RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00002 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGW2

Minute n° 26/00089

L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]

C/

[R], LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Jugement Au fond, origine Juge de l’expropriation de [Localité 1], décision attaquée en date du 04 Juillet 2024, enregistrée sous le n° 23/00011

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

EXPROPRIATION

ARRÊT DU 12 MAI 2026

APPELANT :

L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat postulant au barreau de METZ et par Me [A] SOLER COUTEAUX substitué lors des débats par M^e Vincent HUCK, avocats plaidant du barreau de STRASBOURG

INTIMÉS :

Monsieur [P] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LORRAINE ET DU DEPARTEMENT DE LA MOSELLE

DIVISION DOMAINE

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur Damien POISIGNON, Inspecteur Divisionnaire Classe Normale des Finances Publiques selon pouvoir de représentation du 04 Novembre 2024

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 08 Janvier 2026 l’affaire a été mise en délibéré, pour l’arrêt être rendu le 12 Mai 2026.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ,Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [P] [R] est propriétaire d’un bien immobilier [Adresse 3] à [Localité 5], cadastrée au livre foncier section 7 n° [Cadastre 1] d’une superficie de 5 285 m².

Par une déclaration d’intention d’aliéner réceptionnée par la mairie de [Localité 5] le 26 mai 2023, M. [R] l’a informée de son intention de vendre le bien mentionné ci-dessus à Mme [T] [C], M. [F] [X] [U], M. [H] [K] et Mme [G] [J] au prix de 600 000 euros, outre une commission de 33 000 euros.

Le 5 juillet 2023, le maire de [Localité 5] a délégué son droit de préemption sur les espaces naturels sensibles du périmètre classé du mont [Localité 6] à l’Eurométropole de [Localité 1].

Le 14 septembre 2023 M. le président de l’Eurométropole de [Localité 1] a exercé le droit de préemption sur la parcelle de M. [R] au prix de 94 500 euros.

Par un courrier du 13 novembre 2023 réceptionné le 16 novembre 2023, M. [R] a refusé l’offre de l’Eurométropole de [Localité 1] et a indiqué vouloir maintenir le prix de vente initial.

Selon une requête du 28 novembre 2023, l’Eurométropole de [Localité 1] a saisi le juge de l’expropriation de la Moselle d’une demande en fixation du bien préempté à la somme de 94 500 euros.

Par une ordonnance du 11 janvier 2024, le juge de l’expropriation a dit qu’il sera procédé à la visite des lieux le 19 février 2024.

Un procès-verbal de transport sur les lieux a été dressé le 19 février 2024.

L’Eurométropole de [Localité 1] a maintenu sa demande de fixation du prix à la somme de 94 500 euros selon un mémoire complémentaire et récapitulatif reçu par le greffe le 22 avril 2024.

Selon un mémoire complémentaire et récapitulatif reçu par le greffe le 24 avril 2024, Mme la commissaire du gouvernement a proposé de fixer la date de référence au 27 avril 2013 et de fixer la valeur de manière alternative, sachant que la valeur vénale actuelle du bien peut valablement être fixée à 505 400 euros (droit valablement protégé) et/ou réaliser un abattement sur cette valeur vénale dans l’hypothèse où il serait juridiquement admis que M. [R] ne peut se prévaloir d’un droit juridiquement protégé concernant les travaux réalisés.

M. [R] a demandé que la valeur vénale du bien soit fixée à la somme totale de 600 000 € selon des conclusions récapitulatives réceptionnées par le greffe le 25 avril 2024.

Par un jugement rendu le 4 juillet 2024 le juge de l’expropriation a :

fixé la date de référence au 27 avril 2013,

fixé ainsi qu’il suit les indemnités devant être versées par l’Eurométropole de [Localité 1] à M. [R], propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] numéro [Cadastre 1] lieu-dit « corbeau » situé au [Adresse 3] à [Localité 3] d’une superficie de 5 285 m² :

450 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction,

46 000 euros au titre de l’indemnité de remploi,

soit un total de 496 000 euros,

condamné l’Eurométropole de [Localité 1] à verser à M. [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge de l’expropriation a, s’agissant du bien, retenu qu’il était constitué d’un terrain de 5 285 m², d’une bâtisse construite en 1872 d’une superficie de 528 m² ou 484,73 m² loi Carrez et d’une annexe de 17 m², qu’il présentait un bon état général même si les rénovations et la mise aux normes n’étaient pas terminées, que la parcelle était classée en zone Nm3 du PLU devenu exécutoire le 27 avril 2013 et qu’il y avait lieu de l’évaluer en fonction de son usage effectif, c’est-à-dire un immeuble bâti à usage d’habitation.

Il a fixé l’indemnité principale à un montant de 450 000 euros en retenant que le bien avait pris de la valeur depuis son acquisition par M. [R] en 2015 compte tenu des travaux réalisés et de l’évolution du marché immobilier, que l’Eurométropole de [Localité 1] ne justifiait pas, d’une part, des textes applicables en matière de travaux qui prescriraient une procédure que M. [R] n’aurait pas respectée et, d’autre part, que la destination du bien aurait été modifiée, relevant sur ce point qu’au jour de l’acquisition initiale du bien, M. [R] avait informé le maire de [Localité 1] de son projet d’installer un gîte rural et qu’il avait déclaré qu’il entendait exploiter dans l’immeuble une activité touristique avec accueil d’associations.

Il a par ailleurs fixé une indemnité de remploi calculée sur la base de l’indemnité principale.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 30 juillet 2024, l’Eurométropole de Metz a interjeté appel à l’encontre de ce jugement, demandant l’annulation et subsidiairement l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 27 avril 2013, fixé les indemnités devant être versées à M. [R] à la somme de 450 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction, 46 000 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit un total de 496 000 euros, l’a déboutée de son offre d’une somme de 94 500 euros au titre du prix de la parcelle, l’a condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à M. [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 8 septembre 2025, l’Eurométropole de [Localité 1] demande à la cour de la recevoir en son appel, de rejeter l’appel incident de M. [R], d’infirmer le jugement en ce qu’il fixe les indemnités devant être versées à un total de 496 000 euros correspondant à 450 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction et à 46 000 euros au titre de l’indemnité de remploi et la condamne aux dépens et à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau de :

fixer le prix de la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] numéro [Cadastre 1], située [Adresse 3] à [Localité 5] ayant fait l’objet du droit de préemption à la somme de 94 500 euros,

confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

débouter M. [R] de ses demandes,

condamner M. [R] à lui payer une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens de première instance et d’appel.

L’Eurométropole de [Localité 1] conteste avoir renoncé à l’acquisition du bien par usage du droit de préemption comme le soutient par appel incident M. [R], indiquant que les règles applicables en matière de préemption dans les espaces naturels sensibles n’imposent pas de consignation comme en matière de droit de préemption urbain, que le bien mis en vente se situe dans un espace naturelle sensible et qu’elle a fait usage de ce droit spécifique de préemption qui lui avait été délégué par le maire de la commune de [Localité 5] le 5 juillet 2023.

Elle affirme que les références au code de l’urbanisme relatives au droit de préemption urbain qui figurent dans des délibérations ou délégations, sont sans conséquence sur le sens et la portée de la décision de préemption du 14 septembre 2023, s’agissant de rappels du contexte des différents droits de préemption applicables dans la métropole et la commune.

Elle précise qu’il ne fait aucun doute que la décision de préemption relève des espaces naturels sensibles au regard des considérants, de la référence à la DIA, de la délibération du 27 septembre 2000 relative au périmètre de préemption des espaces naturels sensibles et de la décision du maire de [Localité 5] du 5 juillet 2023 déléguant l’exercice du droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles.

Elle indique que si la notification de la décision de préemption fait référence à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme sur le droit de préemption urbain, il s’agit d’une erreur matérielle sans incidence sur le sens et la portée de la décision, ce courrier mentionnant également les articles R. 211-1 à R. 218-21 et suivants du même code, dont le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles.

Elle soutient que le classement en zone Nm3 du PLU n’exclut pas un classement dans un espace naturel sensible et fait valoir qu’il appartenait le cas échéant à M. [R] de contester la régularité de la décision de préemption du 14 septembre 2023 devant la juridiction administrative.

Elle ajoute qu’elle a en tout état de cause, alors qu’elle n’en avait pas l’obligation, consigné la somme de 72 000 euros le 23 février 2024.

Sur le fond, elle indique ne pas contester la date de référence fixée par le juge de l’expropriation au 27 avril 2013.

Elle précise que le bien ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir, se situant dans la zone du site classé du [Localité 6].

Elle conteste la décision du juge de l’expropriation en ce que le bien a été qualifié à la date de référence d’immeuble bâti à usage d’habitation. Elle se réfère à la description du bien lors de son acquisition par M. [R], notamment la délibération du conseil municipal de la ville de [Localité 1] qui a décidé de la vente du bien, soit un bien fortement dégradé et muré du fait d’occupations illicites.

Sur le prix, et non sur l’indemnité d’expropriation comme l’a jugé le premier juge, elle s’oppose à la prise en compte des travaux réalisés par M. [R] au motif qu’ils n’ont pas été entrepris conformément à des autorisations d’urbanisme, notamment les travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, comme les remplacements de menuiseries, fenêtres, volets ou portes.

Elle ajoute sur ce point que les travaux réalisés ont pour effet de modifier la destination des lieux en local d’habitation, que l’autorisation de ce changement de destination n’a pas été demandée, précisant qu’elle n’aurait pu être accordée compte tenu des règles du PLU applicables.

Elle relève qu’un changement de destination est en tout état de cause attesté par la déclaration de M. [R] dans l’acte de vente du 12 août 2015 par laquelle il indique entendre exploiter dans l’immeuble une activité touristique avec accueil d’associations, soit une activité relevant du commerce et des activités de service.

Elle s’oppose également à la méthode d’évaluation du premier juge qui a pris en compte le coût des travaux réalisés par M. [R] pour l’indemniser alors qu’il aurait dû déterminer la valeur vénale du bien et donc utiliser la méthode d’évaluation par comparaison.

Il critique en outre la prise en compte, in fine, du juge de l’expropriation d’avis d’agences immobilières et du prix fixé dans le compromis de vente alors que ces données ne peuvent constituer des termes de référence qui ne peuvent être en outre que des transactions de biens ayant la même qualification et situés dans une zone comparable.

Il relève que les termes de comparaison pris en compte par M. le commissaire du gouvernement sont des terrains à bâtir en zone U de sorte qu’ils ne peuvent pas être retenus.

Il fait valoir que le prix doit être fixé en retenant le prix d’acquisition du bien par M. [R] en 2015, soit la somme de 75 000 euros, et l’évolution de l’indice du coût de la construction sur dix ans, soit 26%, observant que le coût des travaux de rénovation pour que la bâtisse puisse accueillir du public est fixé à la somme de 1 316 000 euros HT.

Enfin, il expose qu’aucune indemnité accessoire n’est due.

Dans ses dernières conclusions du 30 octobre 2025, M. [R] demande à la cour de rejeter l’appel de l’Eurométropole de [Localité 1], d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé les indemnités devant lui être versées à la somme totale de 496 000 euros, et statuant à nouveau de :

juger que l’Eurométropole de [Localité 1] est réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption,

déclarer l’Eurométropole de [Localité 1] irrecevable en l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement, en tant que besoin et avant dire droit, ordonner une vue des lieux,

fixer le prix de cession devant lui être versé par l’Eurométropole de [Localité 1] à la somme de 500 000 euros,

condamner en conséquence l’Eurométropole de [Localité 1] à lui payer la somme de 500 000 euros au titre du prix de vente,

déclarer en tout état de cause l’Eurométropole de [Localité 1] irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses demandes, par, moyens, conclusions et prétentions et les rejeter,

condamner l’Eurométropole de [Localité 1] aux entiers dépens d’appel,

condamner l’Eurométropole de [Localité 1] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [R] rappelle que conformément aux dispositions du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation de la direction de l’immobilier de l’État dans un délai de trois mois à compter de la saisine du juge de l’expropriation, et notifier le récépissé de cette consignation au juge de l’expropriation et aux propriétaires et qu’à défaut il est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

Il soutient que l’Eurométropole de [Localité 1] s’est prévalue d’un droit de préemption urbain, conformément aux délibérations du conseil métropolitain et à l’arrêté du 17 mai 2021 par lequel M. [A] [M], en sa qualité de conseiller délégué « gestion foncière » a reçu délégation, dans la limite de ses fonctions, pour exercer le droit de préemption urbain, et non d’un droit de préemption en zone naturelle sensible qui n’impose pas de règles de consignation.

Il relève que la notification qui lui a été faite le 18 septembre 2023 par l’Eurométropole de [Localité 1] vise la procédure applicable en matière de droit de préemption urbain et que celle-ci ne peut pas soutenir que ce n’est que par erreur qu’elle aurait mentionné une notification réalisée sur ce fondement alors qu’elle est une professionnelle en la matière, disposant d’un service juridique, et qu’elle exerce habituellement ses prérogatives en droit de préemption.

Il constate par ailleurs que l’Eurométropole de [Localité 1] ne peut soutenir qu’elle a exercé un droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles alors qu’elle a en réalité procédé à une consignation le 23 février 2024.

Il ajoute que le bien n’est pas classé en zone naturelle sensible, mais en zone Nm3, soit en zone intégrée au site classé du [Localité 7].

Il conclut que l’Eurométropole de [Localité 1] a renoncé à son droit de préemption en ne justifiant pas auprès du juge de l’expropriation et auprès de lui de la consignation dans le délai de trois mois de celle-ci.

En tout état de cause, il fait valoir que s’il devait être jugé que l’Eurométropole de [Localité 1] a exercé son droit de préemption en zone naturelle sensible, sa demande est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir faute de justifier qu’elle détenait effectivement un droit de préemption en zone naturelle sensible et de démontrer que l’auteur de la décision de préemption avait pouvoir d’exercer une préemption en zone naturelle sensible.

Enfin, il affirme que la demande de l’Eurométropole de [Localité 1] est également irrecevable faute de démontrer que le terrain, qui est construit, disposerait d’une dimension suffisante pour justifier son ouverture au public.

Sur le fond, il expose, conformément à l’appréciation du premier juge que le bien est en bon état général à la suite des travaux qu’il a réalisés, qu’il est de nature à constituer un usage bâti à usage d’habitation, même si les rénovations et la mise aux normes ne sont pas totalement achevées, qu’il est libre de toute occupation et qu’à la date de référence fixée par le premier juge il est à usage d’habitation.

Il conteste l’affirmation de l’Eurométropole de [Localité 1] selon laquelle il aurait réalisé des constructions illégales, rappelant que les travaux réalisés n’ont pas été de nature à changer la destination des lieux qui étaient depuis l’origine, en 1872, une maison à usage d’habitation, qu’il a suivi les préconisations du service des bâtiments de France qu’il avait préalablement interrogé et qu’il n’est pas démontré que les travaux réalisés à l’intérieur du bien étaient soumis à des autorisations d’urbanisme.

Sur la valeur du bien, il se réfère à une étude d’une agence immobilière évaluant sa valeur vénale entre 650 000 et 710 000 euros ainsi qu’à des offres reçues entre 575 000 € à 700 000 euros.

Il demande que le prix soit fixé à la somme de 500 000 euros.

Par des conclusions reçues par le greffe le 4 avril 2025, M. le commissaire du gouvernement demande à la cour de :

confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé la date de référence au 27 avril 2013, qu’il a considéré que le bien préempté ne constituait pas un terrain à bâtir et que le bien préempté devait être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence à savoir un « immeuble bâti à usage d’habitation »,

confirmer le prix de 450 000 euros laissé à l’appréciation du juge pour la parcelle cadastrée section 7 n° [Cadastre 1], située [Adresse 3] à [Localité 5],

infirmer la fixation d’une indemnité de remploi de 46 000 euros.

Il indique ne pas contester la date de référence fixée par le premier juge au 27 avril 2013, ni le fait qu’à cette date le terrain ne pouvait pas être qualifié de terrain à bâtir au regard des dispositions du PLU, bien qu’urbanisé de longue date.

Il rappelle que le bien doit être évalué en fonction de son usage effectif et précise que l’usage d’habitation peut être attesté de 1880 jusqu’à la fin des années 1980, puis un usage associatif pendant dix à quinze ans.

Il fait valoir qu’il incombe à l’Eurométropole de [Localité 1] de justifier d’un changement invalidant l’usage d’habitation, et qu’à défaut, considérant l’usage historique du bien, sa configuration et les droits acquis, le bien doit être considéré comme étant à usage effectif d’habitation à la date de référence, la circonstance selon laquelle le bien fut muré pour en assurer la sécurité et la sauvegarde étant sans incidence.

Sur les travaux, il affirme que M. [R] disposait de droits réels à disposer du bien et à l’entretenir et que les travaux que l’Eurométropole de [Localité 1] lui reproche d’avoir réalisés sans démarches quant à la reprise des éléments de gros 'uvre et de façade concouraient à la restauration du bien, la consistance du bien n’ayant pas été altérée par les travaux.

Sur l’évaluation de la valeur du bien, il propose, sur la base de ventes portant sur des immeubles d’habitation construits entre 1906 et 1935 ayant des caractéristiques similaires avec le bien en cause et afin de tenir compte des caractéristiques de la zone du PLU et la situation privilégiée du bien, d’arbitrer la valeur vénale à 1 000 euros/m² de surface utile pondérée, avec un abattement de 50% pour le logement du second étage à rénover d’une superficie de 90 m².

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité des demandes de l’Eurométropole de [Localité 1]

Sur la qualité et l’intérêt à agir de l’Eurométropole de [Localité 1]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32 du code de procédure civile est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. L’intérêt et la qualité à agir s’apprécient au jour de l’introduction de l’instance.

Par ailleurs, la juridiction de l’expropriation, compétente pour fixer le prix du bien préempté, est incompétente pour apprécier la légalité d’une décision de préemption qui est un acte administratif.

L’Eurométropole de [Localité 1] a saisi le juge de l’expropriation d’une demande de fixation du prix de la parcelle préemptée en application de sa décision du 14 septembre 2023 et du refus par M. [R] du prix proposé.

Si M. [R] allègue que le signataire de la décision de préemption n’avait pas la compétence pour exercer un droit de préemption en zone naturelle sensible, et que l’Eurométropole ne démontre en conséquence pas avoir qualité et intérêt à agir pour demander la fixation du prix du bien préempté, il n’a pas contesté la légalité de la décision de préemption du 14 septembre 2023 devant la juridiction administrative.

A défaut de remise en cause et d’annulation de la décision de préemption devant le juge compétent, l’Eurométropole de [Localité 1] a qualité et intérêt à agir.

La fin de non-recevoir formée par M. [R] sera en conséquence rejetée.

Sur la consignation de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme et sa notification

Selon l’article L. 215-17 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

L’article R. 215-9 du code de l’urbanisme renvoie notamment à l’article R. 213-11 qui dispose que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.

Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R. 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

En cas d’application de l’article L. 213-4-1, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction.

Conformément à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 211-5, L. 211-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques.

La consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques.

A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

L’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme ne renvoie à aucune disposition relative aux espaces naturels sensibles, soit les articles L. 215-1 à 215-24, et ces dispositions ne renvoient pas à l’article L. 213-4-1.

Ainsi, l’obligation de consignation et l’obligation de notification de cette consignation au juge de l’expropriation et au propriétaire dans le délai de trois mois de la saisine du juge de l’expropriation n’est pas imposée au titulaire du droit de préemption dans le cadre de l’exercice d’un droit de préemption au titre des espaces naturels.

M. [R] expose que l’Eurométropole de [Localité 1] a exercé un droit de préemption urbain, que la consignation faite ne lui a pas été notifiée de sorte qu’il doit être jugé que l’Eurométropole de [Localité 1] a renoncé à son droit de préemption tandis que l’Eurométropole de [Localité 1] fait quant à elle valoir qu’elle a exercé son droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles et qu’elle n’était en conséquence pas soumise à une obligation de consignation.

Il sera par ailleurs rappelé que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour apprécier la légalité de la décision de préemption, sa compétence étant strictement limitée à la fixation du prix.

En l’espèce, l’Eurométropole de [Localité 1] a, par une décision 410/2023 du 14 septembre 2023, décidé d’acquérir par voie de préemption le bien situé [Adresse 5] appartenant à M. [R] au prix de 94 500 euros et d’autoriser le président de [Localité 1] Métropole ou son représentant à signer tous les documents nécessaires à la réalisation de cette opération d’acquisition.

La décision du 14 septembre 2023 ne mentionne pas de façon explicite à quel titre elle entend préempter le bien de M. [R], les textes figurant sur la lettre de notification de cette décision à M. [R] le 18 septembre 2023 étant sans conséquence sur ce point.

En effet, la décision du 14 septembre 2023 vise différentes dispositions du code de l’urbanisme sans citer l’article L. 215-1 du code de l’urbanisme instituant un droit de préemption dans les espaces naturels sensibles.

Elle se réfère également à des délibérations du conseil métropolitain en matière de droit de préemption urbain et est signée par M. [A] [M] en sa qualité de conseiller délégué en charge de la gestion financière de [Localité 1] Métropole dont il est indiqué qu’il a délégation pour exercer le droit de préemption urbain.

Il est observé que cette décision opère un visa dans le même temps à la délibération du conseil départemental du 27 septembre 2000 instaurant un périmètre de préemption au titre des espaces naturels sensibles pour le périmètre classé du [Localité 8] [Localité 6] et délégation de ce droit de préemption à la commune de [Localité 5], à la déclaration d’intention d’aliéner du 26 mai 2023 établi par M. [E] [L], notaire à [Localité 9], qui retient que le bien est compris dans une zone de préemption délimitée au titre des espaces naturels sensibles des départements et à la décision du maire de [Localité 5] du 5 juillet 2023 portant délégation du droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles à [Localité 1] Métropole.

Or, il n’est ni allégué, ni justifié, que ce soit par M. [R] ou par l’Eurométropole de [Localité 1], que M. [R] a contesté la légalité de la décision de préempter du 14 septembre 2023 devant la juridiction administrative.

Il y a en conséquence lieu d’examiner la motivation de la décision, non pour en apprécier la régularité, ce qui n’est pas de la compétence de la juridiction de l’expropriation, mais pour déterminer la nature de la préemption.

La décision précise dans ces considérants que :

le bien « fait partie du patrimoine architectural du [Localité 8] [Localité 7], dénommé « La maison forestière [Localité 10] [Localité 6] », ancien logement des commandant des forts »,

l’Eurométropole de [Localité 1] souhaite acquérir le bâtiment « pour le transformer en un lieu de vie et de rencontre dédié aux utilisateurs du [Localité 8] [Localité 6] »,

« ce projet s’inscrit dans une politique de préservation et de mise en valeur du site en tant qu’espace naturel remarquable, site patrimonial et lieu d’activités conformément au plan de gestion du site classé du [Localité 8] [Localité 6] établi en 2016 »,

l’Eurométropole de [Localité 1] souhaite y organiser « un espace d’accueil et d’information à destination des visiteurs et usagers du site ainsi qu’une maison associative réunissant les acteurs qui concourent à faire vivre le site », y installer « un espace pédagogique, dédié principalement à la sensibilisation à l’écologie du site et aux thématiques environnementales avec l’accueil de groupes scolaires ['] ainsi que des expositions, conférences et formations dédiées au grand public »,

à terme, les services de l’Eurométropole chargés du développement et de la protection du site du [Localité 8] [Localité 6] ainsi que les équipes qui interviennent pour assurer l’entretien et la sécurité du site occuperont les locaux,

l’occupation des locaux prévus est conforme au PLU de [Localité 5],

le projet est « conforme au cahier des charges du [Localité 8] [Localité 6] qui prévoit que le patrimoine bâti du [Localité 8] [Localité 6] dont fait partie la maison forestière sera mis en valeur par tout moyen approprié afin d’en assurer la promotion auprès du public, dans la limite de sa préservation »,

les travaux de réhabilitation de la maison ainsi que sa mise aux normes ont été estimée à 1 316 000 euros HT.

Ainsi, l’Eurométropole de [Localité 1] se réfère à l’acte portant création de la zone de préemption au titre des espaces naturels sensibles, soit la délibération du conseil départemental du 27 septembre 2000, et motive sa décision de préempter par sa volonté de transformer le bâtiment en lieu de vie et de rencontre pour les utilisateurs du [Localité 8] [Localité 6], dans le cadre d’un projet d’intégration dans une politique de préservation et de mise en valeur du site classé du [Localité 8] [Localité 6].

La parcelle est située en zone Nm3 du PLU de [Localité 5], zone intégrée au site classé du [Localité 6], et si M. [R] conteste qu’elle soit dans un espace naturel sensible en se fondant sur une pièce intitulée « extrait du PLU de [Localité 5] et google map », cette pièce n’apparaît pas probante.

Or, la cour relève que le zonage du PLU et le classement en ensemble naturel sensible par le département sont deux notions indépendantes.

Par ailleurs, l’acte de vente du 12 août 2015 par lequel M. [R] a fait l’acquisition de la parcelle objet de la préemption cite le certificat d’urbanisme délivré par la mairie de [Localité 5] selon lequel la parcelle est située « dans une zone couverte par le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles dont le bénéficiaire est le conseil général » et la déclaration d’intention d’aliéner réceptionnée par la commune de [Localité 5] le 26 mai 2023 précise que le bien est compris dans une zone de préemption délimitée au titre des espaces naturels sensibles des départements, à l’exclusion de tout autre droit de préemption, dont le droit de préemption urbain.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera retenu que le droit de préemption exercé par l’Eurométropole de [Localité 1] l’a été au titre des espaces naturels sensibles.

Ainsi, l’Eurométropole de [Localité 1] n’était pas tenue aux obligations de consignation et de notification de la consignation de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, peu important qu’elle ait procédé volontairement à une consignation.

Il sera en conséquence jugé que l’Eurométropole de [Localité 1] n’a pas renoncé à son droit de préemption.

Sur la violation de l’article L. 215-11 du code de l’urbanisme

M. [R] fait valoir, renvoyant à l’article L. 215-11 du code de l’urbanisme, que l’Eurométropole de [Localité 1] ne démontre pas que le terrain disposerait d’une dimension suffisante pour justifier son ouverture au public, qu’il serait, par sa localisation, nécessaire à la mise en 'uvre de la politique de protection et que si la construction était conservée, elle serait affectée à un usage permettant la fréquentation du public et la connaissance des milieux naturels.

L’argumentation développée par M. [R] revient en réalité à contester la légalité de la décision de préemption prise par l’Eurométropole de [Localité 1] le 14 septembre 2023.

Or, comme cela a été exposé, la juridiction de l’expropriation n’est pas compétente pour apprécier de la légalité d’un acte admiratif.

L’irrecevabilité soulevée par M. [R] à ce titre sera en conséquence rejetée.

II- Sur le prix

L’Eurométropole de [Localité 1] demande que le jugement du 4 juillet 2024 soit infirmé et que le prix de la parcelle du [Adresse 3] à [Localité 5] soit fixée à la somme de 94 500 euros.

M. [R] sollicite par voie d’infirmation la fixation du prix à la somme de 500 000 euros.

M. le commissaire du gouvernement demande de fixer le prix à la somme de 450 000 euros et d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité de remploi.

Selon l’article L. 215-17 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l’indemnité de remploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Ainsi, la compétence de la juridiction de l’expropriation ne porte pas sur l’appréciation d’un préjudice subi par le propriétaire du fait de la préemption mais sur l’évaluation du bien préempté ; seul le prix du bien, au bénéfice de son propriétaire, est fixé.

Les règles d’urbanisme et la qualification du bien sont déterminées à la date de référence retenu et le bien est estimé à la date de la décision de première instance.

Les parties ne contestent pas la date de référence fixée par le premier juge, soit le 27 avril 2013.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date, le bien est situé en zone Nm3 du PLU de [Localité 5] et dans un espace naturel sensible.

La zone N du PLU de [Localité 5] est définie comme une zone naturelle et forestière, équipée ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels.

La zone Nm est une zone intégrée au site classé du [Localité 6] dans laquelle sont autorisées, sous conditions, l’adaptation et la réfection des ouvrages militaires existants, ainsi que les installations à vocation touristique.

Par ailleurs, dans les secteurs Nm « sont autorisées sous condition l’adaptation et la réfection des constructions existantes dont la vocation est liée à des activités associatives, culturelles et éducatives ainsi qu’au logement et aux activités économiques nécessaires au fonctionnement de ces activités » et « les constructions ou utilisations qui participent à la gestion, l’entretien et la valorisation du site classé du [Localité 8] [Localité 6] à condition qu’elles ne portent pas atteinte à la qualité du site ».

Le cahier des charges du site classé du [Localité 8] [Localité 6] (site classé le 29 juin 1994) mentionne les éléments de patrimoine architectural du site, dont le bien litigieux sous la description « la maison forestière [Localité 10] [Localité 6], ancien logement des commandants des forts » comme « patrimoine architectural non protégé » et précise que « ce patrimoine [architectural] sera mis en valeur par tout moyen approprié, afin d’en assurer la promotion auprès du public, dans la limite de sa préservation ».

Les parties ne remettent pas en cause le jugement attaqué en ce que le bien ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir et qu’il y a lieu de l’évaluer en fonction de son usage effectif.

L’Eurométropole de [Localité 1] conteste que le bien puisse être qualifié, comme l’a jugé le premier juge, à usage d’habitation à la date de référence.

M. [R] demande la confirmation du jugement sur ce point.

La parcelle est d’une superficie cadastrale de 5 282 m² et deux bâtiments y ont été édifiés, un bâtiment principal et une dépendance.

Le bâtiment principal a été construit en 1880, sous l’annexion allemande, pour loger les familles du personnel surveillant les remparts et les installations des fortifications ; il est composé d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage de 194,88 m² chacun et de combles de 135,80 m², soit une surface totale évaluée à 525,56 m² par le pôle d’évaluation des domaines.

Il résulte des conclusions de M. le commissaire du gouvernement reçues par le greffe le 4 avril 2025, non contestées sur ces points spécifiques par les parties, que dans les années 1950 des aviateurs de la base aérienne [Cadastre 3] ont résidé dans les lieux jusqu’en 1983, avant que la parcelle ne soit acquise en 1990 par la SCI [Adresse 6] pour en faire « la Maison du Saint-Quentin », soit un lieu d’occupation pour plusieurs associations, notamment en 1994 par le Conservatoire des sites lorrains, puis par la ville de Metz en 1996 par exercice de son droit de préemption.

La délibération du conseil municipal de la ville de [Localité 1] du 30 mai 2013 mentionne que le bien a été acquis en 1996 par la ville de [Localité 1] afin d’être mise à la disposition d’associations, en particulier l’association pour la préservation du patrimoine architectural naturel du mont [Localité 6] pour ses activités, sorties « nature » au bénéfice de la population scolaire, lieu de rencontre pour l’association, visites de groupes de scouts'

Le fait que la mairie de [Localité 1], propriétaire du bien ait muré le bâtiment principal en 2007 afin de mettre fin à des occupations illicites n’a pas eu pour conséquence de remettre en question la volonté du propriétaire quant à l’usage effectif du bien, la mise en sécurité du bâtiment ne pouvant être analysé comme une remise en cause de ce qu’était cet usage effectif.

Il sera jugé qu’à la date de référence, soit le 27 avril 2013, l’usage effectif du bien était associatif avec capacité d’hébergements, des groupes de scouts étant notamment accueillis.

Le bien est libre d’occupation.

Sur la fixation du prix, la juridiction de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens.

Il sera cependant rappelé qu’en matière de droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles, l’article 215-7 du code de l’urbanisme pose des règles spécifiques dérogatoires au droit de l’expropriation, notamment : les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date de référence ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif et à défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Le premier juge a fixé une indemnité principale et une indemnité de remploi au bénéfice de M. [R] et non le prix du bien préempté. Le jugement ne peut dans ces conditions qu’être infirmé.

L’Eurométropole de [Localité 1] conteste que les travaux réalisés par M. [R] puissent être pris en compte dans l’évaluation du prix du bien aux motifs que les travaux n’ont pas fait l’objet d’une autorisation administrative et qu’ils modifient la destination du bien.

En premier lieu, l’Eurométropole de [Localité 1] ne démontre pas que les travaux auraient eu pour conséquence de changer la destination du bien.

Il résulte de la visite des lieux par le juge de l’expropriation le 19 février 2024 et des déclarations de M. [R] qu’il a réalisé des travaux, rendant l’occupation des lieux possibles, étant relevé que le bien ne pouvait être utilisé sans la réalisation de travaux, que dans la délibération du conseil municipal de [Localité 1] du 30 mai 2013 relative à la vente de la parcelle litigieuse, il est précisé « dans le cadre de la procédure de mise en vente par appel d’offres, la Ville a reçu une offre de M. [P] [R] ['] qui envisage d’y installer un gîte rural et d’y proposer des activités en lien avec la nature et l’environnement » et que dans l’acte de vente du 12 août 2015, M. [R] déclare qu’il entend exploiter dans l’immeuble une activité touristique avec accueil d’associations.

Les travaux réalisés par M. [R], tels qu’ils sont décrits dans le procès-verbal de transport du 19 février 2024, consistant à assurer le clôt et le couvert du bien, à l’isoler, à aménager des lieux à vivre, apparaissent conformes à ce que le PLU autorise et en cohérence avec son projet.

Contrairement à ce qu’affirme l’Eurométropole de [Localité 1], l’intégralité des travaux réalisés ne peuvent être qualifiés d’illégaux faute d’avoir fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable.

En effet, l’Eurométropole de [Localité 1] ne justifie pas que les travaux intérieurs réalisés nécessitaient l’obtention d’un permis de construire ou le dépôt d’une déclaration de travaux dès lors que la consistance du bien n’a pas été modifiée, que les plans d’origine ont été respectés et que les travaux ont permis la sauvegarde du gros 'uvre, en mauvais état après plusieurs années sans entretien, et l’installation de fenêtres.

Il sera également relevé que le service de l’architecture et du patrimoine de la Moselle a été associé à certains travaux comme le ravalement conformément à la note de ce service du 23 juillet 2015, soit quelques jours avant la vente, que les travaux étaient connus pour avoir été présentés dans des articles de presse et qu’aucun recours n’a été engagé contre les travaux par les autorités ou les services compétents pour le faire.

Enfin, l’Eurométropole de [Localité 1] n’allègue ni ne justifie que les travaux, notamment sur les menuiseries extérieures, modifieraient l’aspect du bien ou le dénatureraient.

Ainsi, les travaux réalisés par M. [R] seront pris en compte dans la valorisation du bien.

Le bien est décrit par le juge de l’expropriation dans le procès-verbal de transport sur les lieux du 19 février 2024 comme étant en partie rénové.

Les photographies annexées à l’avis du domaine sur la valeur vénale du 7 septembre 2023 montrent, comme le décrit le procès-verbal de transport sur les lieux, qu’une partie du premier étage n’est pas totalement rénové.

Par ailleurs, selon le diagnostic du 15 février 2023 produit par l’Eurométropole de [Localité 1], la distribution électrique est en cours de travaux et le tableau de protection au départ de l’installation n’est pas conforme.

La méthode d’évaluation retenue par l’Eurométropole de [Localité 1] consiste à prendre le prix de vente de 75 000 euros du 12 août 2015 et d’indexer ce prix sur l’indice du coût de la construction.

Cette méthode ne peut pas être appliquée dès lors que l’Eurométropole de [Localité 1] ne s’explique pas sur le choix de cet indice, alors que l’indice du coût de la construction est décorrélé de l’évolution de marché immobilier local, et qu’elle conduit à une évaluation artificielle sans rapport avec la valeur vénale réelle du bien.

Il est constant que le bien est particulier compte tenu de son origine, de son histoire, de l’usage effectif retenu et de sa situation en zone Nm3, soit au sein du site classé [Localité 10] [Localité 6] et dans un espace naturel sensible, et qu’une comparaison avec des biens identiques situés dans ce même zonage n’apparaît pas possible.

Il existe cependant des biens immobiliers situés en zone N qui ont fait l’objet de transactions ainsi que des biens immobiliers datant de 1900, situés à proximité du bien litigieux, mais en zone U.

Ces transactions seront prises comme termes de référence et un ajustement sera opéré au regard de l’état du bien, non totalement rénové, ni intégralement aux normes et de son usage effectif.

Les évaluations d’agences immobilières, les offres reçues par M. [R] ou le compromis ne seront pas pris en compte comme n’étant pas des ventes effectives qui seules fixent le prix du marché.

Selon les transactions présentées par M. le commissaire du gouvernement, figurent la vente le 4 février 2022 d’un bien situé sur la commune du [Localité 11] datant de 1911, composé de trois logements et de caves, pour un prix de 365 000 euros, soit 1 090 euros par m² de surface utile pondérée (SUP) et la vente d’un immeuble le 19 janvier 2023 sur la même commune datant de 1906 composé de trois logements, de caves et de parkings pour un prix de 300 000 euros, soit 920 euros par m² de SUP.

Ces deux transactions sont les plus proches de la date à laquelle le bien doit être évalué, soit la date de la décision de première instance, soit le 4 juillet 2024.

Par ailleurs, M. le commissaire du gouvernement présente une vente récente, et antérieure à la date d’évaluation du bien, d’une maison d’habitation construite en 1963, située en zone N sur la commune de [Localité 12], le 9 juin 2023 pour un prix de 600 000 euros, soit 1 325 euros par m² de SUP.

Compte tenu de ces éléments, il sera retenu un prix de 1 000 euros par m² de SUP, soit après l’ajustement au regard de l’état du bien qui n’est pas intégralement rénové, ni aux normes, et de son usage effectif, à la somme de 820 euros par m² de SUP.

Le bien a une SUP de 543,60 m² conformément aux observations de M. le commissaire du gouvernement citant le cadastre comme source.

Le prix sera dès lors fixé à la somme arrondie de 450 000 euros.

Le jugement du 4 juillet 2024, en ce qu’il a fixé des indemnités en application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, soit une indemnité principale d’éviction et une indemnité de remploi, sera infirmé et le prix de la parcelle section 7 n° [Cadastre 1], [Adresse 3] à [Localité 5] sera fixé à la somme de 450 000 euros.

III- Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’Eurométropole de [Localité 1], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [R] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Le jugement sera par ailleurs confirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette les fins de non-recevoir formées par M. [P] [R],

Dit que l’Eurométropole de [Localité 1] n’a pas renoncé à l’exercice de son droit de préemption,

Déclare la demande en fixation de prix formée par l’Eurométropole de [Localité 1] recevable,

Confirme le jugement rendu le 4 juillet 2024 par le juge de l’expropriation de la Moselle sauf en ce qu’il a fixé les indemnités devant être versées par l’Eurométropole de [Localité 1] à M. [P] [R], propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] numéro [Cadastre 1] lieu-dit « corbeau » situé au [Adresse 3] à [Localité 3] d’une superficie de 5 285 m² à la somme de 450 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction et de 46 000 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit un total de 496 000 euros,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Fixe à la somme de quatre cent cinquante mille euros (450 000 euros) le prix d’acquisition de la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] numéro [Cadastre 1] lieu-dit « corbeau » situé au [Adresse 3] à [Localité 3] d’une superficie de 5 285 m² appartenant à M. [P] [R],

Y ajoutant,

Condamne l’Eurométropole de [Localité 1] aux dépens,

Condamne l’Eurométropole de [Localité 1] à payer à M. [P] [R] une somme de trois mille euros (3 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.