COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 FEVRIER 2026

N° RG 24/03453 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N4F5

S.C.I. [P] FAMILY

c/

Monsieur [C] [W]

S.C.P. SILVESTRI BEAUJET

S.A. MMA IARD

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 17 février 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 mai 2024 (R.G. 2023F00538) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 juillet 2024

APPELANTE :

S.C.I. [P] FAMILY, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 813 029 436, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] – [Localité 1]

Représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Représenté par Maître Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA ' SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. MMA IARD, immatriculée au RCS de Le Mans sous le numéro 440 048 882, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] – [Localité 3]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS de Le Mans sous le numéro 775 652 126, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] – [Localité 3] CEDEX 9

Représentées par Maître Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

S.C.P. SILVESTRI BEAUJET, prise en qualité de mandataire judiciaire de la société GECIMA RENOVATION & PATRIMOINE, domiciliée en cette qualité [Adresse 4] – [Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 janvier 2026 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

1. La SCI [P] Family, ayant pour gérant M. [P], a acquis un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 1] le 31 octobre 2018.

M. [P] a confié à la SARL TVA, architecte [Localité 5], la mission de concevoir la maison et le dossier de permis de construire moyennant une enveloppe financière de 576 000 euros HT.

Le 11 avril 2019, le permis de construire accordé le 12 juin 2018 à la SCI Paul Gros, sur le terrain situé [Adresse 5] à [Localité 1], a été transféré à M. [P].

La société Gecima Renovation & Patrimoine (ci-après Gecima), ayant pour gérant M. [W], et assurée auprès de la société MMA Iard, avait pour objet la réalisation de travaux de maçonnerie générale et de gros 'uvre de bâtiment.

Par contrat du 12 novembre 2019, la société [P] Family a confié à la société Gecima un marché de travaux portant sur la construction d’une maison d’habitation sur son terrain de [Localité 1], pour un montant de 643 679,80 euros TTC.

Selon le planning contractuel, l’achèvement des travaux était prévu pour la fin du mois de mois de novembre 2020.

Le 13 novembre 2020, le permis de construire a été transféré à la société [P] Family.

Des différends sont survenus entre le maître d’ouvrage et la société Gecima.

Le 13 juillet 2022, la société [P] Family a fait dresser un constat de l’abandon du chantier par Maître [D], huissier de justice.

Par courrier recommandé du 13 septembre 2022, la société [P] Family a mis en demeure la société Gecima d’avoir à reprendre et achever les travaux de construction dans un délai de 8 jours, à défaut de quoi, elle exercerait sa faculté de substitution en application de l’article 1222 du code civil.

Par courrier du 16 septembre 2022, la société Gecima lui a répondu qu’elle ne reprendrait les travaux qu’une fois le détail des travaux supplémentaires signés avec la réactualisation des prix et le règlement des factures à jour.

Par courrier recommandé du 29 septembre 2022, la société [P] Family a notifié la résolution du marché de travaux du 12 novembre 2019.

Par jugement du 7 décembre 2022, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société, et cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire le 8 mars 2023, la SCP Silvestri-Baujet étant désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Le 13 février 2023, la société [P] Family a déclaré au passif de la procédure collective de la société Gecima une créance d’un montant en principal de 927 963,41 euros.

2. Par actes extrajudiciaires du 29 mars 2023, la société [P] Family a fait assigner la société Silvestri-Baujet ès qualité et M. [W] en indemnisation de ses divers chefs de préjudice.

3. Par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2023, elle a fait délivrer une assignation en intervention forcée à la société MMA Iard.

4. Par jugement rendu le 30 mai 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— constatant la non-comparution de la société Silvestri-Baujet ès qualité de mandataire judiciaire de la société Gecima Renovation & Patrimoine,

— ordonné la jonction des affaires enrôlées au greffe du présent tribunal sous les numéros RG 2023F00538 et 2023F01665,

— débouté la société [P] Family de sa demande de nullité du contrat conclu le 12 novembre 2019 avec la société Gecima Renovation & Patrimoine,

— prononcé la résiliation du contrat conclu le 12 novembre 2019 entre la société [P] Family et la société Gecima Renovation & Patrimoine à la date du 29 septembre 2022,

— débouté la société [P] Family de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société Gecima Renovation & Patrimoine au titre du préjudice économique, de la clause pénale et du préjudice de jouissance,

— débouté la société [P] Family de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [W],

— débouté la société [P] Family de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société MMA Iard SA,

— condamné la société [P] Family à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de :

—  2 000 euros à M. [W],

—  1 000 euros à la société MMA Iard, dont distraction faite au profit de Maître Stéphan Darracq, représentant la SCP Maateis

— condamné la société [P] Family aux entiers dépens

5. Par déclaration en date du 22 juillet 2024, la société [P] Family a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant les sociétés Silvestri-Baujet ès qualité, MMA Iard et M. [W].

