COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 DECEMBRE 2025

N° 2025/718

Rôle N° RG 25/01175 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOJRE

[D] [C] épouse [S]

C/

[L] [G]

[W] [U]

Association UNION DÉPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES D ES ALPES-MARITIMES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien ZARAGOCI

M^e Frédéri CANDAU

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité de NICE en date du 09 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01985.

APPELANTE

Madame [D] [C] épouse [S]

née le 21 Août 1962 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5] (ROYAUME UNI)

représentée par M^e Sébastien ZARAGOCI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [L] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-003717 du 07/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

né le 24 Juin 1958 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

Association UNION DÉPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES (UDAF) DES ALPES-MARITIMES

en qualité de curateur de Mr [L] [G],

dont le siège social est [Adresse 11]

tous deux représentés par M^e Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE

Monsieur [W] [U],

dont le siège social est [Adresse 4]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 23 novembre 2018, M. [L] [G] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée et l’Association tutélaire de gestion (ATG) 13 a été désignée pour exercer la mesure.

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2023, M. [J] [C] a conclu avec M. [G] un contrat intitulé « contrat de location/colocation, logement meublé » en vertu duquel il occupait une chambre de 12 m² au sein du logement que M. [C], lui-même, occupait sis [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel de 500 euros, charges comprises.

M. [J] [C] est décédé le 3 octobre 2023, laissant comme seule héritière sa s’ur Mme [D] [C].

Par jugement du 20 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon a maintenu la mesure de curatelle renforcée de M. [G], déchargé l’ATG 13 et désigné l’Union départementale des associations familiales (UDAF) 06, en qualité de curateur.

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 20 février 2024, Mme [C] a fait délivrer à M. [G] et à l’UDAF 06 un commandement de payer la somme de 3 500 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant d’une part, que son frère avait également consenti à bail une chambre dans ce même logement à M. [I] [A] [U] à compter du 22 octobre 2020, moyennant un loyer mensuel de 512 euros, décomposé comme suit, 300 euros versé par le locataire et 212 euros que la caisse d’allocation familiales (CAF) lui versait directement et d’autre part, que ce dernier n’avait pas payé l’intégralité de ses loyers, Mme [C], par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer la somme de 1 060 euros en principal.

Considérant que lesdits actes sont demeurés infructueux, Mme [C] a, par exploit de commissaire de justice du 18 avril 2024, fait assigner M. [G], l’UDAF 06 et M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du pôle proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de faire constater la résiliation des baux, l’expulsion de messieurs [G] et [U] et leur condamnation à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire du 9 janvier 2025, ce magistrat a :

déclaré l’action de Mme [C] recevable,

constaté l’existence d’une contestation sérieuse concernant l’existence du lien juridique unissant Mme [C] à messieurs [G] et [U],

condamné Mme [C] aux entiers dépens de l’instance de référé, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

condamné Mme [C] à payer à M. [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2025, Mme [C] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu’elle a déclaré son action recevable.

Par dernières conclusions transmises le 18 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant de nouveau,

de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée aux deux baux d’habitation sont réunies, par suite des commandements de payer infructueux, délivrés à chacun des deux colocataires, le 19 février 2024 ;

de constater la résiliation dudit bail à compter du 1er avril 2024 ;

d’ordonner à messieurs [G] et [U] de libérer de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de leur chef, les lieux donnés à bail ;

d’ordonner à défaut de ce faire, l’expulsion de messieurs [G] et [U] et de tous occupants de leurs chefs des lieux loués avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

de condamner M. [U] à lui payer à une somme provisionnelle d’un montant de 3 904 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif dû au 1er février 2025 inclus, comprenant le mois de février 2025 ;

de condamner M. [U] à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges, soit 512 euros, à compter du 1er avril 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

de condamner M. [G] à lui payer une somme provisionnelle d’un montant de 5 346,26 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif dû au 1er février 2025 inclus, comprenant le mois de février 2025 ;

de condamner M. [G] à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges, soit 500 euros, à compter du 1er avril 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

de débouter M. [G] et l’UDAF de leurs demandes;

de condamner messieurs [G] et [U] à lui payer la somme de 2 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel, en ce compris l’émolument prévu par les dispositions de l’article A444-32 du code de commerce, lequel sera mis à la charge de la partie débitrice en cas de nécessité d’exécution forcée.

Par dernières conclusions transmises le 15 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] et l’UDAF 06 demandent à la cour :

À titre principal,

de confirmer l’ordonnance entreprise,

de débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes,

de la condamner à payer à M. [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À titre subsidiaire,

de juger que depuis l’entrée dans les lieux, Mme [C] n’a pas procédé à la régularisation annuelle de la provision sur charges locatives, ni produit les décomptes par nature desdites charges, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

de juger que le commandement de payer ne contenant aucun décompte précis, aucune ventilation entre charges et loyers, ne peut conduire à la résiliation du bail,

de la débouter de l’ensemble de ses demandes,

de la condamner à payer à M. [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À titre infiniment subsidiaire, si la cour devait constater l’acquisition de la clause résolutoire,

de juger que M. [G] est débiteur malheureux et de bonne foi ;

de juger qu’il lui sera accordé un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative ;

de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

de juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect des délais accordés ;

de débouter Mme [C] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

de statuer ce que de droit sur les dépens.

Bien que régulièrement informé par la signification des conclusions d’appelant, suivant acte du 2 mai 2025 remis à étude à M. [U], ce dernier n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

1. Sur les demandes formées à l’encontre de M. [G]

1.1 Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L. 442-8-4 du code de la construction et de l’habitation, par dérogation à l’article L. 442-8 du présent code et à l’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 du présent code peuvent louer, meublés ou non, des logements à plusieurs personnes lorsque celles-ci en ont fait la demande, dans le cadre d’une colocation telle que définie au I de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Un contrat de location est conclu avec chaque locataire d’un même logement. Ces logements sont attribués à chaque colocataire dans les conditions prévues aux articles L. 441 à L. 441-2-9 du présent code. Le respect du plafond de ressources applicable au logement s’apprécie dans le cadre de chaque contrat de location. Les caractéristiques de décence du logement sont appréciées dans les conditions prévues au II de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application de la convention prévue à l’article L. 353-2 ou de l’article L. 442-1 du présent code. Les charges locatives accessoires au loyer principal des logements peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article L. 353-21 du même code énonce que l’article L. 442-8-4 est applicable aux bailleurs autres que les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 pour les logements leur appartenant et faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2.

L’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’exclut pas l’application de l’article 24 aux logements susvisés, de même que l’article 25-3 de la même loi ne l’exclut pas pour les logements meublés.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé

d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et

vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Selon l’article 25-5 de la même loi, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire ainsi rédigée, « le présent contrat sera résilié de plein droit :

en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge (')»

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 20 février 2024, Mme. [C] a fait délivrer à M. [G] et à l’UDAF 06 un commandement de payer la somme de 3 500 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés du 18 juillet 2023 au 1er février 2024, et visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Il n’est pas contesté que M. [G] n’a pas régularisé sa dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Pour s’opposer à la constatation de la clause résolutoire, M. [G] fait valoir que :

il n’occupe pas un logement entier,

le commandement de payer ne contient pas de décompte,

certaines parties du logement lui sont totalement inaccessibles,

il ne dispose pas de tous les éléments d’équipement d’un logement meublé,

le contrat de bail ne comprend pas d’inventaire,

le bailleur ne précise pas le montant provisionnel des charges.

En premier lieu, il convient de relever que le commandement de payer délivré à M. [G] contient un décompte détaillé.

En deuxième lieu, il y a lieu de noter que l’objet du contrat de location est bien une chambre d’une surface de 12m2 et que les espaces communs, dont une cuisine équipée, les sanitaires et la climatisation étaient mis à la disposition de M. [G], ce dernier ne précisant pas à quelle partie du logement il n’a pas accès.

En troisième lieu, si aucun inventaire n’a été joint au contrat de bail versé aux débats contrairement aux dispositions de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de relever que M. [G] ne fournit aucune information ni cliché photographique permettant de connaître les meubles qui auraient été mis à sa disposition et ceux qui seraient manquants.

Or, la sanction de l’absence d’inventaire est la requalification du bail meublé en bail vide, demande que M. [G] ne formule pas.

Enfin, il convient de relever que le contrat dispose que le forfait des charges est inclus dans le loyer de sorte qu’aucune régularisation ou ventilation n’est nécessaire.

Dès lors que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies et ne sont pas sérieusement contestables, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail liant M. [G], d’une part, et Mme [C], venant aux droits de M. [C], d’autre part, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet au 19 avril 2024.

1.2 Sur les sommes sollicitées au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, Mme [C] sollicite la condamnation de M. [G] à lui payer la somme provisionnelle de 5 346,26 euros, correspondant à l’arriéré locatif dû au 1er février 2025, mensualité du mois de février 2025 incluse, et une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges, soit 500 euros, à compter du 1er avril 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

M. [G] ne conteste pas être redevable des montants réclamés par Mme [C] et demande des délais de paiement.

Par conséquent, tenant compte, d’une part de l’évolution du litige et, d’autre part, de l’actualisation par Mme [C] de sa créance locative, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

M. [G] sera condamné à payer à Mme [C] la somme provisionnelle de 5 346,26 euros correspondant à l’arriéré locatif dû au 1er février 2025, mensualité du mois de février 2025 incluse et une indemnité d’occupation de 500 euros à compter du 19 avril 2024 jusqu’à libération effective des lieux.

1.3 Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il est admis que la mise en 'uvre des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suppose :

— que la situation obérée résulte de circonstances indépendantes de la volonté du débiteur,

— que ce dernier soit de bonne foi et qu’il ait donc mis en 'uvre tous les moyens dont il dispose pour remplir ses obligations,

— qu’il existe des perspectives d’évolution financière positive.

En l’espèce, M. [G] affirme être en situation de régler sa dette locative et prétend avoir commencé à rembourser une partie importante en ce qu’il aurait payé, entre les mois d’avril et juin 2024, la somme totale de 2 192,22 euros.

À l’appui de ses prétentions, il produit :

un relevé détaillé des mensualités de l’assurance retraite sud-est du mois d’octobre 2024 et une attestation de paiement détaillée d’info-retraite faisant apparaître qu’il a perçu au mois de septembre 2024 un montant net de 720,37 de la Caisse nationale d’assurance vieillesse (CNAV) et un montant de 113,10 euros de l’AGIRC-ARRCO ;

l’avis d’imposition établi en 2024 sur les revenus 2023 faisant apparaître qu’il a perçu un revenu net fiscal de référence de 5 811 euros ;

un relevé intitulé « relevé des écritures tiers [D] [P] » du 20 octobre 2023 au 11 juin 2024, établi par l’UDAF 06 sur lequel figurent trois paiements d’un montant total de 2192,22 euros.

Mme [C] sollicite le rejet de la demande et fait valoir que M. [G] n’est pas en mesure d’honorer son loyer et l’arriéré locatif.

Il résulte des pièces du dossier que M. [G] est retraité et a perçu, en septembre 2024, un montant total mensuel de 833,47 euros.

Il y a lieu de noter qu’il ne produit aucun élément permettant de connaître sa situation financière actuelle.

Si M. [G] démontre, par la production du relevé de l’UDAF 06, dont les termes ne sont pas contestés par Mme [C], avoir réglé une somme totale de 2 192,22 euros, il ressort du décompte produit par cette dernière, arrêté au 1er février 2025, que la dette locative ne cesse d’augmenter et que M. [G] ne paie pas les loyers courants ni apure sa dette.

Il s’ensuit qu’aucune perspective concrète de remboursement de la dette réclamée n’est démontrée.

Par conséquent, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef et de débouter M. [G] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner son expulsion.

2. Sur les demandes formées à l’encontre de M. [U]

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L. 442-8-4 du code de la construction et de l’habitation, par dérogation à l’article L. 442-8 du présent code et à l’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 du présent code peuvent louer, meublés ou non, des logements à plusieurs personnes lorsque celles-ci en ont fait la demande, dans le cadre d’une colocation telle que définie au I de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Un contrat de location est conclu avec chaque locataire d’un même logement. Ces logements sont attribués à chaque colocataire dans les conditions prévues aux articles L. 441 à L. 441-2-9 du présent code. Le respect du plafond de ressources applicable au logement s’apprécie dans le cadre de chaque contrat de location. Les caractéristiques de décence du logement sont appréciées dans les conditions prévues au II de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application de la convention prévue à l’article L. 353-2 ou de l’article L. 442-1 du présent code. Les charges locatives accessoires au loyer principal des logements peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article L. 353-21 du même code énonce que l’article L. 442-8-4 est applicable aux bailleurs autres que les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 pour les logements leur appartenant et faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2.

L’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’exclut pas l’application de l’article 24 aux logements susvisés, de même que l’article 25-3 de la même loi ne l’exclut pas pour les logements meublés.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, Mme [C] sollicite, dans le dispositif de ses dernières écritures, que l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé par messieurs [U] et [C] soit constatée. Elle demande également l’expulsion de M. [U] et sa condamnation à lui payer une somme provisionnelle d’un montant de 3 904 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif dû au 1er février 2025 inclus, et une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges d’un montant de 512 euros à compter du 1er avril 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

À l’appui de ses prétentions, elle produit :

des messages téléphoniques qu’elle aurait échangés avec M. [U] au mois d’octobre 2023,

un document manuscrit, daté du 22 octobre 2020, rédigé comme suit :

Monsieur,

J’atteste par la présente que Mr [U] [I] [A] est bien locataire chez moi en meublé et qu’il me verse un loyer de €300. Il touche une APL en ce moment de 212€ que je perçois.

Fait à [Localité 9], le 22-10-2020

[J] [C]

le commandement de payer qu’elle a fait délivrer à M. [U] le 19 février 2024,

la signification du commandement de payer aux services de la préfecture des Alpes-Maritimes,

un tableau de loyers impayés faisant apparaître, au 1er février 2015, un montant de 3 904 euros.

Or, il convient de relever qu’aucun contrat de bail écrit n’a été signé entre messieurs [C] et [U] et que les éléments produits par Mme [C] ne le démontrent pas.

Il ressort des termes de l’ordonnance entreprise que M. [U] n’a pas contesté devant le premier juge avoir conclu un bail verbal avec M. [C] et occuper une chambre au [Adresse 2], à [Adresse 10] en ce qu’il s’est limité à déclarer qu’il était malade, ne pouvait travailler et percevait le revenu de solidarité active.

Par conséquent, la demande formée par Mme [C] s’analyse en une demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal consenti.

Il reste que cette demande excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

En effet, s’il entre dans ses pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un bail écrit par l’effet d’une clause résolutoire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire implique non seulement de vérifier la réalité du manquement fautif aux obligations du locataire, invoqué par le bailleur, mais également d’apprécier sa gravité susceptible d’entraîner la résiliation.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier la gravité des faits invoqués par Mme [C] tenant à l’existence d’impayés de loyers.

Par ailleurs, en l’absence d’un contrat de bail écrit et de tout élément probant permettant de démontrer que M. [U] s’est engagé auprès de M. [C] à lui régler à compter du 22 octobre 2020 un loyer mensuel de 512 euros, comprenant une partie payée par la CAF, l’obligation de régler ce montant est sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise et de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Mme [C] à l’encontre de M. [U] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal consenti, ordonner son expulsion et le condamner à lui verser une indemnité d’occupation et une somme provisionnelle portant sur l’arriéré locatif.

3. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [C], d’une part, aux dépens de première instance, et, d’autre part, à payer à M. [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés, non compris dans les dépens, en première instance.

M. [G], succombant, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Ces derniers n’ont cependant pas vocation à intégrer des frais futurs, tels que les frais d’exécution prévus par l’article A-444-32 du code de commerce, puisque ceux-ci sont régis par leurs propres règles de liquidation et restent, à ce stade, hypothétiques.

Il y a lieu de condamner M. [G] à payer à Mme [C] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et à hauteur d’appel, non compris dans les dépens.

Mme [C] sera déboutée de sa demande sur le même fondement à l’encontre de M. [U].

M. [G], en tant que partie perdante, sera débouté de sa demande sur le même fondement à l’encontre de Mme [C].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Mme [C] à l’encontre de M. [U] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal consenti, ordonner son expulsion et le condamner à lui verser une indemnité d’occupation et une somme provisionnelle portant sur l’arriéré locatif.

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation de plein droit du bail liant M. [G], d’une part, et Mme [C], venant aux droits de M. [C], d’autre part, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet au 19 avril 2024 ;

Condamne M. [G] à payer à Mme [C], venant aux droits de M. [C], la somme provisionnelle de 5 346,26 euros correspondant à l’arriéré locatif dû au 1er février 2025, mensualité du mois de février 2025 incluse ;

Condamne M. [G], à titre provisionnel, à payer à Mme [C], venant aux droits de M. [C], une indemnité d’occupation de 500 euros à compter du 19 avril 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Déboute M. [G] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de M. [G], ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués, passé le délai prévu par l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, par toutes voies et moyens de droit et, au besoin, avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier ;

Rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Condamne M. [G] aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute Mme [C] de sa demande sur le fondement de l’article A-444-32 du code de commerce ;

Condamne M. [G] à payer à Mme [C] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et à hauteur d’appel, non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [C] de sa demande sur le même fondement à l’encontre de M. [U].

La greffière La présidente