N° RG 18/08407 – N° Portalis DBVX-V-B7C-MCBE Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 16 novembre 2018

RG : 11-18-1732

Y

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 26 Mai 2020

APPELANT :

M. Z Y

né le […] à ROUBAIX

[…]

[…]

Représenté par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

INTIME :

M. Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/013763 du 16/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

Représenté par M^e Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1387

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Décembre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mars 2020

Date de mise à disposition : 17 Avril 2020, prorogée sans date

Vu l’état d’urgence sanitaire, la décision prorogée est rendue ce jour

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Catherine ZAGALA, conseiller

— Catherine CLERC, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La notification du présent arrêt est opérée par tout moyen en application de l’article 10 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, tel que précisé par l’article 2.i de la circulaire du 26 mars 2020 CIV/02/20 – C3/DP/2020030000319/FC.

* * * * *

Par acte sous seing privé, en date du 22 janvier 2002, monsieur Z Y a donné à bail d’habitation à monsieur Z X, un logement lui appartenant sis […], moyennant un loyer mensuel de 358,26 euros et une provision pour charge de 7,62 euros.

Le 10 octobre 2017, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié à monsieur X, pour un montant de 10 800 euros outre une clause pénale et des frais.

Monsieur Y a saisi le tribunal d’instance de Lyon pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de monsieur X des lieux loués ainsi que sa condamnation à régler l’arriéré dû soit 11.916 euros.

Par jugement rendu le 16 novembre 2018, le tribunal d’instance de Lyon a :

— rejeté la fin de non-recevoir de la prescription des demandes indemnitaires de monsieur X,

— déclaré toutes les demandes des parties recevables,

— dit que monsieur X est redevable envers monsieur Y de la somme de 13.645 € au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté le 13 septembre 2018, échéance du mois de septembre 2018 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2017 sur la somme de 10.800 € et à compter du jugement pour le surplus,

— dit que monsieur Y est redevable envers monsieur X de la somme de 12.333,50 € en remboursement des travaux exposés par le locataire alors qu’ils incombaient au bailleur,

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

— en conséquence, a condamné monsieur X à payer à monsieur Y la somme de 1.311,50 € assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 22 janvier 2002 dont est titulaire monsieur X pour l’appartement 1 bis, montée du Garillan à Lyon (69005), sont réunies depuis le 11 décembre 2017,

— suspendu les effets de cette clause et a autorisé monsieur X à s’acquitter de sa condamnation ci-avant prononcée par 30 versements mensuels d’au moins 45 €, en plus du loyer courant qui doit être payé mensuellement à terme échu, le premier versement étant exigible à l’échéance contractuelle suivant la signification de la décision, et la dernière mensualité soldant la dette en principal ,intérêts et frais,

— condamné monsieur Y d’une part, à faire changer les deux portes d’entrée de l’appartement donné à bail situé 1 bis, montée du Garillan à Lyon (69005), et d’autre part, à remplacer le système de chauffage de ce même appartement et ce dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la décision,

— dit que faute par monsieur Y d’avoir fait réaliser ces travaux, il sera redevable, passé ce délai de quatre mois, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 30 juillet 2019 de 10 € par jour de retard,

— rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné monsieur X aux dépens.

Monsieur Y a relevé appel de la décision et demande à la cour de :

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes indemnitaires de monsieur Z X et a déclaré recevables ces demandes,

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il a dit que monsieur Z Y était redevable envers monsieur Z X de la somme de 12.333,50 € en remboursement de travaux exposés par le locataire alors qu’ils incombaient au bailleur et en ce qu’il a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties et a en conséquence limité la condamnation de monsieur Z X à lui payer la seule somme de 1.311,50 €,

— réformer le jugement en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé monsieur Z X à s’acquitter de sa condamnation par 30 versements mensuels de 45 € en sus du loyer et à remplacer le système de chauffage dans un délai de quatre mois,

— déclarer monsieur Z X irrecevable en ses demandes s’agissant d’obtenir le remboursement de factures antérieures à juillet 2015, dire et juger que le moyen de défense invoqué par monsieur Y ne constitue pas une demande nouvelle présentée par lui en cause d’appel, dès lors que celle-ci était déjà évoquée dans le cadre de la procédure de première instance et qu’en tout état de cause il ne s’agit pas d’une prétention nouvelle mais d’un moyen de défense en réponse aux demandes de monsieur Z X,

— déclarer monsieur Z X irrecevable, faute pour lui d’avoir mis en demeure son bailleur de faire réaliser les travaux avant de les avoir lui-même engagés et faute d’avoir été autorisé par le tribunal à faire ces travaux aux frais du bailleur,

— débouter monsieur Z X de ses demandes, faute pour celui-ci de rapporter la preuve du caractère indécent du logement avant la réalisation des travaux que le locataire prétend avoir engagés ou, à tout le moins, faute pour monsieur Z X de pouvoir rapporter la preuve que ces travaux incombaient réellement au bailleur,

— débouter monsieur Z X de sa demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux de changement de porte d’entrée de l’appartement et des travaux de changement du système de chauffage, faute pour celui-ci de rapporter la preuve d’une non-conformité de ces éléments,

— débouter monsieur Z X de sa demande de condamnation sous astreinte, faute pour lui d’avoir mis en demeure au préalable son bailleur de réaliser ces travaux, et compte tenu de l’obstruction manifeste pratiquée par monsieur X à l’intervention des entreprises,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que monsieur Z X était redevable envers monsieur Z Y de la somme de 13.645 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges dû selon décompte arrêté au 13 septembre 2018, échéance de septembre incluse et en ce qu’il a assorti cette condamnation de l’intérêt au taux légal à compter du 10 octobre 2017 sur la somme de 10.800 € et à compter du jugement pour le surplus,

— Ajoutant à ce jugement, condamner monsieur Z X à régler à monsieur Z Y la somme de 16.058 € au titre de l’arriéré de loyer et de charges dû au 1^er mai 2019, échéance de mai comprise, outre intérêts à compter du 10 octobre 2017 sur la somme de 10.800 € et à compter du jugement de première instance pour le surplus, de réformer le jugement de première instance sur la suspension des effets de la clause résolutoire et constater ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail depuis le 11 décembre 2017, soit deux mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire demeurée infructueux,

— d’ordonner l’expulsion immédiate de monsieur Z X des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique,

— de condamner monsieur Z X à régler à monsieur Z Y une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges en cours en ce compris l’indexation et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— de débouter monsieur Z X de sa demande nouvelle présentée en cause d’appel concernant les prétendus travaux qu’il aurait été contraint de réaliser sur le chauffe-eau, faute pour lui de rapporter la preuve du dysfonctionnement du chauffe-eau, et faute pour lui d’avoir mis en demeure de façon valable son bailleur avant de faire réaliser les travaux, et faute pour lui enfin de rapporter la preuve de la réalité du changement du chauffe-eau dans ledit logement,

— de condamner monsieur Z X à régler à monsieur Z Y la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— de condamner monsieur Z X à régler à monsieur Z Y la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais,

— de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné monsieur Z X aux dépens de première instance, y ajoutant, de condamner monsieur Z X aux entiers dépens d’appel.

En réponse, monsieur X demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir de la prescription des demandes indemnitaires de monsieur X,

— dit que monsieur Y est redevable envers lui de la somme de 12.333,50 € en remboursement des travaux exposés par le locataire alors qu’ils incombaient au bailleur,

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

— condamné monsieur Y d’une part, à faire changer les deux portes d’entrée de l’appartement et d’autre part, à remplacer le système de chauffage,

— dit que faute par monsieur Y d’avoir fait réaliser ces travaux, il sera redevable, passé ce délai de quatre mois, d’une astreinte.

Il y aurait lieu par contre de le réformer pour le surplus et de dire et juger irrecevable la demande nouvelle formée par monsieur Y visant au rejet des demandes du locataire au visa de l’article 1222 du code civil ; de rejeter l’intégralité des demandes formées par monsieur Y comme étant injustifiées et infondées ;

A titre subsidiaire, si le locataire devait être condamné à verser une quelconque somme au bailleur, il y aurait lieu d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ; de lui accorder des délais de paiement, sur le fondement de dispositions de l’article 1244-1 du code civil, pendant 36 mois. Ajoutant à ce jugement, de condamner monsieur Y à rembourser la somme de 303,98 euros au titre du remplacement du cumulus hors service dans les lieux ; de condamner monsieur Y à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, au titre de la procédure d’appel ainsi qu’ aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR QUOI LA COUR

A bon droit le premier juge rappelle que par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; qu’il appartient en application des dispositions de l’article 1315 du code civil à celui qui se prétend libéré de sa dette d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, monsieur X affirme avoir réglé ses loyers en espèces jusqu’à juin 2017.

Si certains paiements effectués de cette façon sont reconnus par monsieur Y qui en fait mention dans son décompte, pour l’essentiel ces paiements sont contestés et rien ne permet d’affirmer que du fait de cet aveu tous les loyers doivent être reconnus comme ayant été payés de cette manière.

Il reste à monsieur X à rapporter la preuve de la réalité de ces paiements et à démontrer qu’il aurait effectué d’autres versements en espèces que ceux pris en compte.

Le bailleur justifie avoir été destinataire d’un grand nombre de chèques sans provision émanant du locataire. La simple et seule production par l’appelant de la copie de relevés bancaires faisant apparaître à échéances mensuelles des retraits d’une somme 500 €, parfois plus, parfois moins, n’est

pas suffisante pour constituer un commencement de preuve de ces paiements.

Dans le même temps, le fait que monsieur Y n’ait pas réclamé plus tôt le paiement de l’arriéré de loyers ne saurait constituer reconnaissance non équivoque de la réalité de la réception du règlement des loyers par le locataire.

Enfin, les quittances, soit disant adressées à la CAF, selon lesquelles monsieur Y aurait indiqué que monsieur X était à jour de ses loyers, ne sont pas produites.

Ainsi, la décision de première instance doit être confirmée, et la dette actualisée, monsieur X n’ayant pas, malgré les délais alloués, respecté le jugement pour les mensualités sur la dette et n’ayant pas repris le paiement des indemnités courantes. Monsieur X est redevable au vu des pièces produites, de la somme de 16.058 € au 1^er mai 2019 et il doit être condamné à régler cette somme.

L’intimé soulève la prescription de la demande reconventionnelle de monsieur X portant sur le remboursement de divers travaux légalement à la charge du bailleur, en invoquant la prescription de 3 ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 telle qu’elle résulte de la loi du 24 mars 2014.

Cet article n’a pas été inclus par l’article 14 de ladite loi parmi les articles applicables aux baux en cours. Toutefois, la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite loi Macron a modifié les dispositions transitoires de la loi Alur et déclaré l’article 7-1 'applicable dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil. Ce dernier article est ainsi rédigé 'En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée puisse excéder la durée fixée par la loi antérieure'. Il en résulte que le nouveau délai de prescription s’applique à compter de l’entrée en vigueur de la loi Alur soit le 27 mars 2014.

En l’espèce, les factures de travaux produites par M. X datent du 28 septembre 2013, du 5 avril 2014 et du 31 août 2015.

Les demandes au titre de ces factures ont été formées dans les conclusions notifiées le 31 juillet 2018. Il en résulte que la demande au titre de la facture du 5 avril 2014 est prescrite mais que celles relatives au 28 septembre 2013 et au 31 août 2015 sont recevables.

Le jugement sera donc pour partie infirmé en ce qu’il a reçu la demande au titre de la facture du 5 avril 2014.

M. Y sollicite sur le fond le bénéfice des dispositions de l’article 1222 du code civil, dans sa nouvelle rédaction, selon lequel « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ».

En première instance le bailleur entendait déjà s’opposer à la prise en charge financière des travaux dont monsieur X a pris l’initiative dans son logement et le fait qu’il invoque expressément devant la cour ces dispositions législatives ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l’ article 564 du code de procédure civile, comme telle proscrite par la loi, mais un moyen nouveau admissible par application de l’article 565 du même code.

C’est donc légitimement que monsieur Y invoque à son profit des dispositions législatives lui permettant de soutenir que monsieur X n’a pas respecté les conditions préalables et nécessaires pour que ce dernier puisse être considéré comme recevable à demander le remboursement par son bailleur des travaux qu’il prétend avoir réalisés dans le logement.

Même si les factures litigieuses datent d’avant l’entrée en vigueur du nouvel article 1222 du code civil, monsieur X aurait dû, à tout le moins, sur le fondement des dispositions des anciens articles 1143 et 1144 du code civil obtenir une autorisation du juge pour être autorisé à faire réaliser lui-même des travaux aux frais du bailleur.

Or, de son propre aveu, monsieur X n’en a rien fait et se contente d’invoquer sans preuve de prétendus accords verbaux avec le bailleur qui sont pourtant formellement déniés par monsieur Y.

Au reste, en l’état de l’absence d’un procès verbal d’état des lieux initial, les lieux doivent être considérés comme ayant été pris en bon état d’usage et de réparations et cette présomption n’est remise en cause par aucun élément du dossier venant démontrer sérieusement l’état dégradé de l’appartement, soit au moment de la prise à bail, soit avant la réalisation des travaux que monsieur X prétend avoir réalisés.

En effet, les propres clichés photographiques produits par monsieur X n’ont, en eux mêmes, aucune valeur probante pour avoir été effectués sans aucune garantie d’authenticité et sont insuffisants pour établir la réalité des désordres allégués tant en ce qui concerne l’étanchéité des portes que la prétendue vétusté du chauffage.

Il en est de même en ce qui concerne une demande de changement du chauffe-eau présentée pour la première fois devant la cour.

Il échet en définitive de débouter monsieur X de l’ensemble de ses demandes et de réformer en conséquence le jugement déféré.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui autorise le juge à accorder des délais de paiement au locataire défaillant dans le paiement des sommes dues avec suspension corrélative des effets de la clause résolutoire, est réservé au débiteur en mesure de payer sa dette dans les délais prescrits par le juge dans la limite de trois années.

En l’espèce, la somme due au titre des loyers impayés est considérable alors que les revenus de monsieur X sous forme d’allocations pour handicapés sont particulièrement modestes, soit 559 euros par mois. Manifestement il est dans l’incapacité de respecter un échéancier fixé à la hauteur des sommes dues et il y a lieu de le débouter de sa demande subsidiaire.

L’équité ne commande pas de faire une application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des parties.

Monsieur X qui succombe doit supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 22 janvier 2002 dont est titulaire monsieur Z X sont réunies.

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne monsieur Z X à régler à monsieur Z Y la somme de 16.058 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges dû au 1^er mai 2019, échéance de mai comprise, outre intérêts à compter du 10 octobre 2017 sur la somme de 10.800 € et à compter du jugement de première

instance pour le surplus.

Dit n’y avoir lieu à suspension de effets de la clause résolutoire ni à délai de paiement et ordonne l’expulsion immédiate de monsieur Z X des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique.

Condamne monsieur Z X à régler à monsieur Z Y une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges en cours en ce compris l’indexation et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Déboute monsieur X de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. Z X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT