MW/IC

S.A.S. IDEX ENERGIES

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CHAMPS PERDRIX

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 03 MARS 2022

N° RG 20/00688 – N° Portalis DBVF-V-B7E-FPNH

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 25 mai 2020,

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 17/03372

APPELANTE :

S.A.S. IDEX ENERGIES dont le siège social est sis :

72 Avenue Jean-Baptiste Clément

[…]

représentée par M^e Claire LANCELIN, membre de la SCP LANCELIN ET LAMBERT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 62

assistée de M^e Rachel HARZIC, membre de L’AARPI CHOURAQUI – HARZIC, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CHAMPS PERDRIX représenté par son Syndic en exercice la SASN Cabinet X dont le siège est […] à […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :

2-4-6-8-10 et 12 place de la Fontaine d’Ouche, […] et 1-3-5-7-11-13 et […]

[…]

représentée par M^e Florent X, membre de la SCP X-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 06 janvier 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2022,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 28 avril 2011, le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix a confié à la SAS IDEX Energies la maintenance et l’exploitation des installations suivantes :

- les installations de chauffage,

- l’eau chaude sanitaire,

- la VMC,

- les distributions secondaires en sous-station,

- chauffage et sanitaire en appartement.

Ce contrat a été conclu pour une durée de 8 ans, courant à compter du 1er juillet 2011 jusqu’au 30 juin 2020.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 30 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires a notifié à la société IDEX Energies la résiliation du contrat à effet immédiat et sans indemnité, au motif que l’exploitant ne satisfaisait plus à ses obligations contractuelles, les installations étant affectées de nombreux dysfonctionnements, auxquels il n’était pas remédié.

Par exploit du 27 octobre 2017, la société IDEX Energies a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix, représenté par son syndic, la SAS Cabinet X, devant le tribunal de grande instance de Dijon afin de le voir condamner au paiement de l’indemnité de résiliation et de factures restées impayées.

Dans le dernier état de ses demandes, la société IDEX Energies a sollicité la condamnation du défendeur à lui payer les sommes de :

- 20 719,76 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée ;
- 52 627,06 euros TTC au titre des factures impayées.

La demanderesse a fait valoir :

- que l’exécution du contrat s’était déroulée sans difficulté pendant plusieurs années, mais qu’à compter de l’année 2015, le syndicat des copropriétaires avait commencé à ne plus régler régulièrement les factures ; qu’elle avait reçu le 26 avril 2016 une lettre du syndic l’informant de la décision du syndicat des copropriétaires de résilier le contrat ; qu’elle lui avait rappelé par lettre du 23 mai 2016 que le contrat n’arriverait à son terme que le 30 juin 2020, et qu’aucune résiliation anticipée ne pouvait intervenir ; que par lettre du 2 8novembre 2016, le syndicat des copropriétaires semblait être revenu sur sa décision de résilier le contrat, puisqu’elle avait sollicité son intervention ainsi que la communication du numéro d’astreinte que, pour autant, l’accès au site lui avait été refusé à compter de cette date ;

- que la lettre de résiliation du 26 avril 2016 ne faisait état d’aucun grief, de sorte que le versement de l’indemnité de résiliation contractuellement prévue étai justifiée ;

- que le syndicat des copropriétaires ne caractérisait aucun manquement de sa part, les réclamations invoquées correspondant à de simples demandes d’intervention, qui coïncidaient avec ses propres relances au titre des factures impayées.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, au besoin par compensation avec sa propre créance de dommages et intérêts. Il a exposé au soutien de sa position :

- que si la société IDEX Energies avait exécuté normalement ses prestations au début des relations contractuelles, il n’en avait plus été de même à compter de 2015, date à compter de laquelle il n’avait cessé de lui adresser des demandes pour remédier à divers dysfonctionnements affectant ses installations ;

- que la société IDEX Energies avait traité ces demandes avec désinvolture, de sorte que les copropriétaires, placés dans une situation dramatique, avaient dû trouver une solution par eux-mêmes, et recourir aux services d’une autre entreprise ;

- qu’il était fondé à résilier le contrat conformément aux dispositions de son article 15-1, ainsi qu’à invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des factures, s’agissant de prestations non réalisées ou défectueuses ;

- que les copropriétaires avaient subi un grave préjudice du fait des carences de la société IDEX Energies, laquelle devait être condamnée à lui payer des dommages et intérêts au moins à hauteur des sommes pouvant lui rester dues, de sorte qu’après compensation des créances réciproques, la demanderesse devait être déboutée de l’intégralité de ses prestations.

Par jugement du 25 mai 2020, le tribunal a :

- constaté la défaillance du prestataire ;

- dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet X, a résilié le contrat conclu avec la société IDEX Energies de manière légitime le 30 novembre 2016, en respectant les dispositions conventionnelles ;

- dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet X, reste devoir la somme de 30 306,62 euros au titre des facturations justifiées ;
- dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence résidence Champs Perdrix, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet X, a subi un préjudice qui doit être réparé par l’allocation de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- après compensation, condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet X, à payer à la SAS IDEX Energies la somme de 15 306,62 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- débouté la SAS IDEX Energies du surplus de sa demande au titre des facturations et de sa demande en paiement au titre de l’indemnité de résiliation ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet X,du surplus de ses demandes ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet X, aux entiers dépens de l’instance ;

- dit n’y avoir lieu à application des disposition de l’article 700 du code de procédure civile ;

- dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

- que l’article 15-1 du contrat prévoyait une faculté de résiliation par le client en cas de manquement prolongé de l’exploitant à ses obligations, 15 jours après l’envoi d’une première lettre recommandée de mise en demeure ;

- que le syndicat des copropriétaires versait aux débats de nombreux courriels adressés à la société IDEX Energies entre fin 2015 et le 20 juin 2016 concernant des plaintes des copropriétaires relatives notamment à des dysfonctionnements affectant l’installation de chauffage et la VMC ;

- que, si le syndicat des copropriétaires avait souhaité résilier le contrat liant les parties par courrier du 26 avril 2016 sans invoquer de motifs, ce à quoi la société IDEX Energies s’était opposée par lettre du 23 mai suivant, il n’était pas contesté qu’il y avait renoncé dans les faits pour avoir sollicité à nouveau ladite société notamment par courriels des 31 mai et 14juin et par courrier du 28 novembre 2016 ; que, toutefois, par lettre recommandée du 27 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires avait mis en demeure la société IDEX Energies d’intervenir sous huitaine à compter de la réception pour effectuer les travaux nécessaires au bon fonctionnement du système VMC du bâtiment 2 rue de la Fontaine d’Ouche ; qu’il était également fait référence au signalement du 12 mai 2015 d’un problème de VMC dans le logement de M. et M^me Y situé […], qui n’avait pas été réglé malgré relance ; que, par courrier du 30 novembre suivant, évoquant les nombreux dysfonctionnements affectant les systèmes dont la charge incombait au prestataire et la mauvaise qualité de ses prestations, le syndicat des copropriétaires avait confirmé sa volonté de résilier le contrat ; qu’il était admis par la société IDEX Energies que le syndicat des copropriétaires lui avait refusé l’accès du site à compter du 28 novembre 2016, ce dont il résultait que celui-ci n’avait pas entendu revenir sur sa décision de résilier le contrat annoncée dans le courrier du 27 octobre 2016, à défaut de remèdes aux dysfonctionnements, et confirmée par la lettre du 30 novembre suivant ;

- que la société IDEX Energies ne démontrait pas avoir tenté d’intervenir entre le 31 octobre 2016, date de réception du courrier du 27 octobre, et le 28 novembre 2016 afin de remédier aux dysfonctionnements énoncés au courrier du 27 octobre 2016 ; que, si les attestations produites aux débats issues de nombreux copropriétaires et du président du conseil syndical, M. Z, n’étaient pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, pour ne pas mentionner la sanction afférente à une fausse attestation et ne pas être accompagnées de la copie d’une pièce d’identité, elles étaient parfaitement circonstanciées et permettaient de désigner leurs auteurs, de sorte qu’elles conservaient leur valeur probante ; qu’il en allait de même du courrier adressé par M. Z le 16 janvier 2017, qui évoquait de manière précise les insuffisances du prestataire sans que les critiques apportées nécessitent des compétences techniques particulières ; que ces pièces tendaient à démontrer les insuffisances et manquements récurrents de la société IDEX Energies quant à ses obligations contractuelles qui, pour certaines, avaient pu engendrer des perturbations graves dans la vie des copropriétaires ; qu’il était notamment évoqué des dysfonctionnements du chauffage à chaque saison de chauffe, avec des robinets thermostatiques bloqués et des radiateurs ne chauffant qu’au tiers de leur capacité, la mise en route tardive de la dalle chauffante, la panne, en hiver 2015, de la pompe alimentant la dalle chauffante de l’immeuble […], à laquelle il n’avait été remédié qu’après un mois et demi, et une fuite d’eau importante en novembre 2016 ayant entraîné une coupure du chauffage durant plusieurs jours, et qui avait nécessité le recours à une autre société ; que ces pannes avaient effectivement donné lieu à des demandes d’intervention et à des relances, tel que cela résultait des courriels produits aux débats, et qu’il n’était nullement allégué que les dysfonctionnements pour lesquels l’intervention de la société IDEX Energies avait été requise auraient eu pour cause l’un des événements listés à l’article 11.4 du contrat, et exonérant l’exploitant (insuffisance de l’installation, température extérieure inférieure à la température minimale de base, arrêt de l’installation en cas d’urgence…) ; que, par contre, les copropriétaires de la résidence Champs Perdrix attestaie nt que, depuis le changement de prestataire, il n’y avait plus de plaintes concernant le chauffage et l’eau chaude ;

- qu’au regard des manquements persistants de la société IDEX Energies à ses obligations, et celle-ci ne justifiant pas avoir remédié dans le délai contractuel aux désordres signalés par le syndicat des copropriétaires dans son courrier du 27 octobre 2016, il convenait de juger que celui-ci avait résilié de manière légitime et immédiate le contrat par lettre du 30 novembre 2016, conformément aux dispositions de l’article 15 du contrat ;

- que, s’agissant de la demande en paiement des factures, la société IDEX Energies devait être déboutée concernant les factures de maintenance pour la période postérieure au 1er octobre 2016 comme n’étant pas justifiées par des prestations effectives, y compris celle relative au dépassement des dépenses P3 non datée, mais à l’exception de la facture n°370163484 relative à l’intervention suite à la fuite du réseau du 24 novembre 2016 d’un montant de 9 391,87 euros, dès lors que si la réparation avait pu connaître du retard à raison de l’absence de soudeur et avait rendu nécessaire le concours d’une autre société pour obtenir les tuyauteries indispensables à la réparation, il n’était pas démontré que la réparation n’avait pas été efficace ni qu’elle avait engendré un surcoût pour la copropriété ; que les factures devaient en conséquence être retenues à hauteur de 30 306,62 euros ;

- que le contrat ayant été résilié aux torts du prestataire de manière légitime, l’indemnité de résiliation réclamée n’était pas due ;

- que les pièces du dossier suffisaient à démontrer l’existence de préjudices consécutifs à la carence de la société IDEX Energies, les copropriétaires disposant d’un chauffage non efficient, d’une température en eau chaude insuffisante, ayant été privés pendant des semaines de VMC, pendant quelques jours de chauffage en hiver ou ayant subi des nuisances sonores en provenance des tuyauteries, les copropriétaires attestant avoir retrouvé leur tranquillité depuis le changement de prestataire ; que ces préjudices justifiaient l’allocation d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1147 ancien du code civil, de sorte qu’après compensation, le syndicat des copropriétaires devait être condamné au paiement de la somme de 15 306,62 euros.

La société IDEX Energies a relevé appel de cette décision le 23 juin 2020.

Par conclusions notifiées le 19 février 2021, l’appelante demande à la cour :
Vu l’article 1134 ancien du code civil,

Vu l’article 1135 ancien du code civil,

Vu les articles 201 et 202 du code de procédure civile,

Vu les articles 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

- de réformer le jugement déféré en ce qu’il a dit avoir constaté la défaillance d’IDEX Energies ;

- de réformer le jugement déféré en ce qu’il a dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix a résilié le contrat conclu avec la société IDEX Energies de manière légitime le 30 novembre 2016, en respectant les dispositions conventionnelles ;

- de réformer le jugement déféré en ce qu’il a limité le montant des sommes dues par le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix à la société IDEX Energies à la somme de 30 306,62 euros au titre des facturations impayées ;

- de réformer le jugement déféré en ce qu’il a dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix a subi un préjudice qui doit être réparé par l’allocation de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts et ordonné une compensation ;

Statuant à nouveau,

- de constater que le contrat liant le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix à la société IDEX Energies ne pouvait être résilié avant son terme fixé au 30 juin 2020 ;

- de constater que dans son courrier en date du 26 avril 2016 le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix ne fait état d’aucun grief à l’égard de la société IDEX Energies et ne fonde sa notification de résiliation sur aucun motif légitime ;

- de dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix a mis un terme de manière unilatérale et sans préavis au contrat d’IDEX société IDEX Energies ;

- de dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix qui a bénéficié des prestations d’IDEX Energies et notamment de la fourniture de chaleur s’obstine sans raison objective au paiement des factures de cette dernière (sic) ;

- de dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix n’a jamais contesté le principe ou le quantum des factures que lui a adressé IDEX Energies à réception de celles-ci ;

- de dire et juger que les attestations communiquées par le syndicat des copropriétaires sont irrecevables et ne peuvent dispenser le syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve objective des manquements qu’il entend reprocher à IDEX Energies ;

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix à verser à la société IDEX Energies les sommes suivantes :

* 20 719,76 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée ;

* 52 627,06 euros TTC au titre des factures impayées se décomposant de la manière suivante :
- 46 366,74 euros TTC au titre des factures échues P2, P3 et P5 ;

- 6 260,32 euros TTCau titre du solde P3 ;

- de déclarer irrecevable comme nouvelles en cause d’appel les demandes du syndicat des copropriétaires ;

- de débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident ;

- de débouter le syndicat des copropriétaires en qu’il entend se prévaloir d’une prétendue exception d’inexécution ;

- de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence La Source (sic) en ce qu’il sollicite la compensation des sommes qu’il doit à la société IDEX Energies avec un prétendu préjudice qui n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum ;

- de débouter le syndicat des copropriétaires en qu’il sollicite l’allocation de la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- de débouter le syndicat des copropriétaires en qu’il sollicite la condamnation d’IDEX Energies à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 699 du code de procédure civile,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix à verser à la société IDEX Energies la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 27 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix demande à la cour :

Vu notamment les articles 1134 et 1147 du code civil (dans leur rédaction applicable en la cause),

- de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* constaté la défaillance du prestataire ;

* dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet X, a résilié le contrat conclu avec la société IDEX Energies de manière légitime le 30 novembre 2016, en respectant les dispositions conventionnelles ;

* dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix a subi un préjudice qui doit être réparé ;

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau :

- de dire que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet X, est bien fondé à faire valoir l’exception d’inexécution compte tenu des nombreuses défaillances et manquements contractuels établis dès l’année 2015 ;

- de débouter la société IDEX de sa demande de paiement de factures pour toute la période correspondant à son inexécution et manquements contractuels ;

- de condamner la société IDEX à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet X, la somme de 55 000 euros en réparation du préjudice subi ;

- de débouter la société IDEX de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- de condamner la société IDEX à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les Champs Perdrix représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet X, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- de la condamner aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 30 novembre 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix

La société Idex Energies fait valoir que l’intimé serait irrecevable à invoquer l’exception d’inexécution, et à solliciter le rejet de la demande en paiement des factures ainsi que la condamnation de l’appelante à lui payer une somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts, au motif qu’il s’agirait des demandes nouvelles en appel.

D’une part, l’invocation de l’exception d’inexécution n’est pas une demande, mais un moyen, qui était au demeurant déjà évoqué par le syndicat des copropriétaires en première instance.

La demande de rejet de la prétention relative au paiement de factures et la demande de dommages et intérêts ne sont en rien nouvelles, puisque le syndicat des copropriétaires avait soumis au premier juge une demande de rejet de l’ensemble des demandes formulées à son encontre, au besoin par compensation avec sa propre créance de dommages et intérêts formée à hauteur de la créance invoquée contre lui.

Sur la résiliation du contrat

C’est d’abord vainement que la société Idex Energies argumente, s’agissant de la résiliation, sur le courrier du syndic en date du 26 avril 2016, alors qu’il est manifeste, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, qu’en suite de la réponse de l’exploitant rappelant qu’il ne pouvait être mis fin au contrat avant son terme, le syndicat des copropriétaires a manifestement renoncé au bénéfice de ce courrier, puisqu’il a, par la suite, à nouveau sollicité l’intervention de la société Idex Energies dans le cadre du contrat litigieux.

C’est en réalité sur le fondement de l’article 15.1 du contrat que le syndicat des copropriétaires s’est ensuite placé pour poursuivre la résiliation du contrat.

Cet article, relatif à la résiliation à l’initiative du client, est libellé comme suit :

'En cas de manquement prolongé à ses obligations et dans le cadre de l’article 11, le client pourra mettre l’exploitant en demeure de remédier à cette défaillance dans un délai de 48 heures à compter de la réception d’une lettre recommandée de mise en demeure. A l’expiration de ce délai, si l’exploitant ne pouvait assurer une fourniture normale, le client aura la faculté d’y pouvoir avec le concours de tout tiers dûment qualifié de son choix aux frais et risques de l’exploitant après en avoir avisé celui-ci par l’envoi d’une nouvelle lettre recommandée.

Si 15 jours après l’envoi de la première lettre recommandée par le client l’exploitant était incapable d’assurer l’exploitation qui lui est confiée, le contrat pourrait être résilié à l’initiative

du client.'

En application du dispositif ainsi prévu, le syndicat des copropriétaires a, par lettre recommandée du 27 octobre 2016, mis en demeure la société Idex Energies de remédier aux problèmes suivants :

- dysfonctionnement de la VMC du bâtiment 2, place de la Fontaine d’Ouche, signalé depuis le 14 juin 2016 ;

- attente de 5 semaines pour une intervention sur la VMC bruyante du bâtiment 10, place de la Fontaine d’Ouche ;

- dysfonctionnement de la VMC du logement de M. et M^me Y, […], signalé le 12 mai 2015, et persistant malgré relances.

Par lettre recommandée du 30 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires, faisant valoir l’absence de réaction à la mise en demeure, et la persistance des désordres évoqués, s’est prévalu de la résiliation, en faisant état en outre de la mauvaise qualité des prestations, d’une dégradation de celles-ci, ainsi que de nombreux dysfonctionnements affectant les systèmes.

Ces derniers griefs, d’ordre général, non circonstanciés, et qui, surtout, n’avaient pas été évoqués dans le courrier de mise en demeure, ne sauraient fonder la résiliation.

Par ailleurs, le reproche contenu dans la lettre de mise en demeure, et portant sur le fait qu’il ait fallu attendre 5 semaines pour qu’il soit remédié au problème de VMC bruyante du bâtiment 10, place de la Fontaine d’Ouche, ne peut être retenu pour justifier une résiliation du contrat sur le fondement de l’article 15.1, lequel ne sanctionne pas les manquements passés auxquels il a fini par être remédié, mais impose la persistance d’un manquement prolongé, auquel l’exploitant ne remédie pas, malgré mise en demeure de le faire.

Restent donc les dysfonctionnements de VMC du bâtiment sis 2, place de la Fontaine d’Ouche, et du logement du 17, […], pour lesquels il incombe à l’intimé, conformément à l’article 15.1 du contrat, de démontrer la réalité d’un manquement prolongé interdisant une fourniture normale, et l’incapacité de l’exploitant à assurer l’exploitation qui lui est confiée à l’issue du délai de 15 jours après mise en demeure.

Or, s’il est produit aux débats de nombreuses attestations de copropriétaires faisant état de problèmes affectant le fonctionnement des systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire, force est de constater que, s’agissant spécifiquement des VMC, seules concernées par la mise en demeure, seuls sont produits :

- un courrier du président du conseil syndical, qui n’est appuyé sur aucun document ou constatation technique, et qui n’identifie même pas les bâtiments concernés ;

- une attestation de M. A relative au retard d’intervention au 10, place de la Fontaine d’Ouche, et qui confirme que l’intervention nécessaire a finalement été réalisée le 6 juin 2016, soit bien antérieurement à la mise en demeure ;
- une attestation de M. B, habitant au 2, place de la Fontaine d’Ouche, qui confirme avoir signalé dès le mois de mars 2016 l’existence d’un dysfonctionnement de la VMC au syndic, mais qui ajoute qu’à une date non précisée un technicien de la société Idex avait procédé au remplacement d’une courroie défaillante par une courroie de secours prélevée sur un autre moteur, ce dont il ressort manifestement qu’il a été mis fin au dysfonctionnement ;

- une attestation de M. C, habitant lui-aussi au 2, place de la Fontaine d’Ouche, indiquant que la réparation de la VMC défaillante s’était faite, en sa présence, et, là-encore, à une date non précisée, par déplacement d’une courroie sur le moteur de secours.

Il ne résulte pas de l’examen de ces diverses pièces l’existence d’un dysfonctionnement de VMC à la date de la mise en demeure, a fortiori la persistance d’un tel problème à la date de résiliation du contrat, étant relevé qu’il n’est fourni strictement aucun élément justificatif du dysfonctionnement allégué sur le logement Y du […].

Dans ces conditions, c’est à tort que le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires avait résilié légitimement le contrat en application de l’article 15.1.

La société Idex Energies sollicite en conséquence la condamnation de l’intimé à lui verser une somme de 20 719,76 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée prévue au contrat.

Toutefois, la lecture de l’exemplaire du contrat versé aux débats par la société Idex Energies ne fait apparaître aucune stipulation d’indemnité de résiliation anticipée. Dès lors, l’indemnisation d’une telle résiliation suppose la démonstration du préjudice causé par celle-ci à l’exploitant. Or, force est de constater que la société Idex Energies ne propose pas la moindre démonstration en ce sens, se bornant à réclamer le bénéfice d’une indemnité conventionnelle dont elle ne justifie pas.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande en paiement d’une indemnité pour résiliation anticipée.

Sur les factures impayées

La société Idex Energies sollicite le paiement d’un montant total de 52 627,06 euros au titre de la facturation de prestations P2, P3, P5, ainsi que d’un dépassement de dépenses P3.

Il convient d’emblée d’écarter l’argument du syndicat des copropriétaires tiré d’une confusion avec une autre résidence. Si, certes, le tableau récapitulatif produit intègre les créances sur une autre résidence, il individualise cependant clairement les sommes imputables à chacune d’elles.

La lecture du contrat formant la loi des parties prévoit la facturation de prestations identifiées sous les désignations respectives P2 (correspondant au petit entretien) et P3 (correspondant au grand entretien). Il n’est en revanche à aucun moment fait état de prestations P5, sur lesquelles portent pourtant 3 factures. S’il est certes prévu la possibilité de réalisation de travaux hors contrat, il est expressément stipulé que ceux-ci interviendraient sur attachement ou devis préalable, toutes pièces qui ne sont pas fournies à l’appui de la demande en paiement de prestations P5. Dans ces conditions, les trois factures correspondantes ne pourront être mises à la charge du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le contrat fixe la facturation des prestations P2 et P3 de manière forfaitaire et révisable, de sorte que la cour ignore à quoi correspond la facturation opérée à hauteur de 6 260,32 euros au titre d’un dépassement des dépens P3. Faute de précision apportée à cet égard par l’appelante, cette facture sera écartée.

Pour le reste, il sera fait droit à la demande en paiement des factures, établies conformément au contrat, et pour lesquelles, compte tenu de l’absence de régularité de la résiliation, il n’y a pas lieu d’opérer de réfaction pour les prestations postérieures au 30 novembre 2016, qui ont bien été fournies. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de rejeter la demande en paiement sur le fondement de l’exception d’inexécution, étant observé que cette exception n’est soulevée que pour les besoins de la cause, sans que les manquements reprochés à l’appelante soient précisément circonstanciés, alors par ailleurs qu’ils n’ont donné lieu à aucun rappel, mise en garde ou mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires sera en définitive condamné à payer à la société Idex Energies la somme totale de 43 715,76 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires réclame des dommages et intérêts qu’elle chiffre, tantôt à 30 000 euros dans les motifs de ses dernières écritures, tantôt à 55 000 euros dans leur dispositif, en réparation des préjudices subis par les copropriétaires du fait des carences de la société Idex Energies, de la nécessité de trouver un autre prestataire, et des frais de remise en état de l’installation.

Il sera d’abord relevé que la nécessité de trouver un autre prestataire résulte de la résiliation opérée par l’intimé lui-même, sur le fondement d’une stipulation contractuelle appliquée à mauvais escient.

Par ailleurs, l’invocation de frais de remise en état de l’installation, lesquels ne sont même pas chiffrés, résulte de la simple allégation, qui ne repose sur aucun élément technique concret.

Enfin, bien que n’ayant pas justifié la résiliation du contrat pour y avoir été remédié, il résulte suffisamment de certaines attestations de copropriétaires fournies que des problèmes de VMC ont perduré plusieurs semaines avant d’être résolus, alors qu’il ressort par ailleurs de l’ensemble des attestations produites la récurrence de retards ou de dysfonctionnements lors de la mise en route des chauffages, s’agissant notamment du mauvais rendement des radiateurs, de pannes des robinets thermostatiques ou de fuites. La réalité d’un préjudice de jouissance résultant d’un service dégradé de la part de la société Idex Energies est ainsi suffisamment établie. La décision déférée sera cependant infirmée en ce qu’elle a chiffré ce préjudice à la somme de 15 000 euros, alors qu’il doit être ramené à sa réelle proportion, et indemnisé par l’allocation à l’intimé d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ce montant se compensera avec la créance réciproque de la société Idex Energies.

Sur les autres dispositions

Le jugement querellé sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

Chacune des parties conservera la charge des dépens d’appel qu’elle a personnellement exposés, les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant être rejetées.

Par ces motifs

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 25 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu’il a rejeté la demande de la société Idex Energies en paiement d’une indemnité de résiliation anticipée, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus ;
Statuant à nouveau, et ajoutant :

Dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix était mal fondée à procéder à la résiliation du contrat sans indemnité sur le fondement de l’article 15.1 du contrat ;

Fixe à 43 715,76 euros la créance détenue par la société Idex Energies sur le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix au titre des factures impayées ;

Fixe à 5 000 euros la créance de dommages et intérêts détenue par le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix sur la société Idex Energies ;

Ordonne la compensation des créances réciproques ;

En conséquence, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Champs Perdrix à payer à la société Idex Energies la somme de 38 715,76 euros ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d’appel qu’elle a personnellement exposés.

Le Greffier, Le Président,