COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2026

Rôle N° RG 22/00791 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWQA

[J] [F]

C/

S.A.R.L. [Localité 5] CARROSSERIE AUTOMOBILE

S.C.I. SCI AMPERE LES MILLES

Copie exécutoire délivrée

le : 22 Janvier 2026

à :

M^e Lakhdar BOUMAZA

M^e Christian BELLAIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AIX-EN-PROVENCE en date du 01 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03247.

APPELANT

Monsieur [J] [F]

né le 11 Mai 1964 à [Localité 6] (62), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Lakhdar BOUMAZA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Renaud HUBAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

S.A.R.L. [Localité 5] CARROSSERIE AUTOMOBILE

, demeurant [Adresse 2]

défaillante

S.C.I. SCI AMPERE LES MILLES

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Ampère est propriétaire d’un entrepôt métallique divisé en 3 lots sur un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 5].

La SARL ACA ([Localité 5] carrosserie automobile), initialement gérée par M. [J] [F] puis par M. [W] [P] à compter du 24 mai 2018, est une société à responsabilité limitée dont l’activité commerciale est l’entretien, la réparation de véhicules automobiles légers.

Le 7 janvier 2015, la SCI Ampère consentait à la SARL ACA un bail commercial sur ses locaux et sur son terrain, celle-ci ayant alors exercé son activité de garagiste automobile spécialisé dans le travail de carrosserie.

Cette location comprenait un bâtiment de 630 m² au sol (avec locaux et bureaux) comprenant une mezzanine de 120 m2, outre un local de lavage de véhicules. Le bail stipule un loyer trimestriel d’avance de 13 495,76€ TTC payable au 1 er de chaque trimestre.

Concomitamment, le même jour, par acte séparé, M. [J] [F], gérant de la société ACA, se portait caution solidaire de cette dernière.

Un incendie survenait dans les locaux le 7 septembre 2016. Il détruisait entièrement l’immeuble, seule une partie du parking restait utilisable.

Le bailleur décidait de reconstruire le bâtiment détruit à l’identique.

Le 24 février 2017, les parties concluaient un protocole d’accord sur les conditions d’utilisation du terrain nu par la preneuse, dans l’attente de la reconstruction du bâtiment loué. La société ACA louait un bâtiment préfabriqué.

Le coût de l’échéance mensuelle était ramené à 1500 euros TTC durant la période d’utilisation partielle des lieux loués.

La SARL [Localité 5] Carrosserie Automobile a indiqué que ne pouvant exercer son activité dans les lieux détruits, elle prenait l’initiative de déménager une partie de son activité dans une entreprise voisine

Le 5 décembre 2017, M.[J] [F], en sa qualité de gérant de la société ACA mettait en demeure la SCI Ampère d’accomplir sans délai les diligences relatives au chantier de reconstruction.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 juin 2018, la société ACA faisait assigner la bailleresse devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en responsabilité en indemnisation (notamment au titre des frais de location d’un module préfabriqué, des frais d’hébergement par une carrosserie tierce), invoquant la faute de la défenderesse, qui n’aurait pas respecté ses engagements et ses obligations de bailleur et aurait fait preuve d’inertie fautive.

La preneuse précisait que la bailleresse avait méconnu ses obligations résultant des articles 605 et 606 du code civil et son propre engagement de reconstruire en vertu desquelles les réparations et la reconstruction de la carrosserie lui incombent.

Par acte d’huissier de justice du 31 janvier 2019, la bailleresse faisait assigner en intervention forcée M. [J] [F] pour que le tribunal constate la validité de l’engagement de caution solidaire de ce dernier et le condamne à lui verser une provision au titre de différents préjudices (perte du bâtiment et sa reconstruction, perte d’exploitation de l’immeuble, perte des loyers, dommages extérieures suite à la remise en état des lieux).

Par jugement du 1er février 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence se prononçait en ces termes :

— écarte des débats les notes en délibéré communiquées au tribunal par les conseils respectifs de M. [J] [F] et de la SCI Ampère les Milles,

— constate que la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile est toujours représentée par le même conseil, M^e Molina,

— constate la résiliation de plein droit du bail en date du 7 janvier 2015,

— déclare la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile responsable de l’incendie survenu le 7 septembre 2016,

— condamne solidairement la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] à payer à la SCI Ampère les Milles les sommes suivantes :

—  64 444 € correspondant au surcoût induit par les contraintes d’urbanismes nouvelles,

—  9000 € en réparation des dommages extérieurs de remise en état des lieux,

— déboute la SCI Ampère les Milles du surplus de ses demandes,

— déboute la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamne solidairement la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] à payer à la SCI Ampère les Milles la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne solidairement la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] aux dépens,

— ordonne l’exécution provisoire.

Pour déclarer la preneuse responsable des conséquences de l’incendie, le tribunal se fonde sur l’article 1733 du code civil et indique que cette dernière, sur qui pèse la charge de la preuve,ne démontre par aucune des pièces produites que l’incendie s’est produit par cas fortuit, force majeure ou vice de construction, ni qu’il aurait été communiqué par un local voisin.

Pour constater la résiliation de plein droit au 7 septembre 2016 du bail, le tribunal rappelle que selon l’article 1722 du code civil si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit sans dédommagement. Il ajoute que l’incendie survenu le 7 septembre 2016 a détruit l’immeuble et a seulement laissé utilisable une partie du parking, mettant la preneuse dans l’impossibilité absolue et définitive d’user du bien loué conformément à sa destination. Le tribunal ajoute que la résiliation du bail en application de l’article 1722 du code civil n’ouvre pas de droit à dédommagement et qu’en l’absence de faute commise par le bailleur, la preneuse doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

Pour condamner solidairement M. [J] [F] et la preneuse à payer des indemnités à la bailleresse en réparation de l’incendie, le tribunal retient que M. [J] [F] s’est porté caution solidaire,de la société ACA, pour le paiement des loyers, charges et accessoires résultant du contrat de location ainsi que pour les dégradations locatives.

M. [J] [F] a formé un appel le 13 avril 2021 en intimant la SCI Ampère les Milles et la SARL [Localité 5] Carrosserie les Milles.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, à savoir en ce que le tribunal a :

— déclaré la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile responsable de l’incendie survenu le 7 septembre 2016,

— condamné solidairement la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] payer à la SCI Ampère les Milles les sommes suivantes :

—  64444 € correspondant au surcoût induit par les contraintes d’urbanisme

nouvelles

—  9000 € en réparation des dommages extérieurs de remise en état des lieux.

— débouté la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné solidairement la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] à payer à la SCI Ampère la somme de 2.000 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] aux dépens.

L’appelant faisait signifier le 11 octobre 2021, à personne morale, à la société ACA, la déclaration d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction était prononcée le 28 octobre 2025.

Conclusions des parties

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2021, M. [J] [F] demande à la cour de :

vu les articles 132, 906 du code de procédure civile, 1231-1, 1240, 1719, 1720,1 733, 2298 du code civil,

— recevoir les présentes écritures, les disant bien fondées,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré la société ACA responsable de l’incendie survenu le 7 septembre 2016,

— condamné solidairement la société ACA et M. [J] [F] à payer à la SCI Ampère les Milles les sommes suivantes :

—  64 444 € correspondant au surcoût induit par les contraintes d’urbanisme nouvelles

-9 000 € en réparation des dommages extérieurs de remise en état des lieux.

— débouté la SARL ACA Carrosserie Automobile et M. [J] [F] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné solidairement la SARL ACA et M. [J] [F] à payer à la SCI Ampère la somme de 2.000 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la SARL ACA et M. [J] [F] aux dépens,

statuant de nouveau :

à titre principal :

— dire que la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile n’est pas responsable de l’incendie survenu le 7 septembre 2016 ,

— dire par conséquent qu’aucune indemnité n’est due à la SCI Ampère les Milles par la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F],

à titre subsidiaire,

— juger que la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] ne sont pas tenus au paiement d’indemnités au titre :

— du surcoût induit par les contraintes d’uranisme nouvelles,

— de réparation des dommages extérieurs de remise en état des lieux.

en tout état de cause,

— écarter des débats les pièces visées par la SCI Ampère les Milles,

— débouter la SCI Ampère les Milles de toutes ses demandes,

— dire que M. [J] [F] n’est pas tenu au paiement d’indemnités au bénéfice de la SCI Ampère les Milles en ce qu’elles ne relèvent pas du champ d’application de l’engagement de caution souscrit le 07/01/2015

— condamner la SCI Ampère les Milles au paiement d’une somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral causé à M. [J] [F].

— condamner la SCI Ampère les Milles au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Ampère les Milles aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2022,la SCI Ampère les Milles demande à la cour de :

vu les articles 1733, 1732,1722 et 1741, 1166 et 1240 du code civil, l’article L111-15 du code de l’urbanisme (pour mémoire)

— constater que la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile n’a pas interjeté appel

— dire que la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile est responsable de l’incendie dans les locaux de la SCI Ampère survenu le 7 septembre 2016 dans le bâtiment situé [Adresse 3] à [Localité 5],

— confirmer la décision en date du 1 er février 2021 du jugement querellé en ce qu’il a déclaré la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile responsable, la débouter ainsi que M. [F] de l’ensemble de leurs demandes, à l’encontre de la SCI Ampère,

en conséquence :

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par M. [J] [F] et notamment le préjudice moral, et les déclarer infondées,

à titre reconventionnel :

— condamner la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] conjointement et solidairement à payer la sommer de 114 108€ à la SCI Ampère équivalent au préjudice subi pour la perte du bâtiment et sa reconstruction,

— condamner la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] conjointement et solidairement à payer la somme de 107 960 €à la SCI Ampère en réparation de la perte de jouissance au titre d’indemnité d’occupation de son immeuble du fait de la perte de revenus du bâtiment situé [Adresse 3] à [Localité 5], réévalué à la date d’achèvement du chantier,

— condamner la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] conjointement et solidairement à payer la somme de 27 565€ à la SCI Ampère en réparation des dommages extérieurs de remise en état des lieux à la suite de l’incendie survenu dans le bâtiment situé [Adresse 3] à [Localité 5]

— condamner à titre solidaire M. [J] [F] en sa qualité de caution et la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile à verser à la SCI Ampère la somme de 20.000€ en réparation de la présente procédure manifestement abusive,

— condamner M. [F] seul, à verser à la SCI Ampère la somme de 30.000€ pour avoir initié en usurpant la qualité de gérant, contre l’avis du nouveau gérant et sans l’informer, puis maintenu une procédure complexe avec et de nombreux renvois, sursis à statuer, fait travailler des tribunaux pour finalement abandonner l’ensemble des demandes au titre de l’incendie et produit une pièce en délibéré tendant à tromper le tribunal, en réparation de la présente procédure abusive,

— condamner la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile à verser à la société Ampère la somme de 5000 € et M. [F] la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

sur la caution :

— dire que l’acte de caution solidaire signé le 7 janvier 2015 par lequel M.[J] [F] s’est engagé, à satisfaire à toutes les obligations de la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile à s’acquitter des dégradations et des réparations locatives, et renonce au bénéfice de discussion et de division est valide,

— constater que, faute pour la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile d’expliquer l’origine de l’incendie du 7 janvier 2016 qui a entièrement détruit l’immeuble objet du bail, la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile est responsable des dégâts survenus par celui-ci et dont M. [J] [F] est solidairement responsable,

en conséquence :

— condamner M. [J] [F] à répondre solidairement de la responsabilité et de la condamnation à venir de la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile,

— condamner la société SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [F] conjointement et solidairement aux entiers dépens,

MOTIFS

D’abord, la cour observe que la société ACA, qui a les qualités d’intimée et de locataire, n’a pas constitué avocat même si M. [J] [F] lui a bien signifié la déclaration d’appel. La société ACA est donc réputée s’approprier les motifs du jugement (étant précisé que le jugement constate la résiliation de plein droit du bail, la déclare responsable de l’incendie survenu le 7 septembre 2016, la condamne solidairement avec la caution à payer des indemnités à la bailleresse, rejette toutes ses demandes).

1-sur la procédure et sur les pièces

Selon l’article 132 du code de procédure civile :La partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée.

L’article 966 du même code ajoute :La remise au greffe de la copie d’un acte de procédure ou d’une pièce est constatée par la mention de la date de remise et le visa du greffier sur la copie, ainsi que sur l’original qui est immédiatement restitué.

L’appelant demande à la cour d’écarter la totalité des 38 pièces visées par la société intimée, laquelle n’aurait pas procédé à leur notification. Cependant, la société Ampère les Milles verse au débat le justificatif de l’envoi le 9 février 2022 par voie électronique par son avocat de ses 83 pièces à l’avocat de l’appelant.

La cour rejette la demande de M. [J] [F] de voir écarter les 38 pièces de la SCI Ampère les Milles.

2-sur la responsabilité encourue au titre des conséquences dommageables de l’incendie

Selon l’article 1733 du code civil : Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

L’appelant, qui a la qualité de caution de la preneuse, s’oppose à que la responsabilité de cette dernière soit retenue concernant les conséquences dommageables de l’incendie. Il précise que contrairement à ce qui a été jugé à tort en première instance, l’incendie est arrivé par cas fortuit et à tout le moins par force majeure.

Sur l’absence d’imputabilité de l’incendie à la société locataire, l’appelant précise :

— ce sinistre est d’origine criminelle,

— le rapport intitulé 'chronologie des événements’ retranscrivant les données recueillies par le système automatisé de 'protection-vol’qui équipait les locaux de la société ACA, s’avère particulièrement éclairant,

— l’intervention malveillante d’une tierce personne est nécessairement caractérisée dans la survenance de ces événements, ce qui constitue un cas fortuit ou de la force majeure,.

Pour dire que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu que la preuve n’était pas rapportée que l’incendie aurait été causé par cas fortuit ou force majeure et que la société locataire devait donc en assumer les conséquences dommageables, la bailleresse estime que la caution méconnaît la présomption légale de responsabilité du locataire en cas d’incendie de la chose louée imposée par l’article 1733 du code civil. La SCI ampère les Milles ajoute que M. [J] [F] verse une unique pièce ne permettant pas d’exonérer la locataire de sa responsabilité et prouvant pas « que l’incendie est manifestement d’origine criminelle'.

La bailleresse intimée précise :

— la Cour de cassation a jugé dans un arrêt récent que l’incendie dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit,

— le bail signé entre la SCI Ampère et la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile ne prévoit pas de régime dérogatoire à l’article 1733 du code civil et comme l’a écrit la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile dans son assignation : « l’origine de cet incendie n’a pas été déterminée',

— M. [J] [F] invoque la force majeure mais sans démontrer la réunion de l’ensemble des conditions requises, ne justifiant pas de l’extériorité,

— M.[J] [F] n’apporte en appel aucune preuve nouvelle et se contente de postuler que

la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile n’est pas responsable de l’incendie et que la cause est fortuite et le cas de force majeure sans le démontrer.

Il résulte de l’article 1733 du code civil, précédemment reproduit, qu’il existe une présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie sauf si ce dernier établit ll’une des trois causes d’exonération strictement énumérées par le texte:

1° que l’ incendie est arrivé par cas fortuit ou de force majeure,

2° ou bien qu’il est imputable à un vice de construction,

3° ou enfin que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En outre, le locataire est toujours soumis à la présomption de responsabilité énoncée par l’article 1733 du Code civil si la cause de l’ incendie est restée inconnue ou qu’il est impossible de rien affirmer sur la cause réelle de l’ incendie.L’ incendie criminel est un cas de force majeure exonératoire si l’origine criminelle présentait les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité propres à la force majeure.

Ainsi, en l’espèce, la société ACA, en sa qualité de locataire des lieux loués détruits par l’incendie, doit répondre des conséquences de celui-ci sauf si elle prouve un cas fortuit, une force majeure ou un vice de construction ou que l’ incendie a été communiqué par une maison voisine.

En l’espèce, pour tenter de combattre la responsabilité résultant de l’article 1733 du code civil pesant sur la société locataire, la caution, M. [J] [F],affirme que l’incendie est dû à l’intervention malveillante d’une tierce personne.

Les affirmations de M. [J] [F], selon lesquelles l’incendie s’est déclenché en fin de nuit des suites immédiates du déclenchement de l’alarme intrusion, ou encore selon lesquelles l’alarme n’a pas cessé de se réenclencher pendant 15 minutes,entre 4h42 et 4H57, ne sont ni suffisamment étayées, ni de nature à démontrer les causes du sinistre.

Concernant l’insuffisance de preuves sur le déroulement des événements dans les locaux loués juste avant l’incendie, M [J] [F] verse uniquement au débat un rapport sur la chronologie des événements contenant des écritures sur le déclenchement de différentes alarmes ainsi que sur la prise de photographies (photographies non produites aux débats et qui n’ont pas permis de retrouver d’éventuels auteurs de l’incendie). Aucune certitude ne se dégage dudit rapport quant aux causes de l’incendie, lesquelles restent donc inconnues. Aucune intervention malveillante dont la caution entend se prévaloir n’est établie.

M. [J] [F] échoue donc à rapporter la preuve, qui lui incombe, que l’incendie

serait arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou bien encore qu’il aurait été communiqué par une maison voisine. Ainsi, la locataire reste présumée responsable par l’article 1733 de la destruction du bien suite à l’incendie et elle est tenue de dédommager le bailleur.Quant à la société ACA, qui est intimée mais qui n’a pas conclu, elle est réputée s’approprier les motifs du jugement qui la déclarent responsable de l’incendie survenu le 7 septembre 2016.

En conséquence, conformément à la demande de la SCI Ampères les Milles, la cour dit que la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile est responsable de l’incendie dans les locaux de la SCI

Ampère survenu le 7 septembre 2016.

La cour rejette la demande de l’appelant tendant à dire qu’aucune indemnité n’est due à la SCI Ampère les Milles par la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile.

3-sur la portée de l’engagement de caution de M. [J] [F]

L’article 1732 du code civil dispose :Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1733 du code civil :Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

L’article 2288 du code civil dispose :Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2292 du même code ajoute :Le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Toujours pour tenter d’échapper à sa condamnation solidaire avec la responsable de l’incendie (la société locataire), M. [J] [F] estime en tout état de cause que de telles indemnités ne relèvent pas du champs d’application de son engagement de caution. Pour M. [J] [F], son engagement de caution n’a pas vocation à garantir la défaillance de la société locataire à acquitter les indemnités trouvant leur cause dans la mise en oeuvre des dispositions de l’article I733 du code civil.

Pour soutenir que M. [J] [F] est au contraire parfaitement redevable, solidairement avec la débitrice principale (la société locataire), des indemnités qu’elle réclame, la bailleresse intimée répond que :

— l’appelant, fondateur, actionnaire principal et gérant de la SARL preneuse, a signé un acte de caution solidaire envers sa société,

— aux termes de cet acte d cautionnement, M. [J] [F] renonce au bénéfice de division et de discussion , «étant tenu de satisfaire à toutes les obligations de la société ACA locataire en cas de défaillance de sa part à l’égard de la SCI Ampère », étant en outre notamment « caution solidaire concernant les dégradations et réparations locatives»,

— M. [J] [F] reste redevable de l’indemnité d’occupation ou perte de jouissance au titre de la solidarité étant « tenu solidairement à toutes les obligations de la société ACA »,

— l’engagement signé par M. [F] ne se limite pas aux loyers comme mentionné dans ses conclusions d’appel, c’est un engagement complet de caution solidaire ou M. [F] est tenu de satisfaire toutes les obligations de la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile.

En l’espèce, l’engagement de caution litigieux de M. [J] [F] du 7 janvier 2015, dont la portée est discutée, stipule :

— 'je serai donc tenu de satisfaire à toutes les obligations de la société ACA, locataires en cas de défaillance de sa part à l’égard de la société Ampère, propriétaire, et ce pendant la durée du bail initial et de (sans) renouvellement (…) Soit une durée de 9 ans',

— 'bon pour caution solidaire (…)m’engage à acquitter, en cas de défaillance du locataire, des loyers dus qui s’élèvent à 40 485 euros HT, révisés en fonction de la moyenne de l’indice, les charges provisionnelles ou forfaitaires d’un montant de 5400 euros par an et les dégradations et réparations locatives'.

Il résulte clairement des termes de l’engagement de caution de M. [J] [F], quant à sa portée matérielle et à sa durée, que ce dernier s’engageait à payer à la bailleresse, si la débitrice principale ne le faisait pas, outre les loyers, les charges provisionnelles ou forfaitaires d’un montant de 5400 euros par an, les dégradations et réparations locatives. Plus généralement, l’engagement de caution de M. [J] [F] couvrait également la défaillance de la locataire dans toutes ses obligations. Enfin, l’engagement de caution était limité dans sa durée puisqu’il ne concernait qu’une seule période de 9 années.

Or, il convient d’observer que l’engagement de caution de l’appelant ne stipule pas expressément que ce dernier doit garantir la défaillance de la locataire quant au respect de ses obligations particulières si elle était déclarée responsable d’un incendie en application de l’article 1733 du code civil. L’engagement évoque en effet seulement les dégradations et réparations locatives et non pas les dégradations et destructions liées à l’incendie dont pourrait être responsable la locataire, la société ACA.

Ainsi, M. [J] [F] est uniquement tenu de cautionner solidairement la société locataire concernant les sommes pouvant être dues au titre des dégradations, réparations locatives, loyers charges ou en cas de défaillance de cette dernière dans le respect de ses obligations, mais non les dettes de la locataire en lien avec les conséquences dommageables d’un incendie dont elle est tenue pour responsable.

Si la bailleresse intimée invoque l’article 1732 du code civil, cet article est impuissant à neutraliser les termes et limites de l’engagement de caution tel que souscrit par M. [J] [F].

Compte tenu des limites du champ d’application matériel de l’engagement de caution de M. [J] [F], la bailleresse n’est pas fondée à venir lui réclamer les sommes suivantes (qui sont initialement dues par la société locataire et qui sont uniquement liées aux conséquences dommageables de l’incendie dont cette dernière est seule tenue pour responsable) :

— le surcoût induit par les contraintes d’urbanisme nouvelles (64 444 euros),

— le préjudice subi pour la perte du bâtiment et de sa reconstruction (49 664 euros).

— la perte de jouissance au titre des indemnités d’occupation entre fin août 2017 et fin août 2019 (107 960 euros)

4-sur les indemnités dues par la locataire responsable à la bailleresse au titre des conséquences de l’incendie

D’abord, la cour rappelle que la société ACA, preneuse et intimée non représentée, est réputée s’approprier les motifs du jugement qui la condamnent (solidairement avec la caution) à

payer des indemnités de 64 444 euros et 9000 euros à la bailleresse au titre du surcoût induit par les contraintes d’urbanismes nouvelles et en réparation des dommages extérieurs.

De son côté, concernant les dommages-intérêts en lien avec l’incendie, la bailleresse sollicite la confirmation du jugement sur les indemnités déjà allouées (64 444 euros et 9000 euros à la bailleresse au titre du surcoût induit par les contraintes d’urbanismes nouvelles et en réparation des dommages extérieurs.)

La bailleresse demande reconventionnellement de nouvelles indemnités à la locataire :

-114 108 euros au total au titre de la perte du bâtiment et de sa reconstruction (soit 49 664 euros en plus qu’en première instance),

-107 960 euros au titre de la perte de jouissance et à titre d’indemnités d’occupation.

-27 561 euros au titre de la remise en état des abords des lieux détruits par l’incendie (la somme demandée et allouée en première instance étant de 9000 euros).

4-1 sur le préjudice subi pour la perte du bâtiment et sa reconstruction

La bailleresse sollicite la somme totale de 114 108 euros au titre de la perte du bâtiment et de sa reconstruction (soit 49 664 euros en plus qu’en première instance).

Au soutien de cette demande indemnitaire,la SCI Ampère les Milles fait valoir :

— elle a déposé un permis de construire dans le cadre de la reconstruction conformément au nouvel article L111-15 du code de l’urbanisme,

— les services de la ville d'[Localité 5] par un mail du 28/4/2017, ont refusé d’instruire le permis demandant préalablement à l’instruction que soit démontré que le bâtiment ait été édifié régulièrement par un numéro de permis de construire,

— les très nombreuses recherches dans les actes notariés successifs n’ont pas permis de retrouver le permis de construire de 1973 qu’il n’était pas obligatoire de mentionner dans les actes notariés au-delà de 10 ans,

— il est donc totalement absurde et faux de prétendre que la SCI Ampère les Milles avait un choix et aurait dû poursuivre le premier permis de construire, la seconde demande de permis était obligatoire avec les conséquences qui en découlent,

— la SCI Ampères les Milles a tout fait pour tant auprès de la ville d’Aix, qu’auprès des notaires successifs, qu’auprès de la société d’aménagement SEMEPA, mais ce document a été impossible à retrouver,

— le bâtiment a été reconstruit selon la configuration la plus simple, il n’y a pas eu de surcoût,

— en raison de la vétusté la SCI Ampères les Milles ne sera remboursée sur production de factures qu’à hauteur de 896 360€ et du plafonnement des honoraires et de divers postes laissant apparaître un découvert de garanties de base de 49 664€,

— il reste une somme à sa charge de 49 664 euros au titre de la vétusté non prise en charge par son assureur, sachant que cette vétusté ne constitue pas un enrichissement de sa part,

— le second permis a généré des dépenses non prévues par rapport à l’indemnisation des assureurs avec un surcoût lié au respect de nouvelles règles contraignantes supplémentaires.

Il se déduit de l’article 1733 du code civil, précédemment reproduit, que locataire tenu pour responsable sur le fondement de l’article 1733 du code civil doit au bailleur les frais de reconstruction, outre le surcoût d’une reconstruction dû au respect des normes.

En outre, le locataire dont la responsabilité est engagée doit réparer l’intégralité du dommage et, si l’immeuble est entièrement détruit, payer le coût de la reconstruction diminué de la valeur de l’immeuble au moment du sinistre.

Enfin, la déduction d’un coefficient de vétusté ne remplace pas les propriétaires dans la situation où ils se seraient trouvés si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

En l’espèce, il résulte des pièces et du débat que, pour reconstruire son immeuble, la bailleresse a dû déposer un second permis de construire, n’étant pas parvenue à retrouver le permis de construire initial de 1973.Cependant, aucune faute n’est imputable à la bailleresse dès lors que rien ne l’obligeait à conserver le permis de construire initial et qu’elle ne pouvait pas prévoir qu’elle en aurait besoin des décennies plus tard.

En outre, aucun enrichissement sans cause de la bailleresse n’est en l’espèce caractérisé, la cour allouant seulement des dommages-intérêts à cette dernière, pour compenser son appauvrissement lié à ses préjudices.

Enfin, la bailleresse justifie par les pièces produites aux débats les sommes réclamées à la preneuse intimée soit 49 664 euros au titre du découvert de garanties et 64 444 euros au titre des coûts d’instruction et de respect de nouvelles règles contraignantes supplémentaires.

En conséquence, infirmant le jugement (le coût de la reconstruction étant actualisé et la caution n’étant pas débitrice de cette indemnité), la cour condamne la société ACA à payer à la SCI Ampère les Milles une indemnité de 114 108 euros au total au titre de la perte du bâtiment et de sa reconstruction (soit 49 664 euros en plus qu’en première instance).

4-2sur la perte de jouissance

La bailleresse intimée sollicite la condamnation de la preneuse à lui régler une somme totale de 107 960 euros au titre des indemnités de jouissance et de la durée d’immobilisation du bien de 2 ans, soit 8 trimestres.

La SCI Ampères les Milles ajoute que du fait du sinistre, de la disparition du bien, et de la reconstruction, elle a perdu la jouissance de son bien pendant 3 ans, de début septembre 2016 à fin août 2019. Elle fait encore valoir que la perte de jouissance garantie par l’assureur s’est arrêtée au bout d’un an à savoir fin août 2017 et que la preneuse a également stoppé le versement de son indemnité en vertu du protocole signé le 24 février 2017, à cette même date.

En l’espèce, la cour observe d’abord que les parties non défaillantes s’entendent sur le fait que le bail commercial a bien été résilié le 7 septembre 2016, du fait du sinistre ayant fait disparaître la chose louée, en application de l’article 1722 du code civil, comme le tribunal l’a jugé.

La cour confirme donc le jugement en ce qu’il constate la résiliation de plein droit du bail.

Ensuite, il découle de l’article 1733 du code civil que le locataire dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1733 du code civil doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié.

En l’espèce, la société ACA, locataire tenue pour responsable des conséquences de l’incendie, doit donc indemniser la bailleresse pour les loyers perdus jusqu’à la reconstruction des locaux, sachant qu’il n’est pas contesté que cette reconstruction est intervenue 'fin août 2019" selon les termes de la bailleresse.

S’agissant du montant des loyers perdus et des indemnités d’occupation, la bailleresse explique qu’elle s’est basée sur la valeur d’usage du bien retenue par les assureurs, soit le montant trimestriel du loyer. Rien ne permet de remettre en cause le montant demandé par la bailleresse.

Infirmant le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la bailleresse d’indemnisation d’une perte de jouissance, la cour condamne la société ACA à payer à la SCI Ampère les Milles la somme de 107 960 euros au titre des indemnités de jouissance et de la durée d’immobilisation du bien de 2 ans.

5-sur la demande de la bailleresse de dommages-intérêts pour la remise en état de l’extérieur du bâtiment loué

Vu l’article 1103 du code civil,

Concernant la restitution des lieux, le bail commercial stipule en son article intitulé 'état des lieux-entretien’ : 'le preneur s’engage à prendre les lieux dans leur état actuel, à les entretenir en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant toute la durée de son bail et à les rendre tels à son expiration'.

L’engagement de caution de M. [J] [F] du 7 janvier 2015 stipule :

— je serai donc tenu de satisfaire à toutes les obligations de la société ACA, locataires en cas de défaillance de sa part à l’égard de la société Ampère, propriétaire, et ce pendant la durée du bail initial et de (sans) renouvellement (…) soit une durée de 9 ans',

— bon pour caution solidaire (…)m’engage à acquitter, en cas de défaillance du locataire, des loyers dus qui s’élèvent à 40 485 euros HT, révisés en fonction de la moyenne de l’indice, les charges provisionnelles ou forfaitaires d’un montant de 5400 euros par an et les dégradations et réparations locatives'.

La bailleresse sollicite encore la condamnation de la preneuse et de la caution à lui payer la somme de 27 565 euros en réparation des dommages extérieurs liés à l’état des lieux, précisant :

— cette somme correspond à 3000€ de nettoyage et évacuation de pneus et divers et de 6000€ pour le remplacement de trois grands arbres,

— les dépenses réelles de nettoyage sont de 3069 euros (2100 euros pour le nettoyage et le débarrassage de résidus de carrosserie, 252€ et 303€ pour les retraitements des pneus usagés,424€ pour des produits solvants dangereux de carrosserie),

— le remplacement des grands arbres avait été estimé à minima à 6000€. La SCI Ampère suite à la demande de M. [J] [F] a fait venir un spécialiste, l’entreprise Gonsalvez Paysage qui a mesuré les souches résiduelles de 70cm de diamètre dont le coût de remplacement serait très élevé. L’entreprise Gonsalsez Paysage a limité sa proposition à des arbres de 30cm de diamètre pour un montant global de 24 492€.

Pour s’opposer à l’allocation d’une indemnité de remise en état actualisée à 27 565 euros par la bailleresse, l’ appelante estime que le coût du nettoyage général et de l’évacuation de retraitement des pneus usagés ne sont justifiés que par la production d’un devis. Elle ajoute qu’aucun justificatif n’est versé pour la perte de deux arbres. Concernant encore les arbres, la preneuse affirme qu’ils n’ont pas été détruits par l’incendie mais qu’ils ont été coupés d’un commun accord entre les parties.

La caution appelante ajoute que la SCI Ampères les Milles fait valoir que les dispositions de l’article I733 du code civil, sur le fondement de laquelle agit la bailleresse agit en indemnisation des conséquences de l’incendie ayant affecté les locaux, instaurant un régime autonome de responsabilité, distinct de celui de l’article 1732 du même code qui pour sa part porte justement sur les dégradations et pertes locatives.

M. [J] [F] soutient enfin qu’il a procédé à ses frais exclusifs au déblaiement de la quasi-totalité du site post sinistre, sous le contrôle des experts d’assurance.

En l’espèce, la cour observe tout d’abord que le bail met à la charge de la société locataire intimée une obligation de restituer les lieux dans l’état dans lequel ils lui ont été remis, après les avoir entretenus en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant toute la durée de son bail.

Ensuite, l’engagement de caution de M. [J] [F] l’oblige à :

— satisfaire à toutes les obligations de la société ACA, locataires en cas de défaillance de sa part (…)et ce pendant la durée du bail initial et (sans) renouvellement (…) soit une durée de 9 ans,

— s’acquitter solidairement, en cas de défaillance du locataire,les dégradations et réparations locatives'.

Ainsi, M. [J] [F] est obligé de prendre en charge, en sa qualité de caution, les indemnités de remise en état des lieux pour les seules dégradations et réparations qui n’auraient pas pour origine le seul incendie mais qui auraient été également causées par les défaillances de la locataire dans ses obligations d’entretien, de réparations locatives et de restitution des lieux.

Concernant les dégradations et pertes n’ayant pas pour seule origine l’incendie et pouvant éventuellement être mises à la charge de M. [J] [F] (étant imputables également aux défaillances de la locataire), il y a celles relatives au nettoyage et au débarrassage de résidus de carrosserie, au retraitement des pneus usagers, aux produits solvants dangereux de carrosserie.

Ensuite, s’agissant des trois grands arbres, M. [J] [F] ne conteste pas qu’ils ont été coupés et non replantés et ce avant l’incendie (se prévalant d’un accord en ce sens avec la bailleresse avant le sinistre, accord qui n’est pas démontré). La caution peut donc être tenue d’indemniser cette perte locative qui résulte de la faute de la société locataire.

Par ailleurs, concernant le montant des indemnités de remise en état à allouer à la bailleresse, il importe peu de savoir que cette dernière ne produit pas toutes les factures du coût de la remise état (seulement quelques factures, des devis et un constat d’huissier de justice), la cour pouvant trancher le litige en considération de l’ensemble des pièces versées aux débats (la facture n’étant pas nécessairement le préalable obligatoire à une indemnisation).

Or, la bailleresse produit tout d’abord au débat un constat d’huissier de justice du 25 juillet 2018, sur les abords extérieurs, établi un peu moins de deux ans après l’incendie, à une époque où le bâtiment n’était ni reconstruit, ni reloué. Il en résulte que le parking extérieur (qui était également loué la débitrice principale) n’a été que très partiellement abîmé par l’incendie, que de nombreux véhicules sont présents dont certains en mauvais états ou brûlés, qu’il y a des fosses attestant de l’activité d’une carrosserie dans l’entrepôt, qu’il existe de nombreux détritus et cartons outre des containers et une annexe. Ce constat d’huissier de justice met encore en exergue le fait que des arbres ont été coupés, les souches étant visibles.

La bailleresse verse aussi des factures de juin 2019 attestant de la collecte sur les lieux de pneumatiques et autres éléments mécaniques, un devis d’avril 2019 sur le nettoyage chimique des lieux (lequel comporte d’ailleurs la mention 'payé chèque'), un bordereau de suivi des déchets, des devis de juillet 2019 (sur le débarrassage d’éléments de voitures) et d’octobre 2021 sur des travaux de réimplantation de trois arbres (pour 24 492 euros).

Ces différents justificatifs versés aux débats par la preneuse démontrent les dégradations locatives non directement liées à l’incendie commises par la locataire et qui n’ont pas été réparées par elle à son départ. En outre, la caution n’établit pas qu’elle aurait pris en charge ces différents désordres résiduels, contrairement à ce qu’elle affirme.

Enfin, compte tenu des justificatifs chiffrés fournis par la bailleresse intimée sur le coût actualisé des réparations et de remise en état des abords extérieurs loués, les dommages-intérêts pouvant être mis tant à la charge de la locataire que de la caution, sont évalués à 19 000 euros.

En conséquence, infirmant le jugement, la cour condamne solidairement la SARL ACA et M. [J] [F] a payer à la SCI Ampère les Milles une indemnité de 19 000 euros en réparation du coût de la remise en état des abords extérieurs.

6-sur la demande de la bailleresse intimée de dommages-intérêts pour procédure abusive de la caution appelante et de la locataire intimée

Vu l’article 1240 du code civil,

La demande de dommages-intérêts à hauteur de 20 000 euros dirigée contre la caution appelante, pour procédure abusive, ne peut qu’être rejetée. S’il est argué par la plaignante que la société ACA, alors faussement représentée par M. [J] [F], n’a pas entrepris de démarches amiables,la cour a estimé bien fondées la plupart des contestations de la caution et a considérablement réduit les indemnités mises à sa charge par le premier juge.

S’agissant de la société ACA, outre le fait que ce n’est pas elle qui a pris l’initiative de former un appel contre le jugement rendu en première instance, il n’est pas suffisamment démontré un abus de sa part de recourir à la justice ou une négligence équivalente au dol.La demande de dommages-intérêts à hauteur de 20 000 euros dirigée contre elle, pour procédure abusive, est également rejetée

Le jugement est confirmé à ce titre.

7-sur la demande de la bailleresse intimée de dommages-intérêts pour usurpation de la qualité de gérant

Vu l’article 1240 du code civil,

La bailleresse intimée sollicite encore une indemnité de 30 000 euros à la charge de la caution appelante, arguant du fait que M. [J] [F] a usurpé la qualité de gérant de la société ACA contre l’avis du nouveau gérant et sans l’informer. Toujours selon elle, l’appelant a produit une pièce en délibéré tendant à tromper le tribunal.

En l’espèce, il résulte de l’historique des inscriptions modificatives de la société ACA, datant du 10 octobre 2018, que l’ancien gérant de la société locataire (c’est à dire M. [J] [F], appelant) a cessé ses fonctions à compter du 24 mai 2018 et a été remplacé par M. [W] [P] qui était dés lors le nouveau gérant. Ainsi, au moment où la société ACA a fait délivrer son assignation en indemnisation contre la bailleresse, en première instance, le 21 juin 2018, M. [J] [F] n’en était plus le gérant.

Or, il appert que M. [J] [F] a pourtant mandaté un avocat, M^e Emmanuel Molina, pour agir au nom de la société ACA et faire délivrer par celle-ci l’assignation en indemnisation du 21 juin 2018, alors qu’il n’était plus gérant et savait donc parfaitement qu’il ne pouvait plus agir en justice au nom de son ancienne société. Ce fait est avéré, Maître Emmanuel Molina expliquant à tort, dans une note en délibéré du 15 décembre 2020, adressée au premier juge, que son client, M. [J] [F] était bien le gérant de la société ACA au moment de la délivrance de l’assignation par celle-ci à la bailleresse. De plus, dans son attestation datée du 4 février 2020, M. [W] [P] confirme qu’il est bien le nouveau gérant de la société ACA depuis le 24 mai 2018 (soit depuis avant l’assignation délivrée à son insu au nom de sa société) et qu’il n’a jamais intenté une action au nom de la société ACA.

Toutefois, la société Ampère les Milles ne saurait se prévaloir de la faute de [J] [F] lorsqu’il a pris l’initiative de faire délivrer l’assignation le 21 juin 2018 au nom de la société ACA, alors même que le changement de gérance et le fait qu’il n’était plus le gérant de cette dernière n’ont été opposables aux tiers qu’à compter du 1er septembre 2018, date de publication au BODACC de cette modification de gérance.

Par ailleurs, les éléments du débat ne permettent pas de considérer que, à compter du 1er septembre 2018 (date à laquelle le changement de gérant de la société ACA est devenu opposable aux tiers), M. [J] [F] aurait continué à mener une procédure contre la société Ampère les Milles,au nom de la société ACA, en première instance.

La cour rejette la demande de la SCI Ampères les Milles, de dommages-intérêts contre M. [J] [F] au titre d’une usurpation de la qualité de gérant de la société ACA.

8-sur la demande de la caution appelante de dommages-intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

M. [J] [F] ne démontre pas la faute commise par la bailleresse, qui a pu se méprendre sur ses droits sans qu’aucun abus ou légèreté grossière ne puissent lui être reprochés, de sorte que le jugement rejetant la demande de dommages-intérêts de la caution est confirmé.

9-sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige (M. [J] [F], appelant, restant le débiteur de la bailleresse dans des proportions importantes), le jugement est confirmé du chef de l’article 700 et des dépens.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, M [J] [F] et la société ACA sont condamnés in solidum aux entiers dépens exposés à hauteur d’appel par la société Ampère les Milles ainsi qu’à lui payer in solidum une somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [F] et la société ACA supporteront la charge de leurs propres dépens. M. [J] [F] est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

— rejette la demande de M. [J] [F] de voir écarter les 38 pièces de la SCI Ampère les Milles,

— infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il :

— écarte des débats les notes en délibéré communiquées au tribunal par les conseils respectifs de M. [J] [F] et de la SCI Ampère les Milles,

— constate que la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile est toujours représentée par le même conseil, M^e Molina,

— constate la résiliation de plein droit du bail en date du 7 janvier 2015,

— déclare la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile responsable de l’incendie survenu le 7 septembre 2016,

— rejette les demandes réciproques de dommages-intérêts accessoires,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— rejette la demande de M. [J] [F] tendant à dire qu’aucune indemnité n’est due à la SCI Ampère les Milles par la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile,

— condamne la société [Localité 5] Carrosserie automobile à payer à la SCI Ampère les Milles :

114 108 euros au titre de la perte du bâtiment et de sa reconstruction,

107 960 euros au titre des indemnités de jouissance et de la durée d’immobilisation du bien de 2 ans,

— condamne la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile et M. [J] [F] à payer in solidum à la SCI Ampère les Milles une indemnité de 19 000 euros en réparation du coût de la remise en état des abords extérieurs.

— rejette les autres demandes indemnitaires principales de la société Ampère les Milles contre M. [J] [F],

— condamne M. [J] [F] et la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile à payer in solidum à la SCI Ampère les Milles une une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M [J] [F] et la SARL [Localité 5] Carrosserie automobile in solidum aux entiers dépens exposés à hauteur d’appel dont ceux exposés par la société Ampère les Milles.

Le Greffier, La Présidente,