COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/354

Rôle N° RG 26/01429 – N° Portalis DBVB-V-B7K-BPRQX

SA HOTELIERE

DU [Adresse 1]

C/

[F] [R]

SAS FONCIA

AD IMMOBILIER

Syndicat

des copropriétaires RESIDENCE DU

[Adresse 1] [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUED

M^e Philippe SAMAK

M^e Sandra JUSTON

M^e Yannick HENTZIEN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de GRASSE en date du 21 mars 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/00436

APPELANTE

SA HOTELIERE DU [Adresse 1],

inscrite au RCS de Cannes n° 696221019,

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 3]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant M^e Maud DAVAL-GUEDJ,

avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

pour avocat plaidant, M^e Simon DABOUSSY, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Maître [F] [R] Membre de la SCP EZAVIN-[R], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [J] [V], 1 demeurant [Adresse 4]

ayant pour avocat M^e Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE

SAS FONCIA AD IMMOBILIER,

immatriculée au RCS de Cannes n° 322212168,

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au siège social sis [Adresse 5]

ayant pour avocat postulant M^e Sandra JUSTON,

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON,

avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU [Adresse 1] [Adresse 2],

sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet FONCIA AD IMMOBILIER, ayant son siège social sis

[Adresse 5],

inscrite au RCS de Cannes sous le numéro 322212168,

elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

demeurant et domicilié audit siège

ayant pour avocat M^e Yannick HENTZIEN

SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Angélique NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme (SA) Hôtelière du [Adresse 1] exploite un établissement hôtelier sous l’enseigne Mondrian [Localité 1], anciennement dénommé le [Adresse 1] de [Localité 1], au sein des blocs Alpha et Beta, dans lesquels elle est propriétaire de plusieurs lots de copropriété dépendant de l’ensemble immobilier de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Autorisée par une ordonnance sur requête du 18 mars 2024, la société Hôtelière du [Adresse 1] a fait assigner en référé d’heure à heure, par exploit de commissaire de justice en date du même jour, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, et le syndic lui-même, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Ad Immobilier, devant le président du tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment de voir annuler ou reporter l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 2] convoquée le 22 mars 2024 jusqu’à ce que la question des périmètres des mandats respectifs de Me [F] [R] et Me [B]-[Y] [I] soit judiciairement et définitivement tranchée, d’obtenir la désignation d’un administrateur ad hoc avec mission d’administrer la copropriété [Adresse 2] à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la désignation d’un syndic et de convoquer une assemblée générale dès que la question susvisée sera tranchée et de condamner le syndic actuel, sous astreinte, de communiquer à l’administrateur désigné les documents nécessaires pour administrer la copropriété [Adresse 2].

Par ordonnance contradictoire en date du 21 mars 2024, le juges des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— déclaré l’intervention volontaire de la SCP Evazin [R], prise en la personne de Me [F] [R], agissant en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer la succession de feu [J] [V], formellement recevable et bien fondée ;

— dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé la SA Hôtelière du [Adresse 1] à se pourvoir ainsi qu’elle aviserait ;

— condamné la SA Hôtelière du [Adresse 1] à verser à la SCP Evazin [R], prise en la personne de Me [F] [R], ès qualités, la SAS Foncia Ad Immobilier et au syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SA Hôtelière du [Adresse 1] de sa demande formulée sur le même fondement ;

— condamné la SA Hôtelière du [Adresse 1] aux dépens.

Il a accueilli l’intervention volontaire de la SCP Evazin [R], prise en la personne de Me [F] [R], au motif qu’elle a été désignée, par jugement en date du 10 février 2023, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de céans, en date du 10 janvier 2024, en tant que mandataire successoral à l’effet d’administrer la succession de feu [J] [V], et qu’elle a été autorisée, par ordonnance sur requête en date du 23 mai 2023, en qualité de mandataire successoral, à prendre part à toute délibération dans le cadre du conseil d’administration ou d’assemblées générales de la SA Hôtelière du [Adresse 1], la SCI Descinq et la SARL Nouvelle réserve de Nice. Il a relevé que la SCP Evazin [R], prise en la personne de Me [F] [R], en tant que mandataire de la succession composée, non seulement de Mme [W] [V] et M. [J] [V] (les deux enfants du de cujus), mais également de Mme [E] [A] veuve [V] (conjointe survivante), n’a pas été convoquée à l’assemblée générale du 22 mars 2024, alors même que la SELARL AJ [I] et associés, prise en la personne de Me [B]-[Y] [I], qui a été désigné en tant qu’administrateur provisoire de l’indivision successorale des seuls nus-propriétaires, à savoir Mme [W] [V] et M. [J] [V], l’a été. Il a estimé que, compte tenu de l’objet du litige, à savoir l’annulation ou le report de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 2] convoquée le 22 mars 2024 jusqu’à ce que la question des périmètres des mandats respectifs de Me [F] [R] et Me [B]-[Y] [I] soit judiciairement et définitivement tranchée, la SCP Evazin [R], prise en la personne de Me [F] [R], ès qualités, justifie d’un intérêt à intervenir à la procédure.

Sur le fond du référé, il a considéré que les périmètres des mandats de Me [R] et Me [B]-[Y] [I] étaient clairs en ce que Me [F] [R] représente l’indivision successorale composée des deux nus-propriétaires et de l’usufruitière tandis que Me [I] représente l’indivision successorale composée uniquement des deux nus-propriétaires, sachant que le règlement de copropriété confie à l’usufruitier le droit de représenter le nu-propriétaire, de sorte que la mission confiée à Me [R] a vidé de toute substance celle confiée à Me [I]. Il a donc estimé que le motif avancé par l’appelante pour justifier sa demande d’annulation ou de report de l’assemblée générale du 22 mars 2024 n’était pas sérieux. Par ailleurs, il a considéré qu’il n’appartenait pas au juge des référés de tirer les conséquences de l’absence de convocation de Me [R], ès qualités, à l’assemblée générale du 22 mars 2024, pas plus que d’un ordre du jour différent de celui proposé par l’appelante qui a pris l’initiative de solliciter l’assemblée générale en question. En outre, il a considéré que l’objet poursuivi par l’appelante, à savoir faire échec au renouvellement de la désignation de la société Foncia Ad Immobilier, en tant que syndic, était disproportionné par rapport aux décisions qui ont été prises par les 162 copropriétaires de l’ensemble immobilier conformément à la loi du 10 juillet 1965 et à son décret d’application, sachant que le mandat de syndic de la société Foncia Ad Immobilier a été renouvelé alors même que la candidature de la société Citya Saint Honoré, proposée par l’appelante, a été soumis à l’assemblée générale. Enfin, il a estimé que faire droit à la demande de l’appelante mettrait en échec la volonté des parties de trouver une solution négociée dans le cadre d’une médiation.

Suivant déclaration transmise au greffe le 21 mars 2024, la SA Hôtelière du [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par arrêt en date du 3 décembre 2024, la chambre 1-2 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné le retrait de la procédure du rôle des affaires en cours.

L’affaire a été réenregistrée à la demande de l’appelante suivant conclusions déposées et notifiées le 29 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 30 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SA Hôtelière du [Adresse 1] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— prononce la suspension des effets des délibérations prises lors de l’assemblée générale de la copropriété tenue le 22 mars 2024 ;

— désigne un administrateur ad hoc avec mission d’administrer la copropriété [Adresse 2] à compter de l’arrêt à intervenir et de convoquer une assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] dès que la question des périmètres des mandats respectifs de Me [F] [R] et Me [B]-[Y] [I] sera judiciairement et définitivement tranchée ;

— dit que cette mission prendra fin après la désignation du syndic de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] ;

— dit que l’administrateur en réfèrera à la cour en cas de difficultés ;

— condamne la société Foncia Ad Immobiliser à communiquer à l’administrateur désigné tout document nécessaire pour administrer la copropriété [Adresse 2] à compter de l’arrêt à intervenir jusqu’à la désignation d’un syndic et pour procéder à la convocation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] dans le délai de 48 heures suivant la signification de l’arrêt intervenir, sous astreinte provisoire de 5 000 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration de ce délai ;

— se réserve expressément la faculté de liquider l’astreinte ;

— juge qu’elle sera déchargée dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 d’avoir à payer les frais de procédure qui viendraient à être exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance ;

— condamne respectivement la SCP Evazin [R], prise en la personne de Me [F] [R], ès qualités, la SAS Foncia Ad Immobilier et le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamne solidairement aux dépens avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En réplique aux fins de non-recevoir soulevées, elle soutient que ses demandes ne sont pas nouvelles mais s’expliquent par l’évolution du litige, et notamment par le fait que l’assemblée générale des copropriétaires s’est bien tenue le 22 mars 2024, soit le lendemain de l’ordonnance entreprise, à l’issue de laquelle des décisions ont été prises auxquelles Me [R] a pris part sur l’ensemble des résolutions, et ce, en méconnaissance des instructions de vote données par M. [J] [V] et Mme [E] [V]. Elle indique donc ne plus solliciter l’annulation ou le report de cette assemblée mais la suspension des effets des délibérations qui ont été prises.

En outre, elle indique ne pas comprendre le lien sur la majorités retenues lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 et son inaction quant à l’exécution de résolution votée à la mauvaise majorité avec la recevabilité de son appel.

Enfin, elle considère que sa demande n’a pas perdu son objet dès lors que la cour de céans, dans un arrêt rendu le 26 janvier 2023, n’a pas fait droit à la demande de suspension des effets de la délibération en cause du fait de la désignation antérieure d’un syndic mais uniquement en raison de la coexistence de deux syndics qui constituait un trouble manifestement illicite pour la gestion de la copropriété. Elle souligne que d’autres circonstances peuvent constituer un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent suspendant les effets d’une assemblée générale de copropriété, quand bien même un autre syndic n’aurait pas été antérieurement désigné étant donné que le juge des référés a compétence pour désigner un administrateur ad hoc.

Sur le fond du référé, elle expose, en premier lieu, que le premier juge a excédé ses pouvoirs en interprétant l’arrêt de la cour d’appel de céans rendu le 10 janvier 2024, sachant qu’aucune décision de justice n’indique que Me [R] est habilitée à représenter Mme [E] [V] en sa qualité d’usufruitière. Elle relève que la mission de Me [R] ne porte que sur les biens non partagés qui ont été omis dans l’acte de partage du 12 décembre 2006, à savoir les 11 lots 296, 297,332, 359 à 366 dépendant de la copropriété [Adresse 2].

De plus, elle relève que le premier juge se fonde sur une ordonnance sur requête en date du 23 mai 2023 qui n’est aucunement probante dès lors qu’elle a été rétractée par ordonnance rendue le 24 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Nice.

Enfin, elle souligne que si Me [I] a été désigné, par jugement rendu le 23 septembre 2021, en tant qu’administrateur judiciaire alors que Me [R] a été désigné en qualité de mandataire successoral, cela ne signifie aucunement que le mandat de Me [R] recouvre nécessairement l’entier démembrement dès lors que son mandat est limité aux 11 lots non partagés. Elle relève qu’en attribuant l’usufruit à Mme [E] [V] par l’acte de partage de 2006, le tribunal judiciaire de Nice confirme, dans son jugement rendu le 21 novembre 2025, que l’usufruit échappe au mandat de Me [R] et que la nue-propriété détenue en indivision par M. [J] [V] et Mme [W] [V] est représentée par Me [I], d’autant que le mandat de l’administrateur prime sur celui du mandataire successoral.

Elle considère donc que Me [R], qui ne devait pas prendre part au vote des résolutions de l’assemblée générale du 22 mars 2024, n’a pas qualité à intervenir à la procédure.

De même, elle affirme qu’il n’appartenait pas au juge des référés d’interpréter les effets de l’acte de partage et, par voie de conséquence, de trancher la question du périmètre distinct des mandats respectivement confiés à Me [R] et à Me [I]. Il devait considérer que, dès lors que deux personnes revendiquaient le même droit de vote à l’assemblée générale du 22 mars 2024, la tenue de cette assemblée, dans ce contexte, constituait un trouble manifestement illicite et un dommage imminent. Elle relève que la question soumise au premier juge ne concernait pas le positionnement de Me [R] mais bien celle de savoir si la contestation quant à la faculté de Me [R] de participer au vote ne constituait pas un trouble manifeste et imminent.

En second lieu, et en tout état de cause, elle affirme que, contrairement à ce que le premier juge a considéré, il n’existe pas une indivision plus large constituée des deux nus-propriétaires et de Mme [E] [V] dès lors où ils détiennent des droits distincts, et que la seule indivision qui existe au titre des lots 64 à 103 est celle constituée par les deux nus-propriétaires, représentée par Me [I], ce qui est confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes en date du 16 mars 2020 désignant l’administrateur provisoire à l’indivision [V] après partage qui a constaté que l’indivision se limitait à la nue-propriété et par le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 11 octobre 2024 qui se prononce sur le périmètre du mandat de Me [R] en considérant qu’il n’existe aucune indivision entre, d’une part, M. [J] [V] et Mme [W] [V] et, d’autre part, Mme [E] [V], tel que cela résulte du jugement rendu par le même tribunal le 21 novembre 2025.

Par ailleurs, elle relève que la mission de Me [R] ne porte que sur les biens non partagés qui ont été omis dans l’acte de partage du 12 décembre 2006, à savoir les 11 lots 296, 297,332, 359 à 366 dépendant de la copropriété [Adresse 2], tel que cela résulte de l’arrêt de la cour d’appel de céans rendu le 10 janvier 2024. Elle insiste sur le fait que, comme l’a retenu le premier président de la cour d’appel de céans, par ordonnance rendue le 16 octobre 2023, l’acte de partage ayant liquidé la succession, la découverte postérieure de lots non compris dans ledit acte n’a pas eu pour effet de rouvrir les opérations de succession pour les biens compris dans l’acte de partage dès lors qu’il n’y a plus d’indivision successorale sur ces biens. Elle relève que le tribunal judiciaire de Nice rappelle, par jugement rendu le 11 octobre 2024, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de céans en date du 15 octobre 2025, que la mission de Me [R] était limitée aux 11 lots omis dans l’acte de partage et que l’indivision [V] après partage, constituée uniquement de M. [J] [V] et Mme [W] [V], nus-propriétaires, était représentée par Me [I], seul habilité à participer aux assemblées générales de la copropriété [Adresse 2]. Elle relève que le même raisonnement a été retenu aux termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 21 novembre 2025 et de l’ordonnance sur requête rendue par le même tribunal le 17 mars 2026.

Elle considère donc que Me [R], ayant seulement une mission de mandataire successoral pour les 11 lots omis, ne disposait d’aucun pouvoir pour représenter l’indivision [V] après partage des lots 64 à 103 à l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu’elle n’avait pas à être convoquée.

Concernant les 11 lots non visés dans l’acte de partage, elle estime que Me [R] n’avait pas plus le pouvoir de représenter l’indivision [V] hors partage ayant pour membres Mme [E] [V], Mme [W] [V] et M. [J] [V], dans la mesure où Me [L] a été désigné, par jugement en date du 23 septembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Grasse, en tant que mandataire commun de l’indivision propriétaire de ces lots, composée de l’indivision entre la succession [S]-[P] dévolue au fonds de dotation FDMAN et de l’indivision [V] hors partage.

Elle considère donc que le fait pour Me [R] d’avoir participé à l’assemblée générale du 22 mars 2024 et pris part aux décisions, au mépris total des instructions de vote de M. [J] [V] constitue un trouble manifestement illicite et imminent. Elle souligne que le syndic savait parfaitement que Me [R] ne disposait d’aucun pouvoir pour voter en lieu et place de Me [I]. Elle relève que l’assemblée générale du 26 mars 2026 est la seule qui s’est tenue régulièrement depuis le 22 mars 2024 dès lors que Me [I] a enfin pu voter et non Me [R] sur la base d’une décision de justice ayant force exécutoire.

Enfin, elle relève, qu’alors même que le premier juge a relevé des irrégularités dans la tenue de l’assemblée générale du 22 mars 2024, et notamment en l’absence de convocation de Me [R], il a maintenu ladite assemblée.

De plus, elle souligne que le syndic a décidé de réunir l’assemblée générale avec un ordre du jour totalement différent de celui qu’elle a sollicité, en application de l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967, en y intégrant des demandes d’inscription de résolutions qui ne pouvaient être retenues pour cette assemblée dans la mesure où elles n’avaient pas été adressées en respectant le formalisme exigé par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, faute notamment d’avoir été adressées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception conformément aux articles 10 et 64 du décret du 17 mars 1967.

En outre, elle expose que de nombreuses résolutions figurant dans l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 mars 2024 ont été prises en méconnaissance des règles de majorité résultant de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En dernier lieu, elle indique que sa demande tendant à voir désigner un administrateur ad hoc de la copropriété est fondée sur l’article 49 du décret du 17 mars 1967 en raison de la carence du syndic visée au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 30 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter l’appelante de ses demandes ;

— la condamner à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient que le premier juge n’a interprété aucune décision de justice, pas plus que l’acte de partage du 12 décembre 2006, dès lors que, tant le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 10 février 2023 que l’arrêt rendu par la cour d’appel de céans le 10 janvier 2024, se fondent sur les dispositions de l’article 813-1 du code civil dépendant de la section 3 relative au mandataire successoral lorsqu’il désigne Me [R] en cette qualité, tandis que l’un des jugements du 23 septembre 2021 rendus par le tribunal judiciaire de Grasse, auquel se réfère également le premier juge, ayant trait à la désignation d’un mandataire commun sur le fondement de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, indique que la SELARL de Saint Rapt Bertholet, remplacée par la suite par Me [I], est intervenue sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, de sorte que cette désignation ne pouvait concerner que les indivisaires en nue-propriété, à savoir Mme [W] [V] et M. [J] [V]. Il affirme que le mandataire successoral vise une gestion plus large du démembrement de propriété, en ce compris les biens non allotis dans l’actif successoral, tandis que l’administration judiciaire ne porte que sur l’administration des seuls nus-propriétaires.

Il expose que l’appelante entretient volontairement une confusion entre les périmètres des mandats de chacun des deux administrateurs, Me [I] intervenant en qualité de représentant des nus-propriétaires dans l’indivision [V] et Me [R] intervenant en qualité de mandataire successoral de l’indivision [V] plus large après partage composée de trois protagonistes, et ce, alors même qu’aucune confusion n’est possible entre les mandats de l’un et l’autre des mandataires judiciaires, tel que cela résulte des jugements définitifs du tribunal judiciaire de Grasse du 23 septembre 2021 aboutissant à la désignation de Me [L] en qualité de mandataire commun des indivisions, de sorte que les lots oubliés ne sont pas inclus dans les lots de l’indivision [V] après partage mais dans ceux représentés par Me [L]. Il insiste sur le fait qu’aucune décision n’a désigné Me [I] en qualité de mandataire successoral de l’indivision [A]/[V] dès lors qu’il a été désigné en qualité d’administrateur ad hoc de l’indivision constituée des seuls nus-propriétaires de laquelle est exclue Mme [A] veuve [V].

Il souligne que, si l’appelante se prévaut de nombreuses décisions rappelant que la désignation du mandataire successoral de la succession de feu [J] [V] ne portera que sur les biens non partagés dans l’acte du 12 décembre 2006, elles ne concernent que les parts de sociétés qui ne font pas partie des biens non partagés pour lesquels Me [R] n’a pas vocation à voter aux assemblées générales les concernant. En revanche, elle estime qu’il en va différemment des autres biens compris dans le patrimoine successoral, et notamment des lots 64 à 103 en pleine propriété situés dans le bâtiment [Adresse 2] bloc alpha, qui entrent directement dans les pouvoirs du mandataire successoral comme étant des lots de copropriété, et non des parts sociales de société, qui n’ont été ni partagés, ni allotis à quelconque des héritiers dans la succession de feu [J] [V].

En tout état de cause, il relève que Me [R] a participé à l’assemblée générale du 22 mars 2024, de sorte que l’appelante ne peut se prévaloir d’une convocation irrégulière la concernant pour contester la régularité de l’assemblée générale qui s’est tenue. Il indique que le seul fait pour l’appelante de ne pas être d’accord avec les résolutions qui ont été prises, à la majorité, comprenant les votes de Me [R], ès qualités, ne caractérise pas un trouble manifestement illicite et imminent. Il expose qu’il en est de même des autres irrégularités soulevées. Il souligne qu’alors même que l’appelante a exigé, lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2021, l’application de la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 concernant des résolutions portant sur des droits à construire, elle fait grief à l’assemblée générale du 22 mars 2024 de ne pas avoir fait application de la majorité prévue à l’article 26 de la même loi concernant les mêmes droits à construire, ce qui démontre que l’appelante entend agir que dans son strict intérêt personnel au mépris des autres copropriétaires. En outre, il expose que, si un copropriétaire peut faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs résolutions, ces dernières ne peuvent concerner que ses droits et obligations, ce qui n’est pas le cas de la demande de désignation d’un syndic. Il relève que le syndic a, conformément à sa mission, mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’ensemble des résolutions qui lui ont été soumises, et pas seulement celles sollicitées par l’appelante.

En dernier lieu, il relève que les conditions requises pour la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété ne sont pas réunies en l’état d’une copropriété représentée par un syndic régulièrement désigné par l’assemblée générale des copropriétaires qui exerce ses missions.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 30 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SAS Foncia Ad Immobilier sollicite de la cour qu’elle :

— déclare irrecevable l’appelante en sa nouvelle demande visant à voir juger la participation de Me [R] à l’assemblée générale des copropriétaires [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] comme constituant un trouble manifestement illicite et imminent ;

— déclare irrecevable l’appelante en sa nouvelle demande visant à voir suspendre les effets des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] ;

— déboute l’appelante de ses demandes ;

— confirme en conséquence l’ordonnance entreprise ;

— condamne l’appelante à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Concernant l’irrecevabilité des demandes nouvelles, elle expose qu’il n’a jamais été question, devant le premier juge, d’un trouble manifestement illicite et/ou d’un dommage imminent résultant des votes exprimés par Me [R] lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2024, et ce, d’autant que seul M. [J] [V] pourrait éventuellement se prévaloir de l’absence de respect de ses instructions de vote par Me [R]. Elle considère qu’il en est de même de la demande de suspension des effets des délibérations prises alors que l’appelante demandait devant le premier juge l’annulation de l’assemblée générale. En tout état de cause, elle estime que la question de la validité de la majorité d’un vote d’une résolution d’assemblée générale relève de la compétence du juge du fond et non du juge des référés, et ce, d’autant que les règles de majorité qu’elle considère avoir été violées sont celles qui ont été appliquées, à sa demande, lors d’une précédente assemblée générale.

Concernant le fond du référé, elle expose que Me [R], ès qualités, justifie de son intérêt à intervenir à la procédure. Elle estime également qu’elle était fondée à participer à l’assemblée générale du 22 mars 2024 dès lors, qu’alors même que Me [I] représente l’indivision composée des seuls nus-propriétaires, Me [R] représente une indivision plus large composée des nus-propriétaires et de l’usufruitière.

De plus, elle souligne que, nonobstant le respect du formalisme requis en matière de convocation, qui excède les pouvoirs du juge des référés, Me [R] a bien participé à l’assemblée générale du 22 mars 2024.

Afin de démontrer l’absence de confusion résultant du périmètre des mandats confiés à Me [I] et Me [R], elle se prévaut des mêmes moyens que ceux soutenus par le syndicat des copropriétaires susvisés.

Pour le reste, elle affirme que la convocation des copropriétaires n’a pas été faite en violation manifeste des dispositions de l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967, qui ne sont applicables qu’aux seules questions concernant les droits et obligations du copropriétaire sollicitant du syndic la convocation de l’assemblée générale à ses frais, que le syndic peut valablement ajouter la question du renouvellement de son mandat, qu’il appartient au juge du fond de trancher ces éventuelles irrégularités que seul le copropriétaire concerné par une éventuelle irrégularité peut valablement se prévaloir de la nullité de l’assemblée générale, ce qui n’est pas le cas de l’appelante, pas plus que des dispositions des articles 10 et 64 du décret du 17 mars 1967, dès lors que rien n’interdit aux copropriétaires de faite part à tout moment, sans formalisme particulier, de questions qui mériteraient d’être débattues, pas plus que des règles de majorité, dès lors que la majorité qui a été appliquée est la même que celle de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 et qu’un tel grief relève de la compétence du juge du fond.

Enfin, elle estime que les conditions requises pour la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété ne sont pas réunies en l’absence d’empêchement ou de carence du syndic.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 30 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SCP Evazin [R], prise en la personne de Me [F] [R], ès qualités, demande à la cour de :

— rejeter l’appel et les demandes formulées par l’appelante comme irrecevables ou infondées ;

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— condamner l’appelante à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle relève que, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2024 s’est parfaitement déroulée, en sa présence, et que l’appelante ne demande plus son report et/ou son annulation, l’appel est vidé de toute substance. Elle souligne en effet que la demande tendant à suspendre les effets de ladite assemblée est irrecevable comme étant nouvelle, sachant que l’annulation d’une assemblée générale a pour conséquence de la mettre à néant de manière rétroactive tandis que la suspension des effets des résolutions qui ont été prises, qui ne s’applique que pour l’avenir, laisse subsister l’assemblée générale. En tout état de cause, elle expose qu’aucun trouble manifestement illicite ou dommage imminent ne saurait résulter de la désignation d’un syndic par une assemblée générale des copropriétaires, d’autant que le mandat du syndic en question prenant fin en juin 2026, la demande de suspension formée en appel est sans intérêt. Elle relève en effet que, si la copropriété ne désigne pas un syndic avant la fin du mandat de la société Foncia qui est en cours, il appartiendra à tout copropriétaire de solliciter la désignation d’un syndic en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Sur le fond du référé, elle indique que la suspension d’une décision d’assemblée générale ne peut être fondée que sur l’existence d’un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent résultant de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile et, en aucun cas, sur l’existence d’un différend prévu à l’article 834 du même code.

Elle relève que le fait pour elle d’avoir voté contre l’annulation de résolutions précédemment prises par l’assemblée générale de 2021 ne constitue pas un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, elle indique que, dès lors qu’elle a effectivement participé à l’assemblée générale, il importe peu qu’elle n’ait pas été régulièrement convoquée.

En outre, elle expose que, malgré la désignation préalable de Me [I] en qualité d’administrateur provisoire des nus propriétaires, elle a été désignée en tant que mandataire successoral de l’ensemble de la succession, et ce par jugement du 10 février 2023, confirmé par arrêt du 10 janvier 2024. Elle souligne que sa mission concerne tous les biens non partagés dans l’acte du 12 septembre 2006 et qu’il ne s’agit aucunement de biens omis mais des lots qui sont restés en indivision. Elle relève que, dès lors que le règlement de copropriété confie à l’usufruitier le droit de représenter le nu-propriétaire, Me [I], qui ne représente que les nus-propriétaires, n’avait pas vocation à voter, ce qu’il a reconnu lors du contentieux ayant abouti à l’arrêt du 7 mars 2024 en constatant que sa mission s’était trouvée vidée de toute substance avec la désignation de Me [R] en tant que mandataire successoral de l’ensemble de la succession, dont la mission englobe les droits particuliers des nus propriétaires.

Elle explique que l’arrêt du 15 octobre 2025, qui rappelle que sa mission porte sur les biens non partagés dans l’acte de partage de 2006, ne concerne que les titres de société et l’exercice des droits de vote et, en aucun cas, les immeubles. Elle souligne que s’il en résulte que Mme [E] [V] a obtenu, dans le cadre de la liquidation de la succession et des attributions déjà opérées, l’intégralité de l’usufruit des parts sociales et actions, il n’existe aucune mention de cette nature s’agissant des immeubles, le partage partiel n’ayant alloti personne et n’ayant pas changé les droits sur les immeubles restés dans la succession, en ce compris l’usufruit. Elle considère donc que les 11 lots non partagés, indivis et grevés de l’usufruit de Mme [E] [V] mentionnés dans l’acte de partage font partie de sa mission de mandataire successoral.

Elle expose qu’un appel a été interjeté à l’encontre du jugement du 21 novembre 2025, outre le fait que son dispositif n’a aucune autorité de la chose jugée s’agissant de l’exercice du droit de vote concernant les immeubles.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes formées en appel par l’appelante

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 563 du même code énonce que, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

L’article 566 du même code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il résulte de l’article 565 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si le fondement juridique est différent.

En l’espèce, alors même que l’appelante demandait au premier juge d’annuler ou reporter l’assemblée générale de la copropriété de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2], convoquée le 22 mars 2024, jusqu’à ce que la question des périmètres des mandats respectifs de Me [F] [R] et Me [B]-[Y] [I] soit judiciairement et définitivement tranchée, elle demande désormais à la cour de prononcer la suspension des délibérations prises lors de l’assemblée générale qui s’est effectivement tenue du 22 mars 2024 dans l’attente que cette question soit tranchée. Par ailleurs, elle réitère sa demande tendant à la désignation d’un administrateur ad hoc avec mission d’administrer la copropriété.

S’agissant de la première demande, il convient de relever que les mesures sollicitées, qui s’expliquent par l’évolution du litige, l’assemblée générale dont l’annulation ou le report était recherché s’étant réunie le 22 mars 2024, soit le lendemain de l’ordonnance entreprise qui n’a pas fait droit à ces demandes, tendent à mettre fin au même trouble manifestement illicite et/ou dommage imminent résultant de l’exercice par le mandataire successoral du droit de vote attaché aux lots 64 à 103 lors de l’assemblée générale litigieuse.

Les demandes de report, d’annulation et de suspension de l’assemblée générale en question poursuivent donc le même but, à savoir empêcher que des décisions prises avec la participation dudit mandataire successoral produisent ses effets. Si, avant même que l’assemblée générale ne se tienne, l’appelante sollicitait non seulement son report mais également son annulation, la demande de suspension de ses effets, après qu’elle se soit tenue, tend aux mêmes fins, d’autant que le fondement juridique est le même. En effet, les mesures sollicitées visent à mettre fin au même trouble manifestement illicite et/ou dommage imminent. Si l’annulation de délibérations d’une assemblée générale, qui n’est ni une mesure conservatoire, ni une mesure de remise en état, excède les pouvoirs du juge des référés, il en va différemment des mesures de report et de suspension.

De plus, elles se rattachent au même fait originaire tenant à l’exercice de la représentation et du vote par le mandataire successoral lors de l’assemblée générale du 22 mars 2024. Certes, l’appelante soulève de nouveaux moyens en appel, tenant notamment au sens des décisions prises par le mandataire successoral lors de l’assemblée générale en question et aux règles de majorité qui ont été appliquées. Il reste que cela n’enlève rien au fait que la demande présentée en première instance découle de la même problématique originaire, à savoir le droit de représentation et de vote du mandataire successoral lors de l’assemblée générale en question, et non le sens des décisions qu’il a prises, comme étant contraires aux instructions de M. [J] [V], et/ou leur validité au regard des règles de majorité appliquées. Or, tous les nouveaux moyens invoqués par les parties en appel au soutien de leurs demandes ainsi que les nouvelles pièces et preuves produites sont recevables en appel.

Enfin, nonobstant l’expiration, dans quelques jours, du mandat du syndic désigné lors de l’assemblée générale du 22 mars 2024, l’appelante sollicite la suspension de toutes les résolutions qui ont été prises, et pas seulement celles portant sur cette désignation. En outre, l’existence d’un trouble manifestement illicite et/ou d’un dommage imminent s’appréciant au jour où le premier juge a statué, il n’est pas possible de considérer les demandes de l’appelante comme étant devenues sans objet dès lors que l’assemblée générale, dont l’annulation ou le report était sollicité, s’est effectivement tenue le lendemain de l’ordonnance entreprise.

S’agissant de la deuxième demande portant sur la désignation d’un mandataire ad hoc en application des articles 18 V de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret du 17 mars 1967 en raison de la carence et/ou de l’empêchement du syndic en exercice, il s’agit exactement de la même prétention que celle formée devant le premier juge.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les intimés en raison du caractère nouveau des demandes formulées en appel et, dès lors, de déclarer recevables les demandes formées par l’appelante.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SCP Evazin-[R], prise en la personne de Me [F] [R], agissant en qualité de mandataire successoral

En application de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 329 du même code énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il est admis que le droit d’agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance entreprise que la SCP Evazin-[R], agissant ès qualités, est intervenue volontairement à la procédure en se prévalant d’un droit propre qu’elle estime être la seule habilité à exercer, à savoir son droit d’exercer ses pouvoirs de représentation et de vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] du 22 mars 2024.

Elle justifie avoir été désignée, en application des articles 813-1 et suivants du code civil, par jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 10 février 2023, en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de feu [J] [V].

Si l’exécution provisoire dont était assortie cette décision a été suspendue par le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, par ordonnance en date du 16 octobre 2023, la même cour a, par arrêt rendu au fond le 10 janvier 2024, confirmé le jugement entrepris avec cette précision toutefois que la désignation du mandataire successoral de la succession de M. [J] [V] ne portera que sur les biens non partagés dans l’acte du 12 décembre 2006.

L’intervenant volontaire soutient que, dès lors que les biens faisant partie de l’actif successoral de la succession [V], nonobstant un acte de partage partiel intervenu le 12 décembre 2006, sont restés en indivision, parmi lesquels plusieurs lots dépendent de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2], il entrait dans sa mission de représenter l’indivision successorale à l’assemblée générale du 22 mars 2024 composée de la conjointe survivante et de deux des trois enfants du de cujus et, dès lors, de prendre part, au nom de ces indivisaires, à toutes les délibérations, à émettre tous vote et à signer la feuille de présence. Elle affirme que l’AJ [I] et associés n’ayant été désignée qu’en tant qu’administrateur judiciaire de l’indivision existant entre les seuls nus-propriétaires, à savoir deux des trois enfants du défunt, sa mission de mandataire de l’ensemble de l’indivision successorale, comprenant non seulement ces enfants mais également la conjointe survivante, englobe nécessairement celle de l’administrateur provisoire.

Or, la réponse à la question de savoir s’il entrait ou non dans la mission du mandataire successoral de représenter des lots et de voter en fonction de leurs tantièmes, lors de l’assemblée générale querellée, relève de l’appréciation du bien-fondé des demandes et non du droit pour le mandataire successoral d’intervenir à la procédure.

Dès lors qu’il n’est pas contesté que différents intervenants ont été judiciairement désignés pour, d’une part, gérer tant la succession de feu [J] [V] que des biens indivis ayant fait partie ou faisant encore partie de l’actif successoral et, d’autre part, représenter des indivisaires lors d’assemblées générales, ce qui pose la question du périmètre des mandats respectifs de chacun, le mandataire successoral justifie de son intérêt à intervenir à la présente procédure dès lors que l’exercice de son droit de vote lors de l’assemblée générale en question au nom de l’indivision successorale [V] est remis en cause.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le mandataire successoral justifiait de son droit d’intervenir volontairement à la procédure.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise sur ce point.

Sur la demande de suspension des effets des délibérations prises lors de l’assemblée générale du 22 mars 2024 pour trouble manifestement illicite et/ou dommage imminent

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Il est admis que le juge des référés peut suspendre les effets d’une décision prise, notamment lors d’une assemblée générale, dès lors que la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent est rapportée.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure, et en particulier de la feuille de présence de l’assemblée des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] qui s’est tenue le 22 mars 2024, que Me [U] du cabinet [L] a représenté les lots 296, 297, 332, 359, 360, 361, 362, 363, 364, 365 et 366 représentant les 210/10 000 tantièmes détenus en indivision par la succession [S]-[P] dévolue au fonds de dotation FDMAN et la succession [V] 'hors partage’ composée de Mme [E] [A] veuve [V], Mme [W] [V], Mme [O] [V] épouse [Q] et M. [J] [V].

Cette représentation est fondée sur le jugement en date du 23 septembre 2021 par lequel le tribunal judiciaire de Grasse a désigné la SELARL [Z] [L] et associés, prise en la personne de Me [Z] [L], en qualité de mandataire commun de l’indivision composée, d’une part, du fonds de dotation FDMAN de la succession de [H] [P] veuve [S] représentée par son administrateur provisoire Maître [T] [D] [C] et, d’autre part, de l’indivision successorale [V] 'hors partage’ venant aux droits de feu [J] [V], à savoir [E] [A] veuve [V], la SELARL de Saint Rapt et Bertholet, administrateur représentant les nus-propriétaires [W] [V] et [J] [V], et [O] [V] épouse [Q].

Ce mandataire commun de l’indivision a été désigné avec pour mission de représenter les co-indivisaires pour toute convocation du syndic à une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire et de prendre part, au nom des indivisaires, à toutes les délibérations d’assemblées générales, à émettre tous vote et à signer pour le compte des indivisaires les feuilles de présence auxdites assemblées.

Cette désignation a été faite conformément à l’alinéa 2 de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce, qu’en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

Il est précisé que sa mission prendra fin, de plein droit, par la désignation par les co-indivisaires d’un mandataire choisi par accord entre eux.

Me [N] de la SCP Evazin-[R] a, quant à lui, representé les lots 64 à 103 représentant les 1445/10 000 tantièmes détenus par l’indivision [V] après partage.

Cette représentation est fondée sur le jugement en date du 10 février 2023 par lequel le tribunal judiciaire de Nice a désigné, à la demande de Mme [W] [V], la SCP Evazin-[R], prise en la personne de Me [F] [R], en qualité de mandataire successoral, en application des articles 813-1 et suivants du code civil, à l’effet d’administrer provisoirement la succession de feu [J] [V]. Il lui a, notamment, été conféré l’autorisation d’effectuer l’ensemble des actes d’administration de la succession, le pouvoir de représenter les héritiers de feu [J] [V] dans les actes de la vie civile ou en justice et de procéder aux travaux d’urgence.

Suite à l’appel interjeté à l’encontre de cette décision, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a rendu un arrêt confirmatif le 10 janvier 2024 en précisant toutefois, dans son dispositif, que la désignation du mandataire successoral de la succession de M. [J] [V] ne portera que sur les biens non partagés dans l’acte du 12 décembre 2006.

Si les biens en question ne sont pas précisés dans le dispositif de l’arrêt, il n’en demeure pas moins que la cour, lorsqu’elle se prononce dans le corps de sa motivation sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [O] [V] épouse [Q] et de Mme [W] [V], fait la distinction entre les biens dont le sort a été réglé dans l’acte de partage partiel du 12 décembre 2006 de ceux représentant les lots 296, 297, 332, 359, 360, 361, 362, 363, 364, 365 et 366 qui ont été omis, avant d’en conclure que les parties sont toujours en indivision sur ces lots, à savoir Mme [E] [A] veuve [V], Mme [W] [V], Mme [O] [V] épouse [Q] et M. [J] [V].

Il est donc manifeste que la mission de gestion successorale de la SCP Evazin-[R] a été réduite à l’administration provisoire des seuls lots 296, 297, 332, 359, 360, 361, 362, 363, 364, 365 et 366 dépendant de la succession de feu [J] [V] composée de Mme [E] [A] veuve [V], Mme [W] [V], Mme [O] [V] épouse [Q] et M. [J] [V] et dits 'hors partage’ comme ne résultant pas de l’acte de partage partiel du 12 décembre 2006.

Or, ces 11 lots appartenant en indivision, non seulement à la succession [V] mais également à la succession [S]-[P] dévolue au fonds de dotation FDMAN, la SELARL [Z] [L] et associés, prise en la personne de Me [Z] [L], a été désignée en tant que mandataire commun pour, notamment, prendre part aux délibérations de l’assemblée générale de la copropriété dont dépend les lots en question.

En outre, en plus de la SELARL [Z] [L] et associés qui a été désigné en tant que mandataire commun des 11 lots indivis susvisés, la SELARL de Saint Rapt Bertholet a été désignée, par ordonnance du 4 septembre 2019 rendue en la forme des référés, par le président du tribunal de grande instance d’Avignon, confirmée partiellement par arrêt du 16 mars 2020 rendu par la cour d’appel de Nîmes, en qualité d’administrateur judiciaire à l’indivision successorale de Mme [W] [V] et de M. [J] [V], soit des nus-propriétaires des lots 64 à 103, Mme [E] [A] veuve [V] en détenant l’usufruit, en application de l’article 815-6 du code civil.

La mission de ladite SELARL, d’administrer et de veiller aux intérêts de l’indivision ainsi que de la représenter tant en défense qu’en demande, a été renouvelée à plusieurs reprises, et ce, jusqu’à ce qu’elle soit remplacée dans ses fonctions par l’AJ [I] et associés, prise en la personne de Me [B] [I], par jugement rendu le 20 décembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Avignon, pour une durée initiale d’un an, prorogée depuis.

Or, alors même qu’un mandataire successoral de l’article 813-1 du code civil intervient pour administrer provisoirement une succession en blocage, l’administrateur judiciaire de l’article 815-6 du même code intervient, lui, dans le cadre d’une indivision pour prendre les mesures urgences requises par l’intérêt commun des indivisaires.

L’article 813-2 du code civil énonce que le mandataire successoral ne peut agir que dans la mesure compatible avec les pouvoirs de celui qui a été désigné en application de l’article 815-6.

En l’occurrence, seul le sort des 11 lots litigieux dépendant de la succession [V] et de la succession [S]-[P] n’a pas été réglé par l’acte de partage du 12 décembre 2006.

En effet, les autres lots litigieux 64 à 103, dont la nue-propriété a été attribuée, par l’acte de partage susvisé, à deux des trois enfants de feu [J] [V], à savoir Mme [W] [V] et M. [J] [V], et l’usufruit à Mme [E] [A] veuve [V], sont en indivision.

Il est désormais acquis que cette indivision ne porte que sur la nue-propriété des biens successoraux dès lors qu’il n’y a pas d’indivision entre un usufruitier et des nus-propriétaires, l’usufruit et la nue-propriété étant des droits de nature différente.

Il en résulte que la mission du mandataire successoral apparaît centrée sur la gestion provisoire de la partie de la succession qui n’a pas été encore réglée, et en l’occurrence sur les 11 lots litigieux, tandis que celle de l’administrateur de l’indivision sur la gestion des biens indivis, à savoir les lots 64 à 103 appartenant à deux nus-propriétaires.

Dans ces conditions, contrairement à ce que soutiennent les intimés, l’AJ [I] et associés ayant été désignée pour préserver des biens indivis après partage, sa mission apparaît plus large que celle de gestion successorale confiée à la SCP Evazin-[R] qui, de surcroît, n’apparaît porter que sur 11 lots qui ne figurent pas dans l’acte de partage partiel.

Enfin, l’alinéa 3 de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu’en cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés lors des assemblées générales par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

Il reste que l’alinéa 2 du paragraphe 23 du règlement de copropriété de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] stipule que le nu-propriétaire sera valablement représenté par l’usufruitier, le propriétaire sera valablement représenté par le bénéficiaire du droit d’usage ou d’habitation sauf dans ces deux cas, convention contraire prise entre les parties et notifiée au syndic tandis que l’alinéa 3 énonce que toute indivision devra être représentée par un mandataire unique.

Si Mme [E] [A] veuve [V] est l’unique l’usufruitière des lots 64 à 103 résultant de l’acte de partage du 12 décembre 2023, les lots en question appartiennent en indivision à deux nus-propriétaires, Mme [W] [V] et M. [J] [V].

Ainsi, les lots 64 à 103, en plus d’être démembrés entre un usufruitier et plusieurs nus-propriétaires, sont en indivision dès lors que deux personnes en sont les nus-propriétaires.

Or, l’AJ [I] et associés a été désigné en tant qu’administrateur de l’indivision successorale des nus-propriétaires des lots 64 à 103, à savoir Mme [W] [V] et M. [J] [V].

Il n’est pas exclu que, bien que n’ayant pas été désigné par une décision de justice comme mandataire commun de l’indivision pour exercer le droit de vote attaché à ces lots lors des assemblées générales des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2], l’exercice de ce droit entre dans sa mission d’administrer et de veiller aux intérêts de l’indivision, ainsi que de la représenter, tant en défense qu’en demande, devant les juridictions. C’est en ce sens qu’une ordonnance a été rendue le 17 mars 2026 par le président du tribunal judiciaire d’Avignon. Il a constaté que la SCP AJ [I] et associés, représentée par Maître [B] [Y] [I], [était] seule habilitée, en sa qualité d’administrateur provisoire de l’indivision [W] et [J] [V], propriétaire des 5 premiers étages du bloc [Adresse 2] Alpha, soit les lots 64 à 103 du bloc Alpha identifiés sous la dénomination 'indivision [V] après partage', à voter au sein de toute assemblée générale de la copropriété [Adresse 2], sise [Adresse 3], en ce compris l’assemblée générale des copropriétaires pour le 26 mars 2026 ainsi que toutes assemblées générales subséquentes. Il a donc autorisé ladite SCP à accéder à tous lieux de tenue desdites assemblées, exprimer tout vote, signer tout procès-verbal et, plus généralement, accomplir tout ce qui s’avère nécessaire à l’exercice de son mandat d’administrateur provisoire de l’indivision [G] et [J] [V].

En tout état de cause, si la SCP Evazin-[R] a pour mission de représenter les héritiers pour administrer la succession, la preuve n’est aucunement rapportée, qu’en sa qualité de mandataire successoral, elle a automatiquement le droit de vote lors des assemblées générales des copropriétés dont dépendent les biens successoraux, et ce, même à considérer que sa mission de gestion successorale ne se limite pas à l’administration provisoire des 11 lots susvisés. En effet, elle n’a été habilitée par aucune décision définitive rendue en ce sens. Si, par ordonnance sur requête rendue le 23 mai 2023 par le président du tribunal judiciaire de Nice, elle a été autorisée à prendre part à toutes délibérations dans le cadre du conseil d’administration ou de l’assemblée générale des sociétés Hôtelière du [Adresse 1], Descinq et Nouvelle réserve de Nice, cette décision a été rétractée par ordonnance rendue le 24 mai 2024 par la même juridiction.

De même, si elle se prévaut des dispositions du règlement de copropriété qui confère un droit à l’usufruitier de représenter le nu-propriétaire lors de l’assemblée générale, elle n’a pas été désignée pour représenter Mme [E] [A] veuve [V]. Etant la seule usufruitière des lots dépendant de la succession de feu [J] [V], celle-ci n’est pas en indivision, à l’inverse des nus-propriétaires dont l’indivision est administrée par l’AJ [I] et associés.

Dans ces conditions, dès lors que le droit de vote, dans le cas d’un démembrement de la propriété, appartient à l’indivision représentée par son mandataire commun, l’exercice de ce droit par le mandataire successoral, sans aucun accord des indivisaires ni décision de justice, est entaché d’une illicéité manifeste.

Pour toutes ces raisons, et sans qu’il ne soit besoin de se prononcer sur le trouble et/ou le dommage tenant à la régularité de la tenue de l’assemblée générale du 22 mars 2024 au regard du formalisme requis, le fait pour la SCP Evazin-[R], en tant que mandataire successoral de la succession de feu [J] [V], d’avoir exercé un droit de vote lors de cette assemblée, constitue un trouble manifestement illicite.

La seule mesure permettant de la faire cesser étant de suspendre les effets de l’assemblée générale du 22 mars 2024 jusqu’à ce que le juge du fond saisi se prononce sur sa validité.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc

En application de l’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulations du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

Il résulte de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 qu’en cas d’empêchement ou de carence du syndic, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété. L’ordonnance fixe la durée de la mission, sauf si elle la limite expressément à un ou plusieurs objets. La mission confiée est celle définie par l’article 18 de la loi susvisée et par le présent décret.

En l’espèce, la mesure de suspension des effets des délibérations prises lors de l’assemblée générale du 22 mars 2024 a pour effet d’empêcher l’exercice de sa mission par le syndic actuel, dont le mandat expire le 30 juin 2026, et dont la désignation n’apparaît pas avoir été renouvelée, lors de l’assemblée générale du 26 mars 2026, sans qu’aucun autre syndic n’ait été encore désigné.

Il s’agit là d’un motif suffisant, au sens des dispositions susvisées, pour procéder à la désignation d’un administrateur ad hoc.

Il aura pour mission, dans un délai de trois mois à compter de la notification de sa désignation, de convoquer les copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] à une assemblée générale consacrée au choix d’un syndic professionnel sur la base d’une liste qu’il établira préalablement en précisant les honoraires, sans exclure la possibilité pour la société Foncia Ad Immobilier, syndic empêché d’exercer sa mission en raison uniquement de la mesure de suspension des effets de l’assemblée générale du 22 mars 2024 l’ayant désignée, de présenter sa candidature.

Cette mission, qui est fixée à un an, prendra fin dès que l’assemblée générale aura désigné un syndic, qui peut être le syndic actuel.

La société Foncia Ad Immobilier devra communiquer, dans un délai de 8 jours, à l’administrateur désigné tous les documents nécessaires pour qu’il puisse réaliser sa mission.

En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les intimés, succombant en appel, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné l’appelante aux dépens et à des frais irrépétibles.

Les intimés seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à verser à l’appelante la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que parties perdantes, les intimés seront déboutés de leurs demandes formées sur le même fondement.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’appelante est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par les intimés au motif du caractère nouveau des demandes formulées en cause d’appel ;

Déclare recevables les demandes formées par la SA Hôtelière du [Adresse 1] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCP Evazin-[R], prise en la personne de Me [F] [R], agissant en tant que mandataire successoral de la succession de feu [J] [V] ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne la suspension des effets des délibérations prises lors de l’assemblée générale de la copropriété de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] jusqu’à ce que la juridiction du fond se soit prononcée sur sa validité ;

Désigne la SELARL de Saint Rapt et Bertholet en tant qu’administrateur provisoire de la copropriété de la résidence du [Adresse 1] bâtiment [Adresse 2] avec mission de convoquer, dans un délai de trois mois à compter de la notification de la décision, les copropriétaires à une assemblée générale consacrée au choix d’un syndic professionnel sur la base d’une liste qu’il établira préalablement en précisant les honoraires, sans exclure la SAS Foncia Ad Immobilier, syndic actuel ;

Fixe la mission de l’administrateur provisoire pour une durée d’un an, laquelle pourra être prorogée par le président du tribunal judiciaire de Grasse ;

Dit que la mission de l’administrateur provisoire prendra fin dès que l’assemblée générale aura désigné son syndic ;

Dit que l’administrateur provisoire en réfèrera au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Grasse en cas de difficultés ;

Ordonne à la SAS Foncia Ad Immobilier de remettre à l’administrateur provisoire désigné tous les documents nécessaires pour qu’il puisse réaliser sa mission ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Ad Immobilier et la SCP Evazin [R], prise en la personne de Me [F] [R], agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de feu [J] [V], à verser à la SA Hôtelière du [Adresse 1] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Ad Immobilier et la SCP Evazin [R], prise en la personne de Me [F] [R], agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de feu [J] [V], de leurs demandes formées sur le même fondement ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Ad Immobilier et la SCP Evazin [R], prise en la personne de Me [F] [R], agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de feu [J] [V], aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’appelante est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires.

La greffière Le président