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

6. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 15 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [P] Family demande à la cour de :

Vu les articles L 230-1, L 232-1 et suivants et L 241-8 du CCH,

Vu l’article L 223-22 du code de commerce,

Vu les articles 1222 et suivants et 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer la société [P] Family recevable et bien fondée en son appel,

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 30 mai 2024 en ce qu’il a débouté la société [P] Family de sa demande de nullité du contrat conclu le 12 novembre 2019 avec la société Gecima Renovation & Patrimoine,

— infirmer le jugement rendu le 30 mai 2024 en ce qu’il a débouté la société [P] Family de sa demande de résiliation du contrat conclu le 12 novembre 2019 avec la société Gecima Renovation & Patrimoine aux torts exclusifs de la société Gecima Renovation & Patrimoine,

— infirmer le jugement rendu le 30 mai 2024 en ce qu’il a débouté la société [P] Family de sa demande au titre du préjudice économique, de la clause pénale et du préjudice de jouissance,

— infirmer le jugement rendu le 30 mai 2024 en ce qu’il a débouté la société [P] Family de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [W],

— infirmer le jugement rendu le 30 mai 2024 en ce qu’il a débouté la société [P] Family de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société MMA Iard SA,

— infirmer le jugement rendu le 30 mai 2024 en ce qu’il a condamné la société [P] Family à régler la somme de 2 000 euros à M. [W] et 1.000 euros à la société MMA Iard sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— infirmer le jugement rendu le 30 mai 2024 en ce qu’il a condamné la société [P] Family aux entiers dépens,

Statuant de nouveau,

— prononcer la nullité du contrat conclu le 19 novembre 2019 entre la société [P] Family et la société Gecima Renovation & Patrimoine,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du contrat conclu le 19 novembre 2019 entre la société [P] Family et la société Gecima Renovation et Patrimoine aux torts exclusifs de la société Gecima Renovation & Patrimoine,

En tout état de cause,

— fixer au passif de la procédure collective de la société Gecima Renovation & Patrimoine la somme de 499 036,87 euros au titre du préjudice économique subi par la société [P] Family,

— fixer au passif de la procédure collective de la société Gecima Renovation & Patrimoine la somme de 119 295 euros au titre de la clause pénale due à la société [P] Family,

— fixer au passif de la procédure collective de la société Gecima Renovation & Patrimoine la somme de 55 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi par la société [P] Family, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir,

— condamner M. [W] à régler à la société [P] Family la somme de 698 831,87 euros en indemnisation de ses préjudices personnels,

— condamner la société MMA à mobiliser sa garantie,

— condamner la société MMA à régler à la société [P] Family la somme de 499 036,87 euros au titre du surcoût des travaux de construction,

— condamner la société MMA à régler à la société [P] Family la somme de 87 053,25 euros en indemnisation de ses préjudices consécutifs, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir,

— condamner in solidum la SCP Silvestri Baujet ès qualités de mandataire judiciaire de la société Gecima Renovation & Patrimoine, M. [W] et les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à régler à la société [P] Family la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCP Silvestri Baujet ès qualités de mandataire judiciaire de la société Gecima Renovation & Patrimoine, M. [W] et les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard aux entiers dépens,

7. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 16 janvier 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [W] demande à la cour de :

Vu les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article L. 223-22 du code de commerce,

Vu le contrat du 12 novembre 2019,

À titre principal :

— confirmer le jugement entrepris ;

À titre subsidiaire :

— débouter la société [P] Family de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

En toute hypothèse

— condamner la société [P] Family à verser à M. [W] la somme de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

8. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 26 décembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles demandent à la cour de :

Vu le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 30 mai 2024,

Vu les pièces versées au débat,

— faire droit aux prétentions des sociétés Mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce en ce qu’il a débouté la SCI [P] Family de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à l’encontre des sociétés Mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard,

— rejeter toutes les demandes dirigées à l’encontre des sociétés Mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard,

Y rajouter,

— condamner la SCI [P] Family à payer à la société Mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction faite au profit de Maître Stéphan Darracq, représentant la SCP Maateis

Les 3 septembre et 15 novembre 2024, l’appelante a fait signifier sa déclaration d’appel ainsi que ses conclusions d’appelant à la société Silvestri-Baujet ès qualité.

La société Silvestri-Baujet ès qualité n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande de nullité du contrat

Moyens des parties:

9. La société [P] Family conclut à la nullité du contrat conclu avec la société Gecima, au motif que celui-ci ne ne comporte pas les mentions prescrites par les dispositions d’ordre public de l’article L 232-1 du code de la construction et de l’habitation, relatives au contrat de construction de maison individuelle (ci-après CCMI), sans fourniture de plan.

Elle souligne ces dispositions devaient s’appliquer en l’espèce, dès lors que la société Gecima avait été chargée, outre sa mission de maîtrise d’oeuvre d’exécution,de construire une maison d’habitation dans son entier, ne comportant pas plus de deux logements, destinée à la société [P] Family et d’après un plan qu’elle a fourni, établi par un architecte.

Elle précise que le contrat ne peut être qualifié de contrat d’entreprise de maîtrise d''uvre puisque, notamment, la société Gecima, maître d''uvre, s’est chargée des travaux de construction et que le maître de l’ouvrage n’a disposé d’aucun choix des entreprises ; que les factures ont été émises par la société Gecima et lui ont été réglées directement ; et que la société Gecima n’a pas souscrit d’assurance dommage ouvrage pour la construction.

Elle expose également que le permis de construire a été déposé par la SCI Paul Gros dont M. [W] est le gérant avant de lui être transféré; et qu’elle justifie avoir souscrit un emprunt bancaire pour la construction.

10. M. [W] réplique que les conditions requises pour la conclusion d’un CCMI, prévues à l’article L231-1 du code de la construction et de l’habitation n’étaient pas réunies au jour de la signature du marché de travaux, car la SCI n’était pas titulaire du permis de construire et n’avait pas souscrit d’assurance dommage-ouvrage, ni obtenu de financement et d’autorisation d’urbanisme prévues à l’article 231-2 du même code.

Il ajoute que la société Gecima n’a pas eu en charge la construction de l’entière maison (la charpente et la couverture n’étant pas prévues au marché de travaux).

Sur le reproche d’absence de souscription de garantie de livraison de l’ouvrage, il fait valoir que M. [P], courtier de la société Gecima, ne lui a pas donné conseil d’en souscrire une et que le CIC, prêteur des deniers finançant l’opération, et responsable de la vérification de la souscription de l’assurance, a débloqué les fonds sans considérer que le contrat était un CCMI. Il affirme que même si le contrat devait être requalifié en CCMI, la nullité du contrat serait couverte par le comportement du maître d’ouvrage, qui avait connaissance de la prétendue cause de nullité, l’a dissimulée et l’a ratifiée en laissant le contrat s’exécuter.

Réponse de la cour:

11. Selon les dispositions de l’article L.232-1 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction en vigueur à la date de conclusion du contrat litigieux (soit le 12 novembre 2019), le contrat de louage d’ouvrage n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser

a) La désignation du terrain ;

b) La consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à réaliser ;

c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l’exécution des travaux ;

d) Le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;

e) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’engagement de l’entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d’ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu’il apporte au maître de l’ouvrage, l’attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.

12. En application des dispositions de l’article L. 230-1 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions précitées sont d’ordre public.

13. Le devis n°1911 établi le 5 novembre 2019, accepté le 12 novembre 2019 par la SCI et la société Gecima Rénovation et Patrimoine pour un montant total de 643 679,80 euros TTC, prévoit en son article 1.1 qu’il a pour objet les travaux de construction d’une maison individuelle sur la commune de [Localité 1].

Il comporte un cahier des clauses techniques particulières (CCTP), avec description des ouvrages, et le chiffrage de chacun des lots maçonnerie, étanchéité, VRD, enduits, plâtrerie, électricité, carrelage, parquet, peinture, menuiseries extérieures, menuiseries intérieures, plomberie chauffage.

14. Il convient d’écarter comme inopérant l’argument opposé par M. [W], selon lequel le contrat ne portait pas sur la construction d’une maison entière puisque rien n’aurait été prévu pour la charpente, ni la couverture.

15. Il ressort en effet de l’article 7 du marché (pages 32 à 36) que les travaux devaient notamment porter sur la conception du gros-'uvre en maçonnerie des toitures terrasse destinées à recevoir un revêtement d’étanchéité.

En outre, le planning contractuel de travaux portant le cachet commercial de la société Gecima, ainsi que la signature de son gérant (pièce numéro 6 de l’appelante), précise expressément que des travaux de couverture devaient être réalisés par Gecima à compter de la semaine 4 de janvier 2020 jusqu’à la semaine 3 de 2 février 2020.

Enfin, le rapport responsabilité civile décennale établi par le cabinet d’expertise [I] (pièce 28 de l’appelante), à la demande de la société MMA IARD, comporte en page 5/9 une photographie du toit terrasse situé au-dessus de la partie habitation, et, en page 8/9, une photographie extraite du descriptif du plan de permis de construire, dont il ressort que la toiture devait être assurée par un toit-terrasse, et non par une couverture avec charpente.

Il importe peu à cet égard que dans le cadre de l’exécution du contrat, des éléments de charpente aient été finalement mis en place au dessus de la piscine intérieure.

Il ressort en outre des productions que le plan de la maison à édifier a été conçu par un tiers, à savoir la société d’architecture TVA, à la demande de la SCI [P], en exécution d’une mission partielle que celle-ci lui avait confiée le 13 février 2018 concernant les études d’avant-projet et le dossier de permis de construire (pièce 4 de M. [W]).

16.En revanche, il apparaît que la SCI [P] n’avait pas souscrit d’assurance dommage-ouvrage, en qualité de maître d’ouvrage, à la date du 12 novembre 2019, ce qui est une condition indispensable pour pouvoir conclure un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.

En effet, l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit seulement dans le cadre d’un CCMI avec plan la possibilité pour les parties de convenir d’une condition suspensive d’obtention de l’assurance dommage-ouvrage, alors que rien n’est prévu de tel dans le cas du contrat sans fourniture du plan.

17. Il en résulte que la SCI [P] ne pouvait exiger la conclusion d’un CCMI avec plan, à la date du 12 novembre 2019, faute pour elle d’avoir souscrit au préalable une assurance dommage-ouvrage, ce dont elle devait avoir l’initiative, sans pouvoir prétendre à faute de la société Gecima.

18. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir prononcer la nullité du marché de travaux conclu entre les parties le 12 novembre 2019.

Sur la résolution du contrat:

19. La SCI [P] Family n’a pas formé appel du jugement, en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat conclu le 12 novembre 2019 entre la SCI [P] Family et la société Gecima, à la date du 29 septembre 2022 correspondant à la date à laquelle la SCI a signifié la résolution du marché de travaux et l’exercice de sa faculté de substitution au profit d’une société de construction tierce.

20. Dans ses dernières conclusions, la SCI [P] Family sollicite à titre subsidiaire la résiliation du contrat; alors que pour sa part, M. [W] conclut à la confirmation du jugement.

21. Il apparaît ainsi en définitive que la SCI [P] Family souhaite que soit retenue à la charge de la société Gecima une inexécution grave du contrat justifiant l’allocation de dommages et intérêts, dans les suites de la résolution retenue par le tribunal, sauf à préciser que cette résolution est aux torts de l’entreprise.

Sur la demande de dommages-intérêts:

Moyens des parties:

22. Se fondant sur les dispositions des articles 1222, 1224, 1228 et 1229 du code civil, l’appelante fait valoir que la société Gecima a commis un manquement grave justifiant que le contrat soit résolu à ses torts exclusifs, par suite de l’abandon de chantier au mois de juillet 2022, à un stade d’avancement de 50 %, alors que la construction n’était ni hors d’eau, ni hors d’air et atteinte de malfaçons.

Elle demande la fixation au passif de la société Gecima de sa créance pour une somme de 499 036,87 euros au titre de son préjudice économique, de 119 295 euros au titre de la clause pénale et 55 500 euros, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance.

Sur le retard dans l’exécution des travaux, elle souligne que selon le calendrier prévisionnel les travaux devaient être achevés la dernière semaine du mois de novembre 2020 (pièce 6); qu’au 13 juillet 2022, seuls 50% des travaux ont été effectués; qu’au 20 septembre 2022, la construction a subi un retard de 556 jours après retrait de la période protégée liée au Covid ; qu’en application de l’article R 231-14 du CCH les pénalités de retard ne sauraient être inférieures à 1/3000ème du coût de la construction, soit la somme 119 295 euros.

Sur le préjudice de jouissance, elle soutient avoir subi un préjudice de jouissance ayant été privée d’habiter l’immeuble jusqu’au mois de mai 2024.

23. Dans le cadre de son argumentation présentée à titre subsidiaire, M. [W] conteste tout abandon de chantier et indique que la société Gecima a simplement mis en 'uvre l’exception d’inexécution.

Il conclut au rejet des demandes indemnitaires, en précisant qu’il n’était pas partie au contrat et ne peut donc pas être tenu des pénalités de retard prévues.

Il ajoute que l’appelante ne justifie pas de son préjudice.

24. Les sociétés MMA exposent que les devis et factures de la société L2MA Constructions, concurrent, ne sont pas probantes, en l’absence de l’intervention d’un expert pour vérifier l’état d’avancée de la construction et du coût réel des travaux et que les demandes au titre des dommages immatériels consécutifs ne sont ni justifiées ni fondées.

Réponse de la cour:

25. Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

26. Selon les dispositions de l’article 1222 du code civil, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

27. L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

28. Enfin, en application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

29. Il ressort du planning des travaux visés par la société Gecima que les travaux de construction devaient être achevés à la fin du mois de novembre 2020.

30. Sur le procès-verbal du 13 juillet 2022, la SCI a fait constater par commissaire de justice (pièce 8) que l’entreprise rénovation Gecima n’était pas présente sur le chantier de la construction, alors que l’ouvrage n’était pas hors d’air, ni achevé et qu’il existait un certains nombres de désordres.

31. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2022, le conseil de la SCI [P] a rappelé que celle-ci avait réglé la somme globale de 609'860 euros TTC au mois de février 2022, que l’abandon du chantier avait été constaté le 13 juillet 2022, et il a mis en demeure la société Gecima au visa de l’article 1222 du code civil aux fins de reprise et achèvement des travaux de construction dans un délai de huit jours, faute de quoi sa cliente exercerait sa faculté de substitution.

32. Par correspondance du 16 septembre 2022, la société Gecima rénovation & patrimoine a informé la SCI [P] Family qu’elle reprendrait les travaux du chantier seulement après signature du détail des travaux supplémentaires, avec réactualisation des prix et règlement des factures à jour.

33. Il ressort de la pièce 12 de M. [W] (son courriel du 21 janvier 2020) qu’un avenant au devis n° 1911 a été adressé à la SCI, prévoyant une prestation supplémentaire au titre de la réalisation d’un portail/portillon/clôture pour un montant supplémentaire de 56'320,18 euros TTC, portant ainsi le montant total du marché de travaux à la somme de 700'000 euros TTC.

Toutefois, cet avenant n’est pas signé, la preuve n’est ainsi pas rapportée d’un accord du maître d’ouvrage pour la réalisation de travaux supplémentaires.

34. La SCI invoque des paiements effectués par son gérant M. [P], à partir de son compte personnel CIC, le 19 février 2020 pour un montant de 63'000 euros et le 11 février 2020 pour un montant de 15'000 euros. Toutefois, l’appelante ne justifie pas de l’existence de factures auxquelles ces paiements pourraient être imputés.

Au surplus, la seule mention comme libellé du virement SEPA, 'GECIMA RENOVATION ET P’ ne peut constituer la preuve suffisante d’un paiement effectif dans le cadre du marché de travaux litigieux.

Il en est de même pour le règlement allégué (mais non démontré) d’une somme de 20'000 euros au profit de Mme [B] [Y] (et non de la société Gecima): il n’est produit en pièce 7 in fine qu’une copie de SMS, dont on ignore l’origine et le destinataire, faisant état d’un virement de 20 000 euros, sans qu’une copie de de relevé bancaire vienne corroborer cette pièce; il ne peut en aucun cas s’agir de la preuve d’un paiement libératoire.

35. Il ressort en revanche de la pièce numéro 25 de l’appelante (liste des justificatifs de déblocage du prêt de 600'000 euros consenti le 25 févrtier 2020 par le CIC [X] [S]) qu’au vu des factures émises par la société Gecima jusqu’au 16 novembre 2020, il avait été procédé au déblocage au profit de cette société d’une somme totale de 476'860,80 euros TTC représentant 74% du montant du marché de travaux (643679.80 euros TTC).

36. Il ressort à la fois du constat par commissaire de justice du 13 juillet 2022, et du rapport responsabilité civile décennale que l’étanchéité à l’eau était atteinte; le technicien du cabinet d’expertise [I] ayant pu constater lors de sa visite des lieux le 20 avril 2023 que l’étanchéité de la partie habitation était terminée sur la couverture (toit terrasse sur support bois).

Il sera donc retenu un stade d’achèvement effectif de 60 % ce qui correspond au demeurant à la fourchette haute de l’état d’avancement tel qu’estimé par la société

L2 MA construction le 4 janvier 2023.

37. Dès lors, il apparaît que la société Gecima n’était pas fondée à invoquer une exception d’inexécution en septembre 2022, à la date de mise en demeure, d’autant plus qu’elle ne précisait pas, dans sa réponse du 16 septembre 2022, quelles étaient selon elle les factures ou situaitons de travaux impayées à cette date.

38. Il en résulte que la société Gecima a commis une faute en interrompant ses travaux sur le chantier, sans motif sérieux, et en refusant de donner suite à la mise en demeure, de sorte que la cour, ajoutant au jugement, dira que la résolution doit être prononcée aux torts de la société Gecima, en application des articles 1217 et 1224 du code civil.

39. En application de l’article 1231-1 du code civil, et au vu des pièces versées au débat, la cour fixera comme suit l’indemnisation des divers chefs de préjudice de la SCI [P]:

— trop-perçu sur acomptes: 476'860,80 – (60% x 643679.80) = 90652.92 euros

— surcoût pour achever l’immeuble:

Le surcoût des travaux pour achever l’immeuble a été évalué par l’appelante à la somme de 153 072.58 euros, sur la base du devis n°533-22 établi le 19 décembre 2022 par la société L2MA Construction d’un montant de 756 845.77 euros TTC (sa pièce 13) et d’un avenant 'modification prestations’ en date du 25 septembre 2023 d’un montant de 29144.62 euros TTC (sa pièce 22); dont elle a déduit le montant du marché Gecima (643 679.81 euros).

40. Il convient toutefois de procéder à la réfaction suivante sur le devis L2MA du 19 décembre 2022, au titre de prestations qui n’étaient pas prévues dans le marché Gecima:

— lot serrureries: 41706.90 euros

— lot climatisation: 23464 euros

— lot portail: 4480 euros

— électoménager et meubles (lot cuisine): 20010 euros

soit un total à déduire de 89660.90 euros

Pa ailleurs, ce devis L2MA porte sur une maison comportant 6 chambres, et non 4 comme prévu au marché Gecima, de sorte qu’une minoration de 10% sera appliquée.

Le devis rectifié L2MA du 19 décembre 2022 ressort ainsi à 681161.20 euros (756845.77-10%), dont à déduire la somme de 89660.90 euros, soit un solde de 591500.29 euros.

Il convient de réintégrer au devis L2MA:

— la somme de 6000 euros au titre du lot électricité

— la somme de 25905 euros au titre du lot menuiseries extérieures

soit un total de 31905 euros, correspondant à la prise en compte des travaux déjà réalisés, par la société L2MA, dans l’établissement de son devis

En définitive, les devis L2MA seront retenus pour la somme de:

(591500.29 + 31905) + 29144.62 (avenant) = 652 549.91 euros.

41. Le surcoût des travaux pour terminer l’immeuble ressort ainsi à:

652 549.91 – 643 679.81 = 8870.10 euros.

42. La cour ne peut que rejeter la demande en paiement de la somme de 87'943,39 euros TTC au titre des coûts de réparation de l’existant suite aux intempéries, dès lors que le devis n°536-22 cité à l’appui de cette demande ne figure pas au bordereau de communication de pièces.

Au vu du rapport de responsabilité établi par le cabinet [I] le 30 mai 2023, et de la position sur garantie notifiée le 28 juin 2023 par MMA, la preuve est toutefois rapportée de l’existence d’une non-conformité contractuelle dans l’implantation des réseaux traversant le dallage et d’une absence de réservation dans les poutres béton permettant le passage des gaines techniques.

Le constat du 13 juillet 2022 par commissaire de justice révèle en outre une pose défectueuse des bandes métalliques de solin, des coulures vertes sur la charpente au-dessus de la piscine, des auréoles noires affectant les plaques en aggloméré au niveau des ouvertures, des coulures sur la face interne d’une poutre (page 15 du constat), des auréoles affectant le placoplâtre, des impacts affectant le sol du garage de la poutre l’entreprise.

Ces dommages donneront lieu à une indemnisation pour un montant de 10000 euros.

Concernant les pénalités de retard:

43. Le maître d’ouvrage invoque une créance de 119'295 euros au titre de pénalités de retard pour 556 jours à la date du 20 septembre 2022, après retranchement de 103 jours correspondant à la période juridiquement protégée issue de l’ordonnance n° 2020 -306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance n° 2020 -427 du 15 avril 2020.

44. Cette demande doit être déclarée infondée, dès lors que le marché de travaux du 12 novembre 2019 ne prévoit pas de pénalités de retard en cas de défaut de livraison de l’ouvrage à la date convenue, de sorte qu’il ne peut être fait application des dispositions de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation.

Concernant le préjudice de jouissance :

45. Selon le planning des travaux acceptés par la société Gecima (pièce 6 de l’appelante), les travaux de construction devaient être achevés la dernière semaine de novembre 2020.

En tenant compte des retards imputables à la pandémie de Covid 19 (soit 103 jours), le bien aurait dû être livré au mois d’avril 2021, ainsi que l’appelante le fait valoir à juste titre.

Il est donc incontestable que la SCI [P] Family avait subi un préjudice de jouissance par impossibilité d’occuper l’immeuble, jusqu’au 31 mai 2024, date de la dernière situation de travaux de la société L2 MA construction.

46. La SCI [P] fonde sa demande sur une estimation de valeur locative établie le 7 novembre 2022 par la SARL Altimo, exploitant une agence immobilière à Bègles (sa pièce 14).

Aucune valeur probante ne peut être attachée à cette évaluation (soit 1200 euros par mois hors-taxes) puisqu’elle concerne un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 1], et non l’immeuble en cours de construction, sitiué au [Adresse 5] à [Localité 1].

Il n’est pas davantage établi que ce bien situé [Adresse 6] à [Localité 1] appartienne à la SCI [P] Family, et que celle-ci ait dû renoncer à le louer pour héberger les époux [P].

47. L’indemnité par perte de jouissance subi jusqu’à livraison du bien en construction sera fixée à 900 euros par mois, soit pour 37 mois, à la somme de 33 300 euros.

48. En définitive, il convient de fixer la créance indemnitaire de la SCI [P] Family au titre de son préjudice économique, à la somme de:

90'652,92+ 8870,10+ 10'000= 109 523.02 euros, au passif de la procédure collective de la société Gecima Rénovation & Patrimoine.

Outre celle de 33 300 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la garantie des sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles

Moyens des parties:

49. La société [P] Family fait valoir que si les conditions particulières de la police d’assurance n°144332747 sont libellées au nom de la société Asmao Group, celles-ci mentionnent bien la société Gecima en tant qu’assuré additionnel; que les sociétés MMA doivent être condamnées à mobiliser la garantie au titre de la responsabilité civile pour les désordres survenus en cours de chantier (499 036,87 euros) et pour les dommages immatériels consécutifs à hauteur de 87 053,25 euros dès lors que la construction a été endommagée en cours de réalisation des travaux, que des malfaçons et non façons ont été constatées par le cabinet [I], missionné par la société MMA ; que des intempéries ont endommagé les matériaux à hauteur de 87 943,39 euros; que la société Gecima a commis une faute en sous-évaluant le coût de la construction engageant sa responsabilité contractuelle, que cette faute lui a engendré un surcoût puisqu’elle aurait minoré les prestations si le coût avait été correctement évalué ; que les dommages immatériels qui découlent de la responsabilité civile professionnelle sont couverts par l’assureur.

50. Les sociétés MMA répliquent que la garantie responsabilité décennale n’est pas acquise à défaut de réception de l’ouvrage; que la garantie des dommages survenus avant réception ne peut être mobilisée puisqu’au regard du constat réalisé par commissaire de justice, la construction était en cours, non achevée, sans avoir subi un dommage provenant d’un fait accidentel.

Elles ajoutent qu’elles n’ont pas à prendre en charge le surcoût de la construction n’ayant pas à se substituer à l’assurance garantie livraison ; et que l’appelante ne justifie pas de dommages immatériels consécutifs entrant dans la garantie d’assurance

Réponse de la cour:

51. Contrairement à ce retenu le tribunal, la SARL Gecima Rénovation et patrimoine avait bien la qualité d’assurée auprès de la compagnie MMA IARD pour le chantier litigieux puisqu’elle figure en qualité d’assurée additionnelle en page 2/9 des conditions particulières du contrat numéro 144332747 à effet au 1er janvier 2020; ce que l’assureur ne conteste d’ailleurs pas.

52. Les développements des sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD relatifs à l’absence de mobilisation de la responsabilité civile décennale sont inopérants et sans emport, dès lors que la SCI [P] Family ne fonde pas sa demande sur cette garantie.

53. La police précitée comporte une extension d’assurance et des matériaux, matériels et équipements divers approvisionnés sur le chantier (article trois), ainsi qu’une extension d’assurance 'tous dommages à votre ouvrage avant réception', venant en complément de la garantie prévue à l’article 39 des conditions spéciales 971, et qui garantit 'les dommages matériels atteignant de manière soudaine et fortuite vos travaux en cours d’exécution ou terminée mais non encore réceptionnée par le maître de l’ouvrage.'

54. La première demande indemnitaire concerne le coût des réparations de l’existant à la suite des intempéries, pour un montant de 87 943.39 euros TTC (devis n°536-22 L2MA, non communiqué).

55. Toutefois, il n’est nullement établi que la garantie 'Tous dommages à votre ouvrage avant réception ' puisse être mobilisée pour cette demande.

Les constatations opérées par le commisssaire de justice le 13 juillet 2022, précédemment détaillées, concernent les effets des écoulements d’eau pluviale sur des ouvrages non protégés, à la suite de l’abandon du chantier non terminé par la société Gecima.

Il ne s’agit donc pas de dommages matériels atteignant les travaux en cours de manière soudaine et fortuite.

56. Par ailleurs, aucune des clauses de la police visées par l’appelante au soutien de sa demande ne permet de garantir la responsabilité civile contractuelle alléguée, du fait du surcoût des travaux de construction de l’immeuble, ou de la perception par la société Gecima d’un trop perçu d’acomptes au regard des prestations réellement exécutées.

Au surplus, il n’est pas démontré que le surcoût soit directement imputable à une mauvaise évaluation initiale du montant de ses prestations par la société Gecima.

57. Enfin, aucun constat objectif ne fait état de dommages subis par les matériaux ou matériels approvisionnés sur le chantier, résultant de détériorations ou de bris accidentels, susceptible d’entraîner la garantie prévue à l’article 3.1 en page 5/9 .

58. À défaut de preuve d’un événement accidentel, d’un évènement fortuit et soudain, et de dommage matériel garanti, aucune garantie n’est due au titre des dommages immatériels, dans les conditions prévues aux conditions particulières de l’assurance des entreprises du BTP, les dommages étant dûs à l’abandon du chantier.

59. Il convient donc de confirmer le jugement, par motifs substitués, en ce qu’il a rejeté les demandes formées par la SCI [P] Family à l’encontre des sociétés MMA.

Sur les demandes formées à l’encontre de M. [W]:

Moyens des parties:

60. La société [P] Family fait valoir, au visa des articles L.223-22 du code de commerce, L 231-1 et L241-8 du CCH et 1240 du code civil, que la responsabilité de la société de construction ainsi que celle de son dirigeant peuvent être engagées en raison du non-respect de leur obligation légale; que M. [W] a commis une faute détachable de ses fonctions de dirigeant en ne concluant pas un CCMI, violant délibérément les dispositions légales d’ordre public et en encaissant des fonds sur le compte personnel de Mme [Y]; que ces agissements lui ont causé un préjudice personnel de 698 831,87 euros, en la privant de sa possibilité de bénéficier de la garantie assurantielle de livraison à prix et délais convenus prévue par l’article L231-6 du CCH, et en versant la somme de 25 000 euros à Mme [Y] qui a été détournée.

61. Au visa de l’article L223-22 du code de commerce, M. [W] réplique que l’action en responsabilité engagée par la société [P] Family est irrecevable, puisque la responsabilité personnelle d’un dirigeant à l’égard des tiers ne peut être retenue que si celui-ci a commis une faute séparable de ses fonctions et qui lui est imputable personnellement, que cette faute intentionnelle doit être d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales ; que la recevabilité de cette action en responsabilité personnelle engagée par un créancier à l’encontre du dirigeant d’une société placée en procédure collective est subordonnée à deux conditions supplémentaires à savoir l’introduction à peine d’irrecevabilité de l’action en responsabilité avant le jugement d’ouverture et l’allégation d’un préjudice personnel distinct de celui des autres créanciers résultant d’une faute du dirigeant séparable de ses fonctions.

Il affirme qu’en l’espèce, l’action a été engagée le 29 mars 2023, postérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et que l’appelant ne démontre aucune faute séparable des fonctions.

Réponse de la cour:

62. Selon les dispositions de l’article L.223-22 du code de commerce, les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.

63. Il est constant que la recevabilité d’une action en responsabilité personnelle engagée par un créancier à l’encontre du dirigeant d’une société mise en procédure collective, pour des faits antérieurs au jugement d’ouverture, est subordonnée à l’allégation d’un préjudice personnel distinct de celui des autres créanciers, résultant d’une faute du dirigeant séparable de ses fonctions (en ce sens, Com. 7 mars 2006, n° 04-16.536).

64. La faute est séparable des fonctions dès lors qu’elle est d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice des fonctions sociales.

65. La société [P] Family a engagé son action le 22 mars 2023, soit postérieurement à l’ouverture de la procédure collective de la société Gecima.

Toutefois, elle allégue un préjudice personne, distinct de celui des autres créanciers, puisqu’elle soutient que la faute de M. [W] l’aurait privée du bénéfice d’une garantie d’assurance de livraison à prix et délais convenus, qui l’aurait protégée des risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux convenus.

66. Sur le fond, et ainsi qu’indiqué précédemment, dans la mesure où la SCI [P] Family n’avait pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage, les conditions légales n’étaient pas réunies pour qu’elle puisse prétendre à la conclusion d’un contrat de construction de maisons individuelles sans fourniture de plan, de sorte qu’aucune faute détachable de ses fonctions de gérant de la SARL ne peut être imputée à M.[W], pour violation des dispositions de l’article L. 232-2 du code de la construction et de l’habitation.

67. La seconde faute détachable imputée à M.[W] réside dans l’encaissement d’une somme de 25'000 euros au titre du règlement du marché de travaux litigieux, par Mme [B] [Y], associée majoritaire de la société Gecima.

Il a été précédemment indiqué que la preuve de cet encaissement ne résulte pas de la seule pièce communiquée à cet égard, à savoir la copie d’un SMS (pièce n°7).

En toute hypothèse, et à défaut d’autres éléments probants, aucune faute personnelle ne peut être imputée à M.[W] pour un agissement qui aurait été commis par Mme [B] [Y], fût-elle sa compagne.

68. La société appelante fait également allusion à la condamnation qui aurait été prononcée à l’encontre de M.[W] pour des faits d’abus de bien social.

Toutefois, la copie du jugement n’a pas été communiquée et il n’est pas établi que le délit invoqué soit en rapport avec les faits objets de la présente instance.

69. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI [P] Family de ses demandes formées à l’encontre de M.[W].

Sur les demandes accessoires:

70. Partie perdante, la SCI [P] Family doit supporter les dépens d’appel.

71. Il est équitable d’allouer aux sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD, ensemble, une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées sur ce fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort:

Infirme le jugement, en ce qu’il a débouté la SCI [P] Family de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la SARL Gecima rénovation & Patrimoine, au titre du préjudice économique, et du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant,

Dit que la résiliation du contrat conclu le 19 novembre 2019 est prononcée aux torts exclusifs de la SARL Gecima Rénovation & Patrimoine,

Fixe la créance indemnitaire de la SCI [P] Family au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Gecima Rénovation & Patrimoine:

— à la somme de 109 523.02 euros, au titre de son préjudice économique,

— à la somme de 33'300 euros, au titre de son préjudice de jouissance,

Déclare recevable, mais infondée, l’action en indemnisation formée par la SCI [P] Family à l’encontre de M.[W].

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions contestées,

Condamne la société [P] Family aux dépens d’appel,

Condamne la SCI [P] Family à payer aux sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD, ensemble, une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat