[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/09/2018

N° de MINUTE :

N° RG : 16/06606 – N° Portalis DBVT-V-B7A-QGXZ

Jugement rendu le 06 Octobre 2016 par le tribunal d’instance de Cambrai

APPELANTS

Madame B X

[…]

[…]

Monsieur C Y

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représentés par M^e C Laforce, avocat au barreau de Douai

(bénéficient d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/16/12795 du 03/01/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Madame D Z

née le […] à Cambrai

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/16/13040 du 10/01/2017 accordée par

le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 07 Novembre 2017 tenue par G H magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Martine A, président de chambre

E F, conseiller

G H, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2018, après prorogation du délibéré en date du 18 janvier 2018 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Martine A, président et Elodie Recloux, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 mai 2017

Vu le jugement réputé contradictoire du tribunal d’instance de Cambrai du 6 octobre 2016 ;

Vu l’appel interjeté par M^me B X et M. C Y le 2 novembre 2016 ;

Vu les conclusions déposées le 27 avril 2017 pour M^me X et M. Y ;

Vu les conclusions déposées le 15 mai 2017 pour M^me D Z ;

Vu la réouverture des débats ordonnée par mention au dossier le 11 juillet 2017 ;

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 12 juillet 2017 pour M^me X et M. Y ;

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 6 novembre 2017 pour M^me Z ;

Vu les conclusions de rejet des débats du 7 novembre 2017 pour M^me X et M. Y ;

Vu les articles 907, 783 et 784 du code de procédure civile, les articles 564 à 567 du code de procédure civile, les articles 6, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, l’article 1184 du code civil dans rédaction antérieure au jugement, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation et les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Attendu que, suivant acte sous seing privé en date du 13 octobre 2014 et à effet du 11 novembre suivant, M^me Z a donné à bail à M^me X et M. Y un immeuble à usage d’habitation situé […] à Crevecoeur sur escaut, moyennant un loyer mensuel de 550 euros ;

Que le logement a fait l’objet d’un arrêté de mise en demeure de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants du préfet du Nord du 20 janvier 2016, suivi d’un arrêté d’insalubrité du 26 février 2016 avec interdiction temporaire d’habiter ;

Attendu que, statuant sur une demande de constat de la résiliation du bail, le jugement entrepris, auquel il convient de se référer pour un rappel de la procédure antérieure, a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M^me X et M. Y, condamné solidairement M^me X et M. Y à payer à M^me Z une indemnité d’occupation égale à 550 euros de la résiliation du bail à la libération des lieux ainsi que la somme de 12 100 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’août 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2015 sur la somme de 2 200 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, rejeté la demande de délai de paiement de M^me X et les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et de réduction du délai d’expulsion, a condamné in solidum M^me X et M. Y aux dépens ;

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles 444, 783 et 784 que la réouverture des débats n’emporte pas la révocation de l’ordonnance de clôture lorsqu’elle est ordonnée en application des dispositions de l’article 444 du code de procédure civile pour permettre aux parties de conclure sur une question précisée ;

Qu’en l’espèce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2017 et l’audience s’est tenue le 13 juin suivant ;

Que par mention au dossier du 11 juillet 2017, la cour a invité les parties à conclure sur la recevabilité des demandes présentées pour la première fois en cause d’appel, d’une part, par M^me X et M. Y aux fins de prononcer la résiliation du bail aux torts de M^me Z et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité de 15 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance et du trouble dans leurs conditions d’existence et, d’autre part, par M^me Z, aux fins de remboursement des travaux effectués au titre de l’arrêté d’insalubrité et de réparation d’un préjudice moral ;

Que M^me X et M. Y ont déposé des conclusions récapitulatives le 12 juillet 2017 qui sont identiques à celles déposées avant la clôture de la procédure sauf à répondre à la demande d’observations de la cour ; que ces conclusions sont recevables ;

Attendu qu’en application des articles 16 et 135 du code de procédure civile, M^me Z a déposé ses conclusions récapitulatives après réouverture des débats le 6 novembre 2017 à 20 heures 09, soit la veille de l’audience du 7 novembre 2017 à 14 heures à laquelle l’affaire était renvoyée ; qu’elle a déposé un nouveau bordereau de communication de pièces le 7 novembre 2017 à 12 heures 00 ;

Que les conclusions ainsi déposées sont identiques aux dernières déposées avant la réouverture des débats le 15 mai 2017 sauf quatre pages supplémentaires développées en réponse aux demandes de la cour ;

Qu’en déposant des conclusions le soir de la veille de l’audience et en développant une argumentation nouvelle de quatre pages, M^me Z n’a pas respecté le principe du contradictoire ; que ses conclusions déposées le 6 novembre 2017 seront écartées des débats, la cour statuant au vu des conclusions déposées le 15 mai 2017 par M^me Z ;

Que s’agissant des pièces, la communication de pièces 2 heures avant l’audience est tardive ;

Que, toutefois, les pièces 56 et 58 (assignation et conclusions de M^me Z devant le tribunal d’instance) constituent des pièces de procédure existantes dans le dossier du tribunal d’instance de Cambrai transmis à la cour ; qu’elles ne seront donc pas écartées des débats ;

Qu’en revanche, la pièce 57 (conclusions prises par le conseil de M^me X et M. Y) laquelle n’est pas dans le dossier du tribunal d’instance, est déposée postérieurement à la clôture et n’a pas été communiquée en temps utiles, sera écartée ;

Attendu qu’en application de l’article 564 du code de procédure civile, la demande de M^me Z au titre du remboursement du coût des travaux effectués en conséquence de l’arrêté d’insalubrité du 26 février 2016 constitue une demande au titre des réparations locatives non formées en première instance ; que cette demande reposant sur la violation d’une obligation distincte de l’obligation au paiement du loyer, dont la violation était alléguée en première instance, ne tend ni à opposer compensation, ni à faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d’un fait ou de l’intervention d’un tiers;

Qu’ainsi, la demande au titre du remboursement du coût des travaux doit être déclarée irrecevable comme nouvelle ;

Qu’en application de l’article 566 du code de procédure civile, M^me Z soutient qu’elle a subi un préjudice moral compte tenu de la carence de M^me X et M. Y dans leur obligation de payer les loyers ; que cette demande était virtuellement comprise dans la demande de dommages et intérêts formée en première instance ;

Que la demande formée en réparation d’un préjudice moral est recevable ;

Attendu qu’en application de l’article 567 du code de procédure civile et de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles en appel ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;

Que la demande de résiliation de bail de M^me X et M. Y, défendeurs en première instance, tend à la même fin que la demande de M^me Z en constatation de la résiliation du bail ; qu’en conséquence, elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant ;

Que la demande de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance tenant à l’état du logement pris à bail ne vise pas à opposer compensation à la créance alléguée du bailleur dès lors que cette demande s’ajoute à une exception d’inexécution tirée du manquement de M^me Z à ses obligations de délivrer un logement décent ou, à titre subsidiaire, à une demande de condamnation de la bailleresse à payer à M^me Z une somme équivalente aux loyers et indemnités d’occupation qui pourraient être mis à leur charge ; que cette demande prise de la violation d’une obligation du bail distincte de l’obligation au paiement des loyers et charges discutée en première instance par les parties ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant ; qu’elle est donc irrecevable ;

Attendu, sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, qu’en application de l’article 24 loi n°89-462 du 6 juillet 1989, M^me Z a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 15 février 2015 pour un montant de 2 200 euros ; que ce commandement est demeuré infructueux , aucun paiement n’étant intervenu pendant le délai légal de deux mois prévu par la loi ;

Que M^me X et M. Y s’opposent à la demande de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers compte tenu du manquement de leur bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

Attendu qu’en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent au locataire, lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret du 30

décembre 2002 ;

Que le logement insalubre est un logement indécent ;

Qu’en l’espèce, selon rapport de l’agence régionale de la santé du 9 décembre 2015, rédigé après visite contradictoire du logement le 9 novembre 2015, l’arrêté de mise en demeure et l’arrêté d’insalubrité du logement, ce dernier présente les désordres suivants :

— les allèges des fenêtres des chambres du 1^er étage peuvent provoquer un risque de basculement des personnes,

— un défaut d’étanchéité à l’eau de la couverture,

— un état dégradé du pignon de nature à permettre sa perméabilité ;

— le mitron de la cheminée de gauche n’est plus scellé,

— l’isolation thermique de l’enveloppe du bâtiment est insuffisante,

— le bas des murs périphériques sont humides,

— les menuiseries bois à simple vitrage sont dégradées et la majorité des fenêtres s’ouvre difficilement,

— dans les pièces de service les murs et plafond sont humides avec développement de moisissures et décollement des parements,

— l’étanchéité du conduit de fumée de l’insert bois est douteuse avec une absence d’arrivée d’air comburant de même que l’étanchéité du conduit gaz brûlé de la chaudière,

— la ventilation des pièces de services est insuffisante,

— le développement de l’humidité est favorisé par l’insuffisance de chauffage permanent causée par le caractère défectueux de la chaudière,

— l’installation électrique apparaît dangereuse (disjoncteurs brûlés, contact direct)

— des peintures contenant du plomb sont dégradées ;

— la baignoire n’est pas reliée à une conduite d’évacuation des eaux usées et le lavabo est instable;

— les eaux usagées du cabinet d’aisance souillent le sol de cette pièce sans que la cause de ce phénomène ne soit précisée

— la cave est inondée

Que M^me Z soutient que M^me X et M. Y sont à l’origine des désordres ;

Quoiqu’aucun état des lieux d’entrée n’ait été dressé et que le logement est présumé avoir été délivré en bon état d’usage, la cause du défaut d’étanchéité de la couverture, des infiltrations, de la dangerosité de la cheminée, du défaut de ventilation, de l’insuffisance du système de retenue des personnes des fenêtres de l’étage, des désordres de l’insert bois et de la chaudière, de la présence de plomb dans les peintures, de l’absence de raccordement de la baignoire à une évacuation des eaux usées et de l’impossibilité de chauffer correctement l’habitation est structurelle ;

Qu’en conséquence, ces désordres ne sont pas imputables aux locataires ;

Qu’en outre, selon l’état des lieux de sortie du locataire précédent en date du 1^er avril 2014, la maison était, à cette date, dans un état général moyen et notamment l’électricité et la chaudière, certains embellissements étaient en mauvais état dans le séjour, la salle à manger, le palier et le grenier et le lavabo de la salle de bains était décollé du mur ;

Que l’offre de vente de la maison de mai 2014 mentionne une 'maison à rafraîchir’ de sorte que des travaux devaient y être entrepris ;

Que les photographies non datées aux débats (produites par M^me Z) et la photographie de l’extérieur de l’immeuble extraite du site google maps (mai 2011) établissent l’état d’usure de certains embellissements de l’intérieur de l’habitation ainsi que la vétusté des persiennes extérieures ;

Que le rapport de l’agence régionale de la santé porte la mention sans objet dans la rubrique 'entretien occupation du logement’ et ne fait état d’aucun manquement imputable aux locataires ;

Qu’il est vain, dans ces conditions, pour M^me Z d’invoquer les attestations qualifiant l’état de l’immeuble en 2014 ou 2012 de satisfaisant, très satisfaisant ou magnifique, ou décrivant un défaut d’entretien de la part des locataires alors qu’au regard des désordres structurels de l’immeuble, de sa vétusté et de l’ampleur des désordres constatés, l’indécence existait à l’entrée en possession des lieux par les locataires, intervenue une année avant le constat de l’agence régional de la santé ;

Que, compte tenu de l’ampleur des désordres constatés mettant en danger ses occupants (risque d’intoxication au CO2 notamment) lesquels étaient de surcroît dans l’impossibilité de se chauffer de manière correcte, M^me X et M. Y ont été dans l’impossibilité totale de jouir des lieux depuis le 1^er novembre 2014 ;

Qu’en conséquence, l’exception d’inexécution opposée par M^me X et M. Y doit être accueillie de sorte que ces derniers étaient dispensés du paiement du loyer dès l’entrée dans les lieux ;

Que, dans ces conditions, le commandement de payer délivré pour une somme qui n’était pas due n’a pu produire ses effets ;

Que, par infirmation du jugement, la demande de constat de la résiliation du bail sera rejetée ;

Attendu, sur la demande de prononcé de la résiliation du bail aux torts de M^me Z, qu’en application de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction sus-visée, le manquement grave de M^me Z à son obligation de délivrer un logement décent justifie le prononcé de la résiliation du bail aux torts de M^me Z depuis le 1^er novembre 2014, date d’effet du bail ;

Attendu que la demande en paiement des loyers ne peut prospérer dès lors que le bail est résilié depuis sa prise d’effet ;

Que, par application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, aucune indemnité d’occupation ne pourra être mise à la charge des locataires compte tenu de l’impossibilité totale de jouir du logement à compter du 1^er novembre 2014, de la suspension de l’obligation de payer une contrepartie à l’occupation du logement depuis le 1^er février 2016 jusqu’au premier jour du mois suivant la main levée de l’arrêté d’insalubrité et de l’absence de preuve, au vu des factures de travaux et de la correspondance du préfet du Nord en date du 27 juillet 2016, de la réalisation de l’ensemble des travaux nécessaires à rendre le logement habitable, étant précisé qu’il n’est pas allégué l’insalubrité a été levée ;

Que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M^me X et M. Y à payer les loyers impayés et une indemnité d’occupation mensuelle jusque la libération des lieux ;

Attendu qu’en conséquence de la résiliation du bail, M^me X et M. Y sont occupants sans droit ni titre, qu’en tant que de besoin, il convient d’ordonner leur expulsion, conséquence de la résiliation du bail par eux demandée et de leur obligation de restituer le logement ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Attendu que la solution du litige exclut toute indemnisation d’un préjudice moral de la part de M^me Z laquelle s’analyse en une demande au titre de l’indemnisation de la résistance abusive, que le premier juge avait rejetée ; que le jugement est confirmé de ce chef ;

Attendu que succombant à l’instance, M^me Z supportera les dépens de première instance, le jugement étant infirmé de ce chef, et d’appel;

Que l’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Ecarte des débats les conclusions déposées le 6 novembre 2017 pour M^me D Z et la pièce 57 produite par M^me D Z ;

Déclare irrecevable la demande de M^me D Z aux fins de condamnation de M^me B X et M. C Y à lui payer le coût des travaux effectués en conséquence de l’arrêté d’insalubrité du 26 février 2016 ;

Déclare irrecevable la demande de M^me B X et M. C Y en réparation de leur trouble de jouissance et du trouble dans leurs conditions d’existence ;

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M^me B X et M. C Y et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive formée par M^me D Z ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Prononce la résiliation du bail au 1^er novembre 2014 aux torts de M^me D Z ;

Déboute M^me D Z de sa demande de constat de la résiliation du bail et de sa demande en paiement des loyers et indemnités d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me D Z aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président

E. Recloux M. A