ARRET

N°

[X]

C/

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE HAUTS DE FRANCE

S.A.R.L. DUNES DES FLANDRES

Société SOUTH PARK

S.C.I. NEMO IMMOBILIER

Copie exécutoire

le 31 mars 2026

à

M^e TONDRIAUX-GAUTIER

M^e CHIVOT

M^e WOIMANT

AF/SB/FG

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TRENTE ET UN MARS

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/02521 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IZEC

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1] DU DIX MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [O] [X]

né le 20 Février 1959 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Aude TONDRIAUX-GAUTIER de la SELAS DOREAN AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS

APPELANT

ET

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE HAUTS DE FRANCE immatriculée au RCS de [Localité 4] METROPOLE sous le numéro 383000

692, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocat au barreau D’AMIENS

S.A.R.L. DUNES DES FLANDRES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 6]

Société SOUTH PARK, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentées par M^e Georgina WOIMANT, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par Maître Clément FOURNIER, avocat au Barreau de LILLE

S.C.I. NEMO IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 7]

Assignée à secrétaire le 18/09/2023

INTIMEES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 13 janvier 2026 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

Sur le rapport de M^me Agnès FALLENOT et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 31 mars 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 31 mars 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION

Par acte notarié du 27 juillet 2018, M. [X] a acquis auprès de la SCCV South Park, constituée par la SARL Les Dunes de Flandres et la SCI Nemo immobilier, un lot composé d’un appartement et d’une place de parking en l’état futur d’achèvement, au sein d’un ensemble immobilier situé à Amiens [Adresse 5], pour la somme de 259 000 euros TTC. Il y était stipulé que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus devaient être achevés et livrés au plus tard au cours du quatrième trimestre 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

La société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts de France (la Caisse d’épargne) s’est portée caution des sommes à restituer en cas de défaut d’achèvement de l’immeuble.

M. [X] a financé son acquisition au moyen d’un prêt immobilier n°5314689 souscrit auprès de la société Caisse d’épargne par acte sous seing privé du 21 juillet 2018, remboursable en 144 mois au taux de 1,38% l’an, après une période de préfinancement de 36 mois. La banque a répondu aux appels de fonds et versé au total la somme de 259 000 euros entre le 24 juillet 2018 et le 18 décembre 2020.

Par lettre recommandée du 3 mars 2021, M. [X] a mis en demeure la société South Park de procéder à la finalisation des travaux et à la livraison des lots. Aucune réponse ne lui ayant été apportée, il a saisi le tribunal judiciaire d’Amiens pour solliciter la résolution du contrat.

Par jugement rendu le 10 mai 2023, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— mis hors de cause la société Les Dunes de Flandres et la société Nemo immobilier ;

— prononcé la résiliation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé le 27 juillet 2018 entre M. [X] et la société South Park à effet du 31 décembre 2019 pour défaut d’achèvement ;

— condamné la société South Park à restituer la somme de 12 950 euros à M. [X] correspondant à 5% du montant total des travaux ;

— fixé, en conséquence, le montant des lots n°96 et n°216 commandés par M. [X] à la somme de 233 100 euros ;

— débouté M. [X] de sa demande de condamnation solidaire de la Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France au paiement des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux ;

— débouté M. [X] de ses demandes de condamnation de la société South Park à lui restituer l’intégralité du prix versé ainsi que de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France à libérer immédiatement cette somme dans son intérêt ;

— débouté M. [X] de sa demande de prononcé de la caducité du contrat de prêt ;

— condamné la société South Park à payer la somme de 39 900 euros à M. [X] au titre des loyers ;

— condamné la société South Park à payer la somme de 1 736,19 euros à M. [X] au titre de son préjudice économique avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2021 ;

— débouté M. [X] de sa demande de réparation de son préjudice moral ;

— condamné la société South Park à payer la somme de 2 000 euros à M. [X] pour résistance abusive ;

— débouté M. [X] de ses demandes de condamnation in solidum de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France ;

— débouté M. [X] de son appel en garantie de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France en cas d’insolvabilité de la société South Park

— déclaré sans objet la demande de M. [X] tendant à juger abusives et non écrites les clauses du contrat de vente en l’état futur d’achèvement 'intérêts de retard -indemnités', 'résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance« , 'indemnité en cas de résolution pour défaut de paiement du prix à son échéance » et 'délai de livraison-achèvement des travaux’ ;

— débouté M. [X] de sa demande tendant à juger abusive et réputée non écrite la clause du contrat de prêt 'exigibilité anticipée -déchéance du terme du contrat de prêt" ;

— condamné la société South Park aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’enregistrement de l’assignation aux hypothèques ;

— condamné la société South Park à verser une somme de 2 000 euros à M. [X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [X] à verser une somme de 1 500 euros à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 8 juin 2023, M. [X] a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

L’instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/02521.

Le 7 août 2023, la société South Park a également relevé appel de cette décision.

L’instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/03768.

Par ordonnance du 13 octobre 2023, la jonction des instances a été ordonnée.

Par conclusions du 21 février 2024, M. [X] a élevé un incident aux fins de disjonction et d’irrecevabilité des appels incidents des sociétés Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France et South Park.

Par ordonnance rendue le 11 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a :

— ordonné la disjonction des procédures initialement enrôlées sous les numéros de RG 23/2521 et 23/3768 ;

— déclaré irrecevable l’appel interjeté le 7 août 2023 par la société South Park ;

— déclaré les sociétés Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France, South Park et Les Dunes de Flandres irrecevables à former appel incident contre le jugement querellé ;

— déclaré irrecevables les demandes présentées par la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France tendant à obtenir :

— la caducité avec effet rétroactif du contrat de crédit immobilier n° 5314683 souscrit par M. [X] ;

— la condamnation de M. [X] à lui payer la somme de 190 472,91 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du 20 novembre 2023, avec capitalisation des intérêts ;

— dit qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du conseiller de la mise en état de statuer sur la demande de capitalisation des intérêts présentée par la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France ;

— condamné in solidum les sociétés Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France, South Park et Les Dunes de Flandres aux dépens de l’incident ;

— condamné la société South Park à payer à M. [X] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’incident ;

— rejeté les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions remises au greffe le 1er avril 2025, M. [X] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 10 mai 2023 par le tribunal judiciaire d’Amiens en ce qu’il :

— prononce la résiliation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé le 27 juillet 2018 entre M. [X] et la SCCV South Park à effet du 31 décembre 2019 pour défaut d’achèvement ;

— condamne la SCCV South Park à restituer la somme de 12 950 euros à M. [X] correspondant à 5% du montant total des travaux ;

— fixe, en conséquence, le montant des lots n°96 et n°216 commandés par M. [X] à la somme de 233 100 euros ;

— déboute M. [X] de sa demande de condamnation solidaire de la Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France au paiement des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux ;

— déboute M. [X] de ses demandes de condamnation de la société SCCV South Park à lui restituer l’intégralité du prix versé ainsi que de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France à libérer immédiatement cette somme dans son intérêt ;

— déboute M. [X] de sa demande de prononcé de la caducité du contrat de prêt ;

— condamne la société SCCV South Park à payer la somme de 39 900 euros à M. [X] au titre des loyers ;

— condamne la société SCCV South Park à payer la somme de 1 736,19 euros à M. [X] au titre de son préjudice économique avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2021 ;

— déboute M. [X] de sa demande de réparation de son préjudice moral ;

— condamne la société SCCV South Park à payer la somme de 2 000 euros à M. [X] pour résistance abusive ;

— déboute M. [X] de ses demandes des condamnation in solidum de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France ;

— déboute M. [X] de son appel en garantie de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France en cas d’insolvabilité de la société SCCV South Park ;

— déclare sans objet la demande de M. [X] tendant à juger abusives et non écrites les clauses du contrat de vente en l’état futur d’achèvement « intérêts de retard ' indemnités », « résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance », « indemnité en cas de résolution pour défaut de paiement du prix à son échéance » et « délai de livraison-achèvement des travaux » ;

— déboute M. [X] de sa demande tendant à juger abusive et réputée non écrite la clause du contrat de prêt « exigibilité anticipée -déchéance du terme du contrat de prêt » ;

— condamne M. [X] à verser une somme de 1500 euros à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant de nouveau :

— dire recevable l’action de M. [X] contre la société Dunes de Flandres, et la société Nemo immobilier, associés de la SCCV South Park,

A titre principal,

Sur la résolution de la vente :

— prononcer la résolution de la vente VEFA du bien acquis par acte notarié du 27 juillet 2018 pour défaut d’achèvement,

— condamner in solidum la SCCV South Park, la société Les Dunes de Flandres, la société Nemo immobilier à payer à M. [X] la somme de 246 050 euros en restitution du prix versé,

— condamner in solidum la SCCV South Park, la société Les Dunes de Flandres et la société Nemo immobilier en paiement de la somme de 79 475 euros (à parfaire) au titre de la réparation du préjudice économique de M. [X] avec intérêts au taux légal à compter de la citation primitive et jusqu’à l’entier paiement,

— condamner la Caisse d’épargne en qualité d’agent centralisateur à libérer immédiatement cette somme à destination de M. [X].

Sur le sort du prêt :

— rappeler que la demande de la Caisse à ce titre a d’ores et déjà été déclarée irrecevable, et l’appel ne portant pas sur ce chef de jugement, le jugement sera confirmé sur l’absence d’effet d’une résolution ou d’une résiliation sur le prêt.

A défaut,

— juger que la résolution de la vente ne peut entraîner que la caducité du contrat de prêt sans effet rétroactif, et par conséquent,

— déclarer caduc, sans effet rétroactif, le contrat de prêt liant la Caisse d’épargne à M. [X] aux torts exclusifs de la société SCCV,

Sur les appels incidents des intimés :

— dire que la cour n’est saisie d’aucun appel incident des intimés, puisque d’ores et déjà déclarés irrecevables par le conseiller de la mise en état,

A titre subsidiaire en cas de confirmation de la résiliation au 31 décembre 2019 ou à défaut de résolution,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a procédé à une réduction du prix,

Y ajoutant,

— condamner solidairement la SCCV South Park et la Caisse d’épargne en paiement à M. [X] de la somme de 50 000 euros correspondant aux sommes nécessaires à l’achèvement des travaux,

— ou à défaut condamner solidaire la SCVV South Park et la Caisse d’épargne à achever les travaux dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard.

— à défaut d’achèvement dans un délai d’un 3 mois à compter du jugement à intervenir, le contrat de vente devra être déclaré automatiquement résolu et l’ensemble des défendeurs devront être condamnés en paiement d’intégralité des sommes visées ci-dessus dans l’option de résolution,

— condamner in solidum la SCCV South Park, la société Les Dunes de Flandres et la société Nemo immobilier en paiement de l’ensemble des loyers payés par M. [X] jusqu’à l’achèvement des travaux du bien immobilier après sa livraison effective par la SCCV South Park, soit un montant à parfaire mais qui ne saurait être inférieur à 80 000 euros,

— condamner in solidum la SCCV South Park, la société Les Dunes de Flandres et la société Nemo immobilier en paiement de la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice financier au titre de la non-utilisation des fonds,

En tout état de cause,

Au regard de l’obligation des juges saisis de statuer sur le caractère abusif d’une clause,

— juger abusives et par conséquent réputées non écrites les clauses suivantes du contrat de vente :

— la clause 2° Intérêts de retard ' indemnités (contrat de vente p.8) ;

— la clause 4° Résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance (contrat de vente p.8) ;

— la clause 5° Indemnité en cas de résolution pour défaut de paiement (contrat de vente p.9) ;

— la clause Délai de livraison- Achèvement des travaux (contrat de vente p.13) ;

— juger abusive et par conséquent réputée non écrite la clause -Exigibilité anticipée-Déchéance du terme du contrat de prêt ;

— dire que la Caisse a manqué à son devoir de vigilance en libérant les fonds du compte séquestre,

— condamner la Caisse en garantie de toute insolvabilité de la SCCV South Park à l’encontre de M. [X],

— débouter la SCCV South Park, la société Les Dunes de Flandres de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter la Caisse d’épargne de l’ensemble de ses demandes,

— condamner in solidum la SCCV South Park, la société Les Dunes de Flandres, la société Nemo immobilier et la Caisse d’épargne en paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral de M. [X],

— condamner in solidum la SCCV South Park, la société Les Dunes de Flandres, la société Nemo immobilier en paiement de la somme de 15 000 euros chacune pour résistance abusive,

— condamner in solidum la SCCV South Park, la société Les Dunes de Flandres, la société Nemo immobilier et la Caisse d’épargne au paiement au demandeur de la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de saisies conservatoires en sus des frais compris en première instance.

Par conclusions remises au greffe le 20 mai 2024, les sociétés Les Dunes de Flandres et South Park demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire d’Amiens le 10 mai 2023 en ce qu’il :

— prononce la résiliation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé le 27 juillet 2018 entre M. [X] et la SCCV South Park à effet du 31 décembre 2019 pour défaut d’achèvement ;

— condamne la SCCV South Park à restituer la somme de 12 950 euros à M. [X] correspondant à 5% du montant total des travaux ;

— fixe en conséquence le montant des lots n°96 et n°216 commandés par M. [X] à la somme de 233 100 euros ;

— condamne la SCCV South Park à payer la somme de 39 900 euros à M. [X] au titre des loyers ;

— condamne la SCCV South Park à payer la somme de 1 736,19 euros à M. [X] au titre de son préjudice économique avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2021 ;

— condamne la SCCV South Park à payer la somme de 2 000 euros à M. [X] pour résistance abusive ;

— condamne la SCCV South Park aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’enregistrement de l’assignation aux hypothèques ;

— condamne la SCCV South Park à verser une somme de 2 000 euros à M. [X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— mettre hors de cause la société Les Dunes de Flandres compte tenu de l’absence de lien contractuel avec M. [X] ;

— condamner M. [X] à payer à la société Les Dunes de Flandres la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ;

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— en tout état de cause, condamner M. [X] à payer à la SCCV South Park la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Par conclusions remises au greffe le 5 juin 2025, la société Caisse d’épargne demande à la cour de :

A titre principal,

Déclarer M. [X] irrecevable en sa demande en résolution du contrat de vente conformément aux dispositions de l’article 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

Confirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens le 10 mai 2023,

A titre subsidiaire, et si la cour prononce la résolution de la vente VEFA du bien acquis par acte notarié du 27 juillet 2018 pour défaut d’achèvement,

Débouter M. [X] de sa demande de caducité sans effet rétroactif du contrat de prêt aux torts exclusifs de la SCCV.

Condamner M. [X] à payer à la Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France la somme de 190 472,91 euros (sauf mémoire) avec intérêts au taux légal courant à compter du 20 novembre 2023, date du décompte en application des dispositions des articles 1101 et suivants du code civil et L.311-1 suivants du code de la consommation.

Ordonner la capitalisation des intérêts.

Débouter M. [X] de toutes ses prétentions contraires.

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à payer à la Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la Selarl Chivot-Soufflet.

Bien que s’étant vue signifier la déclaration d’appel par acte du 18 septembre 2023, à personne morale, la société Nemo immobilier n’a pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2025.

Par message adressé par le RPVA le 13 janvier 2025, la cour a invité les parties à lui présenter leurs observations, par une seule note en délibéré chacune à lui adresser avant le 20 janvier 2026 à 14h00, sur les conséquences de l’absence de demande d’infirmation, dans le dispositif des dernières écritures de M. [X], du chef du jugement querellé ayant mis hors de cause les sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier.

M. [X] a répondu par message adressé le 20 janvier 2026 à 8h29.

Les sociétés Les Dunes de Flandres et South Park ont répondu par message adressé le 20 janvier 2026 à 10h49.

La Caisse d’épargne a répondu hors délai, par message adressé le 30 janvier 2026.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’action de M. [X]

La Caisse d’épargne demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de déclarer M. [X] irrecevable en sa demande en résolution du contrat de vente conformément aux dispositions de l’article 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955. Elle indique qu’en cas de demande en résolution judiciaire d’un contrat de vente, l’assignation doit être publiée au bureau des hypothèques du lieu de de l’immeuble.

Sur ce,

Aux termes de l’article 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Il est jugé que les fins de non-recevoir sont des moyens de défense invocables à toute hauteur de cause et notamment en appel, sans qu’il soit besoin de relever appel incident, du moins lorsque le jugement querellé n’a pas statué sur la fin de non-recevoir en cause (Civ. 2e, 4 juillet 2024, n° 21-21.968).

En l’espèce, le jugement querellé n’a pas statué sur la fin de non-recevoir en cause, mais M. [X] justifie de la publication au service de la publicité foncière des assignations qu’il a faites délivrer. La Caisse d’épargne est en conséquence déboutée de sa fin de non-recevoir.

2. Sur la recevabilité de la demande de condamnation des sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier in solidum avec la société South Park présentée par M. [X]

2.1. Sur l’étendue de la dévolution

M. [X] soutient, dans sa note en délibéré, que sa déclaration d’appel du 8 juin 2023 vise expressément le chef litigieux, que ses conclusions d’appelant saisissent la cour d’une demande d’infirmation de la décision attaquée, rappelant que les chefs entrepris ne sont pas obligatoirement visés de manière exhaustive, et qu’elles saisissent la cour d’une demande de mise en cause des sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier. Il en conclut qu’il n’y a aucune conséquence à tirer de l’absence d’un des chefs critiqués dans le dispositif de ses conclusions.

Les sociétés Les Dunes de Flandres et South Park répondent, dans leur note en délibéré, que les dernières conclusions de l’appelant ne formulent pas de demande d’infirmation du jugement du chef ayant mises hors de cause les sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier, et ajoutent qu’elles ne comportent aucun moyen d’infirmation de ce chef. Elles en concluent que cette prétention semble abandonnée et que la cour n’a pas à statuer.

Sur ce,

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954, alinéas 1 et 3, de ce même code, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, si M. [X] n’a pas mentionné le chef du jugement critiqué ayant mis hors de cause les sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier dans la liste des chefs dont il a spécifiquement demandé l’infirmation dans ses dernières conclusions, celui-ci figure dans son acte d’appel.

Par ailleurs, il demande explicitement, dans les prétentions figurant au dispositif de ses conclusions, de dire recevable son action contre la société Les Dunes de Flandres et la société Nemo immobilier, associés de la SCCV South Park, prétention à l’appui de laquelle il développe des moyens en pages 8 et 9 de ses écritures.

Il est donc retenu que ce chef du jugement querellé est dévolu à la cour.

2.2. Sur la recevabilité

M. [X] demande la condamnation des sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier in solidum avec la société South Park en se fondant sur les dispositions de l’article L211-2 du code de la construction et de l’habitation.

Les sociétés South Park et Les Dunes de Flandres répondent que la contribution au passif social ne serait envisageable que si la société SCCV South Park était en défaut de paiement, ce qui n’est à ce jour pas le cas, et que les dispositions de l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont donc pas applicables.

Sur ce,

Aux termes de l’article L. 211-2, alinéas 1 et 2, du code de la construction et de l’habitation, les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. À cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.

Sur la base de ce texte, il est jugé que l’obligation au paiement des dettes sociales d’un associé d’une société civile de construction-vente est subsidiaire. Elle ne peut être mise en 'uvre qu’après avoir adressé une mise en demeure, restée infructueuse, à la société. En outre, le créancier poursuivant doit être titulaire d’un titre exécutoire préalablement à la poursuite des associés (Civ. 3e, 3 novembre 2011, n° 10-23.951), lesquels ne sont que des débiteurs subsidiaires du passif social envers les tiers.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que l’action de M. [X] à l’encontre des sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier était prématurée, ce dernier ne disposant pas d’un titre exécutoire à l’encontre de la SCCV South Park. Sa décision est confirmée en ce qu’il a mis hors de cause les sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier.

3. Sur la demande en résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement

M. [X] plaide être en droit de solliciter la résolution de la vente et la restitution du prix, soit 246 050 euros, en l’absence d’achèvement près de deux ans après la date fixée au contrat et près de trois ans après la date d’achat. Il se prévaut du constat d’huissier qu’il a fait dresser le 28 avril 2021 pour soutenir que contrairement aux allégations infondées de la SCCV, l’appartement n’était pas livrable, faute d’être habitable, au jour de l’assignation, et il indique que le bien est resté dans le même état depuis lors.

Il reproche au tribunal d’avoir procédé à une résiliation du contrat en se fondant sur les dispositions de l’article 1229 du code civil. Il souligne que ce n’est que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat qu’il y a lieu à restitution pour les périodes antérieures. Par ailleurs, le contrat VEFA est un contrat à terme, malgré ce qu’affirme la SCCV et en dépit de la solution retenue par le juge de première instance.

M. [X] considère qu’il a été jugé de manière définitive qu’il n’existe aucune force majeure, les appels incidents des sociétés intimées ayant été déclarés irrecevables. Il ajoute, sur le fond, qu’aucune force majeure n’est démontrée pour justifier du retard pris par la livraison du bien.

La société South Park répond qu’elle est légitime à se prévaloir de cas de force majeure et de causes de suspension du délai de livraison. Elle expose que le chantier a subi :

-65 jours d’intempéries ;

— la défaillance de deux entreprises, lesquelles ont dû être remplacées au cours des opérations de construction, entraînant un retard de 38 jours pour l’une et 108 jours pour l’autre ;

— la prolongation des travaux de désamiantage et de démolition pour une durée de six semaines ;

— le confinement lié à la pandémie de Covid-19.

Compte tenu de la prolongation supplémentaire de 30 jours par événement prévue par le cahier des charges, elle justifie de la légitimité de 434 jours de retard.

La société South Park ajoute que M. [X] a été convoqué pour une livraison fixée au 18 décembre 2020, qu’il a refusée. Au jour de la signification de l’assignation, soit le 14 mai 2021, elle n’avait que 66 jours de retard non justifié. Dès lors, elle ne saurait être considérée comme fautive. Les éventuelles difficultés au titre de l’achèvement ne sont pas forcément substantielles et ne permettent pas de justifier de la résolution de la vente. Par conséquent, M. [X] doit être débouté de sa demande de résolution.

La société Caisse d’épargne rappelle qu’elle est tiers au contrat de construction, et conclut qu’elle ne pourra être condamnée à une quelconque restitution des sommes versées par la SCCV South Park. Elle ajoute qu’aucune faute de sa part n’est démontrée. L’intégralité des fonds prêtés, sans aucune exception, a été libérée à la demande de M. [X]. Aucune obligation en garantie ne saurait être mise à sa charge.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Aux termes de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15.

Le premier juge a retenu que le vendeur avait fixé la date de livraison du bien au 18 décembre 2020 mais que M. [X] l’avait refusée au motif légitime que l’appartement n’était pas achevé. Il a considéré que le contrat de construction étant un contrat à exécution successive, la sanction devait être la résiliation et l’anéantissement du contrat à compter de la première inexécution du promoteur, afin de prendre en compte les prestations déjà effectuées, qui avaient trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, et qu’en application de l’article 1229 du code civil, il n’y avait pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie, soit jusqu’au refus de livraison.

Cependant, ainsi qu’il a été rappelé, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur est tenu d’achever l’immeuble. L’immeuble est considéré comme achevé dès lors qu’il est habitable conformément à sa destination contractuelle (Civ. 3e, 23 février 2000, n° 98-18.382).

En l’espèce, l’acte de vente stipule : « Le Vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des Biens vendus soient achevés et livrés au plus tard au cours du 4e trimestre 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, ainsi que cela est détaillé dans le cahier des charges sus-relaté ».

L’article 8.3 dudit cahier des charges indique à cet égard : « La société requérante devra mener les travaux de manière que les ouvrages et les éléments portés à la notice descriptive soient achevés dans le délai qui sera prévu dans l’acte de vente, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Pour l’application de cette disposition, seraient considérés notamment comme causes légitimes de suspension du délai de livraison :

— les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier),

— les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

— le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs,

— la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le Vendeur à l’Acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d''uvre à l’entrepreneur défaillant),

— la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’ ou aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaires,

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux,

— la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie,

— la découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations spécifiques ou à des reprises en sous 'uvre des immeubles voisins et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

— les troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations,

— les retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F., compagnie des eaux, France Télécom, etc'), et/ou l’aménageur de la ZAC ou au lotisseur,

— les difficultés d’approvisionnement,

— l’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par l’acquéreur,

— les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds concernant tant la partie principale du prix et des intérêts de retard, que celle correspondant aux options, aux éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs.

Pour l’appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré de 1 mois, pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier ».

Il sera rappelé à titre liminaire que seuls les points définitivement tranchés dans le dispositif du jugement querellé ont acquis l’autorité de la chose jugée. C’est donc de manière totalement inopérante que M. [X] tente de se prévaloir des motifs du premier juge quant à la force majeure.

Il reste que la société South Park, en dépit des observations déjà formulées à cet égard par le premier juge, ne verse, à l’appui de son allégation selon laquelle elle n’avait que 66 jours de retard non justifié au 18 décembre 2020, date à laquelle M. [X] a été convoqué pour une livraison, que :

— des attestations intempéries qui ne sont pas justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

— des attestations de défaillances d’entreprises non justifiées par la production de la copie de toute lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le maître d''uvre à l’entrepreneur défaillant,

— une attestation de travaux portant sur la « prolongation des travaux de désamiantage et de démolition » pour une durée de 6 semaines, qui n’évoque aucun motif entrant dans les prévisions du cahier des charges.

Par ailleurs, il n’est pas établi que la pandémie de la Covid-19 ait mis le chantier à l’arrêt ou provoqué d’éventuelles difficultés d’approvisionnement.

Enfin, la société South Park ne justifie aucunement que l’immeuble ait été livrable au 18 décembre 2020. Outre qu’il ressort du courrier de mise en demeure qui lui a été adressé par le conseil de M. [X] le 3 mars 2021 que c’est elle qui a annulé le rendez-vous de livraison initialement fixé à cette date, les constatations réalisées par Me [Q], commissaire de justice, le 28 avril 2021, démontrent à suffisance que le bien était, à cette date, totalement inhabitable.

Il doit par ailleurs être constaté que la société South Park n’a toujours proposé aucune date de livraison à M. [X], malgré la demande qui lui a été faite en ce sens par un courrier officiel de son avocat du 13 juin 2023. A ce jour, il n’est donc toujours pas justifié que le bien est en état d’être livré.

Il est donc parfaitement établi que le vendeur n’a pas respecté le délai de livraison contractuellement prévu. L’ampleur de son retard justifie de prononcer à ses torts la résolution du contrat de vente à la date de sa conclusion, et de condamner la société South Park à payer à M. [X] la somme de 246 050 euros en restitution du prix versé. Le jugement entrepris est réformé en ce sens, ce qui prive de tout intérêt la prétention de M. [X] tendant à faire juger abusives certaines clauses du contrat de vente. Il n’y sera donc pas répondu.

C’est enfin de manière totalement infondée que M. [X] demande la condamnation de la Caisse d’épargne, dans l’hypothèse d’une déconfiture de la société South Park, à le garantir de cette somme. Outre le caractère incertain de ce préjudice, il doit être relevé l’absence de démonstration de la moindre faute de la banque lors de la libération des fonds, réalisée conformément aux demandes de l’acquéreur. Le jugement querellé est confirmé en ce qu’il l’a débouté de cette prétention.

4. Sur le sort du prêt

M. [X] rappelle que la société Caisse d’épargne a été déclarée irrecevable à former appel incident contre le jugement querellé. Il en conclut que la caducité du prêt ne peut avoir d’effet rétroactif.

La Caisse d’épargne rappelle que si le contrat de vente est résolu, le contrat de prêt est caduc, et que le jeu des restitutions réciproques doit entraîner la condamnation de M. [X] à lui rembourser la somme de 190 472,91 euros (259 000 euros- 68 527,09 euros), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir. Elle s’oppose à toute demande de restitution des primes d’assurance versées, celles-ci ayant été payées en raison d’une couverture de risques exécutée, le contrat d’assurance étant à exécution successive.

Sur ce,

En droit, aux termes de l’article 914, alinéa 3, du code de procédure civile, en sa version issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l’irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909,910, et 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal.

En fait, par ordonnance rendue le 11 septembre 2024, non déférée à la cour, le conseiller de la mise en état a notamment déclaré la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France irrecevable à former appel incident contre le jugement querellé, seul ce chef de sa décision ayant autorité de la chose jugée en vertu des dispositions précitées.

La banque peut donc demander la confirmation de la décision entreprise, et présenter tout moyen de défense en réponse à l’appel principal.

Il est rappelé que l’interdépendance ou l’indivisibilité d’un ensemble contractuel peut prendre la forme de contrats concomitants ou successifs dont l’exécution est nécessaire à la réalisation de l’opération d’ensemble à laquelle ils appartiennent. Cette interdépendance peut être objective, c’est-à-dire déduite de l’opération économique poursuivie, ou subjective, c’est-à-dire déduite de la seule volonté des parties.

En l’espèce, le contrat de prêt n’a été conclu que dans l’optique de financer le contrat de vente. Tous deux sont donc interdépendants et la résolution du contrat de vente à la date de sa conclusion, soit au 27 juillet 2018, entraîne la caducité du contrat de prêt à la même date.

Il en résulte que M. [X] doit restituer à la banque le montant du capital emprunté, soit la somme de 259 000 euros, cette dernière devant quant à elle lui restituer la somme suivante, se décomposant comme suit selon le tableau d’amortissement non contesté versé aux débats, en l’absence d’allégation selon laquelle M. [X] aurait cessé de s’acquitter des sommes dues :

—  699,82 euros au titre des frais de dossier ;

—  2 849 euros au titre de la commission de garantie CEGC ;

—  353,79 euros au titre des mensualités hors assurance versées en 2018 ;

—  1 783,43 euros au titre des mensualités hors assurance versées en 2019 ;

—  3 246,51 euros au titre des mensualités hors assurance versées en 2020 ;

—  21 290,64 euros au titre des mensualités hors assurance versées en 2021 ;

—  22 985,72 euros au titre des mensualités hors assurance versées en 2022 ;

—  30 033,76 euros au titre des mensualités hors assurance versées en 2023 ;

—  35 142,69 euros au titre des mensualités hors assurance versées en 2024 ;

—  35 300,20 euros au titre des mensualités hors assurance versées en 2025 ;

—  8 850 euros au titre des mensualités hors assurance versées au 20 mars 2026, la cour statuant au 31 mars 2026,

soit un total de 162 535,56 euros.

Il convient donc de condamner M. [X] à rembourser à la Caisse d’épargne la somme de 96 464,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. La demande de capitalisation des intérêts dus sur une année entière est rejetée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la banque n’étant pas recevable à former une demande en justice de ce chef, son appel incident ayant été déclaré irrecevable.

Le sens de cette décision prive de tout intérêt les prétentions de M. [X] tendant à faire juger abusive la clause d’exigibilité du contrat de prêt. Il n’y sera donc pas répondu.

5. Sur les demandes de dommages et intérêts

M. [X] demande la réparation de son préjudice économique, faisant valoir qu’il a dû recourir à un emprunt pour financer l’achat en VEFA et à des baux précaires dans l’attente de la livraison de l’appartement, et a payé :

— des frais de déménagement de 1292 euros ;

— des frais de location de véhicule de 134,99 euros ;

— des frais supplémentaires d’un montant de 7 457,01 euros pour équiper son local de manière à pouvoir installer son cabinet d’ophtalmologiste ;

— la somme de 12 950 euros au titre de l’achèvement non effectué ;

— des frais d’achat de 4 300 euros ;

— une quote-part du règlement de copropriété et de dépôt de pièces pour 345,45 euros ;

— une quote-part des frais de copropriété de 1 193,30 euros ;

— le paiement de la taxe foncière pour 2023 et 2024 pour 2459 euros ;

— le paiement de la taxe d’habitation sur les logements vacants pour 2024 pour 823 euros ;

— des frais d’emprunt de 33 693,62 euros (frais de dossier : 699,82 euros ; frais de garantie (évaluation) 2 849 euros ; montant total des intérêt 22 389,5 euros) ;

— des frais d’huissier pour le constat avant assignation pour 310 euros.

Il ajoute que ces sommes n’ont pu être investies sur un compte générateur d’intérêts et demande également la somme de 15 000 euros à titre indemnitaire.

Il estime son préjudice moral à 5 000 euros.

Il demande également que la résistance abusive de la société South Park soit sanctionnée, faisant valoir que son argumentation est inopérante et que la situation n’a pas évolué, l’appartement étant toujours inhabitable et non livré. Il continue de payer son emprunt et un loyer. Il a dû engager des démarches de recouvrement forcé pour obtenir l’exécution du jugement de première instance.

M. [X] fait enfin valoir que la Caisse d’épargne est l’agent centralisateur du programme et qu’elle en détient les fonds. Il lui reproche de les avoir libérés fautivement, alors que le bâtiment n’était pas achevé, manquant à son devoir de prudence. Il demande donc qu’elle soit condamnée à le garantir en cas d’absence de paiement par la SCCV South Park et ses associés.

La société South Park conteste la réalité des préjudices invoqués par M. [X], critiquant le caractère lacunaire de ses pièces justificatives. Elle fait principalement valoir que :

— il n’est sollicité par la banque que le remboursement du capital restant dû, de telle sorte que M. [X] n’aura in fine pas à supporter, en cas de résolution de la vente, les frais bancaires ainsi que tous les accessoires ;

— en l’absence de comportement fautif du promoteur, les frais d’acte et de copropriété doivent rester à la charge de l’acquéreur ;

— M. [X] ne démontre pas avoir signé des baux précaires pour installer son activité professionnelle, les factures produites n’étant pas cohérentes avec la date prévisible de livraison ;

— les quittances produites aux débats correspondent à son activité professionnelle et non à son habitation, alors que le promoteur a bien vendu à M. [X] un appartement à usage d’habitation ; elles comportent des provisions sur charges qui ont pu être régularisées.

Elle réfute toute résistance abusive. Elle impute la durée de la procédure à M. [X].

La Caisse d’épargne indique qu’elle ne peut être condamnée à indemniser le préjudice moral de M. [X], en l’absence de tout comportement fautif de sa part et de la démonstration du préjudice allégué.

Sur ce,

A titre préliminaire, il n’est aucunement établi par la société South Park, qui ne produit pas aux débats le règlement de copropriété, que M. [X] n’aurait pas pu exercer sa profession libérale de médecin ophtalmologiste dans l’appartement acquis auprès d’elle.

A l’inverse, il est justifié que M. [X] a exposé en pure perte, compte tenu de la résolution prononcée :

— des frais supplémentaires afin de faire réaliser par le promoteur des aménagements dans l’appartement acquis, afin de pouvoir y installer son cabinet pour un coût de 7 457,01 euros TTC ;

— des frais d’achat de 4 300 euros et sa quote-part du règlement de copropriété et dépôt de pièces pour 345,45 euros ;

— des charges de copropriété pour 585,40 euros et 367,90 euros, la somme de 240 euros n’étant en revanche pas justifiée ;

— les sommes de 903 euros et 1556 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024 ;

— la somme de 823 euros au titre de la taxe d’habitation sur les logements vacants pour 2024.

Il n’y a en revanche pas lieu de tenir compte des frais de garantie bancaire, des intérêts et des frais de dossier du prêt, déjà déduits des sommes dues par l’emprunteur compte tenu des conséquences de la caducité de ce contrat.

Par ailleurs, la somme de 246 050 euros que la société South Park a été condamnée à verser à M. [X] comprend la somme de 12 950 euros appelée et versée au titre de l’achèvement des travaux, qu’il n’y a donc pas lieu de lui accorder une seconde fois.

La carence du promoteur à livrer le bien au 4e trimestre 2019, sans motif légitime, a en revanche conduit M. [X] à :

— conclure un bail précaire au [Adresse 6] à [Localité 1] pour y exercer son activité entre le 27 octobre 2019 et le 30 septembre 2020, moyennant une indemnité mensuelle de 1 000 euros, le premier juge ayant justement évalué le préjudice en résultant, à compter du mois de janvier 2020, à 9 000 euros ;

— déménager son cabinet professionnel à l’issue de ce bail précaire au [Adresse 7] à [Localité 1], pour un coût de 1550,40 euros TTC, ce dernier limitant cependant sa demande à 1292 euros, et à 134,99 euros TTC en septembre 2020 ;

— régler pour cette location un loyer hors charges de 670 euros entre octobre 2020 et juillet 2021, soit pendant 10 mois, le premier juge ayant justement évalué le préjudice en résultant à 6700 euros.

M. [X] ne justifie pas du caractère précaire de ce dernier bail, et de la nécessité d’un nouveau déménagement de son cabinet à compter du mois d’août 2021, au [Adresse 8] à [Localité 1], pour un loyer hors charges de 1100 euros dont il est produit les quittances jusqu’en mars 2025. Son préjudice sera donc fixé au montant de son loyer précédent, soit 670 euros x 45 mois = 30 150 euros.

C’est sans en rapporter la moindre preuve et de manière hypothétique qu’il estime que ces sommes « auraient pu » être investies sur un compte générateur d’intérêts et qu’il fixe sa perte de gain à 15 000 euros. Il ne sera donc pas fait droit à sa demande de ce chef.

Enfin, pour faire valoir ses droits, M. [X] a dû engager des frais à hauteur de 309,20 euros afin de faire constater par un huissier l’inachèvement du bien le 28 avril 2021.

La société South Park doit donc être condamnée à lui payer la somme de 63 923,95 euros en réparation de son préjudice économique. La décision entreprise est réformée en ce sens.

C’est de manière totalement infondée, et sans d’ailleurs développer le moindre moyen en ce sens, que M. [X] demande la condamnation de la Caisse d’épargne, en qualité d’agent centralisateur, à libérer cette somme en sa faveur. Il est débouté de cette prétention.

Il a par ailleurs été jugé précédemment qu’il ne rapportait pas la moindre preuve d’un manquement de la banque à son obligation de vigilance lors de la libération des fonds, justifiant sa condamnation en garantie d’une hypothétique insolvabilité de la SCCV South Park.

En revanche, M. [X] subit nécessairement un préjudice moral lié à la désinvolture avec laquelle la société South Park s’est conduite à son égard depuis la signature du contrat, et aux multiples conséquences liées à l’impossibilité pour l’acquéreur de profiter du bien (recherche de locaux professionnels, déménagement, démarches diverses'). La société South Park est condamnée à l’indemniser de ce chef en lui versant la somme de 5 000 euros. Le jugement entrepris est réformé en ce sens.

Enfin, la résistance abusive de la société South Park est largement démontrée tant par la faiblesse de son argumentation que par sa complète carence probatoire à justifier les motifs de l’absence de livraison du bien immobilier. Le promoteur sera donc condamné à verser à M. [X] la somme de 10 000 euros. Le jugement querellé est réformé en ce sens.

6. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article L. 512-2, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner la société South Park aux dépens d’appel, avec recouvrement direct au bénéfice de la société Chivot Soufflet, et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance.

Il sera rappelé que les dépens peuvent être définis comme les frais juridiquement indispensables à la poursuite du procès, dont le montant fait l’objet d’une tarification, soit par voie réglementaire, comme les émoluments des officiers publics ou ministériels, soit par décision judiciaire, ce qui est le cas de la rémunération des techniciens investis d’une mesure d’instruction, comme les experts. La liste, exhaustive, en est précisément donnée par l’article 695 du code de procédure civile. Il convient dès lors de débouter M. [X] de sa prétention visant à voir intégrer dans les dépens des frais de saisie conservatoire, faute de précision et de justification quant à la nature de ces frais permettant de vérifier qu’ils entrent dans la liste de l’article 695 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société South Park est par ailleurs condamnée à payer à M. [X] et à la Caisse d’épargne les sommes indiquées au dispositif du présent arrêt et déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée en ce qu’elle a condamné la société South Park à verser une somme de 2 000 euros à M. [X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile mais infirmée en ce qu’elle a condamné M. [X] à verser une somme de 1 500 euros à la Caisse d’épargne sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société South Park et la société Les Dunes de Flandres sont déboutées de leurs propres demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, réputé contradictoire, par défaut, en dernier ressort,

Déboute la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France de sa prétention tendant à faire déclarer M. [X] irrecevable en sa demande en résolution du contrat de vente conformément aux dispositions de l’article 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

Infirme le jugement rendu le 10 mai 2023 par le tribunal judiciaire d’Amiens, sauf en ce qu’il a :

— mis hors de cause la société Les Dunes de Flandres et la société Nemo immobilier ;

— débouté M. [X] de son appel en garantie de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France en cas d’insolvabilité de la société South Park

— déclaré sans objet la demande de M. [X] tendant à juger abusives et non écrites les clauses du contrat de vente en l’état futur d’achèvement 'intérêts de retard- Indemnités', 'résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance« , 'indemnité en cas de résolution pour défaut de paiement du prix à son échéance » et 'délai de livraison-achèvement des travaux’ ;

— condamné la société South Park aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’enregistrement de l’assignation aux hypothèques ;

— condamné la société South Park à verser une somme de 2 000 euros à M. [X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Prononce la résolution à la date du 27 juillet 2018 du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la SCCV South Park et M. [O] [X] aux torts de la SCCV South Park ;

Condamne en conséquence la SCCV South Park à payer à M. [O] [X] la somme de 246 050 euros en restitution du prix versé ;

Prononce la caducité à la date du 27 juillet 2018 du contrat de prêt conclu entre la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France et M. [O] [X] ;

Condamne en conséquence M. [O] [X] à rembourser à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France la somme de 96 464,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne la SCCV South Park à payer à M. [O] [X] la somme de 63 923,95 euros en réparation de son préjudice économique ;

Déboute M. [O] [X] de sa demande de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France, en qualité d’agent centralisateur, à libérer cette somme en sa faveur ;

Condamne la SCCV South Park à payer à M. [O] [X] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne la SCCV South Park à payer à M. [O] [X] la somme de 10 000 euros en réparation de sa résistance abusive ;

Condamne la SCCV South Park aux dépens d’appel, avec recouvrement direct au bénéfice de la société Chivot Soufflet ;

Déboute M. [O] [X] de sa prétention visant à voir intégrer dans les dépens ses frais de saisies conservatoires ;

Condamne la SCCV South Park à payer à M. [O] [X] la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la SCCV South Park à payer à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Déboute la SCCV South Park et la SARL Les Dunes de Flandres de leurs propres demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE