COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 01 AVRIL 2021

(Rédacteur : Madame Catherine LEQUES, Conseiller)

F N° RG 17/06772 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-KFIM

Syndicat des copropriétaires […]

c/

SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER

SCI DES DEUX ARCHES

SCI LES TROIS ARCHES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 octobre 2017 (R.G. 10/04531) par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d’appel du 07 décembre 2017

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires […] Représenté

par son syndic, la SAS NEXITY LAMY, sise […]

sis 10 à […] et […] à – […]

Représentée par M^e Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER

[…]

Représentée par M^e Pascal SZEWCZYK de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SCI DES DEUX ARCHES

sis […]

SCI LES TROIS ARCHES

[…]

Représentées par M^e Alexandre BIENVENU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 février 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président et Madame Catherine LEQUES Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Monsieur Alain DESALBRES Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Un ensemble immobilier dénommé « Les Galeries Bordelaises » , soumis au statut de la copropriété, situé 10, 12, 14 et 16 rue Sainte-Catherine, 69 à […], 7 à […] et 2 et […], est composé de cinq bâtiments différents mais mitoyens et traversés par un passage couvert dénommé 'Galerie Bordelaise'.

La SCI Michard Ardillier, la SCI Les trois arches et la SCI Les deux arches sont propriétaires de divers lots de cette copropriété .

Le règlement de copropriété a été établi le 20 juin 1957 et publié au bureau des hypothèques.

Des additifs ont été établis au fil des années et le 24 mai 2007, un acte modificatif au règlement intérieur de copropriété a été dressé pour régler la clef de répartition des charges relatives à l’ascenseur du Bâtiment E.

Aux termes d’une 12^e résolution votée en assemblée générale le 31 janvier 2008, les copropriétaires ont désigné le cabinet Clos-X, experts fonciers près la cour d’appel de Bordeaux, afin d’étudier les modificatifs qu’il convenait d’apporter au règlement de copropriété.

Dans le cadre de sa mission, M. X a relevé diverses anomalies dont il a dressé un rapport le 19 janvier 2009, préconisant des corrections à apporter.

Par une 10^e résolution de l’assemblée générale du 29 mars 2009, les copropriétaires ont convenu de demander à l’expert de continuer sa mission tout en limitant les éventuels correctifs à apporter.

Suivant un arrêté du 6 août 2010, la Mairie de Bordeaux a déclaré en état de péril imminent la verrière de l’ensemble immobilier Les Galeries Bordelaises en préconisant la réalisation d’un tunnel dans le passage couvert afin de garantir la sécurité des personnes en cas d’effondrement de l’ouvrage.

La SCI Michard Ardillier a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux de plusieurs assignations délivrées au syndicat des copropriétaires aux fins de nullité de la clause de répartition des charges stipulée à l’article 8 du règlement et en annulation de diverses résolutions prises par plusieurs assemblées générales .

Ces diverses instances ont été jointes.

La SCI Les trois arches et la SCI Les deux arches, copropriétaires, sont intervenues volontairement à l’instance.

Par jugement avant dire-droit en date du 22 octobre 2013, le tribunal a :

— ordonné une expertise judiciaire,

— désigné pour y procéder F D-E, avec mission de

— visiter les parties communes de l’ensemble immobilier dit des Galeries Bordelaises ;

— vérifier si les parties communes correspondent à la description faite dans le règlement de copropriété, s’il n’y a pas eu d’appropriation de parties communes par des lots privatifs et s’il n’y a pas eu de changement de destination de certains lots privatifs notamment au niveau des caves et des greniers ;

— décrire les ouvrages destinés à l’écoulement des eaux pluviales pour l’ensemble immobilier en précisant si l’écoulement des eaux du passage couvert est indépendant de celui des bâtiments situés de part et d’autre ;

— dire si la structure porteuse du passage couvert est indépendante du reste de l’ensemble immobilier ;

— dire si le passage couvert présente une quelconque utilité pour les lots privatifs autres que les lots à usage commercial, notamment en terme d’accès, de protection contre les intempéries ou de plus-value architecturale ;

— dire au contraire si le passage couvert peut être une source de nuisance pour les lots privatifs autres que les lots à usage commercial ;

— plus généralement donner son avis sur l’utilité de chaque partie commune pour chaque lot privatif ;

— dire au contraire s’il y a lieu de conserver ou de constituer des parties communes spéciales dont l’entretien incombe ou incomberait à certains lots privatifs, en particulier s’agissant du passage couvert, de l’impasse 71, du couloir n°10, de l’escalier n°185 et de l’escalier n° 178 ;

— proposer le cas échéant un nouveau mode de répartition des charges conformément aux critères institués par la loi du 10 juillet 1965.

Le rapport d’expertise a été déposé le 25 mars 2016.

Par jugement du 31 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a statué ainsi qu’il suit :

Déclare irrecevable en son action l’association ADREGA,

Dit que la Galerie Bordelaise constitue une partie commune générale de la copropriété de l’ensemble immobilier, situé 10,12,14 et 16 rue Sainte-Catherine, 69 à […], 7 à […] et 2 et […] à […],

Dit non écrit l’article 8 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier, situé 10,12,14 et 16 rue Sainte-Catherine, 69 à […], 7 à […] et 2 et […] à […],

Déclare nulles :

- l’assemblée générale du 21 février 2011 ainsi que l’ensemble de ses résolutions,

- l’assemblée générale du 5 juillet 2011 ainsi que l’ensemble de ses résolutions,

- la résolution n°6 de l’assemblée générale du 24 octobre 2011,

- la résolution n°20 de l’assemblée générale du 11 décembre 2012,

- les résolutions n° 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 8 juillet 201,

- les résolutions n° 27 et 28 de l’assemblée générale du 18 mars 2015,

- les résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 27 octobre 2015,

Déboute la SCI Les deux arches et la SCI Les trois arches de leur demande tendant à voir homologuer l’état descriptif de division proposé par l’expert judiciaire,

Homologue le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il prévoit des parties communes spéciales à certains lots,

Ordonne un complément d’expertise et désigne pour y procéder M. B Y

[…]

lequel aura pour mission de :

-préciser la superficie des lots 102 à 105 de la copropriété et faute de pouvoir le faire, indiquer les raisons rendant impossible la définition de la superficie de ces lots,

-établir un projet modificatif de la répartition des charges sans créer de lots supplémentaires, et tenant compte, sans modification des tantièmes de parties communes, des parties communes annexées par certains copropriétaires,

Rappelle que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Rappelle que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

Fixe à la somme de 8000 € la provision que la SCI Michard Ardillier devra consigner au greffe du Tribunal de grande instance de Bordeaux dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

Dit que si l’expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle de l’expertise, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l’expert et au juge chargé du contrôle de l’expertise leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information,

Désigne pour suivre l’expertise, le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal de grande instance de Bordeaux,

Dit qu’à l’occasion du dépôt de son rapport d’expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d’en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle de l’expertises, communiquer l’évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

Dit que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal de grande instance, dans le délai de 5 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l’ expertise, et ce, sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

Dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe.

Déboute les parties de toute autre demande comme non fondée,

Dit que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d’urgence.

Ordonne le retrait du rôle de la présente affaire, qui sera réinscrite à la demande de la partie la plus diligente une fois le complément d’expertise déposé,

Dit qu’il n’y a pas lieu en l’état de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé 'Les Galeries Bordelaises’ ( le syndicat des copropriétaires ) a formé un appel le 7 décembre 2017.

Dans ses dernières conclusions du 10 février 2021, il demande de :

Vu le règlement de copropriété en vigueur, les additifs du 8 août 1957, du 6 mai 1858, du 22 juin 1966, du 21 mars 1969 et du 8 juin 1971, les modificatifs partiels du 24 septembre 1970, du 13 septembre 1971, du 24 mai 2007

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application

'dire le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en son appel

'débouter la SCI Michard Ardillier de sa demande

'confirmer le jugement rendu pour ne pas avoir :

— homologué l’état descriptif de division établi par l’expert judiciaire

— annulé la résolution 4 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014

— annulé la résolution 5 de l’assemblée générale du 18 mars 2015

— annulé la résolution 5 de l’assemblée générale du 15 février 2016

'infirmer le jugement pour avoir :

— dit que la Galerie Bordelaise constitue une partie commune générale de la copropriété des Galeries Bordelaises

— jugé non écrit l’article 8 du règlement de la copropriété

— déclaré nulles les assemblées générales du 22 février 2011, 5 juillet 2011 et leurs résolutions, la résolution 6 de l’assemblée générale du 24 octobre 2011, les résolutions 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014, les résolutions 27 et 28 de l’assemblée générale du 18 mars 2015, les résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 27 octobre 2015

— homologué le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il prévoit des parties communes spéciales à certains lots

— ordonné un complément d’expertise et désigné Monsieur Y

Et se prononçant à nouveau

'dire que la verrière et les chéneaux ne sont pas des parties communes générales

'dire que les demandes de la SCI Michard Ardillier sont infondées et irrecevables

'débouter la SCI Michard Ardillier de sa demande de nullité de l’article 8 du règlement de copropriété

'débouter la SCI Michard Ardillier de sa demande de complément d’expertise

— débouter la SCI Michard Ardillier de ses demandes de nullité des assemblées générales du 22 février 2011, du 5 juillet 2011 et leurs résolutions, de la résolution 6 de l’assemblée générale du 24 octobre 2011, les résolutions 12,13 et 14 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014, les résolutions 27 et 28 de l’assemblée générale du 18 mars 2015, les résolutions quatre et cinq de l’assemblée générale du 27 octobre 2015.

'dire les demandes de la SCI Les deux arches et de la SCI Les trois arches infondées et irrecevables, et les en débouter

Si par impossible la cour faisait droit aux demandes de la SCI Michard Ardillier sur la nullité

de l’article 8 du règlement de copropriété et sur le projet modificatif des charges

'confirmer que la nullité de l’article 8 du règlement de copropriété n’a pas d’effet rétroactif

'ordonner à l’expert d’établir un projet sans modifier les tantièmes de parties communes, sans modifier les quotes-parts de charges communes spéciales, sans créer de nouveaux lots, sans procéder à la révision des lots existants

'condamner la SCI Michard Ardillier , la SCI Les deux arches et la SCI Les trois arches à verser, chacune, au syndicat des copropriétaires la somme de 18'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont les frais d’expertise.

Dans ses dernières écritures du 31 janvier 2021, la SCI Michard Ardillier demande de

Vu la résolution numéro 10 de l’assemblée générale du 22 janvier 2018, vu le règlement de copropriété, vu la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 et l’article 232 du code de procédure civile

Vu la note de Monsieur X du 19 janvier 2009 et le rapport d’expertise judiciaire

Vu les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales des 21 février 2011, 5 juillet 2011, 24 octobre 2011, 11 décembre 2012, 8 juillet 2014, 18 mars 2015, 27 octobre 2015, et 15 février 2016

Vu le rapport d’expertise du 24 mars 2016

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la nullité de l’assemblée générale du 21 février 2011 ainsi que de l’ensemble de ses résolutions

— prononcé la nullité de l’assemblée générale du 5 juillet 2011 ainsi que l’ensemble de ses résolutions

— prononcé la nullité de la 6° résolution de l’assemblée générale du 24 octobre 2011

— prononcé la nullité de la 20^e résolution de l’assemblée générale du 11 décembre 2012.

— prononcé la nullité des résolutions 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014.

— prononcé la nullité des résolutions 27 et 28 de l’assemblée générale du 18 mars 2015.

— prononcé la nullité des résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 27 octobre 2015.

— prononcé la nullité de l’article 8 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires 'Les Galeries Bordelaises'

— dit que la verrière et ses chéneaux constituent des parties communes générales

— homologué le rapport d’expertise en ce qu’il a prévu certaines parties communes spéciales à certains lots

— ordonné une mesure d’expertise complémentaire selon mission spécifique confiée à Monsieur Y

Dire que l’article 8 du règlement de copropriété ne prévoit qu’une spécialisation des charges d’entretien, à l’exclusion des charges de conservation (réparation et réfection) de la verrière et de ses chéneaux, de sorte que les travaux concernant notamment les chéneaux et la verrière doivent être répartis entre tous les copropriétaires composant le syndicat ;

Et réformant le jugement déféré pour statuer à nouveau :

— prononcer la nullité de la résolution 4 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014

— prononcer la nullité de la résolution 5de l’assemblée générale du 18 mars 2015

— prononcer la nullité de la résolution 5 de l’assemblée générale du 15 février 2016.

En toute hypothèse

'condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

'condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’ensemble des actions entreprises, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais d’expertise judiciaire

'dire que la SCI Michard Ardillier sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans leurs dernières écritures du 1^er juin 2018, la SCI Les deux arches et la SCI Les trois arches déclarent s’associer sans réserve aux moyens développés par la SCI Michard Ardillier et demandent de :

vu les dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile

vu les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

vu la note d’expertise dressée par Monsieur X le 19 janvier 2009

vu le rapport d’expertise de M. D-E

'les dire recevables et bien fondées

'confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation de la résolution 4 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014, de la résolution 5 de l’assemblée générale du 18 mars 2015, et de la résolution 5 de l’assemblée générale du 15 février 2016

— prononcer l’annulation de ces résolutions

'débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes

'condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10'000 € à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

'condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, en lesquels seront compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1 février 2021.

Les parties ne se sont pas opposées à la demande de report de la clôture au jour des plaidoiries sollicitée par le syndicat des copropriétaires

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

La SCI Michard Ardillier ayant conclu la veille de l’ordonnance de clôture, mettant ainsi le syndicat des copropriétaires dans l’impossibilité de répliquer avant celle-ci, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture et de reporter la clôture au jour des plaidoiries.

Sur le rejet de la demande d’homologation de l’état descriptif de division établi par expert judiciaire

Exposant que l’expert avait proposé un état descriptif de division sur la base d’une modification des tantièmes de copropriété, lesquels sont intangibles, et ne peuvent être modifié qu’avec le consentement de tous les copropriétaires, en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, le premier juge a rejeté la demande d’homologation de cet état descriptif de division sollicitée par la SCI Les deux arches et la SCI Les trois arches.

Le jugement n’est pas critiqué de ce chef et sera confirmé sur ce point à la demande du syndicat des copropriétaires .

Sur la licéité de l’article 8 du règlement de copropriété

Le tribunal a :

— dit que la Galerie Bordelaise constitue une partie commune générale de la copropriété

— dit non écrit l’article 8 du règlement de copropriété, comme ne répondant pas aux exigences des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

— en ce qu’il a prévu des charges spéciales pour les dépenses relatives à la verrière et aux chéneaux de la Galerie Bordelaise

— en ce qu’il ne prévoit pas les modalités de répartition des charges communes selon les critères des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le tribunal s’est fondé à tort sur le rapport de l’expert judiciaire pour qualifier la Galerie Bordelaise de partie commune générale alors que :

— ce passage ne profite qu’aux seuls lots commerçants ou professionnels, qui sont les seuls à y avoir accès en dehors des heures d’ouverture au public, à détenir les clés de la grille permettant d’y accéder et à bénéficier de la sécurité constituée par le verrouillage de ces grilles

— la verrière et ses chéneaux ne sont pas utiles à tous les lots privatifs :

* la protection contre les intempéries ne concerne pas les lots situés au dessus de la verrière

* les lots situés au dessous de la verrière sont pourvus de leurs propres moyens de protection (couverture en tuiles, chéneaux, charpente) ; de plus ces lots supportent les graves

incommodités d’une verrière : absence d’éclairement, d’ensoleillement, surchauffe estivale, air vicié, nuisance sonore

— la plus value architecturale invoquée par l’expert ne constitue pas un critère valable.

— le chéneau de la verrière n’apporte aucune utilité aux chéneaux propres à chaque bâtiment : en effet les eaux de gouttière de chaque bâtiment se déversent par défaut dans le chéneau de la verrière, puis sont évacuées par des gouttières encastrées dans chaque bâtiment.

— l’article 4 du règlement de copropriété ne donne la qualité de partie commune qu’au sol du passage, et non à la verrière, qui n’est pas un toit mais un accessoire du passage, et constitue par sa conception un ensemble indépendant.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que si les copropriétaires doivent contribuer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété peut prévoir une répartition spécifique et dérogatoire des charges pour certains lots, par des clauses formelles définissant clairement les charges incombant seulement à un ou certains bâtiments, et qui, pour être licites, doivent être justifiées par la situation particulière des lots au profit desquels la dérogation est consentie.

Selon le syndicat des copropriétaires, la clause prévue à l’article 8 du règlement de copropriété selon laquelle les frais d’entretien de la verrière, des cheminées, du sol, de l’éclairage du nettoyage de clôture et de voirie, de la galerie 194 dite passage de la galerie bordelaise seront supportés seulement par certains lots, institue une dérogation justifiée puisque la contribution aux charges du passage est limitée aux lots ayant accès à ce passage.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en outre que le règlement de copropriété actuel a prévu des critères de répartition des quotes-parts dans les tableaux des pages 14 à 23, et s’est fondé sur des éléments objectifs comme la destination de chaque lot, sa consistance, son étage, sa localisation, de sorte qu’il n’est pas démontré que le règlement soit contraire aux textes d’ordre public des articles 5 et 10 de la loi de 1965, même si une actualisation du règlement en fonction de l’évolution des lots est nécessaire, puisque cette actualisation peut se régulariser par des additifs.

Il soutient que la méthode de calcul de Monsieur Y conduit à des incohérences, et que l’expert n’a pas pris en compte le niveau et la situation dans l’appréciation du coefficient de consistance des locaux et rappelle que la répartition des tantièmes de propriété figurant dans l’état descriptif de division est intangible et ne peut être modifié sous couvert d’une demande d’annulation et de refonte de l’article 8 du règlement.

Ainsi selon le syndicat, c’est à tort que l’expert s’est fondé sur la nature des lots ou leur superficie pour proposer une nouvelle répartition des charges.

Selon lui, l’objectif de la SCI Michard Ardillier est de remplacer l’article 8 du règlement de copropriété par une répartition des charges par bâtiment pour le passage 71 et le couloir 10 à l’exception du passage de la galerie bordelaise.

Selon lui les grilles de répartition proposées en page 65 et en page 71 à 83 du rapport de Monsieur Y pour chaque bâtiment sont inapplicables parce que les coefficients de pondération ne sont pas donnés, que les parties communes spéciales ne sont pas définies, que l’expert ne s’explique pas sur les critères retenus, ne démontre pas l’iniquité de la répartition des charges actuelles par rapport à celle qu’il propose, et que le rapport comporte des erreurs notamment dans ses propositions de création de lots.

Enfin le changement de destination d’un lot ne justifie pas selon le syndicat des copropriétaires une modification du règlement de copropriété et l’abandon de son article 8, puisque selon l’article 11 de la loi de 1965, lorsque des actes d’acquisition ou de dispositions sont décidés par l’assemblée générale , la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale, qu’un changement d’affectation d’un lot n’a pas pour effet de supprimer le lot existant pour en faire apparaître un nouveau assorti d’un nouvel état de répartition des tantièmes, et que le changement d’affectation des parties privatives s’effectue librement sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la délimitation conventionnelle justifiée par la destination de l’immeuble.

La SCI Michard Ardillier expose que :

'la constatation de l’absence de conformité de la clause de répartition des charges aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi de 1965 peut intervenir à tout moment, et la discussion ne porte alors que sur la quote-part de charges attachée à chaque lot et non sur la quote part de tantièmes dans la propriété des parties communes.

— pour que puissent être instituées des charges spéciales, des parties communes spéciales doivent être créées par le règlement de copropriété , les parties communes spéciales étant celle affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires et étant la propriété indivise de ces derniers

— la verrière et les chéneaux de la galerie sont des parties communes générales par nature, et n’ont pas été instituées comme parties communes spéciales par le règlement de copropriété

— l’article 8 est donc illicite en ce qu’il met à la charge de 23 lots 'les frais d’entretien de la verrière, des chéneaux, du sol , de l’éclairage , du nettoyage, de clôture et de voirie’ de la galerie 194 dite Passage de la Galerie Bordelaise, alors qu’aucune clause du règlement de copropriété ne stipule que la verrière constitue une partie commune spéciale à certains lots

— ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise, d’autres irrégularités affectent le règlement de copropriété, qui spécialise certaines parties communes, comme l’impasse 71, le couloir 10, et pas d’autres, comme certains escaliers et entrées et qui dispense certains lots de participation aux charges de parties communes spéciales auxquelles ils ont accès

— en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires doivent participer aux charges communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots : or, les quotes-parts de charges prévues par le règlement de copropriété ne sont pas conformes aux dispositions d’ordre public : ainsi, l’annexion de parties communes a augmenté la superficie privative de certains lots, dont la valeur proportionnelle a donc augmenté, la destination de certains lots a évolué, et une distorsion inégalitaire des coefficients appliqués en fonction de la nature des lots a été constatée.

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En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

— ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties

privatives comprises dans les lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

— le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 5 de ladite loi, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

En application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions notamment des articles 6 à 37 de ladite loi sont réputées non écrites et lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

L’article 10 de la loi auquel il ne peut être dérogé, oblige ainsi à répartir les charges générales conformément au principe impératif énoncé à l’article 5 de cette loi ; toutes les stipulations du règlement de copropriété contraires aux dispositions légales d’ordre public doivent être réputées non écrites ; il appartient au juge annulant une clause , de procéder à une nouvelle répartition des charges et de fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose, y compris la création de charges spéciales lorsque celles-ci s’avère indispensable au regard de la loi.

Sur les dépenses relatives à la verrière et aux chéneaux

La répartition des charges communes d’un immeuble en copropriété doit donc impérativement être faite en conformité avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 65 selon lequel les copropriétaires sont tenus de participer :

*aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot

*aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

S’agissant de cette deuxième catégorie de charges, le principe est que tous les copropriétaires doivent y contribuer, chacun en proportion des quotes-parts de parties communes attribuées à son lot. Tous les lots doivent y contribuer même si elles ne présentent pour eux aucune utilité.

Des dérogations aux principes de la contribution obligatoire de tous les copropriétaires aux charges de conservation, d’entretien et d’administrations des parties communes sont possibles dans deux hypothèses :

— soit lorsque le règlement de copropriété crée des 'parties communes spéciales’ en application de l’article 6-2 de la loi ; selon l’article 6-4 de la loi, l’existence de parties communes spéciales est alors subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété

— soit, à défaut de parties communes spéciales, lorsqu’une répartition spécifique et dérogatoire des charges est conventionnellement prévue par le règlement de copropriété pour certains lots : ces dérogations ne peuvent résulter que de clauses formelles du règlement de

copropriété et doivent, pour être licites, être justifiées par la situation particulière des lots au profit desquels la dérogation est consentie ; la structure matérielle de l’immeuble et l’agencement technique des lots peuvent notamment justifier que certains des lots soient affranchis de toute participation aux charges relatives à certaines parties communes.

En application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont privatives des parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes, notamment le sol, le gros 'uvre des bâtiments.

Le règlement de copropriété litigieux liste en son article 3 les différents lots, avec indication du bâtiment dans lequel ils se trouvent, l’étage, les numéros et la nature des pièces, en précisant pour les lots du rez-de-chaussée ceux en nature de magasin, puis, dans un second tableau le nombre de dix-millièmes de copropriété, le nombre de millièmes par bâtiment de charges pour chaque lot (pages 14 à 22 du règlement de copropriété), et :

— définit en son article 4 les parties communes de la copropriété ainsi qu’il suit

— 'le sol des immeubles construits, du passage de la partie dite 'Galerie Bordelaise', du passage numéro 71 sous une réserve dont il sera fait état ci-après.

-Les gros murs'

-Le toit, la charpente à l’exception des châssis, tabatière, lucarnes dont l’entretien restera à la charge des propriétaires des pièces qu’elles éclairent,

-'

10^e les entrées des immeubles’ Les grilles fermant le passage des galeries bordelaises'

Et d’une façon générale, les choses et parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’une des parties privées'.

— énumère en son article 7 les charges communes, incluant dans celles-ci 'les frais d’entretien ou de réparation grosses ou menues s’appliquant aux choses communes énumérées ci-dessus'.

— dispose en son article 8 intitulé « répartition des charges communes », que :

'Les charges communes à tous seront réparties entre tous les copropriétaires de la façon suivante :

L’ensemble comporte cinq immeubles différents mais mitoyens désignés par les lettres A, B, C, D, E ; pour établir une répartition des charges plus équitable, chaque propriétaire de lots supportera les charges de l’immeuble dans lequel se trouve son lot au prorata des millièmes qu’il possède dans cet immeuble indiqué colonne 2 et les millièmes, colonne 7 du tableau de la publicité foncière.

Toutefois, certaines parties étant communes à plusieurs immeubles mais ne profitant qu’à certains lots, les charges énumérées ci-dessous seront supportées seulement par les lots usagers dans les proportions suivantes et en sus de celles prévues ci-dessus.

Galerie 194-dite passage de la galerie bordelaise.

Frais d’entretien de la verrière, des cheminées, du sol, de l’éclairage et du nettoyage de clôture et de voirie -suivent les numéros des lots et les millièmes devant supporter ces charges.

[…] et couloir n°10… les charges de ces frais seront réparties entre les lots qui profitent de l’usage de ce passage dans les proportions suivantes, en sus de celles prévues à l’article 8 du chapitre IV pour chaque bâtiment…'.

Dans le bâtiment C l’escalier n° 178.. cinq lots seulement en ont l’utilisation, l’entretien, le nettoyage et l’éclairage ne peuvent être mis qu’à la charge des cinq lots qui en ont l’usage…

La Galerie Bordelaise et sa verrière ne sont pas expressément définies comme une partie commune par le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ne soutient pas qu’elle constitue une partie privative au sens de l’article 2 de la loi.

Aucune clause du règlement de copropriété litigieux ne qualifie non plus cette verrière de partie commune spéciale ; elle ne peut donc être considérée comme telle, puisque l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l’existence de parties communes spéciales à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

La Galerie Bordelaise, avec sa verrière et ses chéneaux, constitue dès lors une partie commune générale de la copropriété, comme l’a jugé à bon droit le tribunal, dont la décision sur ce point sera confirmée.

Il convient de rechercher si la dérogation spécifique et dérogatoire des charges d’entretien de la verrière et des chéneaux de la galerie, prévue par l’article 8 du règlement de copropriété est justifiée par la situation particulière des lots au profit desquels la dérogation est consentie, ce critère ne se confondant pas avec celui de l’utilité de la partie commune en question.

Il ressort du rapport d’expertise de M D-E, du rapport établi le 29 novembre 2010 par M Z, architecte, dans le cadre de la procédure de péril imminent intentée par la commune de Bordeaux, et de l’attestation établie le 29 janvier 2021 par M A, architecte du patrimoine, que les immeubles composant la copropriété constitue un même ensemble architectural réalisé en 1832 par l’architecte I-J K, constitué autour de l’un des plus beaux passages de France, connu de tous les bordelais, et bénéficiant d’un rayonnement profitant à chacun des lots de la copropriété.

La Galerie Bordelaise, enchâssée dans différents immeubles composant la copropriété, est un espace de circulation ouvert tant à l’ensemble des copropriétaires qu’au public ; elle est recouverte par une verrière demi circulaire, dont la structure est métallique ; il s’agit d’un élément de la toiture participant du gros-'uvre comme ancrée et fixée structurellement et de façon permanente sur les murs des cinq bâtiments constituant la copropriété.

Le règlement de copropriété a mis à la seule charge des lots commerciaux ou professionnels du rez-de-chaussée la participation aux dépenses d’entretien de cette verrière ; il en a donc dispensé tous les autres lots.

Ni la configuration des lieux , ni la structure matérielle de l’immeuble ne sont de nature à justifier la dérogation prévue par l’article 8 du règlement de copropriété , consistant à dispenser tous les lots autres que ceux du rez-de-chaussée des charges afférentes à la verrière

et aux chéneaux.

C’est dès lors de façon pertinente que le tribunal a jugé que l’article 8 du règlement de copropriété en ce qu’il institue cette dérogation, n’est pas conforme à la disposition d’ordre public de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les modalités de répartition des charges communes

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et élements présentent à l’égard de chaque lot.

— ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

— le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon cet article 5, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Or, le règlement de copropriété en son article 8 a réparti les charges au prorata des millièmes de copropriété sans faire aucune référence à la superficie des lots, leur consistance et leur situation ; le critère de répartition des charges n’est pas précisé ; selon l’expert, ni la méthode de calcul ni le système de pondération ne sont connus, de sorte qu’il n’est pas établi que la répartition des charges correspond ainsi que l’exige l’article 10 de la loi du 10 juillet 65 à la valeur relative des parties privatives comprises dans les lots tels que ces valeurs résultent de l’article 5.

L’expert a aussi constaté des changements d’affectation apportés à certains lots, l’annexion de parties communes par certains lots et a relevé des difficultés à répartir certaines charges communes particulières.

Monsieur X lui-même dans son rapport établi à la demande de l’assemblée générale des copropriétaires, avait relevé que les charges étaient calculées à partir de tantièmes non conformes à la valeur relative de chaque lot, laquelle était selon lui erratique et inéquitable pour la plupart des lots, le critère de l’utilisation des lots, exclu par la loi, ayant notamment été pris en compte.

L’expert judiciaire a confirmé cette constatation après avoir procédé au mesurage de la superficie des lots et analysé leur configuration.

De plus, le règlement de copropriété ne prévoit aucune distinction entre les charges entraînées par les services collectifs des éléments d’équipement commun d’une part et les charges relatives à la conservation à l’entretien et l’administration des parties communes d’autre part, alors que l’alinéa 3 de l’article 10 impose que le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Le syndicat des copropriétaires argue vainement de certaines erreurs ou omissions qui auraient été selon lui commises par l’expert, notamment dans ses propositions de créations de lots, alors que d’une part, il ressort des constatations concordantes de l’expert judiciaire et de Monsieur X que la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété n’est pas fondée sur les critères d’ordre public imposés par la loi, et que d’autre part le complément de mission impose à l’expert d’établir un projet sans création de lots supplémentaires.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a dit non écrit l’article 8 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier, situé 10,12,14 et 16 rue Sainte-Catherine, 69 à […], 7 à […] et 2 et […] à […].

II Sur l’homologation du rapport d’expertise

Le tribunal a homologué le rapport d’expertise en ce qu’il prévoit des parties communes spéciales à certains lots, et a ordonné un complément d’expertise en donnant pour mission à l’expert de préciser la superficie des lots 102 à 105 de la copropriété et faute de pouvoir le faire, indiquer les raisons rendant impossible la définition de la superficie de ces lots, et établir un projet modificatif de la répartition des charges sans créer de lots supplémentaires, et en tenant compte, sans modification des tantièmes de parties communes, des parties communes annexées par certains propriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’état de répartition des charges fait par Monsieur Y est indissociable de son état descriptif de division, puisque l’expert a modifié les charges parce qu’il a modifié les tantièmes de propriété, annexé des parties communes à des lots privatifs et a créé de nouveaux lots, qu’il a transféré des parties communes spéciales en parties communes générales et vice versa et a regroupé des lots, et que sa proposition ne peut être homologuée en l’état.

Le syndicat des copropriétaires conteste d’autre part les propositions de l’expert quant à la création de parties communes spéciales faisant ainsi valoir notamment que :

— s’agissant de l’escalier 185, certains lots n’y ayant pas accès sont visés comme devant participer aux charges de cet escalier ( 53 et 54) et d’autres y ayant accès ne sont pas visés comme devant participer à ces charges 34, 183, 36 et 37 du bâtiment B, 79 à 82 et 39 )

— les lots 54 et 55 du bâtiment C n’ont aucun accès sur l’impasse 71 et non pas à participer aux charges spéciales de cette impasse.

La SCI Michard Ardillier objecte que le tribunal qui devait fixer un autre mode de répartition des charges en application de l’article 43 de la loi, était compétent pour constater que certaines parties communes sont à l’usage de certains propriétaires seulement et dès lors constater l’existence de parties communes spéciales génératrices de charges communes spéciales.

**************************************

La clause de répartition des charges du règlement de copropriété étant réputée non écrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, c’est à bon droit que le tribunal a rappelé qu’il était tenu de procéder à la nouvelle répartition de celle-ci.

C’est à juste titre qui a confié à l’expert un complément d’expertise afin de tenir compte du fait que l’état descriptif de division proposé par l’expert judiciaire ne pouvait être homologué,

prenant ainsi en compte les observations du syndicat des copropriétaires.

Il a homologué le rapport en ce qu’il prévoit des ' parties communes particulières spéciales’ à certains lots page 62 à 66 du rapport , décrites comme suit page 63 :

-parties communes particulières aux bâtiment A, B et C à l’exception des lots 1- 7-13 à 24-34-36-37-39 à 51-54 à […] à 82-178-181 à 183-218-219-221 (lots ayant soit un accès indépendant, soit un accès depuis l’escalier 185, […] de tutelle) :

-le couloir numéro 10 ainsi que le passage 71,

-le local commun situé dans le passage 71,

(l’expert rappelant que le passage 71 et le couloir n° 10, communs aux bâtiments A, B et C sont frappés d’une servitude de passage rappelée à l’article 8 (page 31) du règlement de copropriété au profit de l’immeuble numéro 67, rue Saint-Rémi)

-parties communes particulières aux lots 2 à 6 et 215 : le dégagement commun à ces lots ainsi que l’escalier permettant l’accès à ces lots depuis le rez-de-chaussée,

- parties communes particulières aux lots 96 à 98- 184- 222 à 224 : le dégagement commun à ces lots

- parties communes particulières aux lots 161-162 : le dégagement commun à ces lots.

Le syndicat des copropriétaires n’élève à l’encontre de ce projet aucune critique pertinente; il n’a adressé à ce sujet aucun dire à l’expert, et les plans versés aux débats ne sont pas suffisamment explicites pour permettre de vérifier la réalité de la disposition des lieux alléguée.

En outre, la plupart de ses affirmations sont inexactes : c’est ainsi que contrairement à ce qui est exposé dans ses conclusions,

* le projet ne prévoit pas la participation des lots 53 et 54 aux charges de l’escalier 185, mais prévoit bien la participation des lots 34, 183, 36, 37, 79 à 82, et 39 aux charges de cet escalier.

*le projet ne prévoit pas la participation des lots 54 et 55 aux charges spéciales du passage 71.

C’est donc à juste titre que le tribunal :

— a décidé que la proposition de détermination de ces parties communes spéciales affectées à l’usage et à l’utilité de certains lots devait être retenue , et a homologué les charges communes spéciales prévues par l’expert en page 62 à 66 de son rapport.

— a confié à l’expert un complément d’expertise afin de parvenir à une modification de la répartition des charges sans création de lots supplémentaires, sans modification des tantièmes de parties communes et en tenant compte des parties communes annexées par certains propriétaires.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

II Sur l’annulation des résolutions des assemblées générales

Le tribunal a déclaré nulles :

— l’assemblée générale du 21 février 2011 ainsi que l’ensemble de ses résolutions,

— l’assemblée générale du 5 juillet 2011 ainsi que l’ensemble de ses résolutions

— la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 24 octobre 2011

— la résolution n°20 de l’assemblée générale du 11 décembre 2012,

— les résolutions n° 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014,

— les résolutions n° 27 et 28 de l’assemblée générale du 18 mars 2015,

— les résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 27 octobre 2015,

Le tribunal a rejeté les demandes en nullité des résolutions suivantes :

— résolution 4 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014

— résolution 5 de l’assemblée générale du 18 mars 2015

— résolution 5 de l’assemblée générale du 15 février 2016

Le premier juge a notamment retenu que seuls avaient été convoqués les propriétaires des lots désignés dans l’article 8 du règlement de copropriété aux assemblées générales lors desquelles avaient été votées des résolutions relatives aux travaux de réhabilitation de la verrière de la galerie bordelaise et au financement de ces travaux, alors que de telles décisions relevaient de l’assemblée générale des copropriétaires et non des seuls copropriétaires ayant à charge les travaux d’entretien de la verrière.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Michard Ardillier s’est conformée aux appels de fonds des travaux effectués sur le passage, objet des assemblées générales dont elle demande la nullité, a reçu les subventions de la mairie et de la DRAC, que les travaux ont été exécutés et les comptes approuvés et non contestés et soutient que s’agissant d’une partie commune spéciale, le syndic était fondé à ne convoquer à l’assemblée générale que les propriétaires des lots concernés par ces travaux, ajoutant que le syndic a agi selon le règlement et suivant une pratique habituelle qui n’avait jamais été contestée , notamment par la SCI Michard Ardillier , membre du conseil syndical depuis de nombreuses années.

La SCI Michard Ardillier fait valoir que :

— la tenue d’assemblées particulières aux seuls copropriétaires concernés par les charges spéciales doit être expressément prévue par le règlement de copropriété en application de l’article 24 de la loi

— les résolutions soumises à une assemblée restreinte lorsque le règlement de copropriété le prévoit ne peuvent concerner que les décisions pouvant être approuvées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 .

Elle soutient donc que, s’agissant des travaux votés concernant la verrière et les chéneaux, la totalité des copropriétaires aurait dû être convoquée aux assemblées générales.

Elle ajoute que l’article 8 du règlement de copropriété ne prévoyait qu’une spécialisation des charges d’entretien de la verrière, et non des charges de conservation ( réparation et réfection ) de celle-ci.

Selon elle en effet :

— les frais d’entretien ne se confondent pas avec les frais de conservation des parties communes : les travaux d’entretien s’entendent des dépenses courantes et permanentes qui s’imposent pour maintenir l’ouvrage en bon état de propreté telle que le nettoyage des vitres de la verrière , le balayage des chéneaux, et les travaux de conservation dépassent les travaux d’entretien habituel et s’entendent des travaux de réfection et de réparation

— dans sa rédaction actuelle le règlement de copropriété ne vise pas les travaux de réfection et de réparation de la verrière et des chéneaux : en l’espèce, les travaux concernant la galerie bordelaise ont été l’occasion de réaliser des travaux de remplacement structurel des bâtiments, ou de nettoyage des façades sur rue, ou encore des travaux de dépollution comme le démontrent les chiffrages des différents corps d’état soumis à l’approbation des copropriétaires.

******************************************

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, doivent être approuvés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

La loi distingue les travaux de conservation visés à l’article 24 de la loi, et les travaux d’amélioration, visés à l’article 30 de la loi.

Dans les travaux de conservation sont compris :

— les travaux de maintenance concernant l’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun

— les travaux d’entretien ou de réparation autre que de maintenance, ayant pour but de garantir la conservation de l’immeuble en son état d’origine

— les travaux rendus obligatoires par la réglementation

— les travaux indispensables et urgents pour la conservation de l’immeuble.

L’article 8 du règlement de copropriété, dans sa clause de répartition des charges du passage de la galerie bordelaise, définit celles-ci comme 'les frais d’entretien de la verrière'.

Contrairement à ce que soutient la SCI Michard Ardillier, cette clause ne saurait être interprétée comme limitant son application aux seuls frais d’entretien courant ; le terme entretien utilisé dans cette clause doit effet s’entendre comme visant tous les travaux nécessaires pour la conservation de cette partie commune, par opposition à d’éventuels travaux d’amélioration.

En application de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires, et seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquelles sont affectées ces parties communes : toutefois ces dispositions ne sauraient s’appliquer que si le règlement de copropriété a

expressément prévu l’existence de ces parties communes spéciales, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

De plus, en application de l’article 24 III de la loi du 10 juillet 1965 , lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains propriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement , il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ses dépenses.

Or, le règlement de copropriété litigieux ne contient aucune clause prévoyant que seuls les copropriétaires à la charge desquels sont mis les frais d’entretien de la verrière, des cheminées, du sol, de l’éclairage et du nettoyage de clôture et de voirie de la galerie bordelaise, prennent part au vote sur les décisions concernant ces dépenses.

Il en résulte, comme l’a énoncé le premier juge, que les décisions portant sur des travaux concernant la verrière et plus généralement la Galerie Bordelaise devaient être soumises au vote de la totalité des copropriétaires.

C’est aussi à bon droit que le tribunal a retenu que les paiements des charges appelées en exécution de résolutions votées en assemblée générale ne sauraient emporter ratification de ces décisions par les copropriétaires qui les contestent, puisque ceux-ci sont tenus au paiement des charges tant que celles-ci n’ont pas été annulées.

Sur l’assemblée générale du 21 février 2011 ainsi que l’ensemble de ses résolutions

C’est à bon droit que, après constaté que ces résolutions étaient relatives à l’approbation et au financement des mesures provisoires urgentes pour garantir la sécurité du public dans la Galerie Bordelaise, les honoraires sur ces travaux, la réhabilitation de la verrière de la Galerie Bordelaise et le financement des travaux, et que seuls les copropriétaires tenus selon le règlement de copropriété à cette charge particulière avaient été appelés à participer au vote, alors que ces décisions devaient être soumises au vote de la totalité des copropriétaires. a annulé cette assemblée générale et l’ensemble des résolutions votées

Sur l’assemblée générale du 5 juillet 2011 ainsi que l’ensemble de ses résolutions

Le syndicat des copropriétaires rappelle que cette assemblée générale s’est prononcée sur le choix de l’architecte et sur ses honoraires et que les assemblées générales suivantes s’étant prononcées sur les travaux confiés à ce dernier, ont donc ratifié l’accord sur l’intervention de celui-ci , de sorte qu’aucune nullité n’est encourue, et ajoute que c’est à tort que le premier juge a relevé que le délai de 21 jours imparti pour convoquer l’assemblée générale n’avait pas été respecté , alors que la SCI Michard Ardillier avait participé à cette assemblée générale et n’était donc pas fondée à en demander la nullité pour non-respect des délais de convocation.

La SCI Michard Ardillier objecte à juste titre qu’elle a voté contre les résolutions 4 et 5 de cette assemblée générale, ce qui lui ouvre droit , en sa qualité d’opposant, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à contester les décisions de cette assemblée générale.

La SCI Michard Ardillier produit la lettre de sa convocation à cet assemblée générale postée le 14 juin 2011 ; comme l’a constaté le premier juge, le délai de convocation prescrit par l’article 9 al 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n’a pas été respecté.

Ont été votées lors de cette assemblée des résolutions concernant notamment le choix de l’architecte pour la remise en état de la verrière, des chéneaux et des corniches du passage de la galerie bordelaise, ainsi que le financement des honoraires de l’architecte.

Seuls ont été convoqués à cette assemblée générale les quatorze copropriétaires tenus des charges particulières relatives à la galerie bordelaise, alors que ces décisions devaient être soumises au vote de la totalité des copropriétaires.

La ratification ultérieure par des assemblées générales ne saurait couvrir a posteriori les irrégularités affectant de ce fait cette assemblée générale, annulée à bon droit, avec ses résolutions, par le premier juge.

Sur la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 24 octobre 2011

Le tribunal a annulé la résolution n°6 de l’assemblée générale du 24 octobre 2011, relative à la ratification du plan de financement des travaux d’urgence mis en 'uvre pour garantir la sécurité dans le passage de la Galerie Bordelaise, au motif que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas avoir notifié aux copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 11-3° du décret 67-223 du 17 mars 1967, le plan de financement concernant les travaux d’urgence à effectuer dans le passage de la Galerie Bordelaise et notamment la facture correspondant aux travaux.

Le syndicat des copropriétaires objecte que lors d’une précédente assemblée générale du 21 février 2011, le marché de travaux de cette société avait déjà été approuvé par la résolution 4, et que l’assemblée générale n’avait pour but que d’informer les copropriétaires sur le suivi de cette résolution.

La sixième résolution visait à ratifier les travaux mis en 'uvre pour la garantie de la sécurité publique dans le passage de la Galerie Bordelaise et à approuver le plan de financement pour le règlement de la société Soucat pour un montant de 135'590,10 euros donnant lieu à un appel de fonds exceptionnel exigible au 15 mars 2011 pour l’intégralité dans l’attente du versement des subventions de la DRAC et de la mairie de Bordeaux.

La SCI Michard Ardillier fait à juste titre valoir que :

— le syndic ne pouvait se contenter , s’agissant de travaux concernant une partie commune générale, de convoquer exclusivement quatorze des copropriétaires,

— si les copropriétaires avaient approuvé le marché de travaux le 21 février 2011, la résolution 6 consistait à approuver les travaux mis en 'uvre, et la production de la facture était seule de nature à leur permettre de vérifier l’adéquation entre les postes de travaux du marché acceptés et ceux facturés

— les justificatifs de la part de subventions de la DRAC et le mairie de Bordeaux n’avaient pas été communiqués aux copropriétaires, afin de leur permettre de définir la quote-part de financement leur revenant.

C’est à bon droit que cette résolution de l’assemblée générale a été annulée, dès lors que n’ont pas participé au vote la totalité des copropriétaires, alors que la résolution concernait la ratification de travaux effectués sur une partie commune générale, et que ni la facture correspondant aux travaux dont la ratification était demandée, ni le plan de financement n’avait été communiqué aux copropriétaires, comme prévu par l’article 11-3° du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967.

Sur la résolution n°20 de l’assemblée générale du 11 décembre 2012

C’est à bon droit que le premier juge , après constaté que cette résolution concernait la ratification de la souscription de l’ensemble des contrats et missions nécessaires à la phase

d’étude avant travaux pour la réfection de la verrière du passage de la Galerie Bordelaise, et que seuls les copropriétaires tenus selon le règlement de copropriété à cette charge particulière avaient été appelés à participer au vote, alors que ces décisions devaient être soumises au vote de la totalité des copropriétaires, a annulé cette résolution.

Sur les résolutions n° 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014,

C’est à bon droit que le premier juge, après avoir constaté que seuls les copropriétaires tenus selon le règlement de copropriété à cette charge particulière avaient été appelés à participer au vote, a annulé ces résolutions alors celles ci portaient sur l’approbation de l’avenant numéro 1 au contrat de maîtrise d''uvre des travaux de restauration du passage de la Galerie Bordelaise, sur des questions tenant à la réalisation et à la gestion de travaux de restauration de la Galerie Bordelaise, et sur la fixation des honoraires du syndic sur ces travaux, alors que ces décisions devaient être soumises au vote de la totalité des copropriétaires.

Sur les résolutions n° 27 et 28 de l’assemblée générale du 18 mars 2015

C’est à bon droit que le premier juge, après constaté alors que seuls les copropriétaires tenus selon le règlement de copropriété à cette charge particulière avaient été appelés à participer au vote, a annulé ces résolutions relatives à l’approbation des travaux de rénovation du passage de la Galerie Bordelaise présentés par lots, à leur financement, et aux honoraires du syndic sur ces travaux, alors que ces décisions devaient être soumises au vote de la totalité des copropriétaires.

Sur les résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 27 octobre 2015

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Michard Ardillier n’a pas respecté le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale pour effectuer son recours, puisque l’assignation à cet effet a été délivrée le 7 mars 2016, alors que la notification date du 28 octobre 2015.

Toutefois, pas plus que devant le premier juge, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats le courrier recommandé selon lui revenu non réclamé par lequel aurait été notifié le 28 octobre 2015 le procès-verbal d’assemblée générale à la SCI Michard Ardillier.

Seule la notification de ce procès-verbal en date du 9 janvier 2016 dont justifie la SCI Michard Ardillier a donc fait courir le délai de recours, de sorte que comme l’a constaté le tribunal, l’assignation en contestation de la validité de cette assemblée générale délivrée le 7 mars 2016 l’a été dans le délai de deux mois prévu par la loi.

C’est à bon droit que le premier juge a annulé ces résolutions, après avoir constaté que seuls les copropriétaires tenus selon le règlement de copropriété à cette charge particulière avaient été appelés à participer au vote, dès lors celles ci portaient sur la ratification du montant de la tranche ferme des travaux de restauration de la Galerie Bordelaise votée lors de l’assemblée générale du 18 mars 2015 dans sa résolution 27 et à l’approbation des plans de financement de ces travaux par la DRAC, alors que ces décisions devaient être soumises au vote de la totalité des copropriétaires.

Les annulations prononcées par le premier juge méritent confirmation.

Sur la résolution 4 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014, la résolution 5 de l’assemblée générale du 18 mars 2015 et la résolution 5 de l’assemblée générale du 15 février 2016

La résolution 4 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014 avait pour objet d’ approuver les

comptes du syndic de l’exercice du 1^er octobre 2012 au 30 septembre 2013.

La résolution 5 de l’assemblée générale du 18 mars 2015 avait pour objet d’approuver les comptes du syndic de l’exercice du 1^er octobre 2013 au 30 septembre 2014.

La résolution 5 de l’assemblée générale du 15 février 2016 avait pour objet d’approuver les comptes du syndic de l’exercice du 1^er octobre 2014 au 30 septembre 2015.

Le tribunal a rejeté les demandes d’annulation de ces résolutions, au motif que le caractère non écrit de la clause numéro 8 du règlement de copropriété ne jouant que pour l’avenir, la répartition des charges de copropriété approuvée au travers des comptes du syndic ne pouvait être considérée comme illicite.

La SCI Michard Ardillier estime que le syndic a méconnu l’application de la répartition conventionnelle des charges instaurée par l’article 8 du règlement de copropriété au motif que la spécialisation des charges prévues par cet article 8 ne concernait que les travaux d’entretien de la verrière et des chéneaux et non les travaux de conservation et donc de réfection complète de celle-ci.

Toutefois, comme rappelé plus haut, contrairement à ce que soutient la SCI Michard Ardillier, cette clause de l’article 8 du règlement de copropriété ne saurait être interprétée comme limitant son application aux seuls frais d’entretien courant ; le terme entretien utilisé dans cette clause doit en effet s’entendre comme visant tous les travaux nécessaires pour la conservation de cette partie commune, par opposition à d’éventuels travaux d’amélioration.

En répartissant les frais des travaux effectués sur la verrière et les chéneaux, conformément aux dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété alors en vigueur,

puisqu’il n’avait pas encore été déclaré non écrit par une décision juridictionnelle, le syndic a fait une application non critiquable du règlement de copropriété, de sorte qu’il n’y a pas lieu à annulation des résolutions ayant approuvé ses comptes.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation de ces trois résolutions.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement qui a ordonné un complément d’expertise doit être confirmé en ce qu’il a réservé les dépens de première instance, y compris les frais d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante en appel, supportera les dépens d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Michard Ardillier, la SCI Les deux arches et la SCI Les trois arches seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à chacun des intimés la somme de 1500 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Révoque l’ordonnance de clôture et reporte la clôture au jour des plaidoiries

Confirme le jugement

Y ajoutant

Condamne le syndicat des copropriétaires des Galeries Bordelaises à payer à la SCI Michard Ardillier, la SCI Les deux arches et la SCI Les trois arches la somme de 1500€ chacune à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Dit que la SCI Michard Ardillier , la SCI Les deux arches et la SCI Les trois arches seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Condamne le syndicat des copropriétaires des Galeries Bordelaises aux dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE