Cour d'appel de Douai, Chambre 2 section 2, 19 septembre 2019, n° 19/00485

TGI Lille 14 décembre 2018

CA Douai
Infirmation partielle 19 septembre 2019

Arguments

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Accepté
Limitation de la garantie des cédants
La cour a estimé que l'engagement des cédants ne couvre pas les indemnités d'occupation résultant d'une occupation indue après la résiliation du bail, et que les appelants ne peuvent être tenus responsables de la défaillance du cessionnaire.
Accepté
Absence de fondement pour l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation ne peut être réclamée aux cédants, car leur obligation de garantie a pris fin avec la résiliation du bail.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a décidé de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, rejetant ainsi la demande de frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 2 sect. 2, 19 sept. 2019, n° 19/00485
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	19/00485
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lille, 14 décembre 2018, N° 18/01321
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Laure DALLERY, président
Avocat(s) :	François DELEFORGEEmilie CHEVALJean-Frédéric CARTER
Cabinet(s) :	PROCESSUEL

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 19/09/2019

****

N° de MINUTE : 19/

N° RG 19/00485 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SDSD

Ordonnance (N° 18/01321) rendu le 14 décembre 2018 par le président du tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

M. A D X

né le […] à […]

M^me E B C L X

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e François Deleforge, de la SCP François Deleforge-Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil M^e Jean-Frédéric Carter, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

M^me E Z F G H

née le […] à […], de nationalité française

M. Z Y

né le […] à Sao Y Covilha, de nationalité française

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 04 juin 2019 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Laure Dallery, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Agnès Fallenot, Conseiller aux lieu et place de Marie-Laure Dallery, président empêché en vertu de l’article 456 du code de procédure civile et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU :21 mai 2019

****

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 21 décembre 2016, M. Z Y et M^me E F G H ont donné à bail à M. A X et M^me E B C un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé à Roubaix, […], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er juillet 2009 et jusqu’au

30 juin 2018, moyennant un loyer annuel de 7.070 euros hors taxes et hors charges, payable par mois et d’avance chaque 1^er de chaque mois.

Suivant acte authentique en date du 4 avril 2017, M^me B C et M. X ont cédé leur fonds de commerce à M. K I J, en se portant garants solidaires de ce dernier pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail. M^me F G H et M. Y ont donné leur agrément à cette cession.

Par acte d’huissier du 20 avril 2018, les bailleurs ont fait délivrer à M. I J un commandement de payer la somme de 3.077,72 euros en principal visant la clause résolutoire prévue au bail.

Cet acte a été dénoncé aux cédants le 24 avril 2018.

Par acte introductif d’instance du 19 novembre 2018, M^me F G H et

M. Y ont assigné en référé M^me B C et M. X ainsi que M. I J devant le président du tribunal de grande instance de Lille aux fins de faire constater la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion de M. I J et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par ordonnance rendue le 14 décembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille a statué en ces termes :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail au 20 mai 2018 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion Monsieur K I J ou de tous occupants de son chef des locaux situés au […] à […] ;

Condamnons solidairement Monsieur A X, Madame E B C L X et Monsieur K I J à payer à Madame E Z F G H et à Monsieur Z Y la somme provisionnelle de

6 957,09 euros correspondant aux loyers impayés au 20 mai 2018 ;

Fixons l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur A X,

Madame E B C L X et Monsieur K I J, à compter du 21 mai 2018 jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme mensuelle de 608,83 euros et les condamnons solidairement à payer cette indemnité à

Madame E Z F G H et Monsieur Z Y ;

Disons que tout paiement effectué s’imputera en premier lieu sur les loyers échus impayés puis sur l’indemnité d’occupation ainsi fixée ;

Condamnons solidairement Monsieur A X, Madame E B C L X et Monsieur K I J à payer à Madame E Z F G H et Monsieur Z Y la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Condamnons solidairement Monsieur A X, Madame E B C L X et Monsieur K I J aux dépens, y compris le coût des commandements de payer délivrés le 20 avril 2018 pour le preneur et les 22 et

29 novembre 2017 aux garants.

Par déclaration du 22 janvier 2019, les époux B C X ont relevé appel des dispositions de cette décision, sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail au 20 mai 2018, et ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion M. K I J ou de tous occupants de son chef des locaux situés au […] à […].

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régularisées par le RPVA le 20 mai 2019, les époux B C X demandent à la cour de :

'Vu les articles 1103,1193, 1194 et 1317 du Code civil,

Vu les articles 484, 562, 808 et suivants du Code de procédure civile,

INFIRMER l’ordonnance rendue par le Juge des référés près le Tribunal de Grande Instance de LILLE le 14 décembre 2018,

En conséquence, statuant à nouveau,

DEBOUTER Madame E Z F G H et Monsieur Z Y de leur demande de condamnation de Madame E B C L X et Monsieur A X au paiement de l’indemnité d’occupation après le 20 mai 2018,

CONDAMNER les intimés à payer à Madame E B C L X et Monsieur A X la somme de 2 000 euros au titre de frais irrépétibles exposés par le couple tant en première instance que devant la Cour, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.'

M^me B C et M. X observent que le bail conclu avec M^me F G H et M. Y, cédé à M. I J, a pris fin le 20 mai 2018, et font valoir que la clause de garantie ne joue que si le bail est toujours en vigueur, puisqu’ils ne sont garants que de la bonne exécution du bail.

Ils ne sont en revanche pas responsables du maintien dans les lieux sans titre ni droit de M. I J. L’indemnité d’occupation n’est due qu’en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, laquelle ne se rattache en aucun cas à l’exécution du contrat de bail.

Leur condamnation doit donc se limiter au paiement des loyers et charges impayés jusqu’au 20 mai 2018, date de résiliation du bail.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 15 mai 2019, M^me F G H et M. Y demandent à la cour de :

'Vu les articles 1134 et 1311 du code civil et l’article 809 du CPC,

Vu le bail du 1/12/2016,

Vu l’acte de cession du 04/04/2017,

Vu le commandement de payer du 20/04/2018,

Confirmer l’ordonnance de référé du 14 décembre 2018 en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause :

Confirmer l’ordonnance du 14 décembre 2018 en ce qu’elle condamne, solidairement avec leur cessionnaire, Monsieur A X et Madame B C à payer aux bailleurs la somme provisionnelle de 6.957,09 euros ;

Confirmer l’ordonnance du 14 décembre 2018 en ce qu’elle condamne

Monsieur A X et Madame B C, solidairement avec Monsieur K I J et par provision, à payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 608,83 euros outre la taxe foncière et l’assurance au prorata de l’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamner Monsieur A X et Madame B C au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamner Monsieur A X et Madame B C aux entiers dépens d’appel.'

M^me F G H et M. Y rappellent que l’acte de cession auquel est intervenu le bailleur précise : 'le CEDANT demeurera garant solidaire de son CESSIONNAIRE pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires, et ce pendant trois années à compter de la cession.'

En vertu de cet engagement, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré au locataire a été dénoncé à M. X et M^me B C. Par conséquent, ils sont bien fondés à solliciter la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle prononce la condamnation solidaire de M. X et M^me B C au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle et indexée qui ne saurait être inférieure au loyer actuel soit 608,83 euros outre la taxe foncière et l’assurance au pro rata jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur par remise des clés.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE

Il sera observé à titre liminaire que si M^me B C et M. X ont relevé appel de l’ensemble des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail au

20 mai 2018, et ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion

M. K I J ou de tous occupants de son chef des locaux situés au […] à […], les appelants ne contestent en réalité que leur condamnation au paiement des indemnités d’occupation dues au bailleur postérieurement à la résolution du bail, ainsi que leur condamnation aux frais et dépens de première instance.

Les autres dispositions non contestées de cette décision seront donc confirmés.

Sur la garantie due par les cédants au titre des indemnités d’occupation

En application des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la clause 14 du bail commercial conclu le 21 décembre 2016 entre M. Y et M^me F G H d’une part, et M. X et M^me B C d’autre part, stipule :

'Cession – Sous-location :

[Le locataire] ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

Dans tous les cas, le locataire demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou sous-locataire pour le paiement du loyer et des charges et l’exécution des conditions du bail et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux.

En outre toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui en vigueur à cette date, qui devra être stipulé payable directement entre les mains du bailleur et elle devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais pour lui.'

Cette clause est rappelée dans l’acte authentique de cession du fonds de commerce conclu le 4 avril 2017 entre M. X et M^me B C d’une part, et M. I J d’autre part, auquel les bailleurs sont intervenus. Cet acte comprend au surplus une clause intitulée 'Obligation de solidarité’ ainsi libellée :

'Le cédant demeurera garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires, et ce pendant trois années à compter de la cession.'

Il résulte des termes concordants de ces deux actes que l’obligation solidaire des cédants du fonds de commerce est limitée aux loyers et à l’exécution de toutes les conditions du bail, et n’inclut donc pas, à défaut de mention expresse, la garantie des indemnités d’occupation résultant d’une occupation indue des locaux postérieurement à la résiliation du bail.

L’engagement de parfaite exécution des conditions du bail a en effet pris fin avec ce dernier.

Les cédants ne sauraient être tenus des conséquences de la défaillance du cessionnaire à restituer le local après la résolution du bail, qui constitue une faute quasi-délictuelle et ne se rattache pas au contrat de bail qui a pris fin.

En conséquence, la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné M. X et M^me B C solidairement avec M. I J à payer à

M^me F G H et M. Y une indemnité d’occupation mensuelle de

608,83 euros du 21 mai 2018 jusqu’à la libération effective des lieux.

Seul M. I J sera tenu au paiement de cette somme.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’issue du litige justifie de condamner M^me F G H et M. Y aux dépens d’appel mais de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. A X, M^me E B C L X et M. K I J aux dépens de première instance, sauf à préciser que cette condamnation est prononcée in solidum et non solidairement.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise est confirmée en ce qu’elle a condamné M. A X,

M^me E B C L X et M. K I J à payer à

M^me E Z F G H et M. Z Y la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sauf à préciser que cette condamnation est prononcée in solidum et non solidairement.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance rendue le 14 décembre 2018 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille, sauf en ce qu’elle a :

— condamné Monsieur A X et Madame E B C solidairement avec Monsieur K I J à payer à Madame E Z F G H et Monsieur Z Y une indemnité d’occupation mensuelle de

608,83 euros du 21 mai 2018 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné solidairement Monsieur A X, Madame E B C L X et Monsieur K I J à payer à Madame E Z F G H et Monsieur Z Y la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné solidairement Monsieur A X, Madame E B C L X et Monsieur K I J aux dépens de première instance;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

Condamne, à titre provisionnel, M. K I J à payer à M^me E Z F G H et M. Z Y une indemnité d’occupation mensuelle de 608,83 euros à compter du 21 mai 2018 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne in solidum M. A X, M^me E B C L X et

M. K I J à payer à M^me E Z F G H et

M. Z Y la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne in solidum M. A X, M^me E B C L X et

M. K I J aux dépens de première instance ;

Condamne in solidum M^me E Z F G H et M. Z Y aux dépens d’appel.

Le greffier Le Conseiller

pour le Président empêché,

V. Roelofs A. Fallenot