ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 23 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02131 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QUGR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 FEVRIER 2025

JUGE DE L’EXECUTION DE MONTPELLIER

N° RG 24/00003

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 12], sise [Adresse 6] à [Localité 11], personne morale créée par l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ayant son siège [Adresse 6] à [Localité 11] (34), non identifié au Répertoire des Métiers et de leurs établissements prévu par le décret n° 73-314 du 14 mars 1973, pris en la personne de la société FDI SERVICES IMMOBILIERS, Société par actions simplifiée unipersonnelle immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°322 592 213, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par Monsieur [M] [D] domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaire de la [Adresse 12], désignée sur le

fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Montpellier en date du 8 novembre 2021, prorogée depuis,

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentée par M^e Mathilde IGNATOFF de la SARL SAINT CÔME AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [L] [G] épouse [B]

née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTS :

MONSIEUR LE CHEF DE POSTE DU SERVICES DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 11] 1, domicilié ès qualités en ses bureaux situés [Adresse 4] à [Localité 11],

Créancier inscrit

[Adresse 3]

[Localité 11]

assigné le 15 mai à domicile

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 8]

assigné le 14 mai 2025 à domicile

CAISSE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7]

Service surendettement

[Adresse 9]

[Localité 7]

assigné le 22 mai à domicile élu

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1ER SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par ordonnance en date du 9 août 2012 rendue par le président du tribunal de grande instance de Montpellier, M. [N] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 12] sur le fondement des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 8 novembre 2021, la SAS FDI Services Immobiliers (anciennement FDI ICI) a été désignée, en lieu et place de M. [N], administrateur provisoire de cette copropriété pour une durée de douze mois.

Par ordonnances des 2 novembre 2022, 30 octobre 2023 et 25 octobre 2024, la mission de la société FDI Services Immobiliers, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 12], a été prorogée.

Mme [L] [G] a été condamnée au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à payer, avec exécution provisoire, la somme de 21 778,56 euros arrêtée au 1er novembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2016 et 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 31 août 2017. Ce jugement, signifié le 28 novembre 2017, a fait l’objet d’un appel, déclaré caduc par une ordonnance de la cour d’appel de Montpellier du 15 mars 2018 pour laquelle un certificat d’absence de requête en déféré a été émis.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] a délivré par acte du 20 septembre 2023 à Mme [G] un commandement de payer valant saisie, afin de recouvrer paiement de cette somme. Cet acte a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2 le 30 octobre 2023 (volume 3404P02 S n° 75).

Le 23 octobre 2023, un procès-verbal de description du bien saisi a été dressé.

Par acte du 27 décembre 2023, il a assigné Mme [G] à l’audience d’orientation du 4 mars 2024. Par acte du 28 décembre 2023, il a dénoncé cet acte au services des impôts des particuliers de [Localité 11] et à la Caisse de Crédit Municipal de [Localité 7], créanciers inscrits.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe de la juridiction le 29 décembre 2023.

Le 24 janvier 2024, le Crédit Foncier de France a transmis sa déclaration de créance.

Par jugement d’orientation en date du 3 février 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Fait droit à la fin de non-recevoir élevée par [L] [G] tirée du défaut de qualité à agir du poursuivant ;

— Donné mainlevée de la saisie immobilière initiée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son administrateur provisoire FDI Services Immobiliers et du commandement de payer valant saisie du 20 septembre 2023, publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2 le 30 octobre 2023 (volume 3404P02 S n° 75) ;

— Condamné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son administrateur provisoire FDI Services Immobiliers, à payer à [L] [G] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son administrateur provisoire FDI Services Immobiliers, aux dépens de l’instance ;

— Rejeté toutes autres demandes.

Le premier juge a retenu que :

— la société FDI a pour mission notamment de 'se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires en ce qui concerne les pouvoirs prévus aux alinéas a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965".

— l’article 26 de cette loi dispose que 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes L’article 25 d) concerne 'les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.'

Or, selon l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution, la délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier.

Par conséquent, l’administrateur provisoire n’avait pas la capacité de délivrer commandement de payer valant saisie sans décision en ce sens de la majorité des membres de l’assemblée des copropriétaires

Par déclaration reçue le 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de la société FDI Services Immobiliers, en sa qualité d’administrateur provisoire, a relevé appel de ce jugement.

Autorisé par ordonnance en date du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par M. [D], administrateur provisoire, a délivré une assignation à jour fixe à Mme [G], au chef de poste du service des impôts des particuliers de [Localité 11] 1, au Crédit foncier de France et à la Caisse de Crédit municipal de [Localité 7], d’avoir à comparaître à l’audience du 1er septembre 2025.

Par conclusions en date du 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son administrateur provisoire la société FDI Services Immobiliers sollicite de la cour au visa des articles L. 111-8, L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6, R. 322-15 à R. 19 du code des procédures civiles d’exécution et 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 62-1 et suivants du décret du 17 mars 1967, et R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— déclarer recevable et fondé son appel ;

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— et statuant à nouveau, déclarer valable la saisie initiée,

— rejeter toutes les demandes de Mme [L] [G],

— rejeter les demandes de nullité et d’irrecevabilité de Mme [L] [G],

— débouter les demandes de nullité et d’irrecevabilité de Mme [L] [G],

— constater que le principal a été réglé par la débitrice saisie,

— taxer sur les frais de poursuite à la somme de 2.586,68 euros,

— rejeter toute demande de délais et de compensation de Mme [L] [G],

— ordonner la vente forcée à défaut de paiement de ces frais,

— fixer la date de l’audience de vente et déterminer les modalités de visite de l’immeuble,

— designer tout huissier de justice qu’il plaira à la cour de nommer aux fins de faire visiter les biens saisis dans le délai d’au moins dix jours avant l’audience de vente, qu’il pourra si besoin est, se faire assister d’un serrurier et de la force publique et tous ceux dont l’intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission et notamment l’expert qui a établi les diagnostics afin que celui-ci puisse les réactualiser,

— condamner Mme [L] [G] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’emploi des dépens, y compris ceux afférents à l’instance d’appel, en frais privilégiés de vente, lesquels comprendront notamment le coût des visites, des diagnostics techniques, ainsi que les frais de procédure et émoluments, et ordonner que ces dépens seront distraits au profit de la SCP Bez Durand Deloup Gayet, avocats associés, pour ceux exposés en première instance et au profit de la SARL Saint Côme Avocats, avocat constitué en appel, pour ceux afférents à la procédure d’appel.

Au soutien de son appel, il fait valoir que :

— l’administrateur provisoire exerce l’ensemble des pouvoirs dévolus à l’assemblée générale à l’exception dc ceux mentionnés aux a) et b) de l’article 26, relatifs aux actes de disposition des parties communes et aux modi cations du règlement de copropriété.

— la procédure dc saisie immobilière vise un bien privatif, appartenant à Mme [G], et non un lot de parties communes. Elle n’entre pas dans le champ des exceptions prévues à l’article 26, qui concernent des parties communes,

— l’affirmation selon laquelle il s’agirait d’un acte de disposition au sens de l’article R.3l2-l est erronée : d’une part il ne s’agit pas d’un acte de disposition concernant une partie commune et d’autre part, la délivrance d’un commandement de payer valant saisie du bien appartenant au copropriétaire débiteur, est un acte de poursuite, non de disposition patrimoniale au nom de la copropriété.

— le commandement de payer valant saisie n’est pas un acte d’acquisition mais un acte conservatoire et de poursuite visant au recouvrement d’une créance.

L’éventualité théorique d’une adjudication au profit du syndicat en cas de carence d’enchères ne transforme pas la nature juridique de l’acte initial. Au surplus, l’article L.322-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le créancier poursuivant ne peut se rendre adjudicataire que dans des conditions strictement encadrées et à titre subsidiaire, cette adjudication forcée, imposée par la loi pour éviter l’échec de la vente, ne constitue pas un acte d’acquisition volontaire au sens de l’article 26 a).

— Mme [G] a soulevé en première instance des moyens de nullité du commandement de saisie pour une prétendue irrégularité de décompte des sommes réclamées. Cependant, ayant soulevé en premier lieu une fin de non-recevoir, ces moyens seront considérés comme couverts.

— aucune dénonce à l’époux ne devait être réalisée. En effet, l’article R321-l alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution impose cette formalité uniquement lorsque l’immeuble, bien propre de l’un des époux, constitue la résidence de la famille. Or, il n’est nullement établi que le bien en cause constitue le domicile familial.

— le cahier des conditions de vente a bien été déposé dans le délai prévu à l’article R 322-10 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [G] prétend que le décompte des sommes visées par le commandement serait inexact ou insuffisamment détaillé à l’aune des prescriptions de l’article R321 -3 du code des procédures civiles d’exécution. Outre le fait qu’un tel manquement relèverait tout au plus d’un vice de forme, qui suppose la preuve d’un grief, cette contestation est infondée.

— Mme [G] affirme ne pas avoir compris le montant réclamé, en raison de l’absence de prise en compte de deux paiements de 4 000 euros et 11 000 euros, et d’un manque de détail dans le calcul.

ll s’agit d’une mauvaise foi manifeste : le commandement distingue clairement le principal, les intérêts légaux et les frais.

— même pris en compte, ces paiements inconnus du commissaire de justice, n’auraient pas permis d’éteindre la dette issue du jugement du 31 aout 2017.

— même à supposer que les sommes réclamées aient été inférieures à celles réellement dues, cela ne saurait entrainer la nullité du commandement, comme le rappelle le dernier alinéa de l’article R.32l-3,

— Mme [G] a procédé, avant l’audience d’orientation, à plusieurs règlements, dont un virement de 26 208,60 euros en date du 28 février 2024, correspondant au principal de la dette visée par le commandement.

— l’ensemble des frais exposés pour permettre au syndicat de faire valoir ses droits doivent être mis à la charge de Mme [G].

— à défaut de règlement de la somme de 2 586,68 euros, la vente forcée devra être ordonnée.

— il a multiplié les tentatives de recouvrement amiable, proposant même un échéancier exceptionnel sur 36 mois que Mme [G] n’a pas respecté. Les versements invoqués par l’intimée n’ont été effectués qu’après la délivrance du premier commandement, démontrant paradoxalement l’efficacité de la mesure.

Par conclusions du 29 août 2025, formant appel incident, Mme [G] demande à la cour au visa des articles 32, 117, 122 et 125 du code de procédure civile, de loi du 6 juillet 1989, 215 du code civil, 11 du décret 67-223 du 17 mars 1967, 29-1, 26 a) b), 26 d), L.111-7, L.311-3, L. 322-6, R321-1, R321-3, R322-10 du code des procédures civiles d’exécution,

— à titre principal, déclarer même d’office l’appel du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] irrecevable, injuste et mal fondé

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions

— constater la nullité et caducité des actes de procédure

— déclarer en conséquence nul et de nul effet le commandement du 20 septembre 2023 et l’assignation du 27 décembre 2023

— constater l’extinction de la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu le défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12],

— déclarer irrégulière la procédure de saisie immobilière initiée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12],

— ordonner en conséquence la mainlevée de la saisie immobilière initiée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son administrateur provisoire FDI Services Immobiliers et du commandement de payer valant saisie du 20 septembre 2023, publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2 le 30 octobre 2023 (volume 3404P02 n°75).

— constater le caractère abusif de l’appel inscrit par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice causé par cette procédure abusive

— à titre subsidiaire , rejeter la demande de taxation des frais,

— laisser les frais à la charge du créancier poursuivant,

— ordonner la compensation entre les sommes taxées et les indemnités qui lui seront allouées en réparation du préjudice résultant de la saisie

— lui allouer un délai de 4 mois pour apurer tout reliquat restant éventuellement dû au titre des frais.

— en toutes hypothèses, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] aux entiers frais et dépens de l’instance dans laquelle il succombe

Elle expose en substance que :

— le commandement aurait dû être signifié également à son mari conformément aux dispositions de l’article R321-1 du code des procédures civiles d’exécution ; la procédure est nulle et de nul effet.

— l’acte destiné à justifier du dépôt du cahier des conditions de vente dans le délai légal est inexploitable pour comporter deux dates ; le défaut de cette formalité ou le non-respect du délai entraîne la caducité des actes et donc la nullité de la procédure,

— le commandement ne comporte ni détails du calcul des intérêts ni indication du taux. En l’état des pièces communiquées, entre l’absence de justification des intérêts et l’absence de prise en compte de certains versements, le commandement est irrégulier pour a minima 12 188,52 euros somme non négligeable en l’état de ses finances.

— les ordonnances rendues par le président du tribunal judiciaire qui, au demeurant, ne font que reprendre les dispositions de l’article 29-1 de la loi, interdisent expressément à l’administrateur provisoire de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour toute décision relevant des alinéas a et b de l’article 26.

— les critiques que l’administrateur adresse au juge de l’exécution quant à la prétendue confusion qu’il aurait opéré entre parties privatives et parties communes et le fait que l’article 26 (a) ne s’appliquerait qu’aux parties communes sont mises à néant par le fait que l’article 26 (a) vise également les actes d’acquisition immobilière. Par définition, un syndicat ne peut pas acquérir ses parties communes. Il en résulte que ce que le législateur a voulu viser, c’est en premier lieu l’acquisition de parties privatives.

— avant même l’audience d’orientation du 4 mars 2024 le syndicat détenait un trop perçu s’élevant a minima à 19 230, 04 euros. Ce trop perçu ne peut être remis en cause en invoquant des sommes portées à son débit sans que ces sommes ne correspondent ni à des condamnations prévues au jugement du 31 août 2017 ni à des frais issus de ce jugement.

— le décompte établi par le syndicat pour prétexter qu’il bénéficierait encore, dans le cadre de l’appel d’une créance de 2 448, 70 euros sera nécessairement écarté puisqu’il n’est pas établi en conformité avec le titre servant de base aux poursuites.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Destinataire de la déclaration d’appel et assignée par acte en date du 22 mai 2025 remis à domicile élu, la Caisse de Crédit municipal de [Localité 7] n’a pas comparu.

Destinataire de la déclaration d’appel et assigné par acte en date du 14 mai 2025 remis à domicile, le Crédit foncier de France n’a pas comparu.

Destinataire de la déclaration d’appel et assigné par acte en date du 15 mai 2025 remis à domicile, le chef de poste du service des impôts des particuliers de [Localité 11] 1 n’a pas comparu.

Par lettre reçue le 2 mai 2025, le Crédit municipal de [Localité 7] a indiqué qu’il ne serait pas présent, ni représenté à l’audience, l’affaire étant soldée.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur les exceptions de procédure

Les moyens de nullité soulevés par Mme [G] tendant à faire déclarer irrégulière la procédure judiciaire de saisie immobilière constituent des exceptions de procédure au sens de l’article 73 du code de procédure civile et sont soumis aux dispositions de l’article 74 suivant.

Les actes argués de nullité, à savoir le commandement de payer et l’assignation introductive d’instance, précèdent l’instance et l’introduisent, leur nullité doit être soulevée simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir à peine d’irrecevabilité.

Or les conclusions en défense (n°1 et n°2) de Mme [G], déposées devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire, saisissent le juge, dans le dispositif et dans le corps de la discussion, chronologiquement, d’une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], puis de moyens de nullité tenant à la nullité ou caducité du commandement et à la nullité subséquente de la procédure de saisie immobilière, tirés de l’absence de dénonciation à l’époux de Mme [G], à l’absence de justification de la date du dépôt du cahier des charges et à l’absence de détail du calcul des intérêts et de leur taux.

Il en résulte que les nullités soulevées sont irrecevables, comme ayant été couvertes en application de l’article 112 du code de procédure civile.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a considéré que la fin de non-recevoir, tirée du défaut de qualité à agir de l’administrateur provisoire, devait être examinée comme une exception de procédure.

Au demeurant, aucune violation des dispositions des articles R. 321-1, R. 321-3 et R 322-10 du code des procédures civiles d’exécution n’est rapportée.

En effet, Mme [G], qui n’a pas initié de procédure en inscription de faux à l’encontre du commandement de payer, dans lequel le commissaire de justice constate que seul le nom [G] figure sur la boîte aux lettres et mentionne qu’elle lui a indiqué, par voie téléphonique, après un avis de passage laissé sur place, que l’immeuble ne constituait pas son domicile, qu’il était occupé par ses parents dans le cadre d’un bail, dressant, en conséquence, un procès-verbal de recherches infructueuses, ne verse aux débats aucun élément susceptible de démontrer qu’elle résidait à l’adresse du bien saisi, telles que des factures d’électricité ou d’eau. Elle a été assignée devant le juge de l’exécution par acte du 27 décembre 2023 et le cahier des conditions de la vente a été déposé, selon la mention apposée par la publicité foncière, au greffe le 26 décembre 2023, soit dans le délai requis. Le commandement de payer valant saisie mentionne les intérêts échus au taux légal , soit la somme de 7 188,52 euros. L’absence de précision concernant le taux légal applicable, eu égard à la nature de la créance, fait, nécessairement, référence au taux applicable pour les créances autres que celles de personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels. Mme [G] ne soutient d’ailleurs pas que le calcul effectué est erroné.

2- sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l’administrateur provisoire

Selon les ordonnances du président du tribunal judiciaire ou son délégué, la mission de l’administrateur provisoire est, depuis l’origine, la suivante :

— prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété,

— se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires sauf en ce qui concerne les pouvoirs prévus aux alinéas a et b de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

L’article 25 d) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.

Selon l’article 26 suivant, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant notamment :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

En vertu de l’article 29-1 I alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’administrateur provisoire reçoit du juge l’intégralité des pouvoirs du syndic, de sorte qu’il peut, sans autorisation, engager des actions en recouvrement des créances du syndicat. En l’espèce, il exerce, également, l’ensemble des pouvoirs dévolus à l’assemblée générale à l’exception dc ceux mentionnés aux a) et b) de l’article 26, relatifs aux actes de disposition des parties communes et aux modifications du règlement de copropriété.

La procédure de saisie immobilière vise un lot privatif, appartenant à Mme [G], et non un lot relevant des parties communes et ne relève pas du champ des exceptions prévues à l’article 26.

De même, la procédure de saisie immobilière ne tend pas à une acquisition immobilière, l’adjudication forcée prévue par l’article L 322-6 du code des procédures civiles d’exécution ne constituant pas un acte d’acquisition volontaire au sens de l’article 26 a).

Il en résulte que l’administrateur provisoire a parfaitement qualité pour agir et diligenter une procédure de saisie immobilière, de sorte que la fin de non-recevoir doit être rejetée.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

3- sur le caractère abusif de la saisie

L’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Selon l’article L. 121-2 de ce code, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

Pour trancher la demande de mainlevée de la mesure inutile ou abusive, il appartient au juge de l’exécution de se placer au jour où il statue.

Mme [G] ne conteste pas que sa dette était ancienne, ayant justifié le titre exécutoire rendu en 2017, et qu’elle avait reçu, courant 2023, une proposition d’échéancier sur 36 mois, qu’elle avait acceptée, mais n’a pas respectée.

Lorsque le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 20 septembre 2023, Mme [G] était débitrice de la somme de 29 208,60 euros, dont 21 778,56 euros en principal et 7 188,52 euros au titre des intérêts selon le décompte établi par le commissaire de justice le 26 avril 2023.

Ce décompte a été arrêté à une date antérieure aux versements effectués en juillet 2023 (4 000 euros et 1 000 euros), que l’imputation sur la dette n’aurait pas permis de solder.

Mme [G] a réglé une somme de 29 208,60 euros le 27 février 2024, portée en compte le 7 mars 2024 (pour un montant moindre inexpliqué), soit après la délivrance du commandement du 20 septembre 2023 et l’assignation en date du 27 décembre 2023.

Il en résulte que la dette était éteinte à cette date, antérieure à l’audience devant le premier juge, sous réserve d’un solde de frais, que les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer (sans dépasser, pour autant, la somme réclamée de 2 586,68 euros), pour le recouvrement duquel, en tout état de cause, la poursuite de la saisie immobilière excèderait ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la mainlevée de la saisie immobilière, qui, sans être abusive, est devenue inutile. Il n’y a pas lieu, dans ce cadre, de taxer les frais de poursuite.

Le jugement sera confirmé par substitution de motifs quant à la mainlevée de la saisie immobilière et complété.

4- sur le caractère abusif de l’appel

Si l’appel du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], qui constitue un droit, fait l’objet d’un rejet au titre de la confirmation du jugement de première instance, ce recours n’était, pour autant, ni dénué de tout fondement, ni manifestement voué à l’échec, de sorte qu’il ne peut être sanctionné par l’allocation de dommages-intérêts au profit de Mme [G] et cette demande, ainsi que celle subséquente de compensation, sera rejetée.

5- sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par la SAS FDI Services Immobiliers, administrateur provisoire;

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déclare irrecevables les moyens de nullités soulevés par Mme [L] [G] ;

Rejette la fin de non-recevoir, tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par la SAS FDI Services Immobiliers, administrateur provisoire ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Et ajoutant,

Rejette la demande de taxation des frais de poursuite du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par la SAS FDI Services Immobiliers, administrateur provisoire ;

Rejette les demandes de dommages-intérêts pour appel abusif et de compensation de Mme [L] [G] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par la SAS FDI Services Immobiliers, administrateur provisoire, à payer à Mme [L] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par la SAS FDI Services Immobiliers, administrateur provisoire, aux dépens d’appel.

le greffier la présidente