N° RG 21/07194 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N3OH

Décision du Président du TJ de LYON en référé du 30 août 2021

RG : 21/00393

[D]

S.A.R.L. VARIATION SUR UN THEME

C/

[U]

[D]

[D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 01 Juin 2022

APPELANTES :

Mme [V] [D]

née le 23 Janvier 1966 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/028171 du 04/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

La Société VARIATION SUR UN THEME, société à responsabilité limitée au capital de 8.000 euros, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

Représentées par M^e Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON, toque : 2731

INTIMÉS :

Mme [O] [U]

née le 24 Avril 1947 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

INTIMÉS N’AYANT PAS CONSTITUÉ AVOCAT

Mme [Y] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

M. [K] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

******

Date de clôture de l’instruction : 05 Avril 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Avril 2022

Date de mise à disposition : 01 Juin 2022

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, Karen STELLA a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Réputé contradictoire de monsieur [K] et madame [Y] [D], la déclaration d’appel leur ayant été signifiée en personne le 27 octobre 2021 ; mais contradictoire à l’égard des autres parties, celles-ci étant représentées.

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

[O] [U] a consenti un bail commercial à la société VARIATION SUR UN THEME spécialisée dans la vente de produits de décoration, bijoux, produits cosmétiques, vente de conseils en esthétique à compter du 1er octobre 2015 pour des locaux comprenant une cave au [Adresse 2] pour un loyer de 12.000 euros par an HT outre 240 euros de charges locatives par an, le tout payable par trimestre et d’avance dont les consorts [Y], [V] et [K] [D] se sont portés cautions solidaires.

[V] [D] est la gérante de la société VARIATION SUR UN THEME.

Un commandement de payer a été délivré le 9 décembre 2019 pour défaut de paiement avec dénonce aux cautions le 6 février 2020 pour un montant en principal de 12.716,35 euros pour les loyers et charges dus au 4ème trimestre 2019 visant la clause résolutoire. La totalité des sommes dues à régler sous un mois s’élevait au montant de 14 875,23 euros. En vain.

Madame [U] a délivré assignation les 11, 12 et 15 février 2021 à la SARL VARIATION SUR UN THEME et à [V], [Y], et [K] [D], devant le président du tribunal judiciaire de LYON aux fins de':

constatation de la résiliation du bail commercial consenti en 2015 pour les locaux du [Adresse 2] ;

expulsion de la société VARIATION SUR UN THEME et tous occupants de son chef ;

condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 16.690,29 euros au titre des loyers et charges dus au mois de février 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;

paiement solidaire d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au double des loyers et charges jusqu’à libération effective des lieux outre une clause pénale de 1.670 euros et 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs ont conclu au rejet des demandes et subsidiairement à des larges délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire. A été sollicitée le paiement de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacune.

Madame [D] soutient que l’absence de mention du nom de Madame [U] en qualité de bailleresse dans l’acte de cautionnement ne permet pas qu’il produise effet à son égard. En outre, il y a eu manquement à l’obligation de délivrance car la climatisation réversible installée dans les lieux n’a jamais fonctionné et la cave n’est pas utilisable en raison d’ue fuite d’eau depuis 2017 alors qu’elle constituait une réserve de stockage essentielle.

La société a une activité de vente de produits de décoration soit un commerce dit non essentiel ayant subi les règles strictes de la fermeture durant les confinements. Cette fermeture constitue une perte de la chose louée et une constestation sérieuse aux demandes. Depuis la prise du bail, elle a supporté la réalisation de travaux sur l’immeuble voisin et sur la toiture de la copropriété avec installation d’échafaufage en façade.

Ces événements ont eu des répercussions considérables sur le chiffre d’affaires. Elle paie le loyer courant pour preuve de sa bonne foi.

Madame [U] a ramené sa demande à la somme de 14.227,22 euros au titre des loyers et charges jusqu’au 2nd trimestre 2021, à la somme de 1.422,72 euros pour la clause pénale et a porté à 2000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est précisé que la gérante avait averti de la mise en vente de son fonds de commerce ce qui l’a amenée à lui accorder des délais importants pour régulariser sa situation. En vain.

Madame [D] a bien signé le contrat de bail en qualité de caution et celui-ci est clair sur la qualité de Madame [U]. L’acte de caution se réfère en outre expressément au contrat de bail du 1er octobre 2015 dont Madame [D] a attesté avoir pris connaissance.

Le défaut de fonctionnement de la climatisation réversible mentionné sur l’état des lieux d’entrée n’a pas rendu impossible l’exécution du bail. Le preneur devait faire assurer les locaux et faire son affaire des éventuels dégâts des eaux affectant la cave. Les mesures administratives ne peuvent constituer une perte de la chose louée toujours à disposition du preneur lequel a cessé de payer bien avant la crise sanitaire. Elle a déjà donné d’importants délais pour régulariser. La société n’est pas en mesure de faire face à ses dettes en plus du loyer courant de même qu’elle n’est pas parvenue à céder le fonds de commerce.

[K] [D] et [Y] [D] régulièrement cités n’ont pas comparu ni été représentés.

Par ordonnance du 30 août 2021 rectifiée le 6 septembre 2021, le juge des référés a':

constaté la résiliation du bail commercial au 10 janvier 2020 ;

condamné solidairement la SARL VARIATION SUR UN THEME et [V], [Y] et [K] [D] à payer à Madame [U] la somme provisionnelle de 14 647,22 euros au titre des loyers et charges arrêtés en juin 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2020 ;

suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé les défendeurs, la SARL VARIATION SUR UN THEME et [V] [D], à payer la dette en 24 mensualités de 610,30 euros à compter de septembre 2021 au plus tard le 5 de chaque mois outre le loyer et les charges courants ;

dit que le parfait respect de cet engagement permettra la poursuite normale du bail et qu’en revanche le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme entraînera l’exigibilité de la totalité de la dette dix jours après une simple lettre de rappel restée infructueuse et l’obligation pour la société preneuse et de tout occupant de son chef de quitter les lieux au besoin par expulsion avec le concours de la force publique et de payer solidairement avec [V], [K] et [Y] [D] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges jusqu’au départ effectif des lieux ;

dit n’y avoir lieu à application de la clause pénale ;

condamné in solidum les défendeurs aux dépens ;

condamné in solidum les défendeurs à payer à Madame [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge a retenu notamment que':

il est constant que les causes du commandement n’ont pas été payées dans le mois ;

il est justifié des engagements de caution solidaire manuscrits les 8 septembre et 8 octobre 2015, dont celui de [V] [D] gérante de la société. Les cautions ont reçu copie du bail désignant Madame [U] comme bailleur mandante du cabinet PONS et BOURDIN. Les cautions ont été valablement données ;

il n’y a pas de destruction de la chose louée car depuis son entrée dans les lieux en 2015, la société preneuse connaissait la déficience du climatiseur réversible. Par ailleurs, elle déplore depuis fin 2017 l’impossibilité d’utiliser la cave du fait d’infiltrations tout en se maintenant et en exploitant le local. La règlement de la crise sanitaire n’est pas un argument car cela n’est pas du fait de la bailleresse et elle a toujours eu la disposition des locaux ;

le dernier décompte fixe à 14.647,22 euros le montant de la dette arrêtée en juin 2021 ;

les difficultés financières conduisent à faire droit à la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire durant 24 mois ;

seul le juge du fond peut statuer sur la clause pénale et la moduler en fonction des circonstances. Il en est ainsi de la demande exorbitante de l’indemnité d’occupation à hauteur du double du loyer.

Appel a été interjeté par déclaration électronique du 27 septembre 2021, par le conseil de [V] [D] et de la SARL VARIATION SUR UN THEME contre l’ordonnance du 30 août 2021 rectifiée le 6 septembre 2021.

L’affaire a été orientée à bref délai selon les dispositions des articles 905 à 905-2 du code de procédure civile et les plaidoiries ont été fixées au 5 avril 2022 à 9 heures.

Suivant leurs dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 4 avril 2022, la société VARIATION SUR UN THEME et [V] [D] demandent à la Cour de':

infirmer l’ordonnance rectifiée le 6 septembre 2021 ;

débouter Madame [U] de son appel incident.

Statuant à nouveau :

A titre principal,

juger que l’acte de cautionnement régularisé par [V] [D] ne peut produire effet à l’égard de Madame [U].

En conséquence,

débouter Madame [U] de ses demandes fins et conclusions contre [V] [D] ;

juger que ses demandes se heurtent à des contestations sérieuses ;

renvoyer Madame [U] à mieux se pourvoir au fond.

A titre subsidiaire,

accorder à la société VARIATION SUR UN THEME et à [V] [D] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative ;

suspendre les effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause,

rejeter les demandes de Madame [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner à leur payer à chacune la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outr les entiers dépens.

Les appelantes soutiennent en substance que':

Ont été rencontrées des difficultés de trésorerie car il y a eu des travaux de façade outre la crise sanitaire. Par ailleurs, ont été relevés des parasites affectant le bois et la façade du local loué. Dès 2018, la bailleresse a été avertie de la présence de cafards. Une expertise a été faite le 15 mars 2022 ce qui a permis de constater des parasites et champignons en sous-sol. Cela a dégradé le bois et est de nature à porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du preneur. Le syndicat des copropriétaires a dû faire des travaux en toiture du fait de parasites rongeant le bois et le bailleur a été averti en 2016. Elle a néanmoins manqué à ses obligations de délivrance.

Par ailleurs, le 24 août 2021, une offre de rachat du droit au bail a été faite par une fromagerie. La bailleresse a fait part de son accord de principe quant à la cession du droit au bail mais sous réserve d’une indemnité de déspécialisation de 50.000 euros dans un premier temps et de 40.000 euros dans un second temps, ce qui a dissuadé le candidat à l’achat.

L’acte de cautionnement de [V] [D] ne peut pas produire effet car il ne fait pas mention de Madame [U] comme bailleur. Il fait état du mandataire du bailleur. La cautionnement doit être clair et précis et ne peut être présumé. Elle ne s’est jamais portée caution à l’égard de Madame [U]. La seule mention de la copie du bail mentionnant Madame [U] comme bailleresse ne saurait rendre l’acte de cautionnement valable.

La bailleresse a manqué à son obligation de délivrance. La contestation est fondée non sur l’article 1722 mais sur l’article 1719. Le raisonnement du juge doit être infirmé de ce seul fait. La climatisation réversible était essentielle au bail car Madame [D] avait des problèmes de santé. Elle n’a jamais fonctionné et elle en a averti le mandataire de la bailleresse qui n’a jamais donné suite au devis de réparation. La cave qui servait de réserve essentielle n’a pu être utilisée en raison de fuites fin novembre 2017. Un expert de l’assurance est intervenu et une canalisation dans le mur a été mise en cause. Il s’agit d’une destruction partielle.

La situation sanitaire constitue une perte de la chose louée.

Sur les délais de paiement, est mise en avant la bonne foi ainsi que les difficultés extrinsèques sous forme de travaux multiples ayant causé préjudice au commerce. Le loyer courant est payé.

Sur l’appel incident': cela reviendrait à aggraver la situation de la société et les cautions. Il s’agit d’une condamnation disproportionnée.

Suivant conclusions récapitulatives, notifiées le 4 février 2022, [O] [U] demande à la Cour de':

confirmer l’ordonnance du 30 août 2021 modifiée le 6 septembre 2021 sur la résiliation du bail, sur la condamnation au titre des loyers et charge, sur les dépens et sur les frais irrépétibles ;

la réformer pour le surplus ;

débouter la société VARIATION SUR UN THEME et [V] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins, et prétentions ;

les débouter de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion immédiate de la société VARIATION SUR UN THEME des lieux loués ainsi que de celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner solidairement la société VARIATION SUR UN THEME, [V], [K] et [Y] [D], à lui régler une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au double (article 16 du bail) du loyer et des charges de la dernière année du bail conformément à la clause du bail et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Y ajoutant,

les condamner in solidum à lui payer une somme provisionnelle de 20.837,26 euros au titre de loyers et charges outre indemnité d’occupation dus au 4 avril 2022, 2ème trimestre 2022 compris avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2020 ;

les condamner in solidum à lui payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Elle soutient notamment que':

la clause résolutoire est acquise': le commandement de payer a été délivré le 9 décembre 2019 pour une somme de 14.875,23 euros. Les impayés étaient antérieurs au covid. Le bailleur avait accepté en vain des délais de paiement. La situation est récurrente et la société VARIATION SUR UN THEME n’arrive pas à vendre son fonds de commerce.

l’acte de cautionnement d'[V] [D] du 8 octobre 2015 est valable. Elle est de mauvaise foi. Elle a signé le bail en qualité de caution où il est précisé que la SARL CABINET PONS ET BOURDIN est le mandataire de Madame [U] [O] sous la dénomination Bailleur. L’acte de caution se réfère expressément au bail. Elle a reconnu avoir connaissance de l’étendue de son engagement à l’égard du bailleur Madame [U]. Elle a même reproduit de façon manuscrite son engagement de caution et est la gérante de la société preneuse. Elle a reçu nécessairement copie du bail et ne peut soutenir que le bailleur n’est pas Madame [U].

il n’y a pas de manquement à l’obligation de délivrance au motif d’un problème de climatisation et d’un dégât des eaux affectant la cave. Il n’est pas mentionné au bail que la climatisation réversible est un élément essentiel du contrat et si elle n’avait pas fonctionné elle n’aurait pas signé en 2015 un bail en s’y maintenant. Sur l’état des lieux d’entrée, il n’est rien indiqué sauf que le bloc climatisation est à vérifier. Une unique pièce date d’octobre 2015. Il n’y a donc plus de problème depuis 2015. Le fuite d’eau rendrait la cave inutilisable. Or sa pièce 8 est illisible. Le dossier de l’expert est même classé sans suite. Le bail prévoit que le preneur doit s’assurer contre les dégâts des eaux avec renonciation à tous recours. Le bailleur ne peut être tenu pour responsable pour les locaux en sous-sol. Dans son courrier de 2018, il n’est pas question de la cave. Le locataire a eu la jouissance des lieux. L’exigibilité du loyer n’est pas contestable. Au mieux, le preneur pouvait prétendre à des dommages et intérêts ;

il n’y a pas de perte de la chose à raison des fermetures administratives liées au covid. Les loyers demeurent exigibles. La locataire a bénéficié d’une aide d’État et a pu accéder à ses locaux et entreposer son stock. Les difficultés financières n’ont pas été prouvées ;

sur le moyen tiré des parasites présenté la veille des plaidoiries': il n’est pas pertinent. Il n’y a pas de preuve d’une atteinte à la structure ou d’une dangerosité liée à quelques champignons dans la cave. La locataire a imaginé de commander un rapport pour analyser le bois de la cave pour pallier le vide de son dossier. Aucune atteinte à la jouissance des lieux n’est prouvée. Cela ne peut justifier le défaut de paiement des loyers. Son local est forcément exploitable car elle compte le vendre. En réalité, la société preneuse n’est pas en capacité de payer sa dette de loyer et ne fait qu’aggraver sa situation contre ses intérêts et ceux de son bailleur';

le premier juge a accordé les délais maximum. L’appelante a obtenu gain de cause, ce qui rend sa demande subsidiaire sans objet. Ces délais n’ont pas lieu d’être du fait de la mauvaise foi des appelantes. L’activité n’est pas viable. Le fonds de commerce n’a pas pu être vendu. Les délais qui lui ont été accordés ont été vains. Pendant la procédure d’appel, les délais n’ont pas été respectés. L’appel du 3ème trimestre 2021 n’a pas été réglé seuls 2.178,58 euros ont été versés sur les 3.269,09 euros versés. Le 4ème trimestre n’a pas été payé et les mensualités sur la dette n’ont pas été versées en septembre et que partiellement en octobre et novembre. La dette augmente malgré les délais. Au 23 novembre 2021, il est dû une somme de 20.837,26 euros au 1er avril 2022. Depuis l’appel, aucune échéance courante n’a pu être payée complètement. La situation de la locataire est irrémédiablement compromise ;

le double du loyer est une clause contractuelle que le juge des référés ne peut modifier.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l’article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l’audience du 5 avril 2022 à 9 heures.

A l’audience, les conseil des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2022.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi lors de la mise en jeu de cette clause ;

la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, il est patent que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été payées dans les délais.

La contestation soulevée tirée du défaut de mention du nom de Madame [U] comme bailleresse dans l’ acte de cautionnement de [V] [D] n’est pas sérieuse car il est rappelé que cet acte fait référence au bail dans lequel Madame [U] apparaît bien comme bailleresse ayant comme mandataire la régie Pons et Bourdin. En outre, le bail a été dûment paraphé sur chaque page par les cautions solidaires dont [V] [D] lesquelles ont déclaré avoir pris connaissance de ses clauses et avoir reçu une copie qui était annexée à l’engagement de caution.

La contestation tirée de la perte de la chose louée à raison des fermetures administratives liées à la pandémie n’est pas sérieuse car les loyers demeuraient exigibles. Au surplus, il n’y a pas perte de la chose louée du fait du bailleur, les impayés sont antérieurs à la crise sanitaire et la preneuse a pu accéder à ses locaux et y entreposer son stock.

S’agissant de la contestation tirée du manquement à l’obligation de délivrance compte tenu du défaut de climatisation, du dégât des eaux affectant la cave et de l’existence de parasites, la Cour constate qu’il n’était précisé nulle part que la climatisation réversible soit une condition essentielle du bail d’autant que si tel avait été, le cas le contrat de bail n’aurait pas été signé en cas de défaillance et la locataire ne se serait pas maintenue dans les lieux depuis des années.

Les pièces 3 et 4 produites ne sont pas probantes car elles ne sont que l’état d’entrée dans les lieux faisant mention du bloc climatisation à vérifier et une simple photographie prise du climatiseur magasin. La pièce 5, soit un mail du 6 octobre 2015, évoque un problème de chauffage qui est hors d’usage. Il est fait état d’un devis datant du 16 juin 2019 soit quatre ans après pour fourniture et pose d’une climatisation réversible sans qu’il soit établi que ce devis a été adressé vainement au bailleur. Il n’est aucunement question de ces difficultés dans les courriers de 2017 et 2018. Cette contestation n’est donc pas sérieuse.

S’agissant du dégât des eaux dans la cave, qui rendrait celle-ci inutilisable depuis 2017 alors qu’elle constitue une réserve de stockage indispensable au magasin, force est de constater que la pièce 8 produite, soit un rapport d’assurance relatif aue sinistre, est illisible ainsi que l’a fait remarquer Madame [U] sans que ce point ait été amélioré pour la Cour. Il n’est produit aucun document postérieur à 2017 demandant notamment au bailleur de faire cesser le trouble qui serait lié à une canalisation fuyarde dans les murs de l’immeuble si tant est que cela soit de la responsabilité du bailleur d’autant que les dégâts des eaux selon une clause du bail font l’objet d’une clause de non-garantie par le bailleur. Cette contestation n’a de ce fait pas de caractère sérieux quant à l’exigibilité des loyers.

S’agissant de l’existence de parasites dans le sous-sol, force est de constater que ce moyen apparaît dans le dernier jeu de conclusions sur le fondement d’une expertise parasitaire commandée récemment et donc insusceptible d’expliquer a posteriori l’existence d’impayés dû depuis 2019. Cet examen évoque des parasites dégradant le bois mais sans indiquer de dangerosité particulière ou d’atteinte à la jouissance et la structure. Il n’est pas allégué que le fonds de commerce ne peut plus être exploité de ce fait. Ainsi, cette contestation ne saurait revêtir un caractère suffisamment sérieux pour s’opposer aux demandes de Madame [U].

Il résulte de ce qui précède qu’il n’existe pas de contestation sérieuse relative à la demande d’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux termes du bail commercial en vigueur entre les parties.

La Cour confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en date du 10 janvier 2020 avec toutes les conséquences ordinaires en la matière en termes d’expulsion et du principe du versement d’une indemnité d’occupation.

Sur la créance provisionnelle au titre des impayés

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le montant de la créance actualisée au 1er avril 2022 (pièce 15) n’a pas fait l’objet de contestation sur le quantum. Il y a lieu de faire droit à la demande actualisée et de condamner solidairement la société VARIATION SUR UN THEME, [V] [D], [K] [D], et [Y] [D], à payer à [O] [U] la somme provisionnelle de 20.837,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 4 avril 2022 (2ème trimestre 2022 compris) avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2019, date du commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, les appelantes ont eu gain de cause sur ce point en première instance. Dès lors à défaut d’intérêt à agir, leur demande subsidiaire de délai de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire est irrecevable. Pour autant, Madame [U] a interjeté appel incident aux fins d’infirmation de cette disposition en s’opposant aux délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, force est de constater que la société VARIATION SUR UN THEME n’a pas été en capacité de respecter les délais accordés par le premier juge.

Il ne peut être reproché au bailleur d’avoir sollicité une indemnité de déspécialisation pour céder le fonds de commerce à une fromagerie, alors même que Madame [U] a déjà accordé de fait de nombreux mois pour apurer la dette. A défaut de démontrer sa capacité financière à apurer la dette, malgré trois cautions solidaires, il est illusoire d’accorder des délais de paiement.

Dès lors, la Cour infirme l’ordonnance déférée et déboute la société VARIATION SUR UN THEME de sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, la mesure d’expulsion au besoin par la force publique pourra avoir lieu comme il est dit au dispositif de l’arrêt et le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la créance provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société preneuse, solidairement avec les cautions d'[V], [K], et [Y] [D] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La bailleresse a interjeté appel incident pour solliciter une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel. Bien qu’il s’agisse d’une clause contractuelle du bail, le montant ne peut être considéré comme non sérieusement contestable car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer contractuel courant, charges comprises, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La Cour confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de Madame [U] sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a exactement apprécié le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance que la Cour confirme.

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[V] [D] et la société VARIATION SUR UN THEME qui succombent dans l’essentiel de leur appel, doivent supporter solidairement la charge des dépens d’appel conformément aux dispositions susvisées et aux clauses du cautionnement d'[V] [D].

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de Madame [U] contre [K] et [Y] [D], tant sur les dépens que sur les frais irrépétibles à hauteur d’appel.

L’équité conduit la Cour à condamner solidairement [V] [D] et la société VARIATION SUR UN THEME à payer à [O] [U] une somme supplémentaire de 2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Corrélativement, la Cour déboute [V] [D] et la société VARIATION SUR UN THEME de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel principal et incident,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf sur l’octroi des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau sur les délais de grâce et de suspension de la clause résolutoire,

Infirme l’ordonnance déférée qui a accordé ces délais avec suspension de clause résolutoire,

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable la demande subsidiaire de la société VARIATION SUR UN THEME pour défaut d’intérêt à agir s’agissant de la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Fait droit à l’appel incident de [O] [U] et déboute la société VARIATION SUR UN THEME de sa demande de délais de paiement et d’effet suspensif de la clause résolutoire,

Confirme la mesure d’expulsion de la société VARIATION SUR UN THEME et de tout occupant de son chef à défaut de restitution volontaire des lieux en précisant qu’elle devra avoir lieu dans le mois de la signification du présent arrêt des lieux situés au [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ,

Dit en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Porte à 20.837,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 4 avril 2022 (2ème trimestre 2022 compris) avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2019, la provision à laquelle la société VARIATION SUR UN THEME, [V] [D], [K] [D], et [Y] [D], sont condamnés solidairement à payer à [O] [U],

Déboute [O] [U] de son appel incident sur l’indemnité d’occupation portée au double du loyer et confirme l’ordonnance déférée sur la provision pour l’indemnité d’occupation à valoir à compter d’avril 2022 jusqu’à libération effective des lieux,

Y ajoutant,

Condamne solidairement [V] [D] et la société VARIATION SUR UN THEME aux entiers dépens d’appel,

Déboute [O] [U] de ses demandes contre [K] [D] et [Y] [D] pour les dépens d’appel,

Condamne solidairement [V] [D] et la société VARIATION SUR UN THEME à payer à [O] [U] la somme supplémentaire de 2.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

Rejette les demandes de [V] [D] et la société VARIATION SUR UN THEME de leurs demandes accessoires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT