COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 JANVIER 2022

hg

N° 2022/ 16

N° RG 19/03883 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD5FG

SCI GREGORY

C/

Syndicat des copropriétaires 57 BOULEVARD D’ALSACE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dominique ROMEO

M^e Frédérique PEUCH-LESTRADE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 31 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-336.

APPELANTE

SCI GREGORY, dont le siège social est […], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Dominique ROMEO, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires DU 57 BOULEVARD D’ALSACE, […], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL DAMONTE IMMOBILIER dont le siège social est […], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par M^e Frédérique PEUCH-LESTRADE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2022

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI Grégory est propriétaire des lots n° 65 et 77 au sein de l’immeuble en copropriété situé 57, boulevard d’Alsace à Cannes (Alpes-Maritimes). Invoquant un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement d’une somme principale de 8085,65 € devant le tribunal d’instance de Cannes selon acte d’huissier du 9 mars 2018 ; la SCI Grégory s’est principalement opposée à la demande en invoquant une surconsommation d’eau sans commune mesure avec l’occupation d’un appartement de type F2 et a sollicité subsidiairement des délais de paiement.

Selon jugement contradictoire en date du 31 janvier 2019, la juridiction d’instance a :

'condamné la SCI Grégory à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 57, boulevard d’Alsace les sommes de :

*7660,01 € en deniers ou quittance au titre de l’arriéré de charges arrêtées au 18 janvier 2018 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

*15 € au titre des frais de recouvrement,

*300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'rejeté les autres demandes des parties ;

'condamné la SCI Grégory aux dépens.
Elle a régulièrement relevé appel de cette décision le 7 mars 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 juin 2019 de:

vu les articles 9 et suivants du code de procédure civile,

vu la loi du 10 juillet 1965,

vu l’article 2224-12-4 du code des collectivités territoriales,

vu les pièces versées aux débats,

'confirmer le jugement déféré en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement de frais de recouvrement et de dommages-intérêts ;

'l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau ;

'débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes ;

'à titre infiniment subsidiaire, accorder à la SCI Grégory des délais de paiement dans la limite de deux années ;

' condamner le syndicat au paiement d’une indemnité de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' le condamner aux dépens.

Au soutien de son appel, la SCI Grégory fait valoir que la dette de charges est principalement constituée par une surconsommation d’eau froide pour les années 2015-2016, que la société Prox-Hydro l’a signalée au syndic le 21 décembre 2015 mais qu’elle-même n’a été informée de l’ampleur de la situation que les 23 et 26 mars 2016, qu’à compter de cette date la surconsommation d’eau froide a disparu des charges réclamées, que le plombier de la SCI Grégory n’a décelé aucune fuite en parties privatives et qu’en définitive le syndicat lui-même n’en connaît pas l’origine.

Elle ajoute que les charges liées à la consommation d’eau froide lui sont réclamées par défaut, qu’elle n’a jamais été conviée aux réunions d’expertise, que la fiabilité des compteurs n’est pas certaine, que dans son courrier du 11 juillet 2016 adressé à la Lyonnaise des Eaux le syndicat indique que la surconsommation a été constatée sur le compteur général d’eau de la copropriété, qu’il se refuse à communiquer sa déclaration de sinistre à l’assureur et que la SCI ne peut supporter seule les conséquences de sa négligence.

Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 19 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

vu les articles 10,10 -1 et 14 -1 de la loi du 10 juillet 1965,

vu les articles 35, 36 et 63 du décret du 17 mars 1967,

vu l’article L 2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales,

'confirmer le jugement déféré en ce qu’il condamne la SCI Grégory à paiement ;

'sur appel incident, condamner la même à payer au syndicat la somme de 470,64 € au titre des frais de recouvrement ;
'en conséquence, condamner la SCI Grégory au paiement de la somme de 8085,65 €, comptes arrêtés au 18 janvier 2018 avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

'débouter la SCI Grégory de sa demande en délais de paiement ;

'la condamner à payer la somme de 1700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner la même aux dépens avec application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

Le syndicat intimé soutient principalement que la SCI Grégory n’a pas contesté les comptes de la copropriété votés en 2016 et 2017, que la société Prox-Hydro lui a signalé lors du relevé du second trimestre de l’année 2015 une surconsommation d’eau en provenance du lot n° 77 appartenant à l’appelante, que par courriel des 12 janvier et 23 mars 2016 le syndic a demandé à la SCI de faire une recherche de fuite dans son appartement, que le propriétaire de l’appartement du dessous n’a constaté aucune infiltration d’eau, que deux plombiers sont intervenus dans les lieux à la demande du syndicat afin de contrôler l’étalonnage des compteurs d’eau, que la SCI Grégory informée de toutes les investigations réalisées n’a elle-même entrepris aucune démarche, que de façon récurrente la SCI ne paye ses charges qu’après mise en demeure générant des frais de recouvrement qui doivent rester à sa charge exclusive.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 2 novembre 2021.

MOTIFS de la DECISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » ; l’article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit en appel les pièces déjà listées par le premier juge et qui sont tenues ici pour expressément reprises ; il y ajoute sept lettres de rappel (cf pièces n° 28 à 34). Il est acquis que le litige opposant les parties a pour seul objet la facturation de la surconsommation d’eau et des frais annexes de recouvrement, le paiement des charges courantes n’étant pas discuté.

C’est en vain que la SCI Grégory reproche au syndicat un défaut de diligences ; en effet, il ressort des pièces produites que :

-la copropriété, locataire d’un compteur commun règle la consommation d’eau de l’ensemble de la résidence selon deux relevés semestriels effectués par la société gestionnaire Prox-Hydro qu’elle répercute ensuite aux copropriétaires selon la consommation relevée sur leurs compteurs individuels,

-dès qu’elle a été avisée le 21 décembre 2015 par la société Prox-Hydro d’une consommation anormale d’eau du lot n° 77 appartenant à la SCI et confirmée par un comptage radio opéré par cette même société le 4 janvier 2016, la copropriété en a avisé la SCI Grégory le 12 janvier 2016 en lui demandant de faire intervenir un plombier ainsi qu’il ressort du courriel du 23 mars 2016 figurant en pièce n° 14 de son dossier,

-elle lui a communiqué le rapport établi par cette société,

-selon lettre en réponse du 26 mars 2016, la SCI a expliqué que son locataire avait quitté les lieux depuis le 15 juin 2015, n’avoir constaté aucune fuite dans son appartement et qu’une fuite de 2410 m³ aurait nécessairement causé des infiltrations aux locaux situés en-dessous,

-la copropriété a fait vérifier l’absence d’infiltrations dans les appartements concernés et a mandaté la société de plomberie Moro Prato pour opérer une recherche de fuite ; cette société a constaté l’absence de fuite est le fonctionnement normal du compteur tant de l’appartement de la SCI Grégory que de l’appartement supérieur lors de son intervention du 19 avril 2016,

-elle a mandaté en mai 2016 le plombier X Y pour opérer de nouveaux contrôles sur le compteur de la SCI en présence de la société Prox-Hydro

-la Lyonnaise des Eaux a procédé à son étalonnage le 25 mai 2016 sans relever d’anomalie,

-le résultat de ces contrôles a été adressé à la SCI.

Il en ressort que la copropriété a multiplié les démarches et investigations auprès de l’ensemble des prestataires et fournisseur d’eau alors que la SCI Grégory, qui persiste dans sa dénégation, ne justifie pour sa part d’aucune intervention quelconque ; elle n’apporte pas plus de document technique venant contredire les conclusions concordantes des différents plombiers et prestataires

selon lesquelles, aucune fuite ou dégât des eaux n’ont été constatés et que les compteurs ont exactement enregistré les consommations réelles d’eau en l’absence de tout dysfonctionnement. En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la SCI Grégori était seule débitrice de la surconsommation intervenue dans son lot n° 77.

Sur les frais de recouvrement :

Le décompte inclut diverses sommes au titre de frais de relance, de rappel avant contentieux, de mise en demeure et de frais d’huissier.

L’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Figurent au titre des pièces nouvelles produites en appel, deux bordereaux d’envois recommandés datés des 5 novembre 2013 et 27 octobre 2014 s’ajoutant à celui produit en première instance ; en conséquence la copropriété justifie de trois envois recommandés ; en revanche la diligence d’huissier à concurrence de 119,64 € ne l’est pas.

C’est également en vain que le syndicat invoque les frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel la SCI Grégory est étrangère, étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l’assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter, que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n’établit pas en quoi il aurait été contraint d’exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.

Les frais de recouvrement sont ainsi arrêtés à la somme de 45 €.

Sur les demandes annexes :

Le syndicat ne réclame plus paiement de dommages-intérêts. Par contre la SCI Grégory persiste dans sa demande de délais de paiement. Ceux-ci peuvent être accordés en considération de la situation économique du créancier et du débiteur ; or la SCI ne fournit aucun élément sur sa situation financière privant ainsi la cour de tous éléments d’appréciation. Par ailleurs elle a déjà bénéficié de larges délais de fait tenant à la durée de la procédure.

Le rejet de ce chef de demande est confirmé.

Aucune circonstance économique ou d’équité ne contrevient à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Grégory qui succombe dans son recours est condamnée aux dépens d’appel en application de l’article 696 du même code sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 aujourd’hui abrogé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne les frais de recouvrement et réformant de ce seul chef :

Condamne la SCI Grégory à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 55, boulevard d’Alsace la somme de 45 € à ce titre ;

Condamne la même à payer au syndicat celle de 1700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la SCI Grégory aux dépens d’appel.

Le greffier Le président