ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 22 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05492 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QN2T

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 MAI 2024

JUGE DE L’EXECUTION DE PERPIGNAN

N° RG 22/00072

APPELANT :

Monsieur [I] [F]

né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 10] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame [O] [W]

née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]/FRANCE

Représentée par M^e Frédérique ROGER de la SELARL FREDERIQUE ROGER, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e SALVIGNOL

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011441 du 24/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

S.A. LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD ) LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) Société Anonyme, dont le siège social est [Adresse 6], immatriculée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le N° B 379 502 644, représentée par son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET- JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e AGIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

Le délibéré intialement prévu le 7 mai 2025 a été prorogé au 22 mai 2025; les parties en ayant été préalablement avisés ;

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière en date du 6 avril 2022 signifié le 19 juillet 2022 à M. [I] [F] et à Mme [O] [W] épouse [F] par Me [T] [K] [N], huissier de justice au sein de la SAS [N] Justice à [Localité 11], publié le 24 mai 2022 au premier bureau du SPF de [Localité 8] (volume 2022 S n° 25), la SA Crédit immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit immobilier de France Méditerranée, agissant en vertu de la copie exécutoire d’un acte contenant prêts reçu par Maître [X] [P], notaire à [Localité 12] le 17 avril 2009, a fait saisir divers biens et droits immobiliers constitués par une maison située sur la commune de [Localité 8], [Adresse 5] et cadastrée section CD n ° [Cadastre 4] pour une contenance de 2 ares et 47 centiares et ce, afin d’obtenir paiement de la somme totale de 153 555, 30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2022, la SA Crédit immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit immobilier de France Méditerranée, a fait assigner M. [I] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de vente forcée du bien immobilier saisi.

Par jugement d’orientation en date du 24 mai 2024, le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Perpignan a :

— Dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’execution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— Jugé que la déchéance du terme a été valablement prononcée et rejeté par conséquent l’ensemble des moyens soulevés à ce titre par les défendeurs,

— Mentionné que la créance, dont le recouvrement est poursuivi par le Crédit Immobilier de France Développement à l’encontre des époux [F], s’élève, selon décompte arrêté au 16 mars 2022, à 153.555,30 ' outre mémoire,

— Jugé que le créancier poursuivant dispose d’une créance certaine liquide et exigible et que la procédure de saisie immobilière peut donc se poursuivre sur le bien commun, quand bien même l’époux bénéficie d’un plan de surendettement alors que l’épouse ne bénéficie pas d’une mesure de cette nature,

— Rejeté par conséquent la demande de suspension de la procédure,

— Ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi selon les modalités prévues au cahier des conditions de vente,

— Dit que la visite de l’immeuble devra avoir lieu dans un délai compris entre huit jours et vingt jours avant la date de la vente, avec le concours de tel huissier de justice que le CIFD voudra désigner, lequel s’adjoindra les services, si besoin est, d’un serrurier, de la force publique et/ou de deux personnes, ce conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rejeté la demande de délai de grâce de 6 mois,

— Fixé la date a laquelle il sera procédé a la vente, sur la requête du créancier poursuivant, au vendredi 13 sepptembre 2024 à 9 heures dans la salle d’audience située [Adresse 7] à [Localité 8] (au rez-de-chaussée du tribunal de commerce),

— Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 22-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution mais que si le créancier, l’estime opportun, il est autorisé à remplacer l’avis simplifié par une publication sur le site internet www.lnfo-encheres.com, ou vench.fr, sur laquelle il sera possible de consulter le cahier des charges, et que les frais relatifs à cette publicité seront pris en frais privilégiés de vente,

— Dit que le commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agrées chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les règlementations en vigueur,

— Dit que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée trois jours au moins avant les visites, aux occupants du bien saisi.

— Ordonné la mention du présent jugement d’orientation en marge de la publication du commandement valant saisie immobilière,

— Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de vente déposé au tribunal Judiciaire de Perpignan,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700,

— Dit que les dépens qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, seront pris en frais privilégiés de saisie immobilière.

Par acte reçu au greffe de la Cour le 30 octobre 2024, M. [I] [F] a relevé appel de ce jugement.

Suivant exploits d’huissier en date des 31 janvier et 5 février 2025 déposés au greffe de la cour le 11 février suivant, M. [I] [F] autorisé par ordonnance du 19 novembre 2024 rendue par la présidente de la présente chambre déléguée par le premier président de la Cour a fait assigner à jour fixe Mme [O] [W] épouse [F] et la SA Crédit immobilier de France Développement à l’audience du 3 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 février 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [I] [F] demande à la Cour :

* Juger M. [I] [F] recevable et bien fondé en son Appel.

* Y Faisant Droit, infirmer le jugement d’orientation rendu le 24 mai 2024 par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Perpignan en ce qu’il :

— Dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— Juge que la déchéance du terme a été valablement prononcée et rejette par conséquent l’ensemble des moyens soulevés à ce titre par les défendeurs,

— Mentionne que la créance, dont le recouvrement est poursuivi par le Crédit Immobilier de France Développement à l’encontre des époux [F] s’élève, selon décompte arrêté au 16 mars 2022, à 153.555,30 ' outre MEMOIRE,

— Juge que le créancier poursuivant dispose d’une créance certaine liquide et exigible et que la procédure de saisie immobilière peut donc se poursuivre sur le bien commun, quand bien même l’époux bénéficie d’un plan de surendettement alors que l’épouse ne bénéficie pas d’une mesure de cette nature,

— Rejette par conséquent la demande de suspension de la procédure,

— Ordonne la vente forcée de l’immeuble saisi selon les modalités prévues au cahier des conditions de vente,

— Dit que la visite de l’immeuble devra avoir lieu dans un délai compris entre huit jours et vingt jours avant la date de la vente, avec le concours de tel huissier de justice que le CIFD voudra désigner, lequel s’adjoindra les services, si besoin est, d’un serrurier, de la force publique et/ou de deux personnes, ce conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rejette la demande de délai de grâce de 6 mois,

— Fixe la date à laquelle il sera procédé à la vente, sur la requête du créancier poursuivant, au vendredi 13 septembre 2024 à 9 heures dans la salle d’audience située [Adresse 7] à [Localité 8] (au rez-de-chaussée du tribunal de commerce),

— Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution mais que si le créancier, l’estime opportun, il est autorisé à remplacer l’avis simplifié par une publication sur le Site internet www.info-enchères.com, ou vench.fr, sur laquelle il sera possible de consulter le cahier des charges, et que les frais relatifs à cette publicité seront pris en frais privilégiés de vente,

— Dit que le commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur,

— Dit que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée trois jours au moins avant les visites, aux occupants du bien saisi.

— Ordonne la mention du présent Jugement d’orientation en marge de la publication du commandement valant saisie immobilière,

— Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de vente déposé au tribunal de Judiciaire de Perpignan,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700,

— Dit que les dépens qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, seront pris en frais privilégiés de saisie immobilière.

* Statuant à nouveau,

— débouter le CIFD de toutes ses demandes,

— Vu la vente forcée du bien saisi sur adjudication intervenue le 13 septembre 2024, ordonner la Nullité de la vente sur adjudication intervenue le 13/09/2024.

— ordonner la main levée du commandement de payer et sa radiation au service de la publicité foncière

— ordonner, en tant que de besoin, la radiation du titre de vente au service de la publicité foncière

— dire que les Radiations devront intervenir dans le délai de 7 jours à compter de la décision à intervenir à la diligence et aux frais du Crédit Immobilier de France Développement

— condamner le Crédit Immobilier de France Développement à verser à Monsieur [I] [F] la somme de trois mille cinq cents euros (3.500.00 euros) au titre des frais que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide, au titre de l’article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et dans les conditions de l’article 75 de la même loi.

— dire que le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle renoncera à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivra le recouvrement à son profit de la somme allouée par le Juge.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 23 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [O] [F] [W] demande à la Cour de :

* Juger Madame [W] recevable et bien fondée en son Appel.

* Y Faisant Droit, infirmer le jugement d’orientation rendu le 24 mai 2024 par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Perpignan en ce qu’il a :

— Dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civilesd’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— Jugé que la déchéance du terme a été valablement prononcée et rejette par conséquent l’ensemble des moyens soulevés à ce titre par les défendeurs,

— Mentionné que la créance, dont le recouvrement est poursuivi par le Crédit Immobilier de France Développement à l’encontre des époux [F] s’élève, selon décompte arrêté au 16 mars 2022, à 153.555,30 E outre MEMOIRE,

— Jugé que le créancier poursuivant dispose d’une créance certaine liquide et exigible et que la procédure de saisie immobilière peut donc se poursuivre sur le bien commun, quand bien même l’époux bénéficie d’un plan de surendettement alors que l’épouse ne bénéficie pas d’une mesure de cette nature,

— Rejeté par conséquent la demande de suspension de la procédure,

— Ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi selon les modalités prévues au cahier des conditions de vente,

— Dit que la visite de l’immeuble devra avoir lieu dans un délai compris entre huit jours et vingt jours avant la date de la vente, avec le concours de tel huissier de justice que le CIFD voudra désigner, lequel s’adjoindra les services, si besoin est, d’un serrurier, de la force publique et/ou de deux personnes, ce conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rejeté la demande de délai de grâce de 6 mois,

— Fixé la date à laquelle il sera procédé à la vente, sur la requête du créancier poursuivant, au vendredi 13 septembre 2024 à 9 heures dans la salle d’audience située [Adresse 7] à [Localité 8] (au rez-de-chaussée du tribunal de commerce),

— Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 32236 du code des procédures civiles d’exécution mais que si le créancier, l’estime opportun, il est autorisé à remplacer l’avis simplifié par une publication sur le Site Internet uncminfo-enchères.com, ou vench.ji-, sur laquelle il sera possible de consulter le cahier des charges, et que les frais relatifs à cette publicité seront pris en frais privilégiés de vente,

— Dit que le commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur,

— Dit que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée trois jours au mains avant les visites, aux occupants du bien saisi.

— Ordonné la mention du présent Jugement d’orientation en marge de la publication du commandement valant saisie immobilière,

— Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de vente déposé au tribunal de Judiciaire de Perpignan,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700,

— Dit que les dépens qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, seront pris en frais privilégiés de saisie immobilière.

* Statuant à nouveau,

— débouter le CIFD de toutes ses demandes,

— ordonner la Nullité de la vente sur adjudication intervenue le 13/09/2024.

— ordonner la main levée du commandement de payer et sa radiation au service de la publicité foncière

— ordonner, en tant que de besoin, la radiation du titre de vente au service de la publicité foncière

— dire que les Radiations devront intervenir dans le délai de 7 jours à compter de la décision à intervenir à la diligence et aux frais du Crédit Immobilier de France Développement

— condamner le Crédit Immobilier de France Développement à verser à Madame [W] la somme de trois mille cinq cents euros (3.500,00 euros) au titre des frais que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide, au titre de l’article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et dans les conditions de l’article 75 de la même loi.

— dire que la bénéficiaire de l’aide juridictionnelle pourra renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivra le recouvrement à son profit de la somme allouée par le Juge.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 février 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA Crédit immobilier de France Développement demande à la Cour :

* Juger irrecevable la demande tendant à ordonner la nullité de la vente intervenue le 13 septembre 2024

* Juger sans objet et donc irrecevable l’appel principal et l’appel incident des consorts [F]

* Débouter les consorts [F] [W] de l’intégralité de leurs demandes

* Confirmer le jugement d’orientation rendu le 24 mai 2024 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions en ce qu’il :

— Dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— Juge que la déchéance du terme a été valablement prononcée et rejette par conséquent l’ensemble des moyens soulevés à ce titre par les défendeurs,

— Mentionne que la créance, dont le recouvrement est poursuivi par le Crédit Immobilier de France Développement à l’encontre des époux [F] s’élève, selon décompte arrêté au 16 mars 2022, à 153.555,30 ' outre MEMOIRE,

— Juge que le créancier poursuivant dispose d’une créance certaine liquide et exigible et que la procédure de saisie immobilière peut donc se poursuivre sur le bien commun, quand bien même l’époux bénéficie d’un plan de surendettement alors que l’épouse ne bénéficie pas d’une mesure de cette nature,

— Rejette par conséquent la demande de suspension de la procédure,

— Ordonne la vente forcée de l’immeuble saisi selon les modalités prévues au cahier des conditions de vente,

— Dit que la visite de l’immeuble devra avoir lieu dans un délai compris entre huit jours et vingt jours avant la date de la vente, avec le concours de tel huissier de justice que le CIFD voudra désigner, lequel s’adjoindra les services, si besoin est, d’un serrurier, de la force publique et/ou de deux personnes, ce conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rejette la demande de délai de grâce de 6 mois,

— Fixe la date à laquelle il sera procédé à la vente, sur la requête du créancier poursuivant, au vendredi 13 septembre 2024 à 9 heures dans la salle d’audience située [Adresse 7] à [Localité 8] (au rez-dechaussée du tribunal de commerce),

— Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution mais que si le créancier, l’estime opportun, il est autorisé à remplacer l’avis simplifié par une publication sur le Site internet www.info-enchères.com, ou vench.fr, sur laquelle il sera possible de consulter le cahier des charges, et que les frais relatifs à cette publicité seront pris en frais privilégiés de vente,

— Dit que le commissaire de justice pourra se faire assister, lors de l’une des visites,

d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur,

— Dit que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée trois jours au moins avant les visites, aux occupants du bien saisi.

— Ordonne la mention du présent Jugement d’orientation en marge de la publication du commandement valant saisie immobilière,

— Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de vente déposé au tribunal de Judiciaire de Perpignan,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700,

— Dit que les dépens qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, seront pris en frais privilégiés de saisie immobilière.

* condamner solidairement Madame [O] [W] et Monsieur [I] [F] à verser au Crédit Immobilier de France Développement 5 000,00 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance d’appel.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’appel

Le Crédit immobiler de France Développement soulève l’irrecevabilité de l’appel aux motifs que la cour est saisie de l’appel d’un jugement d’orientation qui a autorisé la vente forcée du bien immobilier, que cependant la vente de ce bien est intervenue lors de l’audience d’adjudication du 13 septembre 2024 sans qu’aucune contestation n’ait été élevée par les consorts [F] et qu’en conséquence, l’appel du jugement d’orientation est devenu sans objet et par la même irrecevable.

Cependant, l’appel formé à l’encontre d’un jugement d’orientation, bien que n’ayant pas d’effet suspensif, n’est pas devenu sans objet par la survenance du jugement d’adjudication, quand bien même aucune demande de report de l’audience d’ajudication n’ait été présentée par le créancier poursuivant ou demande de suspension des poursuites par les débiteurs, ni aucune contestation élevée par ces derniers à cette audience. C’est ainsi à ses risques et périls que le Crédit Immobilier de France Développement s’est abstenue à l’audience d’adjudication de solliciter le report de la vente comme l’article R 322-19 du code des procédures civiles d’exécution sans attendre l’arrêt de la présente cour saisie de l’appel formé à l’encontre de l’audience du jugement d’orientation, étant précisé que conformément à l’article R 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut reporter d’office la vente de l’immeuble, même lorsque l’appel à l’encontre du jugement d’orientation est encore en cours. Il ne peut, en effet, reporter la vente qu’à la demande du créancier poursuivant, ce que le CIFD n’a pas fait, en l’espèce .

L’appel formé à l’encontre du jugement d’orientation entrepris doit donc être déclaré recevable.

Sur l’exigibilité de la créance

Les consorts [F] font valoir que le prêteur se prévaut d’une créance qui n’est pas exigible aux motifs que :

1- La déchéance du terme ne leur est pas opposable, l’acte notarié dans les conditions particulières ne reproduisant pas de clause d’exigibilité anticipée pour le prêt à taux fixe et s’il reproduit une telle clause pour le prêt à taux 0%, celle-ci n’est ni claire ni précise dès lors d’une part qu’elle indique que l’exigibilité du prêt pourra être prononcée selon le formalisme juridique indiqué aux conditions générales de l’acte, lesquelles ne font état d’aucun formalisme juridique et d’autre part qu’elle stipule que le défaut de paiement doit constituer un incident de paiement caractérisé au sens du règlement CRBF n° 90-05 du 11 avril 1990 alors que cet incident de paiement caractérisé n’est ni connu des emprunteurs, ni reproduit dans l’acte notarié, ce qui ne leut permet pas d’en connaître la nature et enfin qu’elle ne fait pas mention de la notification d’une mise en demeure préalable . Ils considèrent qu’une telle clause doit, en conséquence, être écartée dans la mesure où elle peut selon la jurisprudence constituer une clause abusive créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur.

Ils ajoutent concernant les conditions générales figurant à l’acte que si le notaire mentionne en page 30 que les conditions générales sont énoncées dans l’offre dont l’un des originaux est ci-après annexé et constitue une part intégrante de l’acte, cette clause fait état de plusieurs prêts sans en préciser le nombre et la nature, ne mentionne qu’une seule offre sans mentionner sa date alors qu’il existe deux offres distinctes avec des clauses non indentiques et que les conditions générales figurant dans l’acte notarié sont imprécises et erronées.

2- L’acte ne mentionne pas les offres de prêt dans la liste des pièces annexées et les offres versées aux débats ne sont ni revêtues de la mention constatant une annexe ni de la signature du notaire en violation des articles 21 et 22 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires et de l’article 1370 du code civil, l’acte de prêt notarié entaché d’une irrégularité formelle ne valant dès lors que comme un simple écrit sous signature privée dépourvue de tout caractère exécutoire.

Aux termes de l’article L 311-2 du code de procédure civile d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Il appartient ainsi au juge de l’exécution , conformément aux dispositions précitées et à l’article R 322-15 du code de procédure civile d’exécution, de vérifier non seulement le caractère exécutoire du titre mais également le caractère exigible de la créance faisant l’objet de la saisie immobilière.

Il résulte des pièces produites et il n’est pas contesté que le CIFD, a consenti aux consorts [F], deux prêts immobiliers, l’un dénommé prêt à taux 0% l’autre dénommé prêt Habitat au taux fixe de 5,4 % en vertu d’un acte notarié du 17 avril 2009 dont il n’est pas contesté qu’il est revêtu de la formule exécutoire et constituant, en conséquence, un titre exécutoire en application de l’article L. 111-3-4° du code de procédure civile d’exécution.

S’il est exact que cet acte comporte en son ' 11 au titre des conditions particulières une clause d’exigibilité en cas de défaillance des emprunteurs dans le paiement des mensualités de remboursement applicable uniquement au prêt à taux 0 %, aucune clause similaire n’étant reproduite au titre des conditions particulières pour le prêt à taux fixe, il est mentionné en page 30 de l’acte au titre des conditions générales que 'Le prêteur et l’emprunteur déclarent que les conditions générales des prêts sont énoncées dans l’offre dont l’un des originaux est ci-après annexé, et constitue partie intégrante du présent acte, que l’emprunteur s’oblige à accomplir et exécuter.' Les conditions générales des deux offres de prêt versées aux débats par le CIFD , paraphées et signées par les emprunteurs comportent une clause XI 'Exigibilité anticipée-Défaillance de l’emprunteur- Clause pénale’ aux termes de laquelle il est prévu notamment 'A- Le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes deviendront immédiatamment et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après, ….. :

— pour le prêt à taux fixe, d) au gré du prêteur quel que soit le type de prêt (sauf dans le cas d’un nouveau prêt à 0%) dans les suivants ….: défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur…

— pour le prêt à taux 0%, c) pour le prêt complémentaire préférentiel et/ou le prêt en complément duquel il a été consenti, en cas d’exigibilité anticipée de l’un de ces prêts et de plein droit pour le coût complémntaire préférentiel en cas de remboursement anticipé total ou partiel ou de non conclusion du prêt en complément duquel il est consenti…..'

En l’espèce, le CIFD justifie avoir adressé à chacun des consorts [F] et pour chacun des deux prêts en cause deux lettres de mise en demeure en date des 15 novembre et 15 décembre 2021, dont il n’est pas contesté qu’ils ont reçu réception, le CIFD les informant qu’à défaut pour eux de régler les mensualités échues impayées dans le délai de huit jours, elle se verrait contrainte de prononcer la déchéance du terme. Au jour de la dernière de ces lettres de mise en demeure, soit au 15 décembre 2021, étaient demeurées impayées la somme totale de 8 991, 62 euros, cet impayé, à défaut de réglement dans le délai imparti conforme à la clause d’exigibilité rendant immédiatement exigible le capital restant dû du prêt à taux 0 %. Il n’est pas contesté que les consorts [F] n’ont pas régularisé ces impayés et c’est donc de manière légitime que le CIFD a prononcé la déchéance du terme rendant exigible l’ensemble des sommes dues (mensualités impayées et capital restant dû) au titre des deux prêts.

S’agissant de la question de l’annexion des offres de prêt, aux termes de l’article 21 en vigueur à la date de l’actedu décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires," L’acte notarié porte mention des documents qui lui sont annexés'

L’article 22 du même décret prévoit quant à lui que lorsque l’acte est établi sur support papier, ce qui est le cas, en l’espèce, les pièces annexées à l’acte sont revêtues d’une mention constatant cette annexe et signée du notaire.

En l’espèce,et quand bien même les offres de prêt litigieuses ne sont pas mentionnées dans la liste in fine des pièces annexées et ne comportent pas le paraphe du notaire, il ressort néanmoins du corps de l’acte authentique, ainsi qu’énoncé plus haut , que les parties à cet acte ont expressément reconnu que les originaux des offres de prêts contenant les conditions générales des prêts, que l’emprunteur s’oblige à accomplir et exécuter, étaient annexés à l’acte, cette mention étant d’ailleurs reproduite au sein de chacune des offres de prêt. Si l’acte authentique fait mention de l’annexion d’une offre, il a néanmoins entendu avec évidence et sans ambiguité viser chacune des deux offres de prêt litigieuses puisqu’il précise ' les conditions générales des prêts sont énoncées dans l’offre….' Il convient donc de considérer que les conditions générales des deux offres de prêt ont bien été annexées à l’acte authentique et font corps avec lui.

Par ailleurs, il est établi que les consorts [F] qui ont paraphé et signé les deux offres de prêt ont bien pris connaissance des conditions générales des prêt et donc de la clause d’exigibilité immédiate. Quand bien même existerait-il une irrégularité aux dispositions précitées issues du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 et résultant notamment du défaut de mention signée du notaire sur les annexes elles-même, cette inobservation ne fait pas perdre à cet acte son caractère authentique et partant son caractère exécutoire. C’est donc à tort que les consorts [F] font valoir qu’une telle irrégularité porterait atteinte à la force exécutoire de l’acte servant de fondement aux poursuites de nature à valoir seulement comme écriture privée en vertu du décret précité et de l’article 1370 du code civil (ancien article1318).

Enfin, en ce qui concerne le prêt à taux 0%, la clause d’exigibilité immédiate contenue dans les conditions générales de l’offre est parfaitement claire et précise en ce qu’elle prévoit une exigibilité immédiate des sommes dues au titre du contrat de prêt en cas d’exigibilité anticipée du prêt dont il est le complément, cette clause permettant de comprendre aisément que l’exigibilité du prêt à taux 0% résulte de l’exigibilité anticipée du prêt à taux fixe en cas pour ce dernier de défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date. Le seul fait que la clause d’exigibilité immédiate contenue dans l’acte authentique au titre des conditions particulières du prêt indique en son ' 11 que l’exigibilité est encourue à défaut de paiement de tout ou partie des mensualités à leur échéance 'sous réserve que ce défaut de paiement constitue un incident de paiement caractérisé au sens du règlement CRBF n° 90-05 du 11 avril 1990 relatif au Fichier National des Incidents de Remboursement des Crédits aux Particuliers’ ne saurait rendre cette clause abusive comme étant de nature à créer au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au sens de l’article L 212-1 du code de la consommation, dès lors qu’elle renvoie à un texte réglementaire précis permettant au consommateur d’avoir connaissance aisément de la définition de cet incident de paiement caractérisé.

Surtout, cette clause contenue dans les conditions particulières n’est pas applicable au cas d’espèce puisque comme le fait valoir justemnt le CIFD, elle s’est prévalue de la clause d’exigibilité prévue aux conditions générales, en l’occurence du §c précité à la suite de la défaillance des emprunteurs dans le remboursement des échéances impayées du prêt principal à taux fixe, tandis que la clause invoquée par les consorts [F] correspond à des causes de résiliation anticipée autonomes du prêt à taux 0% dont fait partie l’incident de paiement caractérisé dans le remboursement des mensualités de ce prêt, ce qui n’est pas le cas, en l’espèce, aucune mensualité du prêt à taux 0% n’ayant été impayée à la date de déchéance du terme. Il s’agit donc d’une cause parfaitement distincte de celles visées par les conditions générales. Ainsi, seule la clause d’exigibilité anticipée contenue dans les conditions générales des prêts et non contraire à celle prévue aux conditions particulières, étant applicable, clause ne faisant aucune référence à la notion d’incident de paiement caractérisé en vertu du règlement CRBF précité, il n’y a pas lieu d’écarter la clause d’exigibilité en question, quand bien même serait -elle abusive.

C’est à juste titre, en conséquence, que le premier juge a considéré que le créancier poursuivant avait valablement prononcé la déchéance du terme et justifiait d’une titre exécutoire fondant la mesure de saisie immobilière engagée à l’encontre des consorts [F].

Il convient, en conséquence, de confirmer la décision entreprise à ce titre.

Sur l’interdiction des voies d’exécution en raison d’une procédure de surendettement

Les consorts [F] font valoir que le créancier ne démontre pas que le juge des contentieux de la protection a autorisé l’acte de disposition dont s’agit alors que M. [F] bénéficie d’une procédure de surendettement et d’un plan définitif depuis le 30 août 2023,, en application de l’article L 722-5 du code de la consommation, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, emportant interdiction de faire tout acte de disposition, à défaut d’autorisation donnée par le juge des contentieux de la protection.

Aux termes des articles L 722-2 et R 722-5 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, sans pouvoir excéder deux ans. Par ailleurs, les créanciers auxquels les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 ou celles prises par le juge en application de l’article L. 733-13 sont opposables ne peuvent exercer des procédures d’exécution à l’encontre des biens du débiteur pendant la durée d’exécution de ces mesures.

En l’espèce, M. [F] justifie avoir déposé une demande de surendettement, postérieurement à la délivrance du commandement valant saisie immobilière, demande déclarée recevable le 15 décembre 2022 avant l’audience d’orientation intervenue le 26 avril 2024. Il n’est pas contesté que le juge des contentieux de la protection n’a pas été saisi d’une demande d’autorisation aux fins de voir procéder à la vente forcée du bien immobilier saisi.

Cependant, il n’est pas contesté que le bien, objet de la saisie immobilière, est un bien commun ou indivis appartenant aux consorts [F] acquis au moyen des prêts constractés auprès du CIFD et qu’ils sont donc tenus solidairement du paiement des sommes dues au créancier poursuivant. Ainsi, la seule recevabilité de la demande de surendettement formée par M. [F] n’empêche aucunement la poursuite de la saisie du bien immobilier en cause à l’encontre de Mme [W], non bénéficiaire de la procédure de surendettement, ainsi que l’a justement rappelé le premier juge, la dette dont le recouvrement est recherchée par le CIFD étant une dette solidaire qui engage le bien acquis en commun ou en indivision par les deux débiteurs.(Civ 2ème 3/09/2015- n° 21911) et ce, en dépit de l’absence d’autorisation du juge des contentieux de la protection visée à l’article L 722-5 précité.

C’est donc à juste titre que le premier juge a dit n’y avoir lieu à suspension de la procédure de saisie immobilière du fait de la procédure de surendettement applicable uniquement à M. [F]. Le jugement entrepris sera donc également confirmé à ce titre.

Sur la demande de nullité de la vente intervenue sur adjudcation du 13 septembre 2024

Les consorts [F]-[W] sollicitent la nullité de la vente forcée intervenue le 13 septembre 2024 pour différents motifs (absence de titre exécutoire, vente forcée intervenue en dépit de l’information donnée au juge qu’un appel était relevé du jugement d’orientation et défaut de mention dans la signification du jugement d’adjudication d’une voie de recours).

Cependant, et comme le relève à juste titre le Crédit Immobilier de France, la présente cour n’est saisie que de l’appel formé à l’encontre du jugement d’orientation et non de celui formé à l’encontre du jugement d’adjudication rendu le 13 septembre 2024 dans le cadre d’une phase distincte de la procédure de saisie immobilière et par une décision distincte, laquelle n’est au demeurant susceptible d’appel que si elle a tranché des contestations.

La cour ne dispose donc d’aucun pouvoir lui permettant de statuer sur la demande de nullité de la vente forcée intervenue à la suite de cette audience d’ajudication.

Il convient, en conséquence, de dire n’y avoir lieu à statuer sur cette demande.

Sur les autres dispositions du jugement entrepris

Les autres dispositions du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de délai de grâce des débiteurs, retenu la créance du CIFD selon décompte arrêté au 16 mars 2022, à 153.555,30 ' outre mémoire et ordonné la vente forcée de 1'immeuble selon les modalités fixées à son dispositif ne font l’objet d’aucune critique des consorts [F]-[W] qui ne font valoir aucun moyen, autre que ceux déjà examinés précédemment.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise en l’ensemble de ces dispositions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité ne commande pas de faire bénéficier aux parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera rejetée.

Les consorts [F]-[W], il y a lieu de les condamner solidairement aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel formé à l’encontre du jugement entrepris,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de nullité de la vente intervenue sur adjudication du 13 septembre 2024,

— rejette les demandes formées par chacune des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne solidairement M. [I] [F] etMme [O] [F]-[W] aux dépens de l’instance d’appel,

— renvoie les parties devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan pour la poursuite de la procédure de la saisie immobilière.

Le greffier La présidente