COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 DECEMBRE 2021

N° RG 18/03391 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KPJB

Monsieur G N O X

Madame H P Q I épouse X

c/

Monsieur Y-M DE B

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 mai 2018 (R.G. 17/02815) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 13 juin 2018

APPELANTS :

G N O X

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant 1 Bis Allée des Mouettes – 33510 ANDERNOS-LES-BAINS

H P Q I épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant 1 Bis Allée des Mouettes – 33510 ANDERNOS-LES-BAINS

Représentés par M^e Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Y-M DE B

né le […] à TALENCE

de nationalité Française,

demeurant […]

Représenté par M^e P-françoise LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 octobre 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

M. L de B était propriétaire d’un ensemble de parcelles situé au bord du bassin d’Arcachon implanté dans la commune d’Andernos-les-Bains.

Par acte de donation-partage du 31 juillet 1997, il a attribué :

— à son fils Y-M la nue-propriété des parcelles B3484-3485 et 3487 (qui seront nouvellement cadastrées BE 335, 336 et 338), biens situés au numéro 1 de l’allée des Mouettes à Andernos-Les-Bains sur lesquels est édifiée une maison d’habitation (33510) ;

— à son second fils prénommé Z, la nue-propriété des parcelles B3486 et 3488 (ultérieurement cadastrées BE 337 et 339) jouxtant celles attribuées à son frère.

Suite au décès du donateur, ses deux enfants sont devenus pleinement propriétaires des parcelles susvisées.

Par acte notarié du 17 septembre 2013, M. G X et M^me H I épouse X (M. et M^me X) ont acquis de M. Z de B les parcelles cadastrées BE 337 et 339. Ils ont procédé par la suite à leur division de sorte qu’elle sont désormais cadastrées BE381 à 383. Ils n’ont conservé la propriété que de la parcelle cadastrée BE 381.

Le 17 février 2014, M. et M^me X ont obtenu le 17 février 2014 un permis de construire pour l’édification d’une maison d’habitation sur la parcelle BE 381.

Se plaignant de l’exécution par ses voisins de travaux non prévus par le permis de construire et réalisés en violation d’une servitude de prospect, notamment sous forme de rehaussement de terrain et de création d’une piscine, outre l’avancée d’un toit, M. de B a, par acte d’huissier du 13 mars 2017, assigné M. et M^me X devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 544, 554, 1221 et 1240 du code civil, la remise en état des lieux et le versement de dommages et intérêts d’un montant cumulé de 165 000 euros.

Par jugement rendu le 29 mai 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— ordonné à M. et M^me X de démolir la piscine et tous les équipements qui la composent soit le bassin, la plage de bois qui l’entoure et l’infrastructure maçonnée qui supporte l’ensemble, situés sur la parcelle cadastrée B381 commune d’Andernos les Bains, sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification à parties du jugement, et ce pendant trois mois,

— condamné M. et M^me X à payer a M. de B la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts par années entières à compter du prononcé du jugement,

— condamné M. de B à payer a M. et M^me C somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la taille de la haie,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu a exécution provisoire,

— condamné M. et M^me X à payer à M. de B la somme de la somme 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouté M. et M^me X de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. et M^me X aux dépens qui seront recouvrés conformément à1'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration électronique du 13 juin 2018, M. et M^me X ont relevé appel de cette décision sauf en ce qu’elle a débouté M. de B du surplus de ses demandes et a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Dans leur dernières conclusions du 16 juin 2021, M. et M^me X souhaitent être déclarés recevables en leur appel. Ils demandent à la cour, au visa des articles 651, 1221, 1240, 1231-1 et 1353 du code civil, de :

1/ Sur les demandes de M. De B relatives à la servitude de prospect et aux troubles anormaux du voisinage :

En tout état de cause,

— dire et juger que les aménagements de la parcelle BE 381 opérés par leurs soins sont conformes aux règles d’urbanisme en vigueur et à la servitude de prospect définie contractuellement par l’acte de donation partage du 31 juillet 1997,

— dire et juger qu’aux termes de l’acte de donation-partage du 31 juillet 1997, la servitude de prospect est délimitée 'depuis le bassin d’Arcachon jusqu’à hauteur de la partie la plus

avancée de l’immeuble bâti attribué à M. De B’ et doit donc suivre la ligne du bassin d’Arcachon,

— dire et juger que ces aménagements ne créent aucun trouble anormal de voisinage,

— dire et juger que la charge de la preuve incombe à M. De B en qualité de demandeur à l’action,

— dire et juger que M. De B ne rapporte pas la preuve d’une quelconque violation de la servitude de prospect alors que la charge de la preuve lui incombe,

— débouter en conséquence M. De B de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. De B au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

2/ Sur leurs demandes reconventionnelles :

— condamner M. De B au paiement des sommes de :

—  5.000 euros au titre du préjudice subi en raison du manquement à ses obligations contractuelles de taille de la haie litigieuse par M. De B depuis leur installation sur leur terrain jusqu’au 19 avril 2017,

—  10.000 euros au titre du préjudice moral subi en raison du comportement déplacé et envahissant de leur voisin depuis l’acquisition des parcelles BE 381 à 383 à Andernos-les-Bains,

— ordonner la démolition du bassin situé sur la parcelle de M. De B qui, en plus de créer une nuisance sonore, est construit au delà de la limite de la servitude de prospect.

Suivant ses dernières écritures en date du 2 décembre 2020, M. De B demande à la cour, de :

1/Vu les articles 544 du Code Civil, 637 et suivants du code civil :

— confirmer le jugement ayant condamné M. et M^me X à procéder à l’enlèvement de la piscine et la terrasse qui l’entoure qu’ils ont érigées, sauf à fixer l’astreinte à 500 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification à parties de l’arrêt à venir et ce pendant trois mois, en lieu et place de l’astreinte retenue par le tribunal,

2/ Vu le préjudice causé par la construction de la piscine en zone de prospect :

— réformant le jugement en ce qu’il a cantonné à 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts par années entières à compter de son prononcé,

— condamner solidairement M. et M^me X à lui payer en réparation des préjudices subis entre 2016 et 2020 inclus du fait des vues créées en raison de la construction de la piscine et la terrasse qui se trouvent dans la zone de prospect, une indemnité de 28 000 euros avec capitalisation des intérêts par années entières à compter du prononcé du jugement, outre pour l’avenir et jusqu’au mois de la déconstruction effective de l’ensemble, une somme de 800 euros au titre de chacun des mois de décembre, février, et d’avril à novembre,

3/ Vu le principe selon lequel nul de doit occasionner de troubles anormaux de voisinage et

les préjudices occasionnés :

— réformant le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’enlèvement de l’apport de sable auquel ont procédé les appelants :

— condamner M. et M^me X à rétablir en nature de sable sur la parcelle cadastrée B 381 commune d’Andernos et sur le jardin sis en zone de prospect, l’altimétrie relevée au plan de M. D, géomètre, établi le 4 avril 2013, et ce sous une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification à parties de l’arrêt à venir et ce pendant trois mois,

4/ Vu les préjudices subis du fait du remblaiement :,

— condamner solidairement M. et M^me X à lui payer en réparation des préjudices subis au titre des années 2016 à 2020 du fait du remblaiement de leur jardin, une indemnité de 7 000 euros inclus avec capitalisation des intérêts par années entières à compter du prononcé du jugement outre pour l’avenir et jusqu’au mois de l’exécution du déblaiement une somme de 200 euros au titre de chacun des mois de décembre, février et d’avril à novembre,

5/réformant le jugement, le relever de la condamnation prononcée en première instance au titre du règlement de clôture,

6/ rejeter l’intégralité des prétentions des époux X,

7/Au regard notamment des frais de constat, d’avocat et de géomètre engagés, condamner solidairement les appelants au paiement d’une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de démolition de la piscine et de ses alentours (le bassin, la plage de bois qui l’entoure et l’infrastructure maçonnée qui supporte l’ensemble)

L’acte de donation-partage du 31 juillet 1997 a créé une servitude conventionnelle conforme aux dispositions de l’artic1e 637 du code civil grevant les deux parcelles provenant de la division de la propriété de M. L de B. Il stipule que 'toute nouvelle construction face au rivage sur l’un ou l’autre des terrains attribués aux fils du donateur devra respecter I’alignement actuel de I’immeuble bâti attribué à M. Y~M de B. La nouvelle construction ne devra donc pas dépasser sur l’un et l’autre terrain, le niveau de la partie la plus avancée de l’immeuble attribué à M. Y-M de B. Les donataires conviennent en conséquence de constituer sur l’immeuble qui leur a été respectivement attribué une servitude de prospect (…). La servitude de prospect dont sera grevé chacun des immeubles susvisés consistera en interdiction formelle tant pour messieurs De B que pour les futurs ayants droit de faire sur la partie du terrain qui leur est respectivement attribué, situé depuis le bassin d’Arcachon jusqu’à hauteur de la partie la plus avancée de l’immeuble bâti attribué à M. Y-M De B aucune construction, ouvrage ou plantation afin de conserver à chacun des immeubles la vue sur le bassin d’Arcachon, seule restant permises les plantations d’arbustes dont la hauteur n 'excédera pas 1,40 m. La partie de chacun des immeubles grevés de la servitude ci~dessus constituée figure sous teinte bleue aux plans ci-annexés'.

Cette servitude a été intégralement reprise dans l’acte de vente constituant 1e titre de

propriété de M. et M^me X.

Par application de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

M. de B estime que l’ouvrage (piscine, zone sablée, terrasses, structure maçonnée, etc.) a été édifié par ses voisins en violation de la servitude susvisée dans la mesure où il est implanté à l’intérieur du périmètre de la zone de prospect figurant en bleu sur le plan annexé à l’acte de donation-partage.

Le tribunal a retenu que la piscine et ses équipements édifiés par M. et M^me X sur leur propriété respectaient la réglementation administrative mais non les termes des titres de propriété prévoyant la servitude conventionnelle de prospect.

Les appelants exposent essentiellement qu’aucun élément ne démontre que leur bassin est situé dans la servitude de prospect et soulignent que leur piscine ne gêne en rien la vue de M. De B en direction du bassin d’Arcachon.

Les plans cotés établis par M. E, géomètre-expert, ont matérialisé de différentes couleurs les parcelles attribuées à messieurs Y-M et Z De B. Ces documents sont annexés à l’acte de donation précité.

La superposition du plan de masse figurant dans le dossier du permis de construire de la piscine et ceux précités ainsi que les photographies versées aux débats font clairement apparaître que la piscine et ses équipements (support, terrasse, structure maçonnée) ont été édifiés au delà du périmètre de la servitude de prospect.

En effet, l’habitation des appelants a bien été construite au bord de l’alignement défini par la servitude. Or, l’examen des documents précités démontre que le bassin se trouve devant la villa et est donc nécessairement situé au delà de la partie la plus avancée, en l’occurrence la génoise, de l’immeuble bâti de M. De B.

Les relevés réalisés par le cabinet Parallèle 45, mandaté par M. De B en qualité d’expert amiable, confirment sans ambiguïté cette situation. Ce rapport a été rédigé à l’issue de constatations établies certes de manière non contradictoire mais est régulièrement versé aux débats.

Certes, la présence de la piscine n’empêche pas l’intimé de bénéficier d’une vue sur le bassin d’Arcachon. Cependant, la nécessité de conserver cet accès visuel ne constitue qu’un objectif à atteindre et non une condition de l’interdiction de toute construction au delà de la partie la plus avancée de l’immeuble bâti de M. De B.

De même, les mesures de la distance séparant la génoise de l’immeuble de M. De B du bassin d’Arcachon, au demeurant imprécises au regard du mode de calcul utilisé, sont sans incidence sur le dépassement allégué.

Ces éléments, ajoutés à ceux justement retenus par le premier juge, démontrent que M. et M^me X ont agi en violation de la servitude de prospect. La décision attaquée sera donc confirmée sur ce point y compris sur le montant de l’astreinte.

Pour contester la sanction prononcée par le tribunal, les appelants estiment qu’une mesure de démolition de la piscine et de ses équipements immédiats apparaît disproportionnée au regard du respect au droit à la vie privée et familiale.

La démolition est la sanction d’un droit réel transgressé (arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 17 décembre 2003 n° 02-10.300).

Seul l’enlèvement du bassin, de son support, de la terrasse et de toute construction dépassant la zone située au delà de la partie la plus avancée de l’immeuble bâti de M. De B est de nature à remettre en conformité la parcelle détenue par M. et M^me X avec leur titre de propriété dans lequel sont rappelées les obligations imposées par la servitude de prospect.

L’absence de préjudice de M. De B, invoquée par ses voisins, ne constitue pas un élément à prendre en considération pour remettre en cause la solution retenue par le premier juge.

Ainsi, M. et M^me X, qui se contentent d’une affirmation d’ordre général tirée d’une atteinte à leur vie privée et familiale pour s’opposer à la mesure de démolition, ne rapportent pas la preuve de son caractère disproportionné.

Sur la demande d’arasement pour trouble anormal du voisinage

L’usage qu’un propriétaire fait de son bien peut engendrer pour ses voisins des inconvénients dépassant la gêne normale de voisinage et engager sa responsabilité au titre des troubles anormaux du voisinage. L’anormalité de ce trouble est indépendante de toute notion de faute.

M. de B expose que M. et M^me X ont modifié l’altimétrie de leur terrain en élevant des dunes, situation qui générerait un trouble anormal du voisinage car leur permettrait de bénéficier d’une vue plongeante sur sa propriété.

Le tribunal a rejeté cette demande en l’absence de démonstration d’un quelconque trouble.

Le courriel rédigé le 1er juillet 2020 par M. Z De B, pièce non communiquée en première instance, précise que la parcelle qu’il a ultérieurement vendue à M. et M^me X était volontairement surélevée par l’accumulation de déblaiements pour établir les fondations lors de la construction de la maison d’habitation afin de ne rencontrer aucune gêne pour apercevoir le bassin d’Arcachon.

Le relevé topographique du 4 avril 2013 atteste la présence de monticules de terre ou dunes de sable d’une hauteur pouvant atteindre 4,50 m.

Il apparaît en outre que le remblaiement du terrain constituait une exigence de l’autorité municipale, afin d’éviter les risques d’inondation, dont le respect permettait d’assurer à M. et M^me X de bénéficier du permis de construire. Le courrier du maire de la commune qui reprend ces éléments ne peut être qualifié de complaisant.

Les photographies produites par M. De B ne permettent pas de démontrer que le terrain de M. et M^me X, qu’il s’agisse de celui se trouvant dans la zone concernée par la servitude ou en dehors, a été de nouveau surélevé à la suite de la construction de leur habitation. Les constatations de cabinet Parallèle 45 ne sont pas cette fois-ci corroborées par d’autres éléments de preuve de sorte qu’elles ne sauraient être prises en considération. Quant à la reconnaissance par M^me X du remblaiement de son terrain dans un courriel du 10 juin 2015, elle ne fait que traduire la situation initiale résultant du respect des obligations administratives et ne saurait constituer un aveu de la véracité des affirmations de M. De B.

Enfin, il doit être observé que la gêne dans les conditions d’existence, qui résulterait de la surélévation excessive du terrain par les appelants, n’est pas suffisamment établie. En effet,

les divisions successives des parcelles et l’édification de constructions géographiquement proches génèrent nécessairement une proximité de voisinage de sorte que cette situation ne peut être qualifiée en elle-même d’anormale.

Ces éléments, ajoutés à ceux retenus par le premier juge, motivent le rejet de la demande de rétablissement en nature de l’altimétrie de la propriété de M. et M^me X et d’indemnisation du préjudice y afférent présentée par M. De B.

Sur les demandes indemnitaires

Le tribunal a alloué à M. de B une indemnité à hauteur de 1 000 euros pour trouble anormal spécifique pendant 3 ans du fait de la construction illégale de la piscine, avec capitalisation des intérêts par années entières à compter du prononcé du jugement.

Estimant ce montant insuffisant, M. De B réclame le versement d’une somme de 32 200 euros (28 000 + 4x3 200).

Il apparaît établi, au regard des photographies versées aux débats, que la présence de la piscine durant plusieurs années a été de nature, notamment en été, de favoriser le regroupement de personnes et par conséquent une augmentation des nuisances sonores inhérentes au voisinage.

La somme de 1 000 euros a été justement appréciée par le premier juge et sera dès lors confirmée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la clôture et la hauteur des végétaux

Le tribunal a accordé à M. et M^me X une somme de 500 euros au titre du préjudice de vue subi du fait que les haies végétales de M. De B situées le long du bassin d’Arcachon mais séparant également leurs propriétés respectives dépassaient manifestement la hauteur de 1,50 mètres prévue dans l’acte de donation précité.

L’acte de donation précité stipule que 'd’un commun accord messieurs De B conviennent pour eux et leurs futurs ayants droits que dans l’éventualité d’une clôture entre leur propriétés contiguës ainsi que sur toute la limite de leurs propriétés en façade sur le bassin d’Arcachon, cette clôture devra être végétale. Elle aura une hauteur qui ne devra pas dépasser :

— en façade sur mer celle de la barrière actuelle soit 1m40 pris au niveau du pilier du portail de la plage ;

— sur la ligne séparative des deux propriétés celle de la barrière actuelle en façade de l’avenue de Verdun, soit 1m50 pris au niveau du pilier du […]'.

En page 31 de ses dernières écritures, M. De B admet avoir laissé pousser sa haie à une hauteur supérieure à celle autorisée par l’acte susvisé. Il explique avoir agi ainsi pour se protéger des nuisances du voisinage.

Au regard de la position des végétaux, cette explication peut être retenue de sorte que les appelants ne justifient d’aucun préjudice tiré du dépassement, et ce d’autant plus que cette situation ne les a pas empêchés de bénéficier de la vue en direction du Bassin d’Arcachon.

Il n’est pas contesté que M. De B a procédé au mois d’avril 2017 à une taille des végétaux. M. et M^me X affirment que sa hauteur a effectivement diminué sans pour autant respecter les exigences contenues dans l’acte de donation.

Les seules photographies versées aux débats ne constituent pas des éléments suffisants pour affirmer, en l’absence de tout mesurage réalisé par un huissier de justice ou un expert judiciaire, que la hauteur exigée des végétaux n’est toujours pas respectée.

Ces éléments motivent le rejet de la demande d’indemnisation présentée par M. et M^me X de sorte que le jugement attaqué sera infirmé sur ce point.

Sur la suppression du bassin d’ornement

M. et M^me X affirment que le bassin d’ornement implanté sur la propriété de M. De B se situe au delà de la limite de la servitude de prospect. Ils en exigent sa démolition.

Le tribunal n’a pas motivé sa décision de rejet de cette prétention.

Il convient d’observer que les appelants ne contestent pas l’affirmation de M. De B selon laquelle le bassin préexistait à la date de la signature de l’acte de donation de M. L de B au profit de ses deux enfants. Cette situation est d’ailleurs confirmée par l’attestation rédigée par M. F.

Dès lors, la servitude de prospect et l’interdiction qu’elle contient ne concerne nécessairement que les ouvrages édifiés postérieurement.

En conséquence, la demande de démolition présentée par M. et M^me X sera rejetée.

Sur le préjudice moral

A l’appui de leur demande de versement d’une somme au titre d’un préjudice moral, M. et M^me X estiment déplacé, envahissant et intrusif le comportement de leur voisin sans cependant en apporter la démonstration.

En conséquence, cette prétention sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de M. et M^me X en première instance, il y a lieu en cause d’appel de les condamner au versement à M. de B d’une indemnité complémentaire de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

— Infirme le jugement en date du 29 mai 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu’il a condamné M. Y-M De B à payer à M. G X et M^me H I épouse X la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la taille de la haie,

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par M. G X et M^me H I épouse X au titre du préjudice tiré de la hauteur excessive de la haie et des

végétaux implantés sur la propriété de M. Y-M De B ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne in solidum M. G X et M^me H I épouse X à verser à M. Y-M De B une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées en appel sur ce fondement ;

— Condamne in solidum M. G X et M^me H I épouse X au paiement des dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE