[A] [L]

[P]-[R] [D]-[C]

[G] [X]

C/

S.A.R.L. [M] [K]

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

SNC [Adresse 1]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 26 MAI 2026

N° RG 24/00986 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GPUX

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 juin 2024,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 17/03491

APPELANTS :

Monsieur [A] [L]

né le 22 Juillet 1961 à [Localité 1] (08)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [P]-[R] [D]-[C]

née le 08 Janvier 1941 à [Localité 3] (75)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [G] [X]

née le 19 Octobre 1958 à [Localité 5] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assistés de M^e Benoît MAURIN, avocat au barreau de BESANCON, plaidant, et représentés par M^e Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD- RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 127

INTIMÉES :

S.A.R.L. [M] [K] ARCHITECTE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 4]

Intimée sur appel provoqué

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social

[Adresse 5]

[Localité 6]

Intimée sur appel provoqué

Représentées par M^e Elise LANGLOIS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 21.1

SNC [Adresse 1], domiciliée [Adresse 6] à [Localité 4], agissant en la personne de son gérant en exercice, la SA SEGER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualités :

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fabrice CHARLEMAGNE, membre de la SELAS BCC AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SNC [Adresse 1] (plus loin la SNC), dont le gérant est la société Seger, a fait édifier et a vendu en l’état futur d’achèvement, un ensemble immobilier dénommé [Etablissement 1] situé à [Localité 4], [Adresse 8] et comprenant :

— trois bâtiments principaux R + 2 sur sous-sol,

— cinq bâtiments annexes à usage de garages et local poubelles

— vingt emplacements de stationnement extérieur,

— une piscine avec local technique,

— des espaces verts et circulations communes,

— des caves.

M. [K], assuré auprès de la MAF, est intervenu, en qualité d’architecte.

La déclaration d’ouverture de chantier a été faite le 27 mai 2003 et la déclaration d’achèvement des travaux est intervenue le 3 février 2005.

Un différend est né entre le maître de l’ouvrage et le syndicat des copropriétaires sur la date de livraison des parties communes, le second dénonçant l’état de non finition de ces dernières.

Parallèlement, des copropriétaires se sont plaints de malfaçons et de dysfonctionnements dans leurs logements et garages.

Par acte du 9 juin 2006, le syndicat des copropriétaires et plusieurs copropriétaires ont assigné la SNC en référé afin d’obtenir l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Dijon du 19 septembre 2006, M. [S] a été désigné.

Les opérations d’expertise ont ensuite étaient déclarées communes aux différentes sociétés intervenues sur le chantier par ordonnance des 13 mars 2007 et 8 avril 2008.

L’expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 9 juillet 2015.

Par acte du 11 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] ainsi que cinq copropriétaires ont fait délivrer une assignation au fond à la SNC devant le tribunal de grande instance de Dijon, aux fins de condamnation à diverses sommes.

Par actes du 14, 15 et 16 mars 2018, la SNC a assigné l’ensemble des intervenants à l’opération de construction ainsi que leurs assureurs afin d’obtenir leur condamnation en garantie des condamnations qui viendraient à intervenir à son encontre.

Par acte du 24 mai 2018, la SNC a assigné en garantie la société Broi Tradibat.

Ces affaires ont été jointes.

Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la société GCBAT à la présente procédure.

— déclaré irrecevables car prescrites ou forcloses les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Etablissement 1]', [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Segerad, de M. [H]

[V], de Mme [B] [N], de M. [A] [L], de Mme [P] [D]

[C] et de Mme [G] [X] à l’encontre de la SNC [Adresse 1].

— rejeté la demande de complément d’expertise formulée par M. [H] [V] et Mme [B] [N].

— dit n’y avoir lieu à examiner les appels en garantie formulés par la SNC [Adresse 1] et les demandes des autres parties.

— ordonné un partage des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Etablissement 1]', [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Segerad, M. [H] [V], Mme [B] [N], M. [A] [L], Mme [P] [D]-[C] et Mme [G] [X], d’une part, et la SNC [Adresse 1], d’autre part.

— rejeté l’appel en garantie formulé à ce titre par la SNC [Adresse 1].

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— dit que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], M. [H] [V], Mme [B] [N], M. [A] [Q], Mme [P]-[R] [D]-[C] et Mme [G] [X] ont interjeté appel limité de la décision et dirigé exclusivement à l’encontre de la SNC.

Par actes du 30 janvier 2025, la SNC a assigné en appels provoqués la SARL [M] [K] et son assureur la MAF.

Par ordonnance du 19 juin 2025, le conseiller de la mise en état a donné acte à M. [H] [V], Mme [B] [N] et au syndicat des copropriétaires de leur désistement d’appel et constaté que la cour restait saisie du litige opposant [A] [L], [P] [R] [D]-[C] et [G] [X] à la SNC et sur appels provoqués à la SARL [M] [K] et son assureur la MAF.

Par conclusions d’appelante notifiées par RPVA le 26 décembre 2025, M. [A] [L], Mme [P] [R] [D]-[C] et Mme [G] [X] demandent à la cour au visa des 1134 et suivants, 1138 ancien, 1603 et 1604 du code civil, de :

— déclarer qu’il n’y a pas eu de livraison des parties communes et à tout le moins de zone parking ouest, dont il n’a pu être pris possession au regard de sa dangerosité, du local poubelle parking ouest, des espaces verts dont le syndicat des copropriétaires «[Etablissement 1]» a expressément refusé la livraison.

— les déclarer recevables et bien fondé en leurs demandes.

— condamner le SNC à payer à M. [L] une somme de 57 557,70 euros décomposée comme suit :

* 18 900 euros pour le préjudice de jouissance du fait de la neutralisation des places de

parking jusqu’à la vente.

* 18 000 euros pour le préjudice de jouissance du fait de la neutralisation des places de

parking jusqu’à la réalisation des travaux,

* 6 000 euros pour le préjudice du fait du rabais accordé pour pouvoir vendre l’appartement.

* 657,70 euros de frais de procédure.

* 14 000 euros de perte de chance de pouvoir vendre une unique place de stationnement dans une copropriété fermée.

— condamner la SNC à payer à Mme [D]-[C] une somme de 90 479,30 euros décomposée comme suit :

* 51 300 euros pour le préjudice de jouissance du fait de la neutralisation des places de parking jusqu’à la réalisation des travaux et pendant les travaux.

* 2 200 euros pour le cout de la taxe d’habitation payée sans contrepartie.

* 579,30 euros pour les charges payées sans contrepartie.

* 41 000 euros pour la perte quant à la vente son appartement et son immobilisation depuis 2011.

— condamner la SNC à payer à Mme [X] une somme de 49 998,82 euros décomposée comme suit:

* 25 500 euros pour le préjudice de jouissance du fait de la neutralisation de sa place de parking jusqu’à la réalisation des travaux et pendant les travaux.

* 814 euros pour le cout de la taxe d’habitation payée sans contrepartie.

* 424,82 euros pour les charges payées sans contrepartie.

* 25 000 euros pour la perte de chance de vendre son appartement et son immobilisation.

— ces différentes sommes porteront intérêts légaux à compter du courrier du 6 septembre 2005 et seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil.

— condamner la SNC à leur payer chacun une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertises judiciaire, ainsi que la procédure en référé et au fond de première instance, qui seront recouvrés par M^e Soulard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions d’intimée notifiées par RPVA le 30 janvier 2025, la SNC [Adresse 1] demande à la cour, au visa des articles 1642-1, 1648, 1792 et suivants du code civil, 1134 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des

copropriétaires et des copropriétaires.

— débouter M. [L], Mme [P] [R] [D]-[C] et Mme [G] [X], de l’ensemble de leurs demandes prescrites.

A titre subsidiaire,

— les déclarer infondées dans leur principe et leur quantum.

— les condamner à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum la SARL [K] et la MAF à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à son encontre en principal, intérêts et frais, y compris les frais d’expertise judiciaire.

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions d’intimées notifiées par RPVA le 17 avril 2025, la SARL [M] [K] Architecte et son assureur le MAF demandent à la cour, au visa des articles 1792-6, 1231-1 du code civil, L112-6 du code des assurances, de :

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 18 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— juger irrecevable l’appel en garantie formé par la SNC à leur encontre.

— débouter la SNC de toutes ses demandes dirigées contre elles.

— plus généralement, débouter toutes les parties de leurs demandes dirigées contre elles.

— juger que la MAF est bien fondée à opposer à toutes les parties la franchise prévue au contrat conclu entre elle et la SARL[M] [K] Architecte.

En tout état de cause,

— condamner la SNC à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIVATION

En suite du désistement d’appel sus-énoncé, la cour reste saisie du litige opposant, [A] [L], [P] [R] [D]-[C] et [G] [X] à la SNC et sur appels provoqués à la SARL [M] [K] et son assureur la MAF.

La cour observe que certaines des demandes tendant à voir 'déclarer’ ne constituent qu’un rappel de moyens ou d’arguments mais ne contiennent aucune prétention au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile. Elles ne saisissent donc pas la cour qui ne statuera pas sur ces 'demandes'.

'

Au terme de l’article 954 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Comme le relève les intimés, à hauteur de cour, les copropriétaires ne contestent pas l’analyse du tribunal s’agissant de l’irrecevabilité de leurs demandes fondées sur les garanties biennale, décennale ou les vices intermédiaires de 10 ans, et sur les non conformités.

Ils fondent leurs demandes à l’encontre de la SNC sur les dispositions des articles 1134 ancien, 1138 ancien, 1603 et 1604 du code civil.

Ils estiment que leur action peut être fondée sur les vices apparents, au motif que certaines des parties communes, dont les places de stationnement, n’ont jamais fait l’objet d’une livraison de nature à servir de point de départ au délai de prescription comme de forclusion.

La cour constate que chacun des copropriétaires restant dans la cause demande l’indemnisation de son préjudice personnel en lien avec la seule neutralisation des places de parking, demande à laquelle il est opposé la forclusion/prescription.

1/ Sur la fin de non recevoir

Au terme de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les copropriétaires appelants estiment que le tribunal a commis une erreur en globalisant les parties communes dès lors qu’il existe, selon eux, une impossibilité de prise de possession de certaines parties d’ouvrage, dont les places de stationnement qui ont été condamnées.

Il soutiennent qu’il n’y a pas eu de consentement des parties au sens de l’article 1138 ancien du code civil puisqu’ils ont refusé la livraison de certaines parties communes de sorte qu’ils ne pouvaient être mis en possession au sens de l’article 1603 du code civil.

Ils en déduisent que, pour les parties communes dont la livraison a été refusée, aucun délai de prescription n’a commencé à courir, le préjudice de retard se poursuivant à défaut de travaux de reprise puis d’une livraison de ceux-ci, ajoutant qu’un délai de prescription comme de forclusion ne peut commencer à courir que dès lors que la condition est réalisée (article 2257 ancien du code civil) ou qu’il est interrompu par la privation de jouissance durant plus d’un an (article 2243 ancien du code civil), faisant observer encore que par comparaison, la cour de cassation fait partir le délai de prescription en matière de paiement de facture à partir de l’achèvement de la prestation.

Ils concluent qu’ils ne sont pas intégralement prescrits ou forclos de toutes leurs demandes et qu’ils peuvent donc solliciter l’indemnisation pour tous les points des parties communes non livrées.

Les intimés concluent à l’irrecevabilité des demandes en raison de leur tardiveté, reprenant à cet effet le raisonnement du tribunal.

Il n’est pas contesté que les places de parking sont des parties communes à usage privatif, ce qui n’enlève pas aux copropriétaires, restant en la cause, un intérêt à agir dès lors qu’ils invoquent notamment un préjudice de jouissance personnel.

Les copropriétaires appelants invoquent un vice ou désordre apparent affectant les places de stationnement tout en se fondant sur les dispositions de l’article 1604 relatives à l’obligation de délivrance relevant du régime de droit commun et ce pour réclamer l’indemnisation d’un préjudice personnel.

La cour relève que l’action des copropriétaires tend, essentiellement, à obtenir réparation du préjudice de jouissance du fait de la neutralisation des places de parking jusqu’à la réalisation des travaux et du préjudice lié à la perte de chance de vendre leur appartement.

Il est certain que les copropriétaires ne peuvent demander à titre personnel la livraison de parties communes.

Au cas particulier, il résulte des pièces au dossier et, notamment, du procès verbal de livraison transmis le 16 juin 2005, non signé, que la zone de parking ouest et les places de stationnement ont bien été réalisées mais que, d’une part, le talus non soutenu a fait l’objet d’un refus de livraison par la copropriété et, d’autre part, que l’enrobé des places de stationnement inesthétique et déjà endommagé a été réservé.

Il se déduit de ces constatations que le fait de ne pas pouvoir utiliser les places de stationnement dont s’agit en raison du risque de chute de pierres provenant d’un talus non soutenu en surplomb constitue un vice apparent et non un défaut de livraison de la chose vendue.

a/ Sur une action fondée sur les vices apparents

Outre, la résolution de la vente et la diminution du prix, l’article 1642-1 prévoit que le vice apparent peut faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent et d’un dédommagement du préjudice de jouissance.

S’il est jugé que les dispositions issues de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 modifiant l’article 1642-1 du code civil, sont applicables aux défauts de conformité apparents affectant les immeubles vendus en l’état futur d’achèvement dont la livraison est intervenue après l’entrée en vigueur de la loi, soit le 28 mars 2009, cet article s’appliquait déjà avant cette date aux vices de construction apparents.

L’action fondée sur le vice apparent ci-dessus décrit relève donc non pas des dispositions des articles 1603, 1604 de code civil mais du régime spécial de l’article 1642-1 du code civil.

L’action engagée sur ce fondement par un copropriétaire en vue d’obtenir réparation d’un trouble de jouissance au titre d’une partie commune à usage privatif est recevable.

Selon ce dernier texte, dans sa rédaction applicable, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents.

L’article 1648 alinéa 2 du code civil prévoit que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il est certain que selon courrier adressé le 13 mai 2005 par Seger à Segerad, syndic, la 'réception’ (plus justement livraison) des parties communes était prévue le 3 juin 2005.

Les copropriétaires se fondent sur le projet de procès verbal de livraison transmis le 16 juin 2005 par la société Segerad à Seger, que celui-ci a refusé de signer, listant sur 6 pages en annexes les réserves émises et portant refus de livraison de certaines parties communes identifiées, telle la zone parking ouest, pour dire qu’il y a eu refus de prendre livraison et absence de mise en possession de ces parties communes expressément identifiées de sorte que le délai de 'prescription’ n’aurait pas couru.

Ledit procès verbal mentionne, pour la zone parking ouest, le refus de prendre possession de la partie décaissée et du mur surplombant les places de parking litigieuses, dont la stabilité est mise en doute, et la nécessité de reprendre l’enrobé inesthétique des places de stationnement déjà endommagées qui a fait l’objet de réserves.

Si les places de stationnement sont affectées de désordres causés par le talus non soutenu et sont inutilisables en raison du risque de chute de pierres, il ne peut être pour autant valablement invoqué une absence de prise de livraison, alors, d’une part, que l’ouvrage est réalisé, qu’il fait d’ailleurs l’objet de réserves et qu’il n’est nullement soutenu qu’une partie du prix de vente aurait été retenue de ce chef.

Les premiers juges ont justement considéré que le refus de prendre possession d’une partie des parties communes, notamment de certaines places de stationnement, équivalait à une livraison suivie de dénonciation de désordres apparents et non à un défaut de livraison.

Aux côtés des premiers juges, il est relevé que par lettre officielle du 6 septembre 2005 adressée au conseil de Seger, le conseil du syndicat des copropriétaires indiquait 'Vous savez que le litige porte sur la prise de possession des parties communes, dont on ne saurait prétendre, comme semble le faire Seger, qu’elle n’ait pas eu lieu'.

C’est donc à juste titre qu’ils ont considéré que les parties communes, dont la zone parking ouest, avaient été livrées, cette livraison emportant prise de possession.

Il en résulte que par application de l’article 1648 alinéa 2 du code civil, alors que le syndicat des copropriétaires a pris livraison des parties communes au plus tard le 16 juin 2005, que l’assignation en référé a été délivrée le 9 juin 2006 interrompant le délai de forclusion d’un an jusqu’au 19 septembre 2006, date de l’ordonnance de référé, et aucune action interruptive n’ayant été introduite avant le 19 septembre 2007, les appelants sont forclos en leur action fondée sur les vices apparents, étant précisé que les dispositions de l’article 2239 du code civil suspendant le délai durant une mesure d’expertise judiciaire ne s’applique qu’à la prescription.

b/ Au surplus, sur une action fondée sur les articles 1603 et 1604 du code civil

Quand bien même, l’action des copropriétaires relèverait des dispositions de l’article 1604 du code civil au titre d’un défaut de délivrance, leur action est prescrite par application des dispositions de l’article 2224 du code civil.

En effet, aux termes de cet article, l’action personnelle ou mobilière doit être introduite dans les cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ici, le défaut de délivrance allégué était connu au jour de la livraison des autres parties communes, soit les 16 juin et 13 juillet 2005.

Par suite, la prescription trentenaire n’était pas acquise au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 réformant la prescription.

Si le délai de prescription a été interrompu par l’assignation en référé du 9 juin 2006 jusqu’à la date de l’ordonnance rendue le 19 septembre 2006, il n’a pas été suspendu durant la mesure d’expertise, les dispositions de l’article 2239 du code civil n’étant applicables qu’aux décisions rendues après leur entrée en vigueur, soit à partir du 19 juin 2008.

Un délai de cinq a commencé à courir à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.

Les assignations délivrées courant 2007 et 2008 par la SNC en vue de déclarer les opérations d’expertise opposables aux autres parties n’ont pas eu pour effet d’interrompre le délai de prescription à l’égard des copropriétaires.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la créance personnelle alléguée ne constitue pas une créance dépendant d’une condition telle que prévue à l’article 2257 ancien du code civil.

De même les copropriétaires n’ont pas été évincés de leur droit au sens de l’ancien article 2243 du code civil applicable au possesseur privé de la chose pendant plus d’un an.

Enfin le point de départ du délai de prescription applicable à l’action en paiement d’une facture est sans lien avec le présent litige.

Aussi, le délai de cinq ans qui a commencé à courir à compter du 19 juin 2008 était expiré lorsque les copropriétaires ont introduit leur action le 11 octobre 2017 de sorte que celle-ci est prescrite.

Le jugement déféré est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Il n’y a pas lieu d’aborder les demandes subsidiaires des intimés.

2/ Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les copropriétaires, succombants en appel, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civiles sont rejetées.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement par arrêt rendu de manière contradictoire, dans les limites de sa saisine,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamne in solidum M. [A] [L], Mme [P] [R] [D]-[C] et Mme [G] [X] aux dépens d’appel ;

— Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président