ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 06 Avril 2023

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 21/02550 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MCZU

INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES

c/

Madame [V] [X]

Le COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 06 Avril 2023

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES

[Adresse 2]

Représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, substituée par Maître Virginie MARCELIN, avocats au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 25 février 2021 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 30 avril 2021,

à :

Madame [V] [X], née le 20 Janvier 1988 à [Localité 10] (92), de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Représentée par Maître Camille MIALOT de la SELARL MIALOT AVOCATS, substituée par Maître Fanny EHRENFELD, avocats au barreau de PARIS,

Le COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT [Adresse 3] – [Adresse 3]

Comparant en la personne de Monsieur [W] [E], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 22 février 2023 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [W] [E], inspecteur divisionnaire,

et qu’il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par délibération du 2 juillet 2002, le conseil municipal de la ville de [Localité 8] a engagé une opération de requalification urbaine dans le centre historique de [Localité 8]. La société anonyme d’économie mixte InCité [Localité 8] La Cub (ci-après InCité) a, par conventions du 25 juillet 2002 et du 22 mai 2014, été désignée attributaire de la concession d’aménagement de ce secteur.

Dans le cadre de cette opération, le préfet de la Gironde a, par arrêté en date du 18 décembre 2018, déclaré d’utilité publique les travaux de restauration immobilière notamment de l’immeuble cadastré section DB n° [Cadastre 1], situé [Adresse 6] à [Localité 8], et autorisé la société InCité à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les lots de cet immeuble.

Madame [V] [X] épouse [D] est propriétaire du lot de copropriété n°11 et des sept cent cinquante-trois dix millièmes des parties communes de cet immeuble.

A la suite de la signature le 23 janvier 2020 de l’arrêté de cessibilité concernant ce lot, une ordonnance d’expropriation est intervenue le 19 mars 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 décembre 2019, la société InCité a

adressé à Madame [X] ses offres d’indemnisation, restées sans réponse, puis a saisi le

juge de l’expropriation par dépôt de son mémoire le 16 juin 2020.

Par jugement prononcé le 25 février 2021, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bordeaux a statué ainsi qu’il suit :

— fixe les indemnités de dépossession revenant à Madame [V] [X] épouse [X] pour l’expropriation du lot de copropriété n°11 et des sept cent cinquante-trois dix millièmes des parties communes de l’immeuble cadastré section DB n° [Cadastre 1] situé [Adresse 6] à [Localité 8] aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 157.658 euros en valeur libre d’occupation,

— indemnité de remploi : 16.766 euros ;

— condamne la société anonyme d’économie mixte InCité [Localité 8] La Cub à payer à Madame [V] [X] épouse [X] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute Madame [V] [X] épouse [X] pour le surplus ;

— condamne la société anonyme d’économie mixte InCité [Localité 8] La Cub aux dépens.

La société anonyme d’économie mixte InCité [Localité 8] Métropole Territoires, anciennement dénommée InCité [Localité 8] la Cub, a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 30 avril 2021.

Mme [X] a formé un appel incident.

***

Par un mémoire n°2 déposé le 7 février 2023, la société anonyme d’économie mixte InCité [Localité 8] Métropole Territoires demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 25 février 2021 en ce qu’il a fixé à 157.658 euros l’indemnité principale et 16.766 euros l’indemnité de remploi dues par InCité à Mme [X] épouse [X] pour la dépossession du lot n° 11 et des sept cent cinquante-trois dix millième de parties communes afférentes de l’immeuble soumis au régime de

la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 8] ;

— fixer les indemnités devant revenir à Mme [X] épouse [X] pour la dépossession du lot n° 11 et des sept cent cinquante-trois dix millième de parties communes afférentes de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 8] :

I- indemnité principale

40,64 m² x 3.000 euros / m² = 121.920 euros (valeur libre)

II- indemnités accessoires

Indemnité de remploi :

—  20 % sur 5.000 euros : 1.000 euros

—  15 % entre 5.000 euros et 15.000 euros : 1.500 euros

—  10 % au-delà : 10.692 euros

Total remploi : 13 192 euros

Total indemnité de dépossession : 135.112 euros (valeur libre) ;

— débouter Madame [X] de ses demandes.

***

Mme [X] épouse [X] a déposé un mémoire le 2 février 2023 et demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation du département de la Gironde le 25 février 2021 en ce qu’il a fixé l’indemnité globale de dépossession à un montant de 174 .424 euros ;

— confirmer le jugement en ce qu’il condamne la société InCité [Localité 8] Métropole Territoires à verser à Madame [X] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de première instance ;

Statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité principale revenant à Madame [X] du fait de l’expropriation du lot n°11 situé dans l’immeuble d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8] sur la parcelle cadastrée DB n°[Cadastre 1] dont elle est propriétaire à un montant de 187.000 euros ;

— fixer l’indemnité de remploi revenant à Madame [X] du fait de l’expropriation du lot n°11 situé dans l’immeuble d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8] sur la parcelle cadastrée DB n°[Cadastre 1] dont elle est propriétaire à un montant de 19.760 euros ;

— condamner la société InCité [Localité 8] Métropole Territoires à verser à Madame [X] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel ;

— condamner la société InCité [Localité 8] Métropole Territoires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la date de référence

L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.»

Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 du code de l’expropriation ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 9], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Pour la détermination de l’usage effectif du bien exproprié, Mme [X] discute la date de référence retenue par le premier juge et soutient qu’il est de principe que, dès lors que la modification du document d’urbanisme affecte les caractéristiques de la zone dans laquelle est située le bien exproprié, il convient de fixer la date de référence à cette date, soit en l’espèce au 28 janvier 2022, date de la modification n°10 du Plan local d’urbanisme.

L’appelante lui oppose le fait que le bien est en tout état de cause compris dans la zone UP 2 'zone d’intérêt patrimonial bâti et/ou paysager', classement non modifié.

La cour rappelle toutefois qu’il est constant en droit que la date de référence doit elle-même s’apprécier à la date de la décision de première instance, de sorte que la demande portant sur la modification de la date retenue par le premier juge doit être écartée puisqu’elle tend à la fixation d’une date postérieure au jugement de première instance.

De plus, la 9ème modification du Plan local d’urbanisme mentionnée par la société InCité, opposable aux tiers le 10 mars 2020 -soit antérieurement au jugement déféré-, est sans incidence sur la zone considérée, ainsi que le rappelle le premier juge, dont la décision de ce chef sera confirmée.

2. Sur la consistance du bien et son usage effectif

Le bien en cause est situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété au n°[Adresse 6] à [Localité 8], dans un quartier mixte composé d’habitations et de commerces, situé entre la gare SNCF et la place de la Victoire.

Le juge de l’expropriation, qui s’est transporté sur les lieux, décrit ainsi l’appartement de Mme [X] :

« Les bâtiments A et B sont construits en R+l sur rue ; la façade enduite et peinte est dégradée en plusieurs endroits et la toiture en tuiles recouverte d’une bâche. Une porte en bois dans le bâtiment situé au numéro 52 ouvre sur un couloir carrelé au sol, aux murs en toile peinte abîmée en partie basse et pierres apparentes en partie haute et au plafond peint avec spots intégrés dont une partie dégradée à l’entrée laisse voir le lattis en mauvais état ; ce couloir débouche sur une cour au sol en béton en mauvais état, qui se répartit de part et d’autre du bâtiment C élevé d’un rez-de-chaussée et comprenant cinq lots ; les bâtiments D et E sont situés à droite de la cour.

Le lot n° 11 est un appartement de type T2 situé dans les bâtiments C et D de l’immeuble, en fond de parcelle. Le bâtiment C, qui comprend l’entrée de l’appartement, le séjour avec coin cuisine et la chambre, et le bâtiment D qui abrite la salle d’eau avec WC et, indépendamment de l’appartement, un cagibi avec cumulus, partie commune entre les lots 11 et 12, présentent à ce niveau une façade en crépi sur pierre et une toiture en tuiles recouverte d’une bâche au jour du transport sur les lieux ; le dessous de l’avancée de toit en lambris est usé, une gouttière est manquante et plusieurs fils électriques courent au-dessus de la porte d’entrée en PVC avec interphone.

L’ensemble des parties communes ainsi visitées sont en état très moyen, voire vétuste.

Les trois pièces de l’appartement sont en enfilade, depuis le séjour avec coin cuisine, sur lequel la porte d’entrée ouvre et qui dispose pour seule ouverture d’une fenêtre de toit sans volet, avec VMC, sol carrelé en bon état et murs, plinthes et plafond présentant des infiltrations d’eau sur la partie mitoyenne avec le lot n° 7 et au niveau des jonctions entre les toitures ; on accède par une porte coulissante en bois à la chambre au sol en parquet, fenêtre en PVC et volets en bois et murs et plafonds peints comportant quelques traces d’humidité, puis après l’angle entre les deux bâtiments vient la salle d’eau avec grande douche carrelée, lavabo sur meuble, sol en teck, murs en grande partie carrelés, sèche serviettes, VMC, fenêtre en PVC avec grille de protection et plafond peint avec spots intégrés présentant des infiltrations.

L’ensemble est en bon état d’entretien mais subit à de nombreux endroits des infiltrations en provenance des parties communes.»

A la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, l’appartement de Mme [X], d’une surface de 40,64 m², était libre de toute occupation.

3. Sur la détermination des indemnités

L’appelante discute l’indemnisation retenue par le premier juge au motif que celui-ci n’aurait pas pris en considération le mauvais état d’entretien des parties communes et l’absence de cohérence architecturale de l’ensemble immobilier, dont la société InCité soutient qu’ils ont des conséquences certaines sur la valeur du bien litigieux.

L’appelante ajoute que des travaux prévisionnels, non pris en compte par le jugement déféré, sont pourtant nécessaires et ont d’ailleurs été votés en assemblée générale des copropriétaires : réfection de la toiture du bâtiment C, création d’un local vélos et d’un local poubelles, travaux de bâchage en urgence.

L’intimée lui oppose le fait que les travaux prévisionnels prévus par la déclaration d’utilité publique n’ont pas à venir en moins value car une telle opération contreviendrait aux articles L.321-1 et L.321-2 du code de l’expropriation. Elle ajoute que de tels travaux n’auraient pas été pris en compte dans le cadre d’une vente amiable du bien, qui ne présente aucun problème d’insalubrité ou d’habitabilité.

Mme [X] fait enfin valoir que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a refusé de tenir compte des travaux votés en assemblée générale depuis le transfert de propriété intervenu en exécution de l’ordonnance d’expropriation du 19 mars 2020, soit les travaux relatifs à la toiture, au local vélos et au local poubelles.

La cour observe que, en effet, les décisions votées en assemblée générale des copropriétaires tenue le 9 septembre 2020 portaient, notamment, sur des travaux de réfection des toitures (résolution n°11) et l’achat du lot n°20 pour le transformer en local poubelles et local vélos (résolutions n°13 et 14) sont postérieures au prononcé de l’ordonnance d’expropriation du bien de Mme [X], en date du 19 mars 2020, date à laquelle la société InCité est devenue propriétaire du bien litigieux, du seul fait du prononcé de cette ordonnance.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a écarté la décote liée au prix desdits travaux.

Par ailleurs, il faut relever que les travaux, dont la société InCité demande qu’ils soient imputés à décote au prorata des droits réels de Mme [X] dans l’ensemble immobilier objet de la rénovation, sont des travaux prévus dans la DUP-ORI (Déclaration d’utilité publique Opération de restauration immobilière) et ont pour finalité, notamment par la démolition du bien litigieux, de créer des logements adaptés aux normes actuelles d’habitabilité. Or, l’appartement de Mme [X] n’est, intrinsèquement, ni insalubre ni inhabitable ; il a fait l’objet de mesures d’entretien -justifiées par les pièces produites par l’intimée- en 2016 et 2017, qui n’ont été mises à mal que par les infiltrations de parties communes, ainsi que l’a relevé le premier juge.

Dès lors, une telle décote ne serait pas appliquée dans le cas d’une vente amiable.

La cour infirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a déduit la somme de 8.478 euros de l’indemnité principale due à l’expropriée.

Enfin, c’est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge s’est fondé sur sept termes de comparaison (dont cinq sont mentionnés par Mme [X] et un par la société InCité) portant sur des ventes intervenues entre juin 2017 et juin 2020 dans un périmètre de 300 mètres autour du bien considéré et pour des surfaces et consistances très semblables.

La cour retiendra par conséquent un prix de 4.088 euros par m², le multipliera par 40,64m², surface du bien dont il s’agit et fixera l’indemnité principale à la somme de 166.136,32 euros, arrondie à 166.136 euros.

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R.322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, sera fixée par l’application d’usage en la matière des termes des pourcentages suivants, non discutés par les parties :

5.000 x 20 % = 1.000 euros

10.000 x 15 % = 1.500 euros

151.136 x 10 % = 15.113,60 euros

soit la somme totale de 17.613,60 euros, arrondie à 17.614 euros.

Le jugement déféré n’est pas discuté quant à ses chefs dispositifs relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens.

Y ajoutant, la cour condamnera l’appelante à payer les dépens de l’appel et à verser à l’intimée une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement prononcé le 25 février 2021 par le juge de l’expropriation de [Localité 8],

Statuant à nouveau,

Fixe les indemnités de dépossession revenant à Madame [V] [X] épouse [D] pour l’expropriation du lot de copropriété n°11 et des sept cent cinquante-trois dix millièmes des parties communes de l’immeuble cadastré section DB n° [Cadastre 1], situé [Adresse 6] à [Localité 8] aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 166.136 euros en valeur libre d’occupation

— indemnité de remploi : 17.614 euros.

Y ajoutant,

Condamne la société InCité à payer à Madame [V] [X] épouse [D] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société InCité à payer les dépens de l’appel.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le Greffier, Le Président,