Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 6 NOVEMBRE 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/21404 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4P6D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/17734

APPELANTE

Madame Y X

née le […] à […]

s/c A-Z X

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie CORNANGUER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0183

INTIMÉE

SARL AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 398 424 630

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant

Assistée de M^e Z NORDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0249, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, Conseiller

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 1994, M. A X et M^me Y X, copropriétaires indivis d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis […], l’ont donné à bail à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE pour l’exercice d’une activité de « TRANSACTION SUR IMMEUBLE ET FONDS DE COMMERCE, ADMINISTRATION DE BIENS ET MARCHANDS DE BIENS ».

Les locaux loués sont ainsi désignés :

« - au rez-de-chaussée à droite du hall d’entrée de l’immeuble, une boutique sur rue,

— droit à l’usage du WC commun du rez-de-chaussée de l’immeuble."

Le bail a été renouvelé en dernier lieu à compter du 1^er septembre 2003 pour se terminer le 31 août 2012.

Par un acte de partage du 24 août 2004, M^me Y X s’est trouvée seule propriétaire du bien loué.

Par acte d’huissier de justice du 28 février 2012, M^me Y X « représentée par son gérant la SARL GESTIM » a donné congé à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE pour le 31 août 2012 avec refus de renouvellement et offre d’un indemnité d’éviction de 45 000 euros.

Par acte d’huissier de justice des 14 décembre 2012 et 7 janvier 2013, la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE a assigné M^me Y X et la société GESTIM devant le tribunal de grande instance de Paris afin, en principal, que soit annulé le congé délivré le 28 février 2012.

Par jugement du 27 mars 2014, confirmé par arrêt de la cour d’appel de PARIS du 25 novembre 2015, le tribunal de grande instance de PARIS a :

— rejeté le demande d’annulation du congé du 28 février 2012,

— dit qu’il était sursis à statuer sur les conséquences de ce congé,

— renvoyé la procédure à la mise en état pour conclusions au fond de la demanderesse,

— réservé les autres demandes et les dépens.

Par ordonnance de référé du 20 février 2013, confirmée par un arrêt de la cour d’appel de PARIS du 10 décembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par M^me Y X, a ordonné une expertise confiée à M. Z B avec mission de fournir tous éléments permettant d’évaluer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

L’expert a déposé son rapport, le 21 janvier 2014, et a conclu, sur la base du transfert du fonds de commerce, à une indemnité d’éviction principale de 60 000 euros égale à la valeur du droit au bail perdu et à des indemnités accessoires d’un montant total de 37 300 euros. Il a également conclu à une indemnité d’occupation annuelle de 15 500 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er septembre 2012.

L’affaire a été clôturée suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 octobre 2016.

Par jugement du 28 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 28 février 2012, le bail a pris fin le 31 août 2012,

— Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE dans les locaux appartenant à M^me Y X situés à […],

— Fixé à la somme de 323 106 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par M^me Y X à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

— Dit que la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE est redevable à l’égard de M^me Y X d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er septembre 2012,

— Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 15 491,70 euros, outre les taxes et charges,

— Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

— Condamné M^me Y X à payer à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M^me Y X aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration du 21 novembre 2017, M^me X a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 mars 2019, M^me X demande à la Cour de :

A titre liminaire,

Vu les articles 562, 910-1 et 964 du Code de procédure civile, ensemble l’article 13 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme ;

Vu le caractère indivisible de l’objet du litige,

Juger que l’effet dévolutif de l’appel a opéré pour l’entier litige.

En tout état de cause,

Vu la signification de l’acte d’appel à l’intimée effectuée le 26 janvier 2017 et comportant la liste des chefs du jugement critiqués, à savoir l’intégralité du dispositif du jugement puisque l’appel était total ;

Vu la remise de cet acte à la Cour le 1 er février 2017, soit dans le délai de 3 mois suivant la déclaration d’appel initiale ; Vu les conclusions d’appelante signifiée le 21 février 2017, ensemble les présentes conclusions récapitulatives, lesquelles contiennent le détail de l’ensemble des chefs du jugement critiqués ;

Vu les conclusions d’intimée signifiée le 11 juin 2018 ;

Vu la parfaite détermination des chefs du jugement critiqués résultant tant de l’acte d’appel portant la mention « appel total » ' dont la validité n’est pas même critiquée ' que des conclusions des parties en ayant précisé la portée ;

Juger que la saisine de la Cour est parfaite et que l’effet dévolutif de l’appel a opéré pour l’entier litige.

A titre principal,

Vu les articles L.145-14, L.145-18 et L. 145-28 du Code de commerce,

Vu le rapport d’expertise de Z B du 21 janvier 2014,

Vu le jugement entrepris et les pièces versées aux débats par l’Appelante,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que l’éviction entraînait la perte du fonds ;

Statuant à nouveau,

Dire qu’il y a lieu à fixation d’une indemnité de transfert,

Fixer l’indemnité d’éviction principale, de transfert du fonds, à hauteur de 49.000 euros,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme de 50. 432 euros le montant des indemnités accessoires ;

Statuant à nouveau,

Fixer le montant des indemnités accessoires liées au transfert à la somme totale de 24.565 euros,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme de 15.491,70 euros hors charges et hors taxes le montant de l’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau,

Fixer l’indemnité d’occupation due par la société l’Agence Saint-Louis en l’Ile à compter du 1^er septembre 2012 jusqu’à son départ effectif des lieux à la somme de 16.600 € annuels hors taxes et hors charges,

Vu les articles 1289 et 1290 du Civil,

Ordonner la compensation entre les indemnités d’éviction et d’occupation respectivement dues par le preneur et le bailleur.

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Infirmer la condamnation de Y X à payer à l’Agence Saint-Louis en L’île la somme de 4.000 euros et ramener cette condamnation à de plus justes proportions au regard de l’équité ;

Dire qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 en cause d’appel au bénéfice de l’Agence Saint-Louis en L’île,

Condamner l’Agence Saint-Louis en L’ile à payer à Y X, en cause d’appel, la somme de 4.000 euros ;

A titre subsidiaire,

Fixer l’indemnité d’éviction principale à hauteur de 200.000 euros.

Juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais par elle exposés, ainsi que les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 avril 2019, la SARL AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE demande à la Cour de :

A titre principal

Vu les articles 901 et 562 du Code de procédure civile

Dire et juger que la déclaration d’appel de Madame X est privée de tout effet dévolutif

Dire et juger que la Cour n’est pas saisie

En conséquence

Confirmer le jugement entrepris

Subsidiairement

Rejeter l’appel de Madame X

Faisant droit à l’appel incident de la concluante,

Réformant le jugement entrepris

Fixer à la somme de 434 089 € le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues, due par Madame Y X à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs

Fixer à la somme de 10 900 € HT/HC par an, l’indemnité d’occupation à la charge de la concluante depuis le 1^er septembre 2012

Confirmer pour le surplus le jugement entrepris

Y ajoutant,

Condamner Madame Y X à payer à la concluante la somme de 2400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour ses frais non répétibles en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 mai 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de saisine de la cour

L’intimée soutient que l’appelante ayant interjeté un « appel total », sans préciser les chefs critiqués, et cette déclaration d’appel n’ayant pas été régularisée dans le délai de trois mois pendant lequel l’appelante pouvait y procéder, la déclaration d’appel est privée de tout effet dévolutif et la cour n’est pas saisie de chefs de jugement à réformer.

Elle précise que la signification par acte d’huissier de justice en date du 26 janvier 2018 de la déclaration d’appel, à laquelle était annexée la déclaration d’appel et un document intitulé 'chefs du jugement critiqués', ne peut couvrir l’irrégularité affectant la déclaration d’appel ; que la transmission au greffe par le RPVA le 26 janvier 2018 de cette signification, ne reprend pas le document intitulé 'chefs du jugement critiqué'; que les conclusions ultérieures ne peuvent pallier les vices affectant la déclaration d’appel. Elle conteste au surplus que l’objet de litige serait indivisible.

L’appelante qui conclut à la saisine de la cour, évoque le caractère indivisible de l’objet du litige, selon elle, l’appel est indivisible si les demandes sont subséquentes à son objet, qu’en l’espèce, l’objet du litige est de déterminer si le bailleur doit une indemnité d’éviction ou de transfert et en déterminer son montant, que l’appel est donc indivisible et la cour est valablement saisie.

En tout état de cause, elle soutient que la détermination des chefs du jugement critiqué résulte de la signification de l’acte d’appel, comportant la liste des chefs du jugement critiqués, à savoir l’intégralité du dispositif du jugement dont appel, puisque l’appel était total, de la remise de cet acte par le RPVA le 1^er février 2017 (sic), soit dans le délai de trois mois suivant la déclaration d’appel, de la notification de ses conclusions d’appel, le 21 février 2017 (sic) reprenant l’ensemble des chefs du jugement critiqués, qui ont régularisé la procédure. Elle affirme que la cour est saisie du litige et qu’en juger autrement constituerait une atteinte disproportionnée au droit d’accès au juge et au droit à un recours effectif protégés par l’article 13 de la convention européenne des droits de l’homme, dès lors, que la déclaration d’appel a valablement saisi la cour, que celle-ci n’est même pas critiquée, que son objet ne laisse aucun doute sur ce qui est dévolu à la cour, qu’une régularisation est intervenue dans le délai de trois mois et qu’en tout état de cause, les conclusions signifiées dans le délai de trois mois ont encore délimité la portée exacte de l’appel et précisé les chefs du jugement expressément critiqués.

La cour relève que l’appel ayant été interjeté le 21 novembre 2017, les textes applicables en l’espèce sont les articles 562 et 901 du code de procédure civile dans leur rédaction modifiée par le décret n°2017-891 du 6 mai 2017.

L’article 562 du code de procédure civile dispose que :

« L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de

ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du

jugement ou si l’objet du litige est indivisible."

]

L’article 901 dudit code que :" La déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 58, et à peine de nullité :

[…]

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.[…]"

En l’espèce, l’intimée n’a pas saisi le conseiller de la mise en état d’un incident aux fins de voir prononcer la nullité de l’acte d’appel.

C’est à juste titre que l’intimée demande d’écarter le moyen tiré de l’indivisibilité de l’objet du litige, la démonstration de son indivisibilité n’est en effet pas faite, d’autant que celui-ci porte d’une part sur la détermination du montant d’une indemnité d’éviction et d’autre part sur la détermination du montant d’une indemnité d’occupation statutaire, s’agissant de prétentions distinctes et indépendantes l’une de l’autre.

En l’espèce, il a été ajouté lors de signification en date du 26 janvier 2018 de la déclaration d’appel à l’intimée qui n’avait pas constitué avocat, un document reproduisant l’intégralité du dispositif de la décision entreprise. Cependant, il est exact qu’ainsi que le souligne l’intimée, que l’acte d’huissier de justice délivré le 26 janvier 2018, transmis au greffe de la cour le 1^er février 2018 par le RPVA, ne contenait pas cette annexe.

Il convient d’observer, qu’à supposer que seule une nouvelle déclaration d’appel soit susceptible de régulariser la déclaration d’appel litigieuse, et non des conclusions signifiées dans les délais de l’article 908, la cour demeurerait quand même saisie, aucune distinction ne pouvant raisonnablement être faite entre une déclaration d’appel portant, comme en l’espèce la mention « appel total » et une déclaration d’appel, reproduisant l’intégralité du dispositif du jugement entrepris, dont il n’est pas soutenu dans cette dernière hypothèse, qu’elle n’emporterait pas effet dévolutif en application de la nouvelle rédaction de l’article 562 du code de procédure civile.

En décider autrement aurait pour effet de priver l’appelante du droit effectif et concret d’accès à un tribunal, compte tenu de la disproportion de la sanction envisagée, s’agissant de la non-saisine de la cour, qui n’est pas conforme aux exigences des articles 6§1 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Dès lors, à défaut pour l’intimée d’avoir soulevé et obtenu la nullité de la déclaration d’appel, dans les conditions des articles 901 et 114 du code de procédure civile, et en l’absence de fin de non recevoir opposable à l’appelante à raison du défaut de critique expresse des chefs du jugement, il revient à la cour de connaître du litige en totalité tel que fixé par la déclaration d’appel, qui n’a pas fait l’objet de critique dans les conditions prévues par le code de procédure civile.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Les parties s’opposent sur la nature de l’indemnité d’éviction dont est redevable la bailleresse envers la société locataire, la bailleresse soutenant qu’il s’agit d’une indemnité de transfert, qu’elle a d’ailleurs proposé à la société locataire des locaux dans lesquels celle-ci pouvait transférer son activité, la société locataire, soutient qu’il ne peut s’agir que d’une indemnité pour la perte de son fonds de commerce, aucun des locaux proposés par la bailleresse n’étant satisfactoire.

L.145-14 du code de commerce fait reposer sur le bailleur la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre que la valeur du fonds de commerce.

L’expert Z B, après avoir indiqué dans son pré-rapport que le bailleur n’ayant pas fourni de local d’accueil sur l’Ile Saint Louis, il était assuré qu’un relogement ailleurs causerait une perte importe de clientèle et indiqué que l’indemnité d’éviction pour perte de fonds s’élevait à la somme de 400.000 euros, a dans son rapport définitif, indiqué que la bailleresse avait communiqué une possibilité de relogement dans un local, peu différent, […], ce qui permettait à la société évincée de se réinstaller sans perte de clientèle et que dès lors, l’indemnité devait prendre la forme d’une indemnité de transfert, laquelle s’élevait à la somme de 60.000 euros.

L’expert indique dans son rapport, que les locaux dont s’agit sont situés rue Boutarel, sur l’Ile Saint Louis ;que […] est une petite voie de circulation à sens unique située au nord ouest (en fait sud ouest) de l’île vers le Pont Saint Louis en l’Ile ; qu’elle débute quai d’Orléans pour se terminer rue Saint Louis en l’Ile ; qu’il s’agit d’une voie secondaire, dédiée essentiellement à l’usage résidentiel et que le commerce dont s’agit est quasiment le seul commerce de la rue, celle-ci étant sans chaland.

L’expert relève que l''agence Saint-Louis en l’Ile’ exerce des activités immobilières telles que la transaction immobilière et la gestion locative destinée à une clientèle de particuliers français (90%) et internationaux (10%), une clientèle principale de propriétaires de l’Ile Saint Louis ; que l’essentiel du chiffre d’affaires de l’agence est réalisé à 80% dans l’administration de biens réalisés sur l’île ; qu’en effet, sur 150 lots en gestion seulement 10 lots sont extérieurs à l’Ile Saint Louis.; que l’agence a une clientèle de particuliers et procède à peu de vente hors de sa clientèle.

L’expert judiciaire en a déduit à que si cette agence quittait l’île, compte tenu de sa faible zone de chalandise, limitée à l’Ile Saint Louis, il est vraisemblable qu’elle perdrait le sens de son nom et une partie de sa clientèle qui habite l’Ile Saint Louis; que dès lors, pour rester sur l’Ile, elle n’a d’autre choix que d’acquérir un droit au bail d’un concurrent ou d’un autre commerce, lesquels sont peu nombreux sur l’île et sur les rues adjacentes à la rue Saint Louis en l’Ile. Il lui est donc paru pertinent d’évaluer le coût d’acquisition d’un autre titre locatif impérativement sur l’Ile, le transfert étant possible au vu de la petite surface en cause et du caractère intuitu personae de la clientèle.

La société locataire soutient que l’intuitu personae est certain mais que sa localisation est déterminante, selon elle les critères habituels en matière de chalandises ne s’appliquent pas en ce qui la concerne, que sa clientèle tient à une forme de confidentialité quand elle est reçue, de sorte que sa localisation dans une rue sans autre commerce, calme et résidentielle, proche de l’Ile de la Cité est valorisante ; qu’il serait naïf d’imaginer que ce type de clientèle puisse se rendre sur place pour la première fois parce qu’elle est passée devant une vitrine attrayante.

La bailleresse a indiqué qu’une boutique, sise […], pourrait permettre à la société locataire de réinstaller, ce qu’a admis l’expert. L’expert judiciaire a noté en page 34 de son rapport que la rue Le Regrattier était 'plutôt plus chic, mais tout aussi ou encore légèrement plus morne commercialement que […]'. Dans une réponse à un dire de la société locataire , qui mettait

en évidence une succession d’échecs d’exploitation dans cette rue et dans ce local, l’expert judiciaire a répondu que cette succession d’échecs était liée au défaut de passage, mais n’était pas rédhibitoire pour l’Agence de l’Ile qui apportait sa propre clientèle et ne travaillait que pas ou peu avec le passage.

Devant les premiers juges la société locataire a indiqué qu’en fait les locaux du […] n’étaient plus proposés à la location, ce qu’ont admis les premiers juges. En cause d’appel, la bailleresse conteste ce fait et soutient qu’en mai 2018, ils étaient à nouveau proposés à la location. La société locataire s’abstient de répondre sur ce point.

La cour relève qu’il ressort d’une capture d’écran du site Google map datée de mai 2018, que sur le commerce situé […] était apposé une affichette indiquant 'A LOUER’ suivi d’un numéro de téléphone fixe. Il s’agit des locaux pour lesquels l’expert judiciaire avait indiqué qu’ils correspondaient à des locaux équivalents pouvant convenir à une réinstallation de la société locataire.

[…], immédiatement parallèle à […], est située à proximité immédiate des locaux délaissés. Il n’est pas sérieux de prétendre que la clientèle de la société locataire ne la suivrait pas dans ces nouveaux locaux, alors même que tous s’accordent à souligner l’importance de la personnalité du gestionnaire dans le choix de lui confier un mandat, que l’activité de l’agence est à 80% celle d’un administrateur de biens et que l’expert souligne que la rue Le Regrattier serait même plus chic que la rue délaissée ce qui devrait convenir à la clientèle de l’agence.

Dans ces conditions, la preuve est suffisamment rapportée par la bailleresse que la société locataire peut bénéficier d’un local correspondant aux préconisations de l’expert judiciaire, dans lequel elle peut transférer ses activités, sans perte de son fonds de commerce. Cette possibilité qui avait été constatée par l’expert, puis avait disparu compte tenu du retrait de la mise en location du bien, a existé à nouveau alors que l’affaire était pendante devant la cour d’appel, ainsi que l’établit la bailleresse, si bien que la société locataire pouvait y transférer ses activités.

Dans ces conditions, la société locataire ne peut bénéficier que d’une indemnité de transfert, qui est égale à la valeur du droit au bail.

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert a proposé de fixer le droit au bail à la somme de 60.000 euros et a écarté le plafonnement du montant du loyer qui aurait été renouvelé, s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux.

La bailleresse soutient que l’activité de marchand de biens et agent immobilier est exclusivement intellectuelle, que dès lors, le montant du loyer de renouvellement doit être déplafonné ; ce à quoi s’oppose la société locataire qui soutient que les locaux dont s’agit ne sont pas à usage exclusif de bureaux ; que l’activité de transactions commerciales qu’elle y exerce, implique d’une part la réception de clients et d’autre part, 'l’existence d’un stock physique de 'marchandises de nature immobilières', dont les différents diagnostics obligatoires’ ; que le loyer de renouvellement doit être fixé au montant du loyer plafonné.

La cour rappelle que l’article R145-11 du code de commerce dispose que " le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables."

Il s’ensuit que le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement et qu’il est fixé par référence aux dispositions de l’article précité.

Le local à usage de bureau est celui dans lequel est effectué un travail intellectuel de nature administrative, comptable ou juridique qui n’est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

La cour relève que les 'marchandises de natures immobilières’ dont la société locataire assure la vente ne sont ni stockées ni livrées dans les locaux. Dans ces conditions, l’activité de la société locataire étant de nature intellectuelle, administrative et comptable le montant du loyer du bail renouvelé aurait dû être déplafonné en application de l’article R145-11 du code de commerce.

L’expert judiciaire après avoir proposé un prix unitaire de marché au mètre carré de 1300 euros, dans son pré-rapport, a proposé un prix unitaire de 1100 euros, retenu par les premiers juges, et que demande de retenir la bailleresse.

La cour au vu des références rappelées dans le jugement entrepris, de la situation du bien et de ses caractéristiques, retient une valeur unitaire de marché de 1300 euros le m².

La surface pondérée de 24,59 m² est admise par la bailleresse et critiquée par la société locataire qui soutient que l’arrière-boutique devrait être pondérée à 0,60 au lieu de 0,80, si bien que la surface pondérée totale du local dont s’agit est de 22,72m².

La cour retient que l’arrière-boutique dont s’agit n’est pas cloisonnée, que certes deux poteaux sont situés en limite séparative entre la partie avant du commerce et sa partie arrière, mais selon l’expert judiciaire dont les conclusions ne sont pas contestées sur ce point, cette partie arrière correspond à un bureau équipé de machines à photocopier, éclairé par une porte fenêtre, si bien que cette partie arrière est claire. Dans ces conditions, le coefficient de 0,80 appliqué à cette surface est conforme aux usages et doit être retenu.

Dès lors, la surface pondérée est de 24,59m².

En conséquence, la valeur locative de marché pour la boutique dont s’agit doit être fixée à la somme de 31.967 euros, arrondi à 32.000 euros. (1300x24,59)

La valeur de renouvellement du montant du loyer fixé à la somme de 700 euros le m² est admise par la bailleresse et non utilement contestér par la société locataire.

Dès lors, le montant du loyer renouvelé aurait été fixé à la somme de 17.213 euros arrondie à 17000euros (700x24,59).

Le différentiel de loyer s’établit en conséquence à la somme de 15.000 euros (32.000-17000).

L’expert judiciaire a proposé un coefficient de 6 que conteste la bailleresse.

La cour retient ce coefficient de 6, compte tenu de la qualité de l’emplacement, sur l’Ile Saint Louis, dans une voie certes peu passante mais à proximité immédiate de l’axe central de l’Ile, de bonne commercialité.

La valeur du droit au bail est en conséquence de 90.000 euros (15000x6).

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’expert propose de la fixer à 10% de l’indemnité principale ce qui n’est pas contesté par les parties.

Dans ces conditions, cette indemnité sera fixée à la somme de 9.000 euros

Sur le trouble commercial

L’expert a proposé, s’agissant d’un transfert une indemnité de 7000 euros correspondant à 2 mois d’E.B.E, augmentée d’une somme de 10.000 euros, destinée à compenser la perte de flux de chalands devant la boutique […].

La bailleresse demande de voir limiter cette somme à celle de 13.165 euros accordée par les premiers juges correspondant à l’époque à trois mois d’EBE. La société locataire demande de voir porter cette somme à celle de 20.332 euros correspondant à trois mois d’EBE, actualisé.

L’indemnité devant s’apprécier au plus proche du moment où elle est fixée et la société locataire produisant des éléments comptables pour les années 2015 à 2017, cette indemnité sera fixée à hauteur de la somme de 20.332 euros correspondant à trois d’EBE actualisé.

Sur le déménagement

L’expert a retenu une indemnité de déménagement de 2800 euros sur la base d’un devis produit par la société locataire, montant critiqué par la bailleresse qui estime ce coût excessif.

S’agissant d’un transfert du fonds, la bailleresse doit assumer le coût du déménagement de la société locataire et celui-ci est suffisamment établi par un devis communiqué en pièce 22 par la société locataire. Il sera en conséquence accordé de ce chef une indemnité de 2.800 euros.

Frais de réinstallation

L’expert propose d’accorder de ce chef une somme de 10.000 euros, ce qu’accepte la société locataire. La bailleresse estime cette indemnité excessive et demande de la voir limitée à la somme de 6500 euros.

Ainsi que le relève l’expert, il convient de prendre en compte des frais de modifications informatiques et de sécurité et une somme de 10.000 euros, correctement appréciée, sera en conséquence retenue.

Sur les frais divers

L’expert propose de retenir à ce titre une somme de 1500 euros qu’accepte la société locataire et que conteste la bailleresse au motif qu’elle ne repose sur aucun justificatif.

La cour retient qu’il s’agit ainsi d’indemniser les mesures de publicités, de modifications des cartes de visites, de résiliations d’abonnements divers. En conséquence, l’indemnité due à ce titre est justifiée. Elle sera fixée à la somme de 1500 euros

S’agissant d’un transfert d’activité, aucun licenciement n’est à prévoir.

En conséquence l’indemnité d’éviction sera fixée aux sommes suivantes:

indemnité de transfert 90.000euros

frais de remploi 9000 euros

trouble commercial 20.332 euros

Frais de déménagement 2800 euros

frais de réinstallation 10.000 euros

frais divers 1500 euros

total 133.632 euros

Si dans le corps de ses écritures, la société locataire évoque une indemnisation complémentaire au titre des frais de loyers qu’elle devrait continuer à servir à M. D E pour la location d’un local d’archivage, elle ne présente aucune demande de ce chef dans le dispositif de celles-ci qui seul lie la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité d’occupation

La société locataire demande que cette indemnité soit fixée à la somme annuelle de 10.900 euros HT et HC, correspondant à une valeur unitaire de 600 euros, pour une surface pondérée de 22,72 m², déduction faite d’un abattement de 20% compte tenu de la durée de la procédure due à la bailleresse.

La bailleresse demande de voir fixer le montant de cette indemnité d’éviction à la somme totale de 16.600 euros, correspondant à une valeur unitaire de 750 euros, pour une surface pondérée de 24,59m², déduction faite d’un abattement de 10%.

La cour retient que c’est à juste titre que compte tenu des références produites et des caractéristiques du bien dont s’agit que l’expert a proposé de fixer le montant de l’indemnité d’occupation unitaire à la somme de 700 euros. Compte tenu des développements qui précèdent, la surface pondérée sera fixée à 24,59 m².

Aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la bailleresse dans la conduite de cette procédure et aucune raison ne permet de fixer l’abattement pour précarité lié à la délivrance du congé, différemment de celui résultant des usages de 10% .

En conséquence, l’indemnité d’occupation statutaire annuelle sera fixée à une somme de 15.491,70 euros outre les charges et taxes et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation entre les créances réciproques.

Sur les demandes accessoires,

La procédure en fixation de l’indemnité d’éviction ayant eu pour cause la délivrance par la bailleresse d’un congé avec refus de renouvellement, elle devra en supporter les dépens de première instance ainsi que la condamnation prononcée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera pas fait application en cause d’appel de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, il sera fait masse des dépens et ceux ci seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, en ce qu’il a :

Dit que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 28 février 2012, le bail a pris fin le 31 août 2012,

Dit que la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE est redevable à l’égard de M^me Y X d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er septembre 2012,

Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 15 491,70 euros, outre les taxes et charges,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Condamné M^me Y X à payer à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M^me Y X aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

l’infirme pour le surplus,

statuant à nouveau,

Dit que l’éviction n’entraîne pas la perte du fonds exploité par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE dans les locaux appartenant à M^me Y X situés à […], celui-ci pouvant être transféré sans perte de clientèle ;

Fixe à la somme de 133.632 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par M^me Y X à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE,

Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes,

y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE