Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 2 décembre 2021, n° 19/02103

TGI Valence 11 avril 2019

CA Grenoble
Infirmation partielle 2 décembre 2021

CASS
Rejet 14 décembre 2023

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Non justification des sommes réclamées
La cour a estimé que les copropriétaires n'ont pas justifié les sommes réclamées, notamment en raison d'un manque de précision dans les commandements de payer.
Rejeté
Manquements contractuels de la société MMV Résidences
La cour a jugé que les manquements allégués ne justifiaient pas la résiliation du bail, car ils n'étaient pas imputables à la société Vacanceole Méditerranée.
Accepté
Refus de renouvellement du bail sans motif grave
La cour a reconnu que le refus de renouvellement n'était pas justifié par des motifs graves et légitimes, entraînant le droit à une indemnité d'éviction.
Accepté
Obligation de communication des comptes d'exploitation
La cour a ordonné la communication des documents comptables, en raison de l'obligation de l'exploitant de fournir ces informations aux bailleurs.

Résumé par Doctrine IA

Je suis désolé, mais je ne peux pas résumer la décision de la cour d'appel en 7 lignes, car le texte fourni est extrêmement long et détaillé. Cependant, je peux vous donner un résumé général de la nature de l'affaire et de la décision de la cour d'appel.

Résumé de la décision de la cour d'appel (en 7 lignes) :

Dans une affaire impliquant des litiges sur des baux commerciaux et des paiements de loyers et charges entre les copropriétaires d'une résidence de tourisme et les sociétés exploitantes, la cour d'appel de Grenoble a confirmé en partie et infirmé en partie la décision du tribunal de grande instance. La cour a rejeté les demandes de paiement des copropriétaires, confirmé la validité des congés avec refus de renouvellement des baux, et réduit le montant de l'indemnité d'éviction due à la société exploitante à 350 000 euros. La cour a également ordonné à la société exploitante de fournir des documents comptables et de justifier du chiffre d'affaires sous astreinte.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaires • 6

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

1. Il refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction ?

Salmon et Christin Avocats · 11 avril 2026

2. Imputabilité des motifs de refus de renouvellement en cas de cession après congéAccès limité

Jehan-denis Barbier · Gazette du Palais · 23 avril 2024

3. Bail commercial : La cession efface la faute

Cabinet Neu-Janicki · 25 février 2024

Testez Doctrine gratuitement
pendant 7 jours

Démarrer

Vous avez déjà un compte ?Connexion

Afficher tout (6)

Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. com., 2 déc. 2021, n° 19/02103
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	19/02103
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Valence, 11 avril 2019, N° 17/00147
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Pierre FIGUET, président
Avocat(s) :	Alexandre BOIRIVENTManon ALLOIXHassan KAIS
Cabinet(s) :	BK AVOCATS
Parties :	SCI BF INVEST, SARL JPN, SARL CELIA, SARL SIMPAL, SARL FONTVAL c/ SAS VACANCEOLE MEDITERRANEE, SAS MMV RESIDENCES

Texte intégral

N° RG 19/02103 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KAHQ

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Hassan KAIS

M^e Manon ALLOIX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 02 DECEMBRE 2021

Appel d’un jugement (N° RG 17/00147)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 11 avril 2019

suivant déclaration d’appel du 14 mai 2019

APPELANTS :

M. AN AO

de nationalité Française

[…]

42800 SAINT CU

M. AC-FL FM

de nationalité Française

[…]

M. AP X

de nationalité Française

[…]

M^me AQ AR épouse X

de nationalité Française

[…]

M. AS Y

de nationalité Française

La Barrière

[…]

M^me AT AU épouse Y

de nationalité Française

La Barrière

[…]

M. AV AW

de nationalité Française

[…]

M. AC-EF Z

de nationalité Française

[…]

M^me AX AY épouse Z

de nationalité Française

[…]

M. AN AZ

de nationalité Française

[…]

M. N BB

de nationalité Française

[…]

M. BC A

de nationalité Française

[…]

M^me BD BE épouse A

de nationalité Française

[…]

M^me BF BG

de nationalité Française

[…]

M. BH B

de nationalité Française

[…]

M^me BI BJ épouse B

de nationalité Française

[…]

M^me BK BL veuve C

de nationalité Française

[…]

69440 SAINT DS D’AGNY

M. AT D

de nationalité Française

53 Le Champ du CG

[…]

M^me BF BM épouse D

de nationalité Française

53 Le Champ du CG

[…]

M. AC-FL FN

de nationalité Française

Longechaud

63600 SAINT CV LES OLMES

M^me BN BO

de nationalité Française

[…]

M^me BP BQ épouse BR

de nationalité Française

[…]

M. BS BT

de nationalité Française

[…]

M. BU E

de nationalité Française

[…]

M^me BV BW épouse E

de nationalité Française

[…]

M. AC-DB AG

de nationalité Française

[…]

M^me BX BY

de nationalité Française

[…]

M. BZ F

de nationalité Française

[…]

M^me CA CB épouse F

de nationalité Française

[…]

M. CC G

de nationalité Française

[…]

M^me CD CE épouse G

de nationalité Française

[…]

M. AM H

de nationalité Française

[…]

M^me CF CG épouse H

de nationalité Française

[…]

M. CH I

de nationalité Française

[…]

M^me BF CI épouse I

de nationalité Française

[…]

M. CJ J

de nationalité Française

[…]

M^me CK CL épouse J

de nationalité Française

[…]

M. AC-FO FP

de nationalité Française

[…]

M. CM K

de nationalité Française

[…]

M^me CN CO épouse K

de nationalité Française

[…]

M. AC-FL FV-FW

de nationalité Française

[…]

M. CP L

de nationalité Française

14 rue AC Moulin

[…]

M^me CQ CR épouse L

de nationalité Française

14 rue AC Moulin

[…]

M. N M

de nationalité Française

[…]

M^me CS CT épouse M

de nationalité Française

[…]

M. CU CV

de nationalité Française

[…]

M^me CW CX

de nationalité Française

[…]

M. CY N

de nationalité Française

[…]

M^me CZ DA épouse N

de nationalité Française

[…]

M. DB O

de nationalité Française

[…]

M^me DC DD épouse O

de nationalité Française

[…]

M. DE AA

de nationalité Française

La Pinède Bat C 450 Avenue Saint BH

[…]

M. DG DH

de nationalité Française

[…]

M. DI P

de nationalité Française

Lotissement les Terrasses n° 7

[…]

M^me DJ DK épouse P

de nationalité Française

Lotissement les Terrasses n° 7

[…]

M. CP Q

de nationalité Française

[…]

M^me DL DM divorcée Q

de nationalité Française

[…]

M^me DN AE épouse R

de nationalité Française

Nourrat

[…]

M. BU S

de nationalité Française

[…]

M^me DP DQ divorcée S

de nationalité Française

[…]

M. BS DR

de nationalité Française

[…]

M. DS DT

de nationalité Française

[…]

M^me CS DU

de nationalité Française

[…]

M. AN W

de nationalité Française

A de Paris

[…]

M. AC-FF T

de nationalité Française

[…]

M^me DW DX épouse T

de nationalité Française

[…]

M. AC DY

de nationalité Française

[…]

SARL CELIA

société à responsabilité limitée au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS D’AIX-EN-PROVENCE sous le n° 485 357 438, représentée par son gérant en exercice es-qualité audit siège

[…]

SARL JPN

société à responsabilité limitée au capital de 8.000 €, immatriculée au RCS d’ANNECY sous le n° 449 640 739, représentée par son gérant en exercice

[…]

SARL SIMPAL

société à responsabilité limitée au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 483 292 728, représentée par son gérant en exercice es-qualité audit siège

C/o Mr DZ EA […]

[…]

SARL FONTVAL

société à responsabilité limitée au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le n° 481 020 683, représentée par son gérant en exercice es qualité audit siège

[…]

[…]

Agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

[…]

représentés et plaidant par M^e Hassan KAIS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉES :

SAS MMV RESIDENCES

société aux droits de laquelle vient désormais la société MMV, SAS immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le numéro 411 926 892, représentée par ses dirigeants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège, par suite d’une fusion absorption en date du 1 er juin 2018,

[…]

06700 SAINT DS DU VAR

SAS VACANCEOLE MEDITERRANEE

société par actions simplifiée au capital de 10 000 €, immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n°818 452 849, représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,

174 avenue DB Colomb parc d’activités Alpespace

[…]

représentées par M^e Manon ALLOIX, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e Alexandre BOIRIVENT de la SELARL BK-AVOCATS, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M^me Marie-CF BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel CM, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 septembre 2021, M. CM conseiller, a été entendu en son rapport, en présence de M^me FIGUET, présidente et M^me BLANCHARD, conseillère, assistés de M^me RICHET, greffière

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré

Faits et procédure :

La Sas MMV Résidences gère, depuis le mois de décembre 2011, la résidence de tourisme «'Les Rêveries du Lac'», comprenant 90 appartements, sise à Chateauneuf sur Isère (26), en vertu d’un bail commercial conclu le 1er octobre 2008 par 56 copropriétaires de l’ensemble immobilier avec la société Revalis Ever, portant sur les appartements équipés et meublés ainsi que les tantièmes des locaux communs à la copropriété (piscine intérieure, piscine extérieure, sauna, hammam, bureaux, accueil, caves, salle de gymnastique, bar, salle de restaurant et cuisine. . .).

L’article 16 du contrat de bail a stipulé le paiement d’un loyer annuel hors taxe égal à 40 % du chiffre d’affaires annuel hébergement hors taxe, commission d’agence déduite, réalisé par la société Revalis Ever sur l’ensemble de la résidence, au prorata affecté au lot considéré, avec, en toute hypothèse, un plancher. Toutefois, pour la première année, et par dérogation à ladite clause, les bailleurs ont consenti une franchise de loyer de trois mois, courant du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2008. Le paiement du loyer devait se faire à trimestre échu, le 5 du mois suivant la fin du trimestre.

Le contrat a également prévu que le preneur devait, à chaque échéance, justifier du chiffre d’affaires réalisé, et qu’il s’engageait, à première demande des bailleurs, à faire attester du chiffre d’affaires par son expert-comptable.

Il a stipulé qu’à l’issu de chaque année civile, si le montant du loyer annuel versé sur l’année écoulée est inférieur au loyer minimum garanti, le preneur versera le complément aux bailleurs lors de la dernière échéance trimestrielle.

En outre, le preneur devait établir pour le compte des bailleurs les quittances de loyer et indiquer le montant du chiffre d’affaires trimestriel hébergement net HT, par trimestre échu, les loyers et sommes dus étant portables au domicile des bailleurs ou de leur mandataire.

La société Revalis Ever a souscrit, en janvier 2011, un contrat de location-gérance avec la société MMV Résidences, laquelle a pris en charge l’exploitation du site. La société Revalis Ever a ensuite fait l’objet d’un redressement judiciaire, et par jugement du 14 décembre 2011, le tribunal de commerce d’Evry a arrêté la cession de ses actifs au profit de la société MMV Résidences. Cette dernière a ainsi repris l’ensemble des baux.

*****

Des litiges se sont élevés au sujet de la détermination du montant des loyers et de leur paiement ainsi que de l’entretien des lieux loués, entre la société MMV Résidences et les copropriétaires regroupés pour 49 d’entre eux au sein d’une association dénommée Adilac.

Par ordonnance de référé du 11 septembre 2013, deux bailleurs ont été déboutés de leur demande en paiement et en constatation de la clause résolutoire visée dans un commandement du 10 octobre 2012, et les autres copropriétaires et l’association Adilac déclarés irrecevables en leurs demandes.

Par ordonnance de référé du 14 octobre 2015, le président du tribunal de grande instance de Valence a fait droit à la demande d’expertise présentée par les époux D et H, bailleurs, et a déclaré l’association Adilac et les autres copropriétaires irrecevables à agir pour défaut de qualité.

Par ordonnance de référé du 17 décembre 2015, les opérations d’expertise ont été étendues aux autres copropriétaires.

Par ordonnance de référé du 11 février 2016, la même juridiction a condamné la société MMV Résidences à payer à monsieur W la somme de 1.851,52 euros et à monsieur AA la somme de 298 euros et a débouté les autres copropriétaires de leurs prétentions. Par arrêt du 17 novembre 2016, la cour d’appel de Grenoble a infirmé cette ordonnance.

Par ordonnance de référé du 22 juin 2016, le président du tribunal de grande instance de Valence a débouté les copropriétaires de leur demande en paiement et en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, après avoir constaté le paiement des causes du commandement de payer.

Par ordonnance du 19 août 2016, messieurs H et D ainsi que les intervenants volontaires à l’instance, ont été déboutés de leur demande d’extension de la mission d’expertise confiée le 14 octobre 2015 à monsieur AB.

Par ordonnance de référé du 8 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Valence a débouté les copropriétaires de leur demande en paiement et en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, après avoir constaté le paiement des causes du commandement de payer du 12 juillet 2016 relatif au loyer du 2ième trimestre 2016.

Par ordonnance de référé du 8 février 2017, la même juridiction a débouté les copropriétaires de leur demande tendant à voir ordonner le remplacement d’installations défectueuses et la mise en conformité de l’installation hydraulique par une entreprise aux frais du preneur.

*****

Les copropriétaires ont fait délivrer le 11 octobre 2016 à la Sas MMV Résidences :

— un commandement de payer la somme de 147.110 euros correspondant aux loyers et charges du troisième trimestre 2016';

— un commandement de justifier de l’entretien du site depuis le début de l’exploitation par la Sas MMV Résidences et de remettre en état les éléments d’équipement de la résidence.

Les copropriétaires ont fait délivrer le 25 novembre 2016 à la Sas MMV Résidences :

— un commandement de payer la somme de 368.490,12 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période 2012/2015';

— un commandement de payer la somme de 81.680,51 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges relatifs à cinq appartements mis à disposition du personnel.

Ils ont encore fait délivrer le 6 janvier 2017 à la Sas MMV Résidences un commandement de payer la somme de 73.643,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés du 4ième trimestre 2016.

Les copropriétaires ont fait délivrer les 2 février, 21 et 27 mars 2017 à la Sas MMV Résidences un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes.

Le 10 novembre 2016, la Sas MMV Résidences a assigné les copropriétaires devant le tribunal de

grande instance de Valence, en opposition aux commandements de faire et de payer du 11 octobre 2016.

Le 23 décembre 2016, elle a également assigné les copropriétaires devant la même juridiction, en opposition aux commandements de faire et de payer du 25 novembre 2016.

Par acte du 11 mai 2017, la Sas MMV Résidences a cédé son fonds de commerce à la Sas Vacanceole Méditerranée. L’acte de cession a été dénoncé le 10 juillet 2017 aux bailleurs.

Le 28 septembre 2017, les sociétés MMV Résidences et Vacanceole Méditerranée ont en outre assigné les copropriétaires devant le tribunal de grande instance, en paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 22 décembre 2017, les copropriétaires ont assigné la société Vacanceole Méditerranée en validation des congés avec refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

*****

Par jugement du 11 avril 2019, le tribunal de grande instance de Valence a':

— déclaré la Sas Vacanceole Méditerranée recevable en son intervention volontaire';

— donné acte à la Sas Vacanceole Méditerranée de ce qu’elle reprend à son compte le bénéfice des conclusions notifiées le 6 juillet 2017 par la société MMV Résidences';

— débouté la Sas MMV Résidences et la Sas Vacanceole Méditerranée de leur demande tendant à voir dire nul le commandement de payer du 11 octobre 2016';

— dit toutefois que ce commandement de payer n’a pu produire des effets sur la clause résolutoire du fait des paiements intervenus dans le délai d’un mois';

— débouté les sociétés MMV Résidences et Vacanceole Méditerranée de leur demande tendant à voir dire nul le commandement de faire du 11 octobre 2016';

— dit toutefois que ce commandement de payer n’a pu produire des effets sur la clause résolutoire';

— déclaré nuls et de nul effet les commandements de payer délivrés les 25 novembre 2016 à la Sas MMV Résidences';

— débouté les défendeurs de leurs demandes en paiement des sommes de 368.490 euros et de 81.680 euros au titre des loyers et du manque à gagner';

— débouté les défendeurs de leur demande en paiement de la somme de 45.019,13 euros au titre du remplacement des installations défectueuses et de la mise en conformité de l’installation hydraulique';

— débouté la Sas MMV Résidences de sa demande en dommages-intérêts';

— rejeté la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail commercial';

— déclaré valables les congés avec refus de renouvellement à effet au 30 septembre 2017';

— ordonné, sauf exercice par les bailleurs de leur droit de repentir, l’expulsion de la Sas Vacanceole

Méditerranée et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est';

— dit que, sauf exercice par les bailleurs de leur droit de repentir, la Sas Vacanceole Méditerranée sera débitrice, à compter du 1er octobre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires';

monsieur AC-DB AG et madame BX EP, monsieur

et madame BZ F, monsieur et madame CC G, la Sarl Fontval, monsieur et madame AM H, monsieur et madame CH I, monsieur AC-FO DI FT FP, monsieur et madame CJ J, monsieur et madame CM K, monsieur AC-FL FV-FW, monsieur et madame CP L, la Sarl JPN, monsieur et madame N M, monsieur CU CV, monsieur et madame CY N, monsieur et madame DB O, monsieur DE AA, madame DJ P, madame DL DM divorcée Q, madame DN R née AE, madame DP FB divorcée S, monsieur BS DR, monsieur DS DT, la Sarl Simpal, madame CS DU, monsieur AN W, monsieur et madame AC-FF T, la Sci BF Invest, à payer à la Sas Vacanceole Méditerranée une indemnité d’éviction d’un montant de 400.000 euros';

— condamné in solidum monsieur AN AO, monsieur AC-FL FM, monsieur et madame AP X, monsieur et madame AS Y, monsieur AV AW, monsieur et madame AC-EF Z, monsieur AN AZ, monsieur N BB, la Sarl Celia, monsieur et madame BC A, madame BF BG, monsieur et madame BH B, monsieur AC-FL FN, monsieur et madame AT D, madame BP BR, madame BN BO, monsieur BS BT, monsieur et madame BU E, monsieur AC-DB AG et madame BX EP, monsieur et madame BZ F, monsieur et madame CC G, la Sarl Fontval, monsieur et madame AM H, monsieur et madame CH I, monsieur AC-FO DI FT FP, monsieur et madame CJ J, monsieur et madame CM K, monsieur AC-FL FV-FW, monsieur et madame CP L, la Sarl JPN, monsieur et madame N M, monsieur CU CV, monsieur et madame CY N, monsieur et madame DB O, monsieur DE AA, madame DJ P, madame DL DM divorcée Q, madame DN R née AE, madame DP FB divorcée S, monsieur BS DR, monsieur DS DT, la Sarl Simpal, madame CS DU, monsieur AN W, monsieur et madame AC-FF T, la SCI BF Invest, à payer à la Sas MMV Résidences et à la Sas Vacanceole Méditerranée, une indemnité de 2.000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— rejeté toute prétention plus ample ou contraire des parties';

— rejeté les demandes d’exécution provisoire';

— condamné in solidum monsieur AN AO, monsieur AC-FL FM, monsieur et madame AP X, monsieur et madame AS Y, monsieur AV AW, monsieur et

madame AC-EF Z, monsieur AN AZ, monsieur N BB, la Sarl Celia, monsieur et madame BC A, madame BF BG, monsieur et madame BH B, monsieur AC-FL FN, monsieur et madame AT D, madame BP BR, madame BN BO, monsieur BS BT, monsieur et madame BU E, monsieur AC-DB AG et madame BX EP, monsieur et madame BZ F, monsieur et madame CC G, la SarlFontval, monsieur et madame AM H, monsieur et madame CH I, monsieur AC-FO DI FT FP, monsieur et madame- CJ J, monsieur et madame CM K, monsieur AC-FL FV-FW, monsieur et madame CP L, la Sarl JPN, monsieur et madame N M, monsieur CU CV, monsieur et madame CY N, monsieur et madame DB O, monsieur DE AA, madame DJ P, madame DL DM divorcée Q, madame DN R née AE, madame DP FB divorcée S, monsieur BS DR, monsieur DS DT, la Sarl Simpal, madame CS DU, monsieur AN W, monsieur et madame AC-FF T, la SCI BF Invest, aux dépens';

— dit que les dépens seront distraits au profit de maître Bonne dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Les 48 copropriétaires ont interjeté appel de cette décision le 14 mai 2019, en ce qu’elle a':

— déclaré nuls et de nul effet les commandements de payer délivrés les 25 novembre 2016 à la Sas MMV Résidences';

— débouté les défendeurs de leurs demandes en paiement des sommes de 368.490 euros et de 81.680 euros au titre des loyers et du manque à gagner';

— rejeté la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail commercial';

— condamné in solidum les appelants à payer à la Sas Vacanceole Méditerranée une indemnité d’éviction d’un montant de 400.000 euros';

— condamné in solidum les appelants à payer à la Sas MMV Résidences et à la Sas Vacanceole Méditerranée, une indemnité de 2.000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le 30 avril 2021, les appelants ont assigné en intervention forcée la société MMV Gestion, venant aux droits de la société MMV Résidences, suite à une fusion absorption survenue le 1er juin 2018.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 2 septembre 2021.

Prétentions et moyens des copropriétaires :

Selon leurs conclusions remises le 30 août 2021, ils demandent, au visa des articles 1225 du code civil, et L. 145-17-1-1° du code de commerce, de réformer le jugement déféré, et statuant à nouveau, en tout état de cause, de condamner la société MMV Gestion venant aux droits de la société MMV Résidences, à leur payer 508.248 euros TTC ventilée ainsi :

—  441.165 euros, correspondant aux loyers et charges impayés pour la période 2011/2017 répartie

entre eux au prorata des tantièmes de loyer';

—  67.083 euros correspondant aux charges récupérables sur le preneur pour la période 2011/2017 répartie entre eux au prorata des tantièmes de copropriété';

Soit pour chacun des concluants :

Ils sollicitent également sa condamnation à leur payer':

—  134.231,23 euros au titre des loyers non perçus des 5 appartements, représentants 5615eme tantième, et mis à disposition du personnel du preneur pendant la période 2011/2017, sans accord des bailleurs;

— la somme de 4 000 euros à chacun des copropriétaires au titre du préjudice subi par eux du fait du retard de paiement des loyers destinés à régler les échéances de prêts souscrits pour financer l’acquisition des biens donnés à bail.

Ils demandent en outre la condamnation de la société Vacanceole Méditerranée à leur payer la somme de 330.030,52 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période 2017/2021, répartie entre eux au prorata des tantièmes de copropriété, soit pour chacun des concluants :

………………………………………………………………………………………… 330 030

1. M. AN FK AO……………………………………………. 4 350,89

2. M. AC-FL FM,…………………………………………………….4 350,89

3. M. et M^me X……………………………………………….4 350,89

4. M. et M^me Y……………………………………………………4 350,89

5. M. AV AW……………………………………………………. 8 701,78

6. M. et M^me Z…………………………………………………….. 3 132,15

7. M. AN AZ………………………………………………….. 5 671,19

8. Société CELIA………………………………………………………………18 723,87

9. M. N BB…………………………………………………………..3 221,53

10. M. et M^me A………………………………………………………4 350,89

11. M^me BK C…………………………………………….4 350,89

12. M^me BF BG………………………………………………..3 132,15

13. M. et M^me B……………………………………………………5 671,19

14. M. AC-FL FN…………………………………………………4 350,89

15. M. et M^me D………………………………………………………..5 671,19

16. M^me BP BR………………………………………….15 693,27

17. M^me BN FH…………………………………………….4 350,89

18. M. BS BT………………………………………………….23 074,76

19. M. et M^me E……………………………………………….4 350,89

20. M. AG et M^me AH………………………… 4 350,89

21. M. et M^me F…………………………………………………4 350,89

22. M. et M^me G…………………………………………………..4 350,89

23. Société FONTVAL………………………………………………………. 7 572,42

24. M. et M^me H…………………………………………………. 4 350,89

25. M. et M^me I……………………………………………………5 671,19

26. M. et M^me J…………………………………………………….4 350,89

27. M. AC-FO DI FP…………………………………….. 8 701,78

28. M. et M^me K……………………………………………… 4 350,89

29. M. AC-FL FV-FW……………………………………4 350,89

30. M. et M^me L………………………………………………………4 350,89

31. Société JPN…………………………………………………………………..5 671,19

32. M. et M^me M…………………………………………………..4 350,89

33. M. CU CV…………………………………………………….26 296,29

34. M^me CW FI……………………………………………….7 483,05

35. M. et M^me N…………………………………………………….10 022,08

36. M. et M^me O………………………………………………………4 350,89

37. M. DE AA…………………………………………………………4 350,89

38. M. et M^me P…………………………………………………….. 3 132,15

39. M. et M^me Q……………………………………………………5 671,19

40. M^me DN R……………………………………………..4 350,89

41. M. et M^me S……………………………………………………5 671,19

42. M. BS DR…………………………………………………..4 350,89

43. M. DS DT……………………………………………………….4 350,89

44. La société SIMPAL……………………………………………………….15 693,27 45. M^me CS DU…………………………………………..16 274,21

46. M. AN W………………………………………………………….4 350,89

47. M. et M^me T………………………………………………….4 350,89

48. Société BF Invest………………………………………………………….10 704,58

………………………………………………… 330 030

A titre principal, les appelants demandent de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs la société MMV Gestion venant aux droits de la société MMV Résidences, la privant de son droit au maintien dans les lieux et de son droit à indemnité d’éviction, ainsi que tout occupant de son chef, telle la société Vacanceole Méditerranée.

A titre subsidiaire, ils demandent':

— de valider les congés avec refus de renouvellement sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction notifiés le 2 février 2017 à effet au 30 septembre 2017';

— à titre infiniment subsidiaire, de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 400.000 euros le montant de l’indemnité d’éviction';

— de déclarer la demande en paiement de la société Vacanceole Méditerranée au titre de l’indemnité d’éviction irrecevable au-delà de 450.000 euros';

— de fixer cette indemnité à la somme de 350.000 euros';

— de fixer l’indemnité d’éviction au prorata des tantièmes de loyers retenus par les bailleurs et le preneur pour répartir les loyers dus';

— d’ordonner l’expulsion de la société Vacanceole Méditerranée, et celle de tous occupants de son chef des lieux qui lui ont été loués, et ce avec l’assistance de la force publique, si besoin est';

— de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1° octobre 2017, date d’effet du congé à titre principal, ou à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, et ce, jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires';

— de dire que la société Vacanceole Méditerranée est tenue au paiement de la somme de 330.030,52 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période 2017/2017';

— d’ordonner le cas échéant la compensation des sommes dues par les concluants au titre d’une éventuelle indemnité d’éviction avec les sommes dues par la société Vacanceole Méditerranée au titre des sommes dues en exécution du bail';

— d’ordonner à la société Vacanceole Méditerranée de justifier, en application des stipulations du bail, le chiffre d’affaires réalisé dans la résidence Rêveries du Lac pour les exercices 2017-2018-2019
-2020 et le 1er trimestre 2021 et ce, chaque trimestre échu'; de communiquer, en application de l’article L321-2 du code du tourisme, un bilan des 3 années écoulées (2017-2018-2019) précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Ils demandent enfin de condamner la société MMV Gestion venant aux droits de la société MMV Résidences et la société Vacanceole Méditerranée, à payer à chacun des défendeurs la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des congés notifiés et de l’état des privilèges et nantissement, des expertises.

*****

Les appelants exposent':

— qu’ils demandent la condamnation des locataires successifs à leur payer les sommes réclamées au titre de l’exécution des baux, ainsi que la résiliation des baux'; subsidiairement, qu’aucune indemnité d’éviction ne soit mise à leur charge en raison du comportement de l’exploitant, du cédant et du cessionnaire'; très subsidiairement, que l’indemnité d’éviction soit fixée à la

valeur de la cession du fonds retenue en 2017 et au prorata des tantièmes de chacun des concluants qui ne représentent pas la totalité des bailleurs, avec compensation avec les sommes dues par la société Vacancéole Méditerranée';

—  concernant les loyers impayés sur la période 2011/2017, que les baux ont prévu une part de loyer fixe, ainsi qu’une part variable liée à l’évolution du chiffre d’affaires d’exploitation, laquelle n’a pas été payée en totalité'; que la société MMV Résidences n’a pas justifié le calcul de cette part variable, alors que les concluants ont constaté le prélèvement arbitraire d’une part de 20'% par une autre société MMV'; que malgré une mise en demeure du 4 mai 2015, la société MMV Résidences n’a pas communiqué les chiffres d’affaires bruts réalisés pour les années 2012, 2013 et 2014, ni le montant des loyers totaux versés pour ces années'; qu’elle s’est contentée de préciser les chiffres d’affaires d’hébergements nets, de produire une attestation de son commissaire aux comptes pour le chiffre d’affaires réalisé en 2012, de produire une attestation de son commissaire aux comptes fondée sur une note de synthèse fournissant le détail des chiffres d’affaires'; qu’en outre, les dispositions de l’article L321-2 du code de tourisme imposent à l’exploitant de transmettre annuellement un compte d’exploitation distinct, précisant le taux de remplissage de la résidence, les événements significatifs de l’année et le montant et l’évolution des principaux postes de recettes et de dépenses, afin que les bailleurs puissent vérifier la performance de leur investissement'; que ce compte doit comporter un détail des charges variables et fixes';

— que suite à l’expertise confiée à monsieur AI, les concluants ont constaté que la société MMV Résidences a déclaré avoir réaliser un chiffre d’affaires mensonger, masquant, pour l’année 2015, des recettes afin de ne pas régler la part variable réellement due au titre du 4ième trimestre, puis déclarant un chiffre d’affaires minoré en occultant en 2016 une prestation de location au profit du Palais des Congrès de 160.364,20 euros ; que les concluants ont ainsi fait délivrer un commandement de payer le 25 novembre 2016 portant sur la somme de 368.490,12 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période 2012/2015';

— que l’expert AI, dans son rapport déposé le 24 mai 2018, a conclu à une minoration des loyers en raison d’une application irrégulière des commissions d’agence retenues par la société MMV Résidences systématiquement à hauteur de 20'%, au profit d’une société du groupe, alors que ce taux, dans la comptabilité, est de 8,84'% en 2012, de 0,71'% en 2013 et de 0,31'% en 2014; qu’il a également constaté des surfacturations de 75.823 euros pour la période 2011/2012, de 134.991 euros pour la période 2012/2013 et de 71.178 euros pour la période 2013/2014';

— que l’expert a retenu des chiffres d’affaires en contradiction avec ceux fournis par l’exploitant ou son commissaire aux comptes, soit 1.039.928 euros HT pour la période 2011/2012, 1.165.495 euros HT pour la période 2013/2013 et 1.151.444 euros HT pour la période 2013/2014';

— que si la société MMV Résidences s’est opposée à l’extension de la mission de l’expert sur la période 2015/2018, ce que le juge des référés a retenu dans son ordonnance du 19 août 2016, il n’y a lieu de prendre en compte que les commissions dûment justifiées';

— qu’ainsi, le compte s’établit à 441.165,64 euros, étant à répartir entre les bailleurs selon leurs tantièmes, donnant ainsi lieu aux sommes détaillées pour chacun d’eux dans le dispositif des conclusions auquel il convient de se référer';

—  concernant les charges impayées sur la période 2011/2017, que l’article 18 de chacun des baux a prévu que le preneur supportera toutes les dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble, les assurances, taxes, et le cas échéant, toutes les autres dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature, tant des lieux loués que des parties communes'; que l’article 8 a stipulé que le preneur supportera la quote-part des charges locatives afférentes aux locaux loués, tant dans les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement de l’ensemble immobilier que dans celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes'; que cela inclut notamment les dépenses de syndic de la copropriété et les frais d’assurances des parties communes'; que le total de ces charges représente un total de 67.083,71 euros sur cette période, à ventiler entre chacun des concluants au prorata de leurs tantièmes, selon le détail figurant dans le dispositif de leurs conclusions auquel il convient de se référer';

—  concernant les loyers impayés de cinq appartements sur la période 2011/2017, qu’ils représentent un total de 134.231,23 euros, au titre de leur mise à disposition du personnel du preneur, sans l’accord des bailleurs';

—  concernant le préjudice résultant du paiement des loyers avec retard, que les bailleurs ont souscrit des prêts pour financer l’acquisition des locaux donnés à bail, dont les loyers devaient permettre le remboursement';

—  concernant les sommes réclamées à la société Vacancéole Méditerranée pour la période 2017/2021, que les concluants sont recevables en cause d’appel, par application des articles 565 et suivants du code de procédure civile, à ajouter à leur demande initiale des prétentions qui ne sont pas nouvelles, mais qui sont le complément de celles soumises aux premiers juges';

— que la société Vacancéole Méditerranée est ainsi redevable de 330.030,52 euros TTC, dont 93.793 euros au titre des charges courantes, 236.237,52 euros au titre des charges de maintenance engagées à sa demande, par application des articles 8 et 18 de chacun des baux, à ventiler entre les concluants au prorata de leurs tantièmes selon le détail figurant dans leurs conclusions auxquelles il convient de se référer'; que seul l’exploitant est présent sur le site, de sorte qu’il est seul à même de solliciter le syndic pour faire intervenir des prestataires chargés de réparer ou d’entretenir les biens et permettre leur exploitation';

—  concernant la résiliation des baux, que la société MMV Résidences n’a pas respecté les articles 16 (calcul des loyers), 19 (modalités de règlement), 8 et 18 (entretien, charges) de chacun des baux, de sorte que les commandements délivrés sont justifiés';

— que s’agissant ainsi du commandement de payer signifié le 11 octobre 2016, il concerne les loyers et charges impayés pour la période du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2016'; que les sommes dues devaient être réglées au plus tard le 5 octobre 2016'; que si les premiers paiements sont datés du 6 octobre 2016, le règlement des loyers n’a pas été réceptionné, alors que cette intimée a adressé à plusieurs bailleurs des paiements par chèque après délivrance du commandement'; que ce commandement pouvait ainsi être signifié le 11 octobre 2016 puisque les copropriétaires n’avaient pas reçu de règlement à l’échéance contractuelle du 5 octobre'; que le jugement déféré doit être confirmé sur ce point';

— que s’agissant du commandement de faire signifié également le 11 octobre 2016, il visait la justification des contrats d’entretien des équipements, et leur remise en état conformément aux observations de l’architecte AJ, indiquant que le site souffre cruellement d’un manque d’entretien régulier ses équipements, réduit à un simple bricolage exécuté dans l’urgence et certainement pas pris en charge par des professionnels'; que

ce constat a été réalisé en présence d’un représentant de la société MMV Résidences'; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a déclaré valide ce commandement';

— que s’agissant du commandement de payer du 25 novembre 2016, il correspond aux loyers et charges impayés pour la période 2012/2015 à hauteur de 368.490 euros'; que si le tribunal a dit que ce commandement est nul aux motifs que n’est pas fourni le mode de calcul de la créance de loyers, concernant notamment le chiffre d’affaires réalisé par le preneur ayant servi de base au calcul effectué par les bailleurs, alors que seul un montant global de loyers est sollicité pour chacun des copropriétaires sur une durée de quatre ans d’exploitation, sans précision sur les échéances trimestrielles restées impayées en tout ou partie, cette motivation ne tient pas compte des éléments produits et notamment du pré-rapport de monsieur AI'; que les mentions figurant dans les commandements permettaient à l’exploitant de prendre la mesure exacte des injonctions faites qui concernent la part variable des loyers calculée sur le chiffre d’affaires'; que les concluants ont adressé diverses mises en demeure à la société MMV Résidences afin d’obtenir les éléments nécessaires permettant de vérifier le calcul de la part variable, alors que celle-ci n’a fourni que des renseignements partiels et contestables, ce qui a motivé l’organisation de l’expertise confiée à monsieur AI; que cette intimée a en outre occulté la perception de 160.364,20 euros en 2016 suite à une prestation de location réalisée au profit du Palais des Congrès en 2015'; que le rapport de monsieur AI a retenu une minoration des loyers en raison d’une application irrégulière des commissions d’agence retenue par l’intimée'; que le jugement déféré doit être infirmé sur ce point';

—  concernant la mise en 'uvre de la clause résolutoire insérée dans les baux, qu’elle résulte des commandements de payer des 11 octobre 2016 et 25 novembre 2016, puisque la société MMV Résidences n’a jamais communiqué le détail des chiffres d’affaires effectivement réalisés au cours des exercices écoulés, empêchant la vérification de l’assiette de calcul de la part variable des loyers, ni le compte d’exploitation, le bilan annuel et les charges fixes et variables, concernant la résidence, malgré les prescriptions du code du tourisme'; qu’ainsi, l’expert AI a constaté qu’un seul compte d’exploitation commun à 12 résidences existait dont il fallait extraire les données pour reconstituer le compte spécifique de la résidence Rêveries du Lac';

— qu’elle repose également sur le commandement de faire concernant la justification des contrats d’entretien et la remise en état des équipements';

— qu’elle résulte en outre de l’absence de paiement des loyers selon les termes contractuellement prévus, de l’absence de paiement des loyers et charges correspondant aux cinq appartements mis à la disposition de son personnel malgré le commandement du 25 novembre 2016, de celui de l’absence de paiement dans le mois du commandement du 25 novembre 2016 concernant la part variable des loyers concernant la période 2012/2015 et du commandement du 11 octobre 2016 pour le troisième trimestre ;

—  concernant subsidiairement l’indemnité d’éviction, que l’article L145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant';

— que ce motif est constitué par le paiement des loyers avec un retard systématique depuis le début de l’exploitation, parfois d’un mois et demi, par l’absence de communication, malgré commandements, des détails des chiffres d’affaires permettant de vérifier la réalité de l’assiette de calcul de la part

variable des loyers'; à la prise en compte d’un chiffre d’affaires inexact, à

l’absence de fourniture des contrats d’entretien et à l’absence de remise en état des équipements';

—  concernant l’effet de la cession des baux, que si la société MMV Résidences a cédé les baux à la société Vacancéole Méditerranée, de sorte que le tribunal a considéré, à tort, que l’indemnité d’éviction est due dès lors que les manquements ne sont pas imputables au repreneur, ces manquements peuvent être invoqués à l’encontre du cessionnaire, soit si la cession est intervenue après le refus de renouvellement, soit si l’infraction a persisté après la cession'; que le locataire qui reçoit le congé ne peut céder plus de droits qu’il n’en avait lui-même';

— qu’en l’espèce, le congé avec refus de renouvellement a été délivrée avant cette cession, qui est intervenue le 11 mai 2017, alors que l’acte de cession a permis de constater que la société Vacancéole Méditerranée était locataire-gérant depuis deux exercices, informée de ce refus de renouvellement, et que les parties avaient réglé les incidences financières du non paiement éventuel de l’indemnité d’éviction par un système de garantie et de séquestre du prix de cession'; qu’il y a eu ainsi une collusion frauduleuse entre ces sociétés justifiant le non paiement de l’indemnité d’éviction, afin d’échapper aux effets de l’article L145-17 précité par l’effet de la cession';

— que subsidiairement, cette indemnité doit être fixée au prorata des tantièmes de chacun des copropriétaires qui ont délivré congé, avec compensation avec les sommes dues par la société Vacancéole Méditerranée';

— que cette dernière ne peut prétendre obtenir une somme supérieure à 450.000 euros, ainsi qu’elle l’a sollicitée en première instance, alors qu’elle la chiffre désormais à 861.210 euros en invoquant une expertise non contradictoire, puisque cette prétention est nouvelle devant la cour';

— que le montant de cette indemnité doit être fixé à la valeur du fonds au jour de la cession du fonds en 2017, soit 350.000 euros, aucun frais de licenciement ne pouvant être retenu, puisqu’il s’agit d’une activité saisonnière donnant lieu au recrutement par contrats de travail à durée déterminée';

— que sa répartition doit être opérée entre les concluants selon les tantièmes, de sorte que le tribunal n’a pu les condamner solidairement';

—  concernant la demande de production de pièces, que les concluants n’ont pas obtenu la communication du chiffre d’affaires réalisé par la société Vacancéole Méditerranée pour les exercices 2017 à 2019 malgré les stipulations des baux et les prescriptions du code du tourisme'; qu’une astreinte doit être ordonnée à cette fin.

Prétentions et moyens de la société MMV, venant aux droits de la société MMV Résidences, et de la société Vacanceole Méditerranée':

Selon leurs conclusions n°3 remises le 1er septembre 2021, elles demandent, au visa des articles L145-17, L 145-41 et R 145-10 du code de commerce, 1134, 1147 et 1719 du code civil, dans leur rédaction applicable à la présente affaire':

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a limité le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 400.000 euros';

— statuant à nouveau, de condamner les appelants à payer à la société Vacanceole Méditerranée la somme de 861.210 euros, à titre d’indemnité d’éviction';

— de débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre des sociétés MMV et Vacanceole Méditerranée';

— subsidiairement, avant dire droit, de désigner un expert avec mission de procéder au calcul de l’indemnité d’éviction selon les critères définis par les dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce';

— y ajoutant, de condamner in solidum les copropriétaires à payer à la société MMV et à la société Vacanceole Méditerranée la somme de 10.000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, distraits au profit de maître Alloix, avocate.

Elles indiquent':

— que la société MMV Résidences, aux droits de laquelle a succédé la société MMV, a acquis, dans le cadre de la cession des actifs de la société Revalis Ever le 28 septembre 2011, l’exploitation de la résidence, valorisée pour 370.000 euros avec 90 appartements pour 57 copropriétaires, lesquels les avaient donnés à bail; que dès le début de cette reprise de l’exploitation, un contentieux s’est élevé avec 56 copropriétaires regroupés au sein de l’association Adilac, cherchant à reprendre le fonds de commerce, par la délivrance de nombreux commandements et la multiplication de procédures judiciaires dont ils ont été déboutés; que le jugement déféré doit être confirmé en ce que les commandements délivrés les 11 octobre et 25 novembre 2016 à la société MMV lui sont inopposables, en ce que la demande de résiliation est inopposable à la société Vacancéole Méditerranée et en ce que les appelants ont été condamnés au paiement d’une indemnité d’éviction, sauf à revoir son montant';

—  concernant la demande en paiement formée contre la société MMV au titre d’un arriéré de loyers, que les appelants ont effectué un calcul fondé sur le rapport d’expertise AI, lequel est cependant confus, proposant diverses méthodes de calcul et comportant des erreurs dans l’analyse juridique des rapports contractuels';

— qu’ainsi, l’expert a distingué entre le chiffre d’affaires annuel brut généré par l’exploitation de la résidence et le chiffre d’affaires généré par l’hébergement, en proposant divers calculs laissés à l’appréciation du tribunal, alors que le bail a prévu que le loyer est défini au regard du chiffre d’affaires annuel hébergement HT, commissions d’agence déduites';

— que la période de référence retenue par l’expert est contractuellement erronée, puisque la période à retenir est l’année civile ainsi que stipulé par l’article 16 de chaque bail, ce qui explique que le commissaire aux comptes de la société MMV ait repris cette période dans ses notes explicatives et attestations'; qu’en outre, l’ordonnance ayant missionné l’expert a précisé qu’il devait effectuer ses calculs par année civile'; que cependant, l’expert a retenu une période courant du 1er octobre au 30 septembre, correspondant aux exercices comptables ;

— que concernant le taux de commission appliqué par la société MMV Résidences, prévu dans l’article 16 de chacun des baux, qu’en l’absence de précision, celle-ci a appliqué le taux de 20'%, usuel en la matière, d’autant que la société Revalis Ever appliquait un taux similaire'; que ce taux a été précisé par la société MMV Résidences lors de la reprise des actifs'; que monsieur AI a cependant indiqué que ce taux n’a pas été contractuellement prévu entre les parties, qu’une convention de commercialisation intervenue avec la société Mer Montagne Vacances n’est pas opposable aux bailleurs et qu’il existe des factures provenant d’agences extérieures au groupe MMV Résidences'; qu’il a ainsi proposé trois méthodes de calcul au choix du juge'; que cependant, la société MMV Résidences n’a fait qu’appliquer un taux moyen global utilisé par les entreprises du secteur, dans la continuité de la pratique ayant existé avec la société Revalis Ever'; qu’elle n’a pas ajusté à la hausse ce taux lors de commercialisations onéreuses, ni en fonction de ses frais de siège ou de fonctionnement';

— que ce rapport ne concerne en outre que deux copropriétaires et une période déterminée, de sorte que les appelants ne peuvent invoquer des opérations qui ne les ont pas concernés et se fonder sur

des chiffres qui n’ont pas fait l’objet d’une analyse et qui sont contestés;

—  concernant la demande en paiement formée contre la société MMV au titre d’un arriéré de charges pour la période 2011/2017, que les demandes relatives à la période du 1er janvier 2012 au 30 mars 2016 sont prescrites, puisque la demande en paiement a été formulée en justice pour la première fois le 1er avril 2021 dans les conclusions récapitulatives des appelants'; qu’en outre, ils ne peuvent réclamer le paiement des honoraires de gestion du syndic, qui ne constituent pas des charges récupérables selon les articles 8 et 18 des baux, car n’étant pas nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble';

—  concernant la demande formée contre la société MMV au titre des loyers pour cinq appartements pour la période 2011/2017, que les baux ne prévoient pas qu’elle ait à assurer la commercialisation de l’intégralité des appartements, mais que le loyer versé aux copropriétaires est calculé selon un pourcentage du chiffre d’affaires résultant de l’exploitation la résidence, dont les modalités relèvent du seul choix de l’exploitante'; que l’attribution d’appartements au personnel de l’exploitante est faite dans l’intérêt des appelants, puisque les employés sur place participent activement à l’exploitation et permettent ainsi d’optimiser le chiffre d’affaires'; que le taux d’occupation moyen ne dépasse pas 65'%, de sorte que cette affectation n’a eu aucune incidence';

—  concernant la demande indemnitaire liée aux frais bancaires et aux intérêts liés aux prêts, qu’elle ne repose que sur des courriers adressés aux époux H, copropriétaires, par leur banque, qui ne peuvent permettre de justifier un préjudice total de 192.000 euros pour tous les appelants'; qu’ils se contentent de demander le paiement d’une somme forfaitaire sans démontrer individuellement la réalité du préjudice invoqué';

—  concernant la demande de paiement de charges présentée contre la société Vacancéole Méditerranée, portant sur la période 2017/2021, que différents appels de fonds lui ont été adressés sans justificatif de sorte qu’une réunion a été organisée le 12 juin 2019'; que cette société a répondu sur chacune des demandes en paiements, en indiquant que certaines dépenses n’avaient pas été validées par elle, que d’autres ne correspondaient pas aux charges récupérables comme la taxe foncière, que certains postes n’étaient pas justifiés, que le montant réclamé ne tenait pas compte d’un paiement de 38.020,93 euros effectué auprès du syndic'; qu’un courrier lui a été adressé le 22 juillet 2019 sans apporter le moindre élément sur ces points'; qu’une nouvelle réunion a eu lieu le 21 février 2020, mais que le syndic lui a adressé un appel de charges de 42.300 euros pour l’exercice 2019/2020 et de 71.672,49 euros sans commentaire'; que le commandement signifié le 10 avril 2020 pour 280.596,52 euros de charges ne repose sur aucun justificatif, de sorte qu’il y a été fait opposition, dans le cadre d’une instance toujours pendante devant le tribunal judiciaire de Valence'; que dans le cadre de la présente instance, les appelants sollicitent, au titre de la même période de référence que celle visée dans ce commandement, la somme de 330.030,52 euros, sans explication concernant cette augmentation'; qu’il existe ainsi une totale incohérence entre les diverses sommes réclamées portant sur la même période, alors que certaines charges ne sont pas récupérables';

—  concernant l’inopposabilité des commandements des 11 octobre et 25 novembre 2016, que les bailleurs doivent justifier des sommes qu’ils entendent recouvrer, que le locataire a contrevenu aux baux et que les commandements ne doivent pas être de nature à créer dans l’esprit du locataire une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites, à peine de nullité ;

— que concernant le commandement de payer du 11 octobre 2016, portant sur les loyers dus au 3ième trimestre, le tribunal a justement retenu que les paiements sont intervenus dans le mois de la signification, de sorte qu’il n’a pu produire d’effet sur la clause résolutoire';

— que concernant le commandement de faire délivré également le 11 octobre 2016, visant un défaut d’entretien et des désordres, avec injonction de justifier des contrats d’entretien des équipements souscrits depuis le début de l’exploitation par la société MMV, de remettre en état les équipements

du site, la remise en service du chauffage et de la climatisation du bâtiment principal, du traitement de l’air de la piscine intérieure, de la remise en état du sauna et du hammam, la réfection de l’ensemble des boiseries, huisseries et des boiseries de la piscine intérieure, les appelants n’ont jamais produit les éléments fondant ces demandes, alors que le rapport AJ n’est pas opposable à la société MMV, et qu’il a été répondu à plusieurs reprises sur ces griefs'; que l’ordonnance de référé du 8 février 2017 a débouté les copropriétaires de leur demande de prise en charge de ces travaux'; que les différentes mises en demeure, constats d’huissier visés par ce commandement n’ont pas été communiqués, pas plus que les 33 annexes visées au rapport AJ'; que concernant ce rapport, la clause du bail prévoyant un préavis de 24 heures de la part du bailleur, et l’accord du preneur, pour une visite des lieux, n’a pas été respectée'; que monsieur AJ est intervenu à la demande des appelants, et a effectué ses opérations sans la présence de la société MMV Résidences';

— qu’il résulte des articles 28 et 29 des baux qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de faire procéder, par son syndic, à l’entretien des parties communes, les charges étant supportées par l’ensemble des copropriétaires';

— que concernant la remise en service du chauffage et de la climatisation, du système de traitement de l’air de la piscine, les problèmes semblent provenir d’un vice de construction, alors qu’aucune réclamation n’a été formulée depuis janvier 2016 de sorte que le désordre semble levé alors qu’aucune pièce ne vient confirmer sa nature exacte'; qu’il en est de même concernant le sauna et le hammam, alors que la réfection des boiseries résulte de la vétusté ce qui incombe aux bailleurs';

—  s’agissant de la nullité du commandement de payer du 25 novembre 2016 relatif aux cinq appartements affectés au personnel, que ce commandement ne précise pas l’obligation qui n’aurait pas été respectée, alors que les baux ne prévoient pas que la société MMV Résidences doit commercialiser l’ensemble des appartements, ayant le choix des modalités d’exploitation, alors que cette attribution de logements a été faite dans l’intérêt des appelants afin de permettre l’exploitation et d’optimiser le chiffre d’affaires'; que le taux de remplissage moyen ne dépassant pas 65'%, il n’en est résulté aucun préjudice'; que ce commandement n’a pas expliqué précisément le mode de calcul de la perte financière invoquée, puisque seul un montant global est sollicité sur une période de quatre ans, sans précision sur le montant des échéances trimestrielles qui seraient dues';

—  s’agissant de la nullité du commandement de payer du 25 novembre 2016, portant sur la somme de 368.490,12 euros au titre d’arriérés de loyers sur la période 2012/2015, que cet acte n’a pas précisé le fondement des calculs figurant dans le tableau représentant, pour chacun des copropriétaires, le montant de l’arriéré allégué'; que ce commandement aurait ainsi dû préciser pour chaque année le chiffre d’affaires servant de référence, le montant des loyers payés par la société MMV Résidences, le calcul de la différence entre les loyers payés et le total restant dû invoqué'; que le tribunal a ainsi retenu qu’il n’a pas assez détaillé les sommes concernées, de sorte que le preneur a été dans l’incapacité de comprendre ce qui lui est réclamé et d’apporter une réponse approprié';

— que si dans la présente instance les appelants tentent de justifier du bien fondé de ce commandement, par le recours à l’expertise AI, ce rapport ne concernant que deux copropriétaires ne peut déterminer une minoration de l’ensemble des loyers'; que ce rapport n’a été en outre déposé que deux ans après la signification du commandement, alors qu’il convient de se placer à la date de sa délivrance';

—  s’agissant de la demande de résiliation judiciaire, que seuls des manquements imputables au cessionnaire peuvent la justifier'; que la société MMV Résidences a cédé son fonds de commerce à la société Vacancéole le 11 mai 2017'; que les quatre chefs d’inexécution allégués par les appelants ne concernent que la société MMV Résidences, qui n’est plus locataire, ce qui a conduit le tribunal à rejeter cette demande';

— que les griefs ne sont en outre pas justifiés, puisque concernant de prétendus retards systématiques

dans le paiement des loyers, il n’est produit qu’un tableau concernant un seul copropriétaire, monsieur M, de sorte que la demande de résiliation ne peut être présentée que par lui'; que s’il y a eu des retards, l’ensemble des loyers a toujours été réglé, les appelants n’ayant jamais pu obtenir la moindre condamnation à ce sujet'; que quelques retards ne constituent pas une cause d’inexécution suffisamment grave pour entraîner une résiliation';

— que concernant la vérification du chiffre d’affaires réalisé par la société MMV Résidences, celle-ci a produit, pour les années 2012 à 2014, les attestations de son commissaire aux comptes'; que si les appelants soutiennent que les éléments transmis ne sont pas suffisants car ne constituant pas les comptes d’exploitation de la résidence, cela est inopérant, puisqu’ils ont assigné cette société devant le juge des référés afin de voir désigner un expert pour vérifier le montant des loyers leur revenant'; que le rapport AI est difficilement exploitable et ne propose une analyse que concernant deux copropriétaires'; que les sommes réclamées n’ont cessé d’évoluer'; que s’agissant des recettes perçues au titre du 4ième trimestre 2015 et du premier trimestre 2016, la facture émise sur Le Palais des Congrès est une pièce comptable confidentielle que les appelants ne peuvent produire et qui doit être écartée des débats'; que cette facture a été réglée avec retard et après mise en 'uvre d’une procédure d’injonction de payer'; qu’aucune somme n’a ainsi été perçue lors du 1er trimestre 2016 de sorte qu’aucune quote-part ne pouvait être reversée et qu’il n’y a eu aucune inexécution;

— que concernant l’entretien du site, il a été indiqué plus haut qu’aucune carence ne peut être opposée à l’intimée, de sorte qu’aucune résiliation ne peut intervenir pour ce chef';

—  s’agissant de la condamnation des copropriétaires au paiement d’une indemnité d’éviction, qu’aux termes de l’article L145-17 du code de commerce, il appartient au bailleur de prouver l’existence d’un motif, de sa gravité et de sa persistance, persistant au-delà du délai d’un mois suivant mise en demeure du preneur, afin de fonder son refus de renouveler le bail sans indemnité; que ce motif ne peut être invoqué qu’à l’encontre du locataire sortant, et non du cessionnaire pour les faits reprochés au cédant, même si le cessionnaire ne peut détenir plus de droits'; que la modification du montant de la demande en paiement en cause d’appel est recevable, puisqu’elle tend aux mêmes fins que celle développée en première instance';

— qu’ainsi, les griefs invoqués dans les congés avec refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction ne peuvent être opposés à la société Vacancéole Méditerranée, puisqu’ils sont imputables à la société MMV Résidences, ce qu’a retenu le tribunal';

— que ces griefs sont également infondés, puisqu’il y a été répondu alors que concernant celui pris d’un non respect de la destination des lieux, si les appelants soutiennent que la société Vacancéole Méditerranée aurait exploité le site comme un hôtel meublé en contradiction avec l’exploitation en tant que résidence de tourisme, ils n’expliquent pas le fondement de cette allégation';

— que la société Vacancéole Méditerranée est ainsi fondée à solliciter la condamnation in solidum des appelants'; que si le tribunal a arrêté le montant de l’indemnité d’éviction à 400.00 euros, en prenant en compte la perte du fonds pour 350.000 euros et les frais de licenciement du personnel, cette société a fait chiffrer le montant de cette indemnité par monsieur AL, au regard de ses infrastructures, du chiffre d’affaires réalisés, lequel a retenu un montant de 861.210 euros'; que subsidiairement, une mesure d’expertise doit être organisée avant dire droit afin de chiffrer le montant de ladite indemnité.

*****

Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 02 septembre 201.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Concernant le commandement du 11 octobre 2016 visant le paiement des loyers et des charges du 3ème trimestre 2016':

Le tribunal a retenu que les appelants ont fait délivrer ce commandement afin d’obtenir le paiement des loyers et charges pour la période courant du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2016, exigibles le 5 octobre 2016, avec un tableau annexé clair et précis concernant les loyers en cause pour chacun des copropriétaires, alors que la société MMV Résidences reconnaît qu’elle n’a établi les chèques destinés aux copropriétaires que le 5 octobre 2016 et qu’il n’est pas établi que hormis trois d’entre eux, les autres bailleurs ont été destinataires des sommes dues antérieurement à la délivrance de ce commandement.

Les premiers juges en ont retiré que la délivrance de cet acte était ainsi justifiée, au moins pour partie, et que les intimées ne peuvent soutenir son annulation. Ils ont par contre estimé que ce commandement n’a pu faire jouer la clause résolutoire, puisque les loyers, tels que résultant du calcul effectué par le preneur, ont été réglés dans le mois de sa délivrance, alors qu’il n’est pas établi que le montant de ce calcul soit erroné.

La cour constate que devant elle, les appelants ne produisent que le commandement lui-même, mais sans le tableau qu’il vise en annexe, concernant les loyers dus à chaque copropriétaires individuellement. Ce point n’est pas néanmoins en litige. Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement ont été réglées dans le mois suivant sa signification. Le tribunal a ainsi valablement jugé qu’il n’a pu produire d’effet concernant la clause résolutoire qui y a été rappelée. Il ne saurait pas plus constituer une cause grave et légitime justifiant un refus de renouvellement des baux sans indemnité.

2) Concernant le commandement de faire du 11 octobre 2016 visant la justification de l’entretien du site et des travaux de remise en état':

Le tribunal a rappelé l’article 7 des baux, selon lequel le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d’entretien et effectuera, en cours d’exécution des baux, toutes réparations nécessaires, sauf les gros travaux. Il a relevé que ce commandement se réfère, de manière vague, à des constats d’huissiers de justice, sans en mentionner la date et sans les annexer. Il a également retenu que si le rapport AJ a été transmis à la société MMV Résidences le 15 février 2016, c’est cependant sans ses annexes, alors qu’il s’agit d’un rapport qui a été commandé unilatéralement par les copropriétaires, dont les constatations techniques ont été réalisées hors de la présence du preneur, de sorte que ce rapport n’est pas contradictoire et est ainsi inopposable au preneur. Il en a déduit qu’en l’absence d’élément probant suffisant sur le non respect par le preneur de ses obligations en matière d’entretien, ce commandement ne peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire, sans cependant être affecté de nullité.

La cour constate les mêmes manquements que ceux relevés par le tribunal dans le commandement de faire, très succinct, à savoir aucune référence précise aux constats d’huissiers qu’il vise.

En outre, concernant le rapport de monsieur AJ, expert judiciaire, il s’agit en réalité d’un compte rendu de visite effectuée le 6 janvier 2016, réalisé en présence des messieurs H et D, respectivement président du conseil syndical de la copropriété, et membre de ce conseil. Il a été ainsi réalisé en dehors de la présence de la société MMV Résidences, alors qu’il ne précise pas que cette dernière a été dûment appelée à participer à ces opérations. Il ne s’agit ainsi que d’un document non contradictoire, commandé par la copropriété, et ses énonciations ne peuvent être prises en compte, à défaut d’autres éléments confirmant les constats de ce sachant, pour établir la preuve de désordres, de manquements ou de défauts d’entretien imputables à la société MMV Résidences.

Le tribunal a ainsi exactement jugé que ce commandement ne peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire, sans cependant être affecté de nullité. En outre, il ne peut pas plus que précédemment justifier un refus de renouvellement des baux pour cause grave et légitime, sans indemnité d’éviction.

3) Concernant le commandement du 25 novembre 2016 visant le paiement de loyers et de charges sur la période 2012/2015':

Le tribunal a relevé qu’a été joint à cet acte un tableau rappelant les tantièmes de chacun des copropriétaires, avec une ventilation entre eux de la somme réclamée pour un total de 368.490,12 euros. Il a retenu qu’il n’a pas été fourni de mode de calcul de la créance invoquée, et notamment les chiffres d’affaires réalisés par le preneur ayant servi de base de calcul. Il a également constaté que seul un montant global de loyers est sollicité pour chacun des copropriétaires sur la période considérée comprenant quatre années d’exploitation, sans que ne soit apportée de précision sur les échéances trimestrielles restées impayées en tout ou partie.

Les premiers juges en ont conclu que les bailleurs ne précisent pas suffisamment les sommes qu’ils entendent ainsi recouvrer, de sorte que le preneur se trouve dans l’incapacité de comprendre ce qui lui est réclamé et d’apporter une réponse appropriée. Ils ont ainsi déclaré ce commandement nul et de nul effet.

La cour ne peut que constater les mêmes manquements affectant ce commandement. Si l’exactitude rigoureuse des sommes réclamées n’est pas une cause de nullité de cet acte, il n’en demeure pas moins qu’il doit ventiler précisément les sommes réclamées, par un décompte détaillé, pour chacun des bailleurs, et justifier du calcul permettant d’aboutir aux montants réclamés, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Le tribunal a ainsi justement prononcé l’annulation de ce commandement, puisque le preneur n’a ainsi pu comprendre ce qui lui a été demandé de payer et donc valablement s’exécuter.

Cet acte ne peut pas plus que précédemment justifier une cause grave et légitime de refus de renouvellement des baux sans indemnité.

4) Concernant le commandement de payer du 25 novembre 2016 visant le paiement des loyers afférents à cinq appartements mis à la disposition du personnel de la société MMV':

Le tribunal a constaté que cet acte ne vise pas la clause résolutoire insérée aux baux, et qu’il ne produit que les effets d’une mise en demeure. Il a énoncé que si ce commandement vise précisément les cinq appartements en cause, les membres du personnel de la société MMV Résidences les occupant, le défaut de mise en location de ces locaux et de paiement de tous loyers, les baux n’ont cependant pas fait obligation au preneur d’offrir à la location l’ensemble des appartements donnés à bail, le preneur restant libre de la détermination des modalités de son exploitation commerciale de cette résidence de tourisme. Il a également retenu qu’il n’est pas établi, compte tenu du taux annuel d’occupation de 60 à 65'%, que cette mise à disposition soit à l’origine d’une perte de chiffre d’affaires pour le preneur, et ainsi d’un manque à gagner pour les bailleurs.

Les premiers juges ont ensuite indiqué que ce commandement n’est pas explicite sur le mode de calcul de la perte financière engendrée pour les copropriétaires, alors que seul un montant global est sollicité pour chacun d’entre eux sur une durée d’exploitation de quatre ans, sans précision sur les montants des échéances trimestrielles qui auraient dues être versées.

Le tribunal a ainsi déclaré ce commandement nul et de nul effet.

La cour constate que cet acte n’a effectivement pas invoqué la clause résolutoire insérée dans les baux, même s’il a repris l’article L145-17 du code de commerce concernant ses effets sur un refus de renouvellement pour cause grave et légitime. Il ne s’agit ainsi que d’une mise en demeure.

Il n’est pas contesté par les appelants que le preneur ne s’est pas engagé à assurer la location de l’ensemble des lots, mais qu’il s’est seulement engagé à prendre à bail commercial l’ensemble des lots constituant la résidence, tant privatifs que communs, afin d’en assurer l’exploitation pour son compte, moyennant un loyer commercial minimum calculé sur la base de 40'% du chiffre annuel HT, commissions et frais d’agence déduite, réalisé par l’ancien preneur, la société Revalis Ever, sur l’ensemble de la résidence, outre, à l’issue de chaque année civile, un complément si le montant versé dans l’année est inférieur au loyer minimum garanti. Un montant minimum annuel a en outre été fixé au profit de chaque bailleur, exprimé en euros. Une clause d’indexation a enfin été prévue par rapport à l’indice IRL du logement.

Il en résulte que la détermination du montant des loyers n’a pas été laissée à la seule appréciation de la société MMV Résidences, qui a repris les baux dans le cadre de la cession des actifs de la société Revalis Ever suite à sa liquidation judiciaire, puisque le montant minimal des loyers et le calcul de la part variable, ont été précisés en fonction notamment du chiffre d’affaires réalisé par la société Revalis Ever. Il est ainsi dans l’intérêt commun de toutes les parties que le preneur puisse réaliser le meilleur chiffre d’affaires possible. Ainsi que relevé par le tribunal, le preneur reste libre de la détermination des modalités de son exploitation commerciale de cette résidence de tourisme. Il n’est en outre pas contesté que le taux annuel d’occupation est de 60 à 65'%. Aucune stipulation n’interdit au bailleur de mettre un certain nombre de logements à la disposition de son personnel devant résider sur place, comme en l’espèce un réceptionniste, un cuisinier, le responsable de la maintenance, la responsable du site, une animatrice.

Enfin, la cour ne peut qu’approuver les premiers juges en ce qu’ils ont indiqué que ce commandement n’est pas explicite sur le mode de calcul de la perte financière engendrée pour les copropriétaires, alors que seul un montant global est sollicité pour chacun d’entre eux sur une durée d’exploitation de quatre ans, sans précision sur les montants des échéances trimestrielles qui auraient dues être versées. La cour ajoute à ce sujet que le commandement a visé précisément les cinq lots concernés, ainsi que l’identité de leurs propriétaires, alors que les sommes visées dans ce commandement concernent l’ensemble des appelants, mais sans aucun calcul permettant de l’expliquer, puisqu’il n’est fait référence à aucun chiffre d’affaires généré ou perdu pour l’ensemble des copropriétaires.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet ce commandement. Il ne peut pas en outre servir de motif permettant un refus de renouvellement des baux sans indemnités.

5) Sur les demandes en paiement des appelants':

Le tribunal a dit que les causes des commandements délivrés le 25 novembre 2016 ne sont pas justifiées, et ainsi rejeté les demandes en paiement de 368.490,12 euros et de 81.680 euros.

Il a également indiqué qu’il n’est pas démontré que le preneur est tenu de réaliser les travaux mentionnés dans le commandement de faire du 11 octobre 2016, de sorte que la demande en paiement de 45.019,13 euros au titre du remplacement des installations défectueuses et de la mise en conformité de l’installation hydraulique, doit être rejetée.

S’agissant du calcul du montant des loyers, la cour rappelle les modalités prévues par les articles 16 et 20 des baux. Si les appelants se prévalent du rapport de monsieur AI, il résulte de ce document que l’expertise n’a concerné que les consorts D et H, et non l’ensemble des copropriétaires. En outre, dans ses calculs, l’expert n’a pas pris en compte la période sur laquelle les loyers doivent être calculés, à savoir l’année civile selon les baux, puisqu’il a retenu comme période de référence la période comptable du 1er octobre au 30 septembre, car coïncidant avec les baux et l’exercice comptable de la société MMV Résidences. Il a également, au titre des commissions, formulé plusieurs propositions, dont une pour 0 %, en raison de l’absence de documents fournis sur la période 2011/2014 pour les commissions en provenance d’agences extérieures au groupe MMV. Il a finalisé son rapport avec quatre possibilités de calcul et de sommes pouvant être attribuées aux consorts

D et H.

Ainsi qu’énoncé par les intimées, ce rapport ne peut permettre de calculer le montant des loyers que chacun des copropriétaires indique ne pas avoir perçu, puisqu’il ne concerne en premier lieu que deux d’entre eux. L’article 16 des baux a prévu un loyer HT calculé sur l’année civile, en pourcentage du chiffre d’affaires annuel «'Hébergement HT'» réalisé sur l’ensemble de la résidence, après déduction des commissions d’agence. Au titre de ces commissions, un taux de 20'% a été appliqué, usuel en la matière, alors que l’expert n’a pu évincer les conventions intervenues avec des sociétés tierces ou appartenant au groupe MMV au titre des commissions d’agence, les baux ne prévoyant aucune modalité à ce sujet, et donc n’interdisant pas au preneur de recourir à des prestataires de son choix pour développer la commercialisation des séjours. Seul le chiffre d’affaires concernant la prestation «'hébergement'» pouvait être pris en considération, conformément aux baux.

Il en résulte que la demande en paiement des arriérés de loyers formée contre les société MMV Résidences et Vacancéole Méditerranée est mal fondée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point .

Concernant le paiement des loyers afférents à cinq logements occupés par le personnel de la société MMV Résidences, la cour rappelle ce qui a été indiqué plus haut au titre du commandement de payer signifié le 25 novembre 2016. Il s’ensuit que la demande en paiement des loyers afférents ne peut qu’être rejetée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point et la cour déboutera les appelants de leur demande additionnelle formée en cause d’appel contre la société Vacancéole Méditerranée, dont la recevabilité n’est pas contestée.

Concernant le paiement de charges sur la période 2011/2017, ainsi que soutenu par les intimées, toute demande concernant la période antérieure au 30 mars 2016 est atteinte par la prescription quinquennale. Pour la période postérieure, l’article 18 des baux a stipulé que le preneur supportera toutes les dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble, outre les assurances, les taxes, ainsi que les dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties communes, sauf les gros travaux prévus par l’article 606 du code civil. Ces dépenses, si elles sont engagées directement par la copropriété, doivent recevoir l’aval du preneur. Le preneur doit régler directement ces frais aux syndic de la copropriété, sur appels de fonds. Ainsi que soutenu par la société MMV, les honoraires de syndic ne font pas partie des charges incombant au locataire, n’étant pas nécessaire à l’entretien et au bon fonctionnement de l’immeuble, puisqu’il ne s’agit que de la rémunération du mandataire des copropriétaires, pour la gestion de leur syndicat. La demande en paiement des charges de cette période n’a pu ainsi qu’être rejetée par le tribunal.

S’agissant des charges portant sur la période 2017/2021, concernant la société Vacancéole Méditerranée, les appelants produisent différentes factures émises par le syndic de la copropriété, concernant ses honoraires, dont il a été dit plus haut qu’ils ne peuvent être réclamés au preneur. Il n’existe pas de document probant attestant qu’il existerait un arriéré de charges impayées par cette intimée, les autres dépenses engagées directement par la copropriété n’ayant pas été préalablement validées par le preneur. Cette demande ne peut qu’être également rejetée.

6) Concernant la demande de résiliation des baux':

S’agissant des effets de la cession du fonds de commerce de la société MMV Résidences au profit de la société Vacancéole Méditerranée, le 11 mai 2017, le tribunal a indiqué, après les avoir rappelés, que les manquements allégués par les appelants, à supposer qu’ils soient établis, ne sont imputables qu’à la société MMV Résidences, et qu’ils ne peuvent ainsi justifier le prononcé de la résiliation des baux aux torts de la société Vacancéole Méditerranée, dès lors que cette dernière n’a pas été personnellement mise en demeure de remplir les obligations de payer et de faire lui incombant en vertu des baux qui lui ont été transmis le 11 mai 2017.

La cour constate qu’effectivement, tous les commandements ont été délivrés à la société MMV Résidences, et pour le dernier le 6 janvier 2017, soit avant la cession du fonds de commerce. En outre, il a été statué plus haut sur la validité et la pertinence de ces actes et des créances invoquées par les appelants. Il en résulte qu’aucune résiliation des baux ne peut être prononcée.

Il doit être statué de même concernant la demande du prononcé de la résiliation des baux aux torts de la société Vacancéole Méditerranée, en raison de supposés manquements commis postérieurement à la cession du fonds de commerce, manquements dont il a été indiqué plus haut que leur preuve n’est pas rapportée.

7) Concernant les congés avec refus de renouvellement des baux pour motifs graves et légitimes délivrés les 2 février, 21 et 27 mars 2017':

Le tribunal a rappelé les griefs sur lesquels les bailleurs ont fait délivrer à la société MMV Résidences des congés avec refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, ainsi que les dispositions de l’article L145-17 I du code de commerce.

Il a repris sa motivation concernant le fait que les manquements allégués par les appelants ne sont imputables qu’à la société MMV Résidences, et qu’ils ne peuvent ainsi constituer des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement des baux, puisque la société Vacancéole Méditerranée est devenue titulaire des baux par l’effet de la cession du fonds de commerce intervenue le 11 mai 2017.

Il en a déduit que les infractions aux baux invoquées à l’appui des congés ne sont pas ainsi opposables à la société Vacancéole Méditerranée, mais que cette absence de motif grave et légitime ne prive pas pour autant les bailleurs des effets des congés, de sorte qu’il a ordonné l’expulsion du preneur, avec ses conséquences de droit, mais avec paiement d’une indemnité d’éviction, sauf exercice par les bailleurs de leur droit à repentir.

Concernant le montant de cette indemnité, le tribunal a retenu que la société Vacancéole Méditerranée justifie de la perte du fonds acquis au prix de 350.000 euros, et qu’elle devra faire face aux frais de licenciement du personnel, pour fixer cette indemnité à 400.000 euros.

La cour indique, s’agissant des effets de la cession du fonds de commerce de la société MMV Résidences au profit de la société Vacancéole Méditerranée, le 11 mai 2017, que les motifs développés plus haut concernant la date des commandements visant des motifs graves sont applicables, à savoir que l’essentiel de griefs est imputable à la société MMV Résidences, pour une période antérieure à la cession de son fonds de commerce, et que ces griefs ne sont pas établis.

S’agissant de l’existence de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité, il ne résulte pas des éléments déjà développés que la société Vacancéole Méditerranée ait commis des manquements graves justifiant un refus de renouvellement sans indemnité, puisqu’il a été dit que la preuve de créances de loyers et de charges impayés n’a pas été rapportée, les appelants étant déboutés de toutes leurs demandes en paiement, même présentées additionnellement devant la cour. Il n’est pas en outre établi que les locaux sont gérés en dehors de leur affectation en tant que résidence de tourisme. S’il est prétendu que les intimées n’ont pas justifié de l’accomplissement des prescriptions de l’article L321-2 du code du tourisme concernant les documents comptables devant être remis, il ne s’agit pas en l’espèce d’un motif grave et légitime permettant un refus de renouvellement des baux, aucune mise en demeure préalable n’ayant été délivrée à cette fin, alors que la remise de ces documents peut être obtenue sous astreinte, ce qui est l’objet de l’une des demandes des appelants comme il sera débattu ci-après.

Il en résulte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré valable les congés avec refus de renouvellement, outre le prononcé des effets de ces congés, dont le principe du paiement d’une indemnité d’éviction.

S’agissant du montant de l’indemnité d’éviction, si la société Vacancéole Méditerranée produit un rapport d’expertise de monsieur AL, expert judiciaire, il s’agit en réalité d’une note établie à la demande de cette société, selon les documents comptables communiquées par elle. Les appelants n’ont pas été appelés à participer à cette consultation, et les données de ce document ne leur sont pas ainsi opposables.

Devant la cour, il n’est justifié d’aucun document permettant de retenir la valeur réelle du fonds, en dehors du coût de son acquisition de 350.000 euros, montant non contesté. Il n’est pas justifié de frais qui seraient nécessités par le licenciement du personnel employé sur le site (dont le nombre est inconnu, de même que les possibilités de son reclassement). En conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction à 400.000 euros, et de faire droit à la demande subsidiaire des appelants tendant à sa réduction au coût de l’acquisition du fonds, soit 350.000 euros. La demande additionnelle en cause d’appel de la société Vacancéole Méditerranée concernant le paiement de 861.210 euros ne peut qu’être rejetée.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prévu la condamnation in solidum des appelants au paiement de l’indemnité d’éviction. En effet, les baux ont prévu un mode de rémunération du bailleur au regard du chiffre d’affaires généré par l’ensemble de la résidence, les baux ayant d’ailleurs été conclus sous la condition que l’ensemble des lots soit donné à bail commercial. Or, selon l’article L145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction vise à payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. En raison de l’effet collectif attaché à ces baux, il en résulte que le refus de renouvellement de la grande majorité des bailleurs va entraîner la perte du fonds afférent à cette résidence pour la société Vacancéole, sans qu’elle puisse nécessairement solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction contre les bailleurs qui ne sont pas intervenus dans le cadre de la présente instance, et qui n’ont pas donné congé. Le tribunal a ainsi pu prononcer une condamnation in solidum et non en fonction du prorata des droits de chacun des bailleurs figurant dans la présente procédure.

En l’absence de tout élément produit par la société Vacancéole Méditerranée permettant d’envisager un montant différent, l’organisation d’une expertise à l’effet de déterminer le montant de cette indemnité n’a pas lieu d’être. Cette demande subsidiaire de cette intimée ne peut qu’être rejetée, ce qui a été implicitement retenu par le tribunal lorsqu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction.

En l’absence de sommes mises à la charge de la société Vacancéole Méditerranée, la demande de compensation des appelants ne peut qu’être également rejetée.

8) Concernant la demande de communication de pièces des appelants':

Il résulte des dispositions de l’article L321-2 du code du tourisme que l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

En la cause, la société Vacancéole Méditerranée ne justifie pas de l’accomplissement de cette obligation, alors qu’elle exploite une résidence de tourisme. Il sera en conséquence fait droit à cette demande des appelants,

assortie de l’astreinte qui sera précisée au dispositif du présent arrêt, y compris concernant la remise des documents relatifs au chiffre d’affaires généré, puisqu’il permet de déterminer le montant des loyers.

9) Concernant la demande de dommages et intérêts des appelants':

Les appelants sont déboutés de leurs demandes formées au titre de rappels de loyers et de charges, de validation des commandements de payer ou de faire, et sont condamnés au paiement d’une indemnité d’éviction. Ils ne justifient pas ainsi d’un préjudice résultant d’actions fautives des intimées. En outre, la preuve d’un préjudice à hauteur de la somme forfaitaire sollicitée par chacun des appelants n’est pas rapportée, aucun élément financier permettant d’en apprécier le bien fondé n’étant produit. Leur demande ne peut qu’être rejetée.

*****

Il résulte des motifs développés ci-dessus que les appelants voient leur appel aboutir partiellement. En conséquence, il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile et ses propres dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce, L321-2 du code du tourisme, 606, 1134, 1147 et 1719 du code civil;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum monsieur AN AO, monsieur AC-FL FM, monsieur et madame AP X, monsieur et madame AS Y, monsieur AV AW, monsieur et madame AC-EF Z, monsieur AN AZ, monsieur N BB, la Sarl Celia, monsieur et madame BC A, madame BF BG, monsieur et madame BH B, monsieur AC-FL FN, monsieur et madame AT D, madame BP BR, madame BN BO, monsieur BS BT, monsieur et madame BU E, monsieur AC-DB AG et madame BX EP, monsieur et madame BZ F, monsieur et madame CC G, la Sarl Fontval, monsieur et madame AM H, monsieur et madame CH I, monsieur AC-FO DI FT FP, monsieur et madame CJ J, monsieur et madame CM K, monsieur AC-FL FV-FW, monsieur et madame CP L, la Sarl JPN, monsieur et madame N M, monsieur CU CV, monsieur et madame CY N, monsieur et madame DB O, monsieur DE AA, madame DJ P, madame DL DM divorcée Q, madame DN R née AE, madame DP FB divorcée S, monsieur BS DR, monsieur DS DT, la Sarl Simpal, madame CS DU, monsieur AN W, monsieur et madame AC-FF T, la Sci BF Invest, à payer à la Sas Vacanceole Méditerranée une indemnité d’éviction d’un montant de 400.000 euros';

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions';

statuant à nouveau';

Condamne in solidum monsieur AN AO, monsieur AC-FL FM, monsieur et madame AP X, monsieur et madame AS Y, monsieur AV AW, monsieur et madame AC-EF Z, monsieur AN AZ, monsieur N BB, la Sarl Celia, monsieur et madame BC A, madame BF BG, monsieur et madame BH B, monsieur AC-FL FN, monsieur et madame AT D, madame BP BR, madame BN BO, monsieur BS BT, monsieur et madame BU E, monsieur AC-DB AG et madame BX EP, monsieur et madame BZ F, monsieur et madame CC G, la Sarl Fontval, monsieur et madame AM

H, monsieur et madame CH I, monsieur AC-FO DI FT FP, monsieur et madame CJ J, monsieur et madame CM K, monsieur AC-FL FV-FW, monsieur et madame CP L, la Sarl JPN, monsieur et madame N M, monsieur CU CV, monsieur et madame CY N, monsieur et madame DB O, monsieur DE AA, madame DJ P, madame DL DM divorcée Q, madame DN R née AE, madame DP FB divorcée S, monsieur BS DR, monsieur DS DT, la Sarl Simpal, madame CS DU, monsieur AN W, monsieur et madame AC-FF T, la Sci BF Invest, à payer à la Sas Vacanceole Méditerranée une indemnité d’éviction d’un montant de 350.000 euros;

Y ajoutant';

Déboute les appelants de leur demande de paiement par la société Vacancéole Méditerranée de la somme de 330.030,52 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période 2017/2021';

Déboute la société Vacancéole Méditerranée de sa demande additionnelle visant le paiement d’une indemnité d’éviction de 861.210 euros';

Ordonne à la société Vacanceole Méditerranée de justifier auprès des appelants du chiffre d’affaires réalisé dans la résidence Rêveries du Lac pour les exercices 2017-2018-2019-2020 et le 1er trimestre 2021 ; de communiquer, en application de l’article L321-2 du code du tourisme, un bilan des 3 années écoulées (2017-2018-2019) précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par titulaire de lot, passé un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ;

Ordonne également à la société Vacancéole Méditerranée de justifier auprès des appelants du chiffre d’affaires réalisé dans la résidence Rêveries du Lac pour chaque trimestre échu postérieurement au 1er trimestre 2021, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par titulaire de lot, passé un délai de deux mois suivant la fin de chaque trimestre échu ;

Laisse à chacune des parties la charge des frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel';

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés en cause d’appel';

SIGNE par M^me FIGUET, Présidente et par M^me DJABLI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente