COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 24 OCTOBRE 2019

N° 2019/437

Rôle N° RG 18/01915 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BB4NS

X, G H

SARL A

C/

Y-N Z

I F

[…]

Société B (CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT)

SA C

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MANENT

M^e M

M^e DANIEL

M^e TERRANCLE

M^e VIRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 25 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 13/02726.

APPELANTS

Monsieur X, G H

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

représenté par M^e Muriel MANENT de la SCP MONIER MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Y BARET, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Gerard BINET de la SELARL GERARD BINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

SARL A, représentée par son mandataire liquidateur judiciaire M^e Dominique RAFONI,

dont le siège social est sis Dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Muriel MANENT de la SCP MONIER MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Y BARET, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Gerard BINET de la SELARL GERARD BINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Maître Y-N Z

né le […] à […],

demeurant […]

représenté par M^e L M de la SCP COHEN M MONTERO DAVAL M, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Philippe KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur I F, qui exerçait sous l’enseigne C

né le […] à […],

demeurant […]

représenté par M^e Dominique DANIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Y Claude BOUHENIC, avocat au barreau de PARIS

SAMCV CAISSE DE GARANTIE DES PROFESSIONNELS DE L’ASSURANCE CGPA, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Isabelle TERRANCLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Meurphée BECHRAOUI, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Y-François SALPHATI, avocat au barreau de PARIS

CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT B, prise en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Martial VIRY de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SA C Venant aux droits de Monsieur F I, représentée par son représentant légal,

dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Dominique DANIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Y Claude BOUHENIC, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Juillet 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me GERARD, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Anne DUBOIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe, après prorogation, le 24 Octobre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2019,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA Mona Lisa proposait à ses clients, désireux d’investir dans l’immobilier aux fins notamment de

se constituer un complément retraite, d’investir dans des résidences hôtelières en optant pour le statut de loueur en meublé professionnel.

Elle remettait à ses clients un livre blanc présentant son activité et celles de ses filiales, les avantages des investissements proposés, des simulations garantissant notamment que la défiscalisation promise serait appliquée, que les loyers seraient réglés et un rachat du bien au bout de quinze années à un prix plancher.

En 2003, X H a été démarché par un représentant de la SA Mona Lisa qui lui a remis le livre blanc, un dossier de réservation et diverses études et simulation concernant un hôtel en cours d’édification à Bazas.

X H, représenté par M^e Gobert, avocat, a constitué l’EURL A, au capital de 8 000 euros, le 24 décembre 2003 et la société a été immatriculée le 29 décembre 2003.

Par acte de M^e Z, notaire à Aix-en-Provence, du 31 décembre 2003, l’EURL A a acquis de la SARL SMBG le lot 10 de l’ensemble immobilier situé à Bazas, moyennant le prix de 292 000 euros TTC, payable au plus tard le 20 février 2004.

Par acte de M^e Z du 14 janvier 2004, la caisse régionale normande de financement (B) a consenti à l’EURL A deux prêts d’un montant en capital chacun de 247 500 euros, l’un amortissable, l’autre remboursable in fine, garantis par une hypothèque sur le bien acquis, le cautionnement solidaire d’X H et le nantissement d’un plan « Assur » et de SICAV, les supports devant atteindre au minimum une valorisation en capital de 141 500 euros au 31 décembre 2020, le surplus du financement étant destiné à régler les honoraires des différentes sociétés du groupe Mona Lisa intervenues dans l’opération, ainsi que les honoraires de la C, courtier.

Les sociétés du groupe Mona Lisa ont été successivement placées en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire par jugements du tribunal de commerce de Paris des 9 juin et 22 juin 2009, 28 janvier et 4 février 2010, la SCP BTSG², prise en la personne de M^e Gorrias, étant désignée en qualité de liquidateur. Le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession concernant divers hôtels, par jugement du 6 mai 2010.

L’EURL A a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence du 23 février 2012, puis en liquidation judiciaire par jugement de ce même tribunal du 17 septembre 2013, M^e Dominique Rafoni étant désignée en qualité de liquidateur.

X H et l’EURL A ont fait assigner M^e Z, la B, la SA C et I F devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence pour voir dire et juger qu’ils avaient failli à leurs obligations de conseil et d’information et au devoir de mise en garde et voir réparer leur préjudice. M. I F et la SA C ont fait appeler en cause leur assureur, la CGPA.

Par jugement du 25 janvier 2018, ce tribunal a :

— déclaré irrecevable l’action en responsabilité engagée par X H,

— déclaré recevable l’action engagée par l’EURL A,

— prononcé la mise hors de cause d’I F

vu l’article 1147 ancien du code civil,

— débouté X H et l’EURL A de toutes les demandes en paiement de dommages et

intérêts dirigées contre la société B et la C,

— dit que l’appel en garantie de la CGPA est sans objet,

vu les articles L312-1 et suivants du code de la consommation,

— rejeté les demandes tendant à voir dire et juger que les contrats de prêts sont soumis aux dispositions du code de la consommation ;

— débouté en conséquence l’EURL A et X H de leur demande en remboursement des intérêts perçus à l’occasion du remboursement de ces prêts ;

— débouté X H et l’EURL A de leurs demandes d’annulation des actes de caution et de leur demande de restitution de la somme de 177 999,44 euros correspondant au plan Assur n°5488816 ;

— débouté I F, la C et la B de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamné in solidum l’EURL A et X H à payer à Maître Y-N Z la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum l’EURL A et X H à payer à la société B la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum l’EURL A et X H à payer à la SA C et à I F, ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum l’EURL A et X H à payer à la CGPA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— condamné in solidum l’EURL A et X H aux dépens dont distraction au pro’t des avocats de la cause.

La SARL A et X H ont interjeté appel le 2 février 2018.

Par conclusions du 6 mai 2019, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EURL A, représentée par son liquidateur, M^e Rafoni, et X H demandent à la cour de :

— infirmer le jugement déféré,

et, statuant à nouveau :

à titre principal :

— juger recevables les actions tant de la société A que d’X H à l’encontre de M^e Z de la B et de la C,

— juger que Maître Z a failli à son obligation d’information et de conseil vis-à-vis de la société A et d’X H,

— juger que B a failli à son obligation de mise en garde vis-à-vis de la société A et, à titre

subsidiaire d’X H, dans l’octroi des prêts ayant servi à financer l’opération Domaine de Fompeyre,

— juger que C a failli à son obligation d’information et de conseil vis-à-vis de la société A et d’X H,

— juger que le non-respect par ces professionnels de leurs obligations a fait perdre une chance à la société A et à X H de ne pas s’engager dans l’investissement proposé par la société Mona Lisa investissements,

— fixer le préjudice de la société A et de X H à la somme de 814 481,06 euros,

— condamner in solidum Maître Z, B et C à verser aux concluants une somme de 814 481,06 euros à titre de dommages et intérêts et dire que cette somme portera intérêt à compter de la demande ;

à titre subsidiaire,

— juger que les contrats de prêts conclus entre l’EURL A et D, portant sur une somme totale de 495 000 euros, sont des crédits immobiliers consentis à X H et soumis aux dispositions de l’article L312-1 et suivants du code de la consommation, dans leur rédaction alors applicable,

— prononcer en conséquence, conformément aux dispositions de l’article L312-33 dudit code, la déchéance des intérêts courus sur ces prêts, et dire que les intérêts déjà réglés devront s’imputer à due concurrence sur le montant en capital de ces prêts,

— juger que les engagements de caution d’X H sont nuls et de nul effet et, en conséquence, juger que les nantissements donnés par ce dernier sont également nuls,

— condamner B à lui restituer la somme de 177 999,44 euros correspondant au montant du plan « Assur » n°RW5488816 mis en gage des prêts,

en tout état de cause,

— rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par C et I F,

— condamner Maître Z, C et B au paiement chacun d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter les demandes formulées par M^e Z, B, C, I F et la CGPA au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens que la SCP Monier-Manent pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 dudit code.

Par conclusions du 24 juin 2019, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Maître Y-N Z demande à la cour de :

— confirmer la décision dont appel,

— dire et juger irrecevables les demandes formulées par les personnes physiques qui ne sont ni emprunteurs, ni acquéreurs,

— dire et juger inapplicables à la société A inscrite au RCS les dispositions de l’article L 312-l du code de la consommation par application des dispositions de l’article L 312-2 du même code ;

— dire et juger prescrite la demande fondée à ce titre par application de l’article 1304 du code civil ;

— dire et juger en toute hypothèse qu’il y a eu ratification au sens de l’article 1338 du code civil ;

— dire et juger que la déchéance du droit aux intérêts qui résulterait d’une mauvaise mise en 'uvre des conditions préparatoires du prêt par la banque, ne peut entraîner de condamnation solidaire du notaire ;

— dire et juger que le défaut de mise en garde ne peut être reproché qu’aux banques à l’exception du notaire ;

— dire et juger par conséquent que le notaire ne peut répondre d’une indemnisation qui résulterait d’un défaut de mise en garde par la banque ;

— dire et juger que le notaire n’a pas failli à son obligation de conseil ;

— dire et juger que les actes préparatoires démontrent que tous les conseils ont été prodigués aux requérants par de multiples professionnels intervenus en amont et rémunérés pour cette fonction ;

— dire et juger que les requérants ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice actuel et certain en l’absence des bilans jusqu’à ce jour et de la situation fiscale des associés ;

— dire et juger qu’ils ne rapportent pas la démonstration d’un lien de causalité entre une faute personnelle du notaire distincte de celle des autres intervenants et le préjudice qu’ils réclament ;

— dire et juger que la perte de chance est contredite par le contenu des statuts antérieurs à l’acte notarié et qu’elle n’est donc pas démontrée :

— débouter par conséquent les requérants et la banque purement et simplement de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger n’y avoir lieu à solidarité ;

— les condamner reconventionnellement au paiement d’une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— les condamner aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître L M sur son affirmation de droit.

Par conclusions du 19 juillet 2018, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la Caisse régionale normande de financement demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence le 25 janvier 2018,

subsidiairement,

vu les articles 1382 et suivants et subsidiairement 1134 du code civil, 1200 et suivants du même code,

— condamner in solidum Maître Y-N Z, notaire associé de la société civile professionnelle E-R S-T, Y-N Z et P Q-Z, notaires associés, la C et M. I F à garantir la société B de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui pourraient être prononcées contre elle,

en toute hypothèse,

— débouter X H et la société A de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum toutes parties succombantes au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sous la même solidarité, aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 28 mai 2019, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, I F et la SA C demandent à la cour de :

in limine litis,

— prendre acte qu’X H et la société A n’ont formulé aucune demande à l’encontre de M. I F ;

— déclarer irrecevable toute demande formulée à l’encontre de M. I F au droit duquel vient la S.A. C ;

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause de M. I F ;

à titre principal :

— déclarer la SA. C et M. I F recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger que la S.A. C n’était pas tenue d’un devoir de conseil et de mise en garde quant à la viabilité de l’opération immobilière projetée par X H et la société A ;

— dire et juger que B ne démontre aucune faute de la C ou de M F en sa qualité de courtier en prêt immobilier,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a constaté que X H et la société A ne démontrent aucune faute de la SA. C ou de M. I F ;

par conséquent,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a débouté X H et la société A de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions formées à l’encontre de la SA C et de M. I F ;

à titre subsidiaire :

— dire et juger que la C ne saurait être tenue au paiement de quelque somme que ce soit du fait de l’existence d’une cause étrangère ;

par conséquent,

— débouter X H et la société A de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

à titre très subsidiaire :

— dire et juger que le préjudice des demandeurs n’est ni justifié, ni déterminé, ni identifié, les sommes sollicitées n’étant pas réparties entre les demandeurs pourtant distincts ;

par conséquent,

— débouter X H et la société A de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

à titre extrêmement subsidiaire :

— constater que la SA C a souscrit une police d’assurance responsabilité civile professionnelle avec la société d’assurance CGPA qui garantit les risques liés à l’activité d’intermédiaire en opération de banque ;

— dire et juger que la responsabilité de la S.A. C (venant aux droits de M. F) est recherchée au titre de son activité d’intermédiaire en opération de banque ;

— constater l’absence d’un sinistre sériel ;

— dire et juger que la Caisse de garantie des professionnels de 1'assurance sera condamnée à relever et garantir la S.A. C et M. I F de toute condamnation en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcés contre eux,

en tout état de cause :

— débouter X H et la société A de toutes leurs demandes et conclusions à l’encontre de la S.A. C et de M. I F ;

— in’rmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a débouté la SA. C et M. I F de leur demande pour procédure abusive et, statuant à nouveau sur ce point :

— condamner X H et la société A à payer à la S.A. C et à M. I F la somme de 5.000 € pour procédure abusive ;

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a condamné X H et la société A à payer à la S.A. C et à M. I F la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a condamné X H et la société A aux dépens,

y ajoutant :

— condamner X H et la société A à payer à la S.A. C et à M. I F la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens au profit de Maître Dominique Daniel, avocat à la cour d’appel d’Aix-en-Provence, sur son offre de droit.

Par conclusions du 10 juillet 2018, auxquelles il est expressément référé en application de l’article

455 du code de procédure civile, la société CGPA demande à la cour de :

à titre principal :

— confirmer le jugement dans toutes ses dispositions et déclarer sans objet l’appel en garantie formé par la société C à l’encontre de la CGPA,

à titre subsidiaire et si la cour devait infirmer le jugement :

— dire et juger que C et M. F ne rapportent pas la preuve que les fautes qui leur sont reprochées rentrent dans le cadre du contrat souscrit auprès de CGPA,

en conséquence,

— débouter la société C, M. F ou tout autre demandeur de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de CGPA,

à titre plus subsidiaire :

— dire et juger que la garantie de la CGPA pour l’ensemble des dossiers concernant l’affaire Mona Lisa et qui constituent un sinistre sériel ne saurait excéder la somme de 150 000 €, de laquelle doit être déduite la franchise de 20% avec un minimum de 2 000 € et un maximum de 4 500 €,

à titre extrêmement subsidiaire, si la cour devait estimer ne pas être en présence d’un sinistre sériel :

— limiter la condamnation de la CGPA au plafond contractuel de 150 000 € par sinistre et 2 500 000 € par année d’assurance et déduire par sinistre la franchise de 20% avec un minimum de 2 000 € et un maximum de 4 500 €,

en tout état de cause :

— désigner tel séquestre qu’il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l’attente des décisions définitives tranchant les différentes réclamations formées à l’encontre de la société C concernant les diverses mises en cause dans les dossiers Mona Lisa, pour, le cas échéant, procéder à une répartition au marc l’euro des fonds séquestrés ;

— condamner les succombants à payer à la CGPA la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Terrancle, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est rien sollicité à l’encontre d’I F et le jugement est confirmé en ce qu’il l’a mis hors de cause.

-1- Sur la recevabilité de l’action d’X H :

Si le prêt n’a pas été consenti à X H, mais à l’EURL A, celui-ci, qui recherche la responsabilité du notaire, notamment en sa qualité de rédacteur d’acte, celle de la banque et du courtier, est intervenu à l’acte de prêt pour se porter caution solidaire des engagements de l’EURL A au titre des prêts consentis par la B. À ce titre, son action est recevable.

-2- Sur la responsabilité des intervenants :

X H s’est vu remettre préalablement aux actes des 31 décembre 2003 et 14 janvier 2004 :

— un « livre blanc du concept : loueur en meublé professionnel » (pièce 1 des appelants) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 29 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, le déroulement financier de l’investissement, la présentation du loueur en meublé professionnel,

— la présentation de l’Hôtel Domaine de Fompeyre à Bazas et un diagnostic commercial et de gestion daté de juin 2003 (pièce 2)

— une simulation personnalisée de l’investissement et des gains attendus en termes de réductions d’impôts et de remboursement de TVA, (pièce 2)

Le 12 octobre 2003, X H a signé les documents du dossier de réservation et notamment le détail des prêts qu’il sollicitait soit un prêt amortissable de 247 500 euros d’une durée de 20 ans et un prêt in fine du même montant d’une durée de 15 ans.

X H, agissant pour le compte de l’EURL en formation, a également signé le 12 octobre 2003 un contrat d’assistance juridique confié à M^e Gobert, avocat, lequel a été chargé des formalités relatives aux statuts de la société et son immatriculation, un contrat d’expertise-comptable et d’assistance confié à la SARL Moncey Audit et un contrat de domiciliation.

Un contrat de prestations de services, de conseils et d’assistance, daté du 2 octobre 2003 a été conclu entre X H et la SA Mona Lisa Investissements.

Le bail commercial conclu avec la SARL de Fompeyre a été régularisé le 30 décembre 2003 et le 23 décembre 2003, X H avait obtenu de la SARL SMBG, vendeur, une promesse unilatérale d’achat du bien immobilier et des parts sociales de l’EURL A égale à 50 % du prix d’acquisition.

Enfin, le 10 janvier 2005, la société Boston SPA a accordé à la SARL SMBG une garantie financière d’un montant de 247 500 euros au profit de d’X H.

— Sur la responsabilité du notaire :

Les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien. Ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa.

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties.

M^e Z, notaire habituel de la SA Mona Lisa Investissement, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours.

Dans ce cadre, il a informé X H, par une note adressée le 15 décembre 2003, dont le caractère pertinent n’est pas contesté, des conséquences fiscales du statut de loueur en meublé.

Toutefois, les appelants ne reprochent pas au notaire un défaut d’information sur la fiscalité

applicable à l’opération, mais un défaut d’information quant à l’absence de viabilité économique de l’ensemble de celle-ci.

Or, en l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées aux acquéreur et caution, le notaire n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués.

En effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude.

Ils ne produisent aucune pièce justifiant une quelconque inadéquation du loyer fixé et prévu en 2001 au regard du marché à cette période, leur pièce 34 ne montrant un écart entre le loyer contractuel et le loyer de marché qu’à compter de 2008.

La supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier.

Enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir les acquéreurs du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant d’aucune obligation légale.

— Sur la responsabilité de la banque :

Les appelants soutiennent que la banque a failli à son devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa et qu’ils n’ont eu aucun contact avec les prêteurs. Ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels la banque a donné son accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé. Spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif.

Le banquier dispensateur de crédit n’est tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur.

Il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que la B connaissaient dès l’origine les faiblesses alléguées du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’ils invoquent, étant rappelé qu’ils n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa.

Le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son ou ses dirigeants et en l’espèce, en la personne de X H.

Il est observé préalablement que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la banque, quand bien même elle n’aurait pas rencontré le candidat emprunteur, a eu communication de l’intégralité des documents concernant l’opération à financer, les revenus, patrimoine et épargne de X H.

Il résulte des pièces produites aux débats que lors de l’octroi des prêts, X H était chirurgien-dentiste. Il n’est justifié par la banque d’aucune compétence particulière d’X H en matière de défiscalisation, de prêt in fine ou de fonctionnement du statut de loueur en meublé professionnel. Il doit être en conséquence considéré comme non averti, tant en sa qualité de dirigeant de l’EURL A, emprunteur, qu’en sa qualité de caution.

Les documents remis par la C à la B comportaient notamment le livre blanc et le dossier de réservation comprenant, outre le projet de bail commercial, les garanties financières accordées ainsi que l’indication des remboursements de TVA induits par le régime de LMP choisi par l’EURL A et montrent que le projet économique de celle-ci, constituée dans le seul but d’établir des bénéfices industriels et commerciaux venant en déduction des revenus de son unique associé, était viable et non voué à l’échec, le prêt ayant d’ailleurs été remboursé pendant plusieurs années, le redressement judiciaire n’étant intervenu qu’en 2012.

Il n’existait pas de risque d’endettement excessif et la B n’était donc pas tenue à un devoir de mise en garde à l’égard de l’EURL A.

S’agissant d’X H en sa qualité de caution, il résulte de la fiche de renseignements et des documents produits qu’il percevait des revenus annuels professionnels d’un montant de 99 155 euros et des revenus locatifs d’un montant de 8 345 euros, qu’il était propriétaire d’un patrimoine immobilier d’une valeur nette de 308 000 euros et d’une épargne totale évaluée à 300 000 euros. Il n’est donc pas caractérisé de risque d’endettement excessif pour la caution et la B n’était tenue à aucun devoir de mise en garde à son égard, étant rappelé que le projet financé par les prêts n’était pas voué à l’échec ou irréalisable.

L es appelants, qui ne procèdent que par voie d’affirmations, ne démontrent pas que la banque disposait d’éléments qu’eux-mêmes ignoraient.

— Sur la responsabilité de la SA C :

Les appelants ne dénient pas que la SA C est intervenue à leur profit pour rechercher le financement nécessaire à leur opération auprès de la B. Ils lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par eux et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la SA Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller. Ils observent que le représentant de la SA C mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations, a été mis à l’écart par la SA C.

Le courtier, qui doit seulement présenter à l’emprunteur, son mandant, un financement correspondant à ses capacités financières, n’a pas d’obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opération financée.

L’EURL A, qui ne conteste pas que la SA C est intervenue à son profit et a ratifié le mandat en réglant ses honoraires et en acceptant l’offre qu’elle lui a transmise, ne démontre pas en quoi le prêt proposé par la B ne correspondait pas à ses besoins ou au financement qu’elle souhaitait, ni que la SA C avait des informations sur l’opération qu’elle-même ignorait. C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté l’appelante de ses demandes dirigées contre la SA C.

L’appel en garantie formé par la SA C à l’encontre de la CGPA est par conséquent sans objet.

-3- Sur la requalification des contrats de prêt :

Invoquant les dispositions des articles L312-1 à L312-10 du code de la consommation, les appelants sollicitent la déchéance totale du droit aux intérêts.

Cependant, le prêt n’a été souscrit que pour l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location sous le statut de loueur en meublé professionnel, l’inscription de l’EURL A au RCS étant effective dès le 29 décembre 2003, et pour pouvoir bénéficier des dispositions fiscales relatives à la récupération de la TVA.

Conclu pour l’exercice d’une activité professionnelle, même exercée à titre accessoire, le prêt ne saurait être soumis aux dispositions du code de la consommation en application de son article L312-3.

-4- Sur la nullité des engagements de caution et des nantissements :

Les appelants n’indiquant pas en quoi l’engagement de caution souscrit par acte authentique ou les nantissements constatés dans les mêmes actes encourraient la nullité, le jugement est confirmé en ce qu’il a justement rejeté cette demande.

-5- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

La SA C et I F ne démontrent pas que l’action a été engagée de manière téméraire ou malveillante, ni avoir subi un quelconque préjudice.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en paiement de dommages et intérêts engagée par X H à l’encontre de M^e Z, de la société B et de la société C,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action d’X H,

Le déboute, ainsi que l’EURL A, de ses demandes dirigées contre M^e Y-N Z,

Confirme pour le surplus le jugement déféré

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum X H et l’EURL A à payer :

— à M^e Y-N Z la somme de trois mille euros,

— à la Caisse régionale normande de financement la somme de trois mille euros,

— à I F et la SA C, ensemble, la somme de trois mille euros,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la CGPA,

Condamne in solidum X H et l’EURL A aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT