COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 NOVEMBRE 2021

sa

N° 2021/ 497

Rôle N° RG 18/20242 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDQ23

Société GFA LA CHEYLANE

C/

Commune DE LA LONDE DES MAURES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON

M^e Alexandra X

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 22 Novembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00678.

APPELANTE

Société GFA LA CHEYLANE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, dont le siège social est […], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié […]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Chrystelle ARNAULT, avocat au barreau de TOULON , plaidant

INTIMEE

Commune DE LA LONDE DES MAURES représentée par son Maire en exercice y domicilié en cette qualité audit siège, HOTEL DE VILLE – PLACE DU 11 NOVEMBRE – […]

représentée par M^e Alexandra X, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Michel GRAVE, avocat au barreau de PARIS , plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Septembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le groupement foncier agricole La Cheylane était propriétaire d’un terrain cadastré section BR n°88, d’une superficie de 10 000 m², sur le territoire de la commune de La Londe Les Maures.

Ce terrain a été classé en zone agricole par le règlement du plan d’occupation des sols. Il était également grevé d’une servitude publique, étant réservé, selon le plan d’occupation des sols, pour l’implantation d’une nouvelle gendarmerie et d’aménagements publics.

Selon acte authentique du 17 mars 2009, le groupement foncier agricole La Cheylane a vendu cette parcelle à la commune de La Londe Les Maures, pour le prix d’un euro, la désignation de l’immeuble vendu précisant que « l’immeuble est situé en emplacement réservé n° 40 afin d’implanter la nouvelle gendarmerie et la réalisation d’équipements publics ».

La gendarmerie a été réalisée sur une partie de l’emprise de la parcelle BR 88, et donnée à bail emphytéotique à l’État, moyennant une somme de 680 000 '.

La commune a envisagé de réaliser sur l’autre partie de l’emprise des logements sociaux en accession à la propriété, qu’elle considère comme des aménagements publics prévus au titre de l’emplacement réservé.

Pour assurer la construction de ces logements sociaux, la commune a, par acte authentique du 24

novembre 2011, cédé à la société d’économie mixte de La Londe les Maures la partie non construite de la parcelle BR88, cadastrée section […], d’une superficie de 2839 m², pour un prix de 150 000 '.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 juillet 2012, le groupement foncier agricole La Cheylane a fait assigner la commune de La Londe Les Maures en nullité de la vente du bien pour absence de contrepartie sérieuse, et subsidiairement en dommages et intérêts, au motif que la contrepartie de la vente consentie au prix de un euro, non respectée par la commune, consistait dans le classement en zone UD d’une parcelle de 5 hectares restant la propriété du GFA.

Par jugement contradictoire en date du 22 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Toulon a statué ainsi qu’il suit :

'déboute le […] des fins de sa demande,

'dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamne le […] aux dépens,

'dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— sur l’annulation de la vente et la restitution du bien, qu’aucune contrepartie réelle et sérieuse à la vente des 10 001 m² litigieux n’était établie, que de ce chef, la nullité pouvait être encourue, que cependant, la créance de restitution en valeur d’un bien était égale à la valeur effective, au jour de la vente, de la chose remise, qu’en l’espèce, aucune estimation de la valeur effective du terrain à la date de la vente n’avait été versée aux débats et que le groupement foncier agricole la Cheylane, qui n’avait pas fourni au tribunal les éléments nécessaires à la détermination de la valeur du terrain, ni ne sollicitait d’expertise judiciaire pour la déterminer, devait être débouté de sa demande de restitution du bien,

— sur la rétrocession des fruits perçus par la commune au titre du bail emphytéotique, que ce loyer n’était pas la contrepartie de la mise à disposition du terrain nu mais de la mise à disposition, pour une durée de 99 ans, d’un équipement public, en l’espèce d’une gendarmerie entièrement construite,

'sur la demande subsidiaire en en paiement de la somme de 1 253 000 ' correspondant à la valorisation de la parcelle BR 90, de la somme de 1 318 000 ' correspondant à la valeur de la parcelle BR 89 et en paiement de la somme de 7 500 000 ' au titre de la perte de chance de valoriser les 5 ha restant la propriété du groupement foncier, qu’il n’était pas démontré que la commune aurait violé l’accord intervenu entre les parties, que l’acte authentique n’assortissait la vente d’aucune contrepartie, pas plus que la lettre du 15 septembre 2008 par laquelle le groupement foncier agricole donnait au maire son accord pour la vente au prix d’un euro symbolique, que la référence implicite à un accord occulte était contestée par le cocontractant,

— sur la perte d’exploitation, qu’une telle prétention reposait implicitement sur la violation par la commune de l’engagement de placer en ZAC 5 ha de terrain appartenant au groupement foncier agricole, ce dont la preuve n’était pas rapportée.

Le 21 décembre 2018, le groupement foncier agricole La Cheylane a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 août 2021, l’appelant demande à la cour, sur le fondement des articles 1131 et 1132, 1134 et 1591 du code civil, 30-5 ème du décret n° 55-22 du 04 janvier 1955, de :

— le recevoir en en son appel,

— le déclarer recevable et bien fondé

— réformer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Toulon le 22 novembre 2018 en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes,

statuant à nouveau,

in limine litis,

— constater que l’exploit introductif d’instance a été publié aux Services de la Publicité Foncière le 13 août 2012,

— déclarer en conséquence recevable l’assignation délivrée à la commune de La Londe Les Maures au regard des dispositions de l’article 30, 5 ème du Décret n° 55-22 du 04 janvier 1955,

Sur le fond

A titre principal, la nullité de la vente:

— prononcer la nullité l’acte de vente en date du 17 mars 2009 portant cession d’une parcelle cadastrée BR 88 devenues BR 89 et BR 90 à la commune de La Londe Les Maures par le […], en contrepartie du paiement de la somme de 1 euro pour absence de contrepartie sérieuse, et donc de cause,

— ordonner les restitutions réciproques du prix reçu, par le GFA, et des parcelles BR 89 et BR 90, par la commune,

— condamner la commune de La Londe Les Maures à payer au GFA la somme de 680 000' au titre des fruits perçus par la Commune du fait du bail emphytéotique, somme à parfaire au jour de la restitution effective du terrain,

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour considérait que la restitution en nature est impossible,

— fixer la valeur de ces parcelles au jour de la vente au prix au mètre carré du terrain à bâtir, puisque ces terrains ont été affectés aux termes de l’acte de vente à l’édification d’une gendarmerie, et de logements,

— condamner en conséquence la commune de La Londe à lui payer la somme de 1 277 550 ' correspondant à la valorisation de la parcelle BR 90, outre la somme de 1 318 000 ' au titre de la valeur de la parcelle BR 89,

— condamner la commune de La Londe à lui payer la somme de 7 500 000 ' au titre de la perte de chance de valoriser les 5 ha restant sa propriété,

A titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— évaluer la valeur foncière des parcelles BR 89 et BR 90, au jour de la vente, en tenant notamment compte de leur affectation telle que visée par l’acte de vente,

— évaluer le préjudice financier qu’il a subi au titre de sa perte de chance d’obtenir la modification des

règles d’urbanisme locales en vue du classement d’une zone de 5 hectares attenante aux parcelles BR 89 et BR 90 en zone à urbaniser,

2/à titre subsidiaire: La sanction de la déloyauté contractuelle de la commune :

— condamner la commune de La Londe Les Maures à lui payer la somme de 2 595 500 ' correspondant à la valeur des terrains cédés à la commune.

Subsidiairement,

— désigner tel expert qu’il plaira ayant pour mission de déterminer la valeur des parcelles au jour de la vente, en tenant compte de l’incidence de leur destination telles que prévue à l’acte de vente,

En tout état de cause,

— condamner la commune de La Londe Les Maures à lui payer 285 000 ' au titre de sa perte d’exploitation,

— condamner la commune de La Londe Les Maures à lui payer la somme de 50 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la commune de La Londe Les Maures aux entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP TOLLINCHI VIGNERON, TOLLINCHI, avocat, aux offres de droit,

L’appelant soutient essentiellement, que :

— l’assignation qu’il a délivrée à la commune respecte les dispositions édictées par l’article 30,5^e du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955,

— ce n’est pas à lui qu’il appartient d’appeler à la cause la SEM La Londe Les Maures avec laquelle il n’est pas lié par un rapport de droit,

'sur le fond, la vente encourt la nullité pour absence de cause.

Sur ce point, l’appelant expose que le prix fixé par les parties, soit un euro symbolique, ne correspond pas à la valeur du terrain à l’époque, évalué par le service des Domaines à la somme de 200020 euros, précisant qu’il n’a accepté de se déposséder de ce terrain qu’à la condition que l’extension de la zone UD de la commune à une parcelle de 5 hectares lui appartenant soit soumise à l’examen du conseil municipal, à défaut de quoi, il n’avait aucun intérêt à céder sa parcelle à un tel prix dans la mesure où ce terrain était classé en emplacement réservé et qu’il pouvait, sur le fondement des dispositions du code de l’urbanisme, forcer le bénéficiaire de cet emplacement à l’acquérir.

Il considère rapporter la preuve de l’engagement de la commune par le versement aux débats du procès-verbal d’assemblée générale du GFA du 13 septembre 2008 révélant que la contrepartie attendue par lui a été expressément discutée. Il précise que le conseil de la commune était présent lors de cette assemblée générale et qu’il y a été invité par la gérance dans le but d’exposer succinctement les projets de la commune, en matière d’urbanisme, dans la zone où est situé le domaine. Il affirme que la présence de la commune à cette réunion avait pour seul objectif de confirmer a que les parcelles restant sa propriété après la vente feraient l’objet d’un processus de classification en secteur constructible, dans le but d’obtenir la cession de la parcelle convoitée à un prix dérisoire. Il estime que le procès-verbal d’assemblée générale décrit parfaitement les échanges intervenus, et n’a pas été établi pour les besoins de la cause puisqu’il fait immédiatement suite à l’assemblée générale.

Il rappelle qu’il n’a jamais exigé le classement direct des parcelles lui appartenant, sa seule exigence était que la commune propose une modification du PLU, alors en cours d’élaboration, afin de permettre la classification de 5 hectares lui appartenant en ZAC.

Le GFA la Cheylane soutient également que la commune a reconnu la contrepartie attendue dans le cadre des procédures qui les ont opposés. Sur ce point, il invoque les dispositions de l’article 1156 du code civil que l’intention des parties se recherche dans des éléments extérieurs au contrat.

L’appelant souligne que la commune s’est montrée particulièrement déloyale envers lui, en raison d’une politique d’urbanisation malsaine, pointée par la chambre régionale des comptes.

Il affirme que les 5 hectares de terrain lui appartenant demeurent, à l’heure actuelle, classés en zone AU, non constructible et en conclut que la commune n’a pas respecté ses engagements, relevant qu’aucune modification des règles d’urbanisme local n’est intervenue postérieurement à la vente, et en tout état de cause, les dénégations de la commune démontrent qu’à la date de la formation de celui-ci, la contrepartie attendue, et annoncée, était illusoire.

Selon lui, dans la mesure où il n’est pas justifié d’une contrepartie sérieuse à cette vente, il conviendra de juger qu’elle a été effectuée à vil prix et qu’elle est donc dépourvue de cause.

Il rappelle que la jurisprudence soumet toute vente immobilière à l’exigence d’un prix sérieux, qu’au cas particulier, il existe une disproportion majeure entre l’avantage retiré de la vente par la commune et le prix qui lui a été payé, les services des domaines ayant évalué ce terrain à 200020'.

Répliquant au moyen soutenu par la commune, l’appelant souligne que l’intention libérale doit être prouvée et ne peut pas se déduire du déséquilibre de l’acte. L’appelant affirme n’avoir jamais exprimé d’intention libérale de don de ses terres à l’égard de la commune.

Il se réfère à l’article L.2242-1 du code général des collectivités territoriales, selon lequel le conseil municipal doit délibérer sur l’acceptation des dons, et relève que la commune ne justifie pas, que la prétendue libéralité dont elle a été gratifiée aurait été validée par le conseil municipal.

Il ajoute que son intérêt n’a jamais consisté en la présence à proximité de ses terres d’une gendarmerie, ce qui ne lui procure aucun avantage particulier.

Si l’acte de vente mentionne le projet poursuivi par la commune, il ne mentionne en aucun cas que cette affectation était une condition substantielle de l’engagement du […].

L’appelant rappelle que le terrain acquis avait vocation à supporter exclusivement l’implantation de la gendarmerie et des équipements publics qui en dépendent, et que la commune a effectué en réalité une opération de spéculation immobilière puisqu’elle a revendu le reliquat de la parcelle.

Sur les conséquences de la nullité de la vente, l’appelant fait grief au jugement d’avoir considéré que la remise en état n’était pas possible.

Il considère que rien ne s’oppose à la restitution des parcelles, quand bien même une gendarmerie y serait pour partie édifiée, dans la mesure où il deviendrait alors titulaire des droits de la commune au titre du bail emphytéotique que celle-ci a consenti. Il précise qu’en pareille hypothèse, la commune devra lui restituer l’intégralité des fruits perçus par elle suite à l’édification de la gendarmerie, avec intérêts de droit à compter de la date de la vente.

Subsidiairement, si la cour devait considérer que les restitutions en nature sont impossibles, l’appelant affirme qu’il faudra l’indemniser de son préjudice financier. Il distingue entre les parcelles vendues à la commune d’une part, et les parcelles restées en sa possession pour lesquelles il devra

être indemnisé au titre de la perte de chance d’avoir obtenu le classement en zone constructible de 5 ha et de pouvoir céder son terrain. Il estime également être victime d’un préjudice d’exploitation comprenant le coût d’entretien des terrains nus, le coût de l’arrachage des vignes, la perte des subventions de replantation et la perte de résultat d’exploitation suite à l’absence de replantation.

A titre subsidiaire encore, pour le cas où il serait considéré que la nullité du contrat n’est pas encourue et que la réalité de la contrepartie attendue n’est pas démontrée, l’appelant sollicite qu’il soit dit que la commune a commis à son égard une faute de nature à engager sa responsabilité, en revendant à la SEM le surplus de la parcelle cédée. Il rappelle qu’il a vendu la parcelle BR 88 dans sa globalité en vue de l’édification d’une gendarmerie sur ce terrain. Or, la commune a revendu cette parcelle au prix de 150 000 ' à la SEM, qui a décidé d’y édifier un ensemble immobilier composé de 16 logements et de 28 aires de stationnement. Or cette destination n’est pas conforme à celle prévue par le plan d’occupation des sols pour cette zone, laquelle était exclusivement affectée à la construction de la gendarmerie. Il estime que l’objet de la vente, tel qu’il figure à l’acte de vente, avait été totalement détourné par la commune, l’acte ayant prévu que l’immeuble était cédé afin d’implanter la nouvelle gendarmerie et de réaliser des équipements publics, la réalisation d’un complexe immobilier n’entrant pas dans le champ des équipements publics indiqués au contrat. L’appelant considère que cette déloyauté constitue une faute contractuelle justifiant la condamnation de la commune à l’indemniser de ses préjudices.

Par conclusions notifiées le 19 juin 2019, la commune de La Londe Les Maures demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le […] des fins de sa demande et en ce qu’il l’a condamné aux dépens,

'débouter le […] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

'condamner le […] à lui payer la somme de 5000 ' titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamner le […] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître X en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La commune de La Londe Les Maures fait essentiellement valoir que toute l’argumentation du groupement foncier agricole repose sur l’allégation selon laquelle la contrepartie de son engagement de vendre sa parcelle au prix de un euro aurait été l’engagement pris par la commune de procéder à l’extension de la zone UD à une parcelle de 5 ha mitoyenne de cette zone ainsi que le classement en ZAC de 5 ha de terrain. Or, outre le fait que l’extension de la zone UD et la création d’une ZAC sont deux choses distinctes, aucune preuve d’un tel engagement n’est rapportée. Elle observe que la réglementation de l’urbanisme communal relève de la seule compétence du conseil municipal aux termes d’une procédure d’ordre public, de sorte que l’ouverture à l’urbanisation d’une zone ne saurait résulter d’une convention entre la commune et un tiers, alors même qu’une telle condition ne figure nullement dans l’acte du 17 mars 2009, régularisé par le notaire du GFA. Elle ajoute qu’il ne résulte pas davantage du compte rendu de l’assemblée générale du GFA du 13 septembre 2008 que la contrepartie de la cession aurait été l’ouverture à l’urbanisation d’autres terrains lui appartenant, pas plus qu’une telle preuve ne résulte de la lettre du 15 septembre 2008 que le GFA a adressée à la commune.

La commune conteste la prétention du GFA selon laquelle la contrepartie de la cession aurait été l’engagement pris par la commune de soumettre à la discussion du conseil municipal, lors de l’élaboration du plan local d’urbanisme, la création d’une zone d’aménagement concerté englobant 5 hectares de terrain lui appartenant. Elle considère que la preuve d’un tel engagement n’est pas rapportée. Néanmoins, si la cause de l’acte du 17 mars 2009 a été, pour le GFA, la possibilité que soit

prise en compte l’ouverture à l’urbanisation de terrains lui appartenant, cet acte n’est donc pas dépourvu de cause puisque le conseil municipal a ouvert à l’urbanisation plus de 25 hectares de terrains appartenant au GFA et autorisé, d’ores et déjà, la construction sur ces terrains de programmes immobiliers.

Selon la commune, l’acte du 17 mars 2009 relève d’une libéralité, dont la preuve peut être rapportée par tous moyens, assortie de l’obligation pour la collectivité, expressément stipulée dans l’acte, de construire une gendarmerie et des aménagements publics sur le terrain cédé, ce qui était manifestement de l’intérêt du GFA. Une telle intention libérale résulte de l’acte du 17 mars 2009.

Elle fait observer que la parcelle cédée était située dans un emplacement réservé et que le GFA pouvait en demander l’acquisition à la commune, au prix fixé par le juge de l’expropriation, droit auquel l’intimé a renoncé.

Sur la remise en état, la commune de La Londe Les Maures souligne que la situation juridique actuelle des terrains rend impossible une restitution en nature, et conteste, par ailleurs, les calculs proposés par le cabinet d’expertise mandaté par le GFA.

Subsidiairement, l’intimée critique les estimations non contradictoires du cabinet Berthier. Elle objecte que la valeur du bien s’apprécie à la date de sa vente et selon son classement au document d’urbanisme, s’agissant, au cas particulier, de terrains qui se trouvaient alors en emplacement réservé, dans une zone non constructible.

Elle fait également valoir que le GFA ne démontre pas avoir perdu une chance d’obtenir le classement en zone constructible de 5 hectares, un tel classement n’ayant jamais été envisagé, et considère comme fantaisiste l’estimation faite par le cabinet Berthier de cette prétendue perte de chance.

Enfin, elle conteste toute déloyauté.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs écritures ci-dessus développées auxquelles il est expressément renvoyé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est saisie que par les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Au cas particulier, dans le dispositif des conclusions de la commune de La Londe Les Maures ne figure aucune prétention tendant à voir déclarer irrecevable le […].

Dès lors, est sans objet la demande formulée en ces termes par le […], « déclarer en conséquence recevable l’assignation délivrée à la commune de La Londe Les Maures au regard des dispositions de l’article 30, 5 ème du Décret n° 55-22 du 04 janvier 1955 ».

2-Aux termes de l’ancien article 1131 du code civil, applicable à la cause, l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

Il incombe à celui qui se prévaut d’une obligation non causée d’en rapporter la preuve.

Au cas particulier, le […], qui poursuit la nullité de la vente pour absence de cause, soutient, en premier lieu, qu’il n’a accepté de se déposséder d’une parcelle de terrain lui appartenant

qu’à la condition que l’extension de la zone UD de la commune à une parcelle de 5 ha mitoyenne de cette zone, restant sa propriété, soit soumise à l’examen du conseil municipal.

L’appelant, invoquant l’ancien article 1156 du code civil, rappelle que la commune intention des parties peut être recherchée dans des éléments extérieurs au contrat, et considère rapporter la preuve de la réalité de la contrepartie attendue par les pièces qu’il verse aux débats.

Il se prévaut, tout d’abord, d’un procès-verbal d’assemblée générale du GFA du 13 septembre 2008, constituant, selon lui, la preuve des pourparlers intervenus avant la régularisation de la vente.

Ce procès-verbal, qui atteste de la présence, non contestée, à cette assemblée générale du conseil la commune de La Londe Les Maures, invité à exposer succinctement les projets de la mairie en matière d’urbanisme, fait état de ses propos selon lesquels :

« La mairie envisage d’apporter une modification du PLU pour procéder au classement en Zac de 5 ha de terrain appartenant au GFA, et attenant d’une façon ou d’une autre au terrain affecté à la gendarmerie. De la sorte, ces 5 ha (non compris dans l’ha de la gendarmerie) pourraient être constructibles dans le cadre d’une opération d’aménagement concerté avec la commune…./… En ce qui concerne la Zac de 5 ha, lorsque le PLU aura été définitivement approuvé, il faudra compter environ 24 mois de délai avant la délivrance des premiers permis de construire. D’autre part, cette Zac de 5 ha devrait permettre la construction d’environ 15 000 m² de SHON (voire légèrement plus) ».

Or, les propos ci-dessus rapportés sont contestés par la commune de La Londe Les Maures.

Du reste, l’examen du procès-verbal démontre que les propos attribués au conseil de la commune n’ont pas été contresignés par celui-ci.

Par ailleurs, le procès-verbal mentionne que sept associés sur les huit que compte le GFA ont assisté à cette assemblée générale, mais aucun d’entre eux n’a émis d’attestation pouvant corroborer les propos relatés.

Enfin et surtout, ce procès-verbal, qui ne présente aucune date certaine, et émane de la partie qui s’en prévaut, ne présente pas les garanties suffisantes d’objectivité pour que lui soit reconnue la moindre valeur probante.

L’appelant invoque, ensuite, le fait que la commune aurait reconnu, dans des procédures ayant opposé les parties, l’existence de cette contrepartie.

Bien qu’il invite la cour à se reporter à la lecture des conclusions émises par la commune à l’occasion des diverses procédures -sans autre détail- ayant opposé les parties, le GFA ne verse aux débats aucune de ces conclusions, si ce n’est, en sa pièce 17, les conclusions prises par la commune le 17 janvier 2018 devant le tribunal de grande instance de Toulon, dont le contenu ne correspond pas du tout aux allégations de l’appelant.

Il fait en particulier état d’un incident sur la compétence du tribunal de grande instance de Toulon, au cours duquel la commune aurait qualifié la vente litigieuse « d’offre de concours contenant une stipulation exorbitante de droit commun, à savoir l’obtention en contrepartie de la vente pour un euro de sa parcelle, la modification du zonage d’urbanisme de 5 ha restant la propriété du GFA » et qu’elle n’aurait, ainsi, pas contesté la réalité de la contrepartie attendue.

Aucune pièce n’est cependant produite sur ce point, et le tribunal ne fait aucune référence dans sa décision à ce qui pourrait constituer un aveu judiciaire.

Au surplus, cette allégation est formellement contestée par la commune intimée qui affirme ne jamais avoir reconnu le mérite des prétentions du GFA.

La preuve d’une reconnaissance par la mairie de l’existence de la contrepartie invoquée par l’appelant n’est donc pas rapportée, et ce, d’autant que la lettre qu’a adressée le GFA au maire le 15 septembre 2008 ne fait absolument pas référence à une telle contrepartie.

Le […] consacre ensuite de longs développements aux critiques émises par la chambre régionale des comptes sur la politique d’urbanisation de la commune, qui serait conduite au service d’intérêts privés selon l’appelant.

Mais de telles considérations sont dénuées de toute portée juridique.

Enfin, le GFA, invoquant l’article L123-13 du code de l’urbanisme, relève qu’il lui était loisible de solliciter des instances communales qu’elles proposent d’amender le plan local d’urbanisme en ce qui concerne certaines zones afin que celles-ci puissent être classées en zone constructible. Il en déduit que, contrairement aux affirmations de la commune, la contrepartie qu’il attendait ne pouvait pas être qualifiée d’illicite.

Dès lors, on comprend mal pourquoi cette contrepartie n’a pas été contractualisée.

En toute hypothèse, que le GFA ait eu le droit, ou non, d’attendre une telle contrepartie, l’existence de celle-ci ne ressort ni du contrat de vente, ni des pièces versées aux débats ne révélant aucunement la commune intention des parties dans le sens soutenu par l’appelant.

En réplique à l’argumentation soutenue par le GFA, la commune de La Londe Les Maures fait valoir que son cocontractant était animé d’une intention libérale à son égard, et que la cause de la vente résidait, pour l’appelant, dans la construction de la gendarmerie et d’équipements publics.

L’acte du 17 mars 2009 a consacré la vente, par le GFA, d’un terrain de 10.001 m² au prix d’un euro symbolique à la commune.

Cependant, l’intention libérale ne se présume pas.

Elle doit être prouvée par celui qui l’invoque, ce qu’il peut faire par tous moyens.

Mais elle ne saurait se déduire du seul déséquilibre économique de l’opération en cause.

Au cas particulier, ni la fixation du prix à un euro symbolique, ni le fait que le GFA n’ait pas exercé son droit de délaissement sur ce terrain situé en emplacement réservé ne suffisent à démontrer qu’il était animé d’une intention libérale.

En outre, la circonstance que l’acte de vente ait été dressé par le « notaire historique » du GFA ne constitue pas davantage la preuve d’une intention libérale du vendeur.

La commune prétend aussi qu’il était de l’intérêt du GFA qu’une gendarmerie soit construite sur la parcelle vendue. Mais elle n’explique pas en quoi pouvait consister un tel intérêt, ni quel avantage le GFA y aurait retiré, de sorte qu’il ne peut être soutenu que la cause du contrat résiderait dans cette construction.

Enfin, à le suivre, le raisonnement de la commune ouvrirait la voie à la qualification de l’acte en donation, qui, comme telle, est soumise aux règles particulières qui la régissent. Or, sur ce point, le GFA fait justement observer que selon les dispositions édictées par le code général des collectivités territoriales, le conseil municipal doit délibérer sur l’acceptation des dons, ce que la commune ne

justifie pas avoir fait au cas d’espèce.

Il s’ensuit que la preuve de l’intention libérale n’est pas rapportée, pas plus que le fait que la cause de la vente aurait consisté, pour le […], dans la construction d’une gendarmerie et l’aménagement d’équipements publics.

Enfin, le GFA poursuit la nullité de la vente pour vileté du prix.

L’article 1591 ancien du code civil énonce que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Le caractère sérieux du prix s’apprécie au jour de la vente.

Au cas particulier, la vente de la parcelle de terre de 10.001 m² a été consentie au bénéfice de la commune au prix de 1 euro symbolique.

Or, il ne peut être considéré que la chose vendue était dépourvue de toute valeur.

En effet, le GFA indique, sans être contesté sur ce point, que la parcelle vendue avait été évaluée par le services des domaines à la somme de 200020 euros, ce qui est, du reste, confirmé par l’acte de vente, qui mentionne in fine de la page 4 : « Le terrain cédé ayant une contenance de 10.0001 m², la valeur vénale du terrain objet des présentes, est en conséquence de ce qui précède, d’un montant de deux cent mille vingt euros (200.020,00') ».

Dès lors, le prix de un euro symbolique apparaît sans rapport avec la valeur réelle du bien.

Par ailleurs, une vente consentie au prix de un euro peut être valable si l’acheteur a fourni au vendeur une contrepartie substantielle sous une autre forme que le paiement d’argent.

Or, en l’espèce, si l’acte notarié précise que la parcelle de terrain vendue est actuellement plantée en vignes, et que la commune prend à sa charge l’ensemble des travaux et frais d’arrachage de la vigne, cette prestation, mise à la charge de l’acquéreur, ne peut être considérée comme substantielle, ni comme une contrepartie sérieuse.

Dès lors, la vente conclue le 17 mars 2009 entre le […] et la commune de La Londe Les Maures, encourt la nullité pour vileté du prix, ce qui constitue un défaut de cause de l’engagement du vendeur.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

3-La nullité de la vente s’accompagne de l’obligation, pour les parties, de restituer, l’un le prix perçu, l’autre la chose vendue, afin qu’elles soient remises dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat.

Les restitutions peuvent être exécutées en nature ou en valeur.

Au cas d’espèce, la restitution en nature des parcelles est impossible.

Seule la restitution de la somme de un euro correspondant au prix de vente sera ordonnée.

En effet, d’une part, une gendarmerie a été réalisée sur une partie de l’emprise de la parcelle BR 88, et donnée à bail emphytéotique à l’État, d’autre part, la commune a, par acte authentique du 24 novembre 2011, cédé à la société d’économie mixte de La Londe les Maures la partie non construite de la parcelle BR88, cadastrée section […], d’une superficie de 2839 m², parcelle qui aurait été

revendue depuis.

En outre, la Sem de La Londe Les Maures n’a pas été appelée à la cause.

Quant aux fruits perçus par la commune à hauteur de 680 000 ' au titre du bail emphytéotique, ils ne peuvent faire l’objet d’une restitution dès lors qu’ils constituent la contrepartie, non pas de la mise à disposition du terrain nu, mais de la mise à disposition d’un équipement public pour une durée de 99 ans.

Il y a lieu, dès lors, de dire que les restitutions seront exécutées en valeur.

La créance de restitution en valeur d’un bien est égale à la valeur de celui-ci au jour de la vente.

Pour déterminer le montant de la créance, il convient donc de se placer à la date du 17 mars 2009 et de tenir compte du classement du terrain au document d’urbanisme à cette date.

Il n’est pas contesté qu’à la date de la vente, la parcelle BR 88, était située en emplacement réservé, ledit emplacement ayant alors été classé en zone urbanisée UDb, tandis que le reste de la parcelle demeurait en zone agricole.

Dès lors, contrairement aux demandes de l’appelant, la valeur de ces parcelles au jour de la vente ne doit pas s’apprécier « au prix au mètre carré du terrain à bâtir, puisque ces terrains ont été affectés aux termes de l’acte de vente à l’édification d’une gendarmerie, et de logements ».

Le GFA sollicite une indemnisation à hauteur de 2595000 euros, se décomposant comme suit : 1 277 550 ' pour la parcelle BR 90 d’une superficie de 2839 m² à raison de 450 ' le mètre carré, et 1 318 000 ' pour le terrain sur lequel se situe la gendarmerie, évalué à 184 ' du mètre carré.

Pour prétendre à l’allocation de telles sommes, l’appelant se fonde sur le rapport, établi à sa demande, par le cabinet Berthier.

Cependant, les évaluations qui y sont proposées ne sont pas pertinentes dès lors qu’elles ne se fondent pas sur des prix au m² contemporains de l’acte de vente, et qu’elles ne tiennent pas compte du classement de la parcelle au document d’urbanisme au moment de la vente, pas plus que du fait que le terrain était en emplacement réservé en vue de la construction d’une gendarmerie.

Par ailleurs, il est rappelé que la parcelle vendue avait été évaluée à la somme de 200.020 ' par le service des domaines, ainsi que l’a indiqué l’appelant lui- même.

Il est également rappelé que cette évaluation est corroborée par la mention suivante figurant en page 4 de l’acte notarié du 17 mars 2009, dans le chapitre « Déclarations fiscales »:

« Pour la perception du salaire de Monsieur le Conservateur des hypothèques et pour servir de base au calcul des émoluments du notaire soussigné, la valeur vénale actuelle du terrain objet des présentes a été évaluée par les services fiscaux à la somme de 20 ' le mètre carré, ainsi qu’il résulte de l’avis rendu par le service des domaines de Toulon (Var) en date du 7 août 2008, dont un exemplaire est demeuré annexé aux présentes après mention. Le terrain cédé ayant une contenance de 10 001 m², la valeur vénale du terrain objet des présentes est, en conséquence de ce qui précède, d’un montant de DEUX CENT MILLE VINGT EUROS (220 020 ') ».

Cette valeur, émanant des services fiscaux, après avis du service des domaines, est tout à fait pertinente en raison des compétences spécialisées du service des domaines en matière immobilière, et du fait qu’elle est concomitante à la vente.

En toute hypothèse, la valeur du terrain, telle qu’elle a été énoncée dans l’acte de vente, comme étant concomitante à celle-ci, ne fait l’objet d’aucune critique de la part des parties.

Hormis les évaluations proposées sur la base du rapport Berthier, que la cour n’a pas retenues, l’appelant sollicite à titre subsidiaire l’instauration d’une mesure d’expertise en vue de faire évaluer le terrain en cause à la date de la vente.

Mais, au regard de l’ensemble des développements ci-dessus, la cour dispose d’éléments suffisants pour fixer à la somme de 200020 euros la somme que la commune sera condamnée à payer au GFA au titre de la valeur de la parcelle vendue, par voie d’infirmation du jugement dont appel.

Par ailleurs, le GFA sollicite une indemnisation à hauteur de 7 500 000 ' au titre de la perte de chance de valoriser les 5 ha restant sa propriété. Cependant, cette demande ne peut qu’être rejetée par la cour qui, se référant aux motifs qu’elle a retenus au point 2 de l’arrêt, rappelle que l’appelant ne démontre pas la réalité de l’engagement de la commune de soumettre au conseil municipal l’extension de la zone UD de la commune à cette parcelle de 5 ha.

Il s’ensuit aussi que la demande d’indemnisation d’un préjudice d’exploitation à hauteur de 285000 euros pour l’arrachage des vignes sur ces mêmes 5 hectares, l’entretien des terres, la perte des subventions de re-plantation et la perte de résultat sera rejetée pour les mêmes motifs.

4-Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la commune de La Londe Les Maures à payer au […] la somme de 8000 euros à ce titre.

5-Succombant en cause d’appel, la commune de La Londe Les Maures supportera les entiers dépens d e p r e m i è r e i n s t a n c e e t d ' a p p e l , c e s d e r n i e r s d i s t r a i t s a u p r o f i t d e l a S C P Tollinchi-Vigneron-Tollinchi, avocats aux offres de droit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Dit que la demande formulée en ces termes par le […], « déclarer en conséquence recevable l’assignation délivrée à la commune de La Londe Les Maures au regard des dispositions de l’article 30, 5 ème du Décret n° 55-22 du 04 janvier 1955 », est sans objet.

Infirme le jugement rendu le 22 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Toulon sauf en ce qu’il a débouté le […] de sa demande de condamnation de la commune de La Londe Les Maures à lui payer les sommes de 680 000 ' au titre des fruits perçus par la commune du fait du bail emphytéotique, 1 277 550 ' au titre de la valorisation de la parcelle BR 90, 1 318 000 ' au titre de la valeur de la parcelle BR 89 et 7 500 000 ' au titre de la perte de chance.

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité de l’acte de vente en date du 17 mars 2009 portant cession d’une parcelle cadastrée BR 88 par le […] à la commune de La Londe Les Maures.

Dit que la que la restitution en nature des parcelles vendues est impossible.

Condamne, en conséquence, la commune de La Londe Les Maures à payer au […] la somme de deux cent mille vingt euros (200020 euros).

Ordonne la restitution par la commune de La Londe Les Maures de la somme de un euro au […].

Condamne la commune de La Londe Les Maures à payer au […] la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne la commune de La Londe Les Maures aux entiers dépens de première instance et d’appel,ces derniers distraits au profit de la SCP Tollinchi-Vigneron-Tollinchi, avocats aux offres de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT