COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 399

Rôle N° RG 22/08928 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJTOW

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

C/

[U] [Z] [C]

S.A.S. DEF

Société MATMUT

S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES

S.A. AXA FRANCE IARD

[M] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER

M^e Edith FARAUT

SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES

SELARL LX AIX EN PROVENCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 08 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04395.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet [P] [G] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 1]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté M^e Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [U] [Z] [C]

demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Christine LADRET de la SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER, avocat au barreau de NICE

[M] [C] représentée par son mandataire Monsieur [U] [Z] [C], domicile élu au Cabinet BRACCO-CIGNETTI, administrateur de Biens sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christine LADRET de la SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER, avocat au barreau de NICE

S.A.S. DEF dont le siège social est [Adresse 2], prise en personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Edith FARAUT, avocat au barreau de NICE

Société MATMUT, ( Mutuelle assurance des travailleurs mutualistes), dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits et obligations de la MATMUT

représentée par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

S.A. AXA FRANCE IARD dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Le 27 août 2010, la SAS Def a acquis un fonds de commerce exploité dans des locaux sis à [Adresse 12] et [Adresse 9] en vertu de trois baux commerciaux détaillés comme suit :

— par acte sous seing privé du 29 juin 2001 de l’hoirie [C], bail avec la société Azur douceurs du 1er juillet 2001 se terminant le 30 juin 2010, renouvelé le 30 juillet 2010 pour une durée de neuf ans,

— par acte sous seing privé du 17 février 1997 de l’hoirie [C], bail avec la société Def à compter du 12 juin 1995, renouvelé le 12 juin 2004 pour une durée de neuf ans,

— par acte sous seing privé du 4 mars 2004 de Mme [J], bail avec la société Azur douceurs du 4 mars 2004 pour une durée de neuf ans.

Les locaux sis au [Adresse 7] dépendent d’un ensemble immobilier en copropriété.

Pour l’exploitation du fonds de commerce de restaurant sous l’enseigne La Broche, la SAS Def a souscrit deux contrats d’assurance auprès de la société Matmut à compter du 14 septembre 2010, au titre d’un contrat d’assurances multi-garanties des collectivités et risques professionnels et d’un contrat d’assurances pertes d’exploitation après incendie et évènements assimilés.

A la suite de dégâts des eaux survenus dans les locaux exploités, la société Def a, par acte d’huissier du 2 septembre 2011, assigné en référé les membres de la succession [C] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

M. [D] [R] a été désigné en qualité d’expert par ordonnance du 8 novembre 2011.

Par ordonnance de référé du 11 septembre 2012 et à la demande du syndicat des copropriétaires, l’expertise judiciaire a été déclarée commune à sa compagnie d’assurance, la société Axa.

M. [R] a déposé son rapport le 12 août 2013.

Par exploit d’huissier du 12 août 2015, la société Def a fait assigner sa compagnie d’assurance la société Matmut afin de la voir condamner à indemniser ses préjudices.

Par exploit d’huissier du 21 septembre 2015, la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la société Matmut et la société Matmut ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et l’hoirie [U] [C] afin de les voir condamnés in solidum à les relever et garantir de toutes éventuelles condamnations.

Par exploit d’huissier du 29 avril 2016, le syndicat des copropriétaires a fait assigner sa compagnie d’assurance la société Axa afin de la voir condamnée à le relever et garantir de toutes éventuelles condamnations.

Toutes les procédures ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— prononcé la mise hors de cause de la SA Axa France,

— condamné la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la société Matmut à payer à la SAS Def les sommes suivantes :

—  11 774,62 euros TTC en réparation du préjudice matériel,

—  90 000 euros au titre de la perte d’exploitation,

—  56 000 euros pour les charges courues pendant la fermeture complète,

—  20 000 euros au titre de la diminution de la valeur vénale du fonds de commerce,

—  3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que le syndicat des copropriétaires devra relever et garantir la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la société Matmut de ces condamnations,

— débouté M. [C] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5 638,90 euros et de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles,

— débouté la société Axa France de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit que le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Le tribunal a considéré :

— que même si elle n’était pas partie à l’instance en référé, le fait que la société Matmut ait assuré la direction du procès, lui a rendu la procédure opposable, que le sinistre a été déclaré le 15 octobre 2010 et l’assignation en référé délivrée le 2 septembre 2011 a interrompu le délai de prescription biennale, qui a été suspendu pendant le cours des opérations expertales, que l’expert a déposé son rapport le 12 août 2013 et que l’assignation a été délivrée le 12 août 2015,

— que le principe de la prise en charge par la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la société Matmut, des dommages résultant du dégât des eaux subis par son assurée, la SAS Def n’apparaît pas sérieusement contestable au regard du champ contractuel défini par les conventions signées et qu’au demeurant la société Matmut ne conteste pas le principe du droit à indemnisation de son assurée mais lui reproche de ne pas justifier des préjudices allégués,

— que l’expert judiciaire a conclu que plusieurs facteurs ont contribué aux déchirures, décollements, découpes et dégradations de l’étanchéité et sont la résultante des infiltrations en toiture-terrasse, qu’il a souligné que le collecteur fuyard reste la cause principale des dégradations dans le restaurant, les installations à usage privatif du fonds de commerce en toiture-terrasse de la salle de restauration arrière n’ayant eu qu’un impact négatif sur l’étanchéité vétuste de la toiture-terrasse, que nonobstant le règlement de copropriété, sont des parties communes les tuyaux du tout-à-l’égout, ceux découlant des eaux pluviales et ceux conduisant les eaux ménagères au tout-à-l’égout, que la qualification de partie commune de la canalisation litigieuse a été de fait, admise par le syndic, professionnel averti, qui s’est empressé au cours des opérations d’expertise de mandater le plombier de la copropriété pour procéder à son remplacement dans les meilleurs délais,

— que le défaut d’entretien résulte des constatations de l’expert judiciaire et que la société Axa France est donc fondée à invoquer l’exclusion de garantie pour défaut d’entretien,

— que compte tenu de l’état de vétusté souligné par l’expert, M. [C] n’est pas fondé à agir contre la SAS Def au titre des travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture-terrasse en raison des installations à usage privatif du fonds de commerce, qui n’ont eu qu’un impact négatif sur l’étanchéité vétuste.

Par déclaration du 21 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 2 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu le rapport d’expertise de M. [F],

Vu les pièces produites,

Vu le règlement de copropriété,

Vu la nature privative du collecteur litigieux, cause déterminante des désordres,

— réformer le jugement du 8 juin 2022 en toutes ses dispositions,

— juger qu’il n’est pas responsable des désordres et doit être mis hors de cause,

— débouter M. [C], l’hoirie [C], la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la Matmut et la SAS Def de l’intégralité de leurs demandes en tant que dirigées à son encontre,

— juger la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la Matmut irrecevables et mal fondées en son appel en garantie à son encontre et l’en débouter,

Subsidiairement, et dans l’hypothèse où la cour viendrait à le condamner,

— condamner in solidum la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la Matmut, la compagnie Axa France iard, la SAS Def à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en ceux compris les dépens et frais de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Def et la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la Matmut, la SA Axa et M. [C] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj sur son offre de droit.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :

Sur l’origine principale des désordres,

— que le collecteur PVC fuyard est une partie privative,

— que cette canalisation n’existait pas et a été installée à l’extérieur de l’immeuble par le propriétaire de l’appartement meublé situé au premier étage, pour ses besoins exclusifs (eaux usées),

— qu’à la lecture du règlement de copropriété (article 1) les canalisations se trouvant à l’extérieur des appartements ou locaux ou magasins et affecté à l’usage exclusif et particulier desdits appartements et magasins sont parties privatives,

— qu’il n’y a aucune contradiction des titres ni de silence concernant la canalisation en cause et le tribunal aurait dû se rapporter uniquement au règlement de copropriété,

— qu’en application de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les canalisations qui sont affectées dans l’intérêt exclusif des locaux privatifs qu’elles desservent, seront considérées comme des parties privatives,

— qu’il faut mettre en 'uvre le critère de l’exclusivité d’usage, prescrit par l’article 2 précité, pour déterminer s’il est fait un usage individuel ou au contraire collectif de cette partie,

— que ce n’est pas parce qu’il a pris l’initiative de bonne foi et dans un souci de ne pas laisser perdurer davantage le sinistre qu’il doit être déduit qu’il s’agit d’une partie commune,

— qu’en outre, la canalisation d’eaux usées qui ne remplissait plus sa fonction gouttait certes, mais c’est bien parce que l’étanchéité de la toiture-terrasse n’était plus assurée que l’expert l’a indiquée comme seconde cause des désordres,

— que la détérioration du collecteur n’est que la seconde cause des désordres et ne l’a été qu’à cause uniquement de la défectuosité de l’étanchéité, partie privative de M. [C],

— que l’expert a relevé que les socles et gaines d’extraction, pénétration des liaisons frigorifiques des appareils de climatisation etc', appartenant au restaurant La Broche, se trouvent être à l’origine des dégradations observées à l’étanchéité ancienne,

— qu’il ressort des constations de l’expert que la société Def est en grande et majeure partie responsable des désordres,

— le cabinet Cignetti a fait établir un devis pour la réfection de l’étanchéité en novembre 2011 et la société Def s’est opposée à la dépose de ses installations,

— que l’expert a relevé que les murs du restaurant sont la propriété de M. [C] et l’étanchéité de la toiture-terrasse sus-jacente, une partie privative,

— que l’expert indique trois causes dont le manque d’entretien de la cour, mais n’indique en aucune façon en quoi l’entretien normal de la cour fait défaut ni le lien de causalité entre le soi-disant défaut d’entretien et l’étanchéité dont l’entretien incombait à M. [C],

— qu’il ne saurait être déduit ni lui être reproché un mauvais entretien de la cour en relation avec les désordres subis, ni comme cause de ces désordres,

Sur les demandes de la société Def,

— que la société Def a fait effectuer des prestations plus « haut de gamme » et complémentaires afin de pouvoir céder dans de meilleures conditions et à un meilleur prix son fonds de commerce le 1er octobre 2012,

— qu’il est fondé à voir ramener, selon les préconisations de l’expert, à la somme de 1 960 euros HT maximum le coût des travaux de réfection des locaux,

— qu’aucune somme ne saurait être mise à sa charge au titre des travaux effectués sur les installations sur la toiture-terrasse du restaurant La Broche,

— que les demandes sont exorbitantes, mal fondées et totalement injustifiées,

— que le rapport privé effectué par le cabinet Agexco 06 le 28 février 2013 est partial et ne justifie ni des pièces sur lesquelles il s’appuie, ni de son analyse, ni n’a été soumis au contradictoire des parties, ni à l’expert,

— que la société Def est elle-même à l’origine des désordres subis dans son restaurant,

— que le préjudice résultant de la perte d’exploitation et celui invoqué au titre des charges courues pendant la fermeture complète du restaurant font manifestement double emploi,

— que la société Def n’a jamais produit le moindre bilan de son activité ni la moindre pièce justifiant de ses charges,

— que les écarts de chiffres sur la valeur du fonds de commerce, démontrent, si besoin était, le peu de sérieux des prétentions de la demanderesse et le manque de rigueur de son expert-comptable, le cabinet Agexco 06,

— qu’il n’est pas démontré que la diminution de la valeur du fonds soit due à la soi-disant absence d’exploitation du restaurant,

— qu’en l’espèce, d’une part le fonds de commerce est constitué de deux salles destinées à recevoir la clientèle et une seule salle a subi des désordres, d’autre part, les chiffres d’affaires de la SAS Def renseignés ont été en 2010 : inconnu et en 2011 : 150 316 euros,

— que celle-ci ne démontre pas le lien de causalité entre la perte de valeur de son fonds et les désordres,

Sur la garantie de la société Axa,

— que pour mettre hors de cause la société Axa, le tribunal a relevé à tort un mauvais entretien de la toiture-terrasse et du collecteur alors que l’expert indique bien que la cause principale demeure dans la canalisation puis les aménagements effectués par la SAS Def ayant eu un impact sur l’étanchéité vétuste, partie privative de M. [C].

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 15 septembre 2025, la SAS Def demande à la cour de :

1 ' Statuant sur l’appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] :

En la forme,

— statuer ce que de droit sur la recevabilité,

Au fond,

— le débouter de son appel et confirmer in parte qua le jugement querellé sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et l’indemnisation de ses préjudices pour la perte d’exploitation, les charges courues pendant la fermeture complète et les frais irrépétibles d’instance,

— le débouter de sa demande de condamnation à son encontre, à lui payer 5 000 euros pour ses frais irrépétibles,

2- Statuant sur l’appel incident de M. [C] :

Au fond,

— le débouter de son appel et confirmer in parte qua le jugement querellé en ce qu’il a débouté M. [C] de sa demande de condamnation à son encontre à lui payer la somme de 5 638,90 euros pour la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse lui appartenant, outre 5 000 euros pour ses frais irrépétibles,

3 ' Statuant sur son appel incident :

— infirmer le jugement querellé en ce qu’il a limité la condamnation de la société Inter mutuelles entreprises à lui payer une somme de 11 774,62 euros TTC au titre du préjudice matériel et 20 000 euros pour la perte de valeur du fonds de commerce assuré à [Localité 11], [Adresse 7],

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Inter mutuelles entreprises à lui payer la somme de 29 175,56 euros pour le préjudice matériel causé et 237 264,15 euros pour la perte de valeur du fonds de commerce litigieux,

— condamner la SA Matmut et la société Inter mutuelles entreprises aux entiers dépens, outre au paiement à son profit d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [U] [C] à lui payer une somme de 413 264,15 euros en réparation du préjudice causé par leurs fautes.

La SAS Def réplique :

Sur l’appel du syndicat des copropriétaires,

— qu’elle n’est nullement responsable des dommages causés par :

— la canalisation fuyarde dont la propriété n’a pas été démentie en cours d’expertise, si bien que le syndicat des copropriétaires ne peut en vertu du principe de l’estoppel soutenir le contraire,

— les ouvrages appartenant au bailleur en vertu de la clause d’accession,

— le manque d’entretien de la cour commune par le syndicat des copropriétaires,

— que la perte d’exploitation et les charges courues pendant la fermeture complète, sont totalement distincts,

— la perte d’exploitation correspond à l’exercice 2011 pendant lequel le restaurant était exploité alors même qu’il subissait de fortes nuisances liées aux infiltrations (odeurs, humidité, traces des infiltrations sur les murs '),

— les charges courues sont les charges réglées pendant l’année 2012 alors que le restaurant avait été contraint de fermer,

— qu’elle a vendu son fonds de commerce en octobre 2012 et le registre du commerce et des sociétés indique bien que la société a été « placée en sommeil », ce qui explique l’absence de dépôt des comptes 2013 et 2014,

Sur le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— que ce sont les assureurs qui ont assuré la conduite de la procédure de référé,

— courrier de la Matmut du 15 novembre 2011,

— qu’il s’ensuit que l’interruption de la prescription a eu lieu à l’encontre de la Matmut,

— qu’aux termes de l’article L. 113-7 du code des assurances l’assureur qui prend la direction du procès est censé aussi renoncer à toutes les exceptions dont il avait connaissance lorsqu’il a pris la direction du procès, sauf réserves expresses,

— que la Matmut a renoncé clairement à se prévaloir de la prescription, ce qui ressort de ses courriers,

— que la mesure d’instruction a suspendu le délai de prescription,

— que le délai de prescription a recommencé à courir en entier au jour du dépôt du rapport d’expertise le 12 août 2013, date de fin de la suspension de la prescription,

Sur la demande de M. [U] [C],

— que l’hoirie [C] aux droits de laquelle se trouve M. [U] [C], avait donné à bail les locaux litigieux le 29 juin 2001, avec une clause selon laquelle « … le preneur devra laisser, en fin de bail, tout travaux d’amélioration ou de modifications et tous travaux neufs, sans indemnité, au bailleur… » et il s’ensuit qu’à l’expiration du bail, l’hoirie [C] est devenue propriétaire des ouvrages installés par son locataire,

— que le bail ayant été renouvelé le 30 juillet 2010 à effet du 1er juillet 2010, elle n’est jamais devenue propriétaire des ouvrages litigieux en achetant le fonds de commerce par acte du 27 août 2010,

— que la vétusté de l’étanchéité de la terrasse était avérée et non contestée, ce qui explique que M. [C] en ait assumé la réfection,

Sur la condamnation de la société Inter mutuelles entreprises,

— que les polices souscrites garantissent le dégât des eaux et la perte d’exploitation,

— que le tribunal ne pouvait écarter la facture de 8 742,76 euros payée par elle pour le démontage et le déblaiement des installations à usage privatif du fonds de commerce en toiture-terrasse, alors qu’elle n’encourt aucune responsabilité,

— les aménagements ont été faits par les précédents locataires,

— c’est le bailleur qui en était propriétaire par accession,

— que toutes les factures produites sont directement liées aux dommages consécutifs à des fuites d’eau, ruptures, débordements, engorgements accidentels’ selon la définition contractuelle rappelée par la Matmut,

— que le tribunal a mal interprété sa demande d’indemnisation pour la perte de valeur du fonds,

— la valeur initiale était de 317 500 euros et le prix de cession était de 260 000 euros qui n’a pas été payé par le cessionnaire,

— outre cette perte, elle avait réalisé des investissements importants dans le restaurant, vendu à perte.

Dans leurs conclusions d’intimées déposées et notifiées par le RPVA le 14 décembre 2022, la société Matmut et la société Inter mutuelles entreprises demandent à la cour de :

Vu le rapport d’expertise déposé par M. [R] le 12 août 2013,

A titre incident,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 8 juin 2012 en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir et condamné la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la société Matmut à payer à la SAS Def les sommes suivantes (reprise des montants du dispositif du jugement),

Statuant à nouveau,

A titre liminaire,

— les mettre hors de cause,

A titre principal,

Vu l’article L. 114-1 du code des assurances,

— dire et juger prescrite l’action de la SAS Def à leur encontre,

En conséquence,

— dire et juger irrecevable l’action de la SAS Def à leur encontre,

— débouter la société Def de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la société Def ne produit aucun justificatif à l’appui de ses diverses demandes en indemnisation, d’ailleurs critiquées par l’expert judiciaire, ne remplissant pas les conditions de l’article 9 du code de procédure civile,

— condamner la société Def au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de justes dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

Par conséquent,

— débouter purement et simplement la société Def de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le syndicat des copropriétaires devra les relever et garantir des condamnations,

En tout état de cause,

— condamner tout contestant à payer à la société Inter mutuelles entreprises la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais de première instance et d’appel.

La société Matmut et la société Inter mutuelles entreprises soutiennent :

Sur la prescription biennale,

— qu’elles n’ont pas été parties à la procédure de référé, ni aux opérations d’expertise en découlant,

— qu’entre la déclaration de sinistre du 15 octobre 2010 et l’assignation au fond du 12 août 2015, il s’est écoulé plus de deux ans,

— qu’il est inopérant d’alléguer que la Matmut aurait assuré la direction du procès mené par la société Def, car elle n’est intervenue qu’en tant que protection juridique, pour régler les honoraires,

— qu’en application de l’article L. 113-7 du code des assurances, la prétendue direction du procès n’est applicable que lorsque l’assuré est défendeur à une procédure, contrairement aux faits de l’espèce,

Sur le fond,

— que sur le préjudice matériel, il faut s’en tenir à l’avis du technicien,

— que selon l’article 31 des conditions générales du contrat, la garantie dégât des eaux couvre uniquement les dommages consécutifs à des fuites d’eau, ruptures, débordements, engorgements accidentels, et pas les frais de démontage d’ouvrages situés sur le toit-terrasse,

— que la SAS Def n’a exploité le fonds que pendant deux mois et demi, qu’elle n’a pas justifié la réalité de son exploitation antérieurement à la survenance des sinistres et qu’elle tente de profiter de la situation,

— que l’article 20-2 des conditions générales énonce qu’en cas de cessation d’activité, aucune indemnité n’est due à ce titre, ce qui signifie qu’elle n’est due que si l’assuré reprend son activité, ce qui n’est pas le cas,

— qu’une recherche internet permet de confirmer que la société a repris son activité à une autre adresse,

— que contractuellement la garantie perte d’exploitation se limite, dans le cas où elle serait due, puisque ce n’est pas le fondement de l’action de la société demanderesse, que pour la période d’une année,

— que le tribunal a alloué la somme de 56 000 euros au titre des charges supportées à l’appui d’un simple rapport privé, alors que l’expert judiciaire a estimé que la fiche produite était inexploitable,

— que sur la perte de valeur du fonds de commerce, la société Def procède par voie d’allégations et qu’elle ne peut inclure le non-paiement du prix de cession par le cessionnaire.

Subsidiairement sur l’entière responsabilité du syndicat des copropriétaires,

— que le réseau d’évacuation d’eaux vannes a bel et bien une qualification d’équipement commun au sens de la loi du 10 juillet 1965,

— que seule la carence du syndicat des copropriétaires qui n’a pas remédié en temps et en heure aux dégâts des eaux subis en série par la société Def, a entraîné la mise en 'uvre de la présente procédure.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 16 janvier 2023, la société Axa France iard demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 8 juin 2022 en ce qu’il l’a mise hors de cause,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de M^e Pierre Yves Imperatore, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit.

La société Axa France iard répond :

— qu’au regard des conclusions de l’expert, l’état défaillant des équipements remonte forcément à plusieurs années, et bien avant l’engagement de la présente procédure, car des trous sur une canalisation, son éclatement ne se produisent pas spontanément, mais sur le très long terme,

— que cette situation était visible sans difficulté pour n’importe quel syndic (ou copropriétaire), d’autant plus que l’expert note que de l’eau sale goutte continuellement du collecteur sur l’étanchéité,

— qu’à supposer que la cour retienne la qualification de parties communes de ces équipements, alors cette situation caractérise son défaut d’entretien manifeste par le syndic,

— que la police multirisque immeuble ne garantit cependant pas l’assuré pour les défauts d’entretien parfaitement connus de lui,

— que la jurisprudence de la Cour de cassation valide ces clauses de polices d’assurances dès lors que les causes du désordre étaient connues des assurés et qu’ils n’ont pas pris les mesures suffisantes pour empêcher l’aggravation du sinistre (cf. Cour de cassation : 2ème chambre civile, 3 octobre 2013, pourvoi n° 12-23684).

Dans leurs conclusions d’intimés déposées et notifiées par le RPVA le 13 décembre 2022, M. [U] [C] et l’hoirie [C] demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 8 juin 2022 en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Vu l’article L. 114-1 du code des assurances,

— constater que l’action de la SAS Def à l’encontre de son assureur est prescrite,

En conséquence,

Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile,

— déclarer que l’appel en garantie de l’assureur à l’encontre des [N] [C] est irrecevable,

Subsidiairement,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté M. [C] de ses demandes au titre de l’indemnisation de la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse,

— condamner la société Def au paiement de la somme de 5 638,90 euros,

— confirmer la décision en ce qu’elle a mis hors de cause M. [C],

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Ladret ' Fadeuilhe Jardillier.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 7 octobre 2025.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le non-paiement du timbre

En vertu de l’article 963 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses, dans le cadre d’une procédure avec représentation obligatoire, l’appelant et les autres parties sont tenus de s’acquitter du droit de 225 euros prévu à l’article 1635 bis P alinéa 1er du code général des impôts. Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté.

L’article 964 du code de procédure civile énonce que sont notamment compétents pour prononcer l’irrecevabilité de l’appel en application de l’article 963, le premier président, le conseiller de la mise en état jusqu’à la clôture de l’instruction, la formation de jugement.

En l’espèce, M. [U] [C] et l’hoirie [C], bien qu’invités à justifier de l’acquittement du timbre par le greffe via le RPVA outre le 10 avril 2025 en même temps que l’avis de fixation, puis les 12 septembre 2025 et 8 octobre 2025, avec rappel de la sanction prévue par les articles 963 et 964 du code de procédure civile, s’agissant de l’irrecevabilité d’office des conclusions, n’y ont pas déféré.

En conséquence, les conclusions de M. [U] [C] et de l’hoirie [C] doivent être déclarées irrecevables.

Sur la saisine de la cour

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l’infirmation d’une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

Toutes les demandes de « juger » du syndicat des copropriétaires, ainsi qu’une des demandes de « dire et juger » de la société Inter mutuelles entreprises, ne sont pas des prétentions mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

En outre, dans le dispositif des conclusions de la société Inter mutuelles entreprises, il n’y a pas de demande d’infirmation sur l’article 700 du code de procédure civile, non accordé en première instance, alors que cette société formule une prétention au titre de l’article 700 pour la première instance. La cour ne peut donc que confirmer sur ce point.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Elle est soulevée par la société Inter mutuelles entreprises au visa de l’article L. 114-1 du code des assurances, au motif que la société Matmut aux droits de laquelle elle vient, n’a pas été assignée en référé expertise, et que l’assistance protection juridique n’est pas l’assurance de responsabilité.

Il est opposé que la prescription a été interrompue par l’assignation en référé sous la direction de la société Matmut, qui a renoncé à se prévaloir de la prescription par ses courriers, puis par la désignation de l’expert et qu’ensuite de la suspension de la prescription pendant les opérations d’expertise, un nouveau délai entier a couru à compter du dépôt du rapport d’expertise.

Aux termes de l’article L. 114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

L’article L. 114-2 précise que la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. L’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité.

L’article L. 113-17 énonce que l’assureur qui prend la direction d’un procès intenté à l’assuré est censé aussi renoncer à toutes les exceptions dont il avait connaissance lorsqu’il a pris la direction du procès.

En outre, l’article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription, et les articles 2241 et 2242, que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, cette interruption produisant ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Enfin, l’article 2239 du même code dispose que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, et que le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

En l’espèce, aucun procès n’a été intenté à l’assurée que constitue la société Def, cas d’application de l’article L. 113-17 du code des assurances.

Il ressort des pièces de la procédure et notamment du courrier adressé par la société Matmut le 15 novembre 2011 dans lequel elle dit à la société Def : « le tribunal a fait droit à notre demande et a nommé [E] [F] comme expert », en précisant avoir réglé la consignation de l’expert par l’intermédiaire de « notre avocat », ainsi que le compte-rendu judiciaire de la société Ixi, expert d’assurance missionné par la société Matmut, du 17 août 2012, confirmant que les travaux préconisés paraissent corrects eu égard aux dommages constatés après réparation de l’origine du sinistre et chiffrant la perte d’exploitation à titre conservatoire en l’état de l’ignorance de la poursuite ou pas de l’activité de l’assuré, que la société Matmut a été informée des sinistres dégâts des eaux dont a souffert son assurée et n’a pas simplement avancé le coût de la mesure d’expertise, mais a aussi participé activement aux opérations d’expertise judiciaire par l’entremise de son expert d’assurance, aux côtés de la société Def, sans laisser penser à son assurée que sa garantie pouvait être contestée quant au délai pour la solliciter.

Il doit donc être conclu que la société Matmut aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Inter mutuelles entreprises a manifesté ainsi clairement une reconnaissance du principe de sa garantie, en tout état de cause, pendant le cours de la mesure d’expertise.

L’assignation en référé du 2 septembre 2011 par la société Def contre le syndicat des copropriétaires et les consorts [C] a interrompu la prescription, de même que la décision du 8 novembre 2011 ordonnant une mesure d’expertise judiciaire à laquelle la société Matmut a participé, même si elle n’y figure pas comme partie assignée.

Il en ressort que pendant toute la durée de la mesure d’expertise, soit de la désignation du 8 novembre 2011 au jour du dépôt du rapport le 12 août 2013, le délai de prescription précédemment interrompu, n’a pas recommencé à courir du fait de la suspension, la reprise du cours de la prescription n’étant effective qu’après le 12 août 2013, pour deux ans, à l’égard de l’assureur.

L’assignation de la société Matmut date du 12 août 2015, soit avant l’expiration de ce délai de deux ans.

Le jugement appelé, sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur les demandes de mise hors de cause

Elles sont faites par la société Axa par confirmation du jugement et par la société Inter mutuelles entreprises à titre liminaire.

Etant constaté que des demandes sont formées contre chacune de ces sociétés, la mise hors de cause ne peut être que la résultante d’une irrecevabilité ou d’un débouté, imposant un examen de l’affaire, sur la recevabilité ou au fond, sachant qu’en l’espèce le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société Inter mutuelles entreprises a déjà été rejeté.

Sur la nature et l’origine des désordres

Aux termes du rapport d’expertise, le restaurant La Broche se compose de deux grandes salles de restauration, la première donnant sur la [Adresse 13], la seconde couvrant la surface de la cour à l’arrière de l’immeuble, le plancher haut constituant la toiture-terrasse de la cour sus-jacente. L’expert a constaté la réalité des désordres dénoncés, concentrés sur les murs et les faux-plafonds de la grande salle de restauration arrière sous la cour de l’immeuble et dans l’alcôve, c’est-à-dire la pièce reliant les deux salles : des traces d’infiltration et d’humidité sur les murs, plafonds et faux-plafonds des locaux sous-jacents à la toiture-terrasse, plus exactement au droit du mur de l’immeuble, entre l’alcôve et la salle de restauration arrière. L’expert précise que d’autres dégâts sont visibles sur les murs de la cuisine et la rôtisserie, relevant d’un autre bail que le bail [C].

S’agissant des causes des désordres, l’expert en a relevé différentes, possibles :

— le manque d’entretien périodique de la cour en toiture-terrasse, dans la mesure où on y trouve des détritus de toute sorte.

— l’état de l’étanchéité de la toiture-terrasse, qui date de 1997, et présente un caractère normal de vétusté ; au sol la pente est quasiment nulle et ne permet pas à l’eau de s’écouler rapidement en direction de l’unique petite grille d’évacuation, qui est partiellement bouchée et est au regard de la surface étanchée, très insuffisante ; absence de trop-plein de sécurité ; en surface courante et en relevé, des décollements et des déchirures de l’étanchéité le long de la façade arrière de l’immeuble et au pourtour des verrières ;

— les verrières en toiture-terrasse : au nombre de trois, elles éclairent la salle de restauration arrière et les locaux contigus ; les relevés d’étanchéité sont en partie décollés ou déchirés notamment au passage des pénétrations des liaisons frigorifiques des appareils de climatisation vers le restaurant et au droit de l’assise en maçonnerie de la gaine d’extraction dans sa partie horizontale traversant la première verrière ; la protection insuffisante des verrières.

— le collecteur en PVC de diamètre 100, fixé sur la façade de la cour, parallèlement à la gaine horizontale du restaurant qui récolte les trois sorties d’eau usées/vannes du meublé du premier étage ; d’aspect très vétuste, il est parsemé de nombreux trous et certains embranchements/piquages sont fuyards ; à son extrémité gauche, proche de la gaine d’extraction horizontale, il est complètement éclaté et de l’eau sale goutte continuellement sur l’étanchéité à proximité de la dernière verrière ; des flaques se forment en pied de façade et autour des verrières, expliquant l’odeur nauséabonde ressentie dans le restaurant.

— la gaine d’extraction verticale et horizontale du restaurant sur la toiture-terrasse : des relevés d’étanchéité sur les socles des gaines d’extraction sont décollés, voire déchirés.

— les appareils de climatisation en toiture-terrasse : sur pied, ils reposent directement sur l’étanchéité et ne sont pas désolidarisés de celle-ci, ce qui ne correspond pas aux règles de l’art.

L’expert judiciaire en retient deux, à savoir le collecteur et les différentes installations en toiture-terrasse, car selon lui, la toiture-terrasse bien que vétuste n’est pas en cause. Il note que les travaux de remplacement du collecteur ont été réalisés le 27 avril 2012 par le plombier de la copropriété à la demande du syndic et que depuis, les fuites d’eau sale sur la toiture-terrasse ont cessé, en même temps que les odeurs nauséabondes.

Il doit être conclu en l’état de ces constatations et avis technique notamment sur la disparition des fuites depuis le remplacement du collecteur, que le collecteur constitue la cause principale et non pas secondaire des désordres, comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, mais que les différentes installations en toiture-terrasse ont aussi contribué à altérer l’étanchéité de la toiture-terrasse, en laissant passer les eaux usées provenant du collecteur fuyard.

Il sera ainsi retenu un partage des causes à hauteur de 70 % pour le collecteur fuyard et 30 % pour les installations en toiture-terrasse.

Sur les responsabilités

Si la société Def exerce son action en indemnisation principalement contre son assureur, elle forme une demande subsidiaire contre le syndicat des copropriétaires et M. [U] [C] in solidum à raison de leurs fautes, en arguant d’une part, de la canalisation fuyarde dont la propriété n’a pas été démentie par le syndicat des copropriétaires au cours de l’expertise et du manque d’entretien de la cour commune, d’autre part, d’ouvrages appartenant au bailleur en vertu de la clause d’accession.

La société Inter mutuelles entreprises forme également un appel en garantie contre le syndicat des copropriétaires au motif que le réseau d’évacuation des eaux vannes, a une qualification d’équipement commun et que c’est la carence du syndicat des copropriétaires qui est seule à l’origine de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires oppose que le collecteur litigieux ne constitue pas une partie commune, sur la base de l’exclusivité de son usage, et que le fait qu’il ait remplacé le collecteur n’implique pas une reconnaissance de responsabilité.

S’agissant du collecteur fuyard, aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date des sinistres dégât des eaux, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon le cahier des charges du 18 juillet 1925 de l’immeuble [Adresse 5], l’immeuble est composé de treize lots, avec précision notamment que le rez-de-chaussée est composé de trois magasins et le premier étage de trois appartements. Il est précisé s’agissant du lot n° 1, soit le magasin situé à droite de l’immeuble dans la [Adresse 13], que le propriétaire a été autorisé à « a) couvrir la cour à la même hauteur de la partie de couverture existant à ce jour, b) maintenir ou remplacer la cheminée existante qui dans le cas de surélévation de l’immeuble devra dépasser la hauteur du faitage, c) faire un piquage sur la colonne montante d’électricité (') ».

Y sont définis comme partie communes « Le sol sur lequel la maison est construite (') les canalisations de toute nature, eau, gaz, électricité, sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’extérieur de ces appartements ou locaux en dépendant ou magasins et affectés à l’usage exclusif particulier desdits appartements et magasins, les tuyaux du tout à l’égout, ceux d’écoulement des eaux pluviales, ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égout, sauf les parties intérieures à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement ou magasin ('° Et enfin d’une façon générale toutes les choses et parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier des copropriétaires suivant ce qui va être dit et ci-après ou qui sont communes selon la loi ou l’usage ».

Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 décrivent les parties privatives et les parties communes, ces dernières comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » et dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment « le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ».

Il en ressort que s’il n’est pas démontré qu’un élément d’équipement ne profite qu’à un seul lot, il concerne nécessairement tous les copropriétaires ou plusieurs d’entre eux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce à l’appui de son affirmation selon laquelle le collecteur litigieux ne dessert que le studio du premier étage. A cet égard, il est souligné qu’il a été envisagé d’appeler aux opérations d’expertise M. [A] [L], désigné dans un dire du conseil du syndicat des copropriétaires du 2 mai 2012, comme « copropriétaire (qui) aurait effectué des piquages sur les parties communes ce qui pourrait avoir des incidences sur les désordres », mais malgré l’accord de l’expert sur ce point, il n’y a pas été donné suite.

Il doit donc être conclu que le collecteur qui était fuyard avant sa réparation par le syndicat des copropriétaires, constitue bien une partie commune, dont le défaut d’entretien a été mis en évidence par l’expertise judiciaire, engageant de ce fait la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

S’agissant des installations en toiture-terrasse, aux termes des articles 1382 et suivants du code civil dans leur rédaction en vigueur à la date des sinistres, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Il n’est pas discuté que la toiture-terrasse ne profite qu’au magasin propriété de M. [U] [C], lequel a procédé aux travaux d’étanchéité de celle-ci, la discussion ne portant que sur la propriété des installations sur la toiture-terrasse, à savoir : la gaine d’extraction verticale et horizontale du restaurant et les appareils de climatisation et leurs liaisons frigorifiques vers le restaurant.

Il ressort des pièces et notamment du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 1er septembre 2004 annexé au rapport d’expertise, que les installations litigieuses ont été posées par le précédent locataire commercial, la société Azur douceurs, laquelle a cédé son fonds de commerce exploité dans les locaux objet de différents baux commerciaux, à la société Def selon acte du 27 août 2010.

Le bail commercial avec la société Azur douceurs précise l’interdiction de faire dans les lieux loués, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voute, aucune construction, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur et que dans le cas où l’autorisation est accordée, le preneur devra laisser, en fin de bail, tous travaux d’améliorations ou de modifications et tous travaux neufs, sans indemnité, au bailleur, à moins que ce dernier ne préfère exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur.

Les baux commerciaux en cours ou renouvelés, ont été transférés à la société Def avec toutes les obligations contenues, si bien qu’il n’y a pas été mis fin, condition de transfert de la propriété selon les termes du bail commercial.

Il en ressort que c’est la société Def qui est responsable des désordres causés par ces installations faites par son auteur et dont elle profitait depuis son acquisition du fonds de commerce.

Le partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et la société Def est ainsi retenu à hauteur de 70 % pour le premier et 30 % pour la seconde.

Sur les demandes de la SAS Def

Elles portent sur les montants suivants :

—  29 175,56 euros pour le préjudice matériel (infirmation),

—  237 264,15 euros pour la perte de valeur du fonds de commerce litigieux (infirmation),

—  56 000 euros pour les charges courues pendant la fermeture complète, (confirmation),

—  90 000 euros au titre de la perte d’exploitation, (confirmation).

La société Inter mutuelles entreprises oppose l’absence de justificatif à l’appui des demandes et le syndicat des copropriétaires conteste le quantum et le lien de causalité.

Sur les préjudices allégués, l’expert judiciaire a déploré la non-communication de pièces justificatives, notamment les éléments comptables sur la perte réelle d’exploitation. Il estime que le montant avancé des travaux réparateurs à l’intérieur du restaurant pour 9 845 euros HT est prohibitif en regard des dommages constatés, alors que l’expert d’assurance les évaluait en décembre 2010 et mars 2011 à 1 400 euros HT, s’agissant selon lui d’une sous-estimation de l’ordre de 40 % de la réalité. Une seule pièce a été obtenue, à savoir une fiche relative aux charges réglées par la société Def durant la fermeture du restaurant s’élevant au 31 juillet 2012 à 55 791,89 euros hors perte d’exploitation.

A l’appui de ses demandes, la société Def verse aux débats :

— un rapport d’expert-comptable, faisant état d’une première déclaration de sinistre le 18 octobre 2010 et d’une dégradation de la situation en mai 2011 entraînant la fermeture de la grande salle et la diminution de la fréquentation du restaurant ; il est noté que le chiffre d’affaires a été malgré tout au 31 décembre 2011 depuis le début d’activité, de 150 316,13 euros hors taxe ; après application d’un coefficient multiplicateur de 2,89 et déduction des charges fixes de 8 000 euros sur une « perte d’exploitation » estimée de 150 000 euros, l’expert-comptable estime la perte à 90 000 euros ; y sont joints un extrait du grand livre au 31 décembre 2011 depuis le 1er août 2010 et un décompte des charges pour l’année 2012 jusqu’en juillet 2012 de 55 791,89 euros,

— une attestation d’expert-comptable pour l’année 2012 jusqu’au 30 septembre 2012, sur les charges payées de 82 492,57 euros,

— une facture du 20 juillet 2012 intitulée « réfections suite dégât des eaux côté grande salle », pour 10 506,86 euros,

— une facture du 28 juillet 2012 intitulée « remplacement d’une partie des lambris bois détérioré par dégât des eaux » pour 1 267,76 euros TTC,

— une facture pour « la modification de l’emplacement des liaisons frigorifiques climatiseurs terrasse pour réfection étanchéité » du 12 octobre 2012 pour 1 674,40 euros TTC,

— des factures concernant la télésurveillance de janvier à septembre 2012 à 60 euros TTC par mois, ainsi que des factures EDF entreprise et téléphone pour la même période,

— le courrier du 3 janvier 2012, d’information de la société Matmut que le restaurant sera fermé à dater de ce jour et pour une durée indéterminée, en raison de l’aggravation du sinistre suite au courrier du 26 octobre 2011,

— l’acte de cession du fonds de commerce du 1er octobre 2012 au prix de 330 000 euros à société Mater, dont 260 000 euros au titre des éléments incorporels,

— l’acte d’achat du 27 août 2010 au prix de 457 500 euros dont 317 500 euros correspondant aux éléments incorporels, et 140 000 euros pour les éléments matériels,

— le jugement du 5 juin 2014 du tribunal de commerce de Nice, prononçant le redressement judiciaire de la société Mater,

— l’assignation du 12 avril 2016 devant le tribunal de commerce de Nice pour obtenir le solde du paiement du prix de vente à la société Mater, de 130 000 euros, auprès des cautions solidaires,

— des pièces comptables éparses : pages du grand livre de clôture au 31 décembre 2011, ainsi qu’au 31 décembre 2012, deux pages de la déclaration d’impôt de l’exercice arrêté au 31 décembre 2011, comportant le bilan simplifié et les immobilisations et amortissements, une page de la déclaration d’impôt de l’exercice 2012 concernant les immobilisations et amortissements.

Sur le préjudice matériel

En l’état des factures produites, concernant le linteau entre les deux salles, la réfection des peintures, le plafond de la grande salle, le côté rôtisserie et la petite salle, ainsi qu’une partie des lambris, correspondant aux désordres relevés par l’expert judiciaire, il convient de retenir le montant total de 11 774,62 euros pour le préjudice matériel.

Il est relevé à cet égard que l’expert d’assurance s’est prononcé sur ces factures et les a estimées justifiées eu égard aux dommages constatés, apportant un bémol à l’appréciation de l’expert à laquelle se réfère le syndicat des copropriétaires pour limiter l’indemnisation à ce titre.

Il n’y a pas lieu d’y ajouter la facture pour la modification de l’emplacement des liaisons frigoriques, ne s’agissant pas de la réparation d’un dommage causé par les infiltrations, mais la réparation de la cause des infiltrations.

De même, il n’y a pas lieu d’y ajouter les factures d’électricité, de téléphone et de télésurveillance, qui constituent des charges d’exploitation et pas un dommage causé par les infiltrations.

Sur les charges courues pendant la fermeture complète

Il n’est pas contestable que la société Def a dû assumer des charges courantes, à savoir notamment le loyer, le prêt, les impôts, sans avoir pu exploiter le fonds, dont il est reconnu qu’il a été totalement fermé à partir de janvier 2012, générant une perte nette pour la société Def, avant la vente du fonds de commerce intervenue le 1er octobre 2012.

Cela est vérifiable à la lecture des pages du grand livre de clôture du 31 décembre 2012, qui permettent de contrôler les différents postes de charges réglées, objet de l’attestation de l’expert-comptable concernant ledit exercice, pour 82 492,57 euros.

Il convient donc de retenir ce chef de préjudice au titre des charges courues pendant la fermeture complète, au montant réclamé de 56 000 euros, par confirmation du chef de jugement sur ce point.

Sur la perte d’exploitation

La société Def précise que c’est la perte d’exploitation pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2011 depuis le début de l’exploitation après achat d’août 2010 et les travaux, sur la base de l’évaluation de l’expert-comptable.

Le grand livre de clôture au 31 décembre 2011, permet de constater qu’en novembre et décembre 2010 les recettes ont été d’une moyenne de 12 700 euros, ont diminué à 8 800 euros en janvier 2011, ont bien augmenté à 23 000 euros en février 2011, ont été de 17 600 euros en mars et avril 2011, pour ensuite diminuer à 6 500-7 500 euros le reste de l’année. En correspondance, sont produits les procès-verbaux de constats d’huissiers du 10 janvier 2011 et du 15 juin 2011 accompagnés de photographies, attestant de l’importance des désordres subis, le dernier procès-verbal faisant état de la fermeture de la grande salle.

Ces constatations permettent de retenir un chiffre d’affaires attendu sur la période considérée de l’ordre de 300 000 euros, alors que l’expert-comptable indique qu’il n’a été que de 150 316,13 euros hors taxe malgré les désordres d’infiltration subis, le tout par comparaison avec le chiffre d’affaires de l’année précédant la vente du fonds de commerce, tel que mentionné dans l’acte de cession, de 371 030 euros.

Il convient donc de se référer à l’analyse de l’expert-comptable, qui a déduit des recettes perdues de 150 000 euros, les achats et les charges fixes, et d’indemniser ce chef de préjudice de la perte d’exploitation à hauteur de 90 000 euros pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2011.

A cet égard et toujours à titre de comparaison, il est relevé que la société Inter mutuelles assurances critique la réalité de cette perte d’exploitation, alors que son expert d’assurance a admis sur la base des éléments en sa possession, nécessairement remis par l’assurée, une perte d’exploitation de 44 960 euros hors taxe pour la période de janvier 2012 à juin 2012, à titre conservatoire, en attendant de savoir si l’activité était poursuivie ou pas.

Sur la perte de valeur du fonds de commerce

Il ressort des pièces de la procédure que le fonds de commerce acquis en août 2010 au prix de 457 500 euros comprenant des éléments corporels de 140 000 euros (matériels, mobiliers, installations et agencements), a fait l’objet de travaux d’aménagement mentionnés dans le grand livre de clôture au 31 décembre 2011 pour 67 903 ,90 euros. Il a été revendu un peu plus de deux ans après au prix de 330 000 euros comprenant des éléments corporels de 70 000 euros, à une société, placée par la suite en redressement judiciaire, qui n’a donc pas acquitté la totalité du prix.

Cependant la déconfiture du cessionnaire ne constitue manifestement pas un préjudice résultant des dégâts des eaux, objet du présent litige, excluant de fait une indemnisation du prix de cession non réglé.

Il est démontré que la valeur du fonds de commerce a baissé entre le jour de l’acquisition et le jour de la cession, de 57 500 euros s’agissant de la valeur du fonds de commerce hors éléments corporels, ce qui ne peut être qu’imputé aux dégâts des eaux subis, au regard de la chronologie révélée dans les développements ci-dessus et l’évolution de l’exploitation.

Il convient donc de retenir une perte de la valeur du fonds de commerce de 57 500 euros.

Sur les condamnations

S’agissant de la garantie assurance actionnée à titre principal, aux termes du contrat d’assurance multirisques des restaurants, la société Def est assurée contre le risque dégât des eaux, pour la protection des biens, à savoir l’immeuble et son contenu, mais bénéficie aussi d’une protection financière en cas d’arrêt d’activité au titre de la perte d’exploitation et de la perte de valeur vénale du fonds de commerce.

La société Inter mutuelles entreprises oppose outre l’absence de justification qui a été écartée, que la perte d’exploitation est limitée à une année et n’est due que si l’assuré reprend son activité.

Les conditions générales du contrat d’assurance perte d’exploitation prévoient que sont couvertes les pertes d’exploitation subies par l’assuré à la suite de l’interruption totale ou partielle de son activité résultant d’un dégât des eaux. L’article 20 précise des dispositions particulières prises après le sinistre, de deux sortes, la réinstallation dans d’autres lieux et la cessation d’activité, et c’est seulement dans ce second cas, que l’indemnité n’est pas due, étant observé que la société Inter mutuelle entreprises reconnaît que la société Def a repris une activité de restauration traditionnelle en France.

En l’état des développements ci-dessus et des demandes formées par la société Def, la société Inter mutuelles entreprises sera condamnée à lui verser, au titre des contrats d’assurance souscrits :

—  11 774,62 euros au titre du préjudice matériel,

—  90 000 euros au titre de la perte d’exploitation pendant une année, l’année 2011, du fait de la fermeture de la grande salle, s’analysant en une interruption partielle de l’activité,

—  57 500 euros au titre de la perte de la valeur du fonds de commerce.

Quant au préjudice au titre des charges courues pendant la fermeture complète en 2012, retenu pour 56 000 euros, il ne figure pas parmi les postes garantis par l’assurance souscrite, mais constitue un préjudice imputable au syndicat des copropriétaires à hauteur de 70 %, dont la responsabilité est recherchée à titre subsidiaire, avec celle de M. [U] [C].

En l’état du partage de responsabilité retenu, la société Def sera déboutée de sa demande subsidiaire dirigée contre M. [U] [C], et le syndicat des copropriétaires condamné à lui verser, la somme de 39 200 euros au titre des charges courues pendant la fermeture complète en 2012.

Le jugement appelé sera donc infirmé sur le préjudice au titre de la perte du fonds de commerce et sur le préjudice au titre des charges courues pendant la fermeture complète en 2012, et confirmé sur le surplus.

Sur les appels en garantie

Contre le syndicat des copropriétaires

La société Inter mutuelles entreprises demande à être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires.

Au regard du partage de responsabilité ci-dessus retenu, la société Inter mutuelles entreprises est fondée en son appel en garantie contre le syndicat des copropriétaires en tant que propriétaire du collecteur fuyard, cause des désordres à hauteur de 70 %.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à relever et garantir la société Inter mutuelle entreprises à hauteur de 70 % des condamnations prononcées contre elle.

Contre l’assureur de la copropriété Axa

Il est souligné que c’est le seul appel en garantie qui subsiste, à la demande du syndicat des copropriétaires, dès lors qu’il ne peut prospérer ni contre la société Def, ni contre son assureur Inter mutuelles entreprises, au regard du partage de responsabilité retenu ci-dessus et du fait que sa condamnation porte de ce fait sur 70 % des montants des préjudices retenus.

La société Axa oppose l’exclusion de garantie pour défaut d’entretien et poursuit la confirmation du jugement sur ce point.

Il n’est pas contesté que la société Axa est l’assureur multirisque immeuble de la copropriété, pour les sinistres dégât des eaux, objet du litige.

Il est justifié dans les conditions générales de la « multirisque immeuble », parmi les exclusions communes à toutes les garanties, du rappel de l’article 1964 du code civil et du fait que « n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui ».

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas cette clause d’exclusion, ni ne soutient n’avoir pas eu connaissance de l’absence totale d’entretien du collecteur d’eaux usées litigieux.

L’expert judiciaire a bien mis en évidence un défaut d’entretien du collecteur d’eaux usées, parsemé de nombreux trous avec certains embranchements/piquages fuyards et qui est à son extrémité gauche, complètement éclaté avec de l’eau sale qui goutte continuellement sur l’étanchéité.

Au regard de ces constatations révélatrices d’un défaut d’entretien manifeste, c’est par une juste appréciation des faits et du droit que le premier juge a mis hors de cause la société Axa. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la société Inter mutuelles entreprises

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, la demande de la société Def est accueillie, ce qui exclut tout caractère abusif de la procédure.

La société Inter mutuelles entreprises sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et il sera ajouté au jugement appelé sur ce point, qui a omis de statuer sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens, mais pas sur les frais irrépétibles, notamment ceux mis à la charge de la société Matmut aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Inter mutuelles entreprises.

Il y a lieu de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de les partager à hauteur de 70 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 30 % à la charge de la société Inter mutuelles entreprises, avec distraction au profit des conseils du syndicat des copropriétaires et de la société Axa qui la réclament.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la société Def les frais exposés pour les besoins de l’appel et non compris dans les dépens. La société Inter mutuelles entreprise y sera condamnée avec la garantie du syndicat des copropriétaires à hauteur de 70 %.

En revanche, aucune considération d’équité ne justifie les demandes au titre des frais irrépétibles des autres parties.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les conclusions de M. [U] [C] et de l’hoirie [C] ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la société Matmut à payer à la SAS Def les sommes suivantes :

—  20 000 euros au titre de la diminution de la valeur vénale du fonds de commerce,

—  56 000 euros pour les charges courues pendant la fermeture complète,

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis à [Localité 11], représenté par son syndic, devra relever et garantir la société Inter mutuelles entreprises venant aux droits de la société Matmut de ces condamnations,

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis à [Localité 11], représenté par son syndic, sera condamné aux dépens ;

Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société Inter mutuelles entreprises à payer à la SAS Def, la somme de 57 500 euros (cinquante-sept mille cinq cents euros) au titre de la diminution de la valeur vénale du fonds de commerce ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis à [Localité 11], représenté par son syndic, à payer à la société Def, la somme de 39 200 euros (trente-neuf mille deux cents euros) au titre des charges courues pendant la fermeture complète en 2012 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis à [Localité 11], représenté par son syndic, à relever et garantir la société Inter mutuelles entreprises à hauteur de 70 % des condamnations prononcées contre elle ;

Déboute la société Inter mutuelles entreprises de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront partagés à hauteur de 70 % à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis à [Localité 11], représenté par son syndic, et à hauteur de 30 % à la charge de la société Inter mutuelles entreprises ;

Condamne la société Inter mutuelles entreprises à verser à la société Def la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj et de M^e Pierre Yves Imperatore ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis à [Localité 11], représenté par son syndic, à relever et garantir la société Inter mutuelles entreprises à hauteur de 70 % de cette condamnation ;

Rejette les autres demandes fondées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT