N° RG 19/01104

N° Portalis DBVX-V-B7D-MGE5

Décision du

Tribunal d’Instance de Villefranche sur Saône

Référé

du 08 janvier 2019

RG : 1218000011

X

C/

Y

Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE […]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 1^er octobre 2019

APPELANT

M. B X

[…]

[…]

Représenté par Maître Jacques VITAL-DURAND de la SELARL VITAL-DURAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, T.1574, substitué par Maître Caroline CALDESAIGUES

INTIMÉS :

M. D Y

[…]

[…]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, T 713, substitué par Maître Coralie SOTO

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […] représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA LYON ayant son siège social

[…]

[…]

Représenté par Maître Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, T.1547

Et ayant pour avocat plaidant Maître Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Julia LAZAR

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Date de clôture de l’instruction : 28 août 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 septembre 2019

Date de mise à disposition : 1^er octobre 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— F G, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé

A l’audience, F G a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Jessica LICTEVOUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. B X est propriétaire d’un appartement au 4^e étage dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété, […].

Suivant contrat du 20 octobre 2010, M. X a donné à bail cet appartement à M^me D Y, moyennant un loyer mensuel initial de 664 €, en confiant la gestion de la location à la SAS Foncia Lyon, également syndic de la copropriété.

Le 1^er septembre 2017, M^me Y a déclaré un dégât des eaux ensuite de l’effondrement du plafond de sa salle de bains.

Ensuite d’une recherche de fuite demandée par la société Foncia Lyon, il est apparu que les désordres constatés chez M^me Y provenaient de l’appartement au-dessus , loué par M. Z et dans lequel la paroi et la faïence murale de la douche à l’italienne présentaient un défaut d’étanchéité.

Une expertise contradictoire a été diligentée, en janvier 2018, à l’initiative de la compagnie Assurimo, assureur de la copropriété.

M. A, mandaté dans le cadre de cette expertise, a déposé en mars 2018 un rapport dans lequel il a préconisé un étaiement de mise en sécurité provisoire du plancher.

La société Foncia a demandé ensuite à la société Ballada, en avril 2018, de procéder à l’étaiement et de chiffrer les travaux de réparation définitifs de renforcement des solives.

Après plusieurs courriers, échangés entre la société Foncia Lyon et M^me Y, cette dernière s’est opposée à l’intervention, dans son logement, de l’entreprise.

Le 16 mai 2018, M^me Y a fait délivrer, à la société Foncia Lyon, une sommation d’avoir à réaliser les travaux de réparation des désordres dans son appartement sous 8 jours.

Parallèlement, le 13 avril 2018, la société Foncia a confié au cabinet Plenetude une mission de maîtrise d’oeuvre afin de suivre les travaux envisagés.

Le cabinet Plenetude a pu finalement procéder à la visite de l’appartement de M^me Y le 5 juin 2018 et établir, le 2 août suivant, une étude complète du coût des travaux de reprise ainsi qu’un planning des travaux.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2018, M^me Y a fait assigner M. X et la Sas Foncia Lyon en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de son immeuble devant le juge des référés du tribunal d’instance de Villefranche-sur-Saone aux fins de les voir condamner à réaliser les travaux de remise en état de son appartement dans un délai de 15 jours, sous peine astreinte, et à l’indemniser des préjudices subis.

Par ordonnance du 8 janvier 2019, le juge des référés a :

• rejeté les fins de non-recevoir présentées,

• condamné à titre provisionnel le syndicat de copropriété de l’immeuble sis […], pris en la personne de son syndic la société régie Foncia Lyon et M. B X, in solidum, à réaliser les entiers travaux décrits dans le descriptif établi le 2 août 2018 par le cabinet Plenetude, à réaliser au domicile de M^me D H Y, […], lesquels devront être achevés au plus tard le 15^e jour suivant signification de cette décision,

• dit que passé ce délai, ledit syndicat et M. B X, in solidum, supporteront une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard jusqu’au dit parfait achèvement,

• dit que la présente juridiction se réservait la liquidation de ladite astreinte,

• condamné le syndicat de copropriété de l’immeuble sis […], pris en la personne de son syndic la société régie Foncia Lyon et M. B X, in solidum, à payer à M^me D H Y la somme de 5 500 €, à titre de provision à valoir sur le dommage subi à compter du 5 avril 2018,

• condamné le syndicat de copropriété de l’immeuble sis […], pris en la personne de son syndic la société régie Foncia Lyon et M. B X, in solidum à payer à M^me D H Y la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

• rejeté les autres ou plus amples demandes,

• condamné le syndicat de copropriété de l’immeuble sis […], pris en la personne de

son syndic la société régie Foncia Lyon et M. B X, in solidum

Par déclaration, en date du 12 février 2019, M. X a interjeté appel de cette ordonnance. Par déclaration du 19 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ,représenté par son syndic la société Foncia Lyon, a fait de même

Aux termes de ses dernières conclusions, M. X demande à la cour :

A titre principal,

• d’infirmer l’ordonnance de référé dont appel,

• de débouter M^me Y de l’ensemble des demandes formées dans le cadre du référé en première instance,

• de condamner M^me Y à restituer les sommes versées en application de l’ordonnance de référé dont appel,

A titre subsidiaire,

• d’infirmer l’ordonnance de référé dont appel,

• de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […],[…], à le relever et le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre

A titre infiniment subsidiaire,

• d’infirmer l’ordonnance de référé dont appel,

• de dire et juger qu’il n’y a pas lieu à indemnisation,

• de condamner M^me Y à restituer les sommes versées en application de l’ordonnance de référé dont appel,

• e réduire à de bien plus justes proportions le montant des dommages et intérêts alloués à M^me Y compte tenu du trouble de jouissance subi,

• de condamner M^me Y à restituer la différence entre ce montant et les sommes versées en application de l’ordonnance de référé dont appel,

• de le mettre hors de cause puisqu’il n’a aucun pouvoir décisionnel dans la réalisation de ces travaux soumis à l’accord du syndicat des copropriétaires,

• de dire et juger que les travaux devront être réalisés dans le délai de six mois à compter de l’arrêt à intervenir et qu’il n’y a pas lieu à astreinte,

• de réduire le montant de l’astreinte, à titre infiniment subsidiaire, à de bien plus justes proportions,

En tout état de cause,

• d’infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle l’a condamné, in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], à verser à M^me Y la somme de 1 200 €,

• de débouter M^me Y de sa demande de provision à hauteur de 20 960 €

• de condamner M^me Y à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• de condamner la même aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Il fait valoir :

— que M^me Y ne démontre pas l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, et qu’il existe d’importantes contestations sérieuses, de sorte que le juge des

référés n’était pas compétent pour statuer sur ses demandes,

— qu’il n’est en rien responsable du retard pris dans la réalisation des travaux du cabinet Plenetude puisqu’il s’agit de travaux concernant des parties communes nécessitant une action du syndic, la SAS Foncia Lyon, de sorte qu’il n’a commis aucune faute,

— que la privation de jouissance de la salle de bains n’est pas établie, celle-ci étant parfaitement utilisable, comme le démontrent plusieurs photographies,

— que M^me Y a empêché jusqu’au 27 mai 2018 tout passage des entreprises mandatées par la société Foncia Lyon et était donc elle-même à l’origine du retard pris dans la réalisation des travaux,

— que le délai imparti par l’ordonnance de référé pour faire réaliser les travaux décrits par le cabinet Plenetude est matériellement impossible à respecter et que le montant de l’astreinte est démesuré.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] représenté par son syndic la société Foncia Lyon demande à la cour :

A titre principal,

• de dire et juger qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur le fond au regard des contestations sérieuses émises,

En conséquence,

• de réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance querellée,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait considérer que la juridiction des référés est compétente,

• de réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance querellée en ce qu’elle a retenu sa responsabilité,

• de débouter M. X de sa demande en garantie dirigée à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire, si sa responsabilité devait être retenue,

• de dire et juger que les dommages et intérêts sollicités par M^me Y au titre de son préjudice de jouissance sont excessifs,

• de dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’assortir la réalisation des travaux d’une astreinte,

• de réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance querellée en ce qu’elle a alloué à M^me Y la somme de 5 500 € en réparation de son préjudice de jouissance,

• de débouter M^me Y de ses demandes de dommages et intérêts complémentaires,

En tout état de cause,

• de condamner M^me Y à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir :

— que M^me Y ne justifie pas d’un désordre imminent ou d’un trouble manifestement illicite permettant de fonder la compétence de la juridiction des référés, et que les demandes de M^me Y à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses,

— que les désordres survenus dans l’appartement de M^me Y ont été causés par une défectuosité de l’installation sanitaire de l’appartement situé à l’étage du dessus et non par le fait d’une partie commune,

— que M^me Y n’apporte pas la preuve d’une faute qu’il aurait commise et qui serait à l’origine du trouble de jouissance subi, d’autant moins que M^me Y a retardé la résolution des désordres par son opposition systématique à toute intervention,

— que la société Foncia Lyon a accompli de nombreuses diligences dès novembre 2017, mais également postérieurement au 2 août 2018 pour mettre fin aux désordres, de sorte qu’elle n’a commis aucune négligence,

— que les travaux de reprise des désordres sont achevés depuis le 16 mai 2019, malgré l’obstruction de M^me Y dans le déroulement de ceux-ci,

— que M. X aurait pu remettre en l’état l’appartement de sa locataire pour mettre fin à son trouble de jouissance, même si les travaux de réfection des parties communes n’avaient pas été encore effectués,

— que les désordres qui affectent la salle de bain ne compromettent nullement l’usage de la pièce.

Aux termes de ses dernières conclusions, M^me Y demande à la cour :

• de débouter le syndicat des copropriétés du […] représenté par la régie Foncia Lyon, et M. X, en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

• de confirmer l’ordonnance du 8 janvier 2019 en toutes ses dispositions sauf à la réformer en ce qu’elle a allouée une provision d’un montant de 5 500 € seulement,

Statuant à nouveau :

• de condamner le syndicat des copropriétés du […] représenté par, la régie Foncia Lyon, et M. X, in solidum, à lui payer une provision de 20 960 € à valoir sur le préjudice subi,

Y ajoutant,

• de condamner le syndicat des copropriétés du […] représenté par, la régie Foncia Lyon, et M. X in solidum à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• de condamner les mêmes à supporter les entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir :

— qu’il est incontesté et incontestable que le local qu’elle loue connaît des désordres sérieux puisque sa salle de bain est inutilisable, sa cuisine est fortement impactée et que le plafond de la salle de bain s’est effondré,

— que les désordres durent depuis 30 mois, rendent le logement insalubre et que les travaux n’ont toujours pas été réalisé par le syndicat ou par M. X postérieurement à la date du 2 août 2018 et jusqu’à ce jour, sans qu’aucun élément ne puisse le justifier,

— que les troubles de jouissance ont débuté dès le 1^er octobre 2016, lors de la déclaration de sinistre, alors que la recherche de fuite n’est intervenue qu’en décembre 2017,

— qu’elle n’a jamais refusé l’accès à une quelconque entreprise en rapport avec la réparation du plafond de sa salle de bains puisqu’elle n’y avait aucun intérêt,

— que la situation actuelle n’est que la conséquence de l’inaction et du manque de diligence du syndicat et de M. X.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’il convient, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de joindre les deux procédures d’appel inscrites au répertoire général de la cour sous les numéros 19/1104 et 19/1299 ;

Attendu que l’article 849 du code de procédure civile prévoit que le juge du tribunal d’instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Que le même texte lui permet également, dans le cadre du référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ;

Attendu que M^me Y sollicite la condamnation in solidum de son bailleur, M. X, et du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de confortement du plancher du 5^e étage et de remise en état de sa salle de bains, préconisés par le cabinet Plenetude et à lui payer une provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

Attendu que si le bailleur est obligé par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1719 et 1720 du code civil d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de faire dans ce dernier toutes les réparations autres que locatives, nécessaires à l’entretien normal des locaux loués, il y a lieu toutefois de constater, en l’espèce, que le sinistre survenu dans le logement de M^me Y a pour origine, non pas un manquement de monsieur X à ses obligations contractuelles, mais le fait d’un tiers, occupant de l’étage au-dessus, que le bailleur n’est pas tenu de garantir ;

Que par ailleurs, il apparaît à l’examen de la correspondance produite que M^me Y a informé le 28 septembre 2017 la société Foncia Lyon, mandataire du bailleur, du dégât des eaux important affectant la salle de bain de son appartement, que cette société après avoir pris attache, dès le lendemain, avec le locataire et le propriétaire de l’appartement du 5^e étage, a fait procéder par la société Alpha à une recherche de fuite qui a eu lieu en décembre 2017, et déclaré le sinistre à l’assureur de la copropriété qui a mandaté un expert, puis, au vu des conclusions de cet expert, rendues en mars 2018, mandaté successivement, le mois suivant, la société Ballada pour l’étaiement provisoires du plancher et le cabinet Plenetude pour l’étude complète du coût des travaux, et après le dépôt du rapport de ce maître d’oeuvre, début août 2018, négocié avec l’assureur de la copropriété la prise en charge des travaux préconisés ,

Que cette même correspondance révèle que jusqu’en juin 2018, M^me Y s’est opposée à l’intervention dans son appartement des entreprises Ballada et Plenetude, au motif qu’elle n’entendait pas se contenter de réparations provisoires, puis en avril 2019, à l’intervention de la société Peeters, chargée des travaux de réparation des murs et plafonds de la salle de bains ;

Attendu, dans ces conditions, que le trouble de jouissance subi par M^me Y ne peut pas être imputé à l’inaction, ni même à la négligence, du bailleur ou de son mandataire dans la gestion du sinistre et la recherche de solutions de réparation, de sorte que ce trouble ne revêt pas un caractère manifestement illicite, pouvant justifier les mesures d’exécution forcée sollicitée à l’encontre de M. X ;

Attendu qu’au vu des mêmes circonstances que ci-dessus, il ne peut être retenu à l’encontre du syndicat des copropriétaires, représenté par la société Foncia Lyon, syndic, des carences dans la gestion du sinistre ou dans l’engagement des travaux intéressant les parties communes et que les mesures d’exécution forcée ne sont pas davantage justifiée à son encontre, en l’absence de démonstration d’un trouble manifestement illicite ;

Attendu que la demande de provision, en ce qu’elle est fondée sur l’existence d’un préjudice causé par des manquements de M. X et du syndicat des copropriétaires qui ne sont pas démontrés, se heurte à une contestation sérieuse ;

Attendu, en conséquence, que les demandes formées par M^me Y doivent être rejetées et l’ordonnance querellée, infirmée ;

Attendu que cette décision entraînant de plein droit l’obligation pour M^me Y de restituer les sommes perçues en exécution de l’ordonnance de référé, il n’y a pas lieu pour la cour d’ordonner cette restitution dans son arrêt ;

Attendu que M^me Y supportera les dépens de première instance et d’appel et devra régler à monsieur X ainsi qu’au syndicat des copropriétaires, chacun la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Ordonne la jonction des procédures d’appel inscrites au RG de la cour sous les n°19/1104 et 19/1299 ,

Infirme l’ordonnance querellée et statuant à nouveau,

Déboute M^me D Y de l’intégralité de ses prétentions et dit n’y avoir lieu à référé,

Condamne M^me D Y aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M^me D Y à payer à M. B X et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], chacun, la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT