COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 AVRIL 2026

N° RG 22/04704 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M5WV

[T] [D] née [E]

[W] [D]

c/

Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 1, RG : 20/09223) suivant déclaration d’appel du 14 octobre 2022

APPELANTS :

[T] [D] née [E]

née le 25 Janvier 1949 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[W] [D]

né le 28 Octobre 1952 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e LECONTE

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic la Société FONCIA PYRENEES GASCOGNE, dont le siège est [Adresse 4], agissant en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de TARBES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- M. [W] [D] et Mme [T] [D] sont propriétaires des lots n°3 et 9 de l’immeuble en copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a pour syndic la société Foncia.

Statuant sur opposition à ordonnance d’injonction de payer, le tribunal d’instance de Bordeaux, par jugement en date du 5 novembre 2019, a condamné M.et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 978,63 euros, au titre d’un arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er janvier 2019.

2- Par acte du 13 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné M.et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour obtenir leur condamnation au paiement d’un nouvel arriéré de charges de copropriété non régularisé, malgré une mise en demeure du 24 juin 2020.

Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— ordonné le rabat de la clôture au jour des plaidoiries,

— déclaré en conséquence recevables les conclusions et pièces notifiées par les défendeurs le 22 avril 2022, et par le requérant le 11 mai 2022,

— dit non contestée la compétence de la présente juridiction en application de l’article 47 du code de procédure civile,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée,

— débouté M.et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes au fond,

— condamné M.et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 16 845,45 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété exigibles du 1er janvier 2019 au 6 août 2020 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020 sur la somme de 16 474,98 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus,

— condamné M.et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté les époux [D] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— condamné les époux [D] à payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [D] aux entiers dépens de l’instance qui ne comprendront pas les frais d’hypothèque invoqués par le requérant,

— rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

M.et Mme [D] ont relevé appel du jugement le 14 octobre 2022.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 juillet 2023, M.et Mme [D] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1355 du code de procédure civile, les articles 1217, 1219, 1231-1, 1231-6, 1240, 1343-2, 1344, 1344-1, 1347 et suivants, 1355 du code civil, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis modifiée, notamment ses articles 17 alinéa 1er, et 24 à 26, et l’article 700 du code de procédure civile de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires

de sa fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée,

— infirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— débouter, sur le fondement de l’exception d’inexécution, le syndicat des copropriétaires de tous ses moyens, arguments et demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal, à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

sur les autres demandes,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4 000 euros à titre d’indemnité pour leurs frais irrépétibles,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l’article 700 susvisé,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de ce chef de demande,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux dépens, dont distraction au profit de M^e Philippe Leconte, avocat au Barreau de Bordeaux, sur son affirmation de droit.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1219, 1220, 1231-1, 1240 1353 et 1231-6 du code civil de :

— débouter les époux [D] de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du 23 juin 2022 en ce qu’il a débouté les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes au fond,

— confirmer le jugement du 23 juin 2022 en ce qu’il a condamné les époux [D] à lui payer les charges de copropriété, et, actualisant sa créance,

— condamner les époux [D] à lui payer la somme de 5 811,41 euros selon décompte en date du 6 avril 2023 outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— confirmer le jugement du 23 juin 2022 en ce qu’il a condamné les époux [D] à lui payer la somme de 800 euros de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement du 23 juin 2022 en ce qu’il a débouté les époux [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement du 23 juin 2022 en ce qu’il a condamné les époux [D] à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement du 23 juin 2022 en ce qu’il a condamné les époux [D] aux

entiers dépens de l’instance,

y ajoutant en cause d’appel,

— condamner les époux [D], in solidum, à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux [D] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 décembre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant au paiement de la somme de 5841, 11 euros relative à l’arriéré de charges de copropriété.

5- Dans le cadre de leur appel, M.et Mme [D] s’opposent au paiement des sommes réclamées.

Ils invoquent à titre principal une exception d’inexécution du syndicat à ses obligations.

Ils estiment en effet être bien-fondés à refuser de payer les charges de copropriété relatives aux dépenses, objet des appels de fonds de mars 2019 à juin 2020, au motif que le syndicat aurait manqué à ses obligations, dès lors qu’il n’a toujours pas fait réaliser les travaux de réfection des parties communes, notamment de l’escalier donnant accès au cabinet de Mme [D], ce qui cause à celle-ci un grave préjudice professionnel dans l’exercice de sa profession d’avocat.

A titre subsidiaire, les appelants concluent à la réformation du jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 16 845,45 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, dans la mesure où ils affirment avoir déjà réglé les sommes de 13 455,35 et de 3 390,10 euros.

Ils ajoutent que la somme de 5 811,41euros réclamée par le syndicat est injustifiée, dès lors que les sommes revendiquées ne sont pas des charges de copropriété.

6- Le syndicat des copropriétaires conclut quant à lui à la confirmation du jugement, en ce qu’il a condamné les époux [D] au paiement de l’arriéré des charges de copropriété.

Il soutient qu’en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les appelants ne règlent pas les charges de copropriété courantes et générales, ainsi que les appels de fonds nécessaires aux travaux, et qu’ils sont débiteurs de la somme de 5 811,41 euros selon décompte arrêté au 6 avril 2023, au titre des charges de copropriété.

Il rappelle que les charges doivent être réglées à leur date d’exigibilité, d’autant plus que les époux [D] n’ont pas contesté les assemblées générales ayant voté les travaux et approuvé les comptes.

Sur ce,

7- L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du premier janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5".

Selon les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la même loi, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes réclamées.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met également à la charge du copropriétaire concerné les frais de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Enfin, selon l’article 19-2 de la loi, ' à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles'.

8- En vertu de l’article 1353 du code civil, 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation'.

9- A l’appui de sa demande en paiement d’un arriéré de charges de copropriété échues entre le premier avril 2019 et le premier juillet 2020, le syndicat des copropriétaires verse aux débats:

— les comptes rendus des délibérations des assemblées générales du 25 juin 2018, 28 juin 2019 et 25 juin 2019 aux termes desquelles des travaux ont été votés (pièces 2, 3, 4 et 5),

— les appels de fonds de mars 2019 au 17 juin 2020 (pièces 7 à 19),

— l’extrait de compte propriétaire et le détail des sommes dues au 6 avril 2023 (pièces 6 et 28)

— la lettre recommandée du 24 juin 2020 valant mise en demeure (pièce 20).

10- Le syndicat des copropriétaires justifie donc de sa créance à hauteur de la somme de 5811, 41 euros, déduction étant faite des sommes déjà versées par les appelants en exécution de la décision du tribunal d’instance de Bordeaux du 5 novembre 2019.

11- De leur côté, M.et Mme [D] développent tout d’abord un moyen tiré de l’exception d’inexécution du syndicat à ses obligations.

L’article 1219 du code civil dispose qu’ 'une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'.

12- Il est cependant admis qu’un copropriétaire, tenu de participer au paiement des charges de copropriété, en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peut refuser de payer les charges en opposant un défaut d’entretien de l’immeuble ou l’inexécution des travaux de réparation, alors même que l’immeuble ne peut être entretenu, ni les travaux réglés sans trésorerie, laquelle dépend des paiements réguliers des copropriétaires (Cour de cassation, 26 mai 2016, n°15-17.378).

13- Par conséquent, ce moyen est inopérant, et l’exception d’inexécution soulevée sera écartée.

14- M.et Mme [D] contestent ensuite le paiement des sommes réclamées, en indiquant s’en être déjà acquittés.

15- Pour en justifier, ils versent aux débats en cause d’appel, comme ils l’avaient fait en première instance, un extrait de compte du cabinet [N], ancien syndic de la copropriété, portant mention de la remise de trois chèques de banque d’un montant de 8000 euros en date du 2 avril 2021, 4000 euros en date du 29 avril 2021, et 1455, 25 euros, en date du 10 mai 2021 (pièce 12).

16- Toutefois, à l’instar du tribunal, la cour d’appel relève que le seul fait de faire établir par leur établissement bancaire trois chèques de banque au profit du cabinet [N], ne suffit pas à démontrer le paiement des sommes correspondantes par débit sur le compte des époux [D], étant observé que ces derniers ne versent pas aux débats leur relevés de compte bancaire sur la période considérée.

17- Par ailleurs, il a été rappelé que selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de relance et émoluments exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance constituent des frais nécessaires imputables au seul copropriétaire concerné, de sorte que l’argument selon lequel la somme réclamée ne correspondrait pas à des charges de copropriété est là encore inopérant, et sera rejeté.

18- En considération des ces éléments, M.et Mme [D] ne justifient pas s’être acquittés du paiement des sommes réclamées, et c’est donc à bon droit que le tribunal a considéré que la créance du syndicat à leur encontre était fondée, tant dans son principe que dans son montant.

19- Cependant, compte-tenu des sommes versées par les appelants, et du dernier décompte versé aux débats par le syndicat, le jugement en ce qu’il a condamné M.et Mme [D] à verser au syndicat la somme de 16845, 45 euros sera infirmé, et M.et Mme [D] seront condamnés à lui payer la somme de 5811, 41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la demande de condamnation de M.et Mme [D] à la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

20- Dans le cadre de leur appel, M.et Mme [D] concluent à l’infirmation du chef du jugement, qui les a condamnés à payer au syndicat la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

21- Le syndicat conclut à la confirmation du jugement de ce chef, en faisant valoir que les manquements répétés des époux [D] au paiement des charges leur incombant constituent une faute, causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain, distinct des intérêts moratoires.

Sur ce,

22- Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, 'Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure…

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

23- En l’espèce, le refus récurrent des époux [D] de payer les charges de copropriété leur incombant, constitue une faute ayant causé à la cohorte des copropriétaires un préjudice direct et certain, en l’espèce des difficultés de trésorerie en découlant, distinct de celui résultant du retard dans le paiement, déjà réparé par le versement des intérêts moratoires.

24- Dès lors, le jugement qui a condamné les époux [D] à payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, au syndicat des copropriétaires, sera confirmé.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

25- M.et Mme [D] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice lié à la détérioration des parties communes donnant accès à leur appartement.

26- Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement qui a débouté les époux [D] de ce chef de demande, au motif que ces derniers ne sauraient invoquer l’existence d’un préjudice lié à l’inexécution des travaux, l’état actuel des parties communes ayant notamment pour cause le défaut de paiement des charges leur incombant.

Sur ce,

27- Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

28- Il incombe aux époux [D] de rapporter la preuve d’une faute du syndicat, d’un préjudice, et du lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué.

29- Ainsi que l’a rappelé à juste titre le tribunal, par jugement en date du 5 novembre 2019 devenu définitif, et ayant acquis autorité de la chose jugée, le tribunal d’instance de Bordeaux a débouté les époux [D] de leur demande de dommages et intérêts sollicités, en réparation des manquements du syndicat à ses obligations, de sorte que leur demande ne peut prospérer que s’ils rapportent la preuve d’une faute postérieure à la date dudit jugement.

30- Par conséquent, les attestations et courriers de relance versés aux débats, antérieurs au jugement du 5 novembre 2019, seront écartés, comme étant inopérants.

31- En revanche, M.et Mme [D] produisent un procès-verbal de constat d’huissier établi par M. [V], le 27 avril 2021, dont il ressort que les papiers peints des parties communes sont dans un état de grande vétusté et en mauvais état, que ces mêmes parties communes présentent un enchevêtrement de fils électriques, outre le dépôt de divers encombrants dans l’entrée du bâtiment (pièce 11).

32- Toutefois, si cette pièce révèle l’état dégradé des parties communes, elle ne suffit pas à caractériser son imputabilité au syndicat des copropriétares, d’autant qu’il résulte des procès-verbaux des assemblées générales produites par le syndicat, que des travaux ont été régulièrement soumis au vote des copropriétaires.

33- A titre superfétatoire, il est relevé que les époux [D] ne peuvent sérieusement reprocher au syndicat de ne pas avoir réalisé les travaux relatifs aux parties communes, alors même qu’ils ne s’acquittent pas du règlement de leurs charges de copropriété, privant ainsi le syndicat d’une trésorerie suffisante pour financer ces travaux.

34- En considération de l’ensemble de ces éléments, le jugement qui a débouté M.et Mme [D] de leur demande de dommages et intérêts à ce titre sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

35- Le jugement est également confirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

36- M.et Mme [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens de la procédure d’appel, et seront en outre condamnés à payer au syndicat la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M.[W] [D] et Mme [T] [E] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 16 845, 45 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [W] [D] et Mme [T] [E] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5], la somme de 5811, 41 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 6 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [D] et Mme [T] [E] épouse [D] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [W] [D] et Mme [T] [E] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5], la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.