ARRET

N°

X

C/

S.A.R.L. Z IMMOBILIER

SP/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/04758 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HL2H

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT QUENTIN DU TROIS JUIN DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur A X

né le […] à

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Patrick PLATEAU de la SCP MILLON – PLATEAU, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e Jérôme BERNS, avocat au barreau de REIMS

APPELANT

ET

SARL Z IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean françois CAHITTE de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e C-Henri de GAUDEMONT, aocat au barreau du VAL D’OISE

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 01 octobre 2020, l’affaire est venue devant Madame Sophie PIEDAGNEL, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 décembre 2020.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président, M. Pascal MAIMONE et Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 03 décembre 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

• M. A X est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation sis […].

Suivant mandat en date du 27 mai 2014, M. X a confié à la SARL Z Immobilier (l’agence immobilière) la gestion locative dudit bien.

Suivant acte sous seing privé du 7 octobre 2014, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, M. X a donné à bail son bien à M. C D et M^me G H I (les locataires), moyennant un loyer mensuel de 670 euros, outre indexation et provision sur charges d’un montant de 60 euros, soit un total de 730 euros par mois. Un dépôt de garantie de 670 euros a été versé par les locataires.

Par acte d’huissier en date du 17 octobre 2016, M. X a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme de 1.845,55 euros au titre de loyers échus et visant la clause résolutoire du bail.

Sur saisine de M. X, par ordonnance de référé en date du 13 octobre 2017, le tribunal d’instance de Soissons a constaté la résiliation du bail depuis le 17 décembre 2016 par l’effet du jeu de la clause résolutoire, condamné les locataires à payer la somme de 3.059,71 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 10 septembre 2017 et fixé l’indemnité d’occupation irrégulière à 730 euros par mois à compter du 1^er mars 2017.

Reprochant à Z Immobilier de ne pas l’avoir assuré pour les risques de loyers impayés,

d’avoir manqué à ses obligations d’information, de gestion, de justification de sa garantie civile professionnelle et de contrôle de la solvabilité des locataires, par acte d’huissier en date du 24 avril 2018, M. X a assigné Z Immobilier devant le tribunal de grande instance de Saint-Quentin.

Dans ses dernières conclusions, M. X a demandé au tribunal, au vu des manquements de l’agence immobilière, de condamner cette dernière à lui payer les sommes de 26.280 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour le non paiement des loyers, 14.952,82 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du logement, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour l’absence d’émission de la reddition annuelle des comptes, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour n’avoir pas justifié de sa garantie civile professionnelle et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Z Immobilier a conclu au débouté des prétentions de M. X et sollicité une indemnité de procédure de 3.000 euros.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 3 juin 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Quentin a :

— débouté M. X de l’ensemble de ses demandes

— rejeté tout autre demande plus ample ou contraire

— condamné M. X au paiement de la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. X aux dépens

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 12 juin 2019, M. X a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 août 2019, M. X demande à la cour, au visa des article 49, 66 et 67 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et 1991 et suivants du code civil, de :

— déclarer recevable et bien fondé en son appel

— infirmer la décision en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

— constater que Z Immobilier a manqué à ses obligations de mandataire en omettant d’assurer M. X pour les risques de loyers impayés ; qu’elle a manqué à son obligation d’information de son mandataire en n’adressant pas la reddition des comptes au moins une fois par an à M. X ; qu’elle a manqué à son obligation de gestion, en laissant s’accumuler la dette locative ; qu’elle a manqué à son obligation de justifier de sa garantie civile professionnelle ; qu’elle a encore engagé sa responsabilité en ne s’assurant pas de manière sérieuse de la solvabilité des locataires mis en place, interdisant de ce fait à M. X d’exercer un recours efficace contre ceux-ci tant pour les remises en état du logement

— en conséquence, condamner Z Immobilier à payer à M. X les sommes suivantes :

. 26.280,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour le non

paiement des loyers

. 14.952,82 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du logement

. 2.000,00 à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour l’absence d’émission de la reddition annuelle des comptes

. 2.000,00 à titre de dommages et intérêts pour n’avoir pas justifié de sa garantie civile professionnelle

— condamner Z Immobilier à payer à M. X la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et 3.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement au profit de la SCP million Plateau, avocat.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 novembre 2019, Z Immobilier demande à la cour, au visa des articles 1991 et suivants du code civil, de :

— déclarer que M. X ne rapporte pas la preuve de ses allégations, griefs et autres fautes invoqués à l’encontre de Z Immobilier

— déclarer que M. X ne rapporte pas la preuve d’un quelconque lien de causalité entre les manquements allégués à l’encontre de la concluante et les préjudices qu’il invoque

— déclarer que M. X ne justifie pas de ses préjudices

— débouter en conséquence M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— confirmer dès lors le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant

— condamner M. X à payer à Z Immobilier une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jean François Cahitte, Avocat aux offres de droit et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2020 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience rapporteur du 1^er octobre 2020. Le prononcé de l’arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 3 décembre 2020.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire

Il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation dans la mesure où les contrats de bail et de mandat de gestion ont été conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ ou encore 'considérer que’ voire 'dire et juger que’ et la cour n’a dès lors pas à y répondre.

Au fond

M. X soutient en substance que Z Immobilier a engagé sa responsabilité en omettant d’adhérer à l’assurance Garantie Loyers Impayés et en tout cas en ne justifiant ni de l’adhésion ni d’une déclaration de sinistre. Il fait valoir qu’au titre de cette garantie, dont la notice d’information ne lui a pas été remise et qui consiste en un contrat d’adéhsion, il n’aurait pas dû être exposé au risque de non paiement des loyers et des procédures judiciaires subséquentes du fait de l’assurance loyers impayés, sollicitée auprès de l’agence en application du mandat, mettant à la charge de cette dernière une obligation de résultat sur ce point. Subsidiairement, M. X reproche à l’agence immobilière de ne pas avoir vérifié de manière sérieuse la solvabilité des locataires.

S’agissant des préjudice subis, M. X considère que du fait du non-paiement des loyers il entend obtenir de l’agence immobilière le paiement intégral des loyers et charges soit : (670 + 60) x 12 mois X 3 ans = 26.280 euros. Il ajoute que si effectivement, un titre exécutoire a été obtenu à son nom, celui-ci est en l’état inexploitable puisqu’une erreur matérielle en affecte de manière substantielle le dispositif (les locataires sont condamnés à payer un arriéré de loyer à un M. E F): il ne dispose donc pas de titre exécutoire contre ses anciens locataires, mais seulement d’un droit d’action, puisqu’il lui appartiendrait, après avoir engagé une procédure en rectification d’erreur matérielle, de poursuivre ses anciens locataires en exécution. Il fait encore valoir que l’agence immobilière a manqué à son obligation de reddition des comptes (article 66 du décret du 20 juillet 1972), obligation essentielle et de résultat estimant que le simple versement de copie de courriers qui auraient été adressés en lettre simple ne permet pas à l’agence de justifier de ce qu’elle a rempli son obligation d’information. Il estime que l’insolvabilité notoire et démontrée des locataires, lui interdit tout recours efficace contre eux pour la remise en état des lieux qu’ils ont quitté et sollicite la somme de 15.000 euros à ce titre. Enfin, au visa de l’article 49 du même décret, il reproche à l’agence immobilière de ne ne pas avoir justifié des coordonnées de sa compagnie d’assurance, alors même que l’intervention de cette compagnie aurait pu permettre de trouver une issue amiable et rapide à ce litige, ce qui lui cause un préjudice moral.

Z Immobilier fait valoir pour l’essentiel qu’il incombe à M. X de rapporter la preuve des manquements allégués à l’encontre de son mandataire, de démontrer l’existence d’un lien de causalité direct et certain de ces derniers avec les préjudices dont il sollicite l’indemnisation, et de justifier du caractère direct, réel et certain desdits préjudices, or, M. X est défaillant dans la charge de cette triple preuve, étant rappelé que les conditions susvisées de mise en 'uvre de la responsabilité de la concluante sont cumulatives. Il soutient que le mandataire immobilier est tenu à une obligation de moyen et non de résultat ainsi qu’alléguée de manière erronée par M. X et que son éventuelle responsabilité s’apprécie, selon une jurisprudence constante, à l’aune de la notion de perte de chance qui constitue un préjudice indemnisable à la condition de pouvoir être qualifiée de « réelle » et de « sérieuse » et qui doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Elle estime que M. X n’est donc pas fondé à solliciter la condamnation de la concluante au paiement intégral des loyers et charges, sur une période injustifiée de trois années, pour une somme de 26.280 euros, alors même qu’il a perçu les loyers réglés par ses locataires, que les locataires sont partis des lieux en cours de la procédure d’expulsion et qu’il dispose d’un titre exécutoire à l’encontre de ces derniers pour obtenir le règlement de l’arriéré locatif dû, lequel était uniquement au 10 février 2017 arrêté à la somme de 3.059,71 euros.

S’agissant des dégradations locative, l’agence immobilière considère que M. X ne justifie pas d’un quelconque lien de causalité entre une prétendue insolvabilité des locataires et l’impossibilité d’agir à leur encontre au titre d’éventuelles dégradations immobilières leur étant imputable ; il

ne rapporte pas la preuve desdites dégradations immobilières, ni encore que celles-ci relèveraient de la responsabilité des anciens locataires et ne justifie pas d’avoir engagé ou réglé le coût desdits travaux, ajoutant qu’en tout état de cause il conviendrait de déduire de la réclamation de M. X, le montant du dépôt de garantie (670 €) versé par les locataires lors de la régularisation du bail litigieux.

Sur le prétendu non-respect de l’obligation d’émission annuelle d’une reddition de compte, selon l’agence immobilière, M. X ne justifie pas que cette éventuelle omission lui ait occasionné un quelconque préjudice. Enfin, elle affirme l’assureur responsabilité civile professionnelle est parfaitement connu de M. X et ne peut donc lui causé le moindre préjudice moral.

Il ressort des éléments du dossier que par acte sous seing privé en date du 27 mai 2014 dénommé « MANDAT EXCLUSIF DE GERANCE » et portant le numéro 1407, M. A X, le mandant, a conféré à la SARL Z Immobilier, le mandataire, la mission d’administrer le bien immobilier situé à Soissons, […].

Comme le rappellent les premiers juges, le mandant a autorisé expressément le mandataire à accomplir les actes de gestion, à savoir :

« A – Gestion courante du bien : (page 3)

1/ Vérifier ou faire vérifier aux frais exclusifs du mandant que le bien objet du mandat est conforme aux dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, conformité sans laquelle le bien ne pourra être loué.

2/ Gérer le bien objet du mandat :

Rechercher les locataires ;

Louer le bien ou le relouer après avoir avisé le mandant de la vacance de logement ;

Renouveler les baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos ;

Donner ou accepter tous congés ;

Dresser ou faire dresser état des lieux ;

Signer ou résilier tous baux et accords ;

Procéder à la révision des loyers.

3/ Encaisser, promouvoir, déposer tous loyers, charges cautionnements indemnités d’occupation provision ainsi que toutes sommes ou valeurs relativement au bien géré ;

En délivrer quittance et décharges ;

Donner mainlevée de toute saisie et opposition.

4/ Faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais URGENTES en avisant rapidement le mandant ;

Prendre toutes mesures conservatoires.

5/ Passer et signer tous actes et procès verbaux ;

Élire domicile ;

Substituer en tout ou partie dans les présents pouvoirs.

6 / Encaisser et reverser sur le compte du mandant le dépôt de garantie

II – Prestations complémentaires sur demande expresse du mandant :

1/ Faire exécuter tous travaux importants après accord écrit du mandant, sauf urgence ;

En régler les factures.

2/ Intervenir auprès des compagnies d’assurance en cas de sinistre.

3/ Représenter le mandant ou le faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires et auprès des associations de locataires dans la mesure où le mandataire n’assume pas les fonctions de syndic dans la copropriété à laquelle appartient le bine objet du mandat ;

Représenter le mandant auprès des associations de locataires, sous réserve que le mandat donne pouvoir express au mandataire à cet effet.

4/ Donner sur demande du mandant, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers.

5/ En cas de difficulté et à défaut de paiement :

Exercer toutes poursuites judiciaires ;

Faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives ;

Se concilier ou requérir jugement, les faire signifier et exécuter ;

Se faire remettre tous titres ou pièces dans les respect de l’article 828 du Nouveau Code de procédure civile.

6/ Signer et résilier tout contrat notamment d’assurance.

7/ (') (page 4)

Les prestations supplémentaires ne pourront résulter que D’INSTRUCTION SPECIFIQUES du mandat.

C – Obligations générales du mandant

Il est précisé que le présent mandat confère au mandataire une obligation de moyens et non de résultat, sauf en ce qui concerne éventuellement le paiement des loyers dans la mesure où le présent mandat prévoit une garantie du paiement des loyers impayés.

En cas de libération du bien, objet du mandat et de non-renégociation par le mandat en cas de reprise du bien ou de vente par exemple, le mandat deviendra le gardien juridique du bien ;

Il lui appartiendra de prendre toute disposition pour assurer la conservation de son bien et souscrire toute assurance qu’il estimerait utile.

REDDITION DES COMPTES

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Le mandataire rendra compte de sa gestion tous les mois et remettra un état détaillé de tout ce qu’il aurait reçu et dépensé, le mandat s’obligeant à tous frais et avances pour l’exécution du présent mandat à compter du 27 mai 2014.

Le loyer total souhaité pour le mandat est de 730,00 € par mois se décomposant comme suit :

. Loyer : 670,00 €

. Charges : 60,00 €

Modalités de règlement : par virement bancaire (sauf si le mandant demande un règlement par chèque bancaire

REMUNERATION (page 5)

1/ La rémunération pour la gestion courante

Pour la gestion courante, le mandataire aura droit à une rémunération fixée à 6,00 % HT, soit 7,2 % TTC sur les encaissements selon le taux de TVZ actuellement en vigueur (si le taux de TVA venait à varier en plus ou en moins, le taux TTC de la rémunération évoluerait de la même manière).

La rémunération du mandataire sera à la charge exclusive du mandant et sera prélevée sur chaque relevé de compte

2/ Garantie des loyers impayés

LE MANDANT ACCEPTE D’ADHERER :

(case cochée) Au contrat G.L.I. (Garantie des Loyers Impayés)

Le taux de prime s’établit à 2,50%

(case non cochée) Au contrat G.R.L. (Garantie des Risques Locatifs) souscrit auprès de notre courtier d’assurance CBGC dont la notice d’information est jointe en annexe du présent mandat.

(')

LE MANDANT REFUSE D’ADHERER :

(case non cochée) Au contrat d’Assurance G.L.I. Garantie des Loyers Impayés

(case cochée) Au contrat d’Assurance GRL Garantie des Risques locatifs

3/ Honoraires de négociation et de rédaction de bail : (')

4/ La rémunération pour les prestations supplémentaires : (…)

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2014, et par l’intermédiaire de Z Immobilier en qualité de mandataire, M. X a donné à bail ledit bien à M. C D et M^me G H I moyennant un loyer mensuel de 670 euros outre une provision sur charges de 60 euros et une dépôt de garantie de 670 euros, avec effet au 7 octobre 2014.

Par acte d’huissier en date du 17 octobre 2016, M. X a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme de 1.845,55 euros au titre de loyers échus visant la clause résolutoire du bail. Copie de l’assignation aux fins de résiliation de bail a été notifiée le 21 février 2017 au Préfet de l’Aisne.

L’agence immobilière verse aux débats un compte propriétaire édité le 3 octobre 2018 et 25 comptes tendus de gérance d’octobre 2014 à janvier 2017.

Il ressort desdits comptes que des honoraires garantie loyers TTC ont été prélevés sur le compte de gestion de M. X les sommes suivantes :

— le 30 octobre 2014 : 14,72 euros

— le 30 novembre 2014 : 15,01 euros

— le 28 février et le 30 mai 2015 : 67,89 euros

— des 30 juin 2015 au 30 janvier 2017 : 22,63 euros puis 22,65 euros par mois

— le 5 juillet 2017 5 prélèvements de 22,65 euros, soit 113,25 euros

Enfin, Z Immobilier produit au dossier, outre de nombreuses pièces relatives à la situation socio-professionnelle des locataires (état civil, contrat de travail, bulletins de paie, avis d’échéance, avis d’imposition, attestation de paiement CAF), les conditions générales du contrat GLI n°112.789.043 dont il ressort que l’assureur est la SA Covéa Risks et le souscripteur la société Suffren Assurances Associés ; il n’est mentionné à aucun endroit l’identité de l’adhérent-mandataire et de l’assuré.

S’agissant de l’ASSURANCE DES LOYERS IMPAYES, elle fait l’objet d’un TITRE I comprenant les articles 3 à 9.

En vertu de l’Article 3 OBJET DE LA GARANTIE

« L’assureur garantit à l’assuré le remboursement de toute somme qui lui est due résultant du non paiement par le locataire défaillant des loyers, charges et taxes y afférentes, prévus au bail dûment justifiées et la poursuite de toute action amiable ou judiciaire tendant au recouvrement desdites sommes, conformément aux dispositions du TITRE III ' FRAIS DE CONTENTIEUX ET DE PROCEDURE »

Aux termes de l’Article 4 PRISE D’EFFET DE LA GARANTIE – I – BAUX D’HABITATION, « le dossier de location doit être complet avec un bail contenant impérativement la clause résolutoire ». La solvabilité requise est égale « au loyer toutes charges comprises inférieur ou égal à 33 % du revenu net global ». L’adhérant-mandataire doit exiger du locataire salarié la production de ses trois derniers bulletins de salaires et du dernier avis d’imposition sur le revenu et le cas échéant de tout justificatif des allocations ou pensions perçues par le locataire ainsi que les trois dernières quittances de loyer de la location précédente ou, à défaut, la justification d’une domiciliation. Il doit être justifié d’un dépôt de garantie d’au minimum deux mois de loyer.

Aux termes de l’Article 6 DUREE ET MONTANT DE LA GARANTIE :

« L’assureur s’engage à rembourser à l’assuré, après l’expiration des délais prévus à l’article 7 ci-après, la totalité des sommes visées à l’article 3, durant toute la période où le locataire défaillant est maintenu dans les lieux, sans limitation de durée, sans franchise, sans plafonds de loyers et sans délai de carence, à compter du premier terme impayé, sauf mention contraire aux Conditions particulières.

Pour bénéficier de cette garantie, l’assuré ou l’adhérent-mandataire est tenu, à chaque terme non réglé, de respecter les formalités précisées à l’article 7 ci-après. »

Et l’Article 7 MISE EN OEUVRE DE LA GARANTIE précise que :

«1) TERME +15 jours : en cas de non paiement d’une échéance, l’assuré ou l’adhérent mandataire doit en réclamer le règlement au locataire par courrier simple

2) TERME + 30 jours : en cas de non paiement de deux échéances, l’assuré ou l’adhérent mandataire doit en réclamer le règlement au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception.

3) TERME + 70 jours : si nonobstant l’envoi de cette lettre, le locataire ne s’acquitte pas des sommes dues, un commandement de payer par huissier sera délivré sur requête de l’assuré ou de l’adhérant mandataire (sauf en cas de délivrance d’un congé à la requête du locataire ou du bailleur) et une déclaration de sinistre sera immédiatement transmise à l’assureur

En cas de non respect des délais mentionnés ci-dessus, l’assuré perdra le bénéfice de la garantie (cf article 33).

Le dossier de déclaration de sinistre doit comporter la copie complète des documents suivants : » (déclaration de sinistre, mandat de gestion, contrat de bail, état de compte à jour de la dette locative, état d’entrée des lieux d’entrée et de sortie le cas échéant, commandement de payer, facture d’huissier, documents de solvabilité des locataires, état civil complet du bailleur et justificatif de propriété…)

(')

« L’assuré ou l’adhérant mandataire ne pourra transiger avec le locataire défaillant sans en avoir informé l’assureur. A défaut, l’assuré perdra le bénéfice de la garantie. »

Enfin, l’Article 8 PAIEMENT DES INDEMNITES stipule :

« Sous réserve que l’assuré ou l’adhérant mandataire ait strictement respect » ses obligations (sauf force majeure ou cas fortuit) l’assureur s’engage :

1) pour le premier règlement, à indemniser l’assuré par l’intermédiaire de l’adhérant mandataire à l’expiration du commandement de payer visé à l’article 7 demeuré infructueux à l’issue du délai légal de deux mois contre quittance subrogatoire ;

2) pour les règlements suivants, à indemniser l’assuré par l’intermédiaire de l’adhérent mandataire tous les trois mois après réception du dernier relevé de compte contre quittance subrogatoire.

(') »

Par ailleurs, conformément au TITRE III FRAIS DE CONTENIEUX ET DE PROCEDURE -

Article 14 OBJET DE LA GARANTIE :

« A ' EN DEFENSE :

(…)

B ' EN RECOURS :

L’assureur garantie à l’assuré la prise en charge des :

— frais de contentieux occasionnés par l’action en recouvrement des sommes dues, objet de la garantie du Titre I,

— frais de procédure, d’expulsion qui auraient été engagés,

— frais nécessaires pour obtenir réparation d’une préjudice certain résultant d’un fait dommageable imputable au locataire ou à toute personne dont répond ce dernier.

De plus, l’assureur s’engage :

— à poursuivre la procédure devant les juridictions d’appel et la Cour de cassation s’il estime que les intérêts de l’assuré l’exigent,

— à reverser à l’assuré les fonds alloués par le tribunal au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile ou au titre des dépens après déduction des frais et honoraires d’huissier et d’avocat pris en charge par l’assureur au titre du présent contrat,

— à prendre en charge les frais inhérents à la procédure d’expulsion jusqu’à libération effective des lieux à l’exception des frais de garde-meubles et de déménagement. »

Aux termes de l’Article 15 MISE EN OEUVRE DE LA GARANTIE RECOURS :

« Dès réception de la déclaration de sinistre, l’assureur procède à la mise en 'uvre de la procédure de recouvrement destinée à obtenir du locataire défaillant le paiement des sommes dont il est redevable.

A défaut de règlement à l’expiration du délai de validité du commandement de payer, l’assureur fait procéder pour le compte du propriétaire à l’assignation du locataire afin d’obtenir l’acquisition des clauses résolutoires du bail.

Il fera ensuite exécuter, si besoin est, tout titre de justice obtenu. »

L’Article 18 OBLIGATIONS DE L’ADHERENT-MANDATAIRE stipule :

« L’adhérent-mandataire doit :

— dans les plus brefs délais informer l’assureur de la survenance du litige et au plus tard 15 jours après la signification d’un acte d’huissier (sommation, assignation ou autre) ;

— fournir sans restriction ni réserve toutes les pièces se rapportant au litige ainsi que tous les éléments de preuve et renseignements nécessaire à la conduite du dossier.

Toutes déclarations inexactes, toutes réticences ou omissions volontaire de l’assuré ou de l’adhérent-mandataire quant aux faits ayant donné naissance au litige, ou quant aux éléments pouvant servir à sa solution, entraînent la déchéance de la garantie pour le litige considéré. »

Enfin, le document s’accompagne de :

AVENANT à effet du 1^er juillet 2009

COVEA RISKS police n° 112.789.043

Contrat Loyers Impayés souscrit par

SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES

Modifiant l’Article 4 PRISE D’EFFET DE LA GARANTIE, à savoir, notamment, que la solvabilité requise est portée à 38 % (au lieu de 33 %) et que sont exclus du contrat, indépendamment de leurs conditions de ressources, les salariés en contrat à durée déterminée, les salariés en contrat à durée indéterminée en période d’essai, les salariés en contrat d’intérim, les intermittents du spectacle et les étudiants.

Par acte d’huissier en date du 17 février 2017, M. X a assigné en référé M. C D et M^me G H I devant le tribunal d’instance de Soissons aux fins de constatation de la l’acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion si besoin, condamnation in solidum à lui régler la somme de 3.480,21 euros au titre des arriérés de loyers et charges ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer et ce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Les locataires n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Par ordonnance de référé en date du 13 octobre 2017, le tribunal d’instance a, notamment :

— constaté que le bail se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 17 décembre 2016

— condamné in solidum M. C D et M^me G H I à payer à M. E F la somme de 3.059,71 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 10 septembre 2017

— fixé l’indemnité d’occupation irrégulière à 730 euros par mois, à compter du 1^er mars 2017.

Aux termes d’un courrier daté du 7 novembre 2017 produit par M. X et adressé à ce dernier par l’agence immobilière :

« Par ailleurs, je vous joint également la copie de votre mandat de gestion, où ne figure pas la demande de Garantie de Loyers Impayés ; il est vrai que tous les dossiers de locataire entrant sont étudiés par notre assureur afin de vérifier leur solvabilité.

C’est le cas de M. Y, qui était solvable à l’entrée dans vote maison ; nous vous avons fait payer à tort une cotisation, que vous n’aviez pas validée et qui, donc doit vous être remboursée. J’ai donc fait une demande de remboursement auprès de la compagnie. »

Figure parmi les documents joints audit courrier un MANDAT EXCLUSIF DE GERANCE portant le numéro 1168 conclu entre M. X et Z Immobilier le 19 septembre 2013 (antérieur au mandat n° 1407) ; sur les 7 pages que comportent ce document, seules les pages 1, 3 et 7 sont produites ; n’y figurent donc pas le paragraphe REMUNERATION concernant précisément la garantie de loyers impayés.

Sont absentes des pièces versées aux débats par l’agence immobilière tant le builletin d’adhésion au contrat GLI que les conditions particulières dudit contrat.

En l’état,

D’une part, il ressort des dispositions de l’article 1134 (ancien) du code civil que :

'Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.'

D’autre part, il résulte des dispositions des articles 1984 et suivants du même code régissant le mandat que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (article 1991).

Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire (article 1992).

Tout mandataire répond à l’égard de son mandat de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée et du préjudice que en est résulté pour le mandat, l’inexécution de l’obligation faisant présumer la faute du mandat, sauf cas fortuit. Cependant, cette présomption en saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier. Il appartient donc en ce cas au mandat d’établir les fautes de gestion de son mandataire.

Plus particulièrement, l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention. Il est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis à vis de son mandant. Enfin, l’agent immobilier auquel est confiée la gérance d’un immeuble est tenu, en tant que mandataire salarié, de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur.

Le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quant même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant (article 1993). Il appartient au mandataire de justifier de l’utilisation des fonds reçus ou prélevés.

Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement. (article 1998). Il doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a fait pour l’exécution du mandat et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis. Il doit aussi l’indemniser des pertes qu’il a essuyée à l’occasion de sa gestion, sans imprudence qui lui soit imputable (articles 1999 et 2000).

Par ailleurs, il résulte de dispositions de l’article 1142 (ancien) que 'Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur.'

Et plus généralement, aux termes de l’article 1147 (ancien) :

'Le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie

pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’ait aucune mauvaise fois de sa part.'

Les conditions de fond de la responsabilité contractuelle sont : une défaillance contractuelle, un dommage prévisible et un lien de causalité entre les deux.

Les causes exonératoires de responsabilité, outre l’absence de faute et/ou de dommage et/ou de lien de causalité entre la faute et le dommage, sont la force majeure, la faute de la victime ou le fait d’un tiers.

Enfin, aux termes de l’article 1315 du code civil devenu l’article 1353 à compter du 1^er octobre 2016 :

'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

C’est au défendeur d’apporter la preuve des faits qu’il invoque à titre d’exception. L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent nécessairement être retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve. Le principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à lui-même est inapplicable à la preuve des faits juridiques.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu qu’il résultait du mandat que le mandant avait accepté d’adhérer au contrat GLI dont le taux de prime s’établissait à 2,50 % du loyer charges incluses et qu’il avait toutefois refuser d’adhérer au contrat d’assurances GRL, ces choix étant matérialisés par les cases cochées par M. X.

Sur la vérification de la solvabilité des locataires, c’est encore à juste titre que les premiers juges ont, au vu des pièces produites, écarté les moyens tirés des manquements de l’agence immobilière de s’assurer de la solvabilité des locataires et de rendre des comptes.

Néanmoins, si les premiers juges ont pu relever que Z Immobilier avait fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.845,55 euros aux locataires au titre des loyers échus, que M. X disposait par l’ordonnance de référé d’un titre exécutoire puisque le tribunal de Soissons a condamné les locataires au paiement de la somme de 3.059,71 euros au titre des loyers échus au 10/02/2017 et à une indemnité d’occupation de 730 euros à compter de cette même date, rappelant, à juste titre, à M. X que l’erreur matérielle figurant au sein de l’ordonnance de référé du tribunal d’instance de Soissons pouvait aisément faire l’objet d’une demande en rectification pendant une période de trente ans, c’est à tort qu’ils ont considéré que M. X avait échoué à rapporter la preuve d’une faute imputable à la SARL Z Immobilier et exclu la responsabilité de cette dernière.

En effet, M. X ayant souscrit une assurance GLI dans le cadre du MANDAT DE GESTION EXCLUSIVE conclu avec Z Immobilier, il était en droit d’attendre que celle-ci mettre en 'uvre cette assurance, comme prévu au contrat, étant remarqué par ailleurs que le contrat de bail rédigé par l’agence immobilière ne comprend qu’un dépôt de garantie d’un mois de loyer alors que l’assurance GLI en exige deux, ce qu’elle ne pouvait ignorer, étant la seule à être en possession des conditions générales du contrat.

Il convient également de relever que l’agence immobilière a scrupuleusement débité le compte de gestion de M. X des primes d’assurance GLI jusqu’en juillet 2017, outre ses honoraires, qu’elle prétend dans un courrier daté du 7 novembre 2017 que M. X n’a pas fait de demande de GLI en produisant un MANDAT EXCLUSIF DE GERANCE, non seulement antérieur au dernier MANDAT EXCLUSIF DE GERANCE, mais surtout incomplet, sur lequel ne figure précisément pas la Garantie des loyers impayés et qu’en outre, elle prétend, sans en justifier, que les cotisations payées par M. X, à tort selon elle, lui seront remboursées et qu’elle a fait une demande en ce sens auprès de la compagnie, ce dont elle ne justifie pas davantage.

Manifestement, l’agence immobilière a failli dans ses obligations, s’abstenant, soit de faire adhérer M. X à l’assurance GLI comme il l’avait demandé, soit, fort de cette adhésion, de procéder à la d é c l a r a t i o n d e s i n i s t r e c o n f o r m é m e n t à l ' A r t i c l e 1 8 O B L I G A T I O N S D E L’ADHERENT-MANDATAIRE, c’est à dire dans les plus brefs délais et au plus tard 15 jours après la signification d’un acte d’huissier (sommation, assignation ou autre), étant précisé que si le MANDAT EXCLUSIF DE GERANCE stipule que le mandataire pourra effectuer des prestations supplémentaire, telle « Intervenir auprès des compagnies d’assurance en cas de sinistre », sur demandes expresses du mandant, il ne peut manifestement pas s’agir de la GLI auquel M. X a adhéré par son intermédiaire.

S’agissant des dommages et intérêts pour la remise en état du logement, cette demande ne peut prospérer faute d’adhésion de M. X à la GRL et en tout état de cause, faute de produire l’état des lieux de sortie.

Concernant le non paiement des loyers, force est de constater que M. X ne donne aucune explication sur les suites données à l’ordonnance de référé du 13 octobre 2017 qui lui permet, sous réserve d’adresser au tribunal d’instance de Soissons une demande de rectification d’erreur matérielle. Ainsi, s’il établit une faute à l’encontre de l’agence immobilière, il ne rapporte pas la preuve de son dommage.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté M. X de l’ensemble de ses demandes en ne retenant auccune faute à l’encontre de la Sarl Z Immobilier.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de déclarer responsable l’agence immobilière sur le fondement de la responsabilité contractuelle mais de débouter M. X de ses demandes d’indemnisation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X succombant en l’essentiel de ses demandes, il doit être condamné aux dépens d’appel.

Aucun élément de la cause tiré de l’équité ou de la situation économique des parties ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 3 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Saint-Quentin, sauf en ce qu’il a débouté M. X de l’ensemble de ses demandes en ne retenant aucune faute à l’encontre de la Sarl Z Immobilier. ;

LE REFORME sur ce point ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,

DECLARE responsable la SARL Z Immobilier sur le fondement de la responsabilité

contractuelle ;

DEBOUTE M. X de ses demandes d’indemnisation ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. A X aux dépens d’appel qui seront recouvrés au profit de la M^e Jean-François Cahitte, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT