REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 MAI 2022

(n° , 25 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/17527 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6BOB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 14/13597

APPELANT

Monsieur [F] [E]

né le 04 Avril 1963 à [Localité 17] (34)

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représenté par M^e Carole RUFFIN DESJARDINS de la SELEURL CRD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1345

ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-Louis ROCHE, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMES

Monsieur [S] [X]

né le 04 Janvier 1971 à [Localité 16] (62)

[Adresse 12]

[Localité 10]

Représenté par M^e Sophie WATREMEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0627

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic, la société MCJ CONSULTING, SARL immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 422 237 685

C/O Société MCJ CONSULTING

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représenté par M^e Laurent KARILA et plaidant par M^e Amélie BOUR – SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS 6 avocat au barreau de PARIS, toque : P0264

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] représenté par son syndic le Cabinet [L], SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 389 192 683

C/O CABINET [L]

[Adresse 8]

[Localité 14]

Représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R093

Société SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE (SIN)

SA immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 552 149 155

[Adresse 13]

[Localité 14]

Représentée par M^e Philippe RENAUD et plaidant par M^e Sylvain DAVIERE – SCP D’AVOCATS RENAUD ROUSTAN – avocat au barreau de PARIS, toque : P0139

Compagnie d’assurances ALLIANZ

SA immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155

Compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 722 057 460

[Adresse 9]

[Localité 15]

Représentée par M^e Laure FLORENT de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0549

Société APRIL ENTREPRISE IMMOBILIER

SA immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 442 444 782

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

ayant pour avocat plaidant : M^e Ariane GIRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1348

Société PARISIENNE ASSURANCES devenue la Société WAKAM

S.A. immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 562 117 085

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

ayant pour avocat plaidant : M^e Ariane GIRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1348

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [X] est propriétaire d’un studio situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 7].

La société immobilière de Normandie (SIN) est propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 6].

M. [F] [E] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage, au-dessus de celui de la société immobilière de Normandie, dans 1'immeuble sis [Adresse 6].

La société Allianz est l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6].

La société Parisienne Assurances, jusqu’au 17 juillet 2011, puis la société AXA à compter de cette date, sont les assureurs successifs du syndicat des copropriétaires de l’immeub1e situé [Adresse 7].

La société April Entreprise Immobilier est le courtier par l’intermédiaire duquel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a souscrit le contrat d’assurances auprès de la société Parisienne Assurances.

M. [S] [X] subit des dégâts des eaux répétés dans sa salle de bains depuis 2011, notamment les 7 mai 2011 et 3 septembre 2011.

Par ordonnance de référé du 8 janvier 2013, M.[N] [M] a été désigné en qualité d’expert et a déposé son rapport le 29 avril 2014.

Par actes des 12 et 27 août 2014 M. [X] a assigné devant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la compagnie AXA France, M. [F] [E], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et enfin la compagnie Allianz, et la société immobilière de Normandie.

Le syndicat des copropriétaires a assigné la société April Entreprise Immobilier en intervention forcée assurée par la société Parisienne Assurances.

Par jugement du 13 février 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevables les demandes à l’encontre de la société April Entreprise Immobilier,

— jugé M. [F] [E] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] responsables des désordres subis par M. [S] [X], la société immobilière de Normandie et le syndicat des copropriétaires chacun à hauteur de 50%,

— dit que la société La Parisienne Assurances et la société AXA doivent leur garantie responsabilité civile au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7],

— condamné in solidum M. [F] [E] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à M. [S] [X] les sommes de :

8.294,95 € au titre du préjudice matériel,

20.706,17 € au titre de la perte de loyers,

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [F] [E], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société La Parisienne Assurances et la société AXA à payer à la société immobilière de Normandie, les sommes de :

2.655,l2 € au titre du préjudice matériel,

13.800 € au titre de la perte de loyers,

4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], les sommes de :

5.250 € au titre du préjudice matériel,

3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [F] [E], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société La Parisienne Assurances et la société AXA, aux dépens, y compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— dit que M. [S] [X] sera dispensé de participer à la dépense commune liée aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. [E] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 juillet 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 mars 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 21 février 2022 par lesquelles M. [E], appelant, invite la cour, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, à :

— réformer le jugement entrepris le 13 février 2018 en ce qu’il :

— l’a jugé avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] responsables des désordres subis par M. [S] [X], la société immobilière de Normandie et le syndicat des copropriétaires chacun à hauteur de 50%,

— dit que la société La Parisienne Assurances et la société AXA doivent leur garantie responsabilité civile au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7],

— l’a condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à M. [S] [X] les sommes de :

8.294,95 € au titre du préjudice matériel,

20.706,17 € au titre de la perte de loyers,

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société La Parisienne Assurances et la société AXA à payer à la société immobilière de Normandie, les sommes de :

2.655,l2 € au titre du préjudice matériel,

13.800 € au titre de la perte de loyers,

4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], les sommes de :

5.250 € au titre du préjudice matériel,

3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— l’a condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société La Parisienne Assurances et la société AXA, y compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— dit que M. [S] [X] sera dispensé de participer à la dépense commune liée aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

et jugeant à nouveau,

— dire que le rapport d’expertise ne répond nullement à la question posée sur les

responsabilités et n’apporte aucune solution probante, et en conséquence dire que la cour ne sera pas tenue des conclusions dudit rapport,

— dire au vu des récentes investigations que sa responsabilité doit être définitivement écartée,

— dire que les désordres persistent, les causes sont multiples et que tous les occupants des

immeubles potentiellement responsables n’ont pas été mis en cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et le cas échéant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à indemniser M. [X] du fait d’un manque de diligences pour la recherche de l’origine des fuites et de l’humidité des immeubles ainsi que le défaut d’entretien,

— condamner les deux syndicats des copropriétaires des immeubles des 14 et du 18 rue

[D] [G] à engager une nouvelle expertise dans les 15 jours qui suivront la signification de l’arrêt à intervenir, ce sous astreinte de 200 € par jour de retard,

— débouter M. [X] de ses demandes à son encontre,

— débouter la société Immobilière de Normandie de ses demandes à son encontre,

— débouter toutes les autres parties de leurs demandes à son encontre en l’absence de responsabilité avérée,

— condamner qui de droit à l’indemniser pour le préjudice subi par lui pour un montant de 9.959 €,

— dire la décision à intervenir opposable aux assureurs des syndicats des copropriétaires dans le cadre des garanties contractuelles,

— dire que le premier sinistre déclaré par M. [X] a fait l’objet d’une proposition de

dédommagement dont le montant doit être intégré pour éviter une double indemnisation supportée par les compagnies d’assurance,

— condamner tout succombant et sous la garantie de leurs assureurs respectifs à lui régler la somme de 8.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 6 février 2022 par lesquelles M. [X], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 544 et 1240 et suivant du code civil, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— jugé M. [F] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] responsables des désordres qu’ils ont subis, lui, la société immobilière de Normandie et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], chacun à hauteur de 50%,

— dit que la société La Parisienne Assurances et la société AXA doivent leur garantie responsabilité civile au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7],

— condamné in solidum M. [F] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à lui payer les sommes de :

—  8.294,95 € au titre du préjudice matériel

—  20.706,17 € au titre de la perte de loyers

—  5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile » ;

et statuant à nouveau :

— condamner in solidum M. [E] et les syndicats des copropriétaires des immeubles du [Adresse 6] et leurs assureurs la société Parisienne Assurances, désormais dénommée la société Wakam, AXA et Allianz à lui payer la somme de 31.000 € TTC se décomposant comme suit :

8.294,95 € au titre de son préjudice matériel,

20.706,17 € au titre de la perte de loyers,

2.000€ au titre du préjudice moral,

— juger que cette somme de 31.000 € TTC portera intérêts au taux légal avec capitalisation à compter du jour de l’assignation,

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000 € au titre de la

première instance et 5.000 € au titre de la procédure d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens recouvrés conformément à l’article 699 du même code lesquels comprendront notamment :

les dépens de la procédure de référé,

le montant total de la procédure d’expertise (8.600€),

les dépens de la procédure au fond,

les dépens de présente procédure d’appel,

— l’exonérer de sa quote-part des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter les parties de toutes demandes fins et conclusions formulées à son encontre ;

Vu les conclusions en date du 23 février 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1382 et suivants devenus 1240 et suivants, 1134 devenus1103 et 1104, 1315 devenu 1353 et 653 et suivants du code civil et 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter la société Allianz, M. [X], la société AXA, la société April Entreprise Immobilier et la société Wakam, nouvelle dénomination de la société La Parisienne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis[Adresse 6] et la société Immobilière de Normandie de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions et ainsi de leurs conclusions d’intimés et de leurs appels incidents,

— infirmer le jugement rendu le 13 février 2018 en ce qu’il :

— l’a jugé avec M. [F] [E] responsables des désordres subis par M. [S] [X], la société immobilière de Normandie et le syndicat des copropriétaires chacun à hauteur de 50%,

— a dit que la société La Parisienne Assurances et la société AXA lui doivent leur garantie responsabilité civile,

— l’a condamné in solidum avec M. [F] [E] à payer à M. [S] [X] les sommes de :

8.294,95 € au titre du préjudice matériel,

20.706,17 € au titre de la perte de loyers,

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné in solidum avec M. [F] [E], la société La Parisienne Assurances et la société AXA à payer à la société immobilière de Normandie, les sommes de :

2.655,l2 € au titre du préjudice matériel,

13.800 € au titre de la perte de loyers,

4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], les sommes de :

5.250 € au titre du préjudice matériel,

3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— l’a condamné in solidum avec M. [F] [E], la société La Parisienne Assurances et la société AXA, aux dépens, y compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— a dit que M. [S] [X] sera dispensé de participer à la dépense commune liée aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— a ordonné l’exécution provisoire du jugement,

et, y ajoutant à nouveau :

— débouter M. [F] [E] de sa demande de condamnation sous astreinte à son encontre à faire réaliser une nouvelle expertise dans les 15 jours qui suivront la signification de l’arrêt à intervenir, ce sous astreinte de 200 € par jour de retard,

à titre principal,

— juger qu’il n’est pas responsable des dommages et prétendus préjudices subis par M.

[S] [X], la société Immobilière de Normandie, M. [F] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6],

— débouter M. [S] [X], la société Immobilière de Normandie, M. [F] [E], la société Allianz, la société April Immobilier, la Société Wakam, nouvelle dénomination de la société La Parisienne et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

subsidiairement,

— cantonner sa responsabilité à un tiers des préjudices de M. [X] et de la SIN conformément aux conclusions de l’expert,

en tout état de cause,

— condamner les sociétés d’assurances la société Wakam, nouvelle dénomination de la

société La Parisienne et AXA à le relever et le garantir de toutes condamnations qui

pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner M. [F] [E] à lui payer la somme de 1.500 € au titre du préjudice moral,

— condamner in solidum M. [S] [X], la société Immobilière de Normandie, M. [F] [E], la société Allianz, la société Wakam, nouvelle dénomination de la société La Parisienne, la société April Entreprise Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel,

— condamner in solidum M. [S] [X], la société Immobilière Normandie, M. [F] [E], la société Allianz, la société Wakam, nouvelle dénomination de la société La Parisienne, la société April Entreprise Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Vu les conclusions en date du 25 janvier 2022 par lesquelles la société Immobilière de Normandie, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 544 et 1382 devenu 1240, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et L 113-1 et L.124-3 du code des assurances, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé M. [F] [E], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] responsables des désordres subis,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [F] [E], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], la société Wakam nouvelle dénomination de la société La Parisienne et la société AXA à lui payer les sommes de :

—  2.655,12 € au titre du préjudice matériel,

—  13.800 € au titre de la perte de loyers,

—  4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement quant au principe des co-responsabilités retenues et en ce qui concerne la garantie de la société Wakam et de la compagnie AXA,

statuant à nouveau,

— infirmer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6],

— cantonner la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à un tiers des préjudices, conformément aux conclusions de l’expert,

— condamner in solidum M. [F] [E], le syndicat des copropriétaires du 14 rue

[D] [G] et son assureur la compagnie Allianz, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et ses assureurs la société Wakam et AXA à lui payer les sommes de :

—  2.655,12 € au titre du préjudice matériel,

—  13.800 € au titre du préjudice immatériel de la perte de loyers de mai 2011 à fin septembre 2014,

—  4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [F] [E], le syndicat des copropriétaires du 14 rue

[D] [G] et son assureur la compagnie Allianz, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et ses assureurs la société Wakam à lui payer la somme de 5.000 € au titre

de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 23 novembre 2018 par lesquelles la compagnie d’assurances Allianz, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1134 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris,

subsidiairement,

— juger qu’il n’est pas démontré que sa garantie puisse être mobilisée,

— dire que M. [E] est le seul à l’origine des dommages subis par M. [X] et par la société Immobilière de Normandie,

— juger que les causes des dégâts des eaux imputées au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sont exclues de ses garanties,

— rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

encore plus subsidiairement,

— juger que la garantie souscrite auprès d’elle ne peut s’appliquer que dans la limite de ses plafonds et franchises,

— rejeter la demande de M. [X] formulée au titre de la prise en charge de la réfection de la fenêtre,

— juger que M. [X] ne justifie pas de la valeur locative de son bien,

— dire que la société Immobilière de Normandie ne justifie pas son impossibilité de donner à bail le local du fait du dégât des eaux, le local étant manifestement volontairement vacant,

— rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui payer, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 7 février 2022 par lesquelles la compagnie d’assurances AXA France, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1382 et suivants devenus 1240 et suivants et 1108 du code civil et L.124-5 du code des assurances, de :

— débouter M. [E] et toute autre partie de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— jugé M. [F] [E] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] responsables des désordres subis par M. [S] [X], la société immobilière de Normandie et le syndicat des copropriétaires chacun à hauteur de 50%,

— dit qu’elle et la société La Parisienne Assurances doivent leur garantie responsabilité civile au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7],

— condamné in solidum M. [F] [E] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à M. [S] [X] les sommes de :

8.294,95 € au titre du préjudice matériel,

20.706,17 € au titre de la perte de loyers,

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [F] [E], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société La Parisienne Assurances et la société AXA à payer à la société immobilière de Normandie, les sommes de :

2.655,l2 € au titre du préjudice matériel,

13.800 € au titre de la perte de loyers,

4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], les sommes de :

5.250 € au titre du préjudice matériel,

3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [F] [E], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société La Parisienne Assurances et la société AXA, aux dépens y compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— dit que M. [S] [X] sera dispensé de participer à la dépense commune liée aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

et, statuant à nouveau,

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] n’est pas responsable des dommages et prétendus préjudices subis par M. [S] [X], la société Immobilière de Normandie, M. [F] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6],

— débouter M. [S] [X], la société Immobilière de Normandie, M. [F] [E], la société Allianz, la société April Immobilier, la société Wakam, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— juger sans objet toute demande dirigée à son encontre,

subsidiairement, au cas où, par impossible, la cour estimerait devoir retenir la

responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7],

— juger que sa garantie n’est pas acquise par application de l’article 1964 du code civil,

— en conséquence, rejeter toute demande formée à son encontre,

très subsidiairement, au cas où, par impossible, la cour estimerait devoir retenir sa

garantie,

— juger que cette garantie ne peut trouver application que dans les termes et limites du

contrat, du plafond et de la franchise,

— ramener à de plus justes proportions l’évaluation des indemnités qui pourraient être allouées à M. [X] et à la société Immobilière de Normandie,

en tout état de cause,

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en tous les dépens d’instance et d’appel recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, y compris les frais d’expertise judiciaire ;

Vu les conclusions en date du 6 mars 2019 par lesquelles les sociétés April Entreprise Immobilier et La Parisienne Assurances, intimées ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1147 du code civil, 16 et 478 du code de procédure civile et L. 112-2 du code des assurances, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de April Entreprise Immobilier, en sa qualité de courtier,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré le rapport d’expertise déposé par M. [M] le 29 avril 2014 opposable à la société La Parisienne,

y ajoutant,

— juger que le rapport d’expertise est inopposable à société La Parisienne à défaut d’être conforté par des éléments de preuve,

en conséquence,

— rejeter toutes demandes à leur encontre,

subsidiairement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société La Parisienne à mobiliser ses garanties en faveur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7],

y ajoutant,

— juger que les conditions d’application dans le temps du contrat d’assurance en application de la loi, n’ont pas vocation à mobiliser les garanties du contrat délivré par la société La Parisienne relativement aux désordres chez M. [X],

en conséquence,

— dire que la compagnie AXA a vocation à garantir les désordres apparus chez M. [X], en présence d’une réclamation postérieure à la date de prise d’effet du contrat,

— juger que les désordres survenus dans le local de la société Immobilière de Normandie datent du 3 septembre 2011 alors que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] était assuré depuis le 17 juillet 2011 auprès de AXA, auprès de qui ces désordres ont été déclarés par l’assuré le 23 octobre 2011,

en conséquence,

— dire que seule la compagnie AXA a vocation à mobiliser ses garanties relativement aux désordres apparus dans le local de la société Immobilière de Normandie pendant la durée de validité de son contrat,

— rejeter toutes demandes formulées à leur encontre,

plus subsidiairement encore,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que les installations sanitaires

défectueuses de M. [E] sont à l’origine des désordres de M. [X] et de la société Immobilière de Normandie,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une part de 50% d’imputabilité des désordres chez M. [X] et dans le local de la société Immobilière de Normandie au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et condamné La Parisienne à garantie,

y ajoutant,

— juger que l’état dégradé du mur pignon et le manque de crapaudine sur les souches des cheminées constituent des causes hypothétiques qui ne permettent pas d’établir un lien de causalité avec les désordres, en l’absence d’investigations réalisées dans le cadre des opérations d’expertise,

en conséquence,

— dire que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’est pas responsable des désordres causés chez M. [X] et dans le local de la société Immobilière de Normandie,

— juger que l’état dégradé du mur pignon résulte d’un défaut d’entretien et de réparation connu du syndicat des copropriétaires, exclu de la police souscrite auprès d’elle,

— dire que le défaut d’entretien prive de tout aléa le contrat d’assurance,

— juger que tant l’état du mur que le manque de crapaudine sur les têtes de cheminées du mur pignon mitoyen étaient connus de l’assuré à la souscription de la police et comme tel est exclu des garanties,

en conséquence,

— rejeter toutes demandes formulées à leur encontre,

infiniment subsidiairement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à M. [X] la somme de 20.706,17 € au titre d’une perte de loyers,

y ajoutant,

— dire que les demandes financières de M. [X] au titre d’une perte de loyers ne sont pas justifiées et les rejeter,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de préjudice moral de

M. [X] d’un montant de 2.000 €,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a pris en compte les frais de déplacement de

M. [X],

en conséquence,

— rejeter la demande de remboursement des frais de déplacement de M. [X],

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à la société Immobilière de Normandie les sommes suivantes :

—  2.655,12 € au titre du préjudice matériel,

—  13.800 € au titre de la perte de loyers,

y ajoutant,

— juger que les demandes de la société Immobilière de Normandie au titre d’un préjudice matériel et immatériel ne sont pas justifiées,

en conséquence,

— rejeter les demandes financières de la société Immobilière de Normandie,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que les demandes financières de

M. [E] doivent être supportées par ce dernier en sa qualité de propriétaire d’ouvrages fuyards et d’installations défaillantes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné La Parisienne à garantir le syndicat

des copropriétaires du [Adresse 7] au titre de sa condamnation à payer la somme de 5.000 € à M. [X] et 4.000 € à la société Immobilière de Normandie sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

— rejeter toutes demandes de condamnations à leur encontre en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tous succombants à leur payer la somme de 3.000 € pour chacune d’entre elles, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions du 9 octobre 2020, par lesquelles la société La Parisienne informe la cour de ce qu’elle est aujourd’hui dénommée la société Wakam ;

Vu les conclusions en date du 1er mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1315 et 1382 devenus 1353 et 1240 du code civil, 696, 700 et 909 et suivants du code de procédure civile, de :

— débouter M. [E] de sa demande de condamnation à engager une nouvelle expertise dans les 15 jours qui suivront la signification de l’arrêt à intervenir, ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à son encontre,

— débouter M. [E], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société Immobilière de Normandie, M. [X], la société Allianz, la société Parisienne Assurances, désormais dénommée la Société Wakam, et la compagnie AXA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

— confirmer jugement dont appel en l’ensemble de ses dispositions et en conséquence,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 5.250 € TTC en réparation du préjudice subi pour la réfection de la structure des parties communes selon devis de

l’entreprise Bonfanti du 13 janvier 2014,

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

à titre subsidiaire, si la cour devait estimer devoir retenir sa responsabilité,

— ramener à de plus justes proportions la part des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de M. [X] et de la société Immobilière de Normandie au titre des préjudices, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant notamment les frais de la procédure d’expertise,

— condamner la compagnie Allianz à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

A l’exception de ceux portant sur la garantie des assureurs, les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité de M. [E]

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

En application de l’article 544 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ;

Devant la cour, M. [E] conteste comme en première instance sa responsabilité ;

Il fait valoir que pour le premier dégât des eaux de 2011, les expertises ont mis en exergue l’absence de fuite en provenance de ses installations, que les problèmes d’humidité sont récurrents dans les deux copropriétés du 14 et du [Adresse 7] et n’ont pas été réglés ;

Il ajoute que l’humidité de son appartement provient du haut de l’immeuble et n’a aucun lien avec ses installations, que la diminution de l’humidité chez M. [X] est due à une meilleure ventilation et aux travaux réalisés, que les travaux mettant fin aux désordres dans l’appartement de la SIN portaient sur la réfection de la structure du local et ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;

En l’espèce, il doit être relevé que si pour le dégât des eaux du 7 mai 2011, l’expert qui s’est rendu sur place le 12 juillet a constaté que plusieurs causes pouvaient être à l’origine des désordres, lors de l’expertise amiable diligentée à la suite du dégât des eaux survenu le 3 septembre 2011, il a été constaté que le mur de l’appartement de M. [S] [X] était imbibé d’eau et que le plafond également imbibé d’eau du local commercial de la société Immobilière de Normandie, était tombé et que le sol en bois était gonflé ;

Le syndic a déclaré que l’origine de ce dégât des eaux était privative (joint sous l’évier de l’appartement de M. [E]), ce que confirme le conseil de M. [E] dans son dire du 25 janvier 2014 : 'Le 3 septembre 2011, une rupture de joint sur le mélangeur évier dans l’appartement de M. [E] au 1er étage du [Adresse 6], appartement occupé par Mme [C] [P] provoque un dégât des eaux important entraînant le décrochement du plafond dans un appartement de la SIN situé au rendez-vous nécessitant la pose d’étais’ ;

Par ailleurs, M. [E] ne peut valablement contester sa responsabilité dès lors que l’expert a constaté que ses installations sanitaires étaient fuyardes et à l’origine pour partie des dommages ;

Lors de la première réunion d’expertise le 12 avril 2013, en présence de M. [E], l’expert a en effet relevé des non conformités qu’il a qualifiées d’évidentes et de flagrantes, rappelées en page 11 de son rapport :

— des réparations de fortune sur les canalisations en évacuations en PVC sur lesquelles se branchent l’évier, les WC, le lavabo et la douche,

— la vétusté et la non-conformité du ballon d’eau chaude,

— le manque de joints étanches sur les carreaux de faïence sur l’ensemble des murs et des sols,

— le manque de chape étanche au sol sur le plancher bois, étanchéité obligatoire sur résille polyane armé, imposé par la réglementation de la ville de [Localité 14],

— le manque de joint étanche autour de l’évier, l’expert précisant qu’une baguette en bois est posée côté mur et que l’eau s’infiltre en permanence sur le mur et le sol non étanche,

— les traces de fuites sur le mur et le sol non étanche autour de l’évier de la kitchenette ;

L’expert a constaté que les installations sanitaires de M. [E], salle d’eau à droite et kitchenette à gauche en entrant, sont adossées au mur mitoyen avec l’immeuble du [Adresse 7], dont le studio sinistré de M. [X] se trouve à l’aplomb du plancher détérioré du local du rez-de-chaussée du [Adresse 6] appartenant à la SIN ;

Il a également constaté que le studio en rez-de-chaussée de M. [X] dans l’immeuble du [Adresse 7] est séparé de l’immeuble situé [Adresse 6], par un mur mitoyen en pierre gorgé d’humidité à 100% ;

L’expert a conclu que les non-conformités relevées témoignent des ouvrages fuyards qui, à répétition, ont pu contribuer à la détérioration du plancher en bois et du faux plancher en placoplâtre en dessous, dans le local de la société Immobilière de Normandie, ainsi qu’à l’amenée d’eau importante dans le mur séparatif avec le studio de M. [X], voisin de l’immeuble du [Adresse 7] ;

Il est encore évoqué en appel le manque de ventilation dans l’appartement de M. [X] ;

Toutefois, il ne peut être valablement soutenu, que le défaut de ventilation du studio, non retenu comme cause du sinistre dans le rapport d’expertise, soit à l’origine de l’humidité à 100 % des murs de l’appartement qui a été causé, comme l’a dit l’expert, par des infiltrations qui se sont accumulées depuis des années ;

Par ailleurs s’agissant des problèmes d’humidité évoqués par M. [E], il doit être relevé qu’ils n’ont pas de lien avec les désordres causés à M. [X] ou à la société Immobilière de Normandie mais résultent essentiellement d’installations privatives fuyardes, ainsi qu’il ressort de la note aux parties n° 12 de M. [H] (défaut d’étancheité des installations sanitaires de M. [O] ayant entraîné des désordres dans le local de Mme [J]), du rapport de la société Ceprim daté du 25 novembre 2015 (fuite sur les raccords du ballon ECS de Mme [B]), du rapport de l’architecte M. [I] en date des 5 et 17 avril 2019 (infiltration à partir d’une installation d’eau chez Mme [B], défaut d’étancheité du plateau de douche chez M. [E]) ;

S’agissant de l’appartement de M. [O], l’expert a de surcroît précisé qu’il était situé bien loin du mur mitoyen et que par conséquent l’éventualité des infiltrations possibles depuis cet appartement avait été écartée dans sa note aux parties adressée le 4 octobre 2013 ;

S’il existe un phénomène de remontées capillaires constaté par l’architecte en bas des murs porteurs dans le local commercial, lors de l’assemblée générale du 14 juin 2017, 14ème résolution, les copropriétaires, dont M. [E], n’ont pas voté les travaux pour le traitement des remontées d’humidité par capillarité des locaux du rez-de-chaussée ;

En appel, M. [E] produit aux débats une recherche de fuite réalisée par la société AAD Phenix le 21 mai 2021 ayant permis de constater la conformité de ses installations sanitaires et une forte présence d’humidité sur le mur de la cuisine, ainsi que le rapport définitif de son assurance qui écarte sa responsabilité dans le sinistre ;

Toutefois, le lien entre cette humidité et les désordres constatés dans les appartements de M. [X] et de la société Immobilière de Normandie n’est pas établi ;

Si le rapport de son assurance fait état d’une fuite en provenance de l’immeuble mitoyen, ce point n’a pas été vérifié et il est évoqué soit une fuite en provenance de l’appartement mitoyen, soit une fuite privative ;

Ces deux rapports ne sont donc pas susceptibles de remettre en cause la responsabilité de M. [E] dans les désordres causés aux appartements de M. [X] et de la SIN, ni de justifier une nouvelle expertise à la charge des deux syndicats des copropriétaires ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de M. [E] à hauteur de 50 % dans l’origine des désordres causés à M. [X] et à la société immobilière de Normandie en raison des infiltrations d’eau en provenance de son appartement constituant des troubles excédant les inconvénients habituels du voisinage ;

La demande d’expertise formée devant la cour sera rejetée ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7]

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ;

En application de l’article 653 du code civil, s’il n’y a pas de titre ou de marque du contraire, tout mur servant de séparation entre bâtiments est réputé mitoyen jusqu’à l’héberge ;

Si les bâtiments sont inégaux en hauteur, la présomption de mitoyenneté cesse pour la partie du mur qui dépasse l’héberge du bâtiment le moins élevé. Dans ce cas, l’excédent de construction appartient exclusivement au propriétaire du bâtiment le plus élevé ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] conteste sa responsabilité faisant valoir que les installations sanitaires de M. [E] sont la cause exclusive des désordres affectant le studio de M. [X] et le local de la société Immobilière de Normandie ; que cette cause a été vérifiée et confirmée par l’expert contrairement aux deux autres causes hypothétiques qu’il a avancées sans procéder à des investigations, s’agissant tant de l’état du mur pignon que de l’absence de crapaudine ;

Par ailleurs il maintient que le mur est mitoyen ;

En l’espèce, il convient de relever que l’expert a bien constaté l’état déstructuré du pignon du mur séparatif au-dessus du toit entre les deux copropriétés ainsi que le manque de crapaudine sur les souches de cheminée en toiture sur le pignon situé entre les immeubles ;

Il a indiqué que l’eau de pluie s’infiltre par la porosité des matériaux hétérogènes composant le pignon du mur séparatif entre les immeubles 14 et [Adresse 7], les crevasses et les trous observés sur l’ensemble de sa surface, laissant l’eau s’acheminer à l’intérieur dudit mur, qui, suivant un trajet aléatoire, sans que les autres appartements en étage, d’un côté ou de l’autre soient touchés par des infiltrations apparentes, arrive en rez-de-chaussée imbibant le plancher haut du local sinistré de la société Immobilière de Normandie et le mur mitoyen à la base dans le studio de M. [X] ;

Il a mentionné également que les têtes de souches de cheminée dont l’une débouche dans le plancher haut du local sinistré appartenant à la SIN, situé en rez-de-chaussée de l’immeuble, n’étant pas recouvertes par des crapaudines, peuvent contribuer à ramener de l’eau à l’intérieur du mur mitoyen entre les deux immeubles, que cela mais aussi le manque d’étancheité du pignon entre les deux immeubles peuvent expliquer l’humidité qui persiste à l’intérieur des locaux ;

Si l’expert a indiqué que les 3 causes des désordres qu’il a exposées peuvent être à l’origine des infiltrations importantes à répétition dans le mur mitoyen détériorant les murs du studio de M. [X] et contribuer à la détérioration structurelle du plancher haut du local en rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 6], il ne peut s’en déduire qu’il s’agit de causes hypothétiques dès lors que l’expert a constaté les non conformités des installations de M. [E] ainsi qu’il a été vu, a constaté le défaut d’étancheité du mur pignon et a constaté l’absence de crapaudine des têtes de cheminées dont l’une débouche dans le plancher du local sinistré en rez-de-chaussée ;

Il sera en outre observé qu’aucun élément technique ne vient contredire ces constatations et conclusions d’expertise et il n’est pas démontré que le mur pignon depuis qu’il a été ravalé soit à l’origine de nouvelles infiltrations ;

Il sera relevé également que lors de la troisième réunion d’expertise le 29 novembre 2013, l’expert a constaté, après que les travaux de mise aux normes chez M. [E] aient été réalisés mais aussi après travaux de ravalement du mur pignon (facture du 20 novembre 2013), une baisse importante de l’humidité chez M. [X], un taux de 20 % et l’a autorisé à procéder aux travaux de réaménagement de son studio ;

Les infiltrations des eaux de pluie à travers les crevasses et les trous du mur pignon et le manque de crapaudine sur les souches de cheminée en toiture sur ce même mur, apparaissent donc bien à l’origine d’une partie des désordres constatés par l’expert ;

S’agissant de la mitoyenneté du mur, le tribunal a exactement retenu que ce mur pignon étant situé au-dessus de l’héberge, il n’est pas mitoyen et appartient à l’immeuble du [Adresse 7], faisant observé à juste titre que seul ce syndicat a financé son ravalement, ne sollicitant pas la contribution du syndicat voisin pour moitié ;

Enfin, il a été vu que le manque de ventilation du studio de M. [X] n’a pas été retenu comme une cause des désordres par l’expert ;

En réponse au dire de la société Allianz, M. [M] a indiqué qu’il a toujours existé une ventilation haute dans la salle de bain du studio de M. [X], laquelle avant la survenance des sinistres n’avait pas fait l’objet d’humidité particulière, que c’est pour accélérer le séchage que M. [X] a sollicité l’autorisation d’installer une fenêtre à la place des pavés de verre existants ;

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à réparer le préjudice subi par M. [S] [X] et par la société Immobilière de Normandie, et ce, à hauteur de 50 % ;

Sur la garantie des assureurs

Aux termes de l’article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ;

Selon l’article L 113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police d’assurance ;

Sur les demandes à l’encontre de la société April Immobilier

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir » ;

La société April Entreprise Immobilier n’est pas l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] mais le courtier par l’intermédiaire duquel ce syndicat des copropriétaires a souscrit le contrat d’assurances auprès de la société La Parisienne ;

Le jugement non contesté en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes dirigées à l’encontre de la société April Immobilier, sera confirmé de ce chef ;

Sur la garantie de la société La Parisienne devenue Wakam, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] jusqu’au 17 juillet 2011

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement (..) » ;

Comme l’a dit le tribunal, si la société La Parisienne Assurances n’a pas été partie à l’expertise, elle a été en mesure de présenter utilement ses observations et de discuter du rapport d’expertise de M.[M], régulièrement versé aux débats d’autant que son assuré a été partie aux opérations d’expertise ;

En outre, plusieurs éléments corroborent le rapport d’expertise et notamment les déclarations de sinistre, les courriers des assureurs, de l’architecte de l’immeuble, les devis et factures produits ;

Le rapport d’expertise de M.[M] est bien opposable à la société La Parisienne devenue Wakam ;

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Devant la cour, la société La Parisienne devenue Wakam fait valoir qu’elle ne doit pas sa garantie au motif que s’agissant des désordres chez M. [X], la réclamation a été émise le 17 août 2011 alors que le contrat d’assurance avec la société AXA France IARD avait pris effet le 17 juillet 2011 ;

Elle soutient qu’en présence d’une succession d’assureurs, la police souscrite auprès de la société AXA France a vocation à s’appliquer en application de l’article 80 de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 ;

S’agissant du dégât des eaux du 7 septembre 2011 et des désordres dans le local de la société Immobilière de Normandie datant du 3 septembre 2011, elle affirme également que la société AXA France a vocation à prendre en charge ces sinistres survenus pendant la période de garantie de son contrat ;

En l’occurrence, le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires d’une durée d’un an avec tacite reconduction résiliable annuellement avec un préavis de 2 mois a pris effet le 1er janvier 2011 et a été résilié par l’assureur, par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juillet 2011 ;

Si le contrat vise une période de un an et un préavis de deux mois, il doit être constaté que la lettre du 7 juillet précitée fait référence aux travaux en cours dans l’immeuble et à l’article L 113-9 du code des assurances qui prévoit en cas de déclaration inexacte de l’assuré, une résiliation effective 10 jours après notification de la lettre recommandée ;

Ce même délai de 10 jours est repris dans le chapitre 'déclaration du risque’ des conditions générales ;

En outre, comme l’a dit le tribunal, le syndicat des copropriétaires a souscrit dès le 17 juillet 2011, un autre contrat d’assurances auprès de la société AXA, preuve qu’il a accepté la résiliation à cette date ;

Aux termes du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires, la garantie 'dégâts des eaux’ porte sur les pertes matérielles énoncées au tableau des garanties, les responsabilités telles que définies au chapitre 10, pouvant incomber à l’assuré, en qualité de propriétaire, en raison de dommages matériels causés à autrui, résultant d’événements garantis ;

Sont garanties notamment les infiltrations à travers les balcons, loggias, terrasses et toitures terrasses, bandeaux, souches de cheminées, conduits de fumée, ventilation ou aération, gaines techniques, façade, murs pignons (page 8 des conventions spéciales) ;

Sont couvertes les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assuré peut légalement encourir envers ses voisins ou des tiers, en vertu des articles 1382 à 1384 du code civil pour tous dommages matériels qu’ils peuvent subir à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux survenus dans le bâtiment, objet du contrat. Cette garantie s’étend à la privation de jouissance ou à la perte de loyer dont pourraient être victimes les voisins ou les tiers (page 22 des conventions spéciales) ;

Le contrat souscrit ne comporte en revanche aucune disposition relative à son application dans le temps ;

Aux termes de l’article L 124-5 du code des assurances :

'La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l’année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret. (…) ;

Il est constant qu’une première déclaration de sinistre ' dégâts des eaux’ a été réalisée par M. [X] auprès de son assureur la Matmut, enregistrée le 7 mai 2011 et pour laquelle son assureur lui a indiqué que plusieurs causes pouvaient être à l’origine des désordres ;

Ce sinistre a été déclaré au syndic de la copropriété par courrier du 17 août 2011 ;

Il ressort de la déclaration de sinistre du 27 octobre 2011, qu’un dégât des eaux est intervenu le 3 septembre 2011 endommageant l’appartement de M. [X] et le local commercial du rez-de-chaussée du [Adresse 6], ayant pour origine un joint sous l’évier de l’appartement de M. [E] ;

Néanmoins, il résulte du rapport d’expertise et des courriers tant de M. [X] que de son assureur, que les infiltrations ont perduré et ont eu pour origine en partie l’état dégradé du mur pignon appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et l’absence de crapaudine sur les souches de cheminée ;

Ainsi les pièces produites aux débats permettent de déterminer que le fait dommageable à l’origine des désordres constatés dans l’appartement de M. [X] est intervenu le 7 mai 2011, soit durant la durée de validité du contrat de la société La Parisienne devenue Wakam ;

La réclamation est intervenue de surcroît dans le délai de 5 ans suivant la résiliation du contrat, étant précisé que le contrat successif souscrit auprès d’AXA France Iard est en base fait dommageable ;

S’agissant du local commercial, la déclaration du syndic fait état d’un dégât des eaux en date du 3 septembre 2011 en provenance des installations privatives de M. [E] ;

Néanmoins, il résulte du rapport d’expertise que les infiltrations en provenance des parties communes ont aussi contribué à la détérioration structurelle du plancher haut du local en rez-de-chaussée ;

Le fait dommageable est ainsi identique dans les deux sinistres et s’est manifesté ainsi qu’il a été vu en mai 2011 ;

La déclaration de sinistre est celle du 17 octobre 2011 ;

La garantie de la société La Parisienne devenue Wakam est donc mobilisable ;

Concernant ensuite les causes d’exclusion de garantie, la société La Parisienne devenue Wakam fait valoir qu’elle ne garantit pas les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages, ainsi qu’il ressort des conventions spéciales de sa police relatives aux dégâts des eaux (page 9) ;

Elle ajoute que ne sont pas garantis les dommages résultant d’un fait dont l’assuré avait connaissance, comme le mentionnent les conventions spéciales relatives à la responsabilité civile (page 16) ;

Toutefois, la société La Parisienne devenue Wakam ne démontre aucunement une vétusté ou un défaut d’entretien connu et caractérisé du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], dès lors que seules les opérations d’expertises ont permis de déterminer le lien entre l’état dégradé du mur pignon, dont le ravalement était en cours lors des opérations d’expertise, l’absence de crapaudine et les infiltrations ;

De surcroît, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, la clause d’exclusion soulevée par la société La Parisienne devenue Wakam n’est pas conforme aux prescriptions de l’article L. 113-1 du code des assurances, qui est une disposition d’ordre public, en raison de son caractère trop général puisqu’elle ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la garantie de La société La Parisienne ;

Il sera simplement ajouté au jugement que la société La Parisienne devenue Wakam est tenue dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l’assuré et aux tiers ;

Sur la garantie de la société AXA assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à compter du 17juillet 2011

Aux termes du contrat d’assurance souscrit le 17 juillet 2011 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], "La garantie responsabilité civile est déclenchée par le fait dommageable […]. La garantie s 'applique dès lors que le fait dommageable survient entre la date de prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d 'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. Constitue tout sinistre tout dommage ou ensemble de dommage causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d 'un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations"  ;

En l’espèce, il a été vu que le fait dommageable des deux sinistres est intervenu antérieurement à la prise d’effet du contrat de la société AXA France IARD ;

La garantie de la société AXA France IARD n’est donc pas mobilisable ;

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné la société AXA France IARD in solidum avec son assuré à réparer le préjudice subi par la société Immobilière de Normandie et à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de l’ensemble des condamnations mises à sa charge ;

Il convient de rejeter toute demande formée à l’encontre de la société AXA France IARD ;

Sur le préjudice

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices ;

Sur les demandes de M. [S] [X]

¿ le préjudice matériel,

Le tribunal a exactement énoncé qu’il résulte du rapport d’expertise que le studio de M. [S] [X] était gorgé d’humidité et qu’une remise en état s’imposait ;

Il a été vu que l’humidité de l’appartement ne résulte pas du défaut de ventilation ;

L’expert n’a pas davantage incriminé le revêtement posé par M. [X] mais a indiqué l’avoir autorisé à défaire le doublage en plâtre, afin d’accélérer l’assèchement des murs ;

Il sera en outre précisé que M. [X] n’a pas été indemnisé pour les sinistres subis, le dossier n’ayant jamais été classé par son assureur en raison de la persistance des sinistres (rapport d’expertise page 15) ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu des frais de remise en état à hauteur de 8.294,95 € (5.596 € + 2.698,95 €) comprenant la dépose du placoplâtre et le piochage des murs, conformément aux devis produits et validés par l’expert ;

¿ le préjudice au titre de la perte de loyers,

Il résulte du courrier de Mme [A], du 23 février 2011, que la résiliation du bail consenti par M. [X] est intervenue le 31 mai 2011 ;

S’il ne ressort pas de ce courrier que la locataire a quitté les lieux en raison des infiltrations, il est établi qu’à son départ le studio était impropre à sa destination ainsi qu’il résulte expressément du rapport d’expertise, corroboré par le courrier de l’agence AJC Immobilier, lequel mentionne qu’à la date du 22 juin 2011, il a été constaté que le mur de la salle de bain mitoyen de l’immeuble voisin était gorgé d’eau avec une humidité à 100 % et qu’il était inenvisageable dans ces conditions d’installer un locataire dans les lieux ;

Aux termes du bail conclu entre M. [S] [X] et sa précédente locataire, le 25 août 2010, le montant du loyer s’élevait à 580 € ;

Comme l’a dit le tribunal, la valeur locative de 600 € par mois estimée n’est donc pas excessive et correspond à la location d’un studio dans le 10ème arrondissement de Paris ;

En effet, il ressort du courrier précité de l’agence AJC Immobilier, qu’elle avait proposé une valeur locative de 600 € correspondant aux prix pratiqués pour ce type de produit dans le quartier ;

Le préjudice lié à la perte locative sur une durée de 31 mois, du 1er juin 2011 jusqu’au 1er janvier 2014, s’élève donc bien à 18.600 € (31 mois x 600 €) ;

A ce préjudice, s’ajoute celui lié à la perte des charges de copropriété récupérables auprès du locataire, lesquelles selon les pièces produites s’élève bien à 191,47 € par trimestre, à compter du 1er juillet 2011 jusqu’au 9 octobre 2013, soit une somme de 2.106,17 € ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu un préjudice locatif de M. [S] [X] à hauteur de 20.706,17 € (18.600 € + 2.106,17 €) ;

¿ le préjudice moral,

M. [S] [X] ne caractérise pas davantage devant la cour, son préjudice moral distinct du préjudice locatif qui tient déjà compte de la durée des dommages et qui tend à réparer la perte de revenus invoquée ;

Comme l’ont dit les premiers juges, les frais de déplacement de M. [X] seront pris en compte dans les frais irrépétibles ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] de sa demande de ce chef ;

¿ sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ;

Il sera donc ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) pour les condamnations prononcées au bénéfice de M. [X] ;

Sur le préjudice de la société immobilière de Normandie

¿ sur le préjudice matériel,

L’expert judiciaire a estimé au vu de l’état déstructuré des poutres et solives en bois d’une partie du plancher haut du local de la société immobilière de Normandie, dont la stabilité a été compromise, que des mesures de remplacement et de renforcement des éléments structurels définitives s’imposaient avant de réaménager le local et de le rendre conforme à sa destination (page 13 du rapport) ;

Il avait également constaté que le faux plancher en plâtre a été aussi déstructuré (page 10) ;

Comme l’ont dit les premiers juges, si le devis de l’entreprise Bonfanti correspondant aux travaux de reprise des éléments porteurs du plancher a été validé par l’expert, ce dernier avait cependant indiqué que ce devis ne prenait pas en compte les travaux de second 'uvre qu’il n’a pas pu évaluer, faute par la société immobilière de Normandie de produire un devis relatif à ces travaux en cours d’expertise ;

La société immobilière de Normandie a produit en première instance un devis correspondant aux travaux de doublage du plafond endommagé et aux travaux de peinture relatifs aux travaux de second oeuvre annoncés en cours d’expertise, selon un devis de l’entreprise Popovic, d’un montant de 2.655,12 € TTC (pièce 5 produite en appel) ;

Le tribunal a donc retenu à juste titre cette somme au titre du préjudice matériel de la société immobilière de Normandie, dans la mesure où ces travaux sont nécessaires à la réfection complète de son local, ainsi que l’expert l’avait admis ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

¿ sur la perte de revenus locatifs,

La société immobilière de Normandie produit aux débats comme en première instance, le bail du 10 février 2007 portant sur son local commercial d’une superficie de 23 m², consenti à M. [T] moyennant un loyer annuel de 3.200 €, soit 267 € mensuels ;

Elle produit également le commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er octobre 2008 délivré à son locataire ;

La société immobilière de Normandie justifie donc avoir loué le local commercial, qui a été restitué à la suite d’impayés de loyers ;

Dès lors, comme l’ont dit les premiers juges, si le bail a pris fin à la suite d’un commandement de payer signifié au locataire pour défaut de paiement des loyers, il n’en demeure pas moins que l’expert a constaté que le local loué, était impropre à sa destination, la société immobilière de Normandie ayant été obligée d’installer des étais métalliques pour soutenir le plancher haut, de sorte qu’il était impossible à cette dernière de le relouer ;

Les désordres relevés par l’expert ont débuté en mai 2011, pour prendre fin septembre 2014, date de la réalisation des travaux de structure, soit 40 mois ;

La société immobilière de Normandie justifie d’une valeur locative en 2010, pour un local situé dans le même quartier, à 180 € par m² par an, soit 4.140 € annuels (180 € x 23 m² ) ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance de la société immobilière de Normandie à hauteur de 13.800 € (4.140 € /12 x 40 mois) ;

Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]

L’expert a retenu le préjudice direct de ce syndicat selon le devis réactualisé de l’entreprise Bonfanti du 13 janvier 2014 pour un montant de 5.250 € qu’il a considéré en rapport avec les désordres constatés, impliquant la réfection de la structure des parties communes du plancher haut du local appartenant à la société immobilière de Normandie ;

Le procès-verbal de réception de ces travaux est en date du 24 septembre 2014 (pièce 4 du syndicat des copropriétaires) ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef ;

Devant la cour, et aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires ne maintient pas sa demande au titre de travaux complémentaires pour la pose d’un doublage du mur côté cour, d’un montant de 396 € ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande complémentaire ;

Sur le préjudice de M. [F] [E]

¿ le préjudice matériel,

Les travaux de remise en état des installations fuyardes et non conformes à la réglementation sanitaire de la ville de [Localité 14], sont des ouvrages d’ordre privatif, obligatoires pour tout copropriétaire (rapport d’expertise page 17) ;

Comme l’ont dit les premiers juges, c’est la non-conformité de ces installations sanitaires qui est en partie responsable des désordres subis par M. [S] [X] et par la société immobilière de Normandie, il appartient donc à M. [F] [E] de supporter les frais de mise en conformité de ses installations sanitaires et de remise en état ;

¿ sur le préjudice lié à la perte de loyers,

Il a été constaté durant les opérations d’expertise que l’appartement de M. [F] [E] était habité et habitable (rapport page 18) ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] de l’ensemble de ses demandes ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que si M. [E] avait entretenu son appartement comme il se doit et respecté ses obligations de copropriétaire, toutes ces tracasseries judiciaires n’auraient pas été nécessaires ;

Le jugement déféré étant confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à hauteur de 50 % dans les désordres occasionnés, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de dommages-intérêts qui n’apparaît pas justifiée ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise, et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sauf en ce qui concerne la condamnation de la société AXA France IARD ;

Il sera ajouté que les dépens de première instance peuvent aussi être recouvrés par Maître [K] [W], recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

M. [E], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [X], au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et à la société immobilière de Normandie, la somme supplémentaire de 2.500 € chacun, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et aux sociétés La Parisienne devenue Wakam, AXA France IARD et Allianz ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [E] ;

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [X] est dispensé de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Prend acte de ce que la société La Parisienne est devenue la société Wakam ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a retenu la garantie de la société AXA France IARD et l’a condamnée in solidum avec M. [F] [E], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société La Parisienne Assurances à payer à la société immobilière de Normandie, les sommes de :

2.655,l2 € au titre du préjudice matériel,

13.800 € au titre de la perte de loyers,

4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux dépens, y compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,

Rejette toute demande dirigée contre la société AXA France IARD ;

Déboute M. [E] de sa demande de nouvelle expertise ;

Dit que la société La Parisienne devenue Wakam est tenue dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l’assuré et aux tiers ;

Dit que la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) pour les condamnations prononcées au bénéfice de M. [X] ;

Dit que les dépens de première instance peuvent aussi être recouvrés par Maître Sophie Watremez, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [X], au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et à la société immobilière de Normandie la somme supplémentaire de 2.500 € chacun par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [X] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT