COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2026

N°2026 / 88

Rôle N° RG 25/00505

N° Portalis DBVB-V-B7J-BOHD4

A.S.L. LES O’COTEAUX

S.A.S. ART PROMOTION

S.C.I. NICE BELLET COTEAUX

S.D.C. LES O’ COTEAUX

C/

S.A. RIBEIRO FRERES

Société ABEILLE IARD ET SANTE

Compagnie d’assurance SMABTP*

S.A.S. [L] [Adresse 1]

Compagnie d’assurance MMA IARD

Société [H]

Société ALVETEC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Benjamin

DERSY

— M^e Paul

SZEPETOWSKI

— M^e Jorge MENDES

CONSTANTE

— M^e Hadrien

LARRIBEAU

— M^e Isabelle FICI

— Me [N] [U]

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 19 décembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04278.

APPELANTES

A.S.L. LES O’COTEAUX agissant par son directeur de gestion en exercice, la société GESTION BARBERIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

S.D.C. LES O’ COTEAUX agissant par son syndic en exercice, la société GESTION BARBERIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représentées par M^e Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Florence PAULUS, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.A.S. ART PROMOTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 3]

S.C.I. NICE BELLET COTEAUX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.A. RIBEIRO FRERES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jorge MENDES CONSTANTE de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jeanne SUIRE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SA ABEILLE IARD & SANTE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 5]

représentée par M^e Hadrien LARRIBEAU de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE

Société MUTUELLE D’ASSURANCESDU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS 'SMABTP’ en qualité d’assureur des sociétés [H] et ALVETEC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 6]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Elodie ZANOTTI de la SCP COURTAUD PICCERELLE ZANOTTI GUIGON-BIGAZZI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Thibaut DANTZER, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

S.A.S. [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 8]

Compagnie d’assurance MMA IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 9]

représentées par M^e Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

SAS [H] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 10]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE, plaidant

SARL ALVETEC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 11]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marianne FEBVRE, présidente, et Madame Béatrice MARS, conseillère, chargées du rapport.

Madame Marianne FEBVRE, présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente rapporteure,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Véronique MÖLLER, conseillère.

Greffière lors des débats : Madame Flavie DRILHON

Greffière lors du délibéré : Madame Christiane GAYE

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026 prorogé au 04 juin 2026.

ARRÊT

La SCI Nice Bellet Coteaux a fait édifier, au [Adresse 12], un ensemble immobilier constitué de deux immeubles collectifs et de 6 villas individuelles.

A ce titre, elle a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la SMABTP.

La maitrise d''uvre a été assurée par la société Art Promotion, gérante de la SCI Nice Bellet Coteaux et qui, en sa qualité de promoteur de l’opération immobilière, était également assurée auprès de la SMABTP dans le cadre d’un contrat constructeur non réalisateur (CNR).

Sont notamment intervenues à l’opération de construction :

— la société Ribeiro Frères, chargée du lot gros-'uvre et assurée auprès de la société Aviva devenue Abeille IARD & Santé,

— la société Alvetec, chargée de la conception du lot VRD et assurée auprès de la SMABTP,

— la société [H], chargée de l’exécution du lot VRD et également assurée auprès de la SMABTP,

— la société SCTP, à laquelle la société [H] avait sous-traité les travaux post chaussée,

— la société [Adresse 13], à laquelle la société [H] avait sous-traité la réalisation des clôtures de la copropriété et qui était assurée par la MMA Iard.

La réception a été faite le 24 novembre 2014, avec de nombreuses réserves qui ont donné à un procès-verbal de levée de réserves le 16 juin 2015.

Quant à eux, les copropriétaires ont pris possession de leurs lots fin 2014 et l’association syndicale libre (ASL) Les O’Coteaux constituée pour la gestion des parties communes extérieures a pris possession des parties communes et VRD entre octobre et décembre 2014.

Ensemble et après avoir fait réaliser un constat d’huissier le 9 juillet 2015, l’ASL et le syndicat des copropriétaires (SDC) Les O’Coteaux ont fait assigner la société Nice Bellet Coteaux en référé expertise par un acte en date du 2 novembre 2015 invoquant les 17 désordres suivants :

1 – l’absence de muret fondé dépassant de 50 cm le niveau du sol et sans grillage,

2 – des cloques de peintures généralisées sur les murs de la copropriété et de l’ASL,

3 – des fissures généralisées sur les murs de la copropriété et de l’ASL,

4 – le ravinement du talus devant le bâtiment B,

5 – l’entrée d’eau dans la résidence par le portail et le portillon,

6 – l’inadaptation de l’évacuation de la voie carrossable de la résidence,

7 – la mauvaise évacuation de l’eau de pluie sur le cheminement piéton de la copropriété,

8 – l’infiltration d’eau par le fourreau FRANCE TELECOM,

9 – les joints de la piscine et l’affaissement de la piscine,

10 – l’inaccessibilité aux personnes à mobilité réduite et aux enfants du système de temporisation de

la douche de la piscine placé derrière la barrière,

11 – l’absence de fixation du garde-corps menant de la piscine aux villas,

12 – le dessouchage de l’olivier situé entre l’entrée de la résidence et la piscine,

13 – la pelouse non-conforme à sa destination,

14 – la mauvaise implantation d’un candélabre sur un parking privatif,

15 – le défaut de protection de l’accès à la station de relevage,

16 – le délitement de l’enrobé des voies de circulation,

17 – la non-conformité de l’état du bassin de rétention et l’instabilité de celui-ci.

Le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a accueilli cette demande d’expertise par une ordonnance du 6 janvier 2016 désignant M.'Alain [I] avec mission d’examiner les malfaçons, non finitions, non conformités et désordres consignés au procès-verbal du constat du 9 juillet 2015 et d’indiquer les travaux et moyens pour y remédier. Sa mission a été successivement étendue par trois ordonnances des 8 juillet 2016, 14 novembre 2017 et 6 juin 2019. Les opérations d’expertise ont parallèlement été rendues communes aux locateurs d’ouvrage concernés ainsi qu’à leurs compagnies d’assurance.

En revanche, l’ordonnance du 14 novembre 2017 a dit que la SCI Nice Bellet n’avait plus qualité à agir contre la SMABTP en tant qu’assureur dommages-ouvrage.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 17 janvier 2020, dans lequel il est notamment constaté que les désordres 1, 10, 11, 12, 13, 14 et 15 étaient visibles à la réception, que le maître de l’ouvrage n’est pas intervenu pour y remédier et qu’ils n’ont d’ailleurs pas été réservés'.

Par actes des 8, 9 et 10 novembre 2021, l’ASL et le SDC Les O’Coteaux ont fait assigner en indemnisation, à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil': la société Nice Bellet Coteaux, la société Art Promotion, la société [H], la société Alvetec, la compagnie d’assurances SMABTP, la société Ribeiro Frères, la compagnie d’assurances Aviva Assurances (devenue Abeille Iard et Santé), la société [Adresse 13] et la compagnie d’assurances MMA Iard.

Les sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion ont, à titre subsidiaire, demandé à être relevées et garanties de toutes condamnations :

— 'sur un fondement contractuel par les sociétés [H], Alvetec, Ribeiro Frères, [L] et leurs assureurs, la SMABTP, Aviva Assurances, et MMA Iard, ainsi que la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile.

— sur un fondement décennal les mêmes mais également par la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur CNR, à relever et garantir la seule société Nice Bellet Coteaux.

La SMABTP a alors notamment soulevé la nullité de l’assignation du 9 novembre 2021 en invoquant qu’elle la visait en qualité d’assureur des sociétés [H] et Alvetec en première page mais que, dans le corps de l’acte et son dispositif, l’acte semblait également la rechercher en qualité d’assureur dommages ouvrage de la SCI Nice Bellet Coteaux et d’assureur CNR de la société Art Promotion alors qu’elle n’était pas mise en cause en qualité d’assureur dommages-ouvrage par l’ASL et le SDC Les O’Coteaux, demandeurs. Elle a opposé également plusieurs fins de non-recevoir tirées, d’une part, du défaut de qualité à agir de la SCI Nice Bellet Coteaux, co-défendeur, qui présentait des demandes à son encontre en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et, d’autre part, de la prescription des demandes de la SCI Nice Bellet Coteaux et du maître d''uvre co-défendeur (la société Art Promotion) à son encontre en qualité d’assureur CNR.

Statuant avant dire droit sur ces incidents et les divers autres dont il était saisi par une ordonnance du 5 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice a :

— 'enjoint à l’ASL et au SDC Les O’Coteaux de produire l’accusé de réception et de justifier, par tout moyen, de la mise en cause valable de la société Ribeiro Frères,

— 'enjoint aux parties faisant des demandes de condamnation à l’encontre de cette dernière société (demandes de provision/demandes de voir relever et garantir/demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile) de justifier de la signification de leurs conclusions d’incident,

— réservé l’ensemble des demandes,

— 'renvoyé d’office l’incident devant la formation collégiale de jugement sans clore l’instruction, ce renvoi étant jugé nécessaire eu égard à la complexité de l’affaire,

— 'précisé qu’il s’agissait d’une simple mesure d’administration judiciaire, non susceptible de recours,

— 'fixé l’affaire à l’audience collégiale du 17 Septembre 2024.

Statuant en matière de mise en état le 19 décembre 2024 par une décision collégiale par erreur qualifiée de «'jugement'», le tribunal judiciaire de Nice a, en substance':

— constaté que l’ASL et le SDC Les O’Coteaux avaient produit l’accusé de réception de la lettre adressée au procureur général de la principauté de [Localité 1] permettant d’attester de l’accomplissement de la signification de l’assignation de la société Ribeiro Frères, datée du 23 novembre 2021 et que les sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion avaient fait signifier leurs dernières conclusions à la société Ribeiro Frères mais n’avaient pas produit l’accusé de réception de sorte qu’il n’est pas établi que cette dernière en avait eu connaissance,

— déclaré irrecevables les demandes présentées dans le cadre de la procédure d’incident par les sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion à l’encontre de la société Ribeiro Frères,

— déclaré nulle l’assignation délivrée le 8 novembre 2021 par l’ASL et le SDC Les O’Coteaux à la SMABTP,

— déclaré irrecevable, faute de qualité à agir, l’action intentée par la société Nice Bellet Coteaux à l’encontre de la SMABTP recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du SDC et de l’ASL à l’encontre de la SMABTP,

— déclaré irrecevables, comme étant prescrites, les demandes de la société Nice Bellet Coteaux et de la société Art’Promotion à l’encontre de la SMABTP en qualité d’assureur CNR,

— déclaré forclose l’action de l’ASL et du SDC Les O’Coteaux à l’encontre des sociétés Nice Bellet et Art Promotion concernant les désordres 1, 10, 11, 12, 13, 14 et 15, apparents à la réception,

— débouté l’ASL et le SDC Les O’Coteaux de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SMABTP pour recours abusif,

— rejeté les demandes de provision concernant les désordres 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16 et 17 retenus par l’expert judiciaire, non apparents à la réception ou réservés à la réception,

— déclaré sans objet la demande au titre de l’opposition des plafonds de garantie et franchise souscrits par [H] et [V],

— rejeté les demandes de garantie et de mise hors de cause ainsi que celles fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens suivront le sort du principal et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 6 février 2025 pour conclusions des parties au fond.

La cour est saisie :

— des appels principaux des sociétés Art Promotion et Nice Bellet Coteaux par déclarations en date des 14 janvier 2025 (25/00505), 3 février 2025 (25/01292) et 6 mars 2025 (25/02747), procédures qui ont fait l’objet de jonctions les 21 février et 25 avril 2025,

— de l’appel incident de’l'ASL et du SDC’Les O’Coteaux par le biais de leurs uniques conclusions en date du 28 mars 2025, ainsi que de leur appel principal précédemment formé par une déclaration en date du 28 janvier 2025'(25/01089).

Le 7 mai 2025, les parties ont été rendues destinataire d’un avis de fixation de l’affaire à bref délai et, par un premier arrêt en date du 6 novembre 2025, les instances RG'25/01089 et RG'25/00505 ont fait l’objet d’une jonction et l’ordonnance de clôture du 21'octobre 2025 révoquée, l’affaire étant renvoyée au 19 février 2026 avec une clôture fixée au 20 janvier 2026. Parallèlement, les parties ont été invitées à notifier des conclusions récapitulatives après jonction.

***

Vu les conclusions notifiées le 8 janvier 2026 pour les sociétés Art Promotion et Nice Bellet Coteaux, qui demandent en substance à la cour, en substance, de':

— réformer le jugement du 19 décembre 2024 en ce qu’il a déclaré irrecevables':

— l’action initiée par la société Nice Bellet Coteaux à l’encontre de la SMABTP recherchée en qualité d’assureur dommages ouvrage,

— l’action initiée par la société Nice Bellet Coteaux et la société Art Promotion à l’encontre de la SMABTP recherchée en qualité d’assureur CNR,

— les demandes des appelantes à l’encontre de la société Ribeiro Frères pour défaut de justification de la réception par cette société des conclusions,

Statuant à nouveau,

— déclarer recevable l’action initiée à l’encontre de la SMABTP tant en sa qualité d’assureur dommages ouvrage qu’en sa qualité d’assureur CNR,

— déclarer recevable les demandes formalisées à l’encontre de la société Ribeiro Frères.

— déclarer irrecevables pour cause de forclusion les demandes de provisions de l’ASL et du SDC Les O’coteaux concernant les désordres 1, 10, 11, 12, 13, 14 et 15,

— rejeter demandes de provisions formulées par l’ASL et le SDC Les O’coteaux,

— débouter l’ASL et le SDC Les O’coteaux, ainsi que toute autre partie, de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société [H], la société Alvetec, la société Ribeiro Frères, la société [L] et leurs assureurs, la SMABTP, Aviva Assurances, et MMA IARD, à les relever et les garantir, de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,

— condamner la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile à relever et garantir la société Art Promotion, de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— condamner in solidum la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur dommages ouvrage, la société [H], la société Alvetec, la société Ribeiro Frères, la société [L] et leurs assureurs, la SMABTP, Aviva Assurances, et MMA IARD, à les relever et les garantir, de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,

— condamner la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur CNR à relever et garantir la SCI Nice Bellet Coteaux, de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— condamner la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur décennal à relever et garantir la société Art Promotion, de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à chacune des concluantes, la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner la société Ribeiro Frères et la SMABTP, au paiement de la somme de 5'000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de M^e J.M Szepetowski-Polirsztok, avocat, sous sa due affirmation d’en avoir fait l’avance,

Vu les conclusions notifiées le 15 janvier 2026 pour l’ASL et le SDC’les O’Coteaux, qui’s'en rapportent à justice sur les prétentions des sociétés Art Promotion et Nice Bellet Coteaux dans le cadre de l’appel formé par ces dernières, et qui demandent à voir':

— réformer le jugement du 19 décembre 2024 en ce qu’il :

— a déclaré nulle leur assignation du 8 novembre 2021 à la SMABTP,

— a déclaré forclose leur action à l’encontre des sociétés Nice Bellet et Art Promotion concernant les désordres 1, 10, 11, 12, 13, 14 et 15 déclarés apparents à la réception,

— les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour recours abusif à l’encontre de la SMABTP,

— a rejeté leurs demandes de provision concernant les désordres 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16 et 17 retenus par l’expert judiciaire comme étant non apparents ou réservés à la réception,

— a rejeté leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence, statuant à nouveau :

— débouter la SMABTP de ses prétentions au titre de la nullité de l’assignation et condamner cette dernière à leur payer une provision de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts pour recours abusif,

— condamner la SCI Nice Bellet Coteaux, solidairement ou in solidum avec la société Art Promotion, la société [Adresse 7] et la société MMA IARD à leur payer la somme provisionnelle de 43 912,80 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 1 par l’expert judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs, à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Art Promotion, la société Ribeiro Frères et sa compagnie d’assurance la société Aviva, à leur payer la somme provisionnelle de 34 003,20 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 2, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs, à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ; ainsi qu’au titre du désordre répertorié sous le n°3 par l’expert judiciaire sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Art Promotion, la société Alvetc et la société [H] et leur assureur la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires Les O’ Coteaux la somme provisionnelle de 5 925,19 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 4 par l’expert judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Alvetec (BET

VRD), la société Art Promotion et de la société [H], ainsi que leur compagnie d’assurance

la SMABTP, à leur payer la somme provisionnelle de 135 577 euros au titre des désordres répertoriés sous les n° 5 et 7 par l’expert judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, ainsi qu’au titre du désordre répertorié sous le n°6 par l’expert judiciaire sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Art Promotion, la société [H] et la SMABTP, à payer au syndicat des copropriétaires Les O’coteaux la somme provisionnelle de 383,90 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 8 par l’expert judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la société Art Promotion, la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Ribeiro Frères et la compagnie Aviva, à verser à l’ASL [Adresse 14] la somme provisionnelle de 753,50 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 9 par l’expert judiciaire sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— Condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux et la société Art Promotion à verser à l’ASL Les O’coteaux la somme provisionnelle de 291,50 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 10 par l’expert judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux et la société Art Promotion à verser à l’ASL Les O’coteaux la somme provisionnelle de 583 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 11 par l’expert judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Art Promotion et la société [H] et son assureur la SMABTP à payer à l’ASL Les O’coteaux la somme provisionnelle de 1 094,50 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 12 par l’expert judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs à titre principal sur le fondement des articles1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Art Promotion à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 14] la somme provisionnelle de 2 752 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 13 par l’expert judiciaire sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Art Promotion, la société Alvetec et la SMABTP, à payer à l’ASL Les O’coteaux la somme provisionnelle de 414,70 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 14 par l’expert judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Art Promotion, la société [H] et son assureur la SMABTP à payer à l’ASL [Adresse 14] la somme provisionnelle de 5 170 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 15 par l’expert judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Art Promotion, la société [H] (lot VRD) et son assureur la SMABTP à payer à l’ASL [Adresse 14] la somme provisionnelle de 193,80 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 16 par l’expert judiciaire, ainsi que la somme provisionnelle de 20 000 euros au titre du non-respect du contrat quant à la quantité d’enrobé prévue, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner solidairement ou in solidum la SCI Nice Bellet Coteaux, la société Art Promotion à payer à l’ASL Les O’coteaux la somme provisionnelle de 26 136 euros au titre du désordre répertorié sous le n° 17 par l’expert judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil pour le maître d’ouvrage vendeur et pour les intervenants et leurs assureurs à titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

— condamner tout succombant à payer à l’association syndicale libre et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les O Coteaux la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens au titre de la procédure de première instance.

— condamner tout succombant à payer à l’association syndicale libre et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les O Coteaux la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens au titre de la procédure d’appel,

Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2026 par la SMABTP, qui demande’en substance à la cour de':

— à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assignation délivrée par l’ASL et le SDC Les O’Coteaux à son encontre le 9 novembre 2021 et déclarer irrecevables les demandes dont elle était supposée être le support,

— à titre subsidiaire, juger qu’elle n’est pas assignée en qualité d’assureur dommages-ouvrage ni d’assureur CNR ni d’assureur de la société Art Promotion et qu’aucune demande ne saurait prospérer à son encontre en cette triple qualité,

— rejeter toutes demandes de l’ASL et du SDC Les O’Côteaux, es qualité d’assureur dommages-ouvrage, CNR et d’assureur de la société Art Promotion, ainsi que les sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion de l’intégralité de leurs demandes, à son encontre,

A titre subsidiaire,

— juger irrecevables, pour défaut de qualité à agir, par application de l’article L 242-1 du code des assurances, les demandes formées par la société Nice Bellet Coteaux à son encontre ès qualité d’assureur dommages-ouvrage,

— juger prescrite et irrecevable, en l’absence de déclaration de sinistre préalable, toute demande formulée à son encontre ès qualité d’assureur dommages-ouvrage,

— juger que les demandes de la société Nice Bellet Coteaux sont prescrites et irrecevables à l’encontre de la SMABTP ès qualité d’assureur CNR,

— rejeter les demandes provisionnelles dirigées à son encontre,

— débouter l’ASL et le SDC Les O’coteaux, les sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion, et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

— rejeter toutes demandes de condamnations formulées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire :

— juger opposable le montant du plafond ainsi que le montant de la franchise au titre des contrats souscrits par les sociétés [H] et Alvetec et déduire de l’éventuelle condamnation prononcée à son encontre le montant de ces franchises au titre de chacun des contrats souscrits,

En tout état de cause :

— condamner in solidum l’ASL et le SDC les O’Coteaux, ainsi que les Nice Bellet Coteaux et Art Promotion ou tout autre succombant à lui verser une somme de 10'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Vu les conclusions notifiées le 13'janvier 2026 pour la société Abeille IARD & Santé, assureur de la société Ribeiro Frères, aux fins de':

— rapport à justice sur l’appel principal des sociétés Nice Bellet Coteaux et Art promotion qui ne comportent aucune demande à leur encontre,

— confirmation de la décision en ce qu’elle a débouté l’ASL et le SDC Les O’Coteaux de leurs demandes notamment de provision à son encontre, fondées sur des obligations sérieusement contestables ;

— rejet de l’ensemble des demandes de l’ASL et du SDC Les O’coteaux, ainsi que toutes autres parties, à son encontre,

— le cas échéant, application des limites contractuelles suivantes :

— une franchise opposable de 10% avec un minimum de 1 000 euros et un maximum de 3'000 euros au titre de la garantie responsabilité civile après livraison des travaux,

— une franchise opposable de 20% avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 7'500 euros au titre de la garantie responsabilité décennale,

— condamnation in solidum de tous succombant à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions notifiées le 22 décembre 2025 pour la société Alvetec, aux fins de :

— rapport à justice sur les mérites de l’appel de sociétés Art Promotion et Nice Bellet Coteaux qui ne la vise pas,

— confirmation de la décision qui a rejeté la demande de provision et qui l’a donc laissé indemne de toute condamnation,

— incompétence de la cour d’appel sur les appels en garantie,

— rejet des demandes de la société [H] et tous autres concluants à son encontre,

— mise hors de cause,

— condamnation in solidum des sociétés Art Promotion et Nice Bellet Coteaux au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Isabelle Fici avocat au Barreau d’Aix-en-Provence,

Vu les conclusions par la société [H] notifiées le 11'novembre 2025, aux fins de':

— rapport à justice sur les demandes formulées par la SMABTP assureur dommages-ouvrage et CNR et, partant, sur l’appel des sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion ;

— confirmation de la décision en ce qu’elle a débouté l’ASL et le SDC Les O’coteaux de leur demande de provision ;

— incompétence de la cour pour trancher les responsabilités ;

— rejet des demandes provisionnelles de l’ASL Les O’coteaux et du SDC Les O’coteaux, les désordres 1, 4, 5, 6, 7, 8, 12, 14, 15 et 16 ne lui étant aucunement imputables';

A titre subsidiaire,

— condamnation in solidum de la société [L] et son assureur la société MMA IARD, les sociétés Nice Bellet Coteaux, Alvetec et Art Promotion à la relever et garantir de toute condamnation au titre du désordre n°1 ;

— condamnation in solidum des sociétés Alvetec et Art Promotion à la relever et garantir de toute condamnation au titre des désordres n°4, n°5, 6 et 7 et n°14 ;

— condamnation de la société Nice Bellet Coteaux à la relever et garantir de toute condamnation au titre du désordre n°8 ;

— condamnation in solidum des sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion à la relever et garantir de toute condamnation au titre des désordres n°12, n°15 et n°16 ;

En tout état de cause

— condamnation in solidum tout succombant à lui payer une indemnité de 1'500'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions notifiées le 1er juillet 2025 dans le cadre de l’instance 25/01089 (appel de l’ASL et du SDC Les O’Coteaux) pour la compagnie d’assurance MMA Iard et la société [Adresse 7], qui demandent’en substance à la cour ' outre la jonction des procédures RG 25/00505 et 25/01089 – de':

A titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il n’a prononcé aucune condamnation à leur encontre';

— 'constater qu’elles s’en rapportent à justice sur les incidents de prescription et de nullité ;

— débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes leur encontre, le juge du fond étant seul compétent pour connaitre des responsabilités et en l’état de plusieurs contestations sérieuses quant à leur condamnation à défaut de preuve d’une faute de la part de la société [L] en sa qualité de sous-traitant de [H], le désordre n°1 ne lui étant pas imputable et la rupture des poteaux trouvant son origine dans une cause extérieure à sa prestation ;

A titre subsidiaire :

— condamner la société Art Promotion en qualité de maître d''uvre et la société [H] ainsi que la SMA à les relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— juger les franchises des MMA opposables ;

— condamner toutes parties succombantes au paiement de la somme de 2'500 euros au titre de l’articles 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de la société Assus-[R] [F] [U] [R] sous sa due affirmation de droit,

L’ordonnance de clôture date du 20 janvier 2026 et elle a été notifiée par le greffe aux parties à 8h54 par le RPVA.

Vu également les conclusions notifiées pour la société Ribeiro Frères le 20 janvier 2026 à 9h28, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— débouter l’ASL et le SDC Les O’Coteaux, ainsi que toutes autres parties, de leurs demandes, à son encontre,

À titre subsidiaire,

— juger que les prétentions émises par l’ASL et le SDC Les O’Coteaux doivent être nécessairement limitées eu égard au caractère minime des travaux qu’elle a entrepris,

En tout état de cause,

— condamner la compagnie Abeille IARD & Santé, son assureur responsabilité civile décennale, à la relever et la garantir indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre et tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions notifiées le 21 janvier 2026 pour l’ASL et le SDC les O’Coteaux demandant, à la cour, à titre liminaire, de déclarer irrecevables les premières conclusions de la société Ribero Frères notifiées le 20 janvier 2026 et reprenant leurs précédentes demandes,

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe. Les parties ont été informées par le greffe du prorogé du délibéré au 5 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

SUR CE :

— Sur l’irrecevabilité des conclusions de la société Ribeiro Frères

Indépendamment du fait qu’elles ont été transmises par voie électronique le 20 janvier 2026 après la notification par le greffe de l’ordonnance de clôture dont la date avait été annoncée par l’arrêt du 6 novembre 2025 – de sorte que la cour n’en serait pas saisie – et qu’elles ne concluent par ailleurs ni à la confirmation de la décision ni à son infirmation, les conclusions (dites «'récapitulatives'») de la société Ribeiro Frères sont irrecevables.

En effet, cette intimée a constitué avocat le 7 avril 2025 et les sociétés Art Promotion et Nice Bellet Coteaux appelantes lui ont alors notifié le 10 avril 2025 par voie électronique leurs premières conclusions, qui dataient du 27 février 2025.

La société Ribeiro Frères disposait donc d’un délai de deux mois expirant le 10 juin 2025 pour remettre ses conclusions au greffe conformément à l’article 906-2 du code de procédure civile applicable dans le cadre de la procédure à bref délai suivie en l’espèce, s’agissant de l’appel d’une décision rendue en matière de mise en état.

Même en prenant en considération le fait que l’avis de fixation à bref délai est intervenu tardivement le 7 mai 2025 ' car la décision dont appel était qualifiée de «'jugement'» et rendue en formation collégiale, de sorte qu’elle avait par erreur été orientée en procédure de droit commun avec désignation d’un conseiller de la mise en état, la société Ribeiro Frères devait alors remettre ses conclusions au plus tard le 10 juillet 2025, par application des dispositions de l’article 909 du code de procédure civile.

A défaut, ses premières et uniques conclusions en date du 20 janvier 2026 sont irrecevables.

— Sur la nullité de l’assignation délivrée le 8 novembre 2021 à la SMABTP

Après avoir énoncé que l’article 56, 2°, du code de procédure civile prévoit que l’assignation contient, à peine de nullité, l’objet de la demande avec «'un exposé des moyens en fait et en droit'», les premiers juges ont accueilli la demande de nullité de l’assignation délivrée par l’ASL et le SDC Les O’Coteaux à la SMABTP aux motifs que':

— 'l’acte ne visait «'aucun fondement juridique'», les demanderesses «'se contentant d’invoquer le rapport d’expertise déposé par M. [I], qui ne saurait constituer un moyen de droit, et de viser dans le dispositif 'les articles 1231-1, 1641 et suivants et 1792 du code civil''»,

— elles n’apportaient «'aucune motivation, démonstration juridique, ni précision dans les motifs de leur assignation'»,

— '« aucun argument juridique n'(était) développé à l’encontre de la SMABTP'» et il n’était «'pas démontré dans quelle mesure les garanties de la SMABTP seraient mobilisables et à quel titre'»,

— 'de plus, la SMABTP était visée en premières pages comme assignée en qualité d’assureur d’Alvetec et [H], alors que dans le corps de l’assignation et dans le dispositif, elle «'sembl(ait)'» être également recherchée «'en qualité d’assureur de la société Art Promotion et en qualité d’assureur CNR de SCI Nice Bellet Coteaux'»,

— «'le défaut de fondement juridique (de ces) demandes formées (') à l’encontre de la SMABTP caus(ait) un grief à cette dernière, dans la mesure où elle ne (pouvait) déterminer les motifs exacts de sa mise en cause, ce qui préjudici(ait) à la défense de ses intérêts et lui caus(ait) nécessairement grief'».

Au soutien de leur appel, l’ASL et le SDC Les O’Coteaux demande à la cour de réformer la décision sur ce point et de rejeter la demande de nullité présentée par la SMABTP, en contestant l’existence de tout vice de forme, soulignant qu’ils recherchaient cette compagnie en qualité d’assureur des sociétés Alvetec et [H] à titre principal sur le fondement de la responsabilité décennale et, à titre subsidiaire sur celle contractuelle et qu’il n’existait aucune confusion dans l’assignation litigieuse qui précisait d’ailleurs, pour chaque désordre, le rôle et la faute reprochée aux intervenants ainsi que le fondement juridique de leurs demandes.

La SMABTP demande la confirmation de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Nice en matière de mise en état, faisant sienne les motifs de cette décision.

Les sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion ne concluent pas sur ce point et déclarent au contraire qu’elles «'se garderont bien d’intervenir dans le débat relatif au prononcé de la nullité de l’assignation'» (cf. leurs conclusions, page 13). La société Alvetec se contente de demander la confirmation du «'jugement'» qui l’a laissée indemne de toute condamnation, la société Abeille ne conclut pas davantage sur ce point, tandis que la société [H] ainsi que la MMA Iard et la société [Adresse 15] se rapportent expressément à justice sur la demande de nullité.

Pour sa part, la cour constate que l’assignation litigieuse vise expressément la SMABTP «'en sa qualité d’assureur des sociétés Alvetec et [H]'» en page 2 et que cette compagnie n’est à aucun moment recherchée en qualité d’assureur dommage-ouvrage tel que souscrit par la SCI Nice Bellet Coteaux ou d’assureur CNR de la société Art Promotion, que ce soit dans la partie discussion ou dans le dispositif de l’acte où elle est toujours visée en qualité d’assureur de la société Alvetec ou de la société [H] ou encore des deux sociétés dont la condamnation est parfois demandée solidairement ou in solidum, selon les désordres énoncés. Si, exceptionnellement, pour certains désordres, il n’est pas précisé qu’elle est recherchée en qualité d’assureur de l’une ou l’autre de ces sociétés, il n’existe aucune confusion sur le fait qu’elle est bien désignée en cette qualité et non en qualité d’assureur dommage-ouvrage ou CNR.

S’agissant du fondement juridique des prétentions formulées, l’assignation est suffisamment explicite en l’état des fautes imputées aux deux sociétés chargées des lots conception et exécution des VRD, dont la SMABTP était l’assureur, en s’appuyant sur les constatations du rapport d’expertise judiciaire et en visant les articles 1231-1 et 1792 du code civil.

La confusion ayant possiblement résulté des demandes présentées ensuite par les sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Bellet à l’encontre de la SMABTP est sans influence sur la validité de l’assignation délivrée par l’ASL et le SDC Les O’Coteaux.

La décision dont appel sera donc infirmée et la demande de nullité de cette assignation, présentée par la SMABTP, rejetée.

— Sur l’irrecevabilité de l’action de la SCI Nice Bellet Coteaux contre la SMABTP en

qualité d’assureur dommage ouvrage

Dans le cadre de son appel, la société Nice Bellet Coteaux demande à la cour d’infirmer la décision qui a déclaré irrecevable son action à l’encontre de la SMABTP prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, cela après avoir retenu que':

— 'l’assurance dommages-ouvrage est une assurance de dommages qui suit le sort de l’immeuble

et bénéficie ainsi à ses propriétaires successifs,

— 'n’étant plus propriétaire de l’ouvrage réceptionné ni des parties privatives vendues, le maître de l’ouvrage qui a vendu l’immeuble n’a plus qualité pour agir à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, les garanties ayant été transférées au syndicat des copropriétaires et aux acquéreurs,

— 'il est donc irrecevable à former ensuite, à l’encontre de l’assureur, des demandes au titre de ces garanties, sauf s’il justifie d’un intérêt direct et certain à exercer l’action en garantie décennale transmise aux acquéreurs avec la propriété de l’immeuble, et s’il peut invoquer un préjudice personnel,

— en l’occurrence, l’acte de vente n’est pas produit au débat, de sorte qu’il n’est pas établi que la SCI Nice Bellet Coteaux puisse conserver la faculté d’exercer l’action décennale à l’encontre de l’assureur dommages ouvrage, qu’elle présente pour elle un intérêt direct et certain, ni qu’elle puisse invoquer un préjudice personnel,

— ni le maître d’ouvrage initial, ni le syndicat des copropriétaires, ni l’ASL n’ont déclaré de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage relatif aux désordres objets de l’expertise de M. [I].

La SCI Nice Bellet Coteaux demande à voir déclarer recevable son action contre la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage en invoquant en substance le fait que le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté d’exercer la garantie décennale malgré la vente du bien quand cette action présente pour lui un intérêt direct et certain – ce qui est le cas lorsque sa responsabilité est recherchée par l’acquéreur – et en objectant que l’absence de déclaration de sinistre préalable par le syndicat des copropriétaires ou l’ASL ne lui est pas opposable, n’ayant aucun moyen de vérifier ce point.

La SMABTP rappelle qu’elle n’a pas été assignée ni en référé ni au fond en qualité d’assureur dommages ouvrage par l’ASL et le SDC Les O’Coteaux et que, par l’ordonnance du 14 novembre 2017, le juge des référés avait débouté la société Nice Bellet Coteaux de sa demande d’ordonnance commune à son égard, considérant que le promoteur n’avait pas qualité à agir n’étant plus bénéficiaire des indemnités. Elle réitère que la société Nice Bellet Coteaux est dépourvue du droit d’agir à son encontre au titre de l’assurance dommages-ouvrage et que cette société est irrecevable sur le fondement des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, ajoutant qu’aucune déclaration de sinistre n’a été effectuée alors que cette démarche est un préalable obligatoire à la mise en 'uvre de cette garantie.

L’ASL et le SDC Les Coteaux déclarent s’en rapporter à justice sur la demande de la société Nice Bellet Coteaux, de même que les sociétés Abeille Iard, Alvetec, [H] et [L].

Il convient de rappeler, d’une part, que pour mettre en 'uvre la garantie de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire, l’assuré est tenu de faire soit par écrit contre récépissé soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une déclaration de sinistre à l’assureur lequel doit alors désigner un expert ou en cas de récusation, en faire désigner un par le juge des référés. L’assureur dispose d’un délai de soixante jours à compter de la déclaration de sinistre pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. Ces dispositions, qui sont d’ordre public, interdisent à l’assuré de saisir une juridiction aux fins de désignation d’un expert avant l’expiration du délai de soixante jours et si l’instance n’a pas été poursuivie dans les formes de l’article L. 242-1 du code des assurances, la demande formée à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage est irrecevable (3e Civ., 30 septembre 2021, pourvoi n° 20-18.883).

Or, en l’espèce, la SMABTP affirme n’avoir été destinataire d’aucune déclaration de sinistre et il n’est pas justifié du contraire.

D’autre part, l’assurance dommages ouvrage constitue une assurance de choses souscrite pour le compte de qui il appartiendra et elle ne constitue en aucun cas une assurance de responsabilité. Elle se transmet aux propriétaires successifs de l’immeuble, et donc aussi au syndicat des copropriétaires, en vertu de l’article L 121-10 et des clauses types figurant à l’annexe II de l’article L 242-1 du code des assurances, et elle ne peut être mise en 'uvre que par le propriétaire du bien assuré au jour de la survenance du dommage (3e Civ., 20 octobre 2004, pourvoi n° 03-13.599, Bull., 2004, III, n° 173). La Cour de cassation va même plus loin puisqu’elle considère que «'l’acquéreur d’un immeuble a, seul, qualité à agir en paiement des indemnités d’assurance contre l’assureur garantissant les dommages à l’ouvrage, même si la déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente'» (3e Civ., 15 septembre 2016, pourvoi n°'15-21.630, Bull. 2016, III, n° 113).

Sans doute, la Cour de cassation juge en parallèle que, bien que l’action en garantie décennale de l’article 1792 du code civil se transmet, en principe, aux acquéreurs avec la propriété de l’immeuble, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer dès lors qu’elle présente pour lui «'un intérêt direct et certain'» et qu’il peut invoquer un préjudice personnel (cf. 3e Civ., 31 mai 1995, pourvoi n° 92-14.098, Bulletin 1995 III n° 133'; et, plus récemment, 3e Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n°'21-15.086, dans une situation où le maître de l’ouvrage s’est engagé auprès de l’acquéreur à remédier aux désordres et à supporter la charge financière des travaux).

Mais cette jurisprudence est strictement relative à l’action en garantie décennale exercée après la vente par le maître qui a cédé son ouvrage et elle ne peut être étendue à l’action du maître de l’ouvrage à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage': l’acquéreur du bien a, seul, qualité pour mobiliser la garantie dommages-ouvrage et le maître qui a vendu le bien immobilier concerné ne peut demander la garantie de l’assureur dommages-ouvrage que dans une seule hypothèse': s’il est légalement subrogé dans les droits du propriétaire, notamment s’il a supporté le coût des réparations (1re Civ., 8 octobre 1996, pourvoi n° 93-20.918, Bull.'1996 I n°'338) ou s’il a indemnisé cet acquéreur victime (1re Civ., 18 octobre 2000, pourvoi n° 98-13.058, Bull. 2000, I, n° 250).

En l’occurrence, la société Nice Bellet Coteaux ne justifie ni être subrogée dans les droits des copropriétaires, ni que l’assurance dommages-ouvrage qu’elle avait souscrite auprès de la SMABTP ait été mobilisée par le biais d’une déclaration de sinistre et poursuivie dans les formes de l’article L. 242-1 du code des assurances.

La décision dont appel sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevables l’action de cette société et ses demandes à l’encontre de la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage.

— Sur la prescription des actions à l’encontre de la SMABTP assureur DO ou CNR

Les premiers juges ont dit n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du SDC et de l’ASL à l’encontre de la SMABTP, eu égard à la nullité de leur assignation et de l’irrecevabilité des demandes de la SCI Nice Bellet Coteaux à l’encontre de la SMABTP en sa qualité d’assureur dommages ouvrage.

Puis ils ont déclaré irrecevables, car prescrites, les demandes des sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion à l’encontre de l’assureur CNR, après avoir énoncé':

— 'qu’aux termes de l’article L 114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans, à compter de l’évènement qui y donne naissance et en cas de sinistre, le délai court du jour où les intéressés en ont eu connaissance,

— 'les sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion indiquent avoir effectué une déclaration de sinistre le 7 juillet 2017, mais la pièce n°1 qu’elles versent au débat ne comporte aucun accusé de réception de cette déclaration,

— 'rien ne permet donc de retenir que la SMABTP a valablement été mise en cause par la SCI Nice Bellet Coteaux et la société Art Promotion en sa qualité d’assureur CNR dans le cadre de la présente procédure.

Au soutien de leur appel, les sociétés Nice Bellet Coteaux et la société Art Promotion font essentiellement valoir’que le maître de l’ouvrage pouvait agir directement à l’encontre de l’assureur DO ou CNR dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux du 24 novembre 2014, soit avant le 24 novembre 2024, de sorte que leur action n’est pas prescrite, et qu’elles ont bien effectué une déclaration de sinistre à la SMABTP le 7 juillet 2017 – dont elles justifient désormais de sa distribution -, de sorte que leur action n’est pas prescrite au sens de l’article L'114-1 du code des assurances.

Nul doute que ' comme elles le font également valoir – la victime d’un dommage dispose du même délai pour agir en responsabilité contre son auteur et mettre en cause l’assureur de celui-ci pour exercer l’action directe à l’encontre de ce dernier et, par ailleurs, que la prescription biennale prévue par ce texte est inapplicable à cette action directe (2ème Civ, 11 juin 2009, pourvoi n° 08-13.478). La règle est la même dans les cas où des délais particuliers enferment l’action de la victime et il en est ainsi tout spécialement pour la garantie décennale. Le régime est par ailleurs le même pour l’action en responsabilité contre l’assuré et l’action directe contre l’assureur': le point de départ du délai est le même et le délai obéit aux mêmes conditions de report de départ, d’interruption et de suspension (1ère Civ, 25 mars 2003, pourvoi n° 99-15.198). Le délai laissé à la victime pour exercer l’action directe est également prolongé, la Cour de cassation jugeant que cette action peut être engagée contre l’assureur tant qu’il reste exposé au recours de son assuré (3ème Civ, 15 mai 2013, pourvoi n° 12-18.027, Bull. 2013 n° 58'; 4 mars 2021, pourvoi n° 19-23.415).

Cependant, en l’espèce, il ne s’agit pas de l’action directe d’une victime contre l’assureur de l’auteur de dommages, mais bien de l’action exercée par des assurés contre leur propre assureur, laquelle doit, à peine de prescription, être exercée avant l’expiration du délai de deux ans à compter de l’évènement qui y donne naissance ou du jour où les intéressés ont eu connaissance du sinistre.

Or, avant d’être assignée en référé expertise par un acte délivré le 2 novembre 2015 lui dénonçant les désordres constatés dans le procès-verbal du 9 juillet 2015, la SCI Nice Bellet Coteaux et, par conséquent, la société Art Promotion qui en est le gérant avaient été destinataires, à compter du 14 novembre 2014, de plusieurs courriers du syndic de copropriété – le cabinet Foncia – relativement aux désordres dont se plaignent l’ASL et le SDC dans le cadre de la présente procédure. Pourtant, le maître de l’ouvrage cédé et le promoteur immobilier ne font état d’aucune déclaration de sinistre de la SMABTP ou de mise en cause de cette compagnie en qualité d’assureur DO ou CNR dans un délai de deux ans à compter de cette date.

A cet égard, même s’il est désormais démontré qu’il a effectivement été distribué à la SMABTP le 11 juillet suivant, le courrier daté du 7 juillet 2017 émanant de la société Art Promotion déclarant agir pour son compte et celui de la SCI Nice Bellet Coteaux ne sollicite directement ou indirectement aucun règlement de l’indemnité d’assurance’comme l’exige l’article L'114-2 du code des assurances. Il a simplement pour objet de demander à la SMABTP d’intervenir volontairement dans la procédure, à savoir l’expertise judiciaire en cours, et il ne peut donc s’analyser en une déclaration de sinistre. Ce courrier n’a donc eu aucun effet interruptif du délai de prescription biennal de l’article L 114-1.

Dès lors, la dénonce d’assignation faite le 2 août 2017 par la SCI Nice Bellet Coteaux à la SMABTP en l’une ou l’autre de ses qualités d’assureur dommages-ouvrage et CNR était tardive. Or, cette société et son gérant, la société Art Promotion, ne font état d’aucune autre action dans le délai de la prescription biennale à l’encontre de la SMABTP en qualité d’assureur DO ou d’assureur CNR.

La décision dont appel sera donc confirmée sur l’irrecevabilité pour cause de prescription de l’action des sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion contre la SMABTP en qualité d’assureur CNR.

La SMABTP demande également à la cour de déclarer irrecevables comme étant prescrites en l’absence de déclaration de sinistre préalable «'toutes demandes'» formulées à son encontre en qualité d’assureur dommages-ouvrage. Cette demande est sans objet, s’agissant de la société Nice Bellet Coteaux dont les prétentions se heurtent à un défaut de qualité, ou de la société Art Promotion, qui ne formule pas demande contre l’assureur DO. Il en est de même à l’égard de l’ASL et du SDC Les O’Coteaux qui limitant leurs prétentions contre cette compagnie à sa qualité d’assureur décennal des sociétés Alvetec et [H] et ne présentent en définitive aucune demande à l’encontre de la SMABTP en sa qualité d’assureur DO ou d’assureur CNR.

Par ces motifs substitués à ceux des premiers juges, la décision sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du SDC et de l’ASL à l’encontre de la SMABTP (en ses qualités d’assureur DO et assureur CNR), sans qu’il soit utile de statuer sur les autres demandes, qui sont subsidiaires et sans objet ou hors saisine.

— Sur la forclusion de l’action de l’ASL et du SDC en paiement de provision, s’agissant des vices apparents

Dans la décision dont appel, le tribunal statuant en matière de mise en état a déclaré forclose l’action de l’ASL et du SDC Les O’Coteaux à l’encontre des sociétés Nice Bellet et Art Promotion concernant les désordres 1, 10, 11, 12, 13, 14 et 15, apparents à la réception, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile et des articles 1642-1, 1648, 2241 et 2242 du code civil, aux motifs que':

— 'lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir,

— 'à peine de forclusion, l’action doit être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents,

— ce délai d’un an pour agir en garantie des défauts de conformité apparents est d’ordre public et ne peut être interrompu que par une assignation en référé, l’interruption résultant de la demande en justice produisant ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance, soit jusqu’à la décision de justice qui est rendue,

— en l’espèce, l’expert conclut en page 51 de son rapport que les désordres 1, 10, 11, 12, 13, 14 et 15 étaient visibles à la réception et qu’ils n’ont pas été réservés,

— l’ASL et le SDC Les O’Coteaux n’ont pas saisi le juge du fond dans le délai de 12 mois à compter de l’ordonnance de référé ayant ordonné l’expertise judiciaire, rendue le 5 janvier 2016,

— 'en effet, leur assignation au fond à l’encontre de la SCI Nice Bellet a été délivrée le 10 novembre 2021.

— 'le bref délai de l’article 1648 du code civil qui expirait le 5 janvier 2017 n’a donc pas été respecté.

L’ASL et le SDC Les O’Coteaux demandent à la cour d’infirmer la décision de ce chef. Or, en dépit de l’annonce figurant en page 10/38 de leurs écritures, ils ne développent aucun moyen à l’appui de cette demande d’infirmation.

Quant aux sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion, elles soulignent à juste titre que la décision est conforme aux textes – le délai de l’article 1648 du code civil étant un délai préfix – ainsi qu’à la jurisprudence. Du reste, l’ASL et le SDC Les O’Coteaux rappellent eux-mêmes que l’expert a affirmé en page 51 de son rapport que « l’ensemble des réserves émises lors de la réception ayant été levées, selon le PV de levées de réserves du 16 juin 2015, il en résulte l’acceptation des travaux par le maitre de l’ouvrage. Les désordres 1, 10, 11, 12, 13, 14 et 15 étaient visibles à la réception. Le maître d’ouvrage n’est pas intervenu pour y remédier. Ils n’ont d’ailleurs pas été réservés ».

Au vu de ces éléments, il n’existe aucun débat ni aucune contestation sur le fait que les désordres 1, 10, 11, 12, 13, 14 et 15 étaient apparents puisque visibles à la réception.

En l’état, la décision dont appel doit être confirmée du chef de cette forclusion.

— Sur les autres demandes de provision

L’ASL et le SDC Les O’Coteaux demandent à la cour d’infirmer la décision qui a rejeté leurs demandes de provision concernant les désordres 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16 et 17 retenus par l’expert judiciaire et déclarés non apparents ou réservés à la réception, et d’accueillir les demandes financières qu’ils formulent pour chacun de ces désordres.

Ils font valoir que le tribunal a rejeté leurs demandes provisionnelles en quelques lignes, à savoir que «'les conditions permettant l’octroi d’une provision ne sont pas réunies, en l’état de l’existence de contestations sérieuses, les responsabilités et les conditions de mobilisation des assureurs éventuels ne pouvant relever que de l’appréciation des juges du fond'», alors que l’indemnisation provisionnelle des désordres présentée sur un fondement décennal, donc sur une présomption de responsabilité, relève bien de la compétence du juge des référés ainsi que du juge de la mise en état qui, en vertu de l’article 789 du code de procédure civile, est compétent pour allouer une provision lorsqu’il n’existe pas d’obligation sérieusement contestable.

Puis ils affirment qu’en l’espèce, il n’existe pas de contestations sérieuses sur la responsabilité des entreprises qui sont concernées par les travaux affectés de désordres, sur le montant des travaux réparatoires, chiffrés au contradictoire des parties par l’expert judiciaire ou concernant la garantie due par les assureurs au titre des désordres de nature décennale, étant observé que les sociétés Alvetec, [H] et SMABTP sont représentés par le même avocat devant la cour.

Si tel est effectivement le cas, s’agissant d’un avocat postulant, cela ne prive pas de portée les moyens qui sont opposés dans les écritures prises pour chacune de ces parties.

Or, en l’occurrence, la société Alvetec dont la condamnation est sollicitée par l’ASL et le SDC Les O’Coteaux au titre des désordres n°'4, 5, 6, 7 et 14, conteste fermement que le juge de la mise en état puisse arbitrer les responsabilités entre les différents intervenants, s’agissant des quatre premiers désordres non apparents à la réception (le dernier – un candélabre implanté par erreur sur une place de parking privative – faisant partie des désordres visés par la forclusion car apparent et purgé par la réception en l’absence de réserve).

Quant à elle, la société [H] dont la condamnation est demandée au titre des désordres 1, 4, 5, 6, 7, 8, 12, 14, 15 et 16, soutient également que le juge de la mise en état n’est pas compétent pour trancher les responsabilités et statuer sur les imputabilités, s’agissant notamment des six désordres qualifiés par l’expert de non apparents qu’il lui est demandé de réparer (4, 5, 6, 7, 8 et 16).

En sa qualité d’assureur de ces deux entreprises, la SMABTP oppose également que plusieurs contestations sérieuses contreviennent à l’octroi de provisions par le juge de la mise en état, dont : les nombreuses réserves émises à la réception et le caractère apparent de certains désordres reprochés à ses assurées. En outre, non seulement la mobilisation de ses garanties en qualité d’assureur des sociétés Alvetec et [H] est liée à la preuve que les conditions de l’article 1792 ou de l’article 1231-1 du code civil du code civil sont remplies, mais la mobilisation de ces garanties répond à des logiques ' et conditions – différentes selon le type de responsabilité engagée.

De leur côté, les sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion font observer qu’il est demandé leur condamnation à titre provisionnel « in solidum ou solidaire », alors que la solidarité ne se présume pas conformément à l’article 1310 du code civil, qu’en l’espèce, il n’est pas démontré que l’existence d’une telle solidarité puisse jouer à l’égard du maître d''uvre d’exécution, tandis que les demandes de provisions sollicitées pour les dix désordres non apparents en litige reposent sur des fondements juridiques discutables (par exemple': l’article 1641 du code civil relatif aux vices cachés, qui n’est pas applicable en matière de vente en l’état de futur achèvement ni en matière de construction de vente d’immeubles à construire,'ou l’article 1231-1 du code civil relatif à la responsabilité contractuelle, qui ne peut pas être utilement invoquées par l’ASL et le SDC). Enfin, selon ces parties, les demandes s’appuient sur un «'tableau récapitulatif provisoire des travaux de reprise » figurant en page 47 du rapport d’expertise, dont il résulte que les quantums de préjudices allégués ne sont pas exactement déterminés, ce qui est exact.

Enfin, en sa qualité d’assureur de la société Ribeiro Frères, la compagnie Abeille objecte notamment que la responsabilité décennale de son assurée est recherchée pour trois désordres (2, 3 et 9) dont les deux premiers (cloques de peinture et fissures) figuraient dans le courrier du 14 novembre 2014, donc étaient apparents avant la réception et n’ont pas été réservés, que l’impropriété à destination de l’ouvrage, non constatée par l’expert, est discutable s’agissant de la peinture et de fissures d’ordre esthétique, que la société Ribeiro Frères n’était pas chargée d’intervenir au titre de la piscine ou de sa plage et que les désordres constatés à ce titre ne sont pas de nature décennale.

En l’état de ces contestations, qui sont sérieuses, la cour confirmera la décision de rejet des demandes de provision présentées par l’ASL et le SDC Les O’Coteaux.

— Sur les demandes accessoires

— 'L’ASL et le SDC Les O’Coteaux demandent à la cour d’infirmer la décision sur le rejet de leur demande de dommages-intérêts pour recours abusif à l’encontre de la SMABTP,'en maintenant que cette compagnie d’assurance a fait preuve d’une particulière mauvaise foi en soulevant une nullité pour vice de forme de l’assignation du 8 novembre 2021. Elles réitèrent leur demande d’octroi d’une somme de 5'000 euros à ce titre.

Or, si la cour rejette la demande de nullité de l’assignation du 8 novembre 2021 présentée par la compagnie d’assurance, les premiers juges avaient accueilli cette demande et rejeté, par voie de conséquence, la demande d’indemnité pour procédure ' ou résistance – abusive.

Il convient de rappeler que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute susceptible de justifier l’octroi, d’une indemnité pour procédure abusive. Et le simple fait que la demande de nullité ait été accueillie en première instance contredit l’idée même d’abus et de mauvaise foi de la part de la SMABTP.

Pour ces motifs substitués à ceux des premiers juges, le rejet de la demande indemnitaire sera quant à lui confirmé.

— 'Les autres demandes ' notamment celles liées à l’application des franchises et plafonds de garanties en cas de mobilisation des garanties – étant subsidiaires ou accessoires, la décision sera confirmée pour le surplus.

— 'Les dépens seront réservés et suivront le sort de l’instance principale, s’agissant de l’appel d’une décision rendue dans le cadre de la mise en état.

— 'L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application, à ce stade, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement et par arrêt mis à la disposition des parties au greffe 05 juin 2026, en matière de mise en état :

— déclare irrecevables les conclusions notifiées le 20 janvier 2026 pour le compte de la société Ribeiro Frères ;

— infirme la décision du 19 décembre 2024 en ce qu’elle a déclaré nulle l’assignation délivrée le 8 novembre 2021 par l’association syndicale libre et le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] O’Coteaux à la SMABTP ;

— confirme la décision du 19 décembre 2024 pour le surplus, dans les limites de sa saisine';

Statuant à nouveau du chef infirmé, et y ajoutant,

— déboute la SMABTP de sa demande de nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 8 novembre 2021 à la requête de l’association syndicale libre et du syndicat des copropriétaires Les O’Coteaux ;

— rejette la fin de non recevoir tirée par la prescription des demandes des sociétés Nice Bellet Coteaux et Art Promotion, présentée par la SMABTP en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage ;

— déboute la SMABTP en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, de ses demandes tendant à voir juger irrecevable car prescrite «'toute demande'» formulée à son encontre en cette qualité';

— dit n’y avoir lieu à application, à ce stade de la procédure, des dispositions de l’article 700 du code de procédure ;

— réserve les dépens de l’instance d’appel et dit qu’ils suivront le sort de l’instance au fond.

Signé par Madame Marianne FEBVRE, présidente et Madame Christiane GAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente