Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 18 FÉVRIER 2026

N° RG 23/602

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHGY JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 4 septembre 2023 enregistrée sous le n°20/1060

S.A.R.L.

HÔTEL ZIGLIONE

C/

S.A.S. SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION

DE L’HÔTEL CASADELMAR

S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

CRÉDIT MUTUEL

S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

S.A. COMPAGNIE GÉNÉRALE DE CRÉDIT AUX PARTICULIERS

S.A.S. SOGELEASE

S.A. SGB FINANCE

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-HUIT FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTE :

S.A.R.L. HÔTEL ZIGLIONE

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean Marc LANFRANCHI, avocat au barreau d’AJACCIO et M^e Joël BETTAN de la S.E.L.A.R.L. CABINET BETTAN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

S.A.S. SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DE L’HÔTEL CASADELMAR

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIAet M^e André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marianne PAULHAC, avocate au barreau de PARIS

S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

Créancière inscrite aux termes de l’état annexé des inscriptions, délivré par le greffe le 17 novembre 2020, domicilié en son agence sise [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillante

CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL

Créancière inscrite aux termes de l’état annexé des inscriptions, délivré par le greffe le 17 novembre 2020, domicilié en son agence [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

Défaillante

S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

Créancière inscrite aux termes de l’état annexé dés inscriptions délivré par le greffe le 17 novembre 2020, domicilié en son agence sise [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillante

S.A. COMPAGNIE GÉNÉRALE DE CRÉDIT AUX PARTICULIERS -CRÉDIPAR

Créancière inscrite aux termes de l’état annexé des inscriptions, délivré par le greffe le 17 novembre 2020, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

Défaillante

S.A.S. SOGELEASE

Créancière inscrite aux termes de l’état annexé des inscriptions, délivré par le greffe le 17 novembre 2020, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Localité 5]

Défaillante

S.A. SGB FINANCE

Créancière inscrite aux termes de l’état annexé des inscriptions, délivré par le greffe le 17 novembre 2020, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 9]

[Localité 6]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 4 décembre 2025, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

qui en ont délibéré.

En présence de [V] [G], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 février 2026

ARRÊT :

Réputé contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 20 novembre 2020, la S.A.R.L. Hôtel Ziglione a assigné la S.A.S. société d’exploitation de l’hôtel Casadelmar par-devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de :

— condamnations à paiement de diverses dettes,

— constat de la résiliation du contrat de bail les liant,

subsidiairement,

pour inexécution de ses obligations.

Par jugement du 4 septembre 2023, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

' REJETÉ la demande de sursis à statuer,

DÉCLARÉ irrecevable la demande relative à la validité des saisies,

sur le fond,

REJETÉ l’ensemble des demandes de la SARL Hôtel Ziglione,

CONDAMNÉ la SARL Hôtel Ziglione à payer à la société d’exploitation de l’Hôtel casadelmar 406.201,36 € TTC avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

REJETÉ la demande de dommages et intérêts formulée par la société d’exploitation de l’Hôtel Casadelmar,

CONDAMNÉ la SARL Hôtel Ziglione à remettre à la société d’exploitation de l’Hôtel Casadelmar quittance des loyers perçus dans les quinze jours suivant leur encaissement sous astreinte de 50 € par jours de retard à compter de la réception de la mise en demeure qui lui sera adressée par la société d’exploitation de l’Hôtel Casadelmar à l’issue de ce délai,

REJETÉ la demande de condamnation sous astreinte à la remise d’avis d’échéance,

CONDAMNÉ la SARL Hôtel Ziglione aux dépens distraction au profit de Maître Joseph Savelli, au visa des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

REJETÉ les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile '.

Par déclaration du 21 septembre 2023, la S.A.R.L. Hôtel Ziglione a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

' Rejeté l’ensemble de ses demandes tendant à : Déclarer irrecevables les demandes formées par la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR en application du principe de l’estoppel ;

Déclarer que la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR n’a pas satisfait à son obligation contractuelle de remettre la garantie bancaire visée à l’article 14 du contrat de bail et à la sommation qui lui a été délivrée le 10 novembre 2015 plus d’un mois après la délivrance de cette sommation ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail visé dans la sommation du 10 novembre 2015 délivrée à la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR ;

Prononcer en conséquence la résiliation du bail conclu le 8 décembre 2005 sans indemnité pour motif grave et légitime, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-17, I-1° du code de commerce et de la clause résolutoire insérée au bail ;

Ordonner l’expulsion de la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours éventuel de la force publique et ce, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu’à la libération effective des locaux résultant de la remise des clés et de la restitution des locaux vides et en parfait état ;

Déclarer que la Société Hôtel ZIGLIONE pourra faire saisir en garantie les créances et l’ensemble des biens se trouvant dans les lieux loués ; Condamner la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR à payer à la Société Hôtel de ZIGLIONE une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un dixième d’une annuité du loyer à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés ;

Débouter la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR de sa demande en remboursement de la somme de 406 201,36 euros au titre des loyers prétendument trop

versés ;

Condamner la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR aux entiers dépens.

Condamné la SARL Hôtel ZIGLIONE à payer à la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR la somme de 406 201,36 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Condamné la SARL Hôtel ZIGLIONE aux dépens distraction au profit de Maître SAVELLI au visa des dispositions de l’article 699 du Code de procédure Civile ; 4/ Rejeté sa demande de condamnation de la Société d’Exploitation de l’Hôtel CASADELMAR à lui payer la somme de 15 000 euros formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile '.

Par conclusions déposées au greffe le 5 mai 2025, la S.A.R.L. Hôtel Ziglione a demandé à la cour de :

« Vu le bail consenti à La Société d’Exploitation de l’Hôtel CASADELMAR en date du 8 décembre 2005 et son avenant du 15 septembre 2006,

Vu les articles 1103, 1188 et 1728 du Code Civil,

Vu les articles L.145-17, I-1° et L.145-41 du Code de Commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

— Infirmer le jugement rendu le 4 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire d’AJACCIO :

1/ en ce qu’il a rejeté la demande de la SARL Hôtel ZIGLIONE :

De déclarer irrecevables les demandes formées par la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR en application du principe de l’estoppel ;

De déclarer que la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR n’a pas satisfait à son obligation contractuelle de remettre la garantie bancaire visée à l’article 14 du contrat de bail et à la sommation qui lui a été délivrée le 10 novembre 2015 plus d’un mois après la délivrance de cette sommation ;

De constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail visé dans la sommation du 10 novembre 2015 délivrée à la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR ;

De prononcer en conséquence la résiliation du bail conclu le 8 décembre 2005 sans indemnité pour motif grave et légitime, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-17, I-1° du code de commerce et de la clause résolutoire insérée au bail ;

D’ordonner l’expulsion de la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours éventuel de la force publique et ce, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu’à la libération effective des locaux résultant de la remise des clés et de la restitution des locaux vides et en parfait état ;

De déclarer que la Société Hôtel ZIGLIONE pourra faire saisir en garantie les créances et l’ensemble des biens se trouvant dans les lieux loués ;

De condamner la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR à payer à la Société Hôtel ZIGLIONE une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un dixième d’une annuité du loyer à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés ;

De débouter la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR de sa demande en remboursement de la somme de 406.201,36 euros au titre des loyers prétendument trop

versés ;

De condamner la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR aux entiers dépens

2/ en ce que le jugement a condamné la Sarl Hôtel ZIGLIONE à payer à la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR la somme de 406.201,36 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la décision du 4 septembre 2023 ;

3/ en ce que le jugement a condamné la Sarl Hôtel ZIGLIONE aux dépens dont distraction au profit de Maître Joseph SAVELLI au visa des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

4/ en ce que le jugement a rejeté la demande de condamnation de la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR à lui payer la somme de 15.000 euros formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Confirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire d’Ajaccio le 4 septembre 2023 en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR de voir juger nuls et de nul effet les commandements de payer des 29 avril 2015, 4 et 28 avril 2016, 9 mars 2017 et 22 octobre 2020 et en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la Société HÔTEL ZIGLIONE au paiement d’une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts formulée par la société d’exploitation de l’HôtelCASADELMAR.

Et statuant à nouveau :

— Déclarer la Société HÔTEL ZIGLIONE recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Déclarer irrecevables les demandes formées par la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR en application du principe de l’estoppel ;

— Déclarer que la société HÔTEL ZIGLIONE était légitime et bien fondée à faire délivrer les commandements de payer délivrés les 29 avril 2015, 4 avril 2016, 28 avril 2016, 9 mars 2017 et 22 octobre 2020 ;

— Déclarer valables et réguliers les commandements de payer délivrés à la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR les 29 avril 2015, 4 avril 2016, 28 avril 2016, 9 mars 2017 et 22 octobre 2020 ;

— Déclarer valables et régulières tant sur le fond que sur la forme, les saisie-conservatoires de créances pratiquées ;

— Déclarer que la société HÔTEL ZIGLIONE était légitime et bien fondée à faire pratiquer des saisie-conservatoires de créances sur les comptes bancaires de la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR pour obtenir paiement des loyers ;

— Déclarer que la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR n’a pas satisfait à son obligation contractuelle de remettre la garantie bancaire visée à l’article 14 du contrat de bail et à la sommation qui lui a été délivrée le 10 novembre 2015 plus d’un mois après la délivrance de cette sommation ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail visée dans la sommation du 10 novembre 2015 délivrée à la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR ;

— Prononcer la résiliation du bail conclu le 8 décembre 2005 sans indemnité pour motif grave et légitime, sur le fondement des dispositions de l’article 90 L.145-17, I-1° du code de commerce et de la clause résolutoire insérée au bail ;

— Ordonner l’expulsion de la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours éventuel de la force publique et ce, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu’à la libération effective des locaux résultant de la remise des clés et de la restitution des locaux vides et en parfait état ;

— Déclarer que la Société Hôtel ZIGLIONE pourra faire saisir en garantie les créances et l’ensemble des biens se trouvant dans les lieux loués ;

— Condamner la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR à payer à la Société Hôtel ZIGLIONE une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un dixième d’une annuité du loyer à compter de l’Arrêt à intervenir jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés ;

— Déclarer qu’aucune somme n’est due à la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR à titre de remboursement de loyers prétendument trop versés ;

— Débouter la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR en sa demande de condamnation de la société Hôtel ZIGLIONE à lui payer la somme de 1.010.639,15 euros TTC ;

— Débouter la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR de sa demande tendant à voir infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts à compter de la date du prononcé du jugement du 4 septembre 2023 ;

— Débouter la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR de sa demande en paiement d’une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter la société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR à payer à la Société Hôtel ZIGLIONE la somme de 190.602,94 euros en règlement des loyers des mois de mars et avril 2025 ;

— Condamner la Société d’exploitation de l’Hôtel CASADELMAR à payer à la Société Hôtel ZIGLIONE la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— La condamner aux entiers dépens ;

SOUS TOUTES RÉSERVES »

Par conclusions déposées au greffe le 6 mai 2025, la S.A.S. Société d’exploitation de l’hôtel Casadelmar a demandé à la cour de :

« Vu les articles 1709, 1719, 1720, 1722, 1134, 1218, 1219, 1351 du Code civil,

Vu le bail du 8 décembre 2005,

Vu les stipulations contractuelles,

Vu le commandement de payer du 29 avril 2015,

Vu la sommation visant la clause résolutoire du 10 novembre 2015,

Vu le commandement de payer du 28 avril 2016,

Vu le commandement de payer du 9 mars 2017,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 octobre 2020,

CONFIRMER le jugement du 4 septembre 2023 en ce qu’il a :

—  1) rejeté la demande de sursis à statuer

—  2°)déclaré irrecevable la demande relative à la validité des saisies

et sur le fond

—  3°) rejeté l’ensemble des demandes de la SARL HÔTEL ZIGLIONE,

—  4°) condamné la société HÔTEL ZIGLIONE à payer à la société d’exploitation de l’hôtel Casadelmar 406.201,36 € TTC

—  5°) condamné la SARL HÔTEL ZIGLIONE à remettre à la société d’exploitation de l’Hôtel Casadelmar quittance des loyers perçus dans les quinze jours suivant leur encaissement sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la réception de la mise en demeure qui lui sera adressée par la société d’exploitation de l’Hôtel Casadelmar à l’issue de ce délai.

—  6°) Condamné la SARL HÔTEL ZIGLIONE aux dépens dont distraction au profit de maître Joseph Savelli au visa des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Confirmation qui interviendra en tant que de besoin par substitution de motifs :

JUGER que les paiements par la société CASADELMAR de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai imparti aux termes du commandement de payer du 29 avril 2015, et ce sous les plus expresses réserves de ses droit démontrent que la clause résolutoire ne peut être dès lors acquise.

JUGER que la délivrance des commandement de payer du 29 avril 2015 des 4 avril 2016, 28 avril 2016 et 9 mars 2017 procède d’une mauvaise foi évidente de la bailleresse qui s’est exonérée de toute réclamation amiable nonobstant l’absence de factures préalable ou avis d’échéance, et de l’absence de demandes d’augmentation du loyer dans les termes contractuels.

JUGER en conséquence le commandement de payer du 29 avril 2015 des 29 avril 2015,

4 avril 2016, 28 avril 2016 et 9 mars 2017 nuls et de nul effet, en ce qu’il a visé la clause

résolutoire et les dispositions de l’article L 145-17 du Code de Commerce.

JUGER du paiement dans le délai imparti par la société CASADELMAR des sommes réclamées aux termes des commandements de payer des 29 avril 2015, 4 avril 2016, 28 avril 2016 et 9 mars 2017, sous réserves les plus expresses de ses droits.

JUGER du paiement par la société CASADELMAR de l’intégralité des sommes réclamées aux termes du commandement de payer du 22 octobre 2020, et ce sous les plus expresses réserves de ses droits.

JUGER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 octobre 2020 en l’absence de bonne foi du bailleur.53

JUGER que la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire du 10 novembre 2015 procède d’une mauvaise foi évidente de la bailleresse, qui n’a jamais sollicité la mise en 'uvre de la garantie prévue aux termes du bail du 8 décembre 2005, expiré le 31 décembre 2014 et qu’en tout état de cause la clause de garantie ne s’applique pas au bail renouvelé à effet au 1 er janvier 2015.

JUGER en conséquence nulle et de nul effet la sommation visant l’article L.14517-I-1° du Code de Commerce et la clause résolutoire du 10 novembre 2015.

DÉBOUTER la société HÔTEL ZIGLIONE de sa demande de constatation d’acquisition

de clause résolutoire et de résiliation du bail en découlant.

Très subsidiairement et pour le cas où la Cour estimerait que la clause de garantie s’applique au bail renouvelé à effet au 1er janvier 2015, et estimerait la société CASADELMAR redevable d’une somme quelconque au titre d’arriérés de loyers,

ACCORDER un délai de trois mois à la preneuse s’agissant de la garantie sollicitée pour y satisfaire et ce à compter de la fixation définitive du montant du loyer renouvelé qui permettra de fixer le montant de la garantie, et un délai de trois mois à compter de la fixation définitive du montant du loyer du bail renouvelé au titre de quelconques arriérés.

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce temps et JUGER la clause non acquise en cas de remise de la garantie dans le délai précité.

Y AJOUTANT en cause d’appel, l’évolution du litige née de l’arrêt du 18 septembre 2024 le justifiant,

CONDAMNER la société HÔTEL ZIGLIONE à payer à la société d’exploitation de l’hôtel Casadelmar la somme de 1.010.639,15 € TTC ; sauf à parfaire, correspondant au trop payé par la société CASADELMAR suite à la fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle de 1.096.900,41 HT et HC à compter du 1er janvier 2015 dont, dans l’hypothèse d’une confirmation du jugement du 4 septembre 2023 sur la condamnation, il doit être déduit la somme de 406.201,36 € à laquelle a été condamnée la société HÔTEL ZIGLIONE en première instance.

ORDONNER la compensation entre les sommes dues par la société HÔTEL ZIGLIONE et celles éventuellement dues par la société CASADELMAR.

DÉBOUTER la société HÔTEL ZIGLIONE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En toutes hypothèses sur l’appel incident,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— Fixé le point des intérêts à compter du jugement du 4 septembre 2023

— Rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la société d’exploitation de l’Hôtel Casadelmar

— Rejeté la demande de condamnation sous astreinte à la remise d’avis d’échéance

— Rejeté la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile.

STATUANT À NOUVEAU

JUGER que le point de départ des intérêts sur les sommes dues par la société HÔTEL ZIGLIONE est au 1 er juin 2015 et que les intérêts sur ces sommes porteront eux- mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil dès lors qu’elles seront dues depuis plus d’une année.

CONDAMNER la société HÔTEL ZIGLIONE au paiement d’une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle occasionne à la société CASADELMAR en délivrant, puis en plaçant son assignation à des fins manifestement blâmables.

CONDAMNER la société HÔTEL ZIGLIONE au paiement d’une somme de 45.360 € au titre des frais de première instance au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et 20.000 € au titre de ceux d’appel, ainsi qu’en tous les dépens

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 4 juin 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 4 décembre 2025.

Le 4 décembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.

Bien qu’ayant été valablement assignées à personne habilitées, la SA. Sogelease, la S.A. Compagnie générale de crédit aux particuliers dite crédipar, la S.A. Société générale, la S.A. Sgb finance, la société coopérative Caisse de crédit mutuel et la S.A. Société générale, agence de [Localité 2], n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter ; en application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent arrêt est réputé contradictoire.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme ils l’ont fait les premiers juges ont considéré que, relativement aux demandes concernant les saisies conservatoires, seul le juge de l’exécution était compétent, qu’il n’y avait pas lieu à surseoir à statuer la Cour de cassation s’étant prononcée sur les procédures pénales, rejeté la demande de résiliation du contrat de bail liant les parties à la suite d’une commandement de payer, les sommes dues ayant été réglées quelques jours après le délais légal, que l’appelante ne s’étant pas opposée au renouvellement du contrat de bail en l’absence de garantie, elle ne peut invoquer ce moyen pour solliciter la résiliation du contrat de bail. A défaut d’estoppel, les premiers juges ont retenu la réalité d’un avenant du 10 juillet 2009 et fait droit à la demande de remboursement de trop perçu présentée par l’intimée, tout en rejetant sa demande de dommages et intérêts.

* Sur le principe de l’estoppel et l’irrecevabilité soulevée

Selon le principe d’estoppel, une partie ne peut se prévaloir d’une position contraire à celle qu’elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d’un tiers au nom du principe de la loyauté des débats,

Cependant, il existe des conditions pour que le principe d’estoppel puisse s’appliquer, il est constant que la seule circonstance qu’une partie se contredise au détriment d’autrui n’emporte pas nécessairement fin de non-recevoir si les actions engagées n’étaient ni de même nature, ni fondées sur les mêmes conventions et n’opposaient pas les mêmes parties.

En l’espèce, l’appelante fait valoir que la fin de non-recevoir ne porte pas sur le fait que son adversaire aurait daté, selon les procédures, l’avenant du « 5 janvier 2009 » ou du « 10 juillet 2009 », mais sur le fait que l’intimée aurait introduit la procédure en opposition à un commandement de payer en visant le contrat de bail du 8 décembre 2005 et un avenant du 15 septembre 2016, ne versant l’avenant du 10 juillet 2009 que beaucoup plus tard et en tant que fondement à sa demande de remboursement de loyer trop versés, qu’elle a aussi appuyé sa demande sur des factures qu’elle avait établies en 2010, factures qu’elle considère comme erronées, appels de fonds sur lesquels l’appelante dit avoir fondé sa plainte pénale qui a abouti à une classement sans suite pour infraction insuffisamment caractérisée. Elle ajoute que les avenants produits sont contraires aux déclaration du président de l’intimée faite aux enquêteurs pénaux.

Or, il est constant qu’une partie est libre de produire les pièces qu’elle souhaite et dans la chronologie qu’elle-même choisit. Le fait d’avoir commencé la procédure en produisant un seul contrat de bail du 8 décembre 2005 et un avenant du 15 septembre 2016, pour constester un commandement de payer, puis les deux avenants de 2009 pour réclamer un remboursement, ne peut constituer une fin de non-recevoir basée sur un estoppel, ces productions ayant des finalités différentes avec des demandes présentées au profit de la même partie.

De même, le fait que le dirigeant de la société intimée ait pu avoir des discours différents de celui actuel de l’intimée qu’il ne préside plus, n’est en rien dérangeant, ces propos portant sur le seul contrat de bail de 2005, et non sur les avenants postérieurs.

Il convient, en conséquence, de rejeter la fin de non-recevoir développée et de confirmer le jugement querellé sur ce point.

* Sur les commandements de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail des 29 avril 2015, 4 avril 2016, 28 avril 2016, 9 mars 2017 et 22 octobre 2020

Pour contester la validité de ces différents commandements, l’intimée précise que ceux-ci ont été délivrés de mauvaise foi par l’appelante en l’absence d’adressage par celle-ci de facture, d’avis d’échéance et de quittance, que les sommes réclamées incorporent des augmentations de loyer jamais réclamées, dont le montant est, selon elle sujet à caution, qu’il n’y a eu aucune réclamation préalable et que le commandement du 22 octobre 2020 l’a été en pleine pandémie de covid-19, elle-même précisant avoir réglé les sommes réclamées toujours dans le mois du commandement délivré, sauf pour le dernier, pour lequel compte tenu de la pandémie de covid-19, le paiement a été réalisé le 24 novembre 2020 alors que le terme était le 22 novembre 2020.

Il ressort des dispositions de l’article 1728-2 du code civil que, notamment, le locataire est tenu de payer le prix du loyer au termes convenus.

L’intimée précise que le contrat de bail liant les parties ne précise pas de terme et que c’est elle qui a décidé de payer mensuellement son loyer.

Si cela est vrai dans le cadre du contrat initial -pièce n°8 de l’appelante, pour lequel il est uniquement prévu un loyer annuel sans précision quant à un paiement éventuellement fractionné mensuellement, en revanche dans l’avenant du 16 septembre 2006, -pièce n°9 de l’appelante-, dans son article 1, il est clairement indiqué que le loyer est payable mensuellement selon la formule retenue « appliqué au loyer réglé chaque mois par le preneur », mention parfaitement claire quant à l’échéance mensuelle convenue pour les paiement de loyer, ce qui est conforme l’analyse des différents relevés de comptes produits sur lesquels les versements mensuels sont visibles -pièces 19 et 62 de l’appelante.

Ce moyen de nullité des divers commandements de payer est inopérant et est écarté.

En ce qui concerne l’absence de décompte des sommes dues et réclamées pour :

° le commandement du 29 avril 2015 -pièce n°78 de l’appelante- comporte une annexe récapitulant les sommes réclamées sur laquelle il est visualisé clairement, sans aucune contestation quant au montant du loyer, que ce dernier, indexée et réévalué à hauteur de 103 476 euros, a été réglé de juillet 2014 à décembre 2014 puis une cessation des versements à compter de janvier 2015 jusqu’au commandement de payer,

° le commandement de payer du 4 avril 2016 -pièce n°67-, acte d’huissier faisant foi jusqu’à la preuve contraire, il est clairement indiqué qu’un décompte est annexé, et à défaut de preuve contraire, la cour retient que cela était bien le cas,

° les commandements de payer des 28 avril 2016 et 9 mars 2017 -pièce n°70 et 66-, le décompte est bien produit avec un loyer mensuel de 103 476 euros déjà honorée par le passé et non contestée antérieurement,

° le commandement du 22 octobre 2020 -pièce n°20-, l’annexe relative au calcul des sommes dues est bien produite, avec indication de la méthode de calcul de l’indexation portant le loyer mensuel de 103 746 et 109 114,28 euros, laissant un solde de 548 314,10 euros équivalent à plus de cinq loyers indexés impayés, somme qui pour un commandement délivré le 22 octobre, n’a été réglée que le 24 novembre 2020, malgré un ordre de paiement réalisé le 4 novembre 2020 donné à la banque gérant les avoirs de l’intimée.

La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties était ainsi acquise pour non-paiement des loyers dans le mois du commandement de payer du 22 octobre 2020, étant constant que même pendant la période de covid-19 les loyers échus restaient dus.

Cependant, l’appelante n’en a tiré aucune conséquence et, fort étrangement, n’a pas demandé à la cour de réformer sur ce point le jugement de première instance, ne sollicitant pas comme son adversaire le fait remarquer, en page 34 de ses dernières écritures, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit du contrat de bail.

La cour, liée par les demandes des parties, ne peut que relever cette absence de demande tout en validant les différents commandements de payer délivrés, rejetant les demandes de nullités présentées, et en complétant le jugement de première instance sur ce point, sur lequel seul un appel incident à été interjeté.

* Sur la résolution du contrat de bail pour absence de production des garanties contractuellement consenties

L’appelante fait valoir que l’article 14 du contrat de bail du 8 décembre 2005 qu'« A titre de garantie de l’entière exécution des clauses et obligations de toute nature résultant du présent bail, le preneur remettra au bailleur dans les 2 mois de la signature des présentes une garantie à première demande pour un montant correspondant à 6 mois de loyers TTC, selon le modèle annexé aux présentes. La garantie à première demande sera en original restituée au preneur en fin de jouissance, après déménagement et remise des clés, acquis de l’intégralité des loyers et charges, justification par le preneur du paiement de ses impôts, de l’exécution des réparations à sa charge et sous déduction de toutes sommes dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par preneur à quelque titre que ce soit » et que, malgré une sommation de produire délivrée le 10 novembre 2015, la garantie promise n’a jamais été envoyée, justifiant, selon elle, le prononcé de la résolution du contrat de bail commercial les liant.

L’intimée met en exergue la mauvaise foi de son adversaire qui n’a jamais réclamé la dite production, a renouvelé le contrat de bail entre temps et se sert de ce qu’elle qualifie de prétexte pour dénoncer le contrat les liant.

Il résulte de l’article L 145-41 du code de commerce que toute clause de résiliation de plein droit n’a d’effet qu’un mois après un commandement resté infructueux, délai devant être mentionné à peine de nullité, l’obligation revendiquée doit être expressément mentionnée dans le contrat de bail, ce qui est bien le cas en l’espèce et une mise en demeure de produire doit être envoyée préalablement.

Cependant, comme le soulève l’intimée, la juridiction saisie doit vérifier la bonne foi du bailleur à la date de délivrance du commandement.

En l’espèce, le contrat de bail initial est du 8 décembre 2005, conclu pour une durée de six années ayant expiré le 31 décembre 2014, avec une demande de renouvellement présentée le 16 juillet 2014 -pièce n°6 de l’intimée- en application de l’article L 145-10 du code de commerce.

Le contrat de bail a ainsi été tacitement renouvelé en application des dispositions de l’article ci-dessus que prévoit que « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent », ce qui ne peut être contesté.

Par sommation du 10 novembre 2015, l’appelante a demandé à sa locataire la production du justificatif de la garantie contractuelle de loyers équivalente à une somme représentant six mois de ceux-ci.

S’il est vrai que l’obligation de présenter une garantie financière pour le paiement des loyers est bien une clause du contrat du 8 décembre 2008, renouvelé à compter du 1er janvier 2015, il convient de relever que cette justification devait être produite dans les deux mois de la signature du contrat liant les parties et que ce n’est que le 10 novembre 2015 qu’elle a été réclamée à la locataire.

Ainsi, il est manifeste que l’appelante a accepté pendant presque sept années de ne pas avoir le justificatif de ladite garantie financière, qu’en le réclamant le 10 novembre 2015, elle n’a pas agi de bonne foi et, qu’en conséquence, l’activation de la clause résolutoire invoquée ne peut être qu’écartée.

Il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de débouter l’appelante de sa demande.

* Sur la demande de remboursement de loyers qui auraient été payés indûment

L’intimée fonde sa demande de remboursement sur deux avenants au contrat de bail initial dont elle sollicite l’application en ce qui concerne le montant des loyers dus, l’appelante principale conteste la réalité de ces avenants, faisant valoir que celui du 5 janvier 2009 avait été antidaté, ne pouvant pas avoir été établi avant le mois d’avril 2009 et, qu’à cette date, il avait été signé par une personne qui n’était plus son dirigeant et que sa validité ne pouvait être ainsi retenue.

Pour le second avenant du 10 juillet 2009, elle indique que seule une copie est produite, que s’agissant d’un acte sous seing privé, il doit être produit en original conformément à l’article 1325 du code civil dans sa version applicable au dossier et que, de plus, cette copie ne comporte pas les formalités légales imposées à ce type d’acte en l’absence de mention du nombre d’originaux établi et qu’il a été signé par une personne n’en ayant pas le pouvoir.

Dans ses dernières écritures, l’intimée fonde sa demande uniquement sur l’avenant du 10 juillet 2009 dont il fait valoir la validité et le fait que, dans le cadre d’une enquête pénale, sa fausseté a été écartée et que l’instruction le concernant a débouché sur un

non-lieu.

Cependant, si aucune infraction pénale n’a été reconnue par rapport à cet avenant, cela ne signifie pas que ce dernier soit civilement applicable et opposable à la bailleresse.

L’article 1325 du code civil dans sa version applicable au dossier dispose que « Les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu’autant qu’ils ont été faits en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Il suffit d’un original pour toutes les personnes ayant le même intérêt.

Chaque original doit contenir la mention du nombre des originaux qui en ont été faits.

Néanmoins, le défaut de mention que les originaux ont été faits doubles, triples, etc., ne peut être opposé par celui qui a exécuté de sa part la convention portée dans l’acte.

L’exigence d’une pluralité d’originaux est réputée satisfaite pour les contrats sous forme électronique lorsque l’acte est établi et conservé conformément aux articles 1316-1 et 1316-4 et que le procédé permet à chaque partie de disposer d’un exemplaire ou d’y avoir accès ».

Un contrat synallagmatique est un contrat qui crée des obligations réciproques et interdépendantes à la charge des deux parties. Les contractants s’obligent donc réciproquement l’un envers l’autre. Chacune des deux parties est à la fois débitrice et créancière de l’autre partie, tel est bien le cas dans un contrat de bail commercial.

Il est constant que l’avenant revendiqué au contrat de bail, même s’il ne remplit pas les conditions en termes d’exemplaires du code civil et, si uniquement une copie est produite et non l’original, constitue, à défaut de rapport de ce qu’il est un faux -ce qu’une instruction pénale n’a pu retenir- un commencement de preuve par écrit dont la cour se doit d’examiner la validité.

L’avenant sur lequel repose les revendications de l’intimée -pièce n°3 de son bordereau- est signé au nom de l’appelante par M. [C] [O], avec cette indication « pour délégation, 17/03/2009, AGE du 02/06/09 ».

Or, l’appelante écrit, sans être contredite que, selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juin 2009, M. [C] [O] n’avait reçu de délégation que pour « effectuer toutes opérations générales au nom et pour le compte de la société à responsabilité limitée HÔTEL ZIGLIONE Sarl » -pièce n°59 de l’intimée et, à ce titre, sans que la réalité des négociations portant sur la rédaction dudit avenant soit mise en cause, celles-ci étant parfaitement démontrées -pièces n°55, 56, 57, et 58 du bordereau-, il convient de relever que ledit avenant a été signé par une personne, M. [C] [O] qui n’avait pas la capacité ni la qualité pour le faire, ayant été substitué à la dernière minute à M. [N] [R], gérant révoqué, dont le nom est barré sur les différentes pages de ce document-pièce n°3.

En conséquence, cet avenant n’est pas valable et n’a aucun effet quant au calcul des loyers dus, payés par l’intimée, objets des divers commandements délivrés, et ce, quelles soient les apparences de validité qu’il peut avoir. Il est en conséquence est inopposable à l’appelante.

Il convient ainsi de réformer le jugement entrepris sur ce point et de débouter l’intimée de sa demande tant principale qu’en actualisation des sommes qui seraient dues à titre de loyers indûment perçus.

En conséquence, il y a lieu de reformer le jugement entrepris sur ce point et de débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes de remboursement.

* Sur la demandes relative aux saisies conservatoires

Comme l’intimée le fait valoir l’examen de la validité et de la régularité tant sur la forme que sur le fond de saisie conservatoire est de la compétence exclusive du juge de l’exécution en application de l’article l 213-6 du code de l’organisation judiciaire qui dispose, notamment, que « Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre ».

L’appelante n’a pas interjeté appel de l’irrecevabilité relevée par les premiers juges et la cour n’est pas saisie de cette demande tranchée par une décision définitive.

* Sur l’obligation de délivrance d’avis d’échéances et de quittances

Cette disposition du jugement querellé n’est pas mentionnée dans la déclaration d’appel et n’est nullement évoquée dans les écritures de l’appelante.

Cependant, l’intimée dans ses derniers écritures sollicite l’infirmation du jugement querellé sur ce point, tout en ne reprenant pas cette demande dans le dispositif de ses écritures, dispositif qui en application de l’article 954 du code de procédure civile qui dispose notamment que « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Ce débouté est, en conséquence, la cour n’en ayant pas été saisie, définitif et ne peut donner lieu à un nouvel examen en second degré de juridiction.

* Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée par la S.A.S. Société d’exploitation hôtel Casadelmar

L’intimée, appelante incidente fait valoir qu’elle a subi un préjudice en raison de délivrance d’assignation sollicitant la constatation de la clause résolutoire de contrat de bail commercial alors qu’elle avait réglé les sommes réclamées, que ses créanciers inscrits sur son fonds de commerce ont été appelés en la cause pour la décrédibiliser, qu’elle a dû, sous la menace, régler des sommes indues et qu’il lui est toujours opposé que les avenants, sur lesquels elle fonde son action en remboursement, sont des faux.

Or, il ressort de la procédure que l’appelante n’a nullement sollicité en appel le constat de la résiliation du contrat de bail commercial les liant sur la base de commandements de payer alors que cela était la simple application de la loi pour celui du 22 octobre 2020, que les sommes réclamées et payées étaient bien dues.

Reste l’appel des créanciers inscrits qui peut apparaître surprenant dans le cadre d’une procédure entre bailleresse et locataire mais qui, compte tenu de l’enjeu, à savoir la résolution du contrat de bail commercial, composant incontournable du fonds de commerce de l’intimée, avait une justification quelle que soit l’issue de la procédure.

Il convient, en conséquence, à défaut du moindre préjudice moral, de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

* Sur l’actualisation de la somme due au titre des loyers de mars et avril 2025

L’appelante demande une condamnation de sa locataire à lui payer les loyers des mois de mars et avril 2025 qui n’auraient pas été honorés ; l’intimée, sans nier la réalité de la dette, demande une compensation avec les sommes qui lui seraient dues.

La cour n’ayant pas retenu la réalité d’une créance de l’intimée relativement à des loyers payés indûment, il convient de recevoir la demande de condamnation à paiement présentée à hauteur de 190 602,94 euros, sans compensation, et ce, selon les modalités définies dans le dispositif du présent arrêt.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties qui triomphent et succombent toutes deux dans leurs prétentions respectives et opposées ; en conséquence, il convient de les débouter de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient aussi de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont appel a été interjeté, à l’exception de celle condamnant la S.A.R.L. Ziglione à payer la somme de 406 201,36 euros au titre de sommes indûment perçues à titre de loyers commerciaux,

Statuant à nouveau,

Déboute la S.A.S. Société d’exploitation de l’hôtel Casadelmar de sa demande de remboursement de sommes indûment perçues à titre de loyers commerciaux,

Y ajoutant,

Déboute la S.A.S. Société d’exploitation de l’hôtel Casadelmar de sa demande en nullités de différents commandements de payer qui lui ont été délivrés par la S.A.R.L. Ziglione,

Condamne la S.A.S. Société d’exploitation de l’hôtel Casadelmar à payer à la S.A.R.L. Ziglione la somme de 190 602,94 euros au titres des loyers de mars et avril 2025 restés impayés,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Déboute la S.A.S. Société d’exploitation de l’hôtel Casadelmar et la S.A.R.L. Ziglione de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT