N° RG 23/02100 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O3BZ

Décisions:

— du Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 17 février 2020

(1ère chambre civile)

RG 12/329

— de la Cour d’appel de Riom en date du 4 novembre 2020

( 3ème chambre civile et commerciale)

RG 20/409

— de la Cour de cassation de

du 16 novembre 2022

Pourvoi n W 21-10.016

Arrêt n 801 FS-D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 29 JANVIER 2026

statuant sur renvoi après cassation

APPELANTE :

S.A.R.L. DG HOLIDAYS

[Adresse 4]

[Localité 38]

Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

S.A.R.L. M. T.

[Adresse 74]

[Localité 18]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : 1547

Et ayant pour avocat plaidant M^e Damien DEGRANGE, avocat au barreau de CHAMBERY

S.A.R.L. M. T. prise en sa qualité d’ancien syndic de l’ensemble immobilier [65]

[Adresse 74]

[Localité 18]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : 1547

Et ayant pour avocat plaidant M^e Damien DEGRANGE, avocat au barreau de CHAMBERY

INTERVENANTS :

M. [TR] [E]

né le 08 Juin 1966 à [Localité 50]

[Adresse 40]

[Localité 36]

Mme [MA] [S] EPOUSE [E]

née le 28 Novembre 1967 à [Localité 75]

[Adresse 40]

[Localité 36]

M. [HI] [Z]

né le 27 Novembre 1957 à [Localité 48]

[Adresse 10]

[Localité 23]

Mme [MA] [IN] EPOUSE [MU]

née le 07 Juin 1964 à [Localité 77]

[Adresse 10]

[Localité 23]

M. [CV] [X]

né le 24 Mars 1958 à [Localité 64]

[Adresse 15]

[Localité 16]

Mme [OT] [FJ] EPOUSE [X]

née le 29 Mai 1965 à [Localité 68]

[Adresse 15]

[Localité 16]

Mme [ZN] [I]

née le 21 Octobre 1958 à [Localité 76]

[Adresse 12]

[Localité 34]

M. [A] [K]

né le 16 Juin 1973 à [Localité 59]

[Adresse 9]

[Localité 37]

Mme [EP] [P] EPOUSE [K]

née le 16 Juin 1973 à [Localité 51]

[Adresse 9]

[Localité 37]

SARL CARLOC

[Adresse 32]

[Adresse 32]

[Localité 17]

M. [RS] [U]

né le 17 Décembre 1955 à [Localité 53]

[Adresse 33]

[Localité 22]

Mme [NF] [V] [KB] EPOUSE [U]

née le 13 Août 1959 à [Localité 55]

[Adresse 33]

[Localité 22]

M. [JH] [G]

né le 21 Août 1943 à [Localité 70]

[Adresse 11]

[Localité 43]

Mme [UK] [BL] EPOUSE [G]

née le 22 Février 1946 à [Localité 58]

[Adresse 11]

[Localité 43]

M. [GD] [B]

né le 30 Mars 1958 à [Localité 63]

[Adresse 3]

[Localité 21]

Mme [XO] [ZC] EPOUSE [B]

née le 18 Janvier 1963 à [Localité 61]

[Adresse 3]

[Localité 21]

M. [TR] [IC]

né le 21 Mai 1959 à [Localité 49]

[Adresse 14]

[Localité 20]

Mme [Y] [YI] EPOUSE [IC]

née le 10 Septembre 1957 à [Localité 62]

[Adresse 14]

[Localité 20]

M. [H] [SX]

né le 31 Mars 1959 à [Localité 72]

[Adresse 8]

[Localité 27]

Mme [LG] [AW] EPOUSE [SX]

née le 11 Mars 1967 à [Localité 66]

[Adresse 8]

[Localité 27]

M. [XD] [DK]

né le 07 Novembre 1970 à [Localité 72]

[Adresse 7]

[Localité 19]

Mme [JP] [PY]

née le 14 Septembre 1950 à [Localité 69]

[Adresse 28]

[Adresse 28]

[Localité 1]

M. [YR] [WJ]

né le 15 Septembre 1971 à [Localité 47]

[Adresse 30]

[Localité 26]

Mme [L] [T] EPOUSE [WJ]

née le 12 Mai 1977 à

[Adresse 30]

[Localité 26]

M. [JT] [YI]

né le 12 Octobre 1955 à [Localité 55]

[Adresse 31]

[Localité 24]

Mme [KV] [R] EPOUSE [YI]

née le 01 Février 1958 à [Localité 54]

[Adresse 31]

[Localité 24]

M. [W] [VP]

né le 17 Mars 1956 à [Localité 68]

[Adresse 44]

[Localité 2]

Mme [KM] [O] EPOUSE [VP]

née le 26 Mars 1970 à [Localité 78]

[Adresse 44]

[Localité 2]

M. [N] [AE]

né le 10 Octobre 1963 à [Localité 73]

[Adresse 5]

[Localité 25]

Mme [LO] [NZ] EPOUSE [AE]

née le 03 Janvier 1967 à [Localité 73]

[Adresse 5]

[Localité 25]

M. [CF] [DW]

né le 28 Décembre 1965 à [Localité 56]

[Adresse 39]

[Localité 35]

Mme [IW] [D] EPOUSE [DW]

née le 27 Juillet 1973 à [Localité 75]

[Adresse 39]

[Localité 35]

M. [M] [EE]

né le 25 Septembre 1962 à [Localité 67]

[Adresse 29]

[Localité 42]

M. [GO] [WV]

né le 06 Juin 1956 à [Localité 57]

[Adresse 13]

[Localité 41]

Mme [PE] [F] EPOUSE [WV]

née le 24 Novembre 1955 à [Localité 52]

[Adresse 13]

[Localité 41]

Tous représentés par M^e Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON, toque : 520

S.E.L.A.R.L. ASTEREN en la personne de Me [J], es qualité de mandataire judiciaire désigné selon jugement rendu par le Tribunal de Commerce de BOBIGNY

[Adresse 6]

[Localité 45]

Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL DOLLA-VIAL § ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Me [SL] [C], es qualité de mandataire judiciaire désigné selon jugement rendu par le Tribunal de Commerce de BOBIGNY

[Adresse 46]

[Localité 45]

Représenté par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Juin 2025

Date de mise à disposition : 30 octobre 2025 prorogée au 29 janvier 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Patricia GONZALEZ, président

— Julien SEITZ, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Julien SEITZ, conseiller pour le président empêché, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Selon acte du 20 février 2007, la société MT a acquis l’hôtel-restaurant '[65]' à [Localité 60], dans l’intention de le transformer en résidence de tourisme, conformément à un permis de construire délivré le 09 janvier 2007.

La société MT a soumis le bâtiment au statut de la copropriété des immeubles bâtis puis a commercialisé les lots à des particuliers, à charge pour chaque acquéreurs de consentir un bail commercial à la société Compagnie hôtelière des Alpes, lui permettant d’exploiter la résidence.

Selon acte à effet au 1er mars 2007, la société MT a consenti un bail commercial à la société Compagnie hôtelière des Alpes, pour la fraction des locaux dont elle a conservé la propriété.

L’exploitation de la société Compagnie hôtelière des Alpes a débuté au mois de juin 2008.

Suivant acte du 18 décembre 2008, la société Compagnie Hôtelière des Alpes a cédé le fonds à la société Compagnie des aéroports.

Par décision du 3 novembre 2009, la commission d’arrondissement pour la sécurité de [Localité 71] a donné un avis défavorable au fonctionnement de l’établissement, considérant qu’il présentait des risques pour la sécurité du public.

Par arrêté du 29 avril 2010, le maire de [Localité 60] a autorisé la poursuite de l’exploitation, sous différentes conditions, tenant notamment à la réalisation de travaux recommandés par la commission de sécurité.

Par jugement du 05 février 2010, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a placé la société Compagnie des aéroports en redressement judiciaire .

Selon jugement du 03 septembre 2010, ce tribunal a ordonné la cession des actifs de la société Compagnie des aéroports à la société DG Résidences, avec faculté de substitution.

Par assignation du 29 novembre 2011, la société DG Holidays, substituée à la société DG Résidences, a fait citer les copropriétaires et la société MT, prise en sa qualité de syndic, devant

le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, pour obtenir l’achèvement des travaux de changement de destination du bâtiment.

Par ordonnance du 06 novembre 2012 le juge de la mise en état a commis M. [PM] en qualité d’expert.

Aux termes d’un rapport déposé le 08 décembre 2014, l’expert a estimé que le coût des travaux nécessaires pour mettre les lieux en conformité avec les prescriptions de la commission de sécurité de [Localité 71] s’établissait entre 240.000 et 250.000 euros.

Cette commission ayant émis un nouvel avis défavorable à la poursuite de l’activité, le préfet du Puy-de-Dôme a pris le 5 octobre 2015 un arrêté de fermeture de l’établissement.

En parallèle de l’instance pendante devant le tribunal de grande instance de Clermont Ferrand, la société MT, agissant en qualité de bailleresse d’une partie des locaux, a fait assigner les sociétés DG Résidences et DG Holidays devant le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand, en paiement de loyers en souffrance.

Par jugement du 11 octobre 2012, le tribunal de commerce a :

— condamné solidairement les sociétés DG Résidences et DG Holidays à payer à la société MT la somme de 95.264,14 euros au titre des loyers arriérés arrêtés au 30 juin 2012 ;

— condamné les sociétés DG Résidences et DG Holidays à exécuter des travaux de mise en sécurité, énumérés en annexe de lettres envoyées par le maire de [Localité 60] les 3 mai et 16 septembre 2010 ;

— débouté les sociétés DG Résidences et DG Holidays d’une demande indemnitaire formée au titre du trouble de jouissance et d’une demande visant la condamnation de la société MT à livrer le mobilier complet.

Par arrêt du 29 janvier 2014, la cour d’appel de Riom a confirmé la condamnation solidaire des sociétés DG Résidences et DG Holidays à réaliser les travaux de sécurité imposés par le maire, et les a condamnées en outre à payer les loyers arrêtés au 30 mars 2013.

Les travaux objet de cette condamnation se limitaient toutefois à ceux intéressant les lots conservés par la société MT, à l’exclusion de ceux détenus par les copropriétaires et des parties communes.

La société DG Holidays et le syndicat des copropriétaires ayant fait exécuté une partie des travaux de mise aux normes de sécurité, l’interdiction administrative d’exploiter a été levée le 1er octobre 2019 et l’exploitation a repris jusqu’en fin d’année 2020.

Telles sont les circonstanxes dans lesquelles le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en l’instance introduite le 29 novembre 2011 par la société DG Holidays.

***

Par jugement du 17 février 2020, cette juridiction a :

— débouté la société DG Holidays de sa demande ;

— condamné la société DG Holidays à effectuer les démarches nécessaires au classement en résidence de tourisme, en exécutant au préalable les travaux nécessaires et en installant les équipements adaptés à un tel classement, à peine d’astreinte ;

— condamné in solidum les sociétés DG Holidays et MT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[65]' la somme de 1.012. 047,26 euros au titre du coût total des travaux exécutés ou à exécuter ;

— condamné la société DG Holidays à payer au syndicat la somme de 71.896,26 euros, au titre des travaux de réfection de la toiture et d’étanchéité de plusieurs terrasses ;

— condamné la société DG Holidays à signer avec chacun des copropriétaires un acte authentique du bail commercial le concernant, sur la base d’un projet conforme avec le bail commercial transmis aux termes du jugement arrêtant le plan de cession, et modifié conformément à une lettre du 2 septembre 2010 ;

— condamné la société DG Holidays à fournir à chacun des copropriétaires une garantie autonome au sens de l’article 2321 du code civil, à peine d’astreinte ;

— condamné la société DG Holidays à remettre à M. [H] [UW], copropriétaire désigné à cette fin, le compte d’exploitation annuel de la résidence '[65]' pour les années 2010 à 2015 ;

— condamné la société DG Holidays à payer à chacun des copropriétaires une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la Société DG Holidays à payer à la société MT, en deniers ou quittances, une somme de 530.451,57 euros au titre de loyers, charges de copropriété et taxes foncières dus pour la période du 1er janvier 2016 au 22 août 2019 ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la société DG Holidays à payer, par application de l’article 700 du code de procédure civile, une somme globale de 15.000 euros aux copropriétaires particuliers et au syndicat, et une somme de 2.000 euros à la société MT ;

— condamné la société DG Holidays aux dépens, en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire, avec faculté de recouvrement direct au profit de M^e Loiacono, avocat, sur son affirmation de droit.

Le tribunal a notamment retenu que la société DG Holidays, tenue des obligations contractées par la société DG Résidences en qualité de cessionnaire des actifs de la société Compagnie des aéroports, se trouvait obligée par l’accord acté par le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains, aux termes duquel il lui appartenait de réaliser les travaux nécessaires à la transformation de l’hôtel en une résidence de tourisme, et de donner forme authentique aux baux conclus sous la forme verbale entre les copropriétaires et la société Compagnie Hôtelière des Alpes.

La société DG Holidays a relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 29 février 2020.

***

Par arrêt du 04 novembre 2020, la cour d’appel de Riom a :

— réformé le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum la société DG Holidays et la société MT à payer une somme de 1.012.047,26 euros au syndicat des copropriétaires, et en ce qu’il a condamné la société DG Holidays à payer à la société MT une somme de 530.451,57 euros en deniers ou quittances au titre des loyers, charges de copropriété et taxes foncières, dus pendant la période du 1er janvier 2016 au 22 août 2019 ;

statuant à nouveau de ces chefs :

— condamné la société DG Holidays à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[65]' une somme 1.012.047,26 euros, au titre des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d’accès au handicapés, réalisés et à réaliser, avec les intérêts au taux légal appliqués comme il est précisé dans le jugement déféré ;

— rejeté la demande présentée de ce chef par le syndicat contre la société MT ;

— condamné la société DG Holidays à payer à la société MT une somme de 209.391,28 euros au titre des loyers, charges de copropriété et taxes foncières arrêtés au 31 août 2020;

— confirmé le jugement déféré en toutes ses autres dispositions déférées devant la cour ;

Y ajoutant :

— condamné la société DG Holidays à payer au syndicat des copropriétaires, et aux copropriétaires particuliers, une somme globale de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné lasociété DG Holidays aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Marius Loiacono, avocat ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La cour a retenu que les baux liant la société DG Holidays aux copropriétaires obligeaient la société locataire à supporter le coût des travaux exigés par l’administration en application des règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public.

Elle a considéré en revanche que les actes de vente conclus entre la société MT et les différents copropriétaires n’obligeaient pas la première à supporter le frais de mise en conformité des locaux avec les règles de sécurité applicables à l’activité de résidence de tourisme.

Statuant sur l’appel en garantie formé par la société DG Holidays contre le syndicat des copropriétaires et la société MT, la cour a jugé que la mise en conformité des locaux aux normes de sécurité et l’achèvement des travaux de transformation en résidence de tourisme s’étaient heurtés au refus de financement opposé par la locataire commerciale, de sorte que celle-ci ne pouvait reprocher au syndicat et à la société MT l’absence de réalisation des travaux idoines, ni obtenir leur condamnation à la garantir de la condamnation prononcée de ce chef.

La cour a rejeté par le même motif les demandes indemnitaires formées par la société DG Holidays au titre notamment de ses pertes d’exploitation.

La société DG Holidays s’est pourvue en cassation contre cet arrêt.

***

Par arrêt du 16 novembre 2022 la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu le 4 novembre 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Riom, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la société DG Holidays contre la société MT.

A l’appui de cette cassation, l’arrêt retient :

— qu’il résulte de l’article 1603 du code civil que vendeur doit délivrer la chose conformément

aux stipulations de l’acte de vente ;

— que pour rejeter les demandes de la société DG Holidays contre la société MT, l’arrêt énonce que, selon les actes de vente les acquéreurs prenaient les biens 'dans l’état où ils se trouve[raie]nt lors de l’entrée en jouissance', sauf la charge particulière incombant au vendeur de réaliser, tant dans les parties communes que dans les parties privatives, des travaux dont le détail figurait dans une notice de vente annexée à chacun des actes, laquelle mentionnait des travaux de rénovation et d’équipement des chambres mais non de mise en conformité des lieux avec les règles de sécurité ;

— que l’arrêt d’appel ajoute qu’aux termes des actes de vente, le vendeur s’obligeait à faire toutes diligences pour obtenir le certificat de conformité au permis de construire mais que le permis de construire portait expressément sur les seuls travaux de restructuration de l’hôtel aux fins de le convertir en une résidence hôtelière, avec notamment la création de kitchenettes, et non pas sur des travaux de mise aux normes de sécurité ;

— qu’en statuant ainsi, alors que pour délivrer un bien conforme à la destination promise de résidence hôtelière et obtenir un certificat de conformité des travaux visés au permis de construire portant sur la transformation d’un hôtel en une telle résidence, le vendeur devait exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble avec les règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1603 du code civil.

L’arrêt précise que la cassation ne s’étend pas à la condamnation prononcée contre la société DG Holidays au profit de la société MT au titre des loyers et charges impayés, dès lors que cette condamnation n’est pas soutenue par les motifs critiqués par le moyen.

Il ajoute qu’elle ne s’étend pas, non plus, au rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre la société MT, la société DG Holidays n’étant pas recevable à critiquer des dispositions qui ne lui font pas grief.

La société DG Holidays a saisi la présente cour de renvoi par déclaration enregistrée le 13 mars 2023, en appelant à l’instance la société MT, en ses qualités de bailleresse et de syndic de copropriété.

Invitée par le greffe à faire signifier sa déclaration de saisine selon avis du 30 mars 2023, la société DG Holidays l’a faite signifier à la société MT, ainsi qu’à différents copropriétaires bailleurs.

Ceux-ci n’ayant pu constituer avocat, faute d’avoir été désignés en tant que parties intimées par la déclaration d’appel, ils sont intervenus volontairement par conclusions du 25 avril 2024.

Par jugement du 06 juin 2024, la société DG Holidays a été placée en redressement judiciaire.

Les sociétés Thevenot Partners et AJ associés sont intervenus volontairement à l’instance par conclusions du 02 janvier 2025.

Par jugement du 1er janvier 2025, le tribunal de commerce de Bobigny a converti la procédure de redressement en liquidation judiciaire.

Par conclusions déposées le 08 avril 2025, la société Asteren, en la personne de Me [J], et Me [SL] sont intervenus volontairement à l’instance, en leur qualités de mandataires judiciaires à la liquidation de la société DG Holidays.

***

Aux termes de ces conclusions d’intervention du 08 avril 2025, les liquidateurs judiciaires demandent à la cour, au visa des articles 1240 et 1603 du code civil, 14, 18 et 24 de la loi n° du 10 juillet 1965, 16 et 238 du code de procédure civile, R. 424-17 du code de l’urbanisme, 328 à 330 du code de procédure civile, de :

— recevoir la société DG Holidays en sa demande et la déclarer bien fondée ;

— recevoir l’intervention volontaire de la société Asteren en la personne de Me [J], et de Me [SL], 'ès qualité de mandataires judiciaires de la SARL DG HOLIDAYS avec mission d’assistance, désignés suivant jugement rendu par le Tribunal de Commerce de BOBIGNY en date du 6 juin 2024' ;

— infirmer le jugement entrepris dans les limites de la cassation partielle prononcée suivant arrêt en date du 16 novembre 2022 ;

statuant à nouveau, sur la prise en charge des travaux de sécurité exigés par la commission de [Localité 71] :

— condamner la société MT prise en sa qualité de promoteur et d’ancien syndic de l’ensemble immobilier, à garantir intégralement la société DG Holidays de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de mise aux normes de sécurité, à hauteur de 1.012.047,26 euros ;

sur l’exception d’inexécution au paiement des loyers, charges et impôts de toute nature depuis la fermeture administrative de l’établissement :

— dire qu’au regard des limites de la cassation partielle prononcée, le jugement entrepris est devenu définitif ;

— débouter la société MT de sa demande en paiement d’arriérés de loyers, charges et taxe foncière;

sur le manquement à l’obligation de vendre un bien conforme à sa destination :

— dire que le complexe '[65]' n’est pas classé en résidence de tourisme trois étoiles, en violation de la destination contractuelle prévue par les contrats de vente ainsi que par le règlement de copropriété de la résidence ;

— dire que la société MT manque indiscutablement à ses obligations de vendeur ;

— constater l’impossibilité totale d’exploiter du fait de la fermeture administrative de l’établissement à compter du 1er octobre 2015 ;

— condamner la société MT à lui payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de :

2.283.992 euros en réparation des pertes d’exploitation subies, subsidiairement 685.198 euros correspondant à la marge brute évaluée à 30 % de cette somme ,

117.549,30 euros au titre des travaux nécessaires au changement de destination en résidence de tourisme quatre étoiles,

861.808 euros, en réparation du surcoût d’exploitation engendré par l’exploitation en hôtel ;

— débouter la même de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société DG Holidays ;

en tout état de cause :

— condamner la société MT à lui verser la somme de 30.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise engagés par la société DG Holidays, lesquels seront recouvrés par M^e Romain Laffly, avocat, aux offres de droit.

Les liquidateurs de la société DG Holidays font valoir que la société MT est intervenue dans la création puis le fonctionnement de la résidence de tourisme en trois qualités successives, savoir en qualité de promotrice-venderesse des lots, en qualité de bailleresse des locaux à usage de service dont elle a conservé la propriété et en qualité de syndic de copropriété.

Ils soutiennent qu’en s’engageant en qualité de vendresse à délivrer aux acquéreurs des locaux destinés à l’exploitation en résidence de tourisme trois étoiles, il appartenait à la société MT de réaliser, en amont de la livraison, l’ensemble des travaux nécessaires à une telle exploitation, portant en particulier sur la mise aux normes de sécurité incendie et d’accessibilité aux personnes handicapées.

Ils ajoutent qu’en raison de l’opposabilité des contrats de vente au tiers exploitant et du principe selon lequel tout manquement contractuel causant dommage à un tiers engage la responsabilité quasi-délictuelle de son auteur envers le tiers lésé, la société MT doit être condamnée à garantir intégralement la société DG Holidays de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de sécurité.

Les liquidateurs observent en second lieu que la société MT leur oppose pour la première fois devant la présente cour de renvoi la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée par la cour d’appel de Riom en son arrêt du 29 janvier 2014. Ils estiment ce moyen inopérant, dès lors :

— que les demandes pendantes devant la présente cour n’ont pas la même cause que celles tranchées le 29 janvier 2014, les premières se fondant sur le manquement de la société MT à son obligation de délivrance envers les acquéreurs de lots et l’engagement corrélatif de sa responsabilité quasi-délictuelle envers le société DG Holidays et les secondes s’appuyant sur le bail commercial conclu entre les parties ;

— que la société MT n’a pas été attraites aux deux instances en la même qualité.

Les liquidateurs rappellent en troisième lieu que la société MT a exercé les fonctions de syndic de copropriété jusqu’au 28 avril 2015. Ils expliquent qu’il lui appartenait en cette qualité de prendre toute initative utile ensuite des prescriptions de la commission de sécurité et notamment:

— de prendre position sur l’achèvement des travaux, de manière à ce que l’immeuble soit conforme au permis de construire, à sa destination et au règlement de copropriété ;

— de faire réaliser les travaux de mise en conformité des parties communes ;

— à tout le moins de soumettre au vote de l’assemblée générale l’autorisation d’accomplir ces travaux.

Ils soutiennent que ces manquements à ses obligations de syndic l’obligent, à l’instar des manquements à ses obligations de vendresse, à la garantir de la condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de sécurité.

Ils ajoutent que la société MT se trouve également tenue de réparer les préjudices que ses fautes lui ont causés, savoir :

— les pertes d’exploitation liées à la fermeture des locaux,

— le coût des travaux nécessaires à la transformation des lots de copropriété en chambres de résidence de tourisme, s’agissant notamment de l’installation de kitechenettes et d’équipements de chauffage dans les salles de bain,

— le surcoût généré par l’exploitation de l’établissement comme hôtel depuis 2010, substituée à l’exploitation de la résidence de tourisme initialement prévue.

***

Par conclusions déposées le 09 avril 2025, la société MT, agissant en sa qualité de bailleresse et en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété, demande à la cour, au visa des articles 1194, 1231 et suivants du code civil, de :

— infirmer l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 4 novembre 2020, en ce qu’il a fixé à la somme de 209.391,29 euros le montant de la condamnation de la société DG Holidays à l’égard de la société MT, au titre des arriérés de loyers, charges de copropriété et taxes foncières arrêtés au 31 août 2020 ;

— le confirmer pour le surplus ;

— infirmer le jugement rendu le 17 février 2020 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a condamné in solidum la société MT avec la société DG Holidays à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[65]' au titre des travaux de mise en sécurité de l’établissement, déjà exécutés ou à exécuter (sic) ;

— le confirmer pour le surplus ;

statuant à nouveau :

— dire et juger que les demandes de la société DG Holidays à l’encontre de la société MT, au titre des travaux de sécurité incendie dans les lots privatifs et de non-exploitation en résidence de tourisme, demeurent irrecevables pour cause d’autorité de la chose jugée résultant de l’arrêt définitif de la cour d’Appel de Riom du 29 janvier 2014 ;

— rejeter la totalité des demandes formées par la société DG Holidays ;

— dire et juger que la société DG Holidays n’a pas respecté son obligation de mise en conformité de l’établissement avec les normes réglementaires (sécurité incendie et mobilité des personnes handicapées) et ce, en contradiction avec ses engagements contractuels mentionnés dans les baux commerciaux la liant à la société MT ainsi qu’aux 50 copropriétaires, et son engagement pris à la barre du tribunal de commerce de Thonon-les-Bains le 03 septembre 2010 ;

— dire et juger qu’aucune faute n’a été commise par la société MT, que ce soit en qualité de venderesse des chambres aux copropriétaires ou en qualité de syndic jusqu’au 28 avril 2015;

— dire et juger que la société DG Holidays est seule responsable de l’absence de classement de l’établissement en résidence de tourisme trois ou quatre étoiles du fait de son inaction et qu’au surplus, elle ne pouvait ignorer le caractère hôtelier de l’établissement, conformément au bail commercial du 1er mars 2007 et de son achat du fonds de commerce à la barre du tribunal de commerce de Thonon le 3 septembre 2010 ;

— rejeter la demande de condamnation présentée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société MT au titre du paiement des travaux de mise en conformité de l’établissement ;

— condamner la société DG Holidays à verser à la société MT la somme de 516.173,26 euros en règlement des loyers, taxes foncières et charges de copropriété pour la période postérieure au 1er janvier 2016 ;

— condamner la société DG Holidays à verser à la société MT la somme de 15.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société DG Holidays aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

La société MT fait valoir que les demandes des liquidateurs se heurtent à la chose jugée par la cour d’appel de Riom en son arrêt du 29 janvier 2014, aux termes duquel l’engagement contracté par la société DG Résidences, dans le bail conclu en 2007 avec la société MT, de réaliser l’ensemble des travaux de sécurité imposés par l’administration faisait obstacle à ce que la société DG Holidays puisse se prévaloir d’un manquement de la société MT à son obligation de délivrance.

Elle ajoute que la société DG Holidays n’a jamais exécuté la condamnation à réaliser les travaux de sécurité incendie prononcée par le même arrêt, non plus que l’engagement de réaliser les travaux de mise en conformité de l’établissement aux normes administratives contracté dans les différents baux commerciaux. Elle estime en conséquence que cette société est responsable de la perte d’exploitation consécutive à la fermeture administrative de l’établissement en date 06 octobre 2015 et qu’elle ne peut lui en réclamer l’indemnisation.

La société MT considère en troisième lieu que la demande tendant à l’entendre condamner à indemniser l’appelante du montant correspondant à l’exécution des travaux de sécurité incendie et d’accessibilité aux personnes handicapées s’avère contraire aux dispositions du bail commercial conclu entre les parties, ainsi qu’à l’engagement de la société DG Holidays, pris à la barre du tribunal de commerce de Thonon-les-Bains lors de la reprise du fonds de commerce, ' de faire son affaire personnelle de la conformité de l’hôtel repris ', portant sur l’ensemble de l’immeuble plutôt que sur les parties d’immeuble comprises dans l’assiette du bail liant les concluantes.

Elle soutient en quatrième lieu que les liquidateurs judiciaires ne peuvent lui opposer l’obligation de délivrance prévue à l’article 1603 du code civil, alors qu’elle n’a conclu aucune vente avec la société DG Holidays et que l’appelante n’est pas recevable à lui reprocher un quelconque manquement dans l’exécution des ventes conclues avec les copropriétaires, qui lui demeurent étrangères.

Elle conclut par les mêmes motifs au rejet de la demande formée au titre du surcoût d’exploitation. Elle ajoute que la décision d’exploiter les locaux comme restaurant-hôtel plutôt que comme résidence de tourisme découle de la décision unilatérale de la société DG Holidays et qu’elle ne saurait en conséquence solliciter réparation du surcoût prétendument lié à ce choix d’affectation.

La société MT affirme en cinquième lieu que le bail la liant à la société DG Holidays et les baux conclus entre cette dernière et les copropriétaires ne disposent aucunement que les locaux auraient pour objet d’être exploités en tant que résidence de tourisme quatre étoiles. Elle estime en conséquence que la demande indemnitaire portant sur le coût des travaux afférents doit être rejetée.

Elle rappelle en sixième lieu avoir exercé les fonctions de syndic de copropriété pour la seule période comprise entre 2007 et le 27 avril 2015, date à laquelle le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a désigné un administrateur provisoire. Elle en déduit qu’elle ne saurait voir sa responsabilité engagée à raison de l’exécution de son mandat de syndic, à raison d’une fermeture administrative intervenue le 18 octobre 2015.

***

Par conclusions déposées le 25 avril 2025, M. [TR] [E], Mme [MA] [E] née [S], M. [HI], Mme [MA] [Z] née [IN], M. [CV] [X] et Mme [OT] [X] née [FJ], Mme [ZN] [I], M. [A] [K], Mme [EP] [K] née [P], la société Carloc, M. [RS] [U], Mme [NF] [U] née [V] [KB], M. [JH] [G], Mme [UK] [G] née [BL], M. [GD] [B], Mme [XO] [B] née [ZC], M. [VE] [TR] [IC], Mme [Y] [IC] née [YI], M. [H] [SX] et Mme [LG] [SX] née [AW], M. [XD] [DK], Mme [JP] [PY] divorcée [K], M. [YR] [WJ], Mme [L] [WJ] née [T], M. [JT] [YI] et Mme [KV] [YI] née [R], M. [W] [VP] et Mme [KM] [VP] née [O], M. [N] [AE], Mme [LO] [AE] née [NZ], M. [CF] [DW] et Mme [IW] [DW] née [D], Mme [M] [EE], M. [GO] [WV] et Mme [PE] [WV] née [F] demandent à la cour :

— dire leur intervention volontaire recevable,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

***

Mme la présidente de chambre a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 06 mai 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 06 juin 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 30 octobre 2025. Le délibéré a été prorogé au 29 janvier 2026.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire des liquidateurs judiciaires de la société DG Holidays :

Vu l’article 329 du code de procédure civile ;

La société DG Holidays a été placée en redressement judiciaire le 06 juin 2024, puis en liquidation judiciaire le 1er février 2025. Me [J] et Me [SL] sont intervenus volontairement à l’instance par conclusions du 08 avril 2025.

Si le dispositif de ces conclusions fait état d’une intervention 'en qualité de mandataires judiciaires avec mission d’assistance suivant jugement… en date du 06 juin 2024', il résulte sans ambiguité du corps de leurs écritures que les intéressés interviennent en qualité de liquidateurs judiciaires suite à leur désignation opérée par jugement du 1er février 2025, ainsi qu’ils l’indiquent expressément en page 12 des conclusions d’intervention.

Les liquidateurs étant investis de l’exercice des droits de la société en liquidation, leur intervention est recevable en application de l’article 329 du code de procédure civile.

Sur l’intervention volontaire des copropriétaires :

Vu l’article 631 et 636 du code de procédure civile ;

En application de l’article 631 du code de procédure civile, l’instruction est reprise devant la juridiction de renvoi en l’état de la procédure non atteinte par la cassation.

En vertu de l’article 636 du même code, les personnes qui, ayant été parties à l’instance devant la juridiction dont la décision a été cassée, ne l’ont pas été devant la Cour de cassation peuvent être appelées à la nouvelle instance ou y intervenir volontairement, lorsque la cassation porte atteinte à leurs droits.

Il en résulte que dans le cas d’une cassation limitée à la chose jugée entre deux parties à l’instance d’appel, les autres parties n’ont pas vocation à être appelées devant la cour de renvoi mais qu’elles ne peuvent y intervenir volontairement, à l’instar de celles qui n’auraient pas été parties devant la Cour de cassation, à la condition que la cassation prononcée porte atteinte à leurs droits.

La cassation prononcée le 16 novembre 2022 ne porte que sur les demandes dirigées par la société DG Holidays contre la société MT, à l’exclusion de toute demande formée ou dirigée contre les copropriétaires intervenant volontairement devant la présente cour.

Tirant les conséquences de cette cassation partielle, la société DG Holidays a déposé une déclaration de saisine de la présente cour intimant la société MT à l’exclusion de toute autre partie. Elle a cependant signifié cette déclaration aux copropriétaires et au syndicat.

Se considérant intimés, certains des copropriétaires ont constitué avocat, mais l’acte de constitution a été rejeté par le greffe au motif que les intéressés n’étaient pas parties à l’instance pendante devant la cour de renvoi.

Ces copropriétaires sont alors intervenus volontairement à l’instance reprise devant la présente cour.

Or, ces plaideurs ont intérêt à ce que la société MT soit tenue de garantir la société DG Holidays de sa condamnation à acquitter le coût des travaux de mise aux normes entre les mains du syndicat, une telle garantie étant de nature à accroître les chances que les sommes correspondantes soient effectivement versées.

Leurs droits s’en trouvent en conséquence atteints par le litige pendant devant la présente cour et il convient de déclarer leur intervention volontaire recevable.

Sur la demande formée par la société MT au titre de l’arriéré de loyers et de charges:

Vu l’article 638 du code de procédure civile ;

Les cour d’appel n’infirment ou n’annulent que les jugements de première instance et une cour d’appel saisie après cassation d’un arrêt antérieur ne peut infirmer ou confirmer les dispositions de l’arrêt cassé. Ses prérogatives se limitent à statuer à nouveau, en fait et en droit, sur les chefs atteints par la cassation.

Il s’ensuit que la demande d’infirmation de l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 4 novembre 2020 'en ce qu’il a fixé à la somme de 209.391,29 euros le montant de la condamnation de la société DG Holidays à l’égard de la société MT, au titre des arriérés de loyers, charges de copropriété et taxes foncières arrêtés au 31 août 2020 ', est irrecevable, comme formée devant une juridiction ne disposant pas du pouvoir juridictionnel d’infirmer les arrêts d’appel.

La cour observe au surplus que les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel de Riom ayant condamné la société DG holidays à payer la somme de 209.391,29 euros au titre des arriérés de loyers, charges de copropriété et taxes foncières arrêtés au 31 août 2020 ne sont pas atteintes par la cassation.

La fixation de cette créance, qui est celle discutée par la société MT, n’entre donc plus dans le périmètre de dévolution et il n’y a lieu de statuer à cet égard.

Sur l’appel incident formé par la société MT relativement au chef de jugement par lequel le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand l’a condamnée au paiement des travaux de mise en conformité au profit du syndicat des copropriétaires :

Vu l’article 638 du code de procédure civile ;

Il résulte de l’article 638 susvisé que la cour de renvoi ne statue que sur les chefs de demande atteints par la cassation.

Le chef de dispositif par lequel la cour d’appel de Riom a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en tant que dirigée contre la société MT n’entre pas dans le champ de la cassation prononcée le 16 novembre 2022, ainsi que la Cour l’a précisé au point 22 de son arrêt.

Il s’ensuit que la demande correspondante ne participe pas de la dévolution opérée au profit de la présente cour de renvoi et qu’il n’y a lieu de statuer à cet égard.

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires formées par les liquidateurs de la société DG Holidays :

Vu l’article 122 du code de procédure civile ;

Vu l’article 1355 du code civil ;

Conformément au premier de ces textes, la demande formée au mépris de la chose précédemment jugée est irrecevable.

Aux termes du second, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

La cour d’appel de Riom a rejeté par arrêt du 29 janvier 2014 une demande d’indemnisation formée par les sociétés DG Résidences et DG Holidays au titre de leur 'trouble de jouissance'.

La société MT estime que l’autorité attachée à cet arrêt ferait obstacle à ce que les liquidateurs de l’appelante puissent solliciter en la présente instance qu’elle soit condamnée à les indemniser des pertes d’exploitations subies par la société DG Holidays, du coût des travaux nécessaires au changement de destination en résidence de tourisme quatre étoiles ou du surcoût d’exploitation engendré par l’exploitation en hôtel.

Les fins de non-recevoir pouvant être élevées en tout état de cause, il importe peu que l’autorité de la chose jugée par la cour de Riom en son arrêt du 29 janvier 2014 n’ait pas été soulevée devant le premier juge, non plus que devant la première cour saisis du présent litige.

Il résulte en revanche de la consultation de l’arrêt invoqué que les demandes indemnitaires formées par la société DG Holidays reposaient sur le bail la liant à la société MT.

Or, les demandes indemnitaires formées en la présente instance reposent sur le manquement contractuel de cette société envers les acquéreurs de lots et sa responsabilité quasi-délictuelle corrélative envers l’appelante, ainsi que sur des manquements à ses obligations de syndic de copropriété.

Les parties ne justifient au surplus de la consistance du trouble de jouissance allégué devant la cour d’appel de Riom, non plus partant que de son identité avec les pertes d’exploitation, surcoûts d’exploitation et frais de travaux allégués en la présente instance.

Il s’ensuit :

— que la preuve n’est pas apportée que les demandes considérées soient les mêmes ;

— que ces demandes ne reposent pas sur la même cause ;

— qu’elles ne sont pas dirigées contre la société MT considérée en la même qualité (bailleresse devant la cour de Riom, vendresse et syndic devant la présente cour).

Il n’y a lieu en conséquence d’accueillir la fin de non recevoir.

Sur l’action en garantie dirigée par les liquidateurs judiciaires de la société DG Holidays contre la société MT :

Vu l’article 1603 du code civil ;

Vu l’article 1382 du même code, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016;

En vertu du premier de ces textes, le vendeur doit délivrer la chose conformément aux stipulations de l’acte de vente.

Les actes de cession de lots consentis par la société MT aux différents acquéreurs sont intervenus dans la cadre d’opérations de défiscalisation en lien avec les investissements réalisés dans les résidences de tourisme.

Les ventes sont d’ailleurs intervenues sous l’obligation expresse faite aux acquéreurs de donner les lots à bail commercial à la société Compagnie hôtelière des Alpes, exploitante désignée de la résidence.

Elles sont également intervenues sous le bénéfice d’un permis de construire portant sur la transformation de l’ancien hôtel en résidence de tourisme.

Il s’ensuit que les lots ont été vendus par la société MT pour servir la destination de résidence de tourisme, nonobstant les affirmations de l’intéressée.

Pour délivrer aux acquéreurs un bien conforme à la destination promise de résidence de tourisme et obtenir un certificat de conformité des travaux visés au permis de construire portant sur la transformation d’un hôtel en une telle résidence, il incombait en conséquence à la société MT, prise en sa qualité de promotrice et de venderesse, d’exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble avec les règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public.

Il est constant qu’elle n’a pas exécuté cette obligation, puisque la méconnaissance de ces règles, tout particulièrement celles régissant le risque incendie, a justifié :

— l’arrêté municipal du 08 novembre 2010 autorisant la poursuite d’exploitation sous obligation de réaliser des travaux portant notamment sur la sécurité incendie ;

— l’arrêté municipal du 05 octobre 2015 ordonnant la fermeture de l’établissement et subordonnant sa réouverture à la réalisation des travaux prescrits par la commission d’arrondissement de sécurité du 29 septembre 2015;

La société MT ne conteste au demeurant l’absence de réalisation des travaux idoines, dont elle soutient à tort qu’ils releveraient des seules obligations de la société DG Holidays.

L’inexécution de cette obligation contractuelle envers les acquéreurs est de nature à engager sa responsabilité à l’égard des tiers auxquelles elle aura causé préjudice, peu important que ceux-ci n’aient pas la qualité de partie aux contrats inexécutés.

Il est constant à cet égard que le société DG Holidays a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[65]' la somme 1.012.047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d’accès au handicapés, sur la foi de l’engagement contracté par la société DG Résidences, dans le cadre de la cession des actifs de la société Compagnie des aéroports, de maintenir et exécuter les baux conclus avec les propriétaires de lots, aux termes desquels 'dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l’activité ou de l’occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge'.

Or, la société DG Holidays n’aurait pas été amenée à indemniser le syndicat du coût de ces travaux si la société MT avait procédé à leur exécution au titre de son obligation de délivrance, en amont de la cession des lots.

En s’abstenant de réaliser les travaux de mise en conformité qu’imposait son obligation de délivrance, la société MT a donc causé préjudice à la société DG Holidays, en obligeant celle-ci à s’acquitter de leur prix entre les mains du syndicat, en exécution de l’engagement initialement souscrit par la société Compagnie hôtelière des Alpes.

Le fait que la société DG Holidays ait repris cet engagement n’emporte point renonciation à agir contre la société MT au titre de l’inexécution de l’obligation de délivrance contractée envers ses acquéreurs.

Il en va de même de l’engagement pris par lettre du 02 septembre 2010, préalablement à l’acquisition des actifs de la société Compagnie des aéroports, de 'supporter l’ensemble des réparations de toute nature, y compris les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, ainsi d’une façon générale que l’ensemble des coûts et dépenses générés par l’entretien, la réparation et l’exploitation de l’hôtel restaurant, à l’exclusion de la taxe foncière', qui ne porte au demeurant sur les travaux de mise aux normes de sécurité et d’accès.

Il s’ensuit :

— que la société MT a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle envers la société DG Holidays, en obligeant celle-ci à indemniser le syndicat des copropriétaires du coût des travaux de mise aux normes de sécurité et d’accès des personnes handicapées, par suite de sa propre carence dans la réalisation des travaux idoines, en méconnaissance de l’obligation de délivrance contractée envers les acquéreurs de lots ;

— qu’elle se trouve tenue, partant, de relever et garantir la société DG Holidays de la condamnation prononcée au bénéfice du syndicat des copropriétaires au titre de ces travaux.

De même, le fait que la société DG Holidays ait manqué à son engagement distinct d’exécuter les mêmes travaux n’affecte point l’étendue de cette garantie, dès lors que le retard pris dans la mise aux normes demeure sans incidence sur le fait générateur de la responsabilité quasi-délictuelle de la société MT d’une part et qu’il n’est pas allégué ni établi qu’il ait eu la moindre incidence sur l’ampleur des travaux d’autre part.

Il en va de même du fait qu’elle n’a pas exécuté sa condamnation par arrêt du 29 avril 2014 à réaliser les travaux de sécurité imposés par la municipalité, dès lors que ces travaux, relatifs aux lots privatifs conservés par la société MT (restaurant et locaux de service) ne se confondent pas avec ceux ayant donné lieu à la condamnation au paiement de la somme de 1.012.047,26 euros au profit du syndicat, relatifs pour l’essentiel aux parties communes.

Il convient en conséquence de condamner la société MT à relever et garantir la société DG Holidays, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, de toute somme qu’elle aura versée ou sera amenée à verser au syndicat des copropriétaires, en exécution de la condamnation prononcée par arrêt de la cour d’appel de Riom en date du 04 novembre 2020 à payer audit syndicat la somme de 1.012.047,26 euros outre intérêts moratoires.

Sur l’action indemnitaire dirigée par les liquidateurs judiciaires de la société DG Holidays contre la société MT au titre des pertes d’exploitation :

Vu l’article 1603 du code civil ;

Vu l’article 1382 du même code, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

La société DG Holidays recherche la responsabilité de la société MT à raison de manquements allégués à ses obligations de syndic de copropriété et de venderesse. Il convient de les examiner successivement.

La société MT a occupé les fonctions de syndic de copropriété jusqu’au 28 avril 2015.

Elle ne justifie pas avoir soumis la réalisation des travaux de mise aux normes de sécurité à la décision de l’assemblée générale. Il résulte cependant des échanges de correspondance versés aux débats et du procès verbal de réunion du 23 janvier 2012 (pièces 11 à 15 et pièce 17 de l’appelante) qu’aucun accord définitif n’a pu advenir sur le financement de ces travaux et que la société DG Holidays n’a jamais envisagé d’en avancer le prix intégral, malgré l’obligation contractée dans les baux la liant aux copropriétaires.

La société DG Holidays ne saurait en conséquence reprocher à la société MT de n’avoir pas proposé au vote des travaux non financés, que les copropriétaires n’ont accepté d’avancer qu’ensuite de la fermeture administrative de l’établissement, survenue ultérieurement.

A supposer au surplus que cette absence de proposition puisse revêtir un caractère fautif, elle n’entretiendrait alors de relation causale avec les préjudices allégués, dans la mesure où l’absence de financement aurait fait obstacle à ce que les travaux soient votés.

Il a été précédemment retenu en revanche que le manquement de la société MT à l’obligation de délivrance contractée envers les acquéreurs de lots engageait sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard de la société DG Holidays et l’obligeait corrélativement à l’indemniser des préjudices qu’elle lui avait causés.

Or, l’absence de réalisation des travaux de mise aux normes de sécurité a provoqué la fermeture de l’établissement selon arrêté municipal du 05 octobre 2015. L’exploitation n’a repris qu’au mois d’octobre 2019, suivant autorisation du 1er octobre 2019, suite à la réalisation de travaux partiels par le syndicat des copropriétaires.

La fermeture de l’établissement a causé un préjudice d’exploitation à la société DG Holidays, correspondant à la perte de marge brute sur la période considérée.

Il est constant toutefois :

— que la société DG Holidays se trouvait également tenue de réaliser les mêmes travaux, ainsi qu’il a été jugé par la cour d’appel de Riom en son arrêt du 04 novembre 2020, selon dispositions exemptes de cassation ;

— qu’elle a méconnu cette obligation et a été condamnée à raison de cette carence à indemniser le syndicat des copropriétaires du coût des travaux effectués ou à effectuer, ainsi qu’il a été jugé par la même cour selon le même arrêt.

Elle a ce faisant concouru, par sa propre faute, à la survenance de la perte d’exploitation dont elle recherche l’indemnisation.

Pour contester cette responsabilité, la société DG Holidays soutient, sur la foi d’une attestation de visite de la société Bureau Veritas en date du 10 février 2014, que le classement de l’immeuble en résidence de tourisme dépendrait, entre autres conditions, de la réalisation de places de stationnement, dont la création incomberait à la société MT. Elle en déduit que sa carence dans la réalisation des travaux de mise aux normes n’entretiendrait pas de relation causale avec l’impossibilité d’obtenir ce classement.

Or, l’attestation de visite délivrée par la société Bureau Veritas ne précise pas les conditions obligatoires et facultatives de classement en résidence de tourisme non atteintes. A supposer au surplus que la création d’emplacements de stationnement ait participé des conditions obligatoires non remplies, la preuve n’est pas apportée que l’absence de ces emplacements a été à l’origine de l’arrêté de fermeture, dont la consultation révèle qu’il se fonde sur la méconnaissance des normes de sécurité. Le moyen élevé est donc inopérant.

En comptemplation des manquements respectifs des parties, il convient de fixer leurs parts de responsabilité dans la survenance du dommage à 50 % chacune.

La société DG Holidays expose sans être contredite avoir réalisé un chiffre d’affaires annuel moyen de 595.825 euros HT sur les exercices 2012 à 2014, sur lequel il convient d’appliquer le taux de marge brute non contesté de 30 % dont elle fait état.

La perte d’exploitation s’élève en conséquence à la somme de 685.198 euros, dont moitié à la charge de la société MT.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande correspondante et la société MT sera condamnée à payer la somme de 342.599 euros entre les mains des liquidateurs de la société DG Holidays, en indemnisation de ses pertes d’exploitation.

Sur l’action indemnitaire dirigée par les liquidateurs judiciaires de la société DG Holidays contre la société MT au titre du coût de transformation de l’immeuble en résidence de tourisme et des surcoûts générés par son exploitation en hôtel :

La société DG Holidays se plaint de ce que les kitchenettes électriques des studios ne sont pas raccordées au système d’alimentation de l’immeuble, de ce qu’il manque des meubles et des tablettes murales dans certains lots et de ce que des salles de bain ne sont pas équipées de système de chauffage.

Elle soutient que les lots ne pourraient servir la destination de résidence de tourisme promise aux acquéreurs, en se prévalant d’un arrêté du 04 juin 2010 fixant les critères applicables au classement d’un immeuble en résidence de tourisme et d’un rapport de la société Bureau Veritas en date du 10 février 2014, indiquant que ces critères ne seraient pas atteints.

Sur ce :

Force est de constater que l’arrêté sur lequel se base l’appréciation de la société Bureau Veritas est postérieur aux actes de vente conclus avec les copropriétaires et qu’il ne saurait en conséquence fonder le constat d’un violation de l’obligation de délivrance incombant à la venderesse.

En outre, les conclusions de la société Bureau Veritas se trouvent contredites par le rapport d’expertise judiciaire de M. [PM], aux termes duquel les critères d’un classement en résidence de tourisme trois étoiles sont atteints.

Il n’est pas établi qu’il soit nécessaire que les salles de bains soient équipées d’un système de chauffage indépendant et le fait que certaines de kitchenettes ne soient pas raccordées au système électrique ou qu’il manque quelques tablettes murales n’a pu constituer un obstacle sérieux à l’exploitation en résidence de tourisme, compte tenu du coût dérisoire des travaux de raccordement et d’installation correspondants.

La preuve n’est donc pas rapportée d’un manquement de la société MT à son obligation de délivrance envers les acquéreurs de lots – à raison de l’absence de certains éléments d’équipement et de la méconnaissance des critères réglementaires de classement – en relation causale avec les préjudices allégués.

La cour retient au surplus que la société GD Holidays a été placée en liquidation judiciaire et qu’elle n’exposera jamais le coût des travaux de raccordement électrique des kitchenettes et d’installation de chauffage dans les salles de bain de l’aile droite de l’immeuble.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée au titre du coût des travaux nécessaires au changement de destination et de rejeter la demande nouvelle formée au titre du surcoût d’exploitation généré par l’activité hôtelière par comparaison à l’activité de résidence de tourisme.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;

Vu l’article 634 du même code ;

En application des articles 634 et 696 du code de procédure, il convient de condamner la société MT à s’acquitter de la moitié des dépens de 1ère instance et d’appel, en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire et les dépens exposés devant la 1ère cour d’appel, tandis que les liquidateurs de la société DG Holidays devront supporter l’autre moitié, qui sera fixée au passif de la procédure collective.

Le droit de recouvrement direct sera accordé à M^e Romain Laffly, avocat, pour les dépens exposés devant la présente cour de renvoi.

L’équité commande de condamner la société MT à payer aux liquidateurs de la société DG Holidays la somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande formée par la société MT sur le fondement des frais irrépétibles de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

Vu l’arrêt de cassation en date du 16 novembre 2022 ;

— Donne acte aux différents copropriétaires dn leur intervention volontaire et la déclare recevable;

— Donne acte à la société Asteren, prise en la personne de Me [J] et à Me [SL] de leur intervention en qualité de liquidateurs judiciaires de la société DG Holidays et la déclare recevable ;

— Constate que le litige relatif aux loyers et charges impayés n’entre pas dans le périmètre de la dévolution opérée au profit de la présente cour de renvoi et dit n’y avoir lieu de statuer à cet égard ;

— Constate que le chef de dispositif par lequel le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a condamné la société MT à acquitter le coût des travaux de mise aux normes de sécurité incendie entre les mains du syndicat des copropriétaires a été infirmé par la cour d’appel de Riom, selon des dispositions exemptes de cassation et que la chose jugée à cet égard n’entre pas dans le périmètre de la dévolution opérée au profit de la présente cour de renvoi;

— Rejette la fin de non-recevoir opposée aux demandes de la société DG Holidays, tirée de l’autorité de la chose jugée ;

— Infirme le jugement prononcé le 17 février 2020 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand sous le numéro RG 12/00329 en ce qu’il rejette l’appel en garantie dirigé contre la société MT et la demande d’indemnisation formée au titre des pertes d’exploitation ;

— Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés et y ajoutant :

— Condamne la société MT à relever et garantir la société DG Holidays, prise en la personne de ses liquidateurs, la société Asteren et Me [SL], de toute somme qu’elle aura versée ou sera amenée à verser au syndicat des copropriétaires, en exécution de la condamnation prononcée par arrêt de la cour d’appel de Riom en date du 04 novembre 2020 à payer audit syndicat la somme de 1.012.047,26 euros outre intérêts moratoires ;

— Condamne la société MT à payer entre les mains de la société Asteren et Me [SL], pris en leur qualité de liquidateurs de la société DG Holidays, la somme de 342.599 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

— Déboute la société Asteren et Me [SL], ès qualités, de la demande indemnitaire formée au titre du surcoût d’exploitation généré par l’activité hôtelière, par comparaison à l’activité de résidence de tourisme ;

— Condamne la société MT à payer la moitié des dépens de 1ère instance et d’appel, en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire et les dépens exposés devant la cour d’appel de Riom, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Romain Laffly, avocat, sur son affirmation de droit, pour ceux des dépens exposés devant la présente cour de renvoi ;

— Fixe la seconde moitié des mêmes dépens au passif de la liquidation judiciaire de la société DG Holidays ;

— Condamne la société MT à payer entre les mains de la société Asteren et Me [SL], pris en leur qualité de liquidateurs de la société DG Holidays, la somme de 15.000 euros en indemnisation des frais non répétibles générés par le procès ;

— Rejette la demande formée par la société MT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