COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2022

lv

N° 2022/ 86

Rôle N° RG 19/02996 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD2MD

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE L’ALTENA

C/

C X

D E épouse X

SA HLM COOPERATION ET FAMILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL GHM AVOCATS

ASSOCIATION JEAN CLAUDE BENSA & ASSOCIES

SELARL COLLADO FABIEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 28 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01959.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE L’ALTENA , […], représenté par son syndic la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND, pris en la personne de son représsentant légal en exercice

représenté par M^e Farouk MILOUDI de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE , plaidant

INTIMES

Monsieur C X demeurant […], […]

ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame D E épouse X

demeurant […], […]

ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE, plaidant

Société 1001 VIES HABITAT, anciennement dénommée LOGEMENT FRANCAIS, venant aux droits de la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE, dons le siège social est […], […] prise en la personne de son représsentant légal en exercice

représentée par M^e Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*** EXPOSE DU LITIGE

La résidence ALTENA est située à Grasse, sur la parcelle BD 264 et, sa construction a été achevée en 1997 par la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE.

Par acte notarié du 21 avril 2011, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA a acquis les parcelles BD 666, BD 267 et BD 20 qui jouxtent la copropriété.

Par acte du même jour, M. C X et M^me D E épouse X, qui sont copropriétaires au sein de cet ensemble immobilier, ont acquis les parcelles […], qui sont contiguës au terrain de la copropriété.

M. et M^me X ont fait établir, le 16 juillet 2012, un procès-verbal de bornage qui a été signé le 24 juillet 2012 par le syndic de la copropriété au nom du syndicat des copropriétaires.

Invoquant divers empiètements sur leurs parcelles résultant des ouvrages construits par le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X, par acte d’huissier en date du 28 mars 2013, l’ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Par assignation en date du 07 novembre 2015, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA a appelé en garantie la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE.

Par jugement contradictoire en date du 28 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a:

- condamné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA à faire cesser les empiètements concernant l’aire de retournement, le parking, la partie du grillage avec portillon, les câbles de réseaux téléphoniques souterrains et le lampadaire, les regards d’eaux usées et d’eaux pluviales et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification de la décision,

- condamné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA à faire cesser les empiètements concernant les ouvrages d’évacuation des eaux usées ainsi que le bâtiment Nord et Nord Ouest, par la démolition des parties qui se trouvent sur le terrain de M. C X et M^me D E épouse X,

- condamné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA à laisser libre de toute occupation et de tout stationnement, la voie d’accès et l’aire de retournement de la copropriété affecté par la servitude de passage sur la parcelle BD 264 telle que mentionnée dans le titre de la servitude établie par M^e ROLAND, notaire à Pantin, le septembre 1994, et le plan du permis de construire,

- condamné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA à payer à M. C X et M^me D E épouse X la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance,

- rejeté toute autre ou plus ample demande de M. C X et M^me D E épouse X,

- débouté le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA de ses demandes à l’encontre de la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE,

- condamné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA à payer à M. C X et M^me D E épouse X la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

- débouté la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 20 février 2019, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 décembre 2021, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA, pris en la personne de son syndic en exercice la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, demande à la cour de:

- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 28 janvier 2019,

Jugeant à nouveau,

Sur l’empiètement des parcelles:

- prononcer la prescription de l’action,

Partant,

- débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Si par extraordinaire, l’action n’est pas prescrite, les demandes n’en sont pas moins infondées,

Partant,

- débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Si les demandes des époux X venaient à être déclarées fondées,

- ordonner la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires,

- débouter la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE à relever et garantir les condamnations à intervenir prononcées contre le syndicat des copropriétaires,

Sur la servitude de passage:

- constater que le syndicat des copropriétaires n’entrave pas la servitude de passage des requérants,

Partant,

- débouter les consorts X de leur demande de condamnation relative à la servitude de passage,

En tout état de cause,
- condamner les époux X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il oppose aux époux X la prescription de leurs demandes relatives à l’empiètement, en rappelant que s’agissant d’une fin de non recevoir, celle-ci peut être soulevée pour la première fois en cause d’appel.

Il considère, sur ce point, être fondé à invoquer les dispositions de l’article 2272 alinéa 2 du code civil relatives à la prescription abrégée de dix ans aux motifs que:

- sa bonne foi est incontestable:

* la société HLM COOPERATION ET FAMILLE, qui était propriétaire de la parcelle BD 264, a fait édifier l’ensemble immobilier dont il s’agit,

* lorsqu’il s’est constitué en qualité de syndicat des copropriétaires, lors de la vente du premier lot, il pensait légitimement et de bonne foi être propriétaire des parcelles sur lesquelles reposait la construction, étant souligné qu’il convient de se placer au jour de l’acquisition du bien pour déterminer la bonne foi de l’acquéreur,

* la mise en demeure adressée par la société SOFIMMO III, l’assemblée générale du 06 mai 2003 et la signature du procès-verbal de bornage doivent s’analyser comme une volonté de sa part de trouver une solution amiable quant à l’empiètement, qui au jour de sa création, n’était pas connu,

* de tels actes ne constituent pas une reconnaissance de responsabilité de sa part interruptive de prescription,

- sur l’existence d’un juste titre:

* lorsqu’il a été créé à la suite de la vente du premier lot, le transfert de propriété s’est opéré,

* il dispose, en conséquence, d’un juste titre depuis ce transfert de propriété, entre la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE , maître de l’ouvrage qui n’était pas propriétaire de la parcelle sur laquelle empiète l’immeuble et lui-même, qui n’avait pas connaissance de cet empiètement,

* les actes de ventes de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quote-parts de parties communes, sont des justes titres,

* les époux X avait donc un délai de 10 ans à compter de la création du syndicat des copropriétaires , soit a minima, à la date d’achèvement des travaux en 1997 pour faire constater les empiètements et en tirer les conséquences.

En tout état de cause, il estime que de telles demandes sont parfaitement injustifiées, que s’agissant de la suppression des vues droites et obliques, la cour ne peut pas vérifier si les prescriptions de l’article 678 du code civil ne sont pas respectées d’autant que nul ne peut se prévaloir d’un droit à une vue dégagée, que la demande de démolition des réseaux d’eaux ne peut qu’être rejetée puisqu’il n’est pas à l’origine de cet empiètement, le propriétaire initial ayant réalisé les travaux en cause et qu’il ne s’est enfin jamais opposé à la clôture du fonds.

Il ajoute que les travaux qui ont été réalisés sont des constructions qui ne causent aucun préjudice important aux consorts X, de sorte que la mesure de démolition, en ce qu’elle porterait atteinte à la consistance du bien immobilier, est totalement disproportionnée.
Il relève que cette problématique de l’empiètement était, au demeurant, connue des consorts X lorsqu’ils ont fait l’acquisition de la parcelle litigieuse.

Il recherche la garantie du maître de l’ouvrage, la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE, qu’une telle demande n’est nullement prescrite, en ce qu’il n’a eu connaissance du litige qu’à la date de l’assignation, à savoir le 28 mars 2013 pour mise en cause effectuée le 07 septembre 2015. Il reproche à la société HLM COOPERATION ET FAMILLE, en sa qualité de constructeur, de ne pas avoir respecté les obligations contenues dans le permis de construire, que l’empiètement résulte incontestablement d’une erreur de conception imputable à cette dernière et sa responsabilité est donc engagée.

Enfin, il fait valoir que les époux X ne rapportent pas la preuve de l’existence de stationnement intempestif de véhicules limitant la servitude de passage dont ils sont bénéficiaires, d’autant qu’une telle situation ne relève pas de sa responsabilité mais des propriétaires des véhicules concernés.

Il s’oppose également aux prétentions des époux X relatives aux travaux de protection et de consolidation du terrain , les désordres dont ils font état ne concernant pas les limites de leur propriété ainsi qu’au titre d’un prétendu préjudice de jouissance nullement établi.

M. C X et M^me D E épouse X, suivant leurs dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 19 août 2019, demandent à la cour de :

- déclarer irrecevables et infondés la demande et le moyen formulés par le syndicat des copropriétaires l’ALTENA tendant à voir prononcer la prescription par juste titre,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 28 janvier 2019 en ce qu’il a :

* condamné le syndicat des Copropriétaires l’ALTENA à faire cesser les empiètements concernant l’aire de retournement, le parking, la partie du grillage avec portillon, les câbles de réseaux téléphoniques souterrains et le lampadaire, les regards d’eaux usées et d’eaux pluviales, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

* condamné le syndicat des copropriétaires l’ALTENA à faire cesser les empiètements concernant les ouvrages d’évacuation des eaux usées, ainsi que le bâtiment nord et nord-ouest, par la démolition des parties qui se trouvent sur le terrain de M. C X et M^me D X,

* condamné le syndicat des copropriétaires l’ALTENA à laisser libre de toute occupation et de tout stationnement la voie d’accès et l’aire de retournement de la copropriété affecté de la servitude de passage sur la parcelle BD numéro 264 telle que mentionnée dans le titre de la servitude établie par M^e ROLAND , notaire à Pantin , le 8 septembre 1994, et le plan du permis de construire ,

* condamné le syndicat des copropriétaires l’ALTENA à verser à M. C X et M^me D X une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance,

* condamné le syndicat des copropriétaires l’ALTENA à verser à M. C X et M^me D X une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

Le réformer pour le surplus, et statuant à nouveau :
- constater les empiètements des parcelles BD 264 et BD 266 du syndicat des copropriétaires l’ALTENA sur les parcelles BD 268 et 269 de M. et M^me X tels qu’ils apparaissent au procès-verbal de bornage signé entre les parties le 24 juillet 2012,

-ordonner sous astreinte de 300 € par jour de retard le syndicat des copropriétaires l’ALTENA à faire cesser ses empiètements notamment par la démolition des ouvrages d’évacuations d’eaux usées, de l’aire de retournement, du parking, du bâtiment (NORD et NORD EST), d’une partie de son grillage avec portillon, les câbles de réseaux téléphoniques souterrains et du lampadaire, des regards eaux usées et eaux pluviales, outre la protection et la consolidation du terrain des concluants conformément au rapport B,

- ordonner sous astreinte de 300 € par jour de retard le syndicat des copropriétaires l’ALTENA de supprimer les vues droites et obliques, terrasses et ouvertures du rez-de-chaussée au dernier étage à la côte 1.47 du plan de bornage sur toute la façade nord-ouest à nord-est ainsi qu’au point 308 du plan de bornage.

- autoriser M. et M^me X à se clôturer suivant les limites du procès-verbal de bornage de Mr Y signé le 24 juillet 2012.

- interdire au syndicat des copropriétaires l’ALTENA de s’opposer à cette clôture sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée,

- condamner sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée le syndicat des copropriétaires l’ALTENA à laisser libre de toute occupation et de tout stationnement la voie d’accès et l’aire de retournement de la copropriété affecté de la servitude de passage sur la parcelle BD 264 telle que mentionnée dans le titre de servitude et le plan de permis de construire,

- condamner le syndicat des copropriétaires l’ALTENA à payer à M. et M^me X la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral subi.

- débouter le syndicat des copropriétaires l’ALTENA de toutes ses demandes, fins et conclusions ainsi que tout demandeur à l’encontre de M. et M^me X.

- condamner le syndicat des copropriétaires l’ALTENA à payer à M. et M^me X la

somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils concluent à l’irrecevabilité de la demande relative à la prescription de leur action, comme étant présentée pour la première en cause d’appel et comme se heurtant à la règle de la concentration des moyens.

En toute hypothèse, ils soutiennent que leur demande de cessation des empiètements n’est aucunement prescrite, que le syndicat appelant se contente de procéder par affirmation mais ne produit pas son titre, ni celui de son prédécesseur, qu’il ne peut être considéré comme étant de bonne foi dès lors qu’il avait une parfaite connaissance des empiètement querellés, ainsi qu’il en résulte des pièces du dossier et notamment de la mise en demeure de la société SOFIMMO III et du procès-verbal de bornage qu’il approuvé et signé, renonçant ainsi à se prévaloir de la prescription. Ils ajoutent que l’appelant ne rapportent pas la preuve d’une possession continue, paisible, publique et non équivoque puisqu’il a accepté de régulariser la situation en acceptant un acte d’échange de parcelles.

Sur le fond et au visa des articles 544 et 545 du code civil, ils rappellent qu’ils sont fondés à faire cesser tout empiètement sur leur propriété, que l’absence de faute commise par celui qui empiète est parfaitement indifférente et que le syndicat des copropriétaire doit se conformer aux limites de propriété telles qu’il les a lui-même reconnues en signant le procès-verbal de bornage.

Ils en tirent pour conséquence que c’est à juste titre que le tribunal a condamné le syndicat appelant à faire cesser, sous astreinte, les différents empiètements concernant l’aire de retournement, le parking, la partie du grillage avec portillon, les câbles de réseaux téléphoniques souterrains, le lampadaire et les regards des eaux usées et pluviales, étant précisé que:

- depuis ils ont découvert deux nouveaux regards d’eaux usées et eaux qui étaient cachés par un monticule de terres,

- il ressort d’un constat d’huissier que des vues directes et obliques et une sortie d’extracteur ont également été mises en évidence.

S’agissant plus particulièrement de la problématique des vues, ils soulignent que la contemplation du plan de bornage ainsi que des photographies met en évidence que les dispositions légales ne sont pas respectées pour toute les ouvertures terrasses du rez-de- chaussée jusqu’au dernier niveau à la côte 1,47 du plan de bornage sur toute la façade Nord-Ouest à Nord-Est ainsi qu’au point 308 du plan de bornage, étant précisé que l’article 678 du code civil n’exige nullement la preuve de l’existence d’un trouble résultant des vues en cause et n’opère aucune distinction entre les terrains contructibles et les terrains non constructibles.

Ils font également grief au tribunal d’avoir rejeté leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de protection et de consolidation du terrain conformément aux préconisation de l’expert judiciaire B, désigné dans le cadre d’une autre procédure, alors que les conclusions de ce rapport sont parfaitement claires s’agissant de la dangerosité des lieux, de la nécessité d’effectuer de tes travaux ainsi que leurs modalités.

Ils insistent enfin sur leur préjudice de jouissance, compte tenu de la parfaite inaction du syndicat appelant qui n’a strictement aucune démarche pour remédier à cette situation.

La société 1001 VIES HABITAT, anciennement dénommée LOGEMENT FRANCAIS, venant aux droits de la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE, par ses dernières conclusions notifiées le 26 octobre 2021, demande à la cour de:

A titre principal,

- prononcer la prescription de l’appel en garantie fondé sur l’article 1382 du code civil,

A titre subsidiaire,

- constater, au besoin dire et juger que le syndicat des copropriétaires a accepté purement et simplement le procès-verbal de bornage établi par M. Z alors que celui-ci faisait état d’empiètements sur les parcelles appartenant aux époux X,

- constater que 1001 VIES HABITAT n’est pas partie à l’acte et qu’elle conteste ces empiètements,

- constater que 1001 VIES HABITAT n’a commis aucune faute,

En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses, demandes à l’encontre de 1001 VIES HABITAT,

- confirmer pour le surplus sauf en ce qu’il a débouté 1001 VIES HABITAT de sa demande d’article 700,

Et statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires L’ALTENA à payer à 1001 VIES HABITAT une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour procédure de première instance et d’appel, outre les entiers dépens et frais d’instance.

Elle expose qu’il ressort de la mise en demeure de la société SOFIMMO III, ancien propriétaire des parcelles BD 20 et BD 266 à 269 adressée au syndicat appelant le 25 janvier 2002 que celui-ci était parfaitement informé d’un éventuel empiètement de la résidence ALTENA pour 1 m50 sur la parcelle BD269 de même que du passage des réseaux d’eaux usées et pluviales branchés sur le chemin des carrières par ladite parcelle, que le syndicat a d’ailleurs fait voter une résolution par l’assemblée générale le 29 avril 2003 pour autoriser la signature d’un acte d’échange de parcelles , mais n’a jamais engagé une quelconque action à son encontre, en sa qualité de constructeur non réalisateur sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Elle conclut à la prescription de l’appel en garantie formé par l’appelant à son encontre, dans la mesure où:

- la réception de l’ouvrage a été effectuée fin 1998,

- dès le 25 janvier 2002, le syndicat était informé de l’existence d’un éventuel empiètement,

- sur le fondement de l’article 1792 du code civil, il disposait, à compter de la réception, d’un délai de dix ans pour agir en garantie décennale, soit jusqu’en 2008,

- au visa de l’article 2224 du code civil, il disposait d’un délai de cinq ans à compter du 25 janvier 2002, date où il a eu connaissance de l’empiètement pour agir et l’action intentée sur le fondement de la responsabilité délictuelle est donc également prescrite.

Elle conteste en tout état de cause, avoir commis une quelconque faute, de nature à engager sa responsabilité, que l’immeuble a été édifié conformément au permis de construire, puisqu’elle a obtenu un certificat de conformité délivré par la commune de Grasse le 12 juin 1988 et qu’il n’est aucunement démontré qu’elle n’aurait pas respecté les obligations de ce permis.

Elle relève que le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites établi par M. Y, géomètre-expert, porte sur les sections BD 268 et B 269, pourtant hautement contestable, a été approuvé et signé par le syndicat des copropriétaires, alors que ce document a été dressé sans que les titres de propriété des parties ne soient communiqués et sur la base des simples pièces présentées par les époux X.

Elle souligne qu’elle est tiers à cet acte, qu’elle n’a aucunement accepté les limites convenues entre le syndicat et les consorts X, limites qu’elle conteste et que dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour venir rechercher la responsabilité du maître de l’ouvrage.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 14 décembre 2021.

MOTIFS

Sur les empiètements

M. et M^me X demandent à la cour de constater les empiètements des parcelles BD 264 et
BD 266 du syndicat des copropriétaires l’ALTENA sur les parcelles […] qu’ils ont acquises par acte du 21 avril 2011 et, d’ordonner, la cessation de tels empiètements par la démolition des ouvrages concernés.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la prescription de leurs demandes sur le fondement de l’article 2272 alinéa 2 du code civil.

S’agissant d’une fin de non recevoir, celle-ci peut-être proposée en tout état de cause et application de l’article 123 du code de procédure civile, y compris pour la première fois en cause d’appel.

En vertu de l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

L’article 2261 du code civil précise que pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui soutient bénéficier d’un juste titre depuis le transfert de la propriété de la parcelle BD 264 intervenue à son profit en 1997, ne peut prétendre au bénéfice da la prescription acquisitive abrégée dès lors que sa possession, à titre de propriétaire, est nécessairement équivoque.

En effet, le 25 janvier 2002, la SA SOFIMMO III, alors propriétaire notamment de la parcelle BD 269, a adressé un courrier recommandée au Cabinet ROULLAND, syndic de copropriété, lui indiquant avoir constaté que le bâtiment de la résidence ALTENA empiétait sur ladite parcelle pour 1m50 et que les réseaux d’eaux usées et pluviales branchés sur le chemin des carrières passaient également sur cette parcelle.

L’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2002, après avoir pris acte de cette lettre, a autorisé le syndic à consulter tel avocat de son choix en vue d’étudier la suite à donner affaire.

Suite à cette consultation et lors de l’assemblée qui s’est tenue l’année suivante, le 29 avril 2003, a été adoptée une résolution n° 11, donnant mandat au syndic de signer l’acte d’échange de parcelles avec la société SOFIMMO III, ladite résolution précisant notamment que ' L’assemblée générale prenait acte qu’il apparaissait nécessaire de régulariser cette situation ( ce problème d’empiètement) en acceptant l’acte d’échange tel que proposé par M^e A, notaire à Cambrai (…) '.

Au regard de ces éléments, la fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes des époux X ne peut qu’être rejetée, la possession du syndicat des copropriétaires étant nécessairement viciée et ce depuis 2002, puisqu’il avait connaissance des empiètements sur la parcelle BD 269 et a d’ailleurs tenté de régulariser la situation, de sorte qu’il n’a pas eu l’intention de se comporter en propriétaire.

Sur le fond, l’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en pas fasse un usage prohibé par la loi ou par les règlements.

L’article 545 du même code ajoute que nul peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour une cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’acte d’acquisition des époux X comporte la mention suivante ' L’acquéreur reconnaît avoir été informé par le vendeur de l’existence d’un empiètement sur la parcelle BD 269, objet des présentes, par le propriétaire du fonds voisin ( parcelle BD 264); en effet, une partie des constructions de ce dernier a été édifiée sur ladite parcelle BD 269. L’acquéreur déclare connaître cette situation pour être lui-même copropriétaire dudit fonds voisin et en avoir été informé des conséquences en résultant et ainsi en faire son affaire personnelle sans recours ni contre le vendeur, ni contre les notaires (….)'

Le procès- verbal de bornage amiable et contradictoire établi par M. F Z a été signé par l’ensemble des parties, M. et M^me X et le syndicat des copropriétaires, en la personne de son syndic.

L’assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 2012 a adopté une résolution n° 16 ainsi libellée:

' L’assemblée générale prend acte du procès- verbal de bornage établi (…..).

L’assemblée générale prend acte qu’il est apparu que l’empiètement sur les parcelles […] porte non seulement sur le pignon Nord-Est du bâtiment mais également en partie du T retournement pompiers, étant souligné que sur ce dernier point, la réalité de l’emprise n’avait jusqu’alors jamais été mise en évidence . L’assemblée générale valide le procès-verbal de bornage établi par le géomètre Y (….) '

La réalité des empiètements sur le fonds X est avérée et a d’ailleurs été reconnue par le syndicat des copropriétaires, dès lors qu’il a signé le procès- verbal de bornage, lui donnant ainsi une valeur contractuelle obligatoire.

Les limites entre les parcelles ont donc été fixées d’un commun accord et le syndicat appelant

ne peut utilement prétendre ne pas être l’auteur de ces empiètements, circonstance parfaitement indifférente, dès lors que la propriété immobilière du syndicat des copropriétaire empiète sur celle des époux X.

Ces derniers sollicitent la cessation des empiètements litigieux par la démolition des ouvrages construits en partie sur leur fonds à savoir: les ouvrages d’évacuations d’eaux usées, l’aire de retournement, le parking, le bâtiment (NORD et NORD EST), une partie de son grillage avec portillon, les câbles de réseaux téléphoniques souterrains , le lampadaire ainsi que les regards eaux usées et eaux pluviales.

Ils s’appuient pour ce faire sur le procès-verbal de bornage matérialisant par différents points les limites entre les parcelles concernées.

L’analyse de ce plan permet à la cour de visualiser exactement les empiètements résultant de l’aire de retournement, du parking, du bâtiment , le grillage et son portillon ainsi que le lampadaire dont la démolition est réclamée. Toutefois, rien de permet d’établir que des regards d’eaux usées et pluviales de la copropriété ont été construits sur les parcelles voisines puisqu’ils n’apparaissent pas sur le plan de bornage et que les seules photographies communiquées par les intimés ne permettent pas de situer ces ouvrages.

En conséquence, la demande de démolition des regards eaux usées et eaux pluviales ne sera pas être accueillie.

Pour le surplus , il convient de néanmoins d’apprécier si cette remise en état des lieux ne constitue pas une exigence démesurée si l’on tient compte de tous les intérêts en présence.

Il ressort de l’acte authentique de vente que les parcelles acquises par les consorts X consistent en un terrain boisé non contructible. Les photographies qu’ils produisent ainsi que les constats d’huissier révèlent qu’il n’existe aucune construction sur leur fonds.
Or, les ouvrages dont la démolition est réclamée portent notamment sur le parking, une partie du bâtiment édifié Nord et Nord-Est, les ouvrages d’évacuation des eaux usées ainsi les câbles de réseaux téléphoniques et souterrains.

Il existe une disproportion manifeste entre l’atteinte au droit de propriété de M. et M^me X dont ils ont d’ailleurs toujours eu connaissance tant par leur titre de propriété qu’en leur qualité de copropriétaires au sein de la Résidence L’ALTENA et la démolition des ouvrages telle qu’ils la réclament. En effet, une telle demande porte atteinte à la consistance même de l’immeuble et donc à sa solidité et à la sécurité de ses occupants mais également à la collectivité des copropriétaires dont ils font partie puisqu’elle aurait pour conséquence de les priver d’eau, d’électricité et de téléphone.

La demande de démolition, dans ces circonstances, ne sera pas accueillie, à l’exception des ouvrages suivants:

- une partie de l’aire de retournement de la copropriété aux points du géomètre 302, 303, 304 et 305,

- le lampadaire à l’extrémité de l’aire de retournement, au point 305.

Le syndicat sera donc condamné à démolir ces ouvrages, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois.

Sur les autres demandes des époux X

1.Sur la demande de suppression des vues directes obliques

Conformément à l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Il résulte du plan de bornage que cette distance n’est pas respectée s’agissant des ouvertures terrasses du rez-de-chaussée au dernier étage à la côte 1,47 du Nord Ouest au Nord Est de l’immeuble et au point 308 de ce même plan. Il s’agit en effet des ouvertures de la partie du bâtiment de la copropriété qui empiète sur la parcelle BD 269 des époux X, de sorte que par définition les prescriptions de l’article susvisé ne sont pas observées.

Il y a lieu de rappeler que l’instauration de cette servitude de vue a pour objet de préserver l’intimité des fonds contigus en ne permettant pas des ouvertures trop proches de la propriété voisine.

Il convient, ainsi, de prendre en compte le risque d’indiscrétion résultant de telles ouvertures qui en l’espèce n’existe pas s’agissant d’un terrain entièrement boisé, dépourvu de toute construction, les vues ainsi qu’il en résulte photographies produites s’exerçant sur un espace boisé dense.

En conséquence, le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de condamnation du syndicat appelant à supprimer les vues droites et obliques par la démolition de toutes les terrasses et ouvertures du rez-de-chaussée au denrier étage d’une partie du bâtiment ALTENA sera confirmé.

2. Sur la demande de clôture des parcelles BD 268 et 269

En application de l’article 647 du code civil, tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682 du code civil.
Au visa de cet article, les époux X sont fondés à solliciter l’autorisation de clôturer leurs parcelles […].

En l’absence d’opposition ou de réticence avérée du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. Sur les travaux de protection et de consolidation du terrain

M. et M^me X sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux de protection et de consolidation de leur terrain, s’appuyant sur les conclusions du rapport de M. B, expert judiciaire désigné à la requête du syndicat appelant dans le cadre d’une procédure l’opposant aux constructeurs de l’immeuble.

Cette expertise a été ordonnée suite à la survenance d’éboulements sur le terrain de la copropriété à proximité du pied de falaise mais ne concerne nullement les limites de propriété entre les fonds, objets du litige.

A l’issue de ses investigations, cet expert a rappelé l’existence de risques prévisibles de mouvement de sol, recensés sur la falaise et les pentes supérieures de la copropriété ALTENA nécessitant la stabilisation de la falaise et la protection des fonds supérieurs de cette copropriété pour réduire les dangers éventuels de ces phénomènes sur les biens et les personnes se trouvent sur la copropriété ALTENA.

M. et M^me X, qui n’ont pas été concernés par cette mesure d’expertise et dont il n’est nullement allégué que leurs parcelles ont été ou pourraient être impactées par les problèmes d’éboulement rencontrés par la copropriété, n’expliquent pas sur quel fondement juridique et à quel titre le syndicat appelant devrait assurer la stabilité et la consolidation de leur terrain.

Ils seront donc déboutés de ce chef de demande.

4. Sur la demande de libérer l’assiette de la servitude de passage

En vertu de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage , ou à le rendre plus incommode.

Il n’est pas contesté que la parcelle B 264 appartenant au syndicat des copropriétaires est grevée d’une servitude de passage au profit des parcelles […], acquises par les époux X.

Ces derniers soutiennent que des véhicules stationnent régulièrement sur l’assiette de ce droit de passage, restreignant l’accès à leurs parcelles.

Ils produisent des photographies en date du 23 février 2014, 02 septembre 2014, 18 août 2014 et 27 octobre 2015 démontrant effectivement que des véhicules stationnent sur l’assiette de la servitude de passage.

Comme l’a retenu à juste titre le premier juge, le syndicat des copropriétaires est constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception et est chargé d’administrer les parties communes ainsi que d’assurer la conservation de l’immeuble. A ce titre, il lui appartient de faire respecter la servitude de passage grevant sa parcelle et ce au profit du fonds des intimés.

En outre, l’existence de ce droit de passage suppose qu’aucun véhicule ne stationne sur l’assiette de la servitude, laquelle doit rester libre de toute occupation.
Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à laisser libre de toute occupation et de stationnement l’assiette de la servitude de passage telle que mentionnée dans le titre de la servitude et le plan du permis de construire.

En revanche, il apparaît que ces stationnements intempestifs restent ponctuels et ont manifestement cessé depuis 2015, les intimés ne produisant en cause d’appel, aucun élément contemporain attestant de la survenance d’autres faits identiques.

Dans ces conditions, cette condamnation ne sera pas assortie d’une astreinte.

5. Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

Les époux X justifie avoir subi un préjudice de jouissance découlant de la présence des empiètements sur leur fonds, empêchant un usage total et complet du terrain ainsi acquis.

Leur préjudice de jouissance est donc réel et a été justement évalué par le premier juge à la somme de 2.000 €.

En revanche, ils ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice moral et plus particulièrement d’un préjudice distinct de celui résultant de l’impossibilité pour eux de bénéficier de la jouissance totale des leur bien.

Sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE

Au visa de l’article 1382 du code civil et s’agissant des empiètements sur le fonds voisin, le syndicat des copropriétaires recherche la garantie du maître de l’ouvrage, constructeur de la résidence ALTENA.

La société 1001 VIES HABITAT lui oppose ne premier lieu la prescription de son action.

L’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le syndicat prétend n’avoir eu connaissance du litige qu’à compter du 28 mars 2013, date de l’assignation introductive d’instance à l’initiative des époux X.

Or, comme le souligne de manière exacte la société 1001 VIES HABITAT, le syndicat a été informé de l’existence d’un empiètement du bâtiment ALTENA sur les parcelles dès le 25 janvier 2002 par l’envoi de la lettre recommandée de la société SOMMIFO III ( auteur des époux X) dénonçant cette situation.

Le délai de prescription a donc commencé à courir à compter de cette date.

Si effectivement, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, les actions en responsabilité civile extra- contractuelles se prescrivaient par dix ans ( ancien 2270-1 du code civil), l’article 26 de ladite loi prévoit que les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, le délai de cinq ans a donc commencé à courir le 19 juin 2008 et l’assignation n’ a été délivrée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société HLM COOPERATION ET
FAMILLE que le 07 novembre 2015, l’action est donc prescrite.

Les demandes présentées par l’appelant à l’encontre de la société 1001 VIES FAMILLE sont donc irrecevables.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en ce qu’il a:

- condamné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA à laisser libre de toute occupation et de tout stationnement, la voie d’accès et l’aire de retournement de la copropriété affecté par la servitude de passage sur la parcelle BD 264 telle que mentionnée dans le titre de la servitude établie par M^e ROLAND, notaire à Pantin, le septembre 1994, et le plan du permis de construire,

- condamné à payer à M. C X et M^me D E épouse X la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance,

- rejeté toute autre ou plus ample demande de M. C X et M^me D E épouse X,

- condamné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA à payer à M. C X et M^me D E épouse X la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA aux dépens de l’instance,

Et l’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes relatives aux empiètements formulées par M. C X et M^me D E épouse X,

Condamne le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA à faire cesser les empiètements par concernant une partie de l’aire de retournement de la copropriété aux points du géomètre 302, 303, 304 et 305 et du lampadaire à l’extrémité de l’aire de retournement, au point 305, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois,

Déboute M. C X et M^me D E épouse X du surplus de leur demande démolition des ouvrages,
Déclare irrecevables comme prescrites les demandes formées par le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA à l’encontre de la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA HLM COOPERATION ET FAMILLE,

Y ajoutant,

Autorise M. C X et M^me D E épouse X à clôturer leurs parcelles […],

Dit n’y avoir lieu à ordonner une astreinte,

Déboute M. C X et M^me D E épouse X de leur appel incident tendant à:

- la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA à supprimer les vues droites et obliques, terrasses et ouvertures du rez-de-chaussée au dernier étage à la côte 1,47 du plan de bornage sur toute la façade Nord-Ouest à Nord-Est ainsi qu’au point 308 du plan de bornage,

- la condamnation sous astreinte, du syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA, à effectuer les travaux de protection et de consolidation de leur terrain,

Dit n’y avoir lieu à assortir l’obligation du syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA de laisser libre de toute occupation et de tout stationnement l’assiette de la servitude de passage sur la parcelle BD 264, du prononcé d’une astreinte,

Déboute M. C X et M^me D E épouse X de leur demande au titre du préjudice moral et du surplus de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Dit que les dépens de la procédure d’appel seront supportés, par le syndicat des copropriétaire de l’immeuble RESIDENCE ALTENA d’une part et, par M. C X et M^me D E épouse X, à hauteur de 50% chacun et qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.