COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 21 SEPTEMBRE 2023

N° 2023/579

Rôle N° RG 22/07761 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJPLJ

[V] [R]

C/

S.A. ERILIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Colette AIMINO-MORIN

M^e Jean-Marc MOLLAND

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 05 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02363.

APPELANT

Monsieur [V] [R]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4408 du 03/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté et assisté par M^e Colette AIMINO-MORIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A. D’HLM ERILIA

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Marc MOLLAND, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SA Erilia a consenti à Mme [O] [R] un bail d’habitation, suivant acte sous seing privé en date du 20 juin 2006, portant sur un bien situé [Adresse 4], à [Localité 6].

Suite au décès de [O] [R] le 14 novembre 2014, un avenant a été régularisé le 20 juillet 2015 à effet au 15 novembre 2014 avec M. [V] [R], fils de la locataire, moyennant un loyer mensuel initial de 335,40 euros, outre 74,78 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier en date du 3 février 2021, la société Erilia a délivré à M. [R] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 10 543,97 euros au titre d’un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Se prévalant d’un commandement resté infructueux, la société Erilia a fait assigner M. [R] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le voir condamner à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 mai 2022, ce magistrat a :

— constaté la résiliation du bail établi le 20 juillet 2015 entre la société Erilia et M. [R] à compter du 3 avril 2021 ;

— ordonné l’expulsion de M. [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec si besoin le concours de la force publique ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que l’expulsion ne pouvait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— condamné M. [R] à payer à la société Erilia une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés d’un montant fixé provisoirement à la somme de 435,28 euros ;

— condamné M. [R] à payer à la société Erilia une indemnité provisionnelle de 9 936,51 euros à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 11 mars 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2021, date de l’assignation ;

— condamné M. [R] à payer à la société Erilia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [R] aux dépens ;

— rejeté le surplus des demandes.

Suivant déclaration transmise au greffe le 30 mai 2022, M. [R] a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu’elle :

— se déclare incompétent en l’état de contestations sérieuses ;

— à titre subsidiaire, dise qu’il n’est pas redevable de la somme provisionnelle de 9 936,51 euros arrêtée au 1er février 2022 allouée par le premier juge en ce qu’elle comprend les APL bloquées en raison de la carence de la société Erilia qui doivent être déduites ;

— lui accorde les plus larges délais de paiement sur la somme provisionnelle de 4 649,51 euros arrêtée au 1er mars 2022 sur 36 mois, en sus du loyer résiduel courant, soit 129 euros par mois, sur laquelle il sera fondé à solliciter un FSL maintien ;

— suspende les effets de clause résolutoire ;

— condamne la société Erilia à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur les préjudices subis en raison des multiples fautes contractuelles commises par la société Erilia ;

— la condamne à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance ;

— la condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

— la condamne aux dépens de première instance et d’appel.

Par ordonnance en date du 28 septembre 2022, la conseillère de la chambre 1-2 a déclaré les conclusions transmises par la société Erilia le 12 septembre 2022 irrecevables.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 12 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’incompétence du juge des référés

Les demandes de la société Erilia étant fondées sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, tel que cela résulte expressément de l’ordonnance entreprise, le juge des référés est compétent pour en connaître.

Les contestations soulevées par l’appelant ne pourront conduire, si elles sont considérées comme sérieuses, qu’au débouté des demandes sollicitées par la société Erilia comme excédant les pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant en référé.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par M. [R].

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé à l’article X du contrat que faute de paiement des sommes dues au titre du loyer ou des provisions pour charges ou liquidations de charges et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit sans aucune formalité de justice à la volonté du bailleur.

S’il résulte de l’ordonnance entreprise qu’un commandement d’avoir à payer la somme principale de 10 543,97 euros au titre d’un arriéré locatif, en visant la clause résolutoire insérée dans le bail, a été délivré par la société Erilia a M. [R], par acte d’huissier en date du 3 février 2021, cet acte n’est pas versé aux débats, M. [R] ne l’ayant pas produit tandis que la société Erilia a été déclarée irrecevable à conclure.

Il reste que le premier juge précise que la somme de 10 453,97 euros arrêtée au 31 décembre 2020 comprend 1 500 euros de dommages et intérêts allouée par le jugement du tribunal d’instance de Marseille, en date du 28 juin 2017, outre celle de 1 500 euros allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, lesquelles condamnations ont été confirmées en appel par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 5 mars 2020.

Déduction faite de la somme de 3 000 euros, il retient donc comme somme non sérieusement contestable résultant du commandement de payer celle de 7 543,97 euros arrêtée à la date du 31 décembre 2020.

Si les pièces versées aux débats démontrent que M. [R] est bénéficiaire d’une allocation pour le logement versée directement entre les mains de la bailleresse depuis le mois de mars 2021, il apparaît également que ses droits ont été suspendus entre le mois d’octobre 2019 et le mois de février 2021 pour un montant total de 5 200 euros et pour un montant total de 4 578 euros entre le mois d’octobre 2019 et le 31 décembre 2020.

Le premier juge explique cette suspension par le fait que M. [R] n’allégue ni ne démontre avoir réglé l’arriéré locatif d’un montant de 3 983,44 euros arrêté au 24 septembre 2019 auquel il a été condamné par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 5 mars 2020.

Or, outre le fait que cette somme devait être compensée avec les 3 000 euros dont était redevable la société Erilia à l’égard de M. [R] au regard des condamnations prononcées par le jugement du tribunal d’instance de Marseille, en date du 28 juin 2017, condamnations qui ont déduites des sommes réclamées au titre du commandement de payer en date du 3 février 2021, M. [R] verse aux débats des échanges de courriels entre l’association Sara Logisol et la CAF des Bouches-du-Rhône démontrant que l’allocation pour le logement a été suspendue depuis le mois de janvier 2018 en l’absence de réponse de la bailleresse au plan d’apurement de la dette de 10 718 euros et d’envoi des quittances de juillet 2017 à 2020. M. [R] démontre avoir demandé à sa bailleresse, par courrier recommandé en date du 6 mai 2021, de remplir et signer le formulaire du plan d’apurement reçu par la CAF.

Dans ces conditions, la somme de 4 578 euros doit être également déduite du commandement de payer de 7 543,97 euros comme étant sérieusement contestable, ce qui ramène le montant dû à la somme de 2 965,97 euros au 30 décembre 2020.

Il reste qu’un commandement de payer délivré pour un montant supérieur à celui qui est dû reste valable dans la limite de la somme qui est due.

M. [R] n’allégue ni ne démontre avoir réglé la moindre somme depuis le mois d’octobre 2019.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire à la date du3 avril 2021, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, au regard des développements qui précèdent, des éléments retenus par le premier juge, de ce que M. [R] reconnaît n’avoir rien réglé depuis le mois d’octobre 2019 et de l’absence d’actualisation de la dette par la société Erilia qui a été déclarée irrecevable à conclure, l’arriéré locatif d’établit de la manière suivante :

—  2 965,97 euros au 30 décembre 2020 ;

—  134,36 euros X 11 mois de janvier à novembre 2021 = 1 477,96 euros ;

—  134,48 euros en décembre 2021 ;

—  134,49 euros X 2 mois en janvier et février 2022 = 268,98 euros ;

soit un total de 4 847,39 euros, de laquelle il convient de déduire, comme l’a fait le pemier juge, la somme de 110,88 euros indûment appelée au titre de l’assurance contre les risques locatifs, soit un total de 4 736,51 euros au 11 mars 2022, échéance du mois de février 2022 incluse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné M. [R] à verser à la société Erilia la somme provisionnelle de 9 936,51 euros.

Il sera condamné à lui verser la somme provisionnelle de 4 736,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2022, échéance du mois de février 2022 incluse.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que M. [R] est redevable de la somme non sérieusement contestable de 4 736,51 euros arrêtée au 11 mars 2022, échéance du mois de février 2022 incluse.

S’il apparaît que M. [R] n’a jamais réglé la part résiduelle laissée à sa charge, après déduction de l’allocation pour le logement dont il bénéficie, ce dernier démontre avoir relancé à plusieurs reprises la société Erilia afin qu’elle établisse les comptes entre eux, à la suite notamment de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 5 mars 2020, et avoir tenté de procéder à des paiements, notamment en février et mars 2023, qui ont tous été refusés. Il n’y a donc pas lieu de faire subir à M. [R] le climat délétère dans lequel se déroule leur relation contractuelle depuis que le tribunal d’instance de Marseille a, par jugement du 11 juin 2015, contraint la société Erilia à transférer le bail consenti à [O] [R] à son fils, M. [R].

M. [R], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente procédure, justifie être bénéficiaire du revenu de solidarité active d’un montant de près de 500 euros par mois. Déduction faite de l’allocation pour le logement dont il bénéficie et dont les paiements ont été repris depuis le mois de mars 2021, la part résiduelle du loyer laissée à sa charge s’élève à 124,41 euros, déduction faite de la cotisation de l’assurance contre les risques locatifs.

Dans ces conditions, M. [R] justifie de sa capacité financière à assumer des échéances de 124,41 euros environ par mois, outre 131 euros par mois pour apurer sa dette locative de 4 736,51 euros en 36 mensualités, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par M. [R] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion de l’occupant conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et M. [R] sera tenu de payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges et déduction faite du montant de l’assurance, soit à la somme de 435,28 euros arrêtée à la date du 11 mars 2022, en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [R] des délais de paiement et, partant, d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas suspendu les effets de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de M. [R] conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts à valoir sur les préjudices subis

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les droits pour M. [R] à l’allocation pour le logement ont été rétablis à compter du mois de mars 2021, aucun rappel n’a été réglé par la CAF pour la période allant du mois d’octobre 2019 à février 2021.

Il reste que la cour a tenu compte de l’inertie manifeste de la société Erilia en ne retenant, pour calculer l’arriéré locatif non sérieusement contestable, que la part résiduelle qui devait être laissée normalement à la charge de M. [R] et en suspendant la clause résolutoire insérée dans le bail en lui accordant les plus larges délais de paiement.

De plus, si M. [R] démontre que les virements effectués en février et mars 2023 ont été rejetés par la société Erilia, il ne justifie aucunement avoir tenté de régler la moindre somme depuis l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 5 mars 2020, et ce, alors même qu’il reconnaît devoir une part résiduelle laissée à sa charge.

Dans ces conditions, l’obligation de la société Erilia d’indemniser M. [R] des préjudices subis par suite d’un manquement à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi se heurte à des contestations sérieuses.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M. [R] de sa demande formée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Si M. [R] obtient gain de cause à hauteur d’appel, il reste redevable d’un important arriéré locatif. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné aux dépens mais de l’infirmer en ce qu’elle a alloué à la société Erilia la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu, compte tenu de l’équité, de faire application de ces dispositions en faveur de la société Erilia pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

M. [R] sera également tenu aux dépens de la procédure d’appel.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [R] pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par M. [V] [R] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail établi le 20 juillet 2015 entre la SA Erilia et M. [V] [R] à compter du 3 avril 2021 ;

— rejeté M. [V] [R] de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

— condamné M. [V] [R] aux dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [V] [R] à payer à la SA Erilia la somme provisionnelle de 4 736,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2022, échéance du mois de février 2022 incluse ;

Autorise M. [V] [R] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 131 euros le 15 de chaque mois, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu’eux ;

Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l’exécution des délais de grâce ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

1 ' le bail sera automatiquement résilié,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – à défaut pour M. [V] [R] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meubles choisi par ce dernier ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

4 ' M. [V] [R] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 435,28 euros, avec possibilité de révision s’agissant des charges locatives et de la réduction appliquée au titre du loyer solidarité ;

Déboute M. [V] [R] de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne M. [V] [R] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La présidente,