République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 23/01/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/02595 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U53Q

Jugement rendu le 12 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Omer

APPELANTE

SAS PV Exploitation France,venant au droit de la société [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

ayant son siège social, [Adresse 1]

représentée par M^e Loïc Le Roy, avocat constitué, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Géraldine Machinet, avocat plaidant, substituée par M^e Pierrick Mell, avocats au barreau de Paris

INTIMÉ

Monsieur [O] [K]

né le 27 mai 1964 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Franck Gys, avocat constitué, avocat au barreau de Dunkerque

DÉBATS à l’audience publique du 13 novembre 2024 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pauline Mimiague, conseiller faisant fonction de président de chambre, désignée par ordonnance du premier président en date du 24 octobre 2024

Aude Bubbe, conseiller

Caroline Vilnat, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pauline Mimiague, conseiller faisant fonction de président et Béatrice Capliez, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 octobre 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 28 novembre 2009 M. [O] [K] a consenti à la société Pierre & Vacances Résidences et Resorts France un bail commercial portant sur un lot n° 40 et une maison n° 11-4 dans la résidence '[Adresse 10]' à [Localité 8].

Le 4 mars 2021 M. [K] a assigné le preneur en paiement de loyers et charges devant le tribunal judiciaire de Saint-Omer. Le preneur lui a opposé la délivrance d’un congé à effet au 30 septembre 2019, le 22 mars puis le 28 mars 2019.

Par jugement du 15 mai 2023 le tribunal judiciaire de Saint-Omer a :

— constaté l’intervention volontaire de la société PV Exploitation France, qui vient aux droits de la société Pierre & Vacances Résidences et Resorts France,

— mis hors de cause la société PV Résidences & Resorts France, renommée PV Holding,

— dit que le congé signifié par acte d’huissier du 28 mars 2019 est sans effet,

— dit que le contrat de bail signé le 28 septembre 2009 entre M. [K] et la société [Adresse 12] se poursuit aux conditions antérieures,

— condamné la société PV Exploitation France, venant aux droits de la PV Résidences & Resorts France à payer à M. [K] la somme de 36 233,28 euros au titre des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2020 sur la somme de 12 077,76 euros,

— condamné la société PV Exploitation France à payer à M. [K] la somme de 21 556,26 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2020 sur la somme de 7 465,04 euros,

— ordonné la capitalisation des intérêts par année entière et successive, commençant à courir à compter du 14 octobre 2020,

— condamné la société PV Exploitation France à payer à M. [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— et aux dépens qui pourront être recouvrés par M^e Gys, avocat,

— débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 7 juin 2023, la société PV Exploitation France a relevé appel aux fins d’annulation ou d’infirmation de ce jugement, déférant à la cour l’ensemble de ses chefs à l’exception des dispositions relatives à l’intervention volontaire de la société PV Exploitation France et la mise hors de cause de la société PV Résidences & Resorts France.

Par ordonnance du 1er février 2024 le conseiller de la mise en état a écarté le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’appel soulevé par l’intimé, et rejeté la demande de l’intimé tendant à voir radier du rôle la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024 la société PV Exploitation France demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que le congé du 28 mars 2019 était sans effet et l’a condamnée au paiement des loyers et charges de copropriété, et, statuant à nouveau, de :

— juger que le congé délivré le 22 mars 2019 est valable et qu’il a pris effet pour le 30 septembre 2019,

— juger que le congé délivré le 28 mars 2019 est la continuité du congé délivré le 22 mars 2019 et qu’il a pris effet pour le 30 septembre 2019,

— juger que le bail commercial a pris fin le 30 septembre 2019,

— juger qu’à compter du 1er octobre 2019 M. [K] est redevable des charges et loyers,

en conséquence,

— le débouter de l’ensemble de ses demandes au titre des loyers et charge à compter du 30 septembre 2019,

— en tout état de cause, le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024 M. [K] demande à la cour de :

— se déclarer non saisie de la demande de validation du congé en date du 28 mars 2019 faute de demande à ce titre dans les conclusions de l’appelante,

— déclarer irrecevable la demande de mise en jeu de sa responsabilité pour les causes énoncées s’agissant d’une demande nouvelle,

— confirmer le jugement sauf à actualiser sa créance,

— débouter la société PV Exploitation France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— qualifier l’acte du 22 mars 2019 de simple PV de recherches,

— dire et juger qu’il ne saurait valoir congé donné par le locataire pour le moins dire et juger qu’il n’est pas justifié d’un congé donné par le locataire le 28 mars 2019,

— dire et juger que l’acte du 28 mars 2019 ou encore du 7 juin 2019 n’est pas un acte de notification d’un congé ou pour le moins dire et jugé qu’il n’est pas justifié d’un congé donné par le locataire au 28 mars 2019,

— dire sans effet les actes des 22 mars et 28 mars 2019 pour les causes énoncées,

— dire et juger que le contrat de bail du 28 septembre 2009 se poursuit aux conditions antérieures,

en conséquence,

— condamner la société PV Exploitation France à lui régler :

—  66 779,10 euros au titre des loyers depuis le 30 septembre 2019 arrêtés provisoirement au 31 décembre 2023,

—  31 726,08 euros à parfaire au regard des comptes approuvés du syndicat de copropriété,

— avec intérêts au taux légal applicable entre particuliers depuis le 14 octobre 2020 date de réception de la première mise en demeure et au taux majoré à compter du 14 décembre 2020 sur les sommes de 14 353,91 euros et 7 465,04 euros,

-1 400 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle courant à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à remise des clés et établissement d’un PV de sortie des lieux,

— accorder l’anatocisme par année entière conformément à l’article 1154 du code civil,

— en tout état de cause, condamner la société PV Exploitation France à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Franck Gys, avocat aux offres de droits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 octobre 2014 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 13 novembre suivant.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour relève que l’intimé lui demande de se déclarer non saisie d’une demande de validation du congé du 28 mars 2019, faute de demande, mais la société PV Exploitation France n’a jamais formulé une telle demande et se borne à opposer à la demande en paiement l’existence d’un congé valide délivré le 28 mars 2019, ce qu’elle peut faire sans avoir à formuler explicitement une demande de validation dudit congé.

Par ailleurs, l’intimé conclut à l’irrecevabilité de la 'demande de mise en jeu de [sa] responsabilité sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, s’agissant d’une demande nouvelle', mais la cour ne peut que constater qu’elle n’est saisie d’aucune demande formulée en ces termes, ni d’aucune demande de dommages-intérêts à raison de la mise en cause de la responsabilité de l’intimé, l’appelante se bornant à invoquer dans les motifs de ses conclusions une 'faute’ de l’intimé à l’appui de ses autres demandes. Il n’y a donc pas lieu de déclarer irrecevable une quelconque demande de mise en jeu de la responsabilité de M. [K].

Sur la délivrance d’un congé

En application de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement et, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le dernier alinéa de l’article dispose que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.

Selon l’article 654 du code de procédure civile, la signification d’un acte d’huissier de justice doit être faite à personne ; si elle s’avère impossible, l’article 655 dispose que l’acte peut être délivré soit à domicile, soit à défaut de domicile connu, à résidence : l’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification ; la copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence et l’huissier de justice doit laisser un avis de passage. L’article 656 de ce code fixe les diligences à effectuer en cas de signification à domicile et l’article 659 les modalités de signification lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connu.

Par ailleurs les notifications des actes judiciaires et extrajudiciaires à l’étranger ou en provenance de l’étranger sont régies par les règles prévues aux articles 683 à 688 du même code, sous réserve de l’application des règlements européens et des traités internationaux. Selon l’article 684 l’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination.

En premier lieu, M. [K] oppose à l’appelante un congé qu’elle lui a délivré le 28 juin 2023 pour le 31 décembre 2023 pour soutenir qu’elle a reconnu sa qualité de locataire jusqu’au 31 décembre 2023. Toutefois, la signification d’un congé intervenue dans le contexte d’un appel suite à une décision considérant sans effet les précédents congés délivrés, ne s’analyse pas en une reconnaissance non équivoque de la qualité de locataire.

La société PV Exploitation France a fait dresser un acte d’huissier de justice, ayant pour destinataire 'M. [K] [O], [Adresse 4]', daté du 22 mars 2019 aux termes duquel elle donne congé au bailleur pour le 30 septembre 2019.

L’huissier de justice chargé de signifier l’acte a dressé un 'procès-verbal de difficultés’ le 22 mars 2019 indiquant :

À la date figurant ci-dessus, je me suis rendu [Adresse 3] à [Localité 6].

Là étant, après avoir sonné, un homme m’a ouvert. Je lui ai décliné mes nom, prénoms, qualité et objet de ma visite. Ce dernier m’a déclaré être le locataire du logement susvisé, sans me décliner son identité. Il m’indique également que le susnommé est propriétaire du [Adresse 3] à [Localité 6] et qu’il réside actuellement en Italie au [Adresse 2], sans plus de précisions.

Et de tout ce que dessus et n’étant pas territorialement compétent pour procéder à la signification dont il s’agit, je me suis retirée et ai dressé le présent procès-verbal de difficulté pour servir et valoir ce que de droit.

Le premier juge a considéré qu’il y avait lieu d’écarter des débats l’acte du 22 mars 2019 qu’il a estimé dressé sans respect des règles applicables en matière de signification d’acte, notamment quant aux vérifications sur la réalité de la domiciliation du bailleur à [Localité 13] et les diligences à effectuer pour rechercher le destinataire.

Plus encore, la cour constate qu’il n’apparaît pas que l’acte ait fait l’objet d’une quelconque remise au destinataire, à personne, à domicile ou dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile qui prévoit notamment l’envoi d’une copie de l’acte par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la dernière adresse connue.

La société PV Exploitation France ne peut raisonnablement conclure à l’existence d’un congé délivré au motif que l’article L. 145-9 du code de commerce pose comme unique condition qu’un congé soit donné six mois à l’avance, encore faut-il que le congé soit effectivement délivré par acte extrajudiciaire selon les conditions rappelées ci-dessus. Elle ne peut non plus opposer l’absence de grief, considérant que toute irrégularité alléguée constitue un vice de forme, dès lors que la question de la validité de l’acte à raison des conditions de sa signification est sans objet si aucune signification n’est intervenue, ce qui équivaut à une absence de congé.

Ce premier acte ne constitue donc pas un congé délivré conformément aux exigences de l’article L. 145-9 du code de commerce.

Compte tenu de l’adresse en Italie indiquée lors de la visite de l’huissier instrumentaire, la société PV Exploitation France a fait procéder à une signification du même acte dans les conditions prévues par le règlement (CE) n° 1393/2007 du parlement européen et du conseil du 13 novembre 2007 relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale.

Il est justifié de la transmission de l’acte à l’entité requise en Italie, avec une copie de l’acte traduit en italien, par le formulaire type qui figure à l’annexe I du règlement, dont la version française est intitulée 'demande de signification ou de notification d’acte’ ('Domanda di notificazione o di comunicazione di un atto’ dans sa version italienne), établi le 28 mars 2019, conformément à l’article 4 §3 du règlement.

Il est également justifié de l’ 'attestation d’accomplissement ou de non-accomplissement de la signification ou de la notification des actes', selon l’intitulé du formulaire-type prévu à l’annexe I du règlement dans sa version française ('certificato di notificazione o comunicazione o di mancata notificazione o comunicazione di un atto'), adressé en retour par l’entité requise, prévu à l’article 10 du règlement. Cette attestation est datée du 7 juin 2019.

Dans la partie réservée à l’accomplissement de la signification ou de la notification (paragraphe 12 du formulaire-type), il a été mentionné une date de signification (07/06/2019) mais avec la précision que l’acte n’a pas été pas été notifié ('l’atto è stato non [mention illisible] notificare per irreperibilitia') et aucune mention n’a été apposée pour préciser les conditions de notification listées dans le formulaire. Au paragraphe 15 du certificat, intitulé dans la version française : 'Motif du non-accomplissement de la signification ou de la notification de l’acte', a été cochée la mention 15.2 'Destinataire introuvable’ (en italien sur le formulaire : 'Destinario irreperibile') et une mention manuscrite a été ajoutée qui n’est pas lisible, la cour pouvant tout de même identifier la mention '[Adresse 7] [Adresse 9]'.

Il résulte de ces éléments que la notification de l’acte n’est pas intervenue. En conséquence, et comme l’a exactement retenu le premier juge, l’acte devait faire l’objet d’une signification à la dernière adresse connue, dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, la cour rappelant que selon l’article 687-1 du code de procédure civile, relatif à la notification des actes à l’étranger, s’il ressort des éléments transmis par l’autorité requise ou les services postaux que le destinataire n’habite pas à l’adresse indiquée et que celui-ci n’a plus ni domicile ni résidence connus, l’huissier de justice relate dans l’acte les indications ainsi fournies et procède à la signification comme il est dit aux alinéas 2 à 4 de l’article 659. A défaut, l’acte dressé le 28 mars 2019 n’a pas non plus été délivré par acte extrajudiciaire et est en conséquence sans effet.

En tout état de cause, une signification d’un congé à la date du 7 juin 2019 (date pouvant être retenue en application des articles 9 du règlement communautaire et 687-2 du code de procédure civile) pour le 30 septembre suivant ne pourrait valoir délivrance d’un congé dans un délai de six mois. De même, s’il ressort des éléments du dossier que M. [K] a eu communication de l’acte par courrier du 7 juin 2019, cet envoi ne constitue pas un congé donné par acte extrajudiciaire six mois à l’avance, conformément aux exigences de l’article L. 145-9 du code de commerce. La considération selon laquelle le bailleur 'savait parfaitement qu’un congé lui serait adressé pour le 30 septembre 2019 s’il n’acceptait pas le renouvellement proposé au mois d’avril’ est sans incidence sur le défaut de délivrance d’un congé.

La société PV Exploitation France ne peut, pour justifier de l’existence d’un congé, se prévaloir d’une faute à M. [K], dont elle ne tire en réalité aucune conséquence en terme de demande, au motif qu’il ne l’aurait pas informée de l’irrégularité des congés, étant relevé qu’il ressort des courriers échangés entre les parties au cours de l’été 2019 que M. [K] l’a informée qu’il n’avait pas reçu signification d’un congé et qu’à défaut le bail était tacitement reconduit.

Enfin, la société PV Exploitation France est mal fondée à se prévaloir d’une restitution des lieux acceptée par le bailleur dès lors qu’il n’y a pas eu délivrance d’un congé et que le bailleur n’a pas pris possession des clés qui lui ont été envoyées par lettre recommandée le 1er octobre 2019 non réclamée.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement qui a dit que le contrat de bail signé le 28 septembre 2009 se poursuivait aux conditions antérieures, sous réserve de tout autre congé délivré depuis.

Sur les demandes en paiement

Constatant à bon droit que le bail avait été tacitement prolongé après le 30 septembre 2019 et que la société PV Exploitation France restait tenue au paiement des loyers et des charges de copropriété, conformément aux conditions du bail, le premier juge a alloué au bailleur :

— pour les loyers du 30 septembre 2019 au 30 novembre 2022 : 32 233,28 euros avec intérêt légal à compter du 14 octobre 2020, date de la mise en demeure, sur 12 077,76 euros,

— pour les charges arrêtées au 30 novembre 2022, sur la base d’un montant mensuel 547,86 euros évalué au regard du décompte du syndic : 20 818,68 euros, ainsi qu’une somme de 737,58 euros au titre du fonds de travaux ALUR, avec intérêts taux légal à compter du 14 octobre 2020 sur 7 456,04 euros.

Dans la mesure où l’intimé sollicite la confirmation du jugement et seulement l’actualisation de sa créance, la cour ne peut remettre en cause les montants alloués pour la période du 30 septembre 2019 et du 30 novembre 2022, dont l’évaluation ne fait par ailleurs pas l’objet de contestation par l’appelant.

Au regard du décompte détaillé établi par l’intimé dans ses conclusions, non critiqué, il y a lieu d’allouer la somme supplémentaire de 13 429,26 euros au titre des loyers postérieurs au 30 novembre 2022 et arrêtés au 31 décembre 2023.

S’agissant des charges de copropriété, l’intimé ne donnant aucune explication sur le montant mensuel des charges qu’il retient, sans par ailleurs remettre en cause le montant mensuel retenu par le premier juge, qui sera dès lors retenu par la cour, le montant des charges actualisées au 31 décembre 2023 est fixé à la somme de 28 878,44 euros.

Le jugement sera en conséquence émendé sur les montants alloués à l’intimé.

L’arrêt sera également confirmé s’agissant des intérêts, l’intimé ne justifiant pas de la majoration de deux mois après la mise en demeure qu’il demande, ainsi que s’agissant de leur capitalisation, ordonnée par le premier juge.

S’agissant enfin de la demande d’indemnité d’occupation, le bailleur justifie, suite à la délivrance du congé par le preneur pour le 31 décembre 2023, d’une convocation par lettre recommandée réceptionnée par la société PV Exploitation France le 26 octobre 2023, pour la réalisation d’un état des lieux de sortie le mercredi 3 janvier 2024 à 14h30, et d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 3 janvier 2024 attestant de l’absence du preneur sur les lieux empêchant leur reprise. La société PV Exploitation France ne vient pas justifier d’une remise des clés. Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement qui a statué sur les dépens et les frais irrépétibles, de mettre les dépens d’appel à la charge de l’appelante et d’allouer à l’intimé la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions sauf à l’actualiser sur le montant de la condamnation de la société PV Exploitation France au titre des loyers porté à la somme de 45 662,54 euros arrêtée au 31 décembre 2023 et sur le montant de la condamnation de la société PV Exploitation France au titre des charges de copropriété porté à la somme de 28 878,44 euros arrêtée au 31 décembre 2023 ;

Y ajoutant,

Rejette la demande tendant à voir déclarer la cour non saisie d’une demande de validation du congé en date du 28 mars 2019 faute de demande à ce titre dans les conclusions de la société PV Exploitation France ;

Rejette la demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande de mise en jeu de la responsabilité de M. [O] [K] pour les causes sus-énoncées ;

Condamne la société PV Exploitation France au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 1 400 euros à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à restitution des clés des locaux objet du bail commercial signé le 28 novembre 2009 entre M. [O] [K] et la société Pierre & Vacances Résidences et Resorts France ;

Condamne la société PV Exploitation France à payer à M. [O] [K] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PV Exploitation France aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’adjoint faisant fonction de greffier

Béatrice Capliez

Le président

Pauline Mimiague