMA SA,

venant aux droits de la SAGEBAT, en qualité d’assureur de la société ATEMO, immatriculée au RCS de [Localité 34] sous le n°332 789 296

[Adresse 20]

[Localité 9]

représentée par Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Paul-Henry LE GUE de l’ASSOCIATION LE GUE & PICOT D’ALIGNY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Société MAX TP,

enregistré sous le numéro 532 161 684 au Registre du Commerce et des sociétés de Meaux

[Adresse 22]

[Localité 13]

représentée par Maître Anne VENNETIER de l’AARPI FALGA-VENNETIER, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, M^e Nathalie WINKLER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

S.A.S. QUALICONSULT,

inscrite au RCS de [Localité 34] sous le numéro B 401 449 855, domiciliée pour les besoins des présentes dans les locaux de sa direction régionale [Adresse 1] [Localité 15]

[Adresse 19]

[Localité 8]

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Olivier HODE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Compagnie d’assurances SAGEBAT,

prise en sa qualité d’assureur de la société ATEMO

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Paul-Henry LE GUE de l’ASSOCIATION LE GUE & PICOT D’ALIGNY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Compagnie d’assurance SMABTP

en sa qualité d’assureur des sociétés SFP ISOBAT, [K], MAX TP et MADEIRBAT

[Adresse 20]

[Adresse 29]

[Localité 12]

représentée par Maître Isabelle WALIGORA de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Bruno PHILIPPON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.N.C. COGEDIM [Localité 34] METROPOLE

anciennement dénommée COGEDIM RESIDENCE, immatriculée au RCS [Localité 34] sous le n° 319.293.916

[Adresse 16]

[Localité 8]

représentée par M^e Gérard PERRIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Société MADEIRBAT,

anciennement dénommée SN DECOBAT

[Adresse 7]

[Localité 24]

défaillante

S.A.S. ISOBAT

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE et identifiée au SIREN sous le numéro 400 349 429

[Adresse 3]

[Localité 23]

représentée par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Aude MANTEROLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Société CHARPENTES INDUSTRIALISEES DE LA MOSELOT

[Adresse 4]

[Localité 21]

défaillante

Société LEROUX

[Adresse 2]

[Localité 25]

défaillante

ACTE INITIAL du 28 Avril 2021 reçu au greffe le 28 Avril 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 26 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :

Madame GAVACHE

PROCÉDURE

La S.N.C [Adresse 28] a entrepris la construction d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 27] » dans la commune de [Localité 30] (78).

Sont intervenues à l’opération de construction notamment :

— la société assistance technique ingénierie maîtrise d’œuvre (ATEMO), à laquelle a été confiée une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution et qui était assurée par la société SMA SA ;

— la société Construction et méthodes Ile de France (COMET IDF), titulaire du lot gros œuvre assurée par la société Allianz IARD ;

— la société Madeirbat, anciennement dénommée SN DECOBAT, titulaire du lot parquet – carrelage/faïence – sols souples – peinture, assurée auprès de la SMABTP ;

— la société SFP Isobat, titulaire du lot menuiserie extérieure -menuiserie intérieure -cloison assurée auprès de la SMA ;

— la société Charpente industrialisée de la Moselot (ci-après dénommée CHARPIMO), titulaire du lot charpente bois assurée auprès de Generali;

— la société Leroux, titulaire du lot couverture tuiles;

— la société Ardeko, titulaire du lot ravalement, assurée par Gan assurances IARD ;

— la société [K], titulaire du lot plomberie sanitaire -meubles cuisines et salles de bains VMC – chauffage et ECS, assurée auprès de la SMABTP ;

— la société Priselec, titulaire du lot électricité CFO/CFA, assurée par Sagena services devenue SMA

— la S.A.S MAX TP, titulaire du lot VRD espace verts, assurée auprès de la SMABTP;

— la société Qualiconsult qui s’est vue confier une mission de contrôle technique et était assurée par la société Axa France IARD.

Monsieur et Madame [H] ont acquis en l’état futur d’achèvement une maison au sein de cet ensemble immobilier, par acte notarié du 9 décembre 2014.

La livraison avec réserves est en date du 24 juin 2015.

Sur assignation en référé du 10 mars 2016, les époux [H] ont obtenu la désignation d’un expert en la personne de Monsieur [A] [Y] aux termes d’une ordonnance du 12 mai 2016 qui a été rendue commune par décisions des 13 septembre 2016 et 6 février 2017 aux locateurs d’ouvrage et intervenants techniques susceptibles d’être concernés par ces réclamations.

Suivant assignation du 27 septembre 2016, les époux [H] ont sollicité la condamnation de la seule SNC Cogedim [Localité 34] métropole, nouvelle dénomination de la [Adresse 28] (ci-après dénommée la [37]), à leur verser la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire et un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. Il s’agit de l’instance 16-8315.

La SNC Cogedim [Localité 34] métropole a, dès lors, formé des appels en garantie contre 18 sociétés pour préserver ses droits et interrompre toute prescription. Cette instance a été jointe à la principale.

Par ordonnance du 19 décembre 2017 le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, a refusé de rendre les opérations communes à la SMABTP, a dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et a retiré le dossier du rôle.

Suite au dépôt de son rapport définitif par l’expert le 27 octobre 2021 le dossier a été rétabli au rôle sous le nouveau numéro 21-2288.

Enfin, par acte d’huissier délivré le 16 mars 2022, la société MAX TP a attrait en la cause la SELARL [O], en qualité de mandataire liquidateur de la société Atemo.

Depuis l’introduction de l’instance, les sociétés Priselec, [K] et A.T.E.M. O ont fait l’objet d’une procédure collective tandis que la société Ardeko a fait l’objet d’une liquidation amiable, désormais clôturée.

Par ordonnance du 18 novembre 2022 le juge de la mise en état a

— constaté le désistement de la SNC Cogedim [Localité 34] métropole à égard des sociétés COMET IDF et son assureur Allianz, Priselec, [K], Atemo, Ardeko et son assureur Gan, Charpimo et son assureur Generali , Leroux, Qualiconsult et son assureur AXA,

— rappelé que le juge de la mise en état n’est pas compétent pour apprécier le bien fondé des demandes de mise hors de cause, cette appréciation relevant de la compétence du juge du fond,

— condamné la SNC Cogedim [Localité 34] métropole aux dépens de l’incident et les a distraits,

— condamné la SNC Cogedim [Localité 34] métropole à verser à Generali et à COMET IDF une indemnité de procédure de 600 euros chacune,

— rejeté les demandes d’indemnité de procédure présentées par les sociétés MAX TP, SPF ISOBAT, SNC Cogedim [Localité 34] métropole, SMABTP (es qualité d’assureur des sociétés SFP ISOLAT, VANHERSCHE, MADEIRBAT) et SMA SA en sa qualité d’assureur de la société Priselec,

— renvoyé le dossier à la mise en état aux fins de conclusions et de justification des déclarations de créance faites à la liquidation judiciaire de la société ATEMO.

Monsieur et Madame [H] ont vendu leur maison aux époux [X] par acte notarié du 21 avril 2023.

Un protocole d’accord a été signé entre les époux [X] et la Cogedim le 5 janvier 2024 dans laquelle la société s’engage à leur verser, à ses frais avancés et sans reconnaissance de responsabilité, les sommes de :

—  14.126 € correspondant à la fourniture et la pose de volets battants

—  25.383,60 € correspondant à la reprise des embrasures de fenêtres et la mise en peinture des crépis extérieurs à la suite du changement des volets

—  1.300 € à titre forfaitaire pour la reprise des murets extérieurs,

ainsi qu’à prendre en charge d’autres reprises ponctuelles si l’assureur dommages-ouvrage ne le faisait pas.

En contrepartie, et sous la réserve d’éventuels futurs dommages décennaux, Monsieur [F] [X] et Madame [D] [W] renoncent à toute instance et action.

Le 8 octobre 2024 Madame [G] et Monsieur [H] se fondent sur les articles 1103 et 1231-1, le cas échéant 1792 et suivants ainsi que 2224 du Code civil pour demander au Tribunal Judiciaire de Versailles de :

— juger leurs demandes recevables et bien fondées.

— ordonner le rétablissement au rôle de la présente procédure.

— déclarer irrecevable la demande de la SNC Cogedim [Localité 34] métropole de condamnation solidaire à lui verser la somme de 28 500 €, en deniers ou quittances, correspondant à la consignation de 5% du prix de vente et ce avec intérêts au taux légal,

— condamner la société Cogedim [Localité 34] métropole, anciennement dénommée [Adresse 28], à leur payer les somme de

52 500 € au titre de la moins-value lors de la vente de leur bien,

50 000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— débouter la société Cogedim [Localité 34] métropole, anciennement dénommée [Adresse 28] et plus généralement, tout contestant, de toutes leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à leur encontre,

— la condamner aux entiers dépens, incluant les honoraires de l’Expert judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL Feugas avocats

— dire n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire de droit.

La SNC Cogedim [Localité 34] métropole, anciennement dénommée [Adresse 28] , a échangé le 20 septembre 2024 ses conclusions visant les articles 54, 112, 114 et 122 du Code de Procédure Civile, 1231-1 du code civil (1147 ancien) du Code Civil et contenant les prétentions suivantes

In limine litis

— déclarer nulles les conclusions récapitulatives n°3 des Consorts [S] signifiées le 24 juin 2024,

— déclarer irrecevables les demandes des consorts [S]

Subsidiairement

— débouter les consorts [S] de la demande formée au titre de la moins-value de leur maison et de leur préjudice de jouissance

A tout le moins,

— réduire à de plus juste proportions leur demande

— condamner in solidum et avec exécution provisoire la SMA SA en sa qualité d’assureur d’ATEMO et la SFP ISOBAT à la garantir de toute somme mise à sa charge.

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles

— condamner solidairement et avec exécution provisoire Monsieur [I] [H] et Madame [N] [G] à lui verser la somme de 28.500€, en deniers ou quittances correspondant à la consignation de 5% du prix de vente et ce avec intérêts au taux légal à compter de ses conclusions du 11 octobre 2021, date de la demande formée.

— dire que Maître [M] [C], titulaire de l’office notarial situé [Adresse 6] successeur de Maître [B] [L] depuis le 1 er février 2024 sera valablement déchargé de sa mission de séquestre par le virement de la somme séquestrée qu’il fera sur le compte bancaire de la SNC Cogedim [Localité 34] métropole au vu de la copie certifiée conforme de la grosse du jugement à intervenir Cogedim [Localité 34] métropole c/ M. et Mme [H]

— condamner in solidum SMA SA en sa qualité d’assureur d’ATEMO et la SFP ISOBAT à lui verser la somme de 32.924,67 € HT et ce avec intérêts au taux légal à compter de son propre paiement

— condamner in solidum les succombants en principal et en garantie à la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise qu’elle a acquittés.

— condamner in solidum SMA SA en sa qualité d’assureur d’ATEMO et la SFP ISOBAT à la garantir de toute somme qui serait mise à la charge au titre de l’article 700 et des dépens ; comprenant les frais d’expertise au bénéfice de Monsieur [H] et Madame [G]

— prononcer à due concurrence, la compensation à son bénéfice exclusif entre les sommes qui serait mises à sa charge et celle de 28.500 euros consignée par les époux [H],

— débouter toute partie de tout appel en garantie et de toute demande formée au titre de l’article 700 à son encontre,

— prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur ses demandes.

Le 11 juin 2024 la S.A.S. SFP Isobat sollicite de faire application des articles 122 et 514-5 du code de procédure civile, 1355 et 1792-3 du Code civil, l’article du code de procédure civile, afin de

A titre principal

— juger irrecevables et en tout état de cause infondées les demandes formées par la société Cogedim [Localité 34] métropole à son encontre au titre des désordres afférents aux volets et au ravalement (points n°8, 12 ,13, 17 57 60 et 72 et n°28, 29, 30, 31, 32 et 33)

— débouter toute autre partie à l’instance comme mal fondées en leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre au titre des désordres afférents aux volets et au ravalement (points n°8, 12 ,13, 17 57 60 et 72 et n°28, 29, 30, 31, 32 et 33)

— juger infondées les demandes formées par la société Cogedim [Localité 34] métropole à son encontre au titre des désordres n°1, 5, 19 et 53,

— débouter la société Cogedim [Localité 34] métropole, ainsi que toute autre partie, de l’ensemble de leurs demandes, appel en garantie, fins et conclusions à son encontre

— la mettre hors de cause

À titre subsidiaire,

— débouter la société Cogedim [Localité 34] métropole de sa demande de condamnation in solidum de la société ISOBAT et de la SMA SA, es qualité d’assureur d’ATEMO, à la garantir de toute somme mise à sa charge au titre au titre des désordres afférents aux volets (points n°8, 12 ,13, 17 57 60 et 72 et n°28, 29, 30, 31, 32 et 33)

— prendre acte que la condamnation prononcée à son encontre au titre des désordres afférents aux volets (points n°8, 12 ,13, 17 57 60 et 72 et n°28, 29, 30, 31, 32 et 33) ne saurait excéder la somme de 13.169,87 € HT,

— condamner la société SMABTP à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations restant à sa charge,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Subsidiairement,

— condamner la société COGEDIM à constituer une garantie suffisante pour répondre de toutes restitutions et réparations à intervenir

En tout état de cause

— condamner la société Cogedim [Localité 34] métropole , ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SMA S.A., prise en sa qualité d’assureur de la société ATEMO, demande, au terme de ses écritures échangées le 23 septembre 2024 de se fonder sur les articles 1103, 1104, 1231-1, 1240 et suivants, 1792 et suivants du Code civil ainsi que L. 124-3 du Code des assurances, en vue de :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et les y déclarer bien fondée ;

A titre liminaire,

— juger que la réparation des dommages relatifs aux volets et aux désordres consécutifs affectant le crépi – constituant les points n°8, 12, 13, 17, 57, 60, 15 et 72, ainsi que les points n°28, 29, 30, 31, 32 et 33 dénoncés par les époux [H] – ont déjà fait l’objet :

— d’une procédure de référé expertise, ayant donné lieu au dépôt du rapport de Monsieur [T] en date du 28 juillet 2017 ;

— d’une procédure au fond, ayant donné lieu à un Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nanterre le 21 janvier 2021 ;

— juger qu’au titre de l’exécution du Jugement rendu le 21 janvier 2021, la SNC Cogedim [Localité 34] métropole a déjà été indemnisée de la somme de 529.124,23 € HT, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2017, couvrant l’intégralité du coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres généralisés à l’ensemble des maisons du lotissement ;

— juger que le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nanterre le 21 janvier 2021 est devenu définitif ;

— déclarer la SNC Cogedim [Localité 34] métropole irrecevable en ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre au titre des points n°8, 12, 13, 17, 57, 60, 15 et 72, ainsi que des points n°28, 29, 30, 31, 32 et 33 ;

— rejeter la demande reconventionnelle de la SNC Cogedim [Localité 34] métropole en remboursement des sommes acquittées à ses frais avancés au titre du changement des volets et de leurs conséquences ;

— débouter toutes les autres parties à l’instance comme mal fondées en leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre au titre des points n°8, 12, 13, 17, 57, 60, 15 et 72, ainsi que des points n°28, 29, 30, 31, 32 et 33 ;33

— la mettre hors de cause ;

A titre principal,

— débouter les époux [H] de l’intégralité de leurs prétentions indemnitaires, et notamment celles visant au remboursement de la supposée moins-value de leur logement à la vente en raison des dommages existants, d’une part, et à la réparation de leur prétendu préjudice de jouissance, d’autre part ;

— débouter la SNC Cogedim [Localité 34] métropole et toutes les parties défenderesses à l’instance, de l’ensemble de leurs demandes, recours en garantie, fins et conclusions formés à son encontre et ce sur quelque fondement que ce soit, faute d’apporter la preuve de l’imputabilité des dommages allégués à la sphère d’intervention et/ou à une faute prouvée de la maîtrise d’œuvre d’exécution ;

— rejeter l’ensemble des demandes présentées à son encontre ;

— la mettre hors de cause

A titre subsidiaire,

— limiter toutes condamnations des intervenants à l’acte de construire et de leurs assureurs respectifs, au titre des préjudices allégués par les époux [H], aux quanta arrêtés par l’Expert judiciaire aux termes de son rapport ;

— limiter le quantum des demandes indemnitaires des époux [H] aux montants des travaux de reprise arrêtés par l’Expert judiciaire pour chacun des griefs dénoncés;

— fixer les partages de responsabilités proposés par l’Expert judiciaire aux termes de son rapport ;

— condamner :

— au titre du désordre n°1 : la Société PRISELEC et la Société SFP ISOBAT ;

— au titre des désordres n°2, 3, 41, 42 et 68 : la Société PRISELEC ;

— au titre des désordres n°5, 8, 12, 13, 19, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 53, 57, 71, 72 et 73 : la Société SFP ISsobat ;

— au titre des désordres n°14, 40 et 61 : la Société [K] ;

— au titre des désordres 7, 16, 37, 38, 39, 63, 64 et 76 : la Société MAX TP ;

— au titre des désordres n°6, 34, 35, 36, 55 et 77 : la Société MADEIRBAT ;

à la relever et garantir indemne sur la base des conclusions du rapport de Monsieur [Y] – de toutes les condamnations susceptibles d’être mises à sa charge en principal, intérêts, frais et accessoires au profit des époux [H], de la SNC Cogedim [Localité 34] métropole ou de toute(s) autre(s) partie(s) ;

En tout état de cause

— débouter les demandeurs, la SNC Cogedim [Localité 34] métropole , MAX TP et les parties de leurs demandes, recours en garantie, fins et conclusions, plus amples ou contraires, formés à son encontre et ce sur quelque fondement que ce soit ;

— rejeter toutes les demandes de condamnations solidaires et/ou in solidum non justifiées en présence de fautes de nature distinctes à l’origine de la survenance de divers désordres et préjudices également distincts ;

— faire application des plafonds et franchises de garantie prévus au contrat d’assurance souscrit par la Société ATEMO auprès de la SMA SA ;

— condamner in solidum toute partie succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Le Gué et à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le 12 mars 2024 la S.A.S. Max TP sollicite de bien vouloir :

— débouter la société cogedim de ses demandes dirigées à son encontre visant à la garantir de toute somme mise à sa charge au titre des points de réclamation n°7,16, 64 et 76 ;

— condamner les sociétés ATEMO, SMA SA, en qualité d’assureur de la société ATEMO,et SMABTP, en qualité d’assureur de la société MAX TP à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des points de réclamation n°37 et 39 ;

— débouter toutes les parties adverses de leurs demandes à son encontre;

A titre subsidiaire sur les frais et les dépens

— condamner toute partie succombante à la relever et garantir des condamnations prononcées contre elle à proportion, pour chacune, du montant de leurs condamnations au principal, et ainsi de leurs responsabilités respectives dans le préjudice des époux [H]

En toute hypothèse

— condamner les sociétés COGEDIM, SMA, SMABTP, ATEMO ou toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 ducode de procédure civile;

— condamner les sociétés COGEDIM, SMA, SMABTP, ATEMO ou toute autre partie succombante à prendre en charge ses dépens de l’instance.

La SMABTP, prise en sa qualité d’assureur des sociétés SFP ISOBAT, [K], MAX TP et MADEIRBAT et la SMA SA, prise en sa qualité d’assureur de la société PRISELEC, demandent, au terme de ses écritures échangées le 18 avril 2024 visant les articles 15 et 16 du Code de Procédure Civile, de

— leur déclarer inopposable le rapport d’expertise,

— débouter la société Cogedim [Localité 34] métropole de ses demandes ayant comme seul support technique le rapport,

— rejeter les demandes présentées à l’encontre de la SMABTP et de la SMA SA car aucun des griefs allégués par les demandes ne correspondent à des désordres techniquement de nature décennale avérés après réception,

A titre très subsidiaire, elles opposent aux sociétaires les franchises contractuelles pour chaque désordre,

— condamner la société Cogedim [Localité 34] métropole à leur verser chacune une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens qui pourront être recouvrés par Maître Marie-Isabelle Waligora et ce, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Maderibat n’a pas constitué avocat si bien que la décision sera réputée contradictoire.

Les débats ont été clôturés selon ordonnance du 8 octobre 2024 et le dossier a été plaidé à l’audience collégiale tenue le 26 juin 2025 à laquelle le conseil de la Cogedim a demandé de déclarer irrecevables les dernières conclusions notifiées en demande le jour de la cloture. Le tribunal a mis dans le débat la question de la déclaration de créance au mandataire judiciaire liquidateur d’Atemo.

La décision a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la recevabilité des conclusions N°5 des demandeurs

La Cogedim demande à l’audience d’écarter les conclusions notifiées par les époux [H] quelques heures après la cloture ; les intéressés reconnaissent leur tardiveté mais répliquent que ces conclusions régularisent la cause de nullité soulevée.

Le tribunal rappelle qu’en procédure écrite toutes les prétentions sont formées par des écritures d’avocat, conformément à l’article 768 du code de procédure civile ; la Cogedim n’ayant pas conclu sur cette question, le tribunal n’est pas valablement saisi et ne répondra pas dans le dispositif de sa décision.

— sur la nullité des conclusions n°3

Au visa des articles 54 et 112 du code de procédure civile, la société Cogedim sollicite d’annuler le dernier jeu de conclusions notifiées en demande le 24 juin 2024. Elle fait valoir que dans ses conclusions du 6 juin 2024, elle a soulevé l’irrecevabilité des demandes présentées par les époux [H] compte tenu de la vente de leur maison. Or ceux-ci ont conclu en réponse mais sans mentionner leur nouvelle adresse respective puisqu’ils continuent de se domicilier l’un et l’autre à l’adresse de la maison vendue. Soutenant qu’une adresse inexacte dans un acte de procédure est une nullité de forme qui peut causer un grief si elle empêche l’exécution de la décision à venir, la société indique avoir formé une demande reconventionnelle dont elle ne pourrait assurer l’exécution forcée de la décision du fait de cette absence d’adresse actualisée, ce qui lui cause un grief important.

— Les époux [H] ne répondent pas à cette prétention.

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L’article 54 du Code de Procédure Civile : « La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties. A peine de nullité, la demande initiale mentionne 3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs »

Selon l’article 112 du Code de Procédure Civile « La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. »

Le tribunal note que le premier texte invoqué impose la mention de l’adresse dans l’assignation, ce qui n’est pas contesté.

En l’absence de fondement relatif à l’actualisation de l’adresse, la Cogedim sera déboutée de cette exception de nullité.

— sur le rétablissement au rôle

Dans la mesure où le dossier a été remis au rôle en 2021, cette demande est dépourvue d’objet.

— sur la fin de non-recevoir opposée aux époux [H]

— La Cogedim soutient que les demandeurs sont irrecevables, depuis la vente de leur bien immobilier, à se prévaloir des vices et non-conformités affectant leur bien et, ce, qu’elle qu’en soit la nature juridique. Elle invoque le fait que l’ancien propriétaire d’un bien immobilier peut justifier d’un intérêt direct et certain à agir ou justifier que l’acte de vente prévoit qu’il se réserve de droit d’agir. La société venderesse affirme que les époux [H] forment des demandes au visa de la responsabilité contractuelle ou légale à raison des désordres qui affectent la maison qu’ils ont vendue, sans aucune réserve sur leurs droits ; même s’ils avaient transféré expressément à leurs arts acquéreurs ils seraient irrecevables.

— Si dans le corps de ses écritures la SFP Isolat excipe l’irrecevabilité de la demande faute d’intérêt à agir, elle ne la reprend pas dans son dispositif.

— Les époux [H] se disent recevables à agir pour obtenir la réparation de la moins-value de leur bien en raison des dommages existants et leur préjudice de jouissance subi jusqu’à la date de la vente, en ce qu’ils constituent des préjudices personnels

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Il convient de préciser que les époux [H] demandent la moins-value de la maison à l’occasion de la vente réalisée le 21 avril 2023, en l’état et en indiquant dans l’offre d’achat que les volets étaient à remplacer selon un devis qui a été adressé en amont de la vente.

Ils demandent également une somme de 50 000 € en raison de la carence du maître d’ouvrage dans le respect de ses obligations depuis le jour de la livraison jusqu’à la vente.

Ils ne précisent pas plus de quelle carence il s’agit puisqu’ils listent ensuite tous les désordres tels que relevés par l’expert.

Il est de principe que le sous- acquéreur jouit de tous les droits et actions attachées à la chose qui appartenaient à son auteur, de sorte qu’il dispose, le cas échéant, de l’ action en responsabilité contractuelle dont son vendeur aurait bénéficié s’il avait conservé la propriété de ladite chose, y compris pour les désordres apparus avant leur vente.

Il en est ainsi de la responsabilité contractuelle qui est le premier fondement invoqué, la garantie décennale ne pouvant ête excipée pour des désordres apparents lors de la réception et n’ayant pas de gravité décennale.

En l’espèce, les époux [H] ont effectivement vendu leur maison aux époux [X] le 21 avril 2023 mais ils allèguent un éventuel préjudice personnel, de l’ordre du préjudice de jouissance et de la moins value lors de la cession, leur conférant un intérêt direct et certain à agir après la vente de la maison.

Ils seront donc déclarés recevables à agir.

— sur l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle

— La Cogedim présente une demande de paiement de la somme de 28.500€ correspondant aux 5% du prix de vente que les époux [H] ont consignés à la livraison entre les mains de leur notaire. Elle soutient que l’absence d’intérêt à agir des demandeurs interdits définitivement que des réserves puissent être relevés à leur bénéfice ou qu’il soit indemnisé à ce titre de sorte fait une correction de mesure de doivent être condamnée solidairement à lui verser le montant de la somme consignée.

Elle répond que le droit de consigner le solde du prix et personnel comme l’obligation de payer le prix ; elle relève que lors de la vente en 2023, il n’a pas été fait mention de la procédure judiciaire présente ni d’une quelconque consignation du prix de vente entraînant une cession de dette qui lui serait inopposable en son absence d’accord.

— Les époux [H] excipent l’irrecevabilité de cette demande, ne contestant pas avoir proposé de consigner entre les mains du notaire du promoteur le solde du prix de vente comme cela ressort du procès-verbal de remise des clés du 24 juin 2015 et d’un courrier daté de 2 jours après. Ils font valoir que selon l’acte de vente le promoteur avait 90 jours à compter de la livraison pour lever les réserves soit avant le

22 septembre et qu’ils ont complété la liste des réserves dans le délai légal par courrier recommandé du 7 juillet 2015. La consignation a pour objet de contraindre le vendeur à lever les réserves.

Ils soutiennent que les interventions ne portaient que sur des points mineurs et ont perturbé leurs emplois du temps, malgré leurs courriers recommandés ; ils déplorent même que les travaux réalisés mi-octobre 2015 aient détérioré de manière très significative le crépi de la maison dégradé leur maison et leur aient soustrait une quantité d’eau pour les besoins de travaux en partie commune au robinet d’eau extérieur.

Ils ajoutent que les volets en bois brut pouvaient chuter comme dans les maisons voisines ce qui induit une dangerosité, que les fermetures inefficaces voire inexistantes entraînent des risques d’intrusion. S’ils reconnaissent que le remplacement des volets est projeté par des volets, ils soutiennent que cette qualité moindre n’est pas conforme aux stipulations contractuelles et au statut basse consommation de la maison . Ils ajoutent avoir adressé plusieurs courriers au sujet des réserves à leur vendeur qui leur a donné un bref délai pour lui soumettre des devis de reprise, situation qui les a contraints à saisir le juge des référés pour désigner un expert.

Sur la demande de paiement du solde, ils soutiennent que la vente du bien immobilier entraîne la transmission de l’action en justice à l’acquéreur et qu’il appartient donc à celui-ci de décider s’il entend ou non reprendre à son compte l’action en justice tant pour les désordres antérieurs que postérieurs à la vente, quelle que soit la nature de l’action. Ils répondent que la demande en paiement du solde est autant l’accessoire du bien vendu que l’action en indemnisation des dommages puisque la consignation est liée au sort de la contestation sur la conformité de l’immeuble et qu’elle cesse de produire ses effets lorsque le vendeur a remédié aux défauts et non-conformités et qu’il lui en est donnée quitus. Par parallélisme des formes le promoteur doit donc être jugé irrecevable à former sa demande de paiement du solde à l’encontre d’eux mêmes, faute d’intérêt à agir.

Ils considèrent que le protocole signé entre la Cogedim et leurs acquéreurs vise à indemniser les réserves non levées et a pour contrepartie le règlement du sort de l’indemnité de 5 %.

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A un intérêt à agir la partie qui a un intérêt au succès ou au rejet d’une prétention.

C’est à celui qui se prévaut d’une fin de non-recevoir de démontrer qu’elle est caractérisée.

Par courrier adressé le 26 juin 2015 à l’étude du notaire rédacteur de la vente, les époux [H] l’ont informé du “séquestre solde 5% prix de vente VEFA” en exposant que “lors de la visite de livraison effectuée le 24 juin 2015 avec le maître de l’ouvrage nous avons constaté diverses réserves dont craintes justifient le séquestre du solde du prix de vente des biens (5%). Ces réserves sont les suivantes aux termes du PV de livraison : 1, 29, 30,54, 55, 56, 63, 36, 27, 58, 104,38, 20 … En conséquence nous avons souhaité consigner entre vos mains le solde du prix de vente (5%) soit la somme de vingt huit mille cinq cents euros (28.500 €).(…)Nous sommes convenus avec le maîtres de l’ouvrage de la libération du séquestre sur production du quitus de levée des réserves ci-dessus répertoriées figurant sur la liste des réserves annexée au procès-verbal de livraison. Nous ne manquerons pas de vous adresser ce quitus dès que nous serons en possession afin que vous adressiez le règlement au maîtres de l’ouvrage”.

Il n’est pas contesté que la somme n’a pas été déconsignée jusqu’à ce jour ni que le bien a été vendu aux époux [X] sans aucune référence à cette somme à déconsigner ni éventuelle déduction sur le prix de vente. De même le protocole d’accord transactionnel que ces acquéreurs ont signé avec la Cogedim ne fait aucune allusion à une telle somme.

Il en résulte que la société de promotion vente a un intérêt à soumettre au tribunal la question de la déconsignation et sera déclarée recevable en sa demande reconventionnelle.

— sur la demande principale tournée contre la société Cogedim [Localité 34] métropole

— Au visa des articles 1103 et 1231-, le cas échéant 1792 et suivants du code civil, les époux [H] sollicitent de leur vendeur de leur payer deux indemnités, soutenant que leur vendeur a été particulièrement laxiste dans le respect de ses obligations depuis le jour de la livraison le 24 juin 2015 et jusqu’à la vente, soit pendant près de 8 ans.

— La société maître d’ouvrage le titre chaque demande d’indemnité sans véritablement contester sa responsabilité, indiquant avoir signé un protocole d’accord avec les derniers acquéreurs pour la fourniture et la pose de volets battants avec peinture du crépi extérieur suite au changement, la reprise des embrasures de fenêtres et des murets extérieurs ainsi que d’autres reprise ponctuelle si l’assurance dommages ouvrage ne faisait pas.

Elle considère que ces désordres sont incontestables et elle forme des recours à l’encontre de certains constructeurs pour les sommes ainsi réglées .

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Pour obtenir une indemnisation il appartient aux demandeurs acquéreurs de démontrer une faute de leur vendeur sur le fondement contractuel en premier et décennal selon leur subsidiaire.

L’ancien article 1134 du Code civil, dans sa version applicable lors de la conclusion des contrats de vente en 2014, imposait la bonne foi dans l’exécution du contrat.

L’article 1582 du même code énonce que la vente est une convention par laquelle s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer. Ainsi il appartient au vendeur de livrer une chose conforme aux dispositions contractuelles.

Dans le contrat de vente liant les 2 parties la Cogedim s’est obligé à achever le bien dans le délai du 30 juin 2015. En page 35 elles ont prévu dans l’hypothèse d’une livraison du bien en formulant des réserves que « l’acquéreur procède au règlement des sommes dues tel que prévu à l’article 15. 2 et il prend possession des lieux, la livraison des biens mobiliers sera constatée par un procès-verbal contradictoire. Le vendeur devra effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves dans un délai maximum de 90 jours calendaires à compter du procès-verbal de livraison. Il sera établi un procès-verbal de levée de réserve.s

Le procès-verbal de livraison liste de manière contradictoire 120 réserves.

Dans le courrier du 26 juin 2015, soit 2 jours après la livraison, les maîtres de l’ouvrage ont indiqué 8 types de réserves justifiant qu’ils consignent le solde de 5 % du prix de vente :

— le défaut de test de tous les équipements électriques et fonctionnant au gaz,

— des défauts touchants tous les volets,

— l’achèvement des prestations dans le jardin devant et derrière,

— sur le portillon sur rue : l’inversion des 2 battants par rapport au plan de vente, des défauts visibles, l’absence d’un verrou et le dysfonctionnement du second,

— l’antenne télé est inesthétique et posée sans justification sur la façade arrière

— le bandeau horizontal dans la cage d’escalier est inesthétique

— l’enrobé de la place de stationnement extérieur privatif présente des tâches et traînées noires

— il n’y a pas d’avaloir pour récupérer l’eau du robinet de puisage ou pas de justification de son absence.

À plusieurs reprises ils ont fait le point avec leur vendeur sur les réserves restant à lever au cours de la première année y compris par des mises en demeure des 27 octobre,

2 novembre 2015 et 15 janvier 2016.

L’expertise ordonnée par le tribunal de grande instance de Paris sur les désordres affectant les volets des maisons du lotissement ne concernait pas la maison des époux [H] de sorte que l’on ne dispose pas des constatations de ce technicien.

Dans sa note de synthèse du 24 septembre 2020 et son rapport l’expert judiciaire nommé par le tribunal de Versailles le 12 mai 2016 dans ce dossier retient les chiffres les défauts suivants :

— absence d’extraction d’air dans le séjour au niveau des fenêtres, nécessaire pour le bon fonctionnement de la VMC, VMC non auto régulée et non suspendue dans le toit avec interrupteur de fonctionnant pas dans la cuisine, imputables à la société Priselec

— Il manque des joints aux fenêtres du séjour, imputables à la société SFP Isobat,

— des lames de parquet, installé par la société Madeirbat, se décollent dans la chambre parentale, la petite chambre et la salle de bains

— le portillon sur rue n’a pas de verrou prévu au descriptif de vente, imputable au vendeur, a 2 portes inversées par rapport au plan de vente, 1 verrou dysfonctionant ainsi que des dommages au bois, pouvant être reprochés à la société Max Tp,

— il manque une rosace de finition du robinet de jardin, que n’a pas monté le plombier,

— les enduits et les chapeaux du muret doivent être repris, le responsable des dégradations n’est pas identifié

— une finition du joint devait être faite au pourtour du boîtier de gaz et EDF et le long de la maison côté parking, imputable à la société Ardeko,

— un chevêtre niveau des combles a été posé sans être fixé, toutes les poignées de portes ne tiennent pas, il manque les barres de seuil sous les portes du garage laissant l’eau rentrer, reproché à la société SFP Isobat,

— les volets ont été mal réalisés, présentent des épaufrures, des éclats et des coupes non conformes et leur changement entraînera des dégradations sur le ravalement qui a été détérioré à plusieurs endroits ; il ne se prononce pas sur la responsabilité

— la société Madeirbat n’a posé qu’une seule couche de peinture pour les fenêtres extérieures

— la fenêtre de la cuisine présente une rayure de plus de 5 cm

— la peinture du plafond du séjour et du dessous de l’escalier du séjour est à refaire ; reproché à la société Madeirbat ; il indique que le travail de reprise a été commencé par l’entreprise de Cogedim en octobre 2015 mais laissé en attente après que des cicatrices d’enduit aient été faites,

— dans le jardin devant et derrière la maison il convient de retourner la terre, enlever les pierres et engazonner ; des dalles de la terrasse bougent et frottent le volet : l’expert note l’accord de principe de la société d’espaces verts Max TP pour intervenir mais l’absence d’accord entre les parties pour ce faire,

— le thermostat est trop près de la source de chaleur située au niveau de la cheminée, ce qui peut être reproché à la société [K] chargée de ce lot,

— la sonnette ne fonctionne pas, dû à la société Priselec,

— le boîtier électrique de la maison n’est pas terminé, le cache n’est pas à la taille du boîtier et une vérification d’installation est à réaliser ; c’est la société Priselec qui l’a installé

— des jours apparaissent dans la pièce jouxtant l’escalier posé par la société SFP,

— Il faut combler la sortie PER dans la dalle de la salle de bains faisant apparaître des trous, il reproche à la société Madeirbat

— certains interrupteurs interagissent avec 2 groupes de lumières ou les lumières sont montées à l’envers, désordres imputables à l’électricien Priselec,

— le plafond de l’escalier montre des traces de viser des fissures à reproché à la société Madeirbat.

Le tribunal ne dispose pas d’éléments sur la levée de ses réserves postérieurement à ladite expertise.

Toutefois le protocole d’accord établi le 5 avril 2024 entre la Cogedim et les acquéreurs les époux [X] liste des désordres suivants : la reprise des murets proposés découvre [U] de pente, le remplacement des volets actuels, la reprise des embrasures de fenêtres et remise en peinture décrépite extérieure, des travaux pour mettre fin aux infiltrations d’eau en cas de pluie importante par la toiture du garage, et par les huisseries qui dégradent le parquet du rez-de-chaussée ainsi que l’installation d’une VMC au rez-de-chaussée.

Ces éléments démontrent à suffisance le manquement du vendeur à son obligation de délivrer un bien conforme et exempt de vices ou encore de lever les désordres réservés dans le délai contractuel. À défaut la Cogedim engage sa responsabilité envers ses cocontractants.

au titre du préjudice de jouissance

— Les époux [H] affirment que cette carence leur a causé un préjudice de jouissance certain dont ils demandent réparation à hauteur de 50 000 €.

— La Cogedim conclut au rejet ou à la réduction de cette prétention dont le montant n’est pas justifié. En premier elle fait valoir que les demandeurs ne font que viser les désordres pour lesquels elle soulève leur irrecevabilité et que les acquéreurs n’ont pas fait valoir dans leur quasi totalité. Elle ajoute qu’une procédure pour les défauts des volets, seuls désordres significatifs, aurait pu être évitée, ce qui rend le préjudice de jouissance discutable sur le principe.

Elle considère la demande démésurée pour de petits défauts de finitions, d’un coût de reprise modique, à l’exception du changement des volets et du ravalement de façade, qui n’affectaient pas l’habitabilité de la maison. Elle relève que durant l’expertise et jusqu’à la vente aux époux [X] les époux [H] ne formulaient aucune demande à ce titre ; elle en déduit que cette prétention vise à compenser l’irrecevabilité des demandes initialement formulées.

— La SMA, assureur d’ATEMO, contre qui un recours est fait, soutient que la SNC ayant déjà été indemnisée au titre de ces désordres dénoncées par les époux [H], ses garanties n’ont plus vocation à être mobilisés de ce chef, pour les désordres 8, 12, 13, 17, 57, 60, 15, 72, 28, 29, 30, 31, 32 33.

Relevant que la demande n’est pas motivée et le préjudice aucunement caractérisé et justifié dans son principe et son quantum, l’assureur conclut au rejet de cette demande forfaitaire.

— La société SFP Isobat ne prend pas position sur le fond.

— La SMABTP conclut sur l’inopposabilité des opérations d’expertise et sur la non mise en jeu de ses garanties mais non sur le principe et l’étendue des préjudices.

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Le tribunal déplore l’absence de toute motivation sur ce poste de préjudice ; il note qu’une telle demande n’était formée ni dans l’assignation dans les conclusions en lecture de rapport d’expertise et que les demandeurs n’ont pas informé leurs acheteurs des désordres subis ce qui permet de relativiser l’impact de ceux-ci sur leur vie au quotidien. De plus il n’est pas contesté que les époux [H] n’ont pas été associés à l’expertise en référé diligentée par une autre juridiction et ayant donné lieu à la reprise de l’ensemble des volets par le vendeur.

Au vu de la multiplicité des réserves et de leur persistance dans le temps, le vendeur sera condamné à indemniser les acquéreurs par l’allocation d’une somme de 4.500 €.

au titre de la moins-value lors de la vente de leur bien

— Les époux [H] demandent la condamnation de leur vendeur à indemniser à hauteur de 52 500 € la moins-value de leur maison en raison des dommages existants. Ils expliquent que la maison a été estimée par un agent immobilier à 750 000 € mais vendue aux époux [X] 732 500 € tandis que la maison voisine, mitoyenne, l’a été au prix de 785 000 € ce qui donne une moins-value de 52 500 euros.

— La Cogedim qualifie cette demande de non justifiée dans son principe et son quantum et considère que les pièces ne sont pas probantes pour justifier la valeur de la maison ni l’existence d’une moins-value. Elle relève que ses adversaires arguent spécifiquement de la réfection des volets comme ayant induit une prétendue baisse de prix alors qu’ils ne prouvent pas avoir communiqué le devis de réfection des volets ; elle rappelle avoir changé tous les volets de toutes les autres maisons à l’exception de celle-ci puisque les demandeurs ont privilégié la voie contentieuse et elle plaide qu’il n’y a aucune raison qu’elle soit pénalisée de ce chef. Elle affirme n’avoir commis aucune faute justifiant la prise en charge d’un éventuel préjudice et rappelle qu’en cas de séparation des propriétaires, le soi d’une vente rapide à un prix attractif est habituel. Elle conclut donc au rejet et subsidiairement elles forment des demandes en garantie à l’encontre des entreprises reconnues responsables par le tribunal judiciaire de Nanterre.

— La SMA assureur d’ATEMO relève l’absence de lien de causalité directe et certaine entre les dommages allégués et une quelconque moins-value, considère que les demandeurs ont de toute évidence surestimée leurs biens dans la mesure où un autre du lotissement a été vendu à un prix moindre et met en avant la conjoncture immobilière qui pouvait à elle seule justifier une diminution du prix de vente.

***

Au soutien de leurs demandes, les époux [H] se contentent de produire des avis de valeur datant de plus d’un an par rapport à la vente intervenue le 21 avril 2023 et peut détailler. Il ne conteste pas que de bien de l’environnement ont été vendus à des prix distants de plus de 50 000 €.

Surtout l’acte de vente aux époux [X] ne contient aucune mention relative à des défauts et encore moins à la présente instance puisque les vendeurs déclarent expressément page 22 qu’il n’existe actuellement aucune procédure en cours ; ils ne démontrent donc pas que le prix de vente a été impacté par les manquements du vendeur à son obligation de livrer un bien conforme, ce qui est confirmé par les mentions des acquéreurs dans le protocole d’accord transactionnel signé avec la Cogedim selon laquelle ils ignoraient l’existence de ce contentieux qui n’est pas mentionné dans l’acte de vente et qu’ils ont parallèlement trouvé un accord pour la réparation de certains désordres limités au volet, murets, embrasures de fenêtres, toiture du garage, reprise des huisseries

Rien ne démontre donc que le prix de vente, dans le contexte de séparation des époux [H], a été impacté par l’inertie du vendeur à lever les réserves. À défaut de lien de causalité directe et certaine avec sa faute, la Cogedim ne pourra se voir mise à charge une quelconque indemnité.

— sur la demande reconventionnelle de Cogedim en règlement du solde de 5%

— Le maître de l’ouvrage rappelle que lors de la livraison ses acquéreurs consignaient la somme de 28 500 € entre les mains du notaire dans l’attente de la levée des réserves. Leur absence d’intérêt à agir du fait de la vente aux époux [X] interdit définitivement que des réserves puissent être levées à leur bénéfice ou qu’ils soient indemnisés à ce titre.

Il constate que dans le dernier acte de vente qui n’a pas été faite mention de la procédure judiciaire ni d’une quelconque consignation du prix de vente entraînant une cession de dette qui lui serait inopposable si bien que les époux [H] doivent être condamnés solidairement à lui verser ladite somme, en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter de la demande du 11 octobre 2021 et de dire que le notaire sera valablement déchargé de sa mission de ce [Localité 26] par le virement de la somme de l’extrait sur le compte de la Cogedim au vu de la copie du jugement.

— Les époux [H] concluent au rejet de toute prétention formée à leur encontre, arguant qu’il appartenait au promoteur de régler le sort de cette indemnité de 5 % dans le cadre de protocole transactionnel en contrepartie de ses engagements à lever les réserves.

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Dans le contrat de vente liant les 2 parties la Cogedim s’est obligée à achever le bien dans le délai du 30 juin 2015. En page 35 les parties ont prévu dans l’hypothèse d’une livraison du bien en formulant des réserves que « l’acquéreur procède au règlement des sommes dues tel que prévu à l’article 15. 2 et il prend possession des lieux, la livraison des biens mobiliers sera constatée par un procès-verbal contradictoire. Le vendeur devra effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves dans un délai maximum de 90 jours calendaires à compter du procès-verbal de livraison. Il sera établi un procès-verbal de levée de réserves”.

Elles ont également convenu que le prix serait exigible à hauteur de 484.500 € comptant et le solde de 85.500 € sera payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux suivants un échelonnement prévoyant les 5% restant à la livraison .

Dans la mesure où il n’est pas contesté que le bien a été livré le 24 juin 2015 et que le 26 juin suivant les acquéreurs écrivaient au notaire ayant rédigé l’acte « lors de la visite de livraison effectuée le 24 juin 2015 avec le maître d’ouvrage, nous avons constaté diverses réserves, dont certaines justifient le séquestre du solde du prix de vente des biens (5%) (…). En conséquence nous avons souhaité consigner entre vos mains le solde du prix de vente (5%) soit la somme de vingt huit mille cinq cent euros

(28 500 €).

Nous vous précisons donc nous avons demandé à notre banque de procéder au virement de cette somme sur le compte de votre étude. Nous sommes convenus que le maître de l’ouvrage la libération du séquestre surproduction du quitus de levée des réserves ci-dessus répertoriées figurant sur la liste des réserves annexées au procès-verbal de livraison. Nous ne manquerons pas de vous adresser ce quitus dès que nous serons en sa possession afin que vous adressiez le règlement au maître de l’ouvrage ».

Ainsi les premiers acquéreurs ont conventionnellement décidé de consigner entre les mains du notaire une somme de 5 % dans l’attente de la levée des réserves.

Si leurs réclamations n’ont pas entièrement suivies d’effet, il est exact que depuis la vente du bien immobilier ils sont désormais dépourvus d’intérêt à obtenir judiciairement la levée des réserves et qu’ainsi la consignation de la somme de 5 % est dépourvue d’objet.

Il est également constant que les époux [H] n’ont pas mentionné ce solde à payer aux époux [X] dans le contrat de vente du 21 avril 2021 à qui ils n’ont donc pas transféré implicitement cette dette.

Il en résulte que les époux [H] doivent être condamnés solidairement à verser à la SNC la somme de 28 500 €, en deniers ou quittance, et avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2021 et il sera demandé au notaire de mettre fin sa mission de séquestre, selon les modalités indiquées au présent dispositif.

Les demandeurs ne s’opposent pas la compensation réclamée par leur adversaire qui sera donc ordonnée.

— sur les demandes formées par la Cogedim à l’encontre de la SMA en qualité d’assureur d’ATEMO et de la SFP isobat

La société maître de l’ouvrage forme deux types de demandes à l’encontre de ces assureurs.

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise judiciaire

— La SMA, assureur de la société Priselec et la SMABTP, en qualité d’assureur des sociétés SFP Isobat, [K], Max TP et Madeirbat, demandent de leur déclarer inopposables le rapport d’expertise.

Ces 2 sociétés relèvent que l’non pas été parti à l’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés de [Localité 38] et l’initiative des époux [H] alors qu’elles ont soulignés durant la mise en état a été en 2017 que la mesure instruite ne leur était pas opposable et qu’il n’y avait pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente d’un rapport. Elle considère que la Cogedim avait parfaitement connaissance qu’elle contesterait l’opposabilité de ces opérations mais qu’elle n’a pas décidé de leur rendre opposable le rapport alors qu’elle pouvait facilement faire diligence pour le rendre opposable des opérations..

Ce rapport étend le seul document technique sur la base desquels la maître d’ouvrage demande en garantie, elle soutient que ce rapport inopposable ne peut pas servir de support technique ce qui doit conduire au rejet des demandes de garantie, au visa des articles 15 16 du code de procédure civile. Elles ajoutent que le solde de communiquer rapport au cours d’instance des parties qui n’ont pas assisté aux opérations d’expertise ne peut suffire à assurer le respect du contradictoire..

Si elles reconnaissent que leur sociétaire était parti aux opérations d’expertise, elle rappelle que la discussion technique dans ce cadre est importante puisque le rapport permet au tribunal d’apprécier techniquement les réclamations ; suivre ce raisonnement permettra toutes parties de ne pas respecter le principe du contradictoire vis-à-vis des assureurs en se contentant d’assigner les assurés alors que beaucoup ne comparaissent pas à l’expertise.

Elles ajoutent ne pouvaient pas intervenir volontairement dans l’expertise car leurs garanties ne peuvent pas être mobilisées.

— la SNC ne répond pas à ce moyen.

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Le vendeur ayant été condamné seul à réparer le préjudice de jouissance, il peut obtenir la garantie des assureurs à la condition de démontrer que leurs assurés, les sociétés Priselec et la SMABTP, en qualité d’assureur des sociétés SFP Isobat, [K], Max TP et Madeirbat, ont commis une faute de nature à engager la responsabilité contractuelle à son égard.

Il n’est pas contesté que les seules pièces communiquées par le maître de l’ouvrage sont les marchés, le rapport de monsieur [T] à la rédaction desquelles les deux défenderesses étaient parties et celui de Monsieur [Y] auquel elles-mêmes n’ont pas été partie.

Il est vrai que les opérations d’ expertise portant sur la maison des époux [H] n’ont pas été déclarées communes aux assureurs SMA et SMABTP. Cependant, elles ont été menées au contradictoire de leurs assurés -les sociétés Priselec et la SMABTP, en qualité d’assureur des sociétés SFP Isobat, [K], Max TP et Madeirbat- et les assureurs ont eu la possibilité, au cours des nombreuses années de l’instance devant le tribunal d’en discuter les conclusions.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’un rapport d’ expertise ne lie pas le juge et qu’il est complété par les listes de réserves et documents contractuels.

Dans ces conditions, le rapport d’ expertise judiciaire établi par Monsieur [Y] est opposable aux sociétés d’assurance SMA et SMABTP, de sorte qu’il n’est pas nécessaire qu’il soit conforté par d’autres éléments.

Sur la demande de garantie de toute somme mise à sa charge par la SMA en qualité d’assureur d’ATEMO et de la SFP isobat

— Dans son dispositif la Cogedim présente cette demande distincte de celle visant au remboursement de la somme de 32 924,67 € ; dans ses motifs elle indique se réserver la possibilité de former toute autre demande de garantie à l’encontre de toute partie en attente de nouvelles écritures régulières des demandeurs page 6 , page 10 elle forme une demande subsidiaire si elle était condamnée au titre du préjudice de jouissance, considérant que ce sont les seuls désordres susceptibles d’avoir entraîné une gêne.

Elle recherche la garantie des deux sociétés in solidum et avec exécution provisoire.

— La SMA, prise en sa qualité d’assureur de la société ATEMO,,maître d’œuvre d’exécution, demandes de déclarer la SNC irrecevable en ses demandes faites au titre des volets et ravalement.

Pour le surplus des malfaçons et non façons, elle souhaite voir juger qu’elles relèvent de pures fautes ponctuelles d’exécution pouvant échapper à la surveillance normale du chantier par son assurée qui n’a pas manqué à son obligation de surveillance et n’a pas causé de faute en lien direct et certain avec les malfaçons dénoncées, comme l’a retenu l’expert. Considérant que son assuré a parfaitement satisfait à ses obligations de maître d’œuvre d’exécution dans le cas d’une surveillance normale du chantier, rappelant qu’elle était tenue d’une seule obligation de moyens, elle conclut au rejet du recours en garantie formé par la SNC à son encontre et à sa mise hors de cause pure et simple.

— la S.A.S. SFP isobat oppose au promoteur l’irrecevabilité des demandes formées au titre des désordres afférents au volet et au ravalement en raison de la condamnation prononcée à ce titre par la juridiction de [Localité 32] . En revanche elle ne répond pas à la demande de garantie pour les indemnités éventuellement versées aux époux [H].

****

Il convient de rappeler que la SNC a été condamnée à à indemniser le seul préjudice de jouissance démontré par les propriétaires du bien entre la réception le 23 juin 2015 et la vente le 21 avril 2023 et qu’il a été considéré que la faute de vendeur promoteur été retenu pour ne pas avoir levé les réserves dénoncées dans le procès-verbal de livraison et les courriers suivants.

La société SFP isobat s’est vue attribuer le lot menuiseries extérieures, menuiseries intérieures et cloisons selon le contrat signé le 13 décembre 2013 au prix de 695 000 € hors-taxes

Des réserves portaient sur ses lots à savoir des traces de peinture et un problème de jours dans l’escalier, l’absence de plinthe au droit d’une porte d’accès au garage, des tâches sur la cloison gauche du WC, des lattes de parquet cassées, l’absence de joint aux fenêtres du séjour, les problèmes de protection de bois au niveau du comble et des poignées de porte.

Ces malfaçons ou non façons sont imputables à la société SFP isobat qui est donc responsable contractuellement envers le promoteur maître d’ouvrage.

La société assistance technique ingénierie maîtrise d’œuvre (ATEMo) a été liée à la SNC par un contrat de maîtrise d’œuvre d’exécution incluant la mission de pilotage en date du 6 novembre 2013 moyennant des honoraires de 150 270 € hors-taxes. Lui ont été confiées les missions de mise au point technique de l’ouvrage, de direction et contrôle de l’exécution de l’ouvrage, de coordination et pilotage des travaux de construction, d’assistance au maître d’ouvrage pour la réception des ouvrages, de contrôle de toutes les dépenses mises à la charge du maître d’ouvrage par les marchés.

La mission d’exécution et contrôle des travaux englobe les ordres nécessaires à la bonne et fidèle exécution des travaux conformes aux documents contractuels et aux règles de l’art, le contrôle de la qualité des travaux des matériaux et matériels, la tenue de réunions périodiques, le suivi des travaux.

La mission de réception des ouvrages prévoit expressément à l’article 4. 6. 10 que « le maître d’œuvre d’exécution assiste et conseille le maître d’ouvrage pour la réception des ouvrages à l’achèvement des travaux en cours de chantier (…). Il vérifie que les réserves éventuelles ou travaux restant à exécuter mentionnés au procès-verbal sont bien exécutés. Il dresse alors un procès-verbal de levée de réserves et assure le suivi de la levée des réserves. Le cas échéant iI propose au maîtres de l’ouvrage de substituer à l’entrepreneur défaillant un autre entrepreneur pour exécuter les travaux de reprise permettant la levée des réserves » .

Dans la mesure où la faute du promoteur est caractérisée par la non levée de toutes les réserves avec diligence , il peut logiquement reprocher au maître d’œuvre d’exécution de ne pas l’avoir assisté pour vérifier l’exécution des réserves mentionnées sur le procès-verbal de livraison, ne pas avoir dressé un procès-verbal de levée de réserve ou pas avoir assuré le suivi de cette levée de réserves.

Il s’ensuit que le recours en garantie formée par la SNC contre les sociétés SFP BAT et l’assureur de ATEMO sont fondés et seront accueillis.

La SFP Isobat ne sera donc pas mise hors de cause.

La SMA s’oppose à toute demande de condamnation solidaire ou solidum, rappelant que la solidarité ne se présume pas selon l’ancien article 1202 du Code civil que seuls les coauteurs qui ont concouru à la réalisation d’un résultat dommageable unique sont susceptibles d’être condamnés ensemble.

Elle fait valoir que compte tenu des rôles respectifs des parties dans la survenance des désordres et la nature différente des fautes commises, celles-ci n’avaient pas concouru à un résultat dommageable unique.

Toutefois il est évident que la société des menuiseries a mis des manquements contractuels ayant fait l’objet de réserves qu’elle n’a pas levées et que le maître d’œuvre d’exécution n’a pas fait lever, contrairement à son obligation contractuelle.

Ce sont donc les fautes concordantes de ces deux acteurs qui ont contribué à l’existence de réserves qui n’ont pas été levées malgré les demandes répétées des maîtres d’ouvrage, ce qui doit conduire à les condamner in solidum à garantir intégralement la SNC de l’indemnité de 4500 €et des frais irrépétibles.

— sur la demande reconventionnelle de Cogedim à l’encontre de la SMA SA en sa qualité d’assureur d’ATEMO et la SFP ISOBAT

— La société maître de l’ouvrage poursuit le remboursement des sommes payées à ses frais avancés au titre du changement des volets aux nouveaux propriétaires pour 13 474,98 € hors-taxes (14 126 € TTC) et de la reprise des embrasures de fenêtres et peinture des crépis extérieurs y faisant suite pour 23 076 € HT ( 25 383,60 €TTC) : elle demande de condamner in solidum la SMA SA en sa qualité d’assureur d’ATEMO et la SFP ISOBAT à lui verser la somme de 32.924,67 € HT et ce avec intérêts au taux légal à compter de son propre paiement.

Elle se réfère aux responsabilités retenues par le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre au visa du rapport de Monsieur [T] et se fonde sur l’ancien article 1147 devenu 1231-1 du Code civil.

Elle ne répond pas au moyen d’irrecevabilité qui lui est opposé.

— La SMA se prévaut de l’autorité de la chose jugée du jugement prononcé le 21 janvier 2021 par le tribunal de Nanterre portant sur la réparation des dommages relatifs aux volets et désordres consécutifs affectant le crépi; ayant donné lieu à sa condamnation in solidum avec M. [V] et Isobat à verser à la SNC la somme de 529.124,23 € HT au titre des travaux nécessaires à la reprise des désordres généralisés à l’ensemble des maisons du lotissement dont celle des époux [H]. Elle soutient que cette somme avait vocation à indemniser le promoteur de l’intégralité du coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres généralisés à l’ensemble des maisons dont celle-ci, ce qui explique que le second expert Monsieur [Y] s’est contenté de reprendre pour information les différents chiffrages sur la reprise des volets et du ravalement sans se prononcer en termes d’imputabilité.

La SNC ayant déjà été indemnisée pour ces désordres, les garanties souscrites auprès de la SMA n’ont plus vocation à être mobilisées de ce chef

Elle demande de juger irrecevables et en tout état de cause infondées les demandes formées par la société Cogedim [Localité 34] métropole à son encontre au titre des désordres afférents aux volets et au ravalement (points n°8, 12 ,13, 17, 57, 60 et 72 et n°28, 29, 30, 31, 32 et 33) et de rejeter la demande reconventionnelle en remboursement des sommes acquittées au titre du changement de volets et de leurs conséquences.

En tout état de cause elle entend faire application des plafonds et franchises de garantie prévus au contrat d’assurance souscrit par la société ATEMO.

— La S.A.S. SFP isoBat conclut également à l’irrecevabilité des demandes relatives aux désordres des volets et ravalement ou à titre subsidiaire au rejet de ces demandes.

Elle rappelle que la SNC a obtenu sa garantie pour les désordres généralisés affectant les volets de l’ensemble immobilier aux termes du jugement susvisé et que s’il n’a été procédé à la réfection que de 13 des 14 maisons, il n’est pas justifié que la 14e maison soit celle des époux [X]. Elle en déduit qu’il n’est pas prouvé que la demande de remboursement de sorte par l’autorité la chose jugée du jugement, ne pouvant être condamné par deux fois à indemniser la société Cogedim au titre des volets, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 1355 du Code civil.

À titre subsidiaire elle affirme être tiers au protocole transactionnel signé entre le promoteur et les nouveaux acquéreurs, que les sommes que celui-ci prétend avoir avancées ne sont pas justifiées et qu’ils n’y a donc aucune obligation de remboursement pouvant être mise à sa charge.

Elle rappelle que le premier jugement limitait sa part de responsabilité à 40 % et que si une condamnation était prononcée à son encontre, celle-ci ne pourrait être in solidum ni au titre de l’entier dommage ; elle relève que Monsieur [J] [V] n’a pas attrait après dans la présente instance alors que le promoteur disposait d’une action propre à son encontre et qu’en conséquence sa part ne saurait être supérieure à 40 % de la somme réclamée.

****

L’article 1355 du Code civil énonce que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Selon jugement rendu le 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre saisi par la SNC Coresin et la Cogedim s’est prononcée au visa de du rapport d’expertise de Monsieur [T]

décrivant que pour toutes les maisons du lotissement il y avait un problème de préhension pour fermer les volets qui étaient beaucoup trop lourds qu’il y avait un problème de finition et de pause mal exécutée. Il a retenu la responsabilité du maître d’œuvre qui a validé la proposition faite par l’ISO bac qui aurait dû se rende compte qu’il existait une différence de poids entre les volets préconisés et ce proposé qui constituait un surpoids étudier retenu comme responsable de défaut ou éclats sur les volets avec son sous-traitant Monsieur [J] [V].

Le tribunal a fait droit à la demande de la SNC pour la somme de 529 124,23 € hors-taxes avec intérêts légaux correspondant au devis de la société Estives avec un abattement de 7.609,90€ hors-taxes pour le remplacement des volets et le ravalement des façades.

L’expert judiciaire a listé les désordres constatés dans les maisons mais aucunement dans la maison n° 10 appartenant aux demandeurs.

Il s’ensuit que le jugement du 21 janvier 2021 ne concerne pas cette maison pour laquelle une expertise et une instance judiciaires distinctes étaient en cours auprès de ce tribunal. La décision n’a donc pas l’autorité de la chose jugée pour la maison n° 10 appartenant à l’époque aux époux [H], ce qui rend recevable la prétention de la SNC et ce d’autant qu’elle se fait référence à un protocole d’accord transactionnel signé plusieurs années après ce jugement.

La SNC s’est engagée auprès des propriétaires actuels de cette maison à « verser à ses frais avancés la somme de 14 216,10 € TTC correspondant au devis de fourniture et pose de volets battants en aluminium du 5 février 2024, et celle de 25 383,60 € TTC correspondant au devis de reprise des embrasures des fenêtres et mise en peinture crépis extérieurs à la suite de ce changement de volets, ladite somme sera virée sur le compte bancaire des actuels propriétaires dans les 30 jours suivant la signature du protocole » ; ce protocole a été signé par toutes les parties le 5 avril 2024.

Le devis de la société habitat Renov pour la fourniture et pose de volets battants concerne un volet pour la cuisine, trois pour les chambres et deux pour le séjour ; le devis de la société Blanchard prévoit le ravalement des murets de clôture, des façades, des tableaux de baies, des gardes corps avec un échafaudage tubulaire sur les 4 façades.

Dans la mesure où la SNC s’est engagée à financer ces travaux en contrepartie de la renonciation des époux [X] à toute instance et qu’il n’est pas démontré que ceux-ci ont agi judiciairement contre la SNC pour obtenir la réparation des désordres qu’ils ont constatés lors de l’achat, la SNC a un intérêt à obtenir le règlement de ces sommes, quand bien même elle ne démontrera pas alors paiement effectif au jour de la clôture de l’instruction.

Au vu de ces deux devis il sera fait droit à sa demande à hauteur de la somme de 32 924,67 € hors-taxes avec intérêts légaux à compter de son paiement, conformément à la demande.

La société SFP Isobat a été déclarée responsable des désordres relatifs aux volets par le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre pour avoir formé une proposition de volets d’un poids supérieur à ce qui avait été prévu sans s’en rendre compte que cela constitue un surpoids, avoir provoqué des éclats et une mauvaise coupe des volets, avoir choisi le sous-traitant non agréé ni qualifié pour la pose des volets intérieurs : ces fautes sont également à l’origine des défauts affectant la maison achetée par les époux [X].

Le maître d’oeuvre ATEMO s’est vu reprocher par la première juridiction d’avoir validé la proposition de volets plus lourds alors que ce choix est inapproprié, d’avoir failli à ses obligations de pilote dans la coordination de l’intervention des différents constructeurs en laissant les volets posés à l’extérieur sans finition et sans avertir le maître de l’ouvrage des risques et enfin en ne critiquant pas le poids des volets et sollicitant le remplacement à l’identique.

Ces fautes concernent également le choix et la mise en œuvre des volets extérieurs dans la maison des époux [H] acquises par les époux [X] et sont donc à l’origine de la recherche d’un accord par la SNC pour éviter un procès de leur part.

Il s’ensuit que ces travaux pour lesquels le promoteur s’est engagé sont causés par les manquements contractuels du menuisier et du maître d’œuvre d’exécutions qui seront tenus à lui régler cette somme in solidum et non à proportion de leur part de responsabilité .

La SMA qui ne dénie pas sa garantie pour son assurée la société ATEMO sera tenue à ce titre, dans la limite des plafonds et franchises de garantie prévus au contrat d’assurance .

— Sur la garantie de la SFP isobat par la SMABTP

— La société SFP isobat sollicite la garantie de la SMABTP son assureur tant pour les condamnations mises à sa charge que pour les sommes relatives aux volets ; elle répond que la garantie ne saurait être écartée en cas de condamnation prononcée à son profit puisque les volets sont des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage dont les désordres relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement. Or la police d’assurance garantit les dommages à l’ouvrage après réception soumis à la garantie légale de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du Code civil.

Elle réplique qu’il n’est pas démontré que ces désordres auraient été réservés à la réception.

— La SMABTP s’y oppose, rappelant que le Tribunal judiciaire de Nanterre ne l’a pas condamnée du fait des réserves à la réception faisant l’objet d’une exclusion de garantie édictée à l’article 41. 8 des polices ; elle précise que la réserve de livraison sur la stabilité des volets a été reprise dans une réserve de réception et que le tribunal a considéré que la garantie décennale ne devait pas jouer. Elle oppose donc l’autorité de la chose jugée de cette décision.

La compagnie d’assurance répond que la garantie de bon fonctionnement concerne des désordres avérés après réception alors que les désordres affectant les volets étaient réservés de sorte que sa garantie ne peut être mobilisée à ce titre et elle conclut au rejet ou subsidiairement à la mise en oeuvre des franchises contractuelles pour chaque désordre.

****

Il est rappelé que la SFP a été condamnée à indemniser le préjudice de jouissance des époux [H] causé principalement par des désordres réservés ou apparents : l’absence de joints aux fenêtres du séjour du rez-de-chaussée, l’absence d’extraction d’air dans le séjour, les défauts des volets, la mauvaise pose de l’escalier et de poignées de porte et l’absence de barre de seuil dans le garage.

Le tribunal a également mis à la charge de la SFP le remboursement à la Cogedim de la somme versée aux nouveaux acquéreurs pour le changement des volets qu’elle a posés et qui étaient affectés de désordres réservés.

Il est établi qu’à compter du 1er janvier 2015 la société francilienne de plâtrerie Isobat a été assurée par la SMABTP au titre du contrat Cap 2000 pour les activités notamment de menuiseries, pour

les dommages extérieurs à l’ouvrage,

les dommages à l’ouvrage après réception au titre de la décennale, du bon fonctionnement et des éléments d’équipement à vocation professionnel notamment

ainsi que la garantie de tous dommages à l’ouvrage avant réception.

La police signée le 8 octobre 2015 prévoit l’application des conditions générales portant la référence P 2101.

Les conditions générales communiquées montrent que la garantie des dommages à l’ouvrage avant réception de l’article 22.1 ne concerne que les dommages accidentels, ce qui n’est pas le cas. Elles renvoient aux exclusions formulées aux articles 21 et 41 des dispositions générales communes dont l’article 41.8 exclut les réserves à la réception de l’ouvrage ou des travaux au sens de l’article 1792-6 du code civil, ce qui vise les indemnités objet du recours du maître de l’ouvrage.

En conséquence la SMABTP ne sera pas condamnée à garantir son assurée à ce titre.

— sur les recours formés par les co-obligés solidaires

— La SMA, assureur de ATEMO, demande de fixer les partages de responsabilité selon ceux proposés par l’expert et de condamner les sociétés Priselec, SFP isobat, [K], Max TP et Madeirbat à la relever et garantir de toutes les condamnations mises à sa charge au profit des époux [H], de la Cogedim et de toute autre partie, en principal, intérêts, frais et accessoires, selon chaque désordre. Elle ne détaille pas les fautes dans le corps de ses écritures et demande l’application des plafonds et franchises de garantie prévues au contrat.

— La S.A.S. SFP Isobat s’oppose à toute condamnation in solidum et demande une répartition selon la part de responsabilité de 40% telle que fixée par la juridiction de [Localité 32] pour les travaux portant sur les volets, sans former de recours.

— La société Max TP reconnaît avoir été chargée par la Cogedim des portillons affectés de désordres sur plusieurs maisons ; cependant elle soutient que la société de promotion lui interdit d’intervenir sur plusieurs maisons dont celle n° 8 appartenant demandeurs et elle ajoute que les portillons ont été posés en grillage à la demande du promoteur dans un additif qui pré dominait sur le CCTP.

Elle rappelle qu’un constructeur peut mettre en œuvre un recours en contribution contre les autres recours obligés sur le fondement de la responsabilité délictuelle en présence d’une faute qui aurait causé la condamnation. Elle ne conteste pas avoir été chargée de l’apport en terre végétale en complément de la terre reprise sur stocks et soutient avoir bien apporté cette terre végétale qu’elle a étalée sur un support pollué par un autre intervenant ; elle soutient que le maître d’œuvre d’exécution devait s’assurer du bon déroulement des travaux et donc relever la pollution de la terre végétale par des morceaux de verre notamment est rappelé à l’ordre l’entreprise défaillant pour la contraindre à nettoyer le chantier. De plus la société ATEMO assister le maître d’ouvrage à la réception et devait alors contrôler la bonne réalisation des lots ce qu’elle n’a pas fait malgré son attestation d’achèvement conforme.

***

Il convient de rappeler d’emblée que le juge de la mise en état a déclaré éteinte l’instance initiée contre les défenderesses Priselec et [K] de sorte qu’en l’absence d’assignation postérieure la SMA est irrecevable à présenter des prétentions à leur encontre.

La société Madeirbat n’a pas constitué avocat si bien que la SMA qui ne lui a pas signifié par commissaire de justice ses prétentions est irrecevable.

Il en va de même de l’appel en garantie présenté par la S.A.S. Max TP contre la société ATEMO sans avoir présenté cette demande contre son mandataire judiciaire.

S’agissant de la somme de 32.924,67 € HT prononcée au bénéfice de la Cogedim relativement à l’indemnisation des volets, il convient de dire que la SMA assurant l’ATEMO, est bien fondée à exercer un recours contre sa co-obligée la SFP Isobat et sera relevée et garantie par elle à hauteur de 40%.

Pour le préjudice de jouissance de 4.500 € concernant tous les désordres réservés et non levés, il sera jugé que la SFP est responsable pour 20%, Max TP pour 40% et l’assureur du maître d’oeuvre supportera le surplus, formant des appels en garantie qui sont irrecevables.

La S.A.S. Max TP sera garantie par la SMA, assureur de ATEMO, à proportion de 40%.

— sur la garantie de la société Max TP par la SMABTP

— La société titulaire du lot espace verts demande la garantie de son assureur la SMABTP pour toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des points de réclamation 37 (réfection du jardin ) et 39 (réfection des dalles des terrasses qui frottent le volet).

Elle affirme avoir proposé durant l’expertise à de multiples reprises sa réintervention qui a été refusé par les propriétaires si bien qu’elle s’en rapporte à justice sur cette demande.

Elle affirme que la dangerosité du jardin est établie et permet de retenir un désordre de nature décennal couvert par le contrat de responsabilité du sous-traitant souscrit auprès de la SMABTP. Elle soutient qu’il n’y a pas de franchise applicable et elle demande donc la condamnation intégrale de son assureur.

— La SMABTP répond qu’aucun des griefs ne correspondt à des désordres techniquement de nature décennale avérés après réception et non réservés et elle conclut au rejet ; à titre très subsidiaire elle oppose à sa sociétaire les franchises contractuelles pour chaque désordre.

Elle invoque l’article 41. 8 des polices qui exclut la garantie pour les réserves à la réception.

Or rien ne démontre que c’est son assuré qui a mis en place le portillon surplus ni que le désordre soit techniquement décennal ; s’agissant du jardin elle soutient que ce grief était visible à la réception et qui n’est pas plus de nature décennale que le portillon du jardin métallique.

****

Au vu du marché signé le 19/12/2013 entre le maître de l’ouvrage et la société Max Tp comme titulaire des lots VRD et espaces verts, la S.A.S. n’est pas intervenue comme sous-traitant.

Les conditions particulières et l’attestation d’assurance PAC valable pour l’année 2013 garantit la responsabilité décennale, des garanties complémentaires avant réception des travaux et d’autres après réception travaux ( garantie de bon fonctionnement, dommages aux existants, dommages immatériels consécutifs et préfabrication) qui ne trouvent pas à s’appliquer.

En conséquence la SMABTP ne doit pas garantir son assurée la S.A.S Max TP.

— sur les autres prétentions

La Cogedim qui succombe sera seule condamnée aux dépens incluant les honoraires de l’Expert judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL Feugas avocats et de M^e Waligora.

Sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile la Cogedim sera seule condamnée à verser aux demandeurs une indemnité de 5.000 €, à la SMA assureur de Priselec et à la SMABTP chacune une indemnité de 2.000 € ; il est équitable de rejeter les autres demandes présentées de ce chef.

Au vu de son rôle central, la SNC Cogedim ne sera pas garantie de ces condamnations.

L’ancienneté et l’enjeu du litige conduisent à prononcer l’exécution provisoire sans contraindre la Cogedim à constituer une garantie come le réclame la S.A.S. Isobat.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par décision réputée contradictoire et susceptible d’appel,

Rejette le moyen de nullité des conclusions n°3 des demandeurs,

Dit sans objet la demande de rétablissement au rôle,

Déclare les époux [H] recevables à agir,

Déclare la SNC Cogedim [Localité 34] métropole responsable des désordres causés aux époux [H] et la condamne à leur allouer une indemnité de 4.500 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

Déboute les époux [H] de leur demande présentée au titre de la moins value de leur bien,

Déclare la SNC Cogedim [Localité 34] métropole recevable en sa demande de déconsigation,

Condamne solidairement les époux [H] à verser à la SNC Cogedim [Localité 34] métropole la somme de 28.500 €, en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2021,

Dit que Maître [M] [C], titulaire de l’office notarial situé [Adresse 6] successeur de Maître [B] [L] sera valablement déchargé de sa mission de séquestre par le virement de la somme séquestrée qu’il fera sur le compte bancaire de la SNC Cogedim [Localité 34] métropole au vu de la copie certifiée conforme de la grosse du jugement à intervenir,

Ordonne la compensation entre les sommes mises à la charge des époux [H] et de la SNC Cogedim [Localité 34] métropole,

Déclare le rapport d’expertise judiciaire opposable aux assureurs SMABTP et SMA S.A.- assureur de Priselec,

Déclare la SNC Cogedim [Localité 34] métropole recevable à l’encontre de la S.A.S. SFP Isobat,

Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause la S.A.S. SFP Isobat ,

Condamne in solidum les sociétés SFP Isobat et SMA SA -assureur de ATEMO, à garantir intégralement la SNC Cogedim [Localité 34] métropole des condamnations ainsi mises à sa charge ainsi que celles au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum les sociétés SFP Isobat et SMA assureur de ATEMO à verser à la SNC Cogedim [Localité 34] métropole la somme de 32.924,67 € hors-taxes avec intérêt légal à compter du paiement, au titre des sommes à régler dans le cadre du protocole transactionnel signé avec les époux [X],

Dit que la SMA S.A. sera tenue de garantir son assurée la société ATEMO dans la limite des plafonds et franchises de garantie prévus au contrat d’assurance,

Déclare la SMA S.A., en qualité d’assureur de la société ATEMO, irrecevable en ses recours en garantie formée à l’encontre des sociétés Priselec, [K] et Madeirbat,

Déclare la S.A.S. Max TP irrecevable en son recours présenté contre la société ATEMO,

Condamne les S.A.S. Max TP et SFP isobat à garantir la SMA S.A, en qualité d’assureur de la société ATEMO, respectivement à proportion de 40 % et de 20% de la somme de 4.500 €,

Condamne la S.A.S. SFP isobat à garantir la SMA S.A., en qualité d’assureur de la société ATEMO, à proportion de 40 % de la somme de 32.924,67 €,

Dit que la SMABTP ne doit pas garantir ses assurées les S.A.S Max TP et SFP isobat,

Condamne la SNC Cogedim [Localité 34] métropole aux dépens incluant les honoraires de l’Expert judiciaire, et ordonne leur distraction au profit de la SELARL Feugas et de M^e Waligora,

Sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile condamne la SNC Cogedim [Localité 34] métropole à verser aux époux [H] une indemnité de 5.000 €, à la SMA -assureur de Priselec- et à la SMABTP chacune une indemnité de 2.000 €,

Rejette les autres demandes présentées de ce chef,

Prononce l’exécution provisoire sans contraindre la SNC Cogedim [Localité 34] métropole à constituer une garantie.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 SEPTEMBRE 2025 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT