COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

PH

N° 2025/ 360

Rôle N° RG 22/04180 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJC2J

[U] [Z] [Y]

C/

[X] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

l’AARPI BCT AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 20 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 13/05275.

APPELANT

Monsieur [U] [Z] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Charlotte BOTTAI de la SELARL BOTTAI-BELLAICHE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIME

Monsieur [X] [A]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [U] [Y] est propriétaire selon acte notarié du 13 décembre 1999, d’un terrain sis [Adresse 8] à [Localité 11], cadastré section N n° [Cadastre 4], en zone boisée classée non constructible.

M. [X] [A] est propriétaire, selon acte notarié du 6 décembre 2004, des parcelles mitoyennes cadastrées section N n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5], sur lesquelles est implantée une maison d’habitation.

Entre le 1er juin 2005 et courant 2010, M. [A] a réalisé d’importants travaux sur son terrain.

Se prévalant du fait que M. [A] a été poursuivi pénalement pour plusieurs infractions au code de l’urbanisme, qu’il s’est constitué partie civile et que le tribunal correctionnel de Marseille a par jugement du 1er mars 2013, déclaré M. [A] coupable sans ordonner la démolition en réservant ses droits, M. [Y] a, par exploit d’huissier du 24 avril 2013, fait assigner M. [A] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d’obtenir la démolition des ouvrages édifiés et la remise en état des lieux.

Par jugement avant dire droit du 18 mai 2017, le tribunal a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à M. [K] [S], qui a déposé son rapport le 31 octobre 2018.

Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— condamné M. [A] à supprimer les vues irrégulières créées depuis sa terrasse sur le fonds de M. [Y] conformément à la solution numéro 3 préconisée par l’expert judiciaire, à savoir en l’équipant, dans sa partie située à moins de 19 décimètres de la limite de sa propriété, de jardinières en ciment fixes végétalisées de 80 cm de haut, et en rehaussant le mur mitoyen d’un pare-vue de 1,90 m de hauteur en bardage bois sur la partie de la terrasse située dans l’angle à proximité de la piscine et du jacuzzi, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

— débouté M. [Y] de sa demande de démolition du local piscine, de la piscine, des plages et du jacuzzi de M. [A],

— débouté M. [Y] de sa demande de démolition des agrandissements de la surface habitable effectués par M. [A],

— débouté M. [Y] de sa demande de démolition de la partie de la terrasse de M. [A] située à l’angle de sa propre parcelle en limite Sud-Est et surplombant le système d’ouverture coulissante de son portail,

— débouté M. [Y] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, tant au titre de son préjudice de jouissance du fait des vues irrégulièrement créées sur son fonds qu’au titre de la perte de la valeur de sa parcelle,

— condamné M. [A] à verser à M. [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande réciproque formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. [A],

— condamné M. [A] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a estimé :

Sur les demandes de remise en état et de démolition,

— que M. [A] ne conteste pas l’existence de vues depuis sa propriété sur le terrain [Y] par l’arasement du mur séparatif entre les deux fonds et par le remblaiement de son terrain et l’installation d’une terrasse à hauteur de la crête du mur, ni ne réfute que certaines constructions ont été érigées à moins de 19 décimètres de la limite de propriété, que l’article 678 du code civil est applicable même si le terrain sur lequel s’exercent les vues est inconstructible et non bâti, la destination du fonds étant sans incidence sur le fait que les vues créées puissent occasionner un risque d’indiscrétion, que la preuve de l’existence de vues préalables aux travaux réalisés, n’est pas rapportée, qu’il est établi par le rapport d’expertise une création ou a minima une aggravation des vues,

— qu’il lui appartient d’apprécier la mesure la mieux à même de faire cesser le trouble subi du fait d’une vue illicite, que les conditions d’application de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme ne sont pas remplies car le permis de construire accordé le 16 juillet 2008 n’a fait l’objet d’aucun recours, que la demande de démolition qui concerne la totalité des constructions érigées par le défendeur est largement disproportionnée et ne constitue pas la seule mesure propre à faire cesser le trouble, d’autant s’agissant de vues sur un terrain non bâti pour lequel le préjudice subi est nécessairement moindre,

— qu’il convient de retenir les préconisations de l’expert, qui sont suffisantes pour faire cesser le trouble,

Sur les agrandissements de la surface habitable de la maison,

— que M. [Y] ne précise pas de manière explicite les agrandissements concernés,

— que le fondement juridique est imprécis : l’ensemble des développements fondés sur l’article 678 du code civil ne concerne pas les agrandissements, mais seulement la terrasse avec piscine et les abords directs du mur mitoyen sur lesquels il a déjà été statué ; la violation des règles d’urbanisme alléguée n’est pas démontrée quant à l’agrandissement de la SHON, M. [Y] ne produisant pas le jugement du tribunal correctionnel dont il se prévaut, ni ne justifiant du caractère toujours actuel alors que M. [A] expose avoir régularisé la situation,

— qu’il ne justifie pas en quoi les éventuels agrandissements irréguliers lui causeraient un préjudice, ni un trouble anormal de voisinage et se contente d’affirmer qu’il subit un préjudice visuel extrêmement important, qui n’est pas démontré par les photographies et les plans produits,

Sur la partie surplombant le fonds [Y],

— que l’empiétement suppose que soit établie avec certitude la propriété de celui qui s’en plaint, que la seule présence d’un décroché sur le plan cadastral est insuffisante, le cadastre n’étant pas un titre de propriété et les documents d’arpentage produits étant contradictoires,

— que si l’expert conclut à un empiétement, il ne constitue qu’un avis technique destiné au tribunal, qui reste souverain dans son appréciation des faits et dans leurs conséquences juridiques,

— qu’en l’absence de preuve de la limite de propriété et notamment de tout bornage amiable ou judiciaire et au regard des éléments contradictoires produits, la preuve de l’empiétement n’est pas rapportée, d’autant qu’aucun préjudice spécifique n’est démontré,

Sur les demandes de dommages et intérêts,

— qu’elles s’analysent en demande de réparation du préjudice de jouissance et de perte de valeur du fait des vues illicites, fondées sur le trouble anormal de voisinage et subsidiairement sur la responsabilité pour faute,

— que la parcelle de M. [Y] étant non bâtie, le trouble à l’intimité et à la sécurité est nécessairement moindre, que M. [Y] ne verse aux débats aucune pièce pour étayer le trouble de jouissance de sa parcelle dont l’utilisation à des fins d’agrément n’est pas établie, que l’anormalité du trouble n’est pas démontrée,

— que la perte de valeur vénale fondée sur la gêne esthétique importante et l’atteinte à l’environnement privilégié du secteur, n’est pas démontrée : les attestations adverses le contredisent ; si l’expert indique dans son rapport que le caractère inconstructible de la parcelle de M. [Y] peut évoluer, le tribunal ne peut spéculer sur l’avenir ; les montants réclamés principalement et subsidiairement ne reposent sur aucun fondement objectif.

Par déclaration du 21 mars 2022, M. [Y] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 2 juillet 2025, M. [Y] demande à la cour de :

Vu les articles 678, 544 et 1240 (ex 1382) du code civil,

Vu le jugement du 20 janvier 2022,

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 31 octobre 2018,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— constate la création d’une servitude de vue illégale du fait des travaux réalisés par M. [A],

— retient le principe de condamnation du propriétaire du fonds supérieur à supprimer les vues illégalement créées,

— infirmer le jugement du 20 janvier 2022 en ce qu’il :

— déboute M. [Y] de sa demande de condamnation de M. [A] tendant à :

— la remise en état du mur mitoyen (rehaussement) avec remise à niveau du terrain naturel et démolition du local piscine, de la piscine et des plages, ouvrages dont la réalisation n’a été possible qu’en remblayant et en abaissant le mur mitoyen,

— la restitution de l’espace boisé classé,

— la démolition des agrandissements avec retour à la surface de 120 m² de SHON qui existait en 2005 et qui dépassait déjà le [Localité 6],

— démolition de la partie surplombant le fonds [Y],

— condamne M. [A] à équiper, dans sa partie située à moins de 19 décimètres de la limite de sa propriété, de jardinières en ciment fixe de 80 cm de haut, et en rehaussant le mur mitoyen d’un pare-vue de 1,90 m de hauteur en bardage bois sur la partie de la terrasse située dans l’angle à proximité de la piscine et du jacuzzi, et ce dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

— déboute M. [Y] de sa demande de démolition du local piscine, de la piscine, des plages et du jacuzzi de M. [A],

— déboute M. [Y] de sa demande de démolition des agrandissements de la surface habitable effectuée par M. [A],

— déboute M. [Y] de sa demande de démolition de la partie de la terrasse de M. [A] située à l’angle de sa propre parcelle en limite Sud-Est et surplombant le système d’ouverture coulissante de son portail,

— déboute M. [Y] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires tant au titre de son préjudice de jouissance du fait des vues irrégulières créées sur son fonds qu’au titre de la perte de valeur de sa parcelle,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— condamner M. [A] à :

— remettre en état le mur mitoyen (rehaussement à 1,90 m à compter du niveau du terrain naturel) avec remise à niveau initial du terrain naturel avec démolition du local piscine, de la piscine et des plages, ouvrages dont la réalisation n’a été possible qu’en remblayant le terrain et en abaissant le mur mitoyen,

— restituer l’espace boisé classé dans la bande de 1,90 m de la limite séparative des fonds et supprimer la machinerie de la piscine située dans cette bande,

— démolir les agrandissements de la construction avec retour à la surface de 120 m² de SHON qui existait en 2005 et qui dépassait déjà le [Localité 6],

— démolir la partie de la terrasse de M. [A] située à l’angle de sa propre parcelle en limite Sud-Est et surplombant le système d’ouverture coulissante de son portail,

Le tout sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard qui courra trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner M. [A] à verser une somme de 200 euros par mois à compter de la date de la création de la servitude de vue illicite, soit au plus tard le 1er juin 2005 jusqu’à suppression de la vue illicite, soit 58 400 euros au 31 décembre 2020, à parfaire,

Subsidiairement, à supposer que le tribunal (sic) ordonne la réalisation d’un mur d'1,90 mètre de haut à compter du niveau actuel rehaussé du sol du fonds [A],

— condamner M. [A] à lui verser la somme de 75 000 euros à titre d’indemnisation de la perte de valeur de son fonds,

Encore plus subsidiairement, à supposer que la cour ordonne la pose de jardinière sur une distance d'1,90 mètre de la limite séparative des fonds ou une solution mixte,

— ordonner la suppression de la machinerie de la piscine, de la piscine et du jacuzzi implantés à moins d'1,90 mètre de la limite séparative des fonds,

— condamner M. [A] à lui verser la somme de 150 000 euros à titre d’indemnisation de la perte de valeur de son fonds,

En tous les cas,

— débouter M. [A] de toutes ses demandes et autres appels incidents,

— condamner M. [A] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise sur le fondement des dispositions des articles 696 et suivants du même code.

M. [Y] fait valoir en substance :

Sur la création d’une vue illicite,

— qu’elle est parfaitement démontrée par le rapport d’expertise comme l’a retenu le tribunal,

— que dans la situation antérieure, un mur était édifié qui supprimait l’état naturel de vue réciproques des deux fonds,

— le fonds acquis par M. [A] ne disposait d’aucune vue sur son fonds,

— le fonds [A] ne peut donc invoquer aucune antériorité de servitude de vue,

— que la notion d’indiscrétion est retenue par la Cour de cassation sans exclure les fonds non construits du champ d’application de l’article 678 du code civil,

— que la vue depuis le fonds [A] donne sur un jardin arboré qui est utilisé notamment comme terrain d’apiculture, jardin potager et jardin d’agrément,

Sur les modalités de suppression des vues illégalement créées,

— que le propriétaire d’un jardin d’agrément subit un préjudice tout aussi important dans la jouissance de son bien, que le propriétaire d’un jardin d’agrément bâti,

— que le premier juge a préféré retenir la solution la moins dommageable pour le fonds [A] mais la plus pénalisante pour le fonds [Y], alors même que la solution retenue n’apparaît pas de nature à assurer la suppression des vues et la sécurité du fonds [Y], en raison de la facilité du passage d’un fonds à l’autre,

— que le fonds [Y] est régulièrement utilisé en jardin d’agrément, tant par lui que par ses amis et alliés,

— que les travaux réalisés par M. [A] ont considérablement modifié l’environnement du fonds [Y] qui :

— subit désormais une vue directe généralisée depuis l’ensemble du fonds [A],

— n’est plus sécurisé du fait de la disparition du mur d’enceinte,

— est dévalorisé à la fois du fait de la servitude et de l’absence de sécurité mais encore du fait de la réalisation d’un bâtiment important avec vue « plongeante » sur le fonds [Y],

— que l’ensemble caractérise le trouble anormal de voisinage actuel subi par le fonds [Y],

— que la pose de jardinières non fixées au sol, n’est pas pérenne,

— le fait que ces jardinières présentent un certain poids, rend mal aisé leur déplacement, mais ne l’interdit pas,

— qu’il y a atteinte à la protection de l’espace boisé classé, par la pose de jardinières en ciment,

— cela ne correspond pas à la définition des espaces végétalisés,

— c’est de nature à s’opposer au boisement futur de cet espace, la minéralisation uniforme rendant impossible le développement de tout arbre de haute tige,

— que cette proposition s’avère impossible à mettre en 'uvre, l’autorisation d’urbanisme nécessaire à l’installation de ces jardinières ne pouvant être délivrée, leur emprise étant située dans un espace boisé classé qui l’interdit,

— que la vue prohibée persiste au regard de l’accès à la machinerie de la piscine,

— les plans du permis contredisent l’allégation selon laquelle la machinerie de la piscine est implantée au-delà de la bande de 1,90 mètre,

— le spa et la piscine sont implantés à moins d'1,90 mètre de la limite de propriété en particulier au niveau du redan, ce qui rend techniquement impossible l’implantation de jardinières,

— que c’est en faisant fi des règles d’urbanisme pourtant parfaitement exposées, que le jugement du 20 janvier 2022 a considéré qu’un pare-vue ne constituerait pas une clôture au sens du règlement du PLUi de [Localité 9],

— un tel dispositif doit impérativement répondre aux exigences du règlement d’urbanisme qui limite la hauteur des clôtures à 2 mètres par rapport au terrain naturel,

— que cette situation concerne aussi la partie du fonds [A] située en retrait, dont le mur a aussi été arasé et qui permet une vue directe sur le fonds [Y] (jacuzzi),

— que des photographies prises récemment, alors que les jardinières ont été placées, montrent que les personnes situées sur le fonds [A] n’hésitent pas à monter sur les jardinières pour bénéficier d’une vue plongeante sur le fonds [Y],

— que le jugement du 20 janvier 2022 aurait dû retenir la solution du mur séparatif de deux mètres de haut tout au long de la limite séparative, seule solution susceptible d’assurer une parfaite suppression de la vue indument créée, et surtout, d’assurer la sécurité du fonds [Y],

— cette solution, qui consiste à restituer l’altimétrie d’origine du fonds [A], au moins dans la bande de 1,90 mètre de la limite séparative des fonds, associée à la restitution de la hauteur d’origine du mur, permettrait de restituer au fonds [Y] la plénitude de ses droits,

— que subsidiairement, il conviendra de condamner M. [A] à supprimer tout élément existant dans la bande de 1,90 mètre de la limite séparative des fonds dont le maintien suppose un éventuel passage dans cette bande,

Sur la demande de démolition des agrandissements,

— que les photographies des lieux avant et après les travaux d’agrandissement et les plans des différents permis de construire démontrent à la fois le gabarit, le volume et la surface de la construction avant travaux et après travaux,

— la maison d’origine ne comportait que des combles non habitables et l’augmentation de la surface habitable n’est pas contestable, avec la création d’un étage habitable et la création d’une terrasse donnant directement sur le fonds [Y], et créant une vue sur le fonds [Y],

— que la SHON ne pouvait pas être augmentée,

— que même si ces vues sont situées à plus d'1,90 mètre de la limite séparative, elles n’en créent pas moins une atteinte supplémentaire à l’intimité du fonds [Y],

— que c’est par une erreur d’appréciation que le jugement du 20 janvier 2022 a considéré que la construction modifiée et la transformation de l’espace boisé classé en terrasse couverte de moquette façon gazon, n’engendraient pas un trouble anormal de voisinage pour le fonds [Y],

— que la prescription de l’espace boisé classé n’ayant pas été respectée, la construction apparaît non conforme au permis de construire, cette non-conformité créant un préjudice certain pour lui, qui ne devrait pas avoir à supporter la présence d’un local technique piscine à moins d'1,90 mètre de la limite séparative des fonds,

— qu’il a largement été démontré que les ouvrages réalisés par M. [A] occasionnent une gêne esthétique anormale avec une modification importante de l’environnement,

— au lieu et place d’une petite villa de 120 m² avec jardin, c’est un bâtiment de près de 200 m² avec plage, piscine, pool-house … qui a été édifié sans aucun obstacle visuel, bâtiment qui plonge sur sa propriété,

— ils ont également engendré l’apparition d’une source d’insécurité (abaissement du mur et suppression des obstacles naturels) et un trouble manifeste à l’intimité,

— les parcelles se trouvant dans un secteur privilégié, cadre d’exception protégé, la construction de M. [A] porte gravement atteinte à l’environnement et dévalorise les parcelles voisines, comme la sienne,

Sur la demande de démolition de la partie de terrasse en surplomb sur son fonds,

— que c’est au prix d’une dénaturation des faits que le jugement du 20 janvier 2022 a considéré que la preuve de la limite séparative des fonds n’était pas rapportée,

— que l’attestation de M. et Mme [W] est fantaisiste, alors qu’ils ne sont devenus propriétaires qu’en 1987,

— en 1984, la parcelle [Cadastre 16] n’existait pas,

— que le plan de remembrement de 1985 fait clairement apparaître les limites exactes de la parcelle actuellement cadastrée [Cadastre 16] et le redan formé par la parcelle [Cadastre 15],

— que ces plans démontrent que le surplomb artificiel aujourd’hui existant préexistait à ce remembrement, pas plus qu’il n’a été expressément autorisé par la division parcellaire,

— ce surplomb artificiel est donc constitutif d’un empiètement non autorisé sur le fonds [Cadastre 15],

— le document d’arpentage de 1985, est parfaitement opposable aux parties comme réalisé par le propriétaire initial de la parcelle [Cadastre 16],

— que la mention de la limite séparative des fonds telle que ressortant du plan d’arpentage de 1985 est systématiquement indiquée sur les plans des permis de construire déposés par M. [A] qui ne pouvait donc en ignorer l’existence,

— que les considérations de M. [A] quant à la préexistence du surplomb apparaissent infondées,

— M. [A] ne saurait se prévaloir d’une servitude de surplomb trentenaire,

— M. [A] ne peut exciper d’une usucapion abrégée, ayant reconnu lui-même ne pas être propriétaire de cette zone dans les différents dossiers de permis de construire qu’il a lui-même déposés,

Sur ses demandes indemnitaires,

— que le premier juge n’a pas tenu compte des conclusions de l’expert qui a retenu une perte de valeur locative,

— qu’il en est de même pour la perte de valeur vénale,

— il produit en outre une attestation datée du 3 juin 2025.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 22 juillet 2025, M. [A] demande à la cour de :

Vu les motifs et les pièces versées aux débats,

Vu les dispositions des articles 678 et 1382 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme,

Vu les dispositions des articles 2272 et 690 du code civil,

Vu le rapport d’expertise de M. [K] [S],

Vu les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile,

Vu l’absence de risque d’indiscrétion,

— le recevoir en son appel incident,

A titre principal :

— infirmer le jugement rendu le 20 janvier 2022 en ce qu’il a condamné M. [A] à supprimer les vues irrégulières créées depuis la terrasse sur le fonds de M. [Y] conformément à la solution n° 3 préconisée par l’expert judiciaire, à savoir en l’équipant, dans sa partie située à moins de 19 décimètres de la limite de sa propriété, de jardinières en ciment fixes végétalisées de 80 cm de haut, et en réhaussant le mur mitoyen d’un pare-vue de 1,90 mètre de hauteur en bardage bois sur la partie de la terrasse située dans l’angle à proximité de la piscine et du jacuzzi,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [Y] de ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 678 du code civil inapplicables en l’espèce,

— confirmer le jugement rendu le 20 janvier 2022 en toutes ses autres dispositions, (reprises in extenso en ce qu’il a débouté M. [Y]),

— condamner M. [Y] aux entiers dépens de l’instance par application de l’article 696 de code de procédure civile,

— condamner M. [Y] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement, pour le cas où la cour retenait un quelconque risque d’indiscrétion et l’application des dispositions de l’article 678 du code civil,

— confirmer le jugement rendu le 20 janvier 2022 en ce qu’il a condamné M. [A] à supprimer les vues irrégulières créées depuis la terrasse sur le fonds de M. [Y] conformément à la solution n° 3 préconisée par l’expert judiciaire, (reprise),

— lui donner acte de ce qu’il a réalisé les travaux nécessaires à la mise en 'uvre de ladite solution conformément au jugement du 20 janvier 2022 exécutoire,

— confirmer le jugement rendu le 20 janvier 2022 (comme ci-dessus),

— débouter M. [Y] de ses demandes exagérées plus amples et contraires qui tendent non pas à la remise des lieux en leur état d’origine, mais à l’anéantissement total de sa villa et de ses abords,

— débouter M. [Y] de sa demande de condamnation à :

— remettre en état le mur mitoyen (rehaussement à 1,90 mètre à compter du niveau du terrain naturel) avec remise à niveau initial du terrain naturel avec démolition du local piscine, de la piscine et des plages, ouvrages dont la réalisation n’a été possible qu’en remblayant le terrain et en abaissant le mur mitoyen,

— restituer l’espace boisé classé dans la bande de 1,90 mètre de la limite séparative des fonds et supprimer la machinerie de la piscine située dans cette bande,

— démolir les agrandissements de la construction avec retour à la surface de 120 m² de SHON qui existait en 2005 et qui dépassait déjà le [Localité 6],

— démolir la partie de sa terrasse située à l’angle de sa propre parcelle en limite Sud-Est et surplombant le système d’ouverture coulissante de son portail,

Le tout sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard qui courra trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— débouter M. [Y] de ses demandes principale, subsidiaire, et encore plus subsidiaire, de condamnation à lui verser des sommes (reprises des conclusions de M. [Y]),

En tout état de cause,

Vu le caractère inconstructible de la parcelle [Cadastre 15] et l’absence de risque d’indiscrétion,

Vu l’absence de préjudice subi par M. [Y] du fait de l’arasement du mur mitoyen sur une hauteur de 40 cm et de l’abaissement du niveau du sol d’environ 60 cm,

Vu que la remise en état des lieux ne pourrait consister qu’en un rehaussement du mur de clôture de 40 cm et en un abaissement du niveau du sol de 60 cm sur la partie longitudinale à l’Ouest de la piscine en fond de jardin,

Vu l’absence de modification importante de l’environnement et de problème de sécurité causant un trouble anormal de voisinage à M. [Y],

Vu ses travaux autorisés (régularisés) et déclarés conformes,

Vu l’absence de preuve du montant des dommages et intérêts réclamés,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de démolition de M. [Y] par application de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme,

— débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes de « remise en état » et de démolition du local piscine, de la piscine, des plages et du jacuzzi et des prétendus agrandissements de la surface habitable de sa maison,

— débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires injustifiées et exorbitantes,

Vu l’absence de réponse de l’expert judiciaire à son dixième chef de mission et le grief à lui causé, qui ignore les éléments sur lesquels s’est basé M. [S] pour conclure à un empiètement,

Vu l’absence de preuve les limites foncières exactes des parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 5],

— prononcer la nullité de la conclusion n° 9 de l’expert judiciaire en réponse à son onzième chef de mission sur la question de l’empiétement,

— débouter, en conséquence, M. [Y] de sa demande de démolition de la partie de l’ouvrage qui empièterait en surplomb sur sa propriété,

Subsidiairement,

— déclarer qu’il a acquis par prescription la portion de la parcelle constituant le décroché litigieux par application de l’article 2272 du code civil,

Très subsidiairement,

— déclarer que la parcelle [Cadastre 16] bénéficie d’une servitude de surplomb du décroché litigieux sur la parcelle [Cadastre 15] acquise par prescription trentenaire,

En toutes hypothèses,

— débouter M. [Y] de sa demande de démolition de la partie de l’ouvrage située en surplomb du décroché litigieux,

— condamner M. [Y] aux entiers dépens de l’instance par application de l’article 696 de code de procédure civile,

— condamner M. [Y] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [A] réplique :

Sur la prétendue violation de l’article 678 du code civil,

— que sa propriété domine naturellement celle de M. [Y] du fait de la topographie du terrain, avec une pente importante et des restanques,

— que le mur situé en limite de propriété n’a pas été abaissé ou supprimé, mais arasé dans le cadre de la réhabilitation des clôtures existantes et, ses abords ont été entièrement végétalisés, ces aménagements ayant été autorisés par le permis de construire n° 13 05508 H 0664PC P0 du 16 juillet 2008,

— que cet article ne s’applique qu’en présence d’un risque d’indiscrétion,

— la parcelle de M. [Y] est inconstructible, pour être classée en espace boisé,

— si vues il y a, elles ne s’exercent nullement sur un lieu de vie,

— la délibération approuvant la révision du plan local d’urbanisme a été annulée par jugement du 29 janvier 2015, de sorte que la parcelle [Y] demeure inconstructible,

— que la cour ne pourra que constater le caractère peu probant des éléments retenus par le tribunal pour caractériser le risque d’indiscrétion,

— que la personne sur la photographie produite par M. [Y], est celle chargée d’installer et végétaliser les jardinières, conformément à la solution retenue par le tribunal,

— que depuis plus personne n’accède dans la bande de 1,90 mètre en limite de propriété, de sorte que la solution mise en 'uvre permet effectivement la cessation des vues litigieuses,

— que l’existence du risque d’indiscrétion s’apprécie eu égard à la configuration des lieux et eu égard à l’usage normal des lieux, s’agissant d’un terrain boisé, dont l’appelant ne rapporte pas la preuve d’un usage régulier particulier, pas plus en appel qu’en première instance,

Sur la solution retenue par le tribunal,

— que les juges du fond statuent souverainement sur la suppression des vues inférieures à la distance légale,

— que l’installation de jardinières en ciment, remplies de terre et végétalisées, exclut bien évidemment leur déplacement, sans pour autant porter atteinte à l’espace boisé classé,

— qu’il n’y a jamais eu de boisement sur l’espace considéré,

— que l’expert judiciaire n’a pas préconisé le retour à l’état initial,

— qu’en tout état de cause, une remise en état des lieux ne pourrait consister qu’en un rehaussement du mur de clôture de 40 centimètres et en un abaissement du niveau du sol de 60 centimètres sur la partie longitudinale à l’Ouest de la piscine en fond de jardin,

— les demandes de M. [Y] ne correspondent pas du tout à la remise des lieux en leur état d’origine, mais à un anéantissement injustifié et total de sa maison,

— que la démolition sollicitée des ouvrages réalisés conformément au permis de construire du 16 juillet 2008 non contesté ni annulé, serait par ailleurs extrêmement dommageable et totalement disproportionnée au but recherché à savoir la suppression des vues litigieuses,

— que les demandes de suppression de la machinerie de la piscine, de la piscine et du jacuzzi, ont été ajoutées par M. [Y] pour la première fois dans ses conclusions récapitulatives du 2 décembre 2020, mais que ces prétentions n’étaient pas plus fondées que les précédentes,

— la piscine, qui existait déjà en 2004 lors de son acquisition, ne se situe pas à moins de 1,90 mètre de la limite séparative des propriétés,

— quant au jacuzzi, l’installation d’un pare-vue en bois à l’angle de la propriété permet de supprimer toute vue,

— quant à l’accès à la machinerie, il se situe au-delà des jardinières, à plus de 1,90 mètre de la limite séparative,

Sur sa prétendue responsabilité pour faute au titre de prétendus agrandissements de la surface habitable de sa maison,

— que les travaux réalisés sont conformes,

— si des non-conformités ont été relevées en 2007 par rapport à la déclaration de travaux de 2005, infractions consommées pour lesquelles il a été condamné pénalement, la situation urbanistique a été régularisée,

— l’expert n’a relevé aucune non-conformité,

— que l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme tend à écarter toute velléité des juridictions civiles d’apprécier la légalité d’un acte administratif,

— que l’absence d’annulation préalable du permis est une cause d’irrecevabilité de l’action en démolition,

— que la cour doit prendre en considération le fait qu’il a obtenu une attestation de conformité pour les travaux réalisés,

— que contrairement à la propriété [Y] (entièrement située en espace boisé classé), seule l’extrême limite de sa propriété est un espace boisé classé et que cet espace est entièrement végétalisé de sorte que les aménagements réalisés ne sont nullement attentatoires à l’espace boisé classé ni à l’environnement,

— que la surface hors d''uvre mentionnée sur la déclaration de travaux de 2005 était erronée, et que cette erreur (entre autres) a été corrigée à l’occasion du dépôt du permis de construire obtenu le 16 juillet 2008 sans qu’il ne s’agisse d’une fausse déclaration,

— qu’il n’a procédé à aucun agrandissement de la construction, le volume de la maison tel qu’il existait lors de son acquisition en 2004 ayant été conservé,

— que la piscine existante en 2004 a simplement été réhabilitée et figure sur le permis de construire obtenu en 2008,

— que surabondamment, il appartient à M. [Y] de rapporter la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité avec la non-conformité alléguée,

— M. [Y] est défaillant dans l’administration de cette preuve,

— l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport (page 17), en réponse à son huitième chef de mission, qu'« il n’apparaît pas de modification importante de l’environnement ou d’un nouveau problème de sécurité »,

Sur le prétendu trouble anormal de voisinage,

— que bien qu’il s’agisse d’un secteur privilégié, les propriétés concernées restent situées en milieu urbain,

— que sa maison réhabilitée ne cause aucun préjudice d’ordre esthétique à M. [Y], étant souligné au demeurant que la notion d’esthétisme revêt une dimension subjective insusceptible de caractériser un trouble,

— que les travaux réalisés ont constitué une amélioration certaine par rapport à l’existant en 2004, l’ensemble étant à l’époque vétuste, non homogène,

— qu’à ce jour, le terrain de M. [Y] étant inconstructible, il n’y a aucun préjudice particulier du fait de la vue créée par l’arasement du mur mitoyen sur une hauteur de 40 centimètres et le rehaussement du niveau du sol d’environ 60 centimètres,

Sur l’estimation du préjudice allégué,

— que la cour constatera que les estimations ne proviennent pas de l’expert judiciaire, qui au demeurant est architecte et non expert évaluateur,

— que M. [Y] ne se donne pas non plus la peine de justifier les montants réclamés,

Sur l’irrecevabilité de la demande de démolition de la partie en surplomb au niveau du décroché en limite Sud-Est de la parcelle,

— que l’expert judiciaire a confirmé qu’il était complètement étranger à cette situation qui pré existait à l’acquisition de son bien le 6 décembre 2004,

— que le plan cadastral est un document purement administratif totalement insuffisant pour prouver les limites foncières et les implantations réelles des propriétés concernées,

— que le document d’arpentage doit être examiné à la lumière de l’historique des parcelles concernées,

— les époux [W] (ses vendeurs) ont acquis la parcelle n° [Cadastre 3] au mois de décembre 1979 de M. [N] et la parcelle n° [Cadastre 5] au mois de juin 1987 de la SCI Colpergis, dont le gérant est M. [V], également propriétaire de la parcelle [Cadastre 15] et avait demandé l’autorisation de faire coulisser son portail sous la parcelle [Cadastre 16],

— c’est uniquement la création d’un accès « par le haut » de la parcelle [Cadastre 15], alors que l’accès historique se situe « en bas » [Adresse 7], et l’installation d’un portail pour permettre ledit accès, qui expliquent sans doute la crénelure de la limite Sud-Est de la propriété et « la croix » figurant sur le document d’arpentage du 9 décembre 1985 à l’endroit précis où le portail coulisse en s’ouvrant,

— que rien ne prouve l’empiétement allégué par M. [Y] ni ne permet d’en délimiter l’emprise exacte et in situ du décroché litigieux,

— que M. [S] n’aurait pas dû conclure à un empiétement, sur simple constat visuel, sans répondre à ses observations et sans faire appel à un sapiteur géomètre-expert,

— qu’il bénéficie d’un juste titre d’acquisition depuis le 6 décembre 2004, qu’il n’a pas modifié les limites de propriété d’origine telles que matérialisées par le mur séparatif en pierre (à l’intérieur duquel coulisse le portail de M. [Y]) qui a été construit antérieurement, ou au plus tard, lors de la construction de la maison en 1982, et qu’il est incontestablement de bonne foi, laquelle est toujours présumée,

— que la Cour de cassation a admis qu’une servitude de surplomb puisse s’acquérir par prescription trentenaire.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l’infirmation d’une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

Il est constaté qu’il n’y a pas de demande incidente d’infirmation concernant la condamnation aux dépens et à un article 700 en première instance par M. [A], cette disposition ne pouvant être que confirmée.

Sur la demande d’annulation de la conclusion n° 9 du rapport d’expertise de M. [K] [S]

Il est soutenu que M. [S] n’aurait pas dû conclure à un empiétement, sur simple constat visuel, sans répondre à ses observations et sans faire appel à un sapiteur géomètre-expert.

Aux termes de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure, soit les articles 112 et suivants du code de procédure civile, l’article 74 du code de procédure civile applicable aux actes de procédure, énonçant que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il est relevé que la demande d’annulation concerne seulement un chef de mission, celui « d’indiquer si le décroché en limite sud-est de la parcelle de Monsieur [Y] fait l’objet d’un empiétement de la part du fonds [A] et le cas échéant préciser depuis quelle date les limites de propriété auraient été modifiées ».

Il ressort des pièces de la procédure que la demande a été faite en première instance en réponse aux prétentions adverses fondées sur l’empiétement.

Les critiques développées concernant la manière dont la mission a été menée, relèvent du fond et de l’analyse du contenu de l’expertise et pas, des conditions dans lesquelles l’expertise a été menée, seules sanctionnables par la nullité, à la condition de démontrer l’existence d’un grief.

M. [A] sera donc débouté de sa demande tendant à la nullité de la conclusion n° 9 du rapport d’expertise.

Sur la création de vues illicites

Elle est contestée par M. [A] qui poursuit à titre principal l’infirmation du jugement sur ce point, en soutenant d’une part, l’absence de création de vues du fait que son terrain domine naturellement le terrain de M. [Y], d’autre part qu’il n’y a pas de vues illicites en l’absence d’indiscrétion possible, car le terrain de M. [Y] est non bâti et insusceptible de l’être.

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, la création de vues irrégulières sur la propriété [Y], résulte du fait que le mur préexistant a été arasé d’environ 0,40 mètre, et que la parcelle [A] a été rehaussée de 0,60 mètre, jusqu’en limite de propriété.

Il est constant que la détermination des vues pratiquées et l’appréciation du risque d’indiscrétion tenant compte des obstacles de toute nature à empêcher la vue, relève du pouvoir d’appréciation souverain des juges du fond.

En l’espèce, il est établi que la configuration des lieux a changé du fait de l’arasement du mur existant et de la rehausse du terrain [A], ce qui suffit à démontrer la création de vues qui n’existaient pas précédemment, à moins de dix-neuf décimètres de la limite de propriété.

Le seul fait que le terrain sur lequel donne la vue créée à moins de dix-neuf décimètres de la limite de propriété, ne soit pas construit ou encore constructible, ne fait pas obstacle à l’irrégularité posée par la loi, qui vise à protéger l’intimité du terrain voisin, qu’il soit construit ou pas.

La jurisprudence alléguée par M. [A] concernant la vue sur des toits dépourvus d’ouverture et l’absence de risque d’indiscrétion de ce fait, est inapplicable à la présente instance concernant une parcelle de terre, parfaitement accessible par son propriétaire, qui se trouve ainsi soumis à un risque pour son intimité.

C’est donc par une juste appréciation du droit et des faits que le premier juge a condamné M. [A] à supprimer les vues illicites.

S’agissant de la solution réparatoire retenue, M. [Y] poursuit l’infirmation du jugement en arguant de son insuffisance en termes de vue et de sécurité, de son absence de pérennité, de son illégalité par rapport à l’espace boisé classé et aux règles d’urbanisme. Il est sollicité la remise en état initial emportant la démolition de tous les aménagements : local piscine, piscine et plages.

Il est relevé que la parcelle [Cadastre 14] de M. [A] située en limite avec la parcelle [Cadastre 13] de M. [Y], est effectivement en espace boisé classé, comme la totalité de la parcelle [Cadastre 13].

L’expert a exploré trois solutions pour mettre fin aux vues illicites en préconisant la solution n° 3 qui consiste à réaliser un pare-vue de 1,90 mètre de haut uniquement au niveau de la piscine et du jacuzzi, complété par l’édification d’une jardinière de 0,80 mètre de haut pour une profondeur de 1,90 mètre, en indiquant que cette édification est conforme aux dispositions du PLU.

Sont versés aux débats, des procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 28 avril 2022 après exécution du jugement qui a retenu cette solution n° 3, et 17 juillet 2025 pour faire constater l’évolution de la végétation plantée dans la jardinière en ciment et enduit, d’un seul tenant, édifiée le long de la limite de propriété, et la présence d’un pare-vue de 1,90 mètre, en bois, côté jacuzzi.

Il en ressort à l’évidence que la jardinière n’est pas déplaçable, si bien que les critiques de M. [Y] en termes de vues et même de sécurité, ne sont pas opérantes.

S’agissant de l’illégalité soulevée de cette solution par rapport aux règles d’urbanisme, notamment de l’espace boisé classé, il est relevé que M. [Y] ne peut sans contradiction arguer de l’illégalité de l’édification de jardinières, alors qu’il préconise lui-même la rehausse d’un mur pour atteindre la hauteur de 2 mètres, s’agissant de travaux qui présentent la même nature.

Il y a donc lieu de conclure comme le premier juge, que la solution préconisée par l’expert est suffisante pour mettre fin aux vues illicites créées et de confirmer le jugement appelé sur ce point.

Sur les demandes de démolition et remise en état en limite de propriété

M. [Y] réclame des démolitions et remises en état concernant le local piscine, la piscine, les plages, la machinerie de la piscine, d’une part sur le fondement de l’article 678 du code civil, d’autre part au motif que les travaux réalisés par M. [A] ont considérablement modifié l’environnement de sa propriété, qui subit un trouble anormal de voisinage, à savoir :

— une vue directe généralisée depuis l’ensemble du fonds [A],

— une perte de sécurisation du fait de la disparition du mur d’enceinte,

— une dévalorisation à la fois du fait de la servitude de vue et de l’absence de sécurité mais encore du fait de la réalisation d’un bâtiment important avec vue « plongeante » sur son fonds.

M. [Y] réclame également la restitution de l’espace boisé classé dans la bande de 1,90 mètre de la limite séparative des fonds, et à titre subsidiaire en cas de confirmation du jugement sur la solution réparatoire de la création de vues illicites, la suppression de la machinerie de la piscine, de la piscine et du jacuzzi implantés à moins d'1,90 mètre de la limite séparative des fonds.

Il est opposé que les demandes sont disproportionnées, que la solution retenue est pérenne et suffisante, qu’une remise en état des lieux ne pourrait consister qu’en un rehaussement du mur de clôture de 40 centimètres et en un abaissement du niveau du sol de 60 centimètres sur la partie longitudinale à l’Ouest de la piscine, que le trouble anormal de voisinage n’est pas prouvé.

Les demandes de démolition formées sur le fondement des vues illicites créées, ont déjà été rejetées et une solution réparatoire a été décidée de nature à mettre fin aux vues illicites. Il en ressort qu’il ne subsiste aucun trouble ni en termes de vue, ni en termes de sécurité.

S’agissant du trouble anormal de voisinage allégué, l’article 544 du code civil énonce : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [Y] estime subir une vue plongeante anormale sur sa propriété au niveau de l’espace piscine. Cependant en l’état de la solution réparatoire décidée, aucunes des pièces produites par M. [Y] ne permet de démontrer des troubles graves en termes de vue.

En effet, il est manifeste que la photographie évoquée par M. [Y], date de la période à laquelle la jardinière a été installée, en exécution du jugement appelé, assorti de l’exécution provisoire.

S’agissant des violations alléguées de l’espace boisé classé et des règles d’urbanisme, il est rappelé que s’il est constant que la violation d’une règle d’urbanisme constitue une faute, il est admis que les tiers ne peuvent obtenir la démolition de ce qui a été érigé en violation d’une règle d’urbanisme ou d’autres mesures de réparation, qu’à charge de démontrer un préjudice personnel et certain, ainsi qu’un lien de causalité avec la violation de ladite règle d’urbanisme.

Il est établi que M. [A] a été convoqué devant le tribunal correctionnel de Marseille le 8 février 2013, pour plusieurs infractions, tandis que M. [Y] a été convoqué comme victime, les infractions suivantes étant visées :

— travaux sans permis de démolir,

— travaux sans permis de construire, au motif de travaux non conformes aux déclarations de travaux délivrées le 1er juin 2005 et le 16 juillet 2008, s’agissant notamment du déplacement de la piscine et du spa, de la mise en place d’un plancher en bois, en espace boisé classé,

— travaux contraires au plan d’occupation des sols, notamment dépassement du [Localité 6] et travaux dans l’espace boisé classé.

Cependant, M. [Y] n’a pas versé aux débats la décision rendue par le tribunal correctionnel, ce qui a d’ailleurs été relevé par le premier juge, alors que l’expert judiciaire a indiqué que des régularisations sont intervenues, et qu’il est produit une attestation d’achèvement et de conformité des travaux, certifiée conforme par la mairie de [10] le 20 décembre 2013.

Surtout, M. [Y] n’explique pas quel est le préjudice présentant un lien de causalité avec la violation des règles d’urbanisme retenues par le tribunal correctionnel, alors qu’il ne fait état que des problèmes de vues et de sécurité, qui ont été résolus.

En considération de l’ensemble de ces éléments, M. [Y] doit être débouté de ses demandes de démolition et remise en état en limite de propriété et le jugement appelé, confirmé sur ce point.

Sur la demande de démolition des agrandissements

M. [Y] sollicite la démolition des agrandissements de la construction de M. [A], avec retour à la surface de 120 m² de SHON qui existait en 2005 et qui dépassait déjà le [Localité 6], comprend-on pour violation des règles d’urbanisme, outre la création de vues même si elles ne sont pas illicites, comme constituant un trouble anormal de voisinage occasionnent une gêne esthétique et une modification importante de l’environnement, à savoir :

— au lieu et place d’une petite villa de 120 m² avec jardin, c’est un bâtiment de près de 200 m² qui a été édifié sans aucun obstacle visuel, et qui plonge sur sa propriété,

— apparition d’une source d’insécurité du fait de l’abaissement du mur et de la suppression des obstacles naturels, et un trouble manifeste à l’intimité,

— la construction de M. [A] porte gravement atteinte à l’environnement secteur privilégié, et dévalorise les parcelles voisines, comme la sienne.

Il est opposé que la demande de démolition est irrecevable en application de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme et que le trouble anormal de voisinage n’est pas démontré.

Aux termes de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation du 24 avril 2013, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L’action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative.

La demande de démolition fondée sur la violation de la règle d’urbanisme concernant le coefficient d’occupation des sols, est irrecevable en application de cet article, dès lors que le permis de construire n’a pas été attaqué. Il sera ajouté au jugement sur ce point.

S’agissant du trouble anormal de voisinage à nouveau allégué à l’appui de la demande de démolition des agrandissements, il ressort des développements ci-dessus, en l’état de la solution réparatoire décidée, qu’aucunes des pièces produites par M. [Y] ne permet de démontrer des troubles graves en termes de vue, ni d’intimité, ni de sécurité, les photographies avant et après, de la construction de M. [A], ne permettant pas de conclure non plus à un trouble d’ordre esthétique, ni lié à la volumétrie du bâtiment, ni à l’environnement existant.

Enfin, contrairement à ce qui est soutenu par M. [Y], l’expert judiciaire n’a pas retenu une perte de valeur locative pour la propriété [Y], mais a simplement repris les chefs de préjudice allégués par lui, au titre de la perte de valeur de son terrain et de la perte locative et l’avis de valeur du 3 juin 2025 obtenu à l’initiative par M. [Y], faisant état d’une décote de l’ordre de 10 à 15 % en raison du vis-à-vis créé, est insuffisant pour conclure à la réalité d’une perte de valeur alors qu’il a été mis fin aux vues illicites créées et que la propriété [A] est située naturellement en contre-haut de la propriété [Y].

En considération de l’ensemble de ces éléments, M. [Y] doit être débouté de sa demande de démolition de l’agrandissement de la construction fondée sur le trouble anormal de voisinage et le jugement appelé, sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de démolition de la partie de terrasse en surplomb

M. [Y] sollicite la démolition de la partie de la terrasse de M. [A] située à l’angle de sa propre parcelle en limite Sud-Est et surplombant le système d’ouverture coulissante de son portail, au motif d’un empiétement.

Il est opposé principalement l’absence d’empiétement, car les limites de propriété ne sont pas certaines, subsidiairement, l’usucapion abrégée de dix ans en présence d’un juste titre, ou trentenaire, plus subsidiairement, la prescription trentenaire de la servitude de surplomb.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il est constant qu’en matière d’empiétement, le principe de proportionnalité est sans application, quelle que soit l’importance de l’empiétement, au regard du caractère absolu du droit de propriété.

L’expert judiciaire est d’avis sur la base du document d’arpentage de 1985 (fourni par M. [Y]) et du document d’arpentage de 1979 (fourni par M. [A]) que l’empiétement existe sans pouvoir préciser depuis quand, sachant que par application de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les conclusions du technicien commis pour procéder à une expertise judiciaire, et il est libre de faire siennes ses conclusions et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée au soutien de sa décision.

L’empiètement allégué concerne exclusivement la parcelle [Cadastre 14].

On trouve parmi les pièces versées aux débats, comprenant celles annexées au rapport d’expertise judiciaire :

— les plans accompagnant le permis de construire déposé par M. [A], sur lesquels il est mentionné en limite de propriété, le mur existant inchangé, qui apparaît sans décroché, mais aussi une représentation de la limite de propriété en décroché,

— un document de certification daté du 12 septembre 1979, sur lequel il n’y a pas de décroché,

— une attestation rédigée par l’auteur de M. [A], M. [W], qui dit qu’il a acquis en 1977 l’emplacement du portail objet du litige et a donné l’autorisation à M. [V] d’installer la motorisation du portail, sous sa parcelle,

— un document de certification daté du 9 décembre 1985 faisant apparaître le décroché de la parcelle [Cadastre 5] mentionnée au nom de « [W] » ainsi que le nom « [V] » sur la parcelle [Cadastre 4],

— un document intitulé « détachement et remembrement de parcelles » dont la date n’est pas déterminable, faisant état de mesures précises, de piquets marquant la présence du décroché.

Il est établi que M. [A] tient ses droits sur la parcelle [Cadastre 14] de M. [W] qui les tenait suivant acte du 10 juin 1987 de M. [N], tandis que les droits sur la parcelle [Cadastre 12] ont été acquis postérieurement, en 2000, de la SCI Colpergis.

Quant à M. [Y], il tient ses droits sur la parcelle N n° [Cadastre 4] de la SCI Colpergis représentée par M. [V], laquelle les tenait suivant acte du 30 juillet 1985 de la société de marchand de biens provençale SMP, laquelle les tenait suivant acte du 24 juillet 1984 de M. [J].

En considération de ces éléments, la cour est en mesure de conclure que la limite de propriété entre les parcelles N n° [Cadastre 5] et N n° [Cadastre 4] comporte un décroché. Reste à déterminer si M. [A] en a acquis la propriété par prescription.

L’article 2258 du code civil énonce que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes de l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, abrégé à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.

La bonne foi consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. Elle est présumée et il suffit qu’elle existe au moment de l’acquisition.

Le juste titre est défini comme celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription.

L’article 2261 du code civil énonce que pour prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

L’article 2265 du même code précise que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

En l’espèce, il est établi que M. [A] a acquis la propriété de la parcelle [Cadastre 14] le 6 décembre 2004 clôturée par un mur ne comportant pas de décroché.

Il y a donc lieu d’en conclure qu’il dispose d’un juste titre, lui permettant d’en prescrire la propriété par dix ans.

Il n’est pas discuté que M. [A] s’est comporté comme propriétaire de la parcelle [Cadastre 14] dans sa consistance représentée par le mur de clôture, dont la facture est d’ailleurs ancienne, et ce de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Les plans du permis de construire qui comportent à la fois le mur et la limite de propriété ne peuvent contredire cette possession, qui présente tous les caractères exigés par la loi.

Il est également démontré que cette situation préexistait à son acquisition, puisque son auteur M. [W], propriétaire depuis 1987, a attesté d’un accord pour permettre à M. [V] d’installer la motorisation du portail, sous sa parcelle, sachant que M. [V] est le représentant de la SCI Colpergis devenue propriétaire en juillet 1985.

Il convient donc d’en déduire qu’à la date de l’assignation du 24 avril 2013, M. [A] avait, par jonction de sa possession à celle de son auteur, prescrit depuis au moins dix années, la propriété du décroché litigieux, si bien que l’empiétement n’est pas caractérisé.

M. [Y] sera donc débouté de sa demande de démolition fondée sur l’empiétement et le jugement sera confirmé sur ce point, en ajoutant que M. [A] a prescrit la propriété du décroché litigieux.

Sur la demande d’indemnisation

M. [Y] réclame principalement un préjudice de jouissance évalué à 200 euros par mois entre juin 2005 jusqu’à la suppression de la vue illicite et subsidiairement, dans le cas où la cour ordonne la pose de jardinières sur une distance d'1,90 mètre de la limite séparative des fonds, la somme de 150 000 euros au titre de la perte de valeur de son fonds.

Aux termes de l’article 1382 ancien du code civil dans sa rédaction applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de faire la preuve de cette faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la faute de M. [A] est démontrée en ce qu’il a créé des vues illicites sur la propriété de M. [Y] depuis le 1er juin 2005, situation à laquelle il a été mis fin, dans le cadre de l’exécution du jugement appelé, selon procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 avril 2022.

M. [Y] verse aux débats des témoignages d’amis et de son fils, qui déclarent qu’un potager et des ruches étaient installés sur la restanque supérieure, qu’ils venaient souvent sur le terrain de M. [Y] et que c’est devenu plus rare en raison d’altercations avec M. [A] et de l’absence d’intimité résultant des vues créées.

Il est relevé que le rapport d’expertise judiciaire ne fait état d’aucun potager, ni de ruche sur le terrain de M. [Y].

Il a déjà été jugé que la perte de valeur n’est pas avérée. Cependant, il est indéniable que la faute de M. [A], a été à l’origine d’un préjudice de jouissance de la partie haute de la parcelle de M. [Y] d’une superficie totale de 1067 m², en espace boisé classé, non constructible, rendue moins agréable du fait du vis-à-vis créé.

En considération de ces éléments, ce préjudice de jouissance sera réparé par l’allocation de la somme de 20 euros pendant deux cent trois mois, soit 4 060 euros, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, en faveur de M. [Y] dont l’appel est reconnu fondé en partie, il convient de condamner M. [A] aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M. [Y].

PAR CES MOTIFS

Déboute M. [X] [A] de sa demande tendant à la nullité de la conclusion n° 9 du rapport d’expertise de M. [K] [S] ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. [U] [Y] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau de ce chef infirmé,

Condamne M. [X] [A] à verser à M. [U] [Y] la somme de 4 060 euros (quatre mille soixante euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Dit que M. [X] [A] propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 14], a prescrit la propriété du décroché litigieux dépendant de la parcelle cadastrée [Cadastre 13] ;

Condamne M. [X] [A] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [X] [A] à payer à M. [U] [Y], la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,