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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 15 OCTOBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/04185 – N° Portalis

DBVK-V-B7A-MVC4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 AVRIL 2016

TRIBUNAL D’INSTANCE DE Y

N° RG 11-14-000746

APPELANTS :

Madame Z A veuve X

née le […] à CHALONS-EN-CHAMPAGNE (51000)

de nationalité Française

[…]

66000 Y

R e p r é s e n t é e p a r M e L a u r a R A B A S S A , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e L a u r a R A B A S S A , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Madame C X

née le […] à CHATENAY-MALABRY (92290)

de nationalité Française

[…]

66000 Y

R e p r é s e n t é e p a r M e L a u r a R A B A S S A , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Syndicat des copropriétaires 16, […] représenté par son syndic la SARL CABINET DE LA CITE

[…]

66000 Y

R e p r é s e n t é p a r M e P h i l i p p e N E S E , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

A s s i s t é d e M e J e a n – P h i l i p p e N E S E , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

SARL CABINET DE LA CITE

[…]

66000 Y

R e p r é s e n t é e p a r M e P h i l i p p e N E S E , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

A s s i s t é e d e M e J e a n – P h i l i p p e N E S E , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 12 Août 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 SEPTEMBRE 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes des 24 et 26 février 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et […] à Y a fait assigner les consorts X en paiement des charges de copropriété afférentes à l’appartement et la cave dont ils sont propriétaires au sein de la résidence, formant respectivement les lots 9A (148/1000) et 15B (2/1000).

Le 5 février 2015, les consorts X ont appelé en cause le CABINET DE LA CITE, agent immobilier, syndic de la copropriété.

Le jugement rendu le 15 avril 2016 par le tribunal d’instance de Y énonce dans son dispositif :

• Condamne in solidum Madame Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X, à payer en deniers ou quittances au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Y la somme de 10 059,45 € outre intérêts au taux légal à compter du 1^er janvier 2016, capitalisés annuellement à compter du 26 février 2016.

• Rejette les autres demandes.

• Condamne in solidum les défendeurs à payer au syndicat la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamne in solidum les défendeurs aux dépens de l’instance.

• Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Le jugement expose qu’il résulte des calculs non contestés des relevés de compte et des décisions d’approbation des comptes de charges de l’assemblée générale des copropriétaires que les consorts X doivent paiement de la somme totale de 10 059,45 € au titre des charges de copropriété. Les frais accessoires ne sont cependant pas suffisamment justifiés.

Le jugement précise que les consorts X en qualité de cotitulaires des lots de copropriété sont débiteurs in solidum de la dette, dès lors que leurs droits précis n’ont pas été notifiés au syndicat dans les formes de l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

Le jugement relève que les consorts X contestent la gestion comme les comptes de la copropriété, alors que ce contentieux constitue celui des décisions de l’assemblée des copropriétaires qui doit être engagée dans les formes et délais prévus

par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Leurs demandes à ce titre ne sont donc pas recevables.

Par ailleurs, leurs contestations des principes appliqués au décompte de leurs charges restent générales et confuses et ne peuvent être retenues. Il en est de même de leurs allégations relatives à la non exécution par le syndic de décisions de l’assemblée générale, alors au surplus, en ce qui concerne les décisions de justice, qu’il existe des moyens supplétifs d’en obtenir exécution.

Madame Z A veuve X, Monsieur B X et Madame D X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 26 mai 2016.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 août 2019.

Les dernières écritures pour les consorts X ont été déposées le 11 août 2019.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 6 août 2019.

La cour rejette toutes les conclusions déposées après la clôture, en l’absence de motif grave. Le syndicat des copropriétaires ne saurait solliciter le rejet des conclusions des appelants dans la mesure où elles répondent à ses propres conclusions du 6 août 2019.

Le dispositif des écritures pour les consorts X énonce :

• Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble le règlement de copropriété n° 8.940 du 6 février 1967 et les pièces du bordereau versées aux débats

• À titre principal,

• INFIRMER le jugement rendu par le tribunal d’instance de Y le 15 avril 2016 en ce qu’il a condamné in solidum les consorts A-X à payer en deniers ou quittances au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Y la somme de 10 059,45 euros outre intérêts au taux légal à compter du 1^er janvier 2016, capitalisés annuellement à compter du 26 février 2016 ;

• CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal d’instance de Y le 15 avril 2016 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil.

• DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence […] et […] à Y de toutes ses demandes, fins et prétentions comme non fondées tant en fait qu’en droit.

• À titre subsidiaire,

• CONSTATER que les consorts A-X se sont acquittés de la somme de 1099,52 euros au titre des appels de fonds prévisionnels des 3^e et 4^e trimestres 2016 ainsi qu’au titre du solde de charges dû concernant l’année 2015 ;

• CONSTATER que les consorts A-X se sont acquittés de la somme de 3282,28 € en règlement des charges de copropriété au titre de l’année 2017 ;

• CONSTATER que les consorts A-X se sont acquittés de la somme de 1861,76 € en règlement des charges de copropriété au titre de l’année 2018 ;

• DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 500 euros correspondant aux frais de procédure déjà acquittés et inclus dans les appels de fonds prévisionnels des 3^e et 4^e trimestre 2016 et 1^er trimestre 2017 ainsi qu’au titre du solde de charges dû concernant l’année 2015.

• À titre reconventionnel,

• Vu l’article 38 du code de procédure civile,

• Vu l’article 114 du code de procédure civile,

• Vu les articles 325 et 331 du code de procédure civile,

• Vu l’article 1147 ancien du code civil (article 1231-1 nouveau du code civil),

• Vu les articles 1382 et 1383 du code civil (article 1240 et article 1241 nouveau du code civil)

• Vu les articles 1991, 1992 et 1998 du code civil

• INFIRMER le jugement rendu par le tribunal d’instance de Y le 15 avril 2016 en ce qu’il a débouté les consorts A-X de leurs demandes formulées à titre reconventionnel ;

• DECLARER les consorts A-X recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles ;

• DECLARER les consorts A-X recevables et bien fondés en leur demande d’intervention de l’ancien syndic de copropriété – la SARL « Cabinet de la cité » – dans la procédure actuellement pendante devant la Cour d’appel de Montpellier entre le syndicat des copropriétaires de la résidence […] et […] à Y et les consorts A-X ;

• ORDONNER AVANT DIRE DROIT une mesure de constatation à l’effet de déterminer l’origine de la surconsommation d’eau qui n’est enregistrée par aucun compteur divisionnaire ;

• DIRE et JUGER que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des consorts A-X.

• DIRE et JUGER que la Sarl « CABINET DE LA CITÉ », ancien syndic de la copropriété, a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard des consorts A-X.

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence […] et […] à Y à rembourser aux consorts A-X la somme de 2975,66 euros au titre des charges indûment réclamées sur la période 2004-2015 augmentée de la somme de 536,25 € indûment réclamée au titre de l’appel de fonds spécial sur la période du 10/05 au 31/12/2017 ;

• CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence […] et […] à Y et l’ancien syndic de copropriété « Cabinet de la Cité » à indemniser les consorts A-X par le versement de la somme de 25 500 euros à ce jour, et révisable, avec application des intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, en réparation des préjudices matériels et moraux qu’ils ont subis ;

• ASSORTIR l’arrêt à intervenir d’une astreinte de 50 (cinquante) euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

• CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence […] et […] à Y et l’ancien syndic de copropriété « Cabinet de la Cité » à payer aux consorts A-X la somme de 3500 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC outre le paiement des entiers dépens.

Les consorts X indiquent que Madame Z A veuve X est usufruitière de la totalité des lots 9A et 15B et nue-propriétaire de la moitié desdits lots tandis que Monsieur B X et Madame C X sont nus-propriétaires de l’autre moitié de l’ensemble de ces lots. Il appartient donc au syndicat de diviser les poursuites entre les co-indivisaires, chacun tenu que de sa quote-part dans les lots en l’absence de clause de solidarité. En tout état de cause, le démembrement de propriété a été régulièrement notifié au syndicat.

Les consorts X soutiennent par ailleurs qu’il est de jurisprudence constante que l’approbation des comptes ne vaut pas approbation du décompte individuel de chaque copropriétaire. Ainsi est recevable une demande en rectification de ce compte, de même que la demande corrélative en restitution d’un trop perçu, sans qu’il soit nécessaire de contester judiciairement les décisions des assemblées générales qui les ont approuvées.

De plus, le syndic doit démontrer que des frais ont été générés et qu’ils se sont avérés indispensables, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Certaines sommes réclamées correspondent à des travaux non urgents et inutiles, voire préjudiciables pour la conservation et la sauvegarde de l’immeuble, et à la seule initiative du syndic, sans consulter l’assemblée générale.

Les consorts X exposent en outre que les comptes présentés par le syndic ne sont ni transparents ni sincères. Il est en effet impossible d’identifier les frais de procédure ou les charges locatives dont les consorts X doivent être dispensés. De plus, il existe une incohérence dans les relevés d’eau effectués par l’entreprise VEOLIA, rendant nécessaire la réalisation d’une mesure d’instruction afin de déterminer la cause de la surconsommation d’eau.

Les consorts X relèvent encore une inexécution de ses obligations contractuelles par le syndicat. Il est en effet constant que l’immeuble de copropriété est affecté depuis de nombreuses années de multiples désordres tenant au défaut de conservation et d’entretien des parties communes, comme cela ressort de plusieurs constats d’huissier établis entre 2001 et 2014. Ils ont ainsi de bonne foi retenu partiellement les sommes dues au titre des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi malvenu de prétendre que sa trésorerie s’est retrouvée exsangue à cause des consorts X et demander des dommages et intérêts pour résistance abusive, d’autant plus que le recouvrement des charges de copropriété à l’encontre des autres copropriétaires n’a jamais été engagé.

A titre subsidiaire, les consorts X contestent être tenus de la somme de 2817,38 € réclamée par le syndicat. Plusieurs paiements intervenus n’ont pas été comptabilisés par le syndicat, et aucune assemblée générale n’a eu lieu en 2018 ni aucun appel de fonds n’a été effectué depuis le début de l’année 2019.

Les consorts X sollicitent reconventionnellement le paiement de dommages et intérêts, d’une part, en réparation de la mauvaise exécution ou de l’inexécution de ses obligations par le syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. D’autre part, ils demandent réparation des préjudices subis tenant aux fautes commises par le syndic « SARL Cabinet de la Cité » au regard des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de par sa carence à assurer le respect du règlement de copropriété, son abstention à commander les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes et à la conservation de l’immeuble, sa carence à exécuter les décisions adoptées régulièrement en assemblées

générales ainsi que les décisions de justice favorables aux consorts X, à laquelle s’ajoute sa propension à inscrire à l’ordre du jour des AG des projets de résolution irréguliers et à les faire voter au mépris de son obligation d’information et de conseil.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :

• CONFIRMER le jugement rendu le 15 avril 2016 en tous ses points sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

• Statuant à nouveau,

• Sur la demande initiale :

• - Vu les dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

• - Vu les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

• - Vu les dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967,

• - Vu les procès-verbaux d’assemblées générales,

• - Vu la jurisprudence,

• CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal d’instance le 15 avril 2016 en ce qu’il a condamné in solidum M^me Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X au règlement de la somme de 10.059,45 € au titre de l’arriéré de charge dû au jour du prononcé et CONDAMNER in solidum M^me Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X au règlement de la somme de 2.817,38 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété postérieur au jugement rendu par le Tribunal d’instance de Y outre intérêts légaux en sus à compter de la notification des conclusions d’appel (Art. 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) par application des dispositions de l’article 1153 alinéa 3 (ancien) du Code Civil, ces intérêts étant eux-mêmes productifs d’intérêts en application de l’article 1154 (ancien) du Code civil. ;

• CONDAMNER in solidum M^me Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence […] et […] à Y :

• 1. La somme de 3500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en application des dispositions de l’article 1382 (ancien) du Code Civil ;

• 2. La somme de 4500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Sur les demandes reconventionnelles :

• En tout état de cause,

• - Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

• - Vu l’article 1315 du Code civil,

• - Vu l’article 1147 du Code civil,

• - Vu l’article 1382 du Code civil,

• DEBOUTER purement et simplement M^me Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X de leurs demandes reconventionnelles à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence […] et […] à Y (66) ;

• DEBOUTER purement et simplement M^me Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SARL CABINET DE LA CITE ;

• CONDAMNER in solidum M^me Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X aux entiers

dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL NESE, avocat, dans les formes et conditions de l’article 699 du CPC.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les consorts X n’ont jamais régulièrement informé le syndic de leur situation selon les dispositions de l’article 6 du décret de 1967, de sorte que c’est à bon droit que le syndicat sollicite leur condamnation in solidum au paiement des arriérés de charges de copropriété.

Il relève que les consorts X ne sauraient remettre en cause les dépenses communes en soutenant le caractère illégal ou l’absence de sincérité des comptes sans avoir sollicité la nullité des résolutions ayant adopté lesdits comptes dans le délai légal.

Le syndicat rappelle que selon une jurisprudence constante, dès lors qu’aucune contestation de la décision approuvant les comptes et la répartition des charges n’est intervenue selon la procédure de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut ni refuser ni différer le paiement des charges, l’exception de compensation comme l’exception d’inexécution ne pouvant être invoquées. Le syndicat des copropriétaires est ainsi fondé à solliciter la condamnation in solidum des consorts X à lui payer l’arriéré de charges, provision sur charges et frais accessoires, selon le décompte des charges du 30 août 2018 prenant en compte tous les règlements opérés par les consorts X.

Le syndicat des copropriétaires sollicite par ailleurs le versement de dommages et intérêts pour résistance abusive, en indiquant qu’en laissant s’accumuler des charges impayées les consorts X ont manqué à leur obligation essentielle de s’acquitter de leur quote-part des dépenses communes, ce qui a causé à la collectivité des copropriétaires un préjudice direct et certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, la trésorerie du syndicat s’étant retrouvée exsangue durant cette période.

Concernant la demande d’expertise formulée par les consorts X pour la surconsommation d’eau, le syndicat relève qu’aux termes du procès-verbal de constat réalisé le 18 mars 2015, l’huissier de justice indique qu’après avoir vérifié qu’aucun robinet d’eau n’était ouvert dans l’appartement, il avait constaté que le compteur d’eau divisionnaire de l’appartement se trouvait à l’arrêt et qu’il se mettait à défiler après avoir allumé le service d’irrigation du jardin. Il est impossible qu’une fuite d’eau existe depuis plusieurs années comme le prétendent les consorts X, puisque la variation de consommation est constatable depuis 2018.

Le syndicat soutient encore que les demandes reconventionnelles des consorts X à l’égard du syndic reposent sur un courrier en date du 20 novembre 2006 et ont été formulées pour la première fois suivant assignation en intervention forcée en date du 5 février 2015, de sorte qu’elles sont prescrites.

Subsidiairement, il indique que la responsabilité du syndic ne peut être engagée dès lors que les consorts X sollicitent la condamnation du syndic en considération d’actes d’administration et de gestion de la copropriété qui ont été validés par le syndicat des copropriétaires via les quitus qui ont été votés lors des assemblées générales.

Le syndicat soutient enfin que les doléances des consorts X concernant les travaux démontrent une incohérence et une mauvaise foi de leur part et ne reflètent pas la réalité. En tout état de cause, la Cour de cassation a admis que le copropriétaire peut

être débouté de sa demande d’indemnité ou de sa demande de travaux lorsqu’il est débiteur d’une importante dette de charges.

MOTIFS

Sur le démembrement de propriété et la condamnation in solidum des consorts A-X

Les consorts A-X ne justifient pas plus en appel qu’en première instance de la notification au syndic de la constitution des droits d’usufruit et de nue-propriété dans les formes prévues à l’article 6 du décret du 17 mars 1967, seule opposable au syndicat des copropriétaires. Il est indifférent que le syndicat ait pu être informé par ailleurs de la situation des consorts A-X et que le certificat d’hérédité ait été joint aux actes de procédure.

Le tribunal a donc parfaitement pu accueillir la demande de condamnation solidaire des consorts X au paiement des charges de copropriété même en l’absence de clause de solidarité stipulée dans le règlement de copropriété.

Sur le caractère illégal de certaines dépenses

Les consorts A-X, invoquant le caractère illégal de certaines dépenses, réclament au syndicat des copropriétaires la somme de 2975,66 € en restitution des sommes trop perçues sur la période 2004-2015.

Le tribunal a ici justement considéré que la contestation de la gestion comme des comptes de copropriété relevait du contentieux des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires qui doit être engagé dans les formes et les délais prévus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Si effectivement, un copropriétaire peut demander la rectification de son décompte individuel et la restitution d’un éventuel trop perçu, force est de constater que les pièces 34 et 35 versées par les appelants visent en réalité des factures de travaux, d’entretien ou de nettoyage afférentes à la copropriété, ce qui concerne bien les comptes de la copropriété dans son ensemble.

Or, il n’est pas contesté que les comptes pour la période visée de 2004 à 2014 ont été approuvés par l’assemblée générale de sorte que les actes accomplis par le syndic sont ratifiés et les dépenses engagées par lui sont validées.

Sont ainsi versés aux débats les procès-verbaux des assemblées générales correspondantes démontrant que les comptes ont été à chaque fois approuvés, les copropriétaires convoqués et les décisions notifiées.

Dans ces conditions, la créance du syndicat étant parfaitement certaine, liquide et exigible, les consorts A-X sont tenus de régler leur quote-part de charges comme les autres copropriétaires, en l’absence de recours en annulation dans les formes et délais prévus à l’article 42 précité.

Sur l’absence de sincérité et de transparence des comptes

Les appelants ne sauraient pas plus se prévaloir de l’absence de sincérité ou de transparence des comptes ou du non respect des règles de mise en concurrence des prestataires pour remettre en cause les dépenses communes votées par l’assemblée

générale des copropriétaires.

En outre, contrairement à ce qui est prétendu, la somme de 500 € acquittée par correspondance officielle du 25 mai 2016 ne correspond pas à des appels de fonds prévisionnels pour l’année 2016 mais à la somme due au titre l’article 700 du code de procédure civile suite à la condamnation par le tribunal d’instance de Y le 15 avril 2016.

— Sur les frais de procédure

En revanche, les consorts A-X font justement valoir qu’il n’est pas possible d’identifier les frais de procédure dont ils doivent être dispensés. Or, effectivement, la cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 17 octobre 2012 a dispensé les consorts A-X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le décompte de charges pour la période du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2012 ne contient aucun détail sur les frais de procédure de 5562,95 €. En tout état de cause, Madame Z A s’est vu imputer ces frais à hauteur de sa quote-part, soit 823,31 € et 11,13 €. L’intimé ne fournit pas plus d’explications dans ses conclusions.

Il convient donc de déduire des sommes réclamées celle de 834,44 €.

— Sur l’imputation de charges locatives injustifiées

Les appelants considèrent qu’ils ne sont pas redevables des charges locatives relatives aux locaux de l’escalier du bâtiment B situé […] auquel ils n’ont pas accès et dont ils indiquent n’avoir pas la clé, dès lors en outre que leur lot 15B (cave) est dépourvu d’électricité et n’est accessible que par l’entrée du bâtiment A […].

Les consorts A-X sont propriétaires au sein du bâtiment B du lot 15 situé au rez-de-chaussée et constitué d’une cave, comportant les 2/1000èmes des parties communes générales et 2/329èmes des parties communes aux seuls copropriétaires du bâtiment B. Ils sont donc redevables des charges locatives générales et des charges locatives propres au bâtiment B à hauteur de leurs tantièmes comme mentionnés dans les décomptes de charges. Par ailleurs, il sera rappelé que les frais d’éclairage des parties communes sont des charges générales qui doivent en conséquence être réparties en fonction des tantièmes de copropriété afférents à chaque lot et non en fonction du critère de l’utilité.

S’agissant de l’interphone, il n’est pas contesté que son installation a été effectuée il y a plus de dix ans, de sorte qu’une action concernant les frais de celle-ci est prescrite. En outre, si les dépenses relatives à l’entretien des interphones sont réparties indépendamment de toute notion d’utilité, en fonction des tantièmes de copropriété, il en est autrement si ces frais sont propres à certains lots. Ainsi, l’assemblée générale du 10 juillet 2014 qui au demeurant n’a fait l’objet d’aucun recours, a justement réparti le coût de la réfection du système d’interphonie entre les copropriétaires du bâtiment A seuls concernés.

— Sur la répartition du surcoût de la consommation d’eau

Les appelants sollicitent ici une mesure d’instruction afin de déterminer la cause de la surconsommation d’eau depuis 18 ans qui selon eux résulte du tuyau d’arrosage situé

dans le jardin ou de divers points d’eau situés dans les lots des copropriétaires.

Il convient tout d’abord de relever qu’ils n’ont pas contesté les décisions d’assemblée générale intervenues sur ce point.

En outre, lors d’une expertise réalisée le 4 juillet 2007, l’expert SERRA n’a pas constaté l’utilisation du système d’arrosage.

Un procès-verbal de constat d’huissier du 18 mars 2015, régulièrement soumis au débat contradictoire, est également en faveur d’une absence d’utilisation par les copropriétaires du compteur d’eau des parties communes.

Par ailleurs, les consorts A-X produisent un courrier du syndic en date du 4 décembre 2018 qui fait mention d’une consommation qui lui semble inhabituelle et demande la vérification de l’index du compteur, ce qui signifie qu’il s’agit seulement d’une fuite récente qui est recherchée et ne démontre en rien une fuite qui existerait depuis des années.

Aucune mesure d’instruction ne sera donc organisée.

Sur l’exception d’inexécution

Les consorts A-X font valoir le défaut d’entretien des parties communes et de conservation de l’immeuble depuis 15 ans. Ils produisent de nombreux constats d’huissier en ce sens.

Il convient toutefois de rappeler que les copropriétaires ne peuvent refuser de s’acquitter de leur quote-part de charges en invoquant l’inexécution de ses obligations par le syndicat des copropriétaires ou sa carence en matière de travaux, de même que l’existence de malfaçons affectant les parties communes et privatives, ou encore l’existence de troubles de jouissance dans les parties privatives suite à l’incurie du syndicat, de même que des manquements à ses obligations imputés au syndic ou encore des irrégularités dans la tenue des comptes ou dans les décisions des assemblées.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré de charges, provision sur charges et frais accessoires

Il convient de confirmer le jugement déféré sauf à déduire de la somme de 10 059,45 € qui a été réglée par Madame Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X le 27 juin 2016, celle de 834,44 € au titre des frais de procédure.

Le dernier décompte établi au 29 août 2019 mentionne un solde débiteur de 2817,38 €, les différents versements des consorts A-X ayant bien été déduits antérieurement. En outre, l’appel de fonds de 825 € (1^er août au 31 octobre 2019) que les appelants ne justifient pas avoir réglé, est bien exigible le 1^er jour du trimestre conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la décision de l’assemblée générale. Les appelants seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices subis par les consorts A-X

Le syndicat des copropriétaires ne soulève pas en appel l’irrecevabilité des demandes incidentes et le premier juge n’a pas déclaré les demandes reconventionnelles irrecevables à ce titre.

L’intervention forcée du syndic de copropriété n’est pas plus contestée en sa recevabilité.

Si un copropriétaire peut effectivement engager la responsabilité du syndicat pour le défaut d’entretien des parties communes, les appelants ne sauraient sous ce motif remettre en cause des résolutions votées en 2013 et 2014 qu’ils n’ont pas contestées dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 (ainsi celles qui ne respecteraient pas selon eux les règles de majorité, ou en faveur de travaux privatifs au profit d’un copropriétaire ou encore qui ne devaient pas être inscrites à l’ordre du jour ou qui ont été retirées).

Ils ne sauraient non plus, par ce motif, remettre en cause des décisions de justice qui sont aujourd’hui définitives. Ainsi, contrairement à ce qui est prétendu, la simple lecture des prétentions et moyens des consorts X tels que repris par l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 28 octobre 2014 montre qu’il s’agit du même contentieux (utilisation abusive et appropriation des parties communes par le propriétaire des lots 1A, 2A, 3A, 7A et 17B, faute du syndicat pour n’avoir fait procéder pendant 18 ans à aucune recherche des causes des désordres dans les parties communes, à aucune investigation ni entrepris de travaux pour mettre un terme aux désordres, de même s’agissant des travaux relatifs au plancher de leur appartement et aux fenêtres, ou encore les problèmes liés au système automatique radiocommandé d’ouverture de la porte cochère, ainsi aussi la demande de dommages et intérêts pour la moins-value de leur appartement et en réparation des troubles de jouissance et des troubles anormaux de voisinage subis depuis 18 ans).

Il convient de relever également que par arrêt du 8 septembre 2016, la cour d’appel de Montpellier a rejeté les demandes au titre de la responsabilité du syndicat et du syndic s’agissant de la toiture.

En ce qui concerne les demandes à l’égard du syndic au titre de l’obligation d’assurer le respect du règlement de copropriété, des fautes de gestion (absence de mise en concurrence, défaut de mise à exécution de décisions de justice…), elles sont pour la plupart prescrites depuis le 17 juin 2013 en application de l’article 2222 du code civil, dans la mesure où elles reposent sur un courrier de mise en demeure du 20 novembre 2006.

Par ailleurs, les appelants font état de travaux inutiles et répétitifs commandés par le syndic, or force est de constater que les assemblées générales successives ont donné quitus à celui-ci, de sorte que les actes en question ont été ratifiés.

Si effectivement, le quitus donné au syndic ne prive pas un copropriétaire de rechercher la responsabilité de ce syndic pour faute délictuelle ou quasi délictuelle, encore faut-il démontrer cette faute et le préjudice personnel qui en est résulté, ce que ne font pas les appelants. L’inutilité des travaux entrepris n’est pas démontrée. En outre, ils ne sauraient reprocher au syndic l’accomplissement d’actes qui ont fait l’objet de votes en assemblée générale (ainsi travaux en faveur d’un copropriétaire comme cela ressort du procès-verbal du 21 août 2014, réfection de l’interphone procès-verbal du 10 juillet 2014).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et en l’absence de faute démontrée du syndicat ou du syndic, la demande d’indemnisation ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

La faute des consorts A-X n’est pas suffisamment caractérisée comme l’a relevé le premier juge. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1382 du code civil formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Les appelants qui succombent pour la plus grande part seront condamnés aux dépens de l’appel et il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non remboursables exposés. Il lui sera accordé la somme de 2500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 15 avril 2016 par le tribunal d’instance de Y, sauf à déduire de la somme de 10 059,45 € celle de 834,44 € au titre des frais de procédure,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Madame Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […] et […] à Y la somme de 2817,38 € au titre de l’arriéré de charges postérieur au jugement, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE in solidum Madame Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […] et […] à Y la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum Madame Z A veuve X, Monsieur B X et Madame C X aux dépens de l’appel dont distraction au profit de la SELARL NESE en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT