COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 18 MARS 2021

N° 2021/ 79

Rôle N° RG 19/12520 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEWK7

[…]

SARL F G

SA GNUVA

C/

X-O Y

SCI Y

[…]

SAS A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-K SZEPETOWSKI

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Michèle PARRACONE

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 11 Juillet 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 2018f00671.

APPELANTES

[…],

sise […]

SARL F G,

sise […]

SA GNUVA,

sise […]

représentées par M^e Jean-K SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Madame X-O Y, demeurant […]

SCI Y poursuites et diligences de son représentant légal en exerci

ce, y domicilié.

[…]

représentées par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidante par M^e SETTINERI Letterio avocat au barreau de Grasse

[…],

[…]

représentée par M^e Michèle PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

SAS A prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés

ès qualités au siège social sis

[…]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE plaitant par M^e ZANOTTI Elodie avocat au barreau de Cannes substitué par M^e SERGHERAERT Justine avocat au barreau de Grasse

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, madame LEYDIER Sophie, conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Jean-François BANCAL, Président

M^me Patricia TOURNIER, Conseillère

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Priscille LAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2021.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2021,

Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et M^me Priscille LAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige:

Le 27/02/2014, la SCI Y, représentée par ses co-gérants C Y et X-O Y (consorts Y), a consenti à la SARL F G, représentée par son gérant D E, une promesse de vente, sous condition suspensive d’obtention du permis de construire, du bénéfice de droits à construire sur sa parcelle de 5 944m2, située […] à Nice, cédée à l’établissement public foncier (EPF), avec division et détachement parcellaire lui permettant de conserver un terrain de 800 à 1000 m2 autour de la maison constituant la résidence des consorts Y.

Par un premier avenant du 04/07/2014, en raison de contraintes administratives et d’urbanisme, la SCI Y et la SARL F G ont convenu que la parcelle à détacher porterait sur 4 682 m2 au lieu de 5 944 m2, de sorte que la SCI Y resterait propriétaire d’une parcelle de 1 262 m2, que la maison habitée par les consorts Y serait détruite, la route d’accès à l’ensemble immobilier à construire devant passer à l’endroit où elle se trouvait, et que la SARL F G lui construirait deux villas d’une superficie totale de 200 m2.

Suite à la signature de l’acte authentique de vente de la parcelle appartenant à la SCI Y à EPF, la SCCV BELO HORIZONTE, se substituant à la SARL F G, s’est portée acquéreur de cette parcelle par acte du 17/09/2015.

Par acte notarié du 17/09/2015, la SCI Y, représentée par C Y et X-O Y, tous deux associés et co-gérants, a consenti à la SCCV BELO HORIZONTE, représentée par son gérant D E, une servitude de passage et d’accès en surface et en tréfonds sur le terrain lui appartenant, afin de lui permettre de desservir l’ensemble immobilier de 54 logements construit sur la parcelle détachée située en contrebas.

Cette servitude a été consentie à la SCCV BELO HORIZONTE moyennant le paiement d’une indemnité de 411 439 euros, immédiatement et irrévocablement convertie et novée en l’obligation pour la SCCV BELO HORIZONTE de faire construire deux villas pour le compte de la SCI Y, et de lui livrer après achèvement 'clés en mains’ la première villa d’une valeur de 246 863,40 euros avant le 30/06/2016 et la deuxième villa d’une valeur de 164 575,60 euros avant le 31/01/2017, le tout après démolition de la construction existante, avec des pénalités de retard en cas de défaillance de la SCCV BELO HORIZONTE.

La SMC s’est portée garante en paiement de toutes sommes nécessaires à la bonne fin du projet dans les limites d’une somme de 411 439 euros, en cas de manquement de la SCCV BELO HORIZONTE à ses obligations de construire.

La SA GNUVA a été constituée caution solidaire de la SCCV BELO HORIZONTE, envers la SCI Y.

Par un 'deuxième avenant au protocole d’accord’ non daté mais signé par les représentants de la SARL F G, constructeur de l’immeuble desservi par la servitude, la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA et la SCI Y, l’impossibilité technique pour la SCCV BELO HORIZONTE de respecter l’ordre et les délais de construction des deux villas a été actée, et de nouvelles conditions ont été acceptées par la SCI Y pour que la première villa soit achevée le 16/09/2016, que la deuxième villa soit achevée en mars 2017 et que les consorts Y bénéficient d’un relogement dans un appartement trois pièces à Nice, loué aux frais de la SARL F G, ces derniers renonçant à l’indemnité de retard forfaitairement fixée à 1/3000èmes par jour de retard sur la construction de la villa N°2 ayant couru jusqu’à la signature de ce deuxième avenant, de nouvelles indemnités de retard étant fixées, outre le maintien des garanties initialement stipulées aux termes des protocoles et avenants et de l’acte de servitude du 17/09/2015.

En janvier 2017, les consorts Y ont pris possession de la villa N°1.

Deux procès-verbaux de constats d’huissier ont été établis le 06/02/2017 et le 13/06/2018 à la demande de la SCI Y qui s’est plainte de diverses malfaçons et d’inachèvements.

Le 27/06/2017, un bordereau de remise de documents et de clés a été établi par le maître d’oeuvre A pour la villa N°2, suite à une réunion tenue en présence de X-O Y et de son conseil, et d’un représentant de A.

Par mail du 28/06/2017, le conseil de la SCI Y et des consorts Y a mis en demeure la SARL F G de remédier aux désordres constatés lors de la réunion tenue la veille.

Un procès-verbal de constat a été établi le 14/08/2017 à la demande de la SARL F G, suite aux malfaçons et inachèvements affectant la villa N°2.

En décembre 2017, C Y est décédé.

X-O Y a elle même été gravement malade.

Par LRAR du 14/02/2018 reçues le 15/02/2018 par la SCCV BELO HORIZONTE et par la SA GNUVA, et par la SARL F G, la SCI Y les a mis en demeure de leur payer 126 900 euros au titre des pénalités de retard de livraison de la villa N°2 et 19 800 euros au titre du préjudice de jouissance.

Par LRAR du 27/03/2018 reçue le 30/03/2018 par la SMC, la SCI Y a sollicité le règlement de la somme de 157 800 euros au titre de sa garantie à première demande, faisant valoir que la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA et la SARL F G n’avaient pas exécuté leurs engagements.

Par LRAR du 03/04/2018, la SMC a indiqué au conseil de la SCI Y que la garantie à première demande n’était plus valable depuis le 31/03/2017 et que la SCCV BELO HORIZONTE lui avait fait part de la bonne livraison de la villa N°2.

Par acte du 28/10/2018, la SCI Y et X-O Y ont fait assigner la SCCV BELO HORIZONTE, la SARL F G, la SA GNUVA, et la SMC devant le Tribunal de commerce de Nice aux fins d’obtenir principalement le paiement de pénalités de retard de livraison pour la villa N°2, et l’indemnisation de leurs préjudices.

La SCCV BELO HORIZONTE a appelé en garantie la […] et la SAS A.

Par jugement réputé contradictoire du 11/07/2019, le Tribunal de commerce de Nice a:

— ordonné la jonction des deux instances,

— 'déclaré bien fondée la demande de X-O Y en son action',

— déclaré recevable l’action de la SCI Y à l’encontre des sociétés SA GNUVA et SARL F G,

— condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F G à payer à la SCI Y:

* 41 400 euros au titre des pénalités de retard de livraison,

* 28 900 euros en réparation de la perte de jouissance,

— 'débouté la SCI Y de sa demande de condamnation à ce titre',

— condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F G à payer à X-O Y 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouté la SCCV BELO HORIZONTE de sa demande de condamnation solidaire de la SAS A et de la SARL MERIDIONALE PLOMBERIE CHAUFFAGE à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

— 'dit y avoir lieu à exécution provisoire',

— condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F à payer à X-O Y et à la SCI Y, chacune, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F à verser à la SAS A la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 30/07/2019, la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA et la SARL F G ont interjeté appel en intimant:

1/ la SCI ALESSANDRI,

2/ X-O Y,

3/ la SARL MERIDIONNALE PLOMBERIE CHAUFFAGE (MPC),

4/ la SAS A.

Par dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces notifiés par le RPVA le 28/01/2020, la SCCV BELO HORIZONTE, la SARL F G et la SA GNUVA, appelantes, demandent à la cour:

Réformant le jugement entrepris dans son intégralité,

Déclarer irrecevable la demande formalisée à titre personnel par M^me Y,

Débouter en tout état de cause cette dernière de ses prétentions.

Débouter la SCI Y de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre des concluantes,

Débouter tant la SCI Y que M^me Y de leurs appels incidents,

A titre subsidiaire,

Sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil,

Sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,

Condamner solidairement les sociétés A et MPC à relever et garantir les

concluantes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre, tant au profit de la SCI Y qu’au profit de M^me Y à titre personnel,

'Condamner solidairement les intimés à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile'.

Par dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces notifiés par le RPVA le 10/02/2020, la SCI Y et X-O Y, intimées, demandent à la cour:

Vu l’article 548 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les anciens articles 1134 du Code civil devenu 1103 et 1104 du même Code,

Vu les anciens articles 1147 et suivants du Code civil devenus 1231-1 et suivants du

même Code,

Vu l’ancien article 1382 du Code civil devenu 1240 du même Code,

Vu l’acte en date du 17 Septembre 2015,

Vu l’avenant n°2,

Vu les pièces produites aux débats,

— CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a:

* déclaré bien fondée la demande X-O Y en son action,

* déclaré recevable l’action de la SCI Y à l’encontre des sociétés SCCV BELO HORIZONTE, SA GNUVA, SARL F G,

* condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F G à régler à la SCI Y la somme de 28 900 € (vingt-huit mille neuf cents euros), en réparation de la perte de jouissance,

* condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F G à verser à X-O Y une somme de 10 000 € (dix mille euros) au titre de la réparation de son préjudice moral,

* dit y avoir lieu à exécution provisoire,

* condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F G à verser à la SCI Y et à X-O Y, chacune, la somme de 5 000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F G à verser à la SAS A la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F G aux entiers dépens,

* liquidé les dépens à la somme de 232,32 € (deux cent trente-deux euros et

trente-deux centimes).

— INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a:

* condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F G à payer à la SCI Y des pénalités de retard de livraison à hauteur de 41 400 € (quarante et un mille quatre cents euros),

* débouté la SCI Y de sa demande de condamnation à ce titre,

ET STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNER solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F G au paiement à la SCI Y de la somme de 155 125 € au titre des pénalités de retard,

CONDAMNER solidairement les appelantes au paiement à la SCI Y des travaux de reprise ou non réalisés pour les 2 villas évalués à la somme de 100 000€

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER solidairement les sociétés BELO HORIZONTE, SA GNUVA, F G à régler à la SCI Y et à Madame Y la somme de 10 000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement les sociétés BELO HORIZONTE, SA GNUVA, F

G aux entiers dépens de l’instance, dont ceux d’appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI-PERRET-VIGNERON-BUJOLI- TOLLINCHI.

Par dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces notifiés par le RPVA le 24/12/2020, la SAS A, intimée, demande à la cour:

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile,

REFORMER le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a déclaré Madame Y bien fondée en son action,

SUR CE,

DIRE ET JUGER que X-O Y ne dispose ni de la qualité à agir, ni d’un intérêt à agir, n’étant pas propriétaire des biens litigieux et n’étant pas partie ni à l’acte notarié signé entre la SCI Y et le promoteur, la SARL F G et la SCCV BELO HORIZONTE, ni au deuxième avenant au protocole d’accord, base de la réclamation de la SCI Y,

En conséquence,

REJETER toutes demandes formées par X-O Y, ainsi que toutes les demandes formées par la SCCV BELO HORIZONTE à l’encontre de la société A, au titre de ses appels en garantie,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a écarté la responsabilité de la société A et débouté les sociétés appelantes de leur demande de garantie à l’encontre de la société A,

SUR CE,

DIRE ET JUGER que la responsabilité décennale de la société A ne peut être recherchée en l’espèce pour les désordres qui étaient apparents lors de la réception et qui n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la réception signée le 4 juillet 2017 par le maître d’ouvrage,

DIRE ET JUGER que la responsabilité de la société A ne saurait être recherchée pour les remontées d’humidité dans la chambre et dans la cage d’escalier de la villa n° 2, ces désordres étant apparus postérieurement à la réception, et ayant fait l’objet de travaux de reprise en septembre 2017,

DIRE ET JUGER que les demandeurs ne démontrent pas la persistance de ces désordres, postérieurement au mois de septembre 2017, suite aux travaux réalisés,

En conséquence,

DIRE ET JUGER que les demandeurs sont défaillants dans l’administration de la preuve et qu’en conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes au titre des remontées d’humidité et des conséquences financières pouvant en découler,

De plus,

DIRE ET JUGER que la responsabilité contractuelle de la société A ne peut davantage être

recherchée en l’absence de faute caractérisée,

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que la responsabilité de la société A n’est pas démontrée, en l’absence de tout rapport d’expertise contradictoire, permettant de vérifier, d’une part, la réalité des désordres allégués, et, d’autre part, de déterminer la cause et l’origine des désordres, leurs éventuelles imputabilités et le coût des travaux de reprise permettant d’y remédier,

DIRE ET JUGER que les demandes financières formées par la SCI Y et Madame Y sont injustifiées,

En conséquence,

DIRE ET JUGER qu’aucune demande de condamnation ne saurait prospérer à l’encontre de la société A,

A titre infiniment subsidiaire, si une quelconque part de responsabilité devait être retenue à l’encontre de la concluante,

CONDAMNER la société MERIDIONALE PLOMBERIE CHAUFFAGE à relever et garantir intégralement la société A de toutes condamnations prononcées à son encontre, sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

CONDAMNER in solidum la société BELO HORIZONTE, la société F et la société GNUVA à payer à la société A la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ordonnance du 11/03/2020, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions notifiées par le RPVA le 11/02/2020 par la SARL MERIDIONALE PLOMBERIE CHAUFFAGE.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16/11/2020.

MOTIFS:

A titre liminaire, dans la mesure ou la SMC n’a pas été intimée, la cour n’est pas saisie des dispositions par lesquelles le premier juge a constaté la caducité de l’engagement de la SMC et débouté la SCI Y de ses demandes formées à l’encontre de la SMC.

Et, c’est par suite d’une erreur purement matérielle que le premier juge a indiqué dans les motifs de la décision déférée 'qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire’ (page 14), alors que dans le dispositif il a 'dit y avoir lieu à exécution provisoire’ et il y a donc lieu à rectification du jugement déféré comme indiqué au dispositif du présent arrêt.

Sur la demande de révocation de la clôture

En vertu de l’article 784 alinéa 1^er du code de procédure civile: 'l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue'.

Et selon les articles 15 et 16 du même code:

'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.'

'Le juge, doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.'

Postérieurement à la clôture, la SCI Y et X-O Y ont communiqué une pièce n°24 et ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission de cette pièce aux débats par conclusions de procédure notifiées par le RPVA le 09/12/2020.

Par conclusions de procédure notifiées par le RPVA le 09/12/2020, les appelantes se sont opposées à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par conclusions de procédure notifiées par le RPVA le 14/12/2020, la SAS A s’est également opposée à la révocation de l’ordonnance de clôture et a demandé le rejet de la pièce n°24 notifiée le 09/12/2020.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’affaire a été fixée à l’audience du 16/12/2020 par avis de fixation du 30/07/2020, avertissant les parties que l’ordonnance de clôture serait rendue le 16/11/2020.

Aucune cause grave ne justifiant la communication tardive de la pièce n°24 notifiée le 09/12/2020 par la SCI Y et X-O Y, il n’y a pas lieu à révocation de la clôture et cette pièce doit donc être écartée des débats.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par les appelantes et par la SAS A

Le premier juge a omis d’indiquer dans le dispositif de la décision déférée que les demandes formées par X-O Y étaient recevables, tout en précisant dans les motifs qu’il convenait de débouter la SARL F G, la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA et la SAS A de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir à l’encontre de X-O Y (page 12).

Alors que X-O Y fonde sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral sur les dispositions de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, qu’il résulte des protocoles d’accord et des actes notariés produits qu’elle était co-gérante et associée de la SCI Y, avec son frère décédé fin 2017, qu’elle habitait avec ce dernier dans la maison qui a été démolie et devait habiter dans l’une des deux villas construites sur la propriété de la SCI Y dans les conditions et délais plusieurs fois modifiés, elle dispose d’un intérêt et de la qualité à agir à titre personnel pour solliciter l’indemnisation d’un préjudice moral résultant des tracasseries liées aux conditions dans lesquelles l’opération de construction s’est déroulée, étant observé que la SCI Y, en sa qualité de propriétaire du terrain et des villas qui y ont été édifiées, formule des demandes en paiement au titre d’un préjudice matériel, d’un préjudice de jouissance, et de pénalités de retard fondées sur la responsabilité contractuelle des intervenants.

En conséquence, les fins de non-recevoir soulevées par les appelantes et par la SAS A doivent être rejetées.

Sur la livraison des villas à la SCI Y et les pénalités de retard

Il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties:

— que l’acte notarié du 17/09/2015 comprend en annexe les différents plans d’exécution dressés par l’architecte pour la démolition de la villa existante, puis 'l’insertion’ dans le projet des deux villas à construire pour la SCI Y, et stipule notamment

Obligation d’achever: 'la SCCV BELO HORIZONTE s’oblige à poursuivre la construction et à l’achever dans les délais (prévus en pages 9 et 10).

Cette obligation d’achever comporte pour la SCCV BELO HORIZONTE celle de déposer en mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux conformément aux dispositions des articles L 462-1, R 462-1 à R 462-5 du code de l’urbanisme (…)

Le constructeur devra justifier d’une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, attestation obtenue dans les conditions des articles R 462-6 à R 462-10 du code de l’urbanisme (pages 8 et 9),

Maîtrise d’ouvrage: 'il est convenu que la SCCV BELO HORIZONTE 'constructeur', aura seule la qualité de maître de l’ouvrage jusqu’au jour de la livraison. En conséquence, elle sera seule qualifiée pour donner les instructions nécessaires à la poursuite des travaux et prononcer la réception des ouvrages réalisés. Elle ne pourra toutefois ordonner aucune modification aux plans et descriptif sans avoir recueilli l’accord préalable de la SCI Y. Cette dernière s’interdit de s’immiscer dans les opérations de construction (page 8),

(…..)

Délai d’achèvement: 'la SCCV BELO HORIZONTE devra achever les locaux destinés à la SCI Y dans les délais ci-après énoncés (….)

Définition de l’achèvement: 'il est expressément convenu entre les parties que l’achèvement des locaux dont s’agit s’entend tel qu’il est défini par l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, ici littéralement reproduit 'l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L 261-11 du présent code, losque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble objet du contrat. Pour l’appréciation de cet événement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat, ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiels, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation (…)' (page 11),

Procès-verbal de livraison – Prise de possession:

Lors de l’achèvement des constructions devant être livrées à la SCI Y, la SCCV BELO HORIZONTE notifiera à celle-ci cet achèvement et l’invitera à le constater à jour et heure fixes.

Cette nofication sera adressée à la SCI Y par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En cas de défaillance de la SCI Y, il sera procédé par acte extra-judiciaire à un état des lieux qui lui sera signifié.

L’achèvement et la prise de possession donneront lieu à une constatation dans un procès-verbal dressé contradictoirement entre la SCI Y et la SCCV BELO HORIZONTE.

Ce procès-verbal contiendra notamment:

— la constatation de l’achèvement, laquelle n’emportera pas par elle-même ni reconnaissance de la

conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que la SCI Y tient des présentes ou de la loi,

— l’indication de la date du procès-verbal de réception par la SCCV BELO HORIZONTE en sa qualité de maître de l’ouvrage, étant précisé que cette réception constituera le point de départ des garanties et responsabilités à la charge de la SCCV BELO HORIZONTE,

— les réserves éventuelles de la SCI Y relatives aux malfaçons et défauts de conformité, acceptées ou contredites par la SCCV BELO HORIZONTE,

— la remise des clés à la SCI Y, laquelle vaut prise de possession, ainsi que la notice d’utilisation et d’entretien des éléments d’équipement (page 11),

— qu’un 'deuxième avenant au protocole d’accord’ non daté mais signé par les représentants de la SARL F G, constructeur de l’immeuble desservi par la servitude, la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA et la SCI Y, stipule notamment:

Article 1 'nouvelles conditions d’édification et de mise à disposition':

Première maison située côté Nord (villa N°1 au plan) date de début des travaux (démolition de la villa existante suivie de la construction de la villa) 21/03/2016

Date de fin des travaux: 16/09/2016

Seconde maison située côté […] au plan)

date de début des travaux 05/09/2016

Date de fin des travaux: mars 2017

(…)

Article 3 'Fixation de nouvelles indemnités de retard':

Il est expressément convenu entre les parties qu’en cas de nouvelle défaillance de

la SCCV BELO HORIZONTE, une nouvelle indemnité journalière forfaitairement fixée à 1/3000èmes par jour de retard, avec une franchise de 60 jours à titre de clause pénale sera mise en oeuvre à compter de la signature des présentes,

Article 4 'Maintien des garanties et obligations souscrites par la SCCV BELO HORIZONTE:

Il est bien évidemment convenu entre les parties que l’intégralité des garanties accordées et obligations souscrites par les sociétés F G et BELO HORIZONTE seront intégralement maintenues (…..)

Article 5 'Maintien de la caution personnelle et solidaire de la SA GNUVA:

Les parties entendent rappeler et maintenir expressément le cautionnement personnel et solidaire de la société GNUVA SA (…) caution solidaire de la SCCV BELO HORIZONTE envers la SCI Y quant à l’exécution de l’obligation de faire et ses conséquences financières résultant du contrat et de ses avenants ou de son inexécution dans les termes et conditions précisés aux termes de l’acte authentique de servitude du 17/09/2015 et des présentes,

Article 6 'Prise de possession':

Il est expressément convenu entre les parties qu’à l’occasion de l’achèvement de chacune des constructions, la SCCV BELO HORIZONTE comme indiqué dans l’acte de servitude du 17/09/2015, notifiera l’achèvement des travaux et invitera la SCI Y à procéder au procès-verbal de livraison et de prise de possession dans les conditions fixées audit acte (page 6),

— qu’il n’est pas contesté que la villa N°1 a été livrée en janvier 2017, la SCI Y ayant fait établir un constat d’huissier le 06/02/2017, en présence de Mr Z de la SARL F G en charge des travaux, mettant en évidence divers désordres et non conformités auxquelles Mr Z s’est engagé à remédier,

— que par plusieurs courriers du 13/04/2017, du 06/06/2017, du 15/06/2017, la SARL F G a demandé à son maître d’oeuvre A de tout mettre en oeuvre pour achever les travaux concernant la villa N°2 interrompus en mars 2017 (pièces 6, 8 et 9 des appelantes),

— que par courrier du 20/06/2017, le conseil de la SCI Y indiquait à D E, gérant de la SCCV BELO HORIZONTE, s’être rendu sur place et avoir constaté que les travaux n’étaient pas terminés, et sollicitait 'un rendez-vous pour répertorier tout ce qui restait à faire avant le 30/06/2017, date à laquelle Mr Y devait rentrer de son hospitalisation’ (pièce 11 des appelantes),

— que par courrier du 23/06/2017, D E, en sa qualité de gérant de la SCCV BELO HORIZONTE, demandait à son maître d’oeuvre A de tout mettre en oeuvre pour que la réception de la villa N°2 fixée au 27/06/2017 à 17 heures soit irréprochable, compte tenu du retard de livraison et précisait que Mr et M^me Y seraient accompagnés de leur avocat et d’un huissier (pièce 10 des appelantes),

— que par courrier du 23/06/2017, D E, en sa qualité de gérant de la SCCV BELO HORIZONTE, indiquait au conseil de la SCI Y que A lui avait communiqué la date de livraison de la villa N°2 qui aura lieu le 27/06/2017 à 17 heures’ (pièce 12 des appelantes),

— que selon le mail adressé le 28/06/2017 par Maître B, conseil de la SCI Y, à Mr Z représentant F G, une réunion en présence des consorts Y et de leur conseil, de H I représentant A et d’J Z s’est tenue le 27/06/2017 et a mis en évidence que plusieurs points n’avaient pas été réglés, tant dans la villa N°1 que dans la villa N°2, Maître B mettant en demeure de régler ces différents points sous quinzaine de façon à ce que les consorts Y puissent jouir de leur habitation en toute quiétude et sécurité (pièce 15 des appelantes),

— qu’un document à en-tête A daté du 27/06/2017 intitulé 'bordereau de remise de documents et de clés mentionne 'la remise en mains propres aux acquéreurs de la villa 2 de 3 clés du logement, de 3 clés de chambre, du consuel, de documentations concernant les programmateurs, les convecteurs, les sèches-serviettes, le compteur d’énergie', ce document comportant deux signatures, dont l’une n’est pas identifiable et n’est accompagnée d’aucun tampon, la deuxième étant 'Y’ (pièce 13 des appelantes),

— que par mail du 28/06/2017, le conseil de la SCI Y et des consorts Y a mis en demeure la SARL F G de remédier aux désordres constatés lors de la réunion tenue la veille,

— qu’un procès-verbal de constat établi le 14/08/2017 à la demande de la SARL F G, mentionne notamment:

* l’ensemble des relevés d’étanchéité de type DELTA MS n’est pas terminé le long de la façade, absence des profilés de finition en partie supérieure,

* le mur de soutènement de la terrasse présente une fissuration,

* les gardes corps en toiture sont en mauvais état, certains sont tordus, certaines parties ont été retirées et des bouchons sont installés sur des tubes en attente,

* à l’extérieur au niveau du rez-de-jardin Ouest, le terrain n’a pas été terrassé, laissant apparaître la présence d’une cunette de stagnation d’eau,

* à l’extrémité Sud du terrain, une partie des terres n’est pas stabilisée, aucun système de retenue n’est visible,

* absence de main-courante le long des escaliers extérieurs,

* la VMC n’est pas protégée des pluies,

* les pierres de la terrasse du premier niveau sont tâchées,

* dans la cuisine le siphon de l’évier n’est pas raccordé,

* au niveau du rez-de-jardin, la chambre en exposition Nord-Ouest, la cage d’escalier et les WC présentent d’importantes traces de remontées d’humidité, présence de salpêtre et de tâches jaunâtres affectant les parties basses des murs,

* dans la salle de bain, absence de joint sur le pourtour de la douche,

* au niveau du garage, il n’y a aucun capot de finition au niveau du tableau électrique, absence de seuil au niveau de la porte d’accès au couloir et absence de cylindre de serrure,

devant le garage, présence d’une grille de ventilation du vide sanitaire de laquelle un air vicié s’échappe (pièce 6 de la SCI Y),

— que les divers échanges de mails et de courriers entre la SARL F G, A, MPC (entreprise de plomberie) et la SCCV BELO HORIZONTE établissent que la villa N°2 n’était pas habitable le 27/06/2017, ainsi:

* par courrier à entête F G du 21/08/2017 adressé à A, D E, se référant à un précédent courrier recommandé du 06 juin dernier concernant la présence d’une fuite d’eau du chauffe-eau de la villa N°2, au constat d’huissier du 14/08/2017 précité relevant d’importantes traces de remontées d’humidité dans la villa N°2, indiquait lui-même 'Mr et M^me Y ne peuvent toujours pas jouir de leur bien et subissent un réel préjudice' et lui demandait de mettre en demeure l’entreprise responsable et de faire entreprendre les travaux (pièce 18 des appelantes),

* par courrier à entête F G du 08/09/2017 adressé à A, D E lui demandait de tout mettre en oeuvre afin que les travaux des 2 villas soient terminés fin septembre (pièce 19 des appelantes),

* en novembre 2017, à la demande de la SCCV BELO HORIZONTE une entreprise spécialisée dans la recherche de fuite, DELTA FUITES, procédaient à diverses investigations dans la villa N°2 aux fins de déterminer la cause des importantes remontés d’humidité affectant le niveau inférieur de la villa (pièce 26 des appelantes),

* par LRAR à entête F G du 21/11/2017, K L communiquait le rapport de la société DELTA FUITES à A en lui demandant de mettre en demeure l’entreprise défaillante afin qu’elle reprenne les travaux et précisait 'à ce jour la villa (N°2) est impropre à sa destination première, ceci depuis 5 mois, nous parlons d’insalubrité…..' (pièce 28 des appelantes),

* par LRAR à entête F G du 1^er/02/2018 adressé à A, K L lui indiquait notamment 'nous vous rappelons que du fait de l’insalubrité de cette villa, la livraison n’a pu avoir lieu et aucun PV de livraison n’a été établi à ce jour'

(pièce 35 des appelantes).

Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, aucun procès-verbal de livraison de la villa N°2 n’a été dressé contradictoirement entre la SCI Y et la SCCV BELO HORIZONTE, dans les conditions prévues dans l’acte notarié du 17/09/2015, maintenues par le deuxième avenant susvisé.

Et, le bordereau de remise de documents et de clés établi par A et signé par 'Y’ le 27/06/2017 ne peut être qualifié de procès-verbal de livraison de la villa N°2 à la SCI Y, au seul motif qu’il mentionne la remise des clés de la villa N°2, alors que les multiples échanges entre les parties établissent que la villa N°2 n’était pas achevée, au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation puisque l’évier de la cuisine ne pouvait pas être utilisé en l’absence de raccordement du syphon, que les relevés d’étanchéité n’étaient pas terminés, que plusieurs pièces du rez-de-jardin présentaient d’importantes traces de remontées d’humidité et de salpêtre à l’intérieur sur toutes les parties basses des murs, que l’étanchéité de la douche n’était pas assurée, de sorte que la SCI Y et X-O Y sont fondées à soutenir que la villa N°2 n’était pas habitable, et que M^me Y avait accepté la remise des clés pour faciliter l’ouverture de la villa lors de la venue de plusieurs intervenants pour terminer d’importants travaux à l’intérieur et à l’extérieur de la villa, notamment le cuvelage du bassin des EP réalisé en septembre 2017, des recherches de fuites en novembre 2017, puis les reprises des remontées d’humidité et des peintures intérieures terminées le 22/06/2018 par la SARL MPC, selon procès-verbal de constat d’huissier établi à cette date mentionnant que les murs du niveau R-2 et R-1 de la villa N°2 ont été intégralement repeints et sont à l’état neuf dans les pièces qui étaient affectées de salpêtre et de traces jaunâtres (pièce 47 des appelantes),

Il s’ensuit que les appelantes ne sont pas fondées à soutenir que la livraison de la villa N°2 est intervenue le 27/06/2017 et que les pénalités de retard doivent être limitées à 28 jours, soit 8 400 euros.

La SCI Y n’est pas fondée à réclamer le paiement de 517 jours de retard, soit 155 125 euros, alors qu’elle n’établit par aucune pièce qu’elle aurait été empêchée de prendre possession de la villa N°2 dès la fin des travaux effectués par la SARL MPC selon constat d’huissier du 22/06/2018.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, les pénalités de retard doivent s’appliquer sur la période allant du 31/03/2017 (date initiale de livraison prévue non contestée) au 22/06/2018, soit 448 jours, dont il convient de déduire la franchise de 60 jours en application du deuxième avenant, soit 388 jours à hauteur de 300 euros par jour, soit 116 400 euros, somme au paiement de laquelle la SCCV BELO HORIZONTE, la SARL F G et la SA GNUVA, en sa qualité de caution solidaire de la SCCV BELO HORIZONTE, doivent être condamnées solidairement.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici infirmé.

Sur l’indemnisation des préjudices de la SCI Y

Préjudice de jouissance ou locatif:

Si la SCI Y soutient 'avoir été privée des revenus locatifs qu’elle aurait dû percevoir pour la villa N°2 à hauteur de 1 700 euros par mois, par comparaison au prix pratiqués dans les alentours, pour les 17 mois de retard' imputable au constructeur, elle n’établit par aucune pièce d’une part, que cette villa, initialement destinée, selon ses écritures, à la résidence de C Y, avait vocation à être louée à partir du décès de ce dernier fin 2017, et, d’autre part que le loyer de cette villa pouvait être fixé à 1 700 euros par mois.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici infirmé et la SCI Y doit être déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice locatif.

Préjudice matériel:

La production de la notice descriptive des villas, les procès-verbaux de constats d’huissier, et le devis pour la fourniture d’un portail coulissant non accepté, non signé et non suivi d’une facture (pièces 16 et 18), ne suffisent pas à établir la réalité ni à évaluer le montant d’un préjudice matériel subi par la SCI Y, après réalisation des travaux effectués et pris en charge par la SARL F G et la SCCV BELO HORIZONTE.

En conséquence, la SCI Y doit être déboutée de cette demande, étant observé que le premier juge a omis de statuer sur ce point dans le dispositif du jugement déféré.

Sur l’indemnisation du préjudice moral de X-O Y

Il résulte des pièces produites et des explications des parties:

— que lors de la conclusion du premier protocole d’accord avec la SCCV BELO HORIZONTE en 2014, X-O Y, était âgée de 82 ans,

— que suite aux vicissitudes liées aux modifications du projet initial et aux conditions dans lesquelles les travaux de construction des deux villas ont été effectués, X-O Y a été confrontée à de multiples désagréments qui ont notablement affecté ses conditions de vie et de logement (les photographies annexées aux différents procès-verbaux de constats d’huissier concernant la villa N°1 dans laquelle elle s’est installée avec son frère plus âgé et handicapé étant particulièrement éloquentes, de même que celles concernant la villa N°2 qui font apparaître son insalubrité, ainsi que des extérieurs en chantier pendant toute l’année 2017 et jusqu’à juin 2018),

— que malgré les demandes tendant à une résolution amiable du litige formée par son conseil, notamment en l’état de son affaiblissement lié au décès de son frère et à une grave maladie, X-O Y a dû subir depuis 2017 les tracasseries résultant des négligences persistantes de la SCCV BELO HORIZONTE,

— que X-O Y a dû multiplier les démarches pour obtenir la reprise des désordres affectant les deux villas, puis saisir le juge pour faire valoir ses droits.

Il s’ensuit que, comme l’a estimé à juste titre le premier juge, X-O Y établit avoir subi un préjudice moral qui a été exactement indemnisé à hauteur de 10 000 euros.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici confirmé.

Sur les appels en garantie

A l’encontre du maître d’oeuvre A

Les appelantes recherchent la responsabilité de A, à titre principal sur un fondement décennal, et à titre subsidiaire sur un fondement contractuel.

En l’état des pièces produites, il n’est nullement établi que les désordres ayant affecté la villa N°2 et entraîné la condamnation des appelantes au paiement d’indemnités de retard et de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral, sont imputables au maître d’oeuvre A, ni que ce dernier ait commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard du maître d’ouvrage, alors qu’il a répondu à ses demandes par divers courriers (pièces 15/17/20), qu’il a sollicité les entreprises concernées pour la reprise de certains désordres, demandé et obtenu un devis pour le cuvelage du bassin de rétention de la villa N°2, puis veillé à l’exécution des travaux confiés par le constructeur à l’entreprise M N ET FILS par avenant du 08/09/2017 (pièces 10 et 11).

Et, il ne peut être tiré aucune conséquence du procès-verbal de réception du 04/07/2017 (pièce 4 de A) qui concerne les parties privatives d’un immeuble à usage d’habitation dénommé 'BELO HORIZONTE', étant observé que la première page comporte la photographie d’un immeuble collectif et non des deux villas construites pour la SCI Y, et que les listes de réserves jointes en annexe ne sont pas produites.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici confirmé, mais pour d’autres motifs.

A l’encontre de la […]

Contrairement à ce que qu’a estimé le premier juge, il résulte des pièces produites que les remontées d’humidité importantes ayant affecté la villa N°2 ont partiellement empêché sa livraison dans les délais à la SCI Y, que pendant plusieurs mois, la SARL F G et la SCCV BELO HORIZONTE ont été confrontées à l’inertie de la SARL MPC en charge du lot plomberie à l’origine des désordres, et que la SCCV BELO HORIZONTE a dû agir en justice pour obtenir la condamnation sous astreinte de la SARL MPC à effectuer les travaux de reprise nécessaires (pièces 42 à 44 des appelantes).

Il s’ensuit que les appelantes sont fondées à être relevées et garantie par la SARL MPC à hauteur de la moitité de la condamnation prononcée contre elle au titre des pénalités de retard.

Alors que la SCCV BELO HORIZONTE est seule à l’origine du préjudice moral subi par X-O Y, elle doit être déboutée de sa demande tendant à être relevée et garantie par la SARL MPC de la condamnation à payer à X-O Y la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici partiellement infirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant principalement, la SARL F G, la SCCV BELO HORIZONTE et la SA GNUVA doivent être condamnés solidairement aux dépens d’appel, et à payer à la SCI Y et à X-O Y une indemnité de 5 000 euros, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés par elles en appel.

La SARL F G, la SCCV BELO HORIZONTE et la SA GNUVA doivent également être condamnées solidairement à payer à la SAS A une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et elles seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR :

Statuant publiquement et contradictoirement,

Dans les limites de l’appel,

RECTIFIE l’erreur matérielle contenue dans les motifs de la décision déférée en page 14 et dit qu’au lieu et place de 'il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire', il convient de lire 'il y a lieu à exécution provisoire',

CONFIRME partiellement le jugement déféré en ce que le premier juge a :

— ordonné la jonction des deux instances,

— condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F G à payer à X-O Y 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouté la SCCV BELO HORIZONTE de sa demande de condamnation solidaire de la SAS A à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

— condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F à payer à X-O Y et à la SCI Y, chacune, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F à verser à la SAS A la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, et la SARL F aux entiers dépens.

LE REFORME POUR LE SURPLUS,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

— REJETTE la demande de révocation de la clôture et écarte la pièce N°24 communiquée par la SCI Y et X-O Y,

— REJETTE les fins de non-recevoir soulevée par la SCCV BELO HORIZONTE, la SA GNUVA, la SARL F et la SAS A,

— CONDAMNE solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SARL F G et la SA GNUVA, à payer à la SCI Y la somme de

116 400 euros, au titre des pénalités de retard,

— CONDAMNE la SARL Méridionale Plomberie Chauffage (MPC) à relever et garantir la SCCV BELO HORIZONTE, la SARL F G et la SA GNUVA à hauteur de la moitité de la condamnation prononcée contre elles au titre des pénalités de retard,

— DEBOUTE la SCCV BELO HORIZONTE, la SARL F G et la SA GNUVA, du surplus de leurs appels en garantie,

— DEBOUTE la SCI Y de ses demandes d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et du préjudice matériel,

— CONDAMNE solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SARL F G et la SA GNUVA, à payer à la SCI Y et à X-O Y une indemnité de 5 000 euros, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SARL F G et la SA GNUVA, à payer à la SAS A une indemnité de

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— DÉBOUTE la SCCV BELO HORIZONTE, la SARL F G et la SA GNUVA, de leurs demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement la SCCV BELO HORIZONTE, la SARL F G et la SA GNUVA, aux dépens d’appel, et en ordonne la distraction.

Le greffier, Le président,