Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE [Localité 13]

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 20 AVRIL 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/18458 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6ED7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de [Localité 13] – RG n° 16/09507

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL SPGI

C/O Société SPGI

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de [Localité 13], toque : K0065

ayant pour avocat plaidant : M^e Boris HOCHMAN, avocat au barreau de [Localité 13], toque : C0555

INTIMES

Monsieur [I] [T]

né le [Date naissance 6] 1957

[Adresse 11]

[Localité 12]

Madame [N] [W] épouse [T]

née le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 16] (94)

[Adresse 11]

[Localité 12]

Monsieur [O] [T]

né le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Tous trois représenté par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de [Localité 13], toque : D0945

ayant pour avocat plaidant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de [Localité 13], toque : C1651 substituée par M^e Kerelle DIOT, avocat au barreau de [Localité 13]

Société SCCV [Adresse 14]

immatriculée au RCS de [Localité 13] 790 642 789

[Adresse 4]

75016 [Localité 13]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de [Localité 13], toque : B0753

ayant pour avocat plaidant : M^e Alessandra BEDOT de la SELARL KOHN ET ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 13], toque : P0233

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [I] [T], Mme [N] [W] épouse [T] et leur fils M. [O] [T] sont propriétaires d’un appartement sis [Adresse 1].

En octobre 2012, la société Coffim, aux droits de laquelle vient la société SCCV [Adresse 14], a obtenu un permis de construire n° 075 111 11 V 0054 de la mairie de [Localité 13] puis, les 30 juillet 2014 et 11 mai 2016, deux permis de construire modificatifs, portant sur l’édification au [Adresse 3] d’un bâtiment de cinq étages sur un niveau de sous-sol à usage d’habitation, d’un parc de stationnement et de commerces, après démolition des bâtiments existants.

Les consorts [T] ont alors considéré qu’ils subissaient un préjudice de vue et d’ensoleillement du fait de l’édification de cet immeuble.

Par acte d’huissier en date du 1er juin 2016, les consorts [T] ont assigné la SSCV Popincourt et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de [Localité 13], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Par jugement du 29 mai 2018, le tribunal de grande instance de [Localité 13] a :

— condamné in solidum la SCCV [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [I] [T], M. [O] [T] et Mme [T] née [W] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigé à l’encontre de la SCCV [Adresse 14],

— débouté les parties de leurs plus amples demandes, et notamment la SCCV [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires de leur demande de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCCV [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [T] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCCV [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCCV [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de M^e Anne Hauptman, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 juillet 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 février 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 30 octobre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 1112-1, 1240 et 1241 du code civil à :

— infirmer le jugement,

et statuant à nouveau,

— débouter les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les consorts [T] à lui verser :

* la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

* la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait reconnaître l’existence d’un préjudice relevant d’un trouble anormal du voisinage,

— condamner la SSCV [Adresse 14] à le relever et le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ;

Vu les conclusions en date du 28 janvier 2022 par lesquelles M. [I] [T], Mme [N] [W] épouse [T] et leur fils M. [O] [T] ( ou ci-après les consorts [T]), intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 554, 2224, 1240 et 1242 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :

— déclarer mal fondé en son appel le syndicat des copropriétaires et, en conséquence, le débouter de toutes ses demandes,

— déclarer mal fondée en ses demandes la SSCV [Adresse 14], et en conséquence, la débouter de toutes des demandes,

— les juger bien fondés en leur appel incident et, statuant de nouveau :

à titre principal,

— confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a fixé le montant des dommages et intérêts, qui leur sont alloués en réparation du préjudice subi, à la somme de 20.000 € et, statuant de nouveau :

o condamner in solidum la SCCV [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 90.000 € à titre de dommages et intérêts,

o condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCCV [Adresse 14] à leur payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

à titre subsidiaire (demande de 1ère instance):

— confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a fixé le montant des dommages et intérêts qui leur sont alloués en réparation du préjudice subi, à la somme de 20.000 € et, statuant de nouveau :

o condamner in solidum la SCCV [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

o condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

très subsidiairement

— confirmer purement et simplement le jugement dans toutes ses dispositions,

en tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCCV [Adresse 14] à leur payer la somme de 1.500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SCCV [Adresse 14] aux dépens, qui seront recouvrés par M^e Cheviller, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 2 février 2022 par lesquelles la société SCCV [Adresse 14], intimée, ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa du code de procédure civile, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigé à son encontre pour le cas où, par impossible, la Cour estimerait qu’un trouble anormal de voisinage a été subi par les consorts [T],

statuant à nouveau,

— débouter les consorts [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

et, à titre reconventionnel,

— condamner solidairement les consorts [T] à lui payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigé, à titre subsidiaire, à son encontre si, par extraordinaire, il devait être constaté l’existence par la Cour d’un trouble anormal du voisinage,

en tout état de cause,

— condamner solidairement les consorts [T] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ;

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ;

En l’espèce, les consorts [T] ont signifié des conclusions le 11 janvier 2022 et ont visé à l’appui de ces nouvelles conclusions 5 nouvelles pièces dont leur pièce n° 12 ;

Ils ont conclu de nouveau le 28 janvier 2022 visant de nouveau cette pièce n° 12 ;

Les deux bordereaux de communication de pièces relatifs à ces conclusions mentionnant cette pièce n° 12 ont été notifiés par RPVA les 11 et 28 janvier 2022 ;

Il n’est pas contesté que la pièce n° 12 n’a pas été jointe aux messages ;

Cependant il apparaît que cette absence de transmission de ladite pièce n° 12 ne résulte que d’une simple omission ;

L’article 15 du code de procédure civile précité ayant été respecté par les consorts [T], la cause grave est constituée en ce qu’à défaut du rabat de la clôture, leur pièce n° 12 ne peut être prise en compte ;

Compte tenu de la clôture prononcée le 2 février 2022, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture, la réouverture des débats, et un report de la clôture au jour de l’audience de plaidoirie, soit à la date du 15 février 2022 ;

Sur les demandes des consorts [T]

Sur le caractère anormal du trouble subi par les consorts [T]

Il résulte de l’article 544 du code civil que le propriétaire d’un fonds, et par extension son locataire, a droit, vis-à-vis du maître d’un ouvrage, à réparation du trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage résultant des travaux opérés par celui-ci sur le fonds voisin, y compris lorsque le maître d’ouvrage n’a commis de faute dans le cadre de ce chantier ;

Il est de principe que les juges du fond apprécient souverainement et in concreto le caractère normal ou anormal des troubles invoqués ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires et la société SCCV [Adresse 14] maintiennent que le trouble anormal de voisinage n’est pas constitué dès lors que l’appartement des consorts [T] se situe dans une zone extrêmement urbanisée de [Localité 15], et que les fenêtres du séjour et de la kichenette donnaient déjà sur une cour enclavée ;

Ils ajoutent que les consorts [T] n’ont émis aucune contestation dans le cadre du référé préventif, ni contesté la validité du permis de construire, hormis un recours gracieux à l’encontre de deux permis de construire modificatifs ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et la société SCCV [Adresse 14] ne peuvent valablement contester devant la cour, le trouble anormal de voisinage retenu par les premiers juges dès lors qu’il résulte bien de la comparaison entre le procès-verbal de constat d’huissier établi le 3 octobre 2014, soit avant l’édification de l’immeuble litigieux, et les photographies réalisées après celle-ci que la courette sur laquelle donnaient les fenêtres des consorts [T] a été totalement fermée alors qu’elle était ouverte à leur niveau et permettait au séjour et à la cuisine de leur appartement de bénéficier d’une lumière directe ;

Il apparaît en outre que le mur a été construit à proximité immédiate des fenêtres de l’appartement, notamment de celle de la cuisine renforçant la sensation d’enfermement créée par la fermeture de la courette ainsi que l’a écrit leur locataire ;

Comme l’a exactement énoncé le tribunal, la vue depuis les deux seules fenêtres des pièces à vivre de l’appartement appartenant aux consorts [T], en l’espèce le salon et la cuisine, a été totalement obstruée, et ce, alors même que, bien que n’étant qu’oblique, elle était auparavant particulièrement dégagée, l’appartement se situant au quatrième étage, soit au dessus du toit de l’immeuble voisin démoli ;

Par ailleurs, il résulte du constat d’huissier du 3 octobre 2014, qu’avant la construction du mur litigieux, outre la vue dégagée, les occupants de l’appartement bénéficiaient d’un ensoleillement indirect, la façade côté mur du séjour et de la kitchenette étant exposée sud/sud-ouest, et l’ouverture de la courette donnant sur l’immeuble du [Adresse 3] étant orientée ouest/nord-ouest ;

L’huissier a noté 'le soleil éclaire complètement la toiture de l’immeuble du [Adresse 3] et il résulte des photographies produites et des mentions ultérieures que la courette était éclairée par le soleil ;

Cet ensoleillement a disparu dès lors que le mur litigieux dépasse la hauteur des fenêtres du séjour et de la kitchenette ;

Il ne peut être reproché aux consorts [T] de ne pas s’être adressé à l’expert en charge du référé préventif dès lors qu’il résulte du compte-rendu qu’il a réalisé, que sa mission était de faire un état des lieux avant travaux pour recenser les éventuels désordres ;

Par ailleurs, l’absence de recours contre le permis de construire est inopérante, les autorisations d’urbanismes étant délivrées sous réserve du droit des tiers ;

L’assombrissement important de la courette entraînant une diminution nette de la luminosité dans les pièces à vivre de l’appartement, la perte d’ensoleillement et de vue totale vers l’extérieur et notamment le toit de l’immeuble en face et le ciel, même dans une zone d’urbanisation très dense comme à [Localité 13] dans le 11ème arrondissement, sont constitutifs d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

Le tribunal a énoncé à juste titre que ces préjudices de vue et d’ensoleillement, affectant les pièces principales d’un petit appartement situé à un étage déjà relativement élevé par rapport aux immeubles voisins, doivent s’analyser en un trouble anormal du voisinage, ouvrant droit pour les consorts [T] à réparation ;

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Sur l’indemnisation du préjudice subi par les consorts [T]

Les consorts [T] ont versé aux débats en première instance deux estimations de leur bien immobilier établies par l’agence immobilière John Arthur & Tiffen en date des 3 octobre 2014 et 10 novembre 2015, soit avant et après l’édification de l’immeuble litigieux, dont il résulte que la valeur de leur bien immobilier aurait connu une diminution de 37.000 € ;

Devant la cour, les consorts [T] produisent aux débats une nouvelle attestation immobilière de l’agence TiffenCogé du 15 novembre 2021, qui fait état d’une baisse de valeur locative et d’une baisse de valeur de l’appartement en raison de la diminution de la luminosité de l’appartement de 60.000 € ;

Si comme l’a relevé le tribunal, ces évaluations n’ont pas pris en compte l’amélioration de l’environnement de l’immeuble, alors qu’il a été démontré par la SCCV [Adresse 14] que l’immeuble détruit était insalubre et occupé sans titre, elles établissent néanmoins que l’appartement a subi une perte de valeur ;

Compte-tenu des estimations produites outre de l’amélioration à l’environnement précitée, cette perte de valeur sera évaluée à 20.000 € ;

Devant la cour, les consorts [T] maintiennent en outre leur demande au titre des travaux à réaliser dans leur appartement pour compenser la perte de luminosité, lesquels consistent à ouvrir le mur entre le séjour et la chambre afin de profiter de la luminosité de la fenêtre de la chambre qui donne sur le passage de l’autre côté ;

Toutefois, comme l’ont dit les premiers juges, cette demande a vocation à venir indemniser une nouvelle fois le préjudice qui vient d’être évoqué puisqu’il s’agit encore de compenser la perte de luminosité induite par la construction de l’immeuble voisin ;

S’agissant de la perte de loyers faute de pouvoir l’augmenter, le lien entre la construction litigieuse et l’absence d’indexation n’est pas établi ;

Egalement, l’impossibilité de relouer l’appartement n’est établie par aucune pièce ;

Il en est de même du préjudice moral allégué ;

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a alloué consorts [T], une somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice ;

Sur l’obligation à la dette

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la SCCV [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer aux consorts [T] la somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice ;

Sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires

Il n’est pas davantage démontré en appel la faute de la société SCCV [Adresse 14] ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigée contre elle ;

Sur la procédure abusive

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société SCCV [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires de leur demande de dommages et intérêts sur ce fondement ;

Devant la cour, les consorts [T] font valoir qu’ils se retrouvent en appel en raison d’un désaccord quant à la prise en charge de l’indemnité fixée par les juges de première instance ;

Ils ne démontrent pas toutefois que le syndicat des copropriétaires a fait dégénérer en abus son droit de former un recours ;

Il n’est pas davantage démontré que la société SCCV [Adresse 14] a commis un abus dans l’exercice de son droit à formuler une demande reconventionnelle ;

La demande des consorts [T] formulée en appel doit être rejetée ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société SCCV [Adresse 14], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux consorts [T], la somme supplémentaire globale de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société SCCV [Adresse 14] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Révoque l’ordonnance de clôture du 2 février 2022 ;

Fixe la clôture de la procédure au jour de l’audience de plaidoirie, soit à la date du 15 février 2022 ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute les consorts [T] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société SCCV [Adresse 14] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer aux consorts [T] la somme supplémentaire globale de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT