COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section B

ARRET DU 15 JUIN 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/02660

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 MARS 2010

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 08/3047

APPELANTE :

Madame J A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP Jean-Louis SALVIGNOL – Chantal SALVIGNOL GUILHEM, avoués à la Cour

assistée de M^e Jean-Marie MICHEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/005832 du 04/05/2010 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

SARL C D’OR IMMOBILIER CENTURY 21, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social

8 Quai du C d’Or

XXX

représentée par la SCP NEGRE Eric – PEPRATX NEGRE Marie Camille, avoués à la Cour

assistée de M^e Joël DOMBRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Mademoiselle H Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par la SCP TOUZERY COTTALORDA, avoués à la Cour

assistée de M^e Sophia GHELLAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur L A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par la SCP TOUZERY COTTALORDA, avoués à la Cour

assisté de M^e Sophia GHELLAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2010/014060 du 03/11/2010 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTERVENANTE :

Mademoiselle Y D, majeure depuis le XXX intervenant volontairement en qualité de fille de Madame W A décédée, aux lieu et place de Monsieur F D auparavant désigné en qualité d’administrateur légal

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par la SCP TOUZERY COTTALORDA, avoués à la Cour

assistée de M^e Sophia GHELLAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/006604 du 10/05/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 02 Mai 2011

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 MAI 2011, en audience publique, Monsieur M N ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Mathieu MAURI, Président

Monsieur M N, Conseiller

Madame Gisèle BRESDIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Mathieu MAURI, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 21 septembre 2006, Madame J A, agissant tant pour elle-même que pour le compte de son frère, Monsieur L A, et de sa soeur, Madame W A, a souscrit auprès de l’agence immobilière, la SARL LE C D’OR CENTURY 21, un mandat de vente exclusif intitulé 'mandat confiance’ concernant une maison située XXX à BALARUC-LES-BAINS, moyennant un prix de reconduction pour une période maximum de un an, étant précisé qu’à l’issue de la période initiale de trois mois, il pouvait être révoqué moyennant un préavis de 15 jours.

Le XXX, Madame W A décédait.

Un compromis de vente était régularisé le 25 novembre 2006 au profit de Monsieur AD X et de Mademoiselle E, dans lequel il était indiqué que Madame J A représentait Monsieur L A et Madame W A.

Par courrier du 1^er décembre 2006, Maître Christian B, notaire à MILLAU, chargé de réitérer la vente par acte authentique, informait la SARL LE C D’OR CENTURY 21 de ce que le compromis n’était pas valable car au jour de sa signature, Madame W A était décédée.

Il ajoutait qu’un nouveau compromis devait être établi avec l’accord des héritiers et l’autorisation du juge des tutelles pour l’enfant

Y D, mineure, le prix maintenu devant être mentionné hors commission.

Par courrier du 4 décembre 2006, Madame J A écrivait à la SARL LE C D’OR CENTURY 21 qu’elle ne désirait pas que le contrat de mandat de vente, dont le terme expirait le 21 décembre 2006, soit renouvelé.

La SARL LE C D’OR CENTURY 21, estimant que cette dernière avait failli à ses obligations contractuelles en ne l’informant pas du décès de sa soeur le jour du compromis de vente, lui faisait délivrer assignation suivant exploit d’huissier en date du 21 avril 2008 afin de la voir condamner notamment au paiement de la somme de 16.400 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire.

***

Vu les assignations en date des 21 avril 2008, 28 avril 2008 et 19 mai 2008, délivrée à la requête de la SARL LE C D’OR

CENTURY 21 à Madame J A, à Monsieur L A, à Mademoiselle H Z et à Monsieur F D, agissant au nom et comme administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame Y D, tendant à voir condamner Madame J A au paiement de la somme de 16.400 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire, ainsi qu’à celle de 1.500 euros en exécution des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dire et juger que les requis seront condamnés conjointement et solidairement et ce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

***

La SARL LE C D’OR CENTURY 21 demande au tribunal de condamner Madame J A au paiement de la somme de 16.400 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire, la signature par cette dernière du

compromis alors que Madame W A était décédée, constituant une inexécution fautive des obligations résultant du contrat de mandat exclusif normalement signé.

Elle demande également au tribunal de dire et juger que les requis seront condamnés conjointement et solidairement et sollicite leur condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et ce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Madame J A, Monsieur L A, Mademoiselle H Z et Monsieur F D agissant au nom et comme administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame Y D, concluent au rejet de l’ensemble des demandes de la SARL LE C D’OR CENTURY 21.

Ils demandent également au tribunal de constater l’absence d’indication de prix dans les procurations consenties à Madame

J A, de les déclarer nulles et de dire qu’il n’y a pas eu d’inexécution fautive de la part des consorts A.

Reconventionnellement, ils sollicitent la condamnation de la SARL LE C D’OR CENTURY 21 à verser à chacun d’entre eux la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, l’action en justice pour inexécution contractuelle étant abusive dans la mesure où c’est la SARL LE C D’OR CENTURY 21 qui, en sa qualité de professionnel, a manqué à ses propres obligations.

Enfin, Madame J A, Monsieur L A, Mademoiselle H Z et Monsieur F D, agissant au nom et comme administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame Y D, sollicitent la condamnation de la SARL LE C D’OR CENTURY 21 à verser à chacun d’entre eux la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Par jugement en date du 17 mars 2010, le tribunal de grande instance de MONTPELLIER a condamné Madame A J à payer à la SARL LE C D’OR CENTURY 21 la somme de 16.400 euros au titre de la clause pénal prévue au contrat à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire.

Madame A J a été déboutée de l’ensemble de ses demandes ; Monsieur L A, Mademoiselle H Z et Monsieur D, es-qualité d’administrateur légal

de sa fille mineure Y, ont été déboutés de leurs demandes reconventionnelles.

***

Madame J A a relevé appel de façon régulière et non contestée.

Elle a conclu le 6 septembre 2010 et demande à la Cour de bien

vouloir :

Vu les articles 1989, 1992 et 1147 du code civil, la violation de l’article 455 du code de procédure civile et l’article 1583 du code civil,

Réformer totalement la décision entreprise

PRINCIPALEMENT

Constater l’absence d’indication de prix dans les procurations consenties à Madame J A et les déclarer nulles.

SUBSIDIAIREMENT

Et si par extraordinaires les procurations étaient déclarées valables,

Constater l’absence de défaillance contractuelle de Madame J A et l’absence de lien de causalité entre la soi-disant défaillance et le préjudice.

RECONVENTIONNELLEMENT

Dire que l’action en justice pour inexécution contractuelle est abusive dans la mesure où c’est l’agence CENTURY 21 LE C D’OR qui, en sa qualité de professionnel, a manqué à ses propres obligations.

La condamner à verser à Madame J A des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral qu’elle a subi…

Condamner l’agence CENTURY 21 LE C D’OR à verser à Maître J A la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Condamner l’agence CENTURY 21 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Monsieur L A, Mademoiselle H Z, intimés, et Mademoiselle Y D, intervenante volontaire, ont

conclu le 29 avril 2011 et demandent à la Cour de bien vouloir,

Vu l’article 393 du code civil,

Vu l’article 1583 du code civil,

Vu les articles 1989, 1987, 1991, 1992, 2003 du code civil,

Vu l’article R 132-1-6° du code de la consommation,

Vu l’article 73 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 réglementant l’activité d’agent immobilier,

Vu l’article 455 du nouveau code de procédure civile,

Vu les articles 564 et 566 du nouveau code de procédure civile,

Juger que Mademoiselle Y D devenue majeure depuis le XXX, peut intervenir personnellement à la présente procédure, aux lieux et place de Monsieur F D, précédemment sont administrateur légal sous contrôle judiciaire.

Juger recevables et fondés les moyens des concluants.

Infirmer le jugement du 17 mars 2010 du tribunal de grande instance de MONTPELLIER en ce qu’il a condamné Madame J A à payer à la SARL C D’OR IMMOBILIER la somme de 16.400 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire, et la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Infirmer le jugement du 17 mars 2010 du tribunal de grande instance de MONTPELLIER en ce qu’il a débouté Monsieur L A, Mademoiselle H Z et Monsieur F D, es qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire de Mademoiselle Y D, de leur demande reconventionnelle.

XXX

Juger nulles les procurations consenties par L A et W A à J A du fait de l’absence d’indication de prix de vente.

Juger nul par voie de conséquence le mandat exclusif de vente du 21 septembre 2006, faute pour l’agence immobilière SARL C D’OR d’avoir recueilli l’accord de tous les vendeurs sur le prix de vente.

A TITRE SUBSIDIAIRE : si par extraordinaire les procurations et le mandat de vente étaient jugé valables.

Juger que le mandat exclusif de vente du 21 septembre 2006 a pris fin au décès de Madame W A le XXX, en application de l’article 2003 du code civil.

Juger la clause pénale abusive en application de l’article R 132-1-6° du code de la consommation, car stipulée uniquement à la charge du mandant consommateur, ce qui a pour effet de supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le consommateur en cas de manquement du professionnel à l’une quelconque de ses obligations.

Juger le montant de la clause pénale irrégulier car stipulé égal à la rémunération de l’agent immobilier, dont les modalités de calcul ne sont pas mentionnées dans le mandat de vente, en violation de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972.

Juger que la clause VII du mandat n’impose au mandant aucune modalité écrite pour informer le mandataire de toute modification dans les conditions de la vente.

Juger en conséquence que la SARL C D’OR IMMOBILIER ne prouve aucun manquement contractuel de Madame J A.

XXX

Juger que l’action engagée par la SARL C D’OR IMMOBILIER CENTURY 21 et abusive parce c’est elle qui en sa qualité de professionnel de la vente, a manqué à ses propres obligations en ne vérifiant pas la capacité à agir et l’état civil complet de tous les vendeurs, en excédant les limites de son mandat, le compromis ayant établi pour un prix différent, et en ne régularisant pas le compromis de vente du fait du décès de Madame W A.

Condamner la SARL C D’OR IMMOBILIER CENTURY 21 à chacun des concluants, soit à Monsieur L A, à Mademoiselle H Z et à Mademoiselle Y D, une somme de 5.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral qu’ils subissent du fait de cette procédure abusive.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Confirmer le jugement du 17 mars 2010 en ce qu’il a condamné la SARL LE C D’OR IMMOBILIER CENTURY 21 à verser à chacun des trois concluants au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et de leurs frais irrépétibles de première instance, la somme de 500 euros à Monsieur L A, à Mademoiselle H Z et à Monsieur F D, auquel se substitue aujourd’hui Mademoiselle Y D devenue majeure.

Condamner en outre la SARL LE C D’OR IMMOBILIER CENTURY 21 à verser à chacun des trois concluants, soit à Monsieur L A, à Mademoiselle H Z et à Mademoiselle Y D, une somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en cause d’appel sur le fondement de l’article

700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société LE C D’OR IMMOBILIER, intimée, a conclu le 29 avril 2011 à la confirmation , avec allocation de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

Attendu que les écritures des parties lient le débat soumis à la Cour ;

Attendu que dans son assignation initiale, le C D’OR soutenait que Madame J A avait failli à ses obligations en ne signalant pas que sa soeur était décédée le XXX, lorsqu’elle a signé le compromis de vente en date du 25 novembre 2006 au profit de Monsieur X et Mademoiselle E ;

Attendu que selon l’assignation, Madame J A devait signaler à son mandataire

'Toute modification apportée aux

conditions de la vente'

et était donc redevable de la clause pénale prévue au paragraphe VII, égale au montant de la rémunération prévue en cas de réalisation de la vente ;

Attendu que le premier juge a fait droit à la demande, mais par le biais de l’article 1134 du code civil, selon lequel les conventions s’exécutent de bonne foi ;

Mais attendu que cette articulation juridique ne résiste pas à

l’examen ;

Attendu qu’en effet, et à supposer que Madame J A n’ait pas informé l’agence immobilière du décès, lorsqu’elle a signé le compromis, ce qu’elle conteste formellement, il est logique de s’intéresser à la situation juridique créée si elle

avait informé du décès ;

Attendu qu’à l’évidence, et dès lors que l’agence aurait été informée, elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel, que la procuration d’W A, jointe au mandat, avait cessé et qu’ainsi, Madame J A 'représentant… l’ensemble des indivis’ n’avait plus aucun pouvoir pour signer le compromis ;

Attendu que la seule faute reprochée à J A, celle consistant à ne pas avoir signalé le décès lors de la signature du compromis, est donc sans aucun lien avec l’impossibilité alléguée de mener le vente à son terme, puisque dans l’hypothèse où elle aurait signalé ce décès, Madame J A pouvait par la même opposer son absence de pouvoir et refuser de signer ;

Attendu qu’ainsi, seule l’agence avait un véritable intérêt à ne pas tenir compte du décès – que ce dernier lui ait été ou non signalé – pour recueillir l’accord des acheteurs et, bien mieux, c’est Madame A J qui – en ne refusant pas de signer le compromis alors qu’elle pouvait le faire – a permis à l’agence de recueillir l’accord des acheteurs ;

Attendu qu’au surplus, et le 1^er décembre 2006, le notaire B a signalé la non-validité du compromis, en l’état du décès antérieur, et a expressément indiqué la marche à suivre :

'Il est donc nécessaire d’obtenir l’accord

de Mademoiselle Z H et de Monsieur D

F (administrateur légale de Y D)

Mademoiselle Z H, que j’ai contactée est

d’accord sur cette vente et je pense qu’il

en sera de même pour Monsieur D – le

nouveau compromis devra être soumis à

la condition suspensive de l’accord

du juge des tutelles autorisant la vente…'

Attendu que quelque soit la date de réception de ce courrier, il ne peut s’en déduire que l’un quelconque des héritiers d’W A ait entendu refuser de signer un nouveau compromis (le notaire

écrivait : 'je vous prie de bien vouloir établir au plus tôt un nouveau compromis de vente et de le proposer à la signature des parties'), ou que J A les y ait encouragés ;

Attendu que pareillement, le non-renouvellement du mandat exclusif, à compter du 20 décembre 2006, n’interdisait nullement à C

D’OR, parfaitement informé, d’obtenir un nouveau compromis dans ce délai, ou de protester pour le cas où ce nouveau compromis étant établi après le 20 décembre, l’un quelconque des héritiers eût refusé de la signer ;

Attendu qu’il n’existe aucun courrier au dossier exigeant de Madame J A qu’elle actualise ses pouvoirs pour signer le nouveau compromis (sous condition suspensive de l’autorisation du juge des tutelles), ou invitant l’ensemble des co-indivisaires, dont les héritiers d’W A, à la signer ;

Attendu que bien mieux, le notaire B a écrit le 21 mars 2007 non seulement qu’il n’avait pas eu connaissance d’un autre compromis signé le 20 décembre 2006, ce qui signerait le mauvaise foi du non-renouvellement du mandat, mais aussi que

'Les acquéreurs se sont rétractés’ ;

Attendu qu’à ce jour, ce courrier n’a pas été contesté et aucun extrait ou fiche hypothécaire n’est fourni ;

Attendu qu’en conclusion, et sauf à ignorer l’absence totale de lien direct entre la seule faute reprochée (ne pas avoir signalé le décès) et l’absence de réitération par acte authentique de la vente (pour des raisons tenant soit à la rétractation des vendeurs, soit à l’absence de diligences de l’agence avant le 20 décembre 2006, mais aussi après puisqu’il n’a été tenté à aucun moment de régulariser le compromis, sans que pour autant l’un quelconque des futurs intimés n’ait refusé de signer…), le fondement retenu par le premier juge (article 1134) ne suffit pas à établir la responsabilité de J A ;

Attendu qu’au surplus et au delà de l’absence de lien direct, en effet, l’agence ne réclame que l’application d’une clause pénale, tant il est certain qu’aucune commission n’est due en tant que telle, tenant la loi HOGUET qui exige pour ce faire que la vente ait été menée à bonne fin par l’entremise de l’agence ;

Et attendu que par le biais de cette clause pénale, au montant égal à la commission, l’agence non seulement tente indirectement de contourner l’absence de droit à commission, mais impose une clause abusive au sens de l’article R 132-2 du code de la consommation, moyen nouveau parfaitement recevable en appel ;

Attendu que l’indemnité est en effet manifestement disproportionnée par rapport aux diligences accomplies, qui en l’espèce, et sans que cela soit commenté, n’ont pas empêché les acheteurs de se rétracter, sans que l’agence ne proteste ;

Attendu que la disproportion est si manifeste que le propre conseil du C D’OR (courrier du 29 janvier 2007 – M^e RAYNAL) réclamait au notaire B

'50 % de la commission prévue'

et décrivait d’ailleurs la carence de son client, tout en invoquant une déloyauté des vendeurs non démontrée à ce jour (la Cour soulignant l’essentiel) :

'Le juge des tutelles… sur simple

demande de la part du tuteur aurait

donné son accord pour que la

vente intervienne dans les conditions

prévues au compromis.

Cette vente n’a donc pu être conclue

et nous avons su, de source certaine,

qu’un compromis avait été signé le 20 décembre 2006, alors que le

mandat exclusif venait à terme le

21décembre 2006…'

Attendu que c’est oublier que jamais ni le tuteur Monsieur D,

ni J A, ni Monsieur A L, ni H Z n’ont été sollicités, sinon par voie d’assignation le…

19 mai 2008, et qu’aucune trace d’un autre compromis n’est démontrée au dossier de l’agent immobilier ;

Attendu que le courrier d’L A, en date du 2 avril 2007, ne modifie en rien ces motivations, ce dernier faisant allusion à des incidents fâcheux relevant de la sphère familiale, mais souhaitant avant tout, par précaution, n’endosser aucune responsabilité dans les agissements de sa soeur, ce qui ne démontre rien, ni en droit, ni en

fait ;

Attendu que c’est donc une infirmation qui s’impose, que ce soit sur le terrain du droit commun ou sur celui spécifique du droit de la consommation ;

Attendu qu’aucun lien direct n’est démontré entre l’action entreprise par C D’OR et un quelconque dommage ;

Attendu que la même rigueur probatoire interdit donc de prononcer condamnation à dommages et intérêts au profit de Monsieur A L ou des héritiers d’W A ; qu’en revanche, chacun de ces trois intimés sollicite à juste titre 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Attendu que la Cour n’estime pas, en revanche, réunies les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame J A ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement,

Reçoit l’appel de Madame A, régulier en la forme ;

Au fond, y fait droit et infirme les dispositions du jugement de premier ressort, à l’exception de celles faisant bénéficier Monsieur L A, Mademoiselle Z et Monsieur D

es qualité des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile ;

Statuant à nouveau, déboute C D’OR CENTURY 21 de toutes ses demandes et condamne cette société à payer à Monsieur A L, à Mademoiselle Z et à Mademoiselle Y D, chacun, une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de toute autre demande ;

Condamne C D’OR CENTURY 21 aux entiers dépens, et alloue aux avoués de la Cour le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

GT/NB