COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 5 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00109 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QQFQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 DECEMBRE 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 19/03541

APPELANTE :

S.A.S. SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT URBAIN ET RURAL (SAUR)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alain PORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Syndicat de copropriété [Adresse 2], REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété [Adresse 4], REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété [Adresse 5], REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété RESIDENCE [X] SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété RESIDENCE [T] SYNDIC LA S AS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété [Adresse 6], REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété RESIDENCE [I] SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

S.A.S. FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Céline PIRET de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Substituée par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. [X]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier REDON de la SCP DONNADIEU-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

S.C.I. [X] 2017

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Olivier REDON de la SCP DONNADIEU-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété [Adresse 10], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété [Adresse 11], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété [Adresse 12], REPRÉSENTÉ P AR SON SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété [Adresse 13], REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété [Adresse 14], REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA S AS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété RESIDENCE [N] SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété [Adresse 15], REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Syndicat de copropriété RESIDENCE [G] SYNDIC LA SAS FONCIA INFO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 DECEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, initialement prévue au 19 février 2026 et prorogée au 5 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1-Le complexe immobilier « Malibu Village » sis à Canet-en-Roussillon a été crée en 1987 par la SCI Canet Beach Club sur une assiette foncière de plusieurs hectares de terrains à bâtir.

16 bâtiments soumis au régime de la copropriété dénommés [Localité 7], [Localité 8], [Localité 9], [Localité 10], [Localité 11], Tahiti, [Localité 12], [Localité 13], [Localité 14], [Localité 15], [Localité 16], Emeraude, Rubis-Diamant, Topaze et Turquoise ont été édifiés au fil du temps. La société Foncia Info Immobilier est le syndic de ces copropriétés.

Se sont ajoutés d’autres bâtiments à usage de réception, de restaurant, de laverie, de bureaux administratifs, de salle de soins et de sport.

4 bâtiments (Aruba, Saba, [Localité 17] et [Localité 18]) placés sous le régime de la jouissance à temps partagé s’y sont encore ajoutés.

2-Les sociétés [X] et [X] 2017 sont propriétaires d’immeubles et locaux commerciaux situés dans le complexe immobilier. Les précédents baux emphytéotiques ont été résiliés et la société [X] 2017 a repris possession des appartements à compter respectivement des 31 janvier, 10 avril et 2 mai 2018.

3-La société d’Aménagement Urbain et Rural (ci-après SAUR) gère l’ensemble des prestations de fourniture d’eau et assainissement du complexe. Un compteur regroupe sans distinction les consommations des 15 syndicats de copropriétaires et celles des immeubles placés sous le régime juridique et fiscal de la jouissance à temps partagé.

Un autre compteur d’eau situé en limite de partie privative enregistre l’alimentation du réseau incendie.

4-Par courriers des 14 décembre 2016 et 28 juin 2018, la SAUR a mis en demeure la société Foncia Info Immobilier, qu’elle considère en charge de la gestion des paiements du site [Adresse 16], de transmettre les règlements manquants, en vain. Aucune solution amiable n’a été trouvée.

5-C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier de justice du 21 octobre 2019, la SAUR a assigné les 15 syndicats de copropriétaires, la société Foncia Info Immobilier, et les sociétés [X] et [X] 2017 devant le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de les condamner solidairement à lui payer les factures de consommation d’eau, ainsi que des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice financier.

6-Par jugement du 3 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Rejeté l’incident soulevé par conclusions du 11 septembre 2024 des copropriétaires;

— Rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription ;

— Débouté la SAUR de l’ensemble de ses demandes au titre du compteur principal et du compteur de la borne incendie à l’égard des syndicats de copropriétaires et des sociétés [X] et [X] 2017 ;

— Débouté la SAUR de ses demandes à l’encontre de la société Foncia Info Immobilier ;

— Débouté la SAUR de ses demandes au titre du préjudice financier ;

— Condamné la SAUR à payer aux syndicats de copropriétaires des [Adresse 17], [Localité 7], [Localité 8], [Localité 10], [Localité 11], Tahiti, [Localité 12], [Localité 14], [Localité 13], [Localité 16], Emeraude, Rubis-Diamant, Topaze et Turquoise la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SAUR à payer aux sociétés [X] et [X] 2017 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SAUR à payer à la société Foncia Info Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté la demande de la SAUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la SAUR aux entiers dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

7-La société Saur a relevé appel de ce jugement le 6 janvier 2025.

PRÉTENTIONS

8-Par dernières conclusions remises par voie électronique le 10 novembre 2025, la SAUR demande en substance à la cour, au visa des articles 1134 (ancien), 1154 (ancien) 1194, 1204, 1231-1, 1320, 1343-2 du code civil, L2224-12-1 du code général des collectivités territoriales, de:

— Infirmer et à tout le moins réformer le jugement du 3 décembre 2024 en ce qu’il a :

— débouté la SAUR de l’ensemble de ses demandes au titre du compteur principal et du compteur de la borne incendie à l’égard des syndicats de copropriétaires et des sociétés [X] et [X] 2017 ;

— débouté la SAUR de ses demandes à l’encontre de la société Foncia Info Immobilier;

— déboute la SAUR de ses demandes au titre du préjudice financier ;

— condamné la SAUR à payer aux syndicats des copropriétaires des [Adresse 17], [Localité 7], [Localité 8], [Localité 10], [Localité 11], Tahiti, [Localité 12], [Localité 14], [Localité 19], [Localité 16], Emeraude, Rubis-Diamant, Topaze et Turquoise la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAUR à payer aux sociétés [X] et [X] 2017 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAUR à payer à la société Foncia Info Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de la SAUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné la SAUR aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau :

— Condamner solidairement au titre de l’obligation indivisible chacun des requis pouvant être poursuivi pour l’intégralité de ce montant, les 15 copropriétés requises ci-dessus, représentées par leur syndic la société Foncia Info Immobilier, les sociétés [X] et [X] 2017 à payer à la requérante les sommes dues actualisées en principal suivant les deux dernières factures émises le 26 janvier 2024 compteur général et compteur incendie et des deux derniers relevés récapitulatifs:

—  699 179,76 euros sur le compteur général

—  71 069,22 euros sur le compteur poteau incendie ;

et ce avec intérêts légaux à compter de la première mise en demeure LR AR en date du 14 décembre 2016 avec capitalisation des intérêts par année entière

— une somme portée à 20 000 euros en réparation du préjudice financier subi en raison du non paiement.

— Condamner subsidiairement la société Foncia Info Immobilier à indemniser la société SAUR de ces mêmes sommes en raison de sa responsabilité de syndic et de porte-fort;

— Condamner in solidum les 15 syndicats de copropriétaires intimés, les sociétés [X] et [X] 2017, la société Foncia Info Immobilier, co-intimés, à régler à la société SAUR la somme 17 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ainsi qu’aux entiers dépens,

— Rejeter tous les appels incidents invoquant une prescription partielle, pour un montant limité à 89 779,73 euros, ou totale de la créance de la société SAUR,

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté totalement le moyen tiré de la prescription, ainsi que le moyen des intimés relatif à la prétendue absence de contrat,

— Débouter les intimés de toutes leurs demandes fins et conclusions en appel, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— Condamner in solidum les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

9-Par dernières conclusions remises par voie électronique le 20 novembre 2025, les syndicats de copropriété demandent en substance à la cour, au visa des articles 1341 ancien (1359), 1315 ancien (1353), 1101, 1102, 1113, 1193, 1310, 1320, et 2224 du code civil, et 15 du code de procédure civile, de :

— Confirmer le jugement du 3 décembre 2024 en ce qu’il a débouté la SAUR de l’ensemble de ses demandes et alloué 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux 15 syndicats de copropriétaires,

— Faire droit à l’appel incident des 15 syndicats de copropriétaires,

— Déclarer prescrite la créance de la SAUR relative au solde antérieur au 21 octobre 2014 soit à concurrence de 89 779,73 euros,

— Dire que la SAUR ne justifie pas avoir conclu avec aucun des 15 syndicats de copropriétaires intimés ni avec aucun représentant dûment habilité par ceux-ci ni un contrat d’abonnement individuel ni un contrat d’abonnement collectif portant sur 399 lots,

— Subsidiairement, juger que si un contrat d’abonnement lie les 15 syndicats de copropriétaires à la SAUR son périmètre se limitait aux 340 lots détenus par lesdits syndicats et que la SAUR ne pouvait pas imposer unilatéralement une extension aux 59 lots étrangers aux 15 syndicats de copropriétaires,

— Juger en conséquence que les 15 syndicats de copropriétaires intimés ne sont pas comptables des consommations d’eau et déversement d’eaux usées des propriétaires et /ou utilisateurs des 59 lots et débouter la SAUR de sa demande en paiement de la somme de 699 179,76 euros,

— Juger que la SAUR ne justifie ni d’une indivisibilité passive ni d’une solidarité passive ;

— En conséquence, la débouter de ses demandes de condamnation solidaire des 15 syndicats de copropriétaires intimés à lui payer les sommes de 699 179,76 euros et de 70 944,93 euros;

— Subsidiairement, déduire de la créance arbitrée par la Cour la somme de 89 779,73 euros prescrite et débouter la SAUR de sa demande tendant à faire courir les intérêts légaux sur ses demandes à compter du 14 décembre 2016 ;

— Débouter la Société SAUR de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour un préjudice financier à défaut par elle de rapporter la preuve d’un préjudice en relation de causalité avec une faute commise par les 15 syndicats de copropriétaires défendeurs,

— Débouter la SAUR de ses demandes plus amples ou contraires,

— Reconventionnellement, condamner la SAUR à payer à chacun des 15 syndicats de copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

— Très subsidiairement en cas de condamnations prononcées contre les 15 syndicats au profit de la SAUR du fait de la société Foncia, condamner cette dernière à relever et garantir intégralement les 15 syndicats de copropriétaires des condamnations prononcées contre eux au profit de la SAUR en application des articles 1992 et 1147 du code civil ou subsidiairement en application des articles 1382-1383 du code civil ;

— Condamner la SAUR aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SELARL Nese, avocats, dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

10- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 14 août 2025, la société Foncia Info Immobilier demande en substance à la cour, au visa des articles L2224-12-4 du code général des collectivités territoriales et 2224 du code civil, de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAUR de l’ensemble de ses demandes tant à l’encontre des syndicats des copropriétaires qu’à l’encontre de la société Foncia Info Immobilier,

— La condamner à verser à la société Foncia Info Immobilier une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700,

— Infirmer et réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de prescription et jugé que la qualité d’usager n’était pas subordonnée à l’existence d’un contrat,

— Juger au contraire, en application des dispositions du CGCT, que la facturation doit être établie au nom de l’abonné,

— Juger que l’usager non abonné ne peut être débiteur que de sa seule et propre consommation,

— Débouter la SAUR de l’intégralité de ses demandes,

— Dire et juger que les demandes contre la société Foncia Info Immobilier sont également infondées et prescrites,

— Débouter la SAUR de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la SAUR à verser une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAUR aux entiers dépens,

— Dire et juger que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

11-Par uniques conclusions remises par voie électronique le 30 avril 2025, les sociétés [X] et [X] 2017 demandent en substance à la cour de :

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la SAUR de l’intégralité de ses demandes comme étant mal fondées,

A titre subsidiaire,

— Déclarer les demandes de la SAUR irrecevables et en tous cas mal fondées

— La débouter en conséquence,

— Rejeter la demande de condamnation solidaire,

— Condamner la SAUR à payer à chacune des sociétés [X] et [X] 2017, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du constat d’huissier du 27 février 2020.

12-Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

13- La société Foncia forme appel incident à l’encontre du jugement pour avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la SAUR engagée le 21 octobre 2019 alors que le syndicat de copropriétaire qui n’est pas un professionnel est un consommateur qui bénéficie de la prescription biennale de l’article L. 218-2 du code de la consommation.

14- Toutefois, l’article liminaire du code de la consommation distingue le consommateur, personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, du non-professionnel, personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles.

15- Tirant les conséquences de la différence de statuts juridiques fondée sur la personnalité morale des non-professionnels qui ne les place pas dans une situation analogue ou comparable à celle des personnes physiques, la jurisprudence la plus récente (3e Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-19.829 et 2e Civ., 6 octobre 2022, pourvoi n° 20-16.887) a jugé que le syndicat ne pouvait se prévaloir de la prescription biennale de l’action des professionnels, pour les biens et les services qu’ils fournissent aux consommateurs, prévue par l’article L. 218-2 du code de la consommation. Il en résulte que cette fin de non-recevoir a été justement rejetée par les premiers juges.

16- Les syndicats de copropriétaires et la société Foncia forment également appel incident de la décision en ce qu’elle a rejeté leur fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale de l’action en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, soulignant que la facture la plus ancienne du 13 août 2015 porte mention d’un arriéré de 89179,81€, antérieur de plus de cinq ans à l’assignation.

17- Toutefois, des paiements sont intervenus postérieurement et ont soldé les arriérés les plus anciens en exécution des règles d’imputation des paiements énoncées à l’article 1342-10 du code civil, les syndicats ou Foncia n’ayant pas indiqué quelle dette ils entendaient régler à hauteur de 239,841,46€ le 22 octobre 2020.

Ce n’est pas se constituer un titre à soi-même que de retracer le 26 janvier 2024 les paiements réalisés sur un relevé actualisé prenant en compte des versements antérieurs venant s’imputer sur les dettes les plus anciennes. Les syndicats de copropriétaires n’auraient pas manqué de faire valoir les paiements réalisés pour eux par la société Foncia.

18- C’est donc à juste titre que les premiers juges ont également écarté cette fin de non-recevoir en constatant que l’assignation ayant été délivrée le 21 octobre 2019, le relevé de comptabilité de la SAUR du 26 janvier 2024 fait état de ce que la facture la plus ancienne restant à acquitter est celle du 13 août 2015, de telle sorte qu’un délai inférieur à cinq ans sépare ces deux dates.

19- Foncia oppose encore la prescription de l’action en responsabilité à son encontre en soulignant que dès le 3 septembre 2012, la SAUR voulait facturer des abonnements pour 399 lots et qu’elle lui avait répliqué qu’elle n’administrait que 340 lots et qu’il appartenait à la SAUR de facturer directement les lots supplémentaires aux autres entités du complexe.

La SAUR réplique que la prescription a été interrompue par application des dispositions de l’article 2240 du code civil, par la reconnaissance du bien fondé de la facturation en citant ses pièces 1, 5, 6 et 7.

20- Toutefois, la SAUR fait dire à Foncia ce qu’elle n’a jamais écrit ou reconnu. Etant rappelé que sur le complexe Malibu Village il existe plusieurs entités juridiques (16 bâtiments avec 15 syndicats de copropriétaires gérés par Foncia, représentant 340 lots ; des immeubles en jouissance à temps partagé et des locaux commerciaux appartenant depuis 2018 aux SCI [X] et [X] 2017 représentant 59 lots, anciennement GT Vacances), la société Foncia qui réglait les factures des 340 lots des quinze copropriétés jusqu’en 2012 a manifesté le 13 septembre 2012 une opposition claire et dépourvue d’équivoque à la SAUR qui voulait imposer la modification du contrat d’abonnement et facturer 399 lots au lieu de 340.

A aucun moment, il ne ressort des pièces visées par la SAUR que Foncia qui ne contestait pas que les copropriétés soient débitrices au titre des 340 lots qu’elle gérait, a reconnu le bien fondé de la réclamation de la SAUR tendant à étendre le contrat d’abonnement au 59 lots supplémentaires.

A aucun moment, contrairement à ce que soutient la SAUR, Foncia ne s’est portée fort du paiement des abonnements par les autres entités, ayant simplement fait état le 13 janvier 2017 d’un point de situation nécessaire suite à la liquidation de GT vacances pour ensuite transmettre un mail le 1er février 2017 informant de la transmission aux autres entités du site d’un détail des dépenses imputables aux seules résidences pour lesquelles elle est syndic.

21- Ainsi, en poursuivant par assignation du 21 octobre 2019 la responsabilité de Foncia au titre de présumés manquements délictuels (ne pas avoir fait de diligences pour obtenir le règlement des copropriétés qu’elle administrait et en se présentant comme mandataire des autres entités bénéficiant du branchement) alors qu’elle connaissait dès le 13 septembre 2012 l’exacte teneur des situations des entités juridiques du complexe Malibu Villages, la SAUR a agi tardivement contre Foncia et la fin de non-recevoir qu’elle lui oppose est bien fondée.

22- L’article L. 2224-12-1 du code général des collectivités territoriales dispose que : Toute fourniture d’eau potable, quel qu’en soit le bénéficiaire, fait l’objet d’une facturation au tarif applicable à la catégorie d’usagers correspondante, les ménages, occupants d’immeubles à usage principal d’habitation, pouvant constituer une catégorie d’usagers (…).

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Saur s’est vue confier l’exploitation des services de distribution d’eau potable et la collecte et le traitement des eaux usées au nom et pour le compte de la Collectivité Publique [Localité 1] Méditerranée Métropole et qu’à ce titre, elle est autorisée à percevoir auprès des usagers un prix destiné à rémunérer les obligations à sa charge.

Tant les syndicats des copropriétaires que les SCI [X] et [X] 2017 soutiennent qu’ils ne sauraient être tenus d’une quelconque dette à l’encontre de la société Saur dès lors qu’il n’ont signé aucun contrat et qu’il n’y a eu aucun accord de volontés de leur part au sujet de cette fourniture d’eau.

Toutefois, sous réserve du moyen de la SCI [X] qui tend à faire juger qu’elle se fournit en eau au moyen d’un forage, il est constant que l’ensemble des bâtiments constituant cet ensemble [Adresse 18] [Adresse 19] sont desservis en eau par la fourniture que leur assure la SAUR.

Par ailleurs, il est de principe que : 'la qualité d’usager n’est pas subordonnée à l’existence d’un contrat, mais doit être reconnue à celui qui bénéficie des prestations en cause’ (Cas., 1ère civ., 6 mars 2001, n° 98-22.629, publié).

L’absence physique de contrat d’abonnement écrit ne saurait donc être rédhibitoire, les prestations et leur prix étant déterminés par le règlement du service de l’eau.

23- Toutes les entités juridiques installées sur le site [Adresse 16], sous réserve de la SCI [X], sont usagers du service de l’eau et sont donc en principe redevables des consommations et redevances.

24- La question qui se pose alors est, au regard de la prétention de la SAUR à condamnation solidaire de l’ensemble de ces entités (moins une puisqu’aucune prétention n’est dirigée contre l’AFUL '[Adresse 20]' créée le 25 avril 1987 et donc l’existence et l’activité est établie par les pièces produites par les syndicats de copropriétaires), sans individualisation, de déterminer si elle peut se prévaloir comme elle y procède, à l’encontre de tous, des dispositions de l’article 1320 du code civil.

25- Il doit être liminairement rappelé que selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

Selon l’article 1320 du même code,

Chacun des créanciers d’une obligation à prestation indivisible, par nature ou par contrat, peut en exiger et en recevoir le paiement intégral, sauf à rendre compte aux autres; mais il ne peut seul disposer de la créance ni recevoir le prix au lieu de la chose.

Chacun des débiteurs d’une telle obligation en est tenu pour le tout ; mais il a ses recours en contribution contre les autres.

Il en va de même pour chacun des successeurs de ces créanciers et débiteurs.

26- La prestation dont l’exécution est demandée consiste au paiement de l’ensemble des consommations et abonnements au service de l’eau d’un ensemble de propriétés distinctes édifiées sur un tènement unique.

27- La prestation n’est pas indivisible par contrat, la SAUR n’invoquant aucune convention par laquelle les occupants du site [Adresse 16], comme ils auraient pu le faire notamment en 2017 lorsque Foncia s’est rapprochée des autres usagers, ont entendu traiter le paiement du service de l’eau de manière indivisible.

Elle ne l’a été au plus qu’à compter du 6 juillet 2009, date de réception du courrier de Foncia lui demandant de modifier l’intitulé des factures relatives à la copropriété [Adresse 16], pour le total des 340 appartements que le syndic avait en gestion à cette date, en l’état de l’existant à cette date.

Elle a cessé en tout état de cause à compter du 13 août 2012 lorsque la SAUR écrit à Foncia pour le SDC [Adresse 16] que suite à une vérification par ses agents des abonnements collectifs, il lui a été révélé qu’elle desservait en eau non plus 340 lots mais 399 lots en intégrant 57 appartements non comptabilisé, le bâtiment 245 et la structure de [Localité 20] (bar, restaurant, réception, etc…).

28- Foncia a expressément refusé cette modification contractuelle et l’indivisibilité qu’elle impliquait en écrivant dès le 3 septembre 2012 qu’elle refusait la modification unilatérale portant sur la facturation de 399 lots au lieu de 340, soulignant que les 15 syndicats de copropriétaires n’avaient pas à subir le paiement des abonnements dus par le time share et la structure de [Localité 20] et sollicitant une individualisation par l’établissement d’une facture par syndicat quitte à devoir placer par la SAUR un compteur par syndicat.

29- Loin de répondre à cette demande d’individualisation des compteurs, la SAUR a laissé pourrir la situation jusqu’à son courrier comminatoire du 14 décembre 2016, ne justifiant d’aucune démarche envers les autres usagers qu’elle avait identifiés dès le mois d’août 2012 et dont l’existence lui était rappelée par Foncia le 13 janvier 2017.

30- La prestation n’est pas en soi indivisible par nature puisque son objet peut être divisé juridiquement en application des dispositions de l’article 93 de la loi SRU qui dispose que

Tout service public de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs à usage principal d’habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande.

31- Au fil du temps, de nouvelles entités juridiques se sont installées et se sont raccordées sur le compteur unique installé en limite de propriété. La SAUR affirme que la faculté d’individualisation nécessitait d’être formalisée par tous les bénéficiaires de la fourniture en eau, ce qui n’a pas été le cas, la seule demande de Foncia intéressant les syndicats de copropriétaires sans que les autres entités se joignent à sa demande.

32- Pourtant, l’interprétation qu’elle fait de la situation se heurte à la réalité de son dossier. D’une part en 2012, Foncia agissant pour les 15 syndicats de copropriétaires a demandé cette individualisation. Elle n’a obtenu aucune réponse, ni positive, ni négative ; il ne lui a été fourni aucune information sur la manière d’y procéder, sauf à invoquer tardivement un porte fort inexistant.

33- Quand la SAUR s’est enfin décidée à agir contre les SCI [X] par courriers d’avocat des 19 et 24 juillet 2019, elle a obtenu par courriers d’avocat en retour du 30 août 2019 une réponse valant demande d’individualisation puisque mentionnant qu’elles n’étaient pas concernées par les consommations antérieures à leur acquisition et par les autres lots, demandant l’établissement d’un contrat d’abonnement.

34- Ainsi, et sans même évoquer L’AFUL qui n’est pas partie à l’instance mais dont la SAUR ne peut sans sourciller affirmer qu’elle en a découvert l’existence à l’occasion du présent litige de par sa connaissance étendue de situations comparables d’entités multiples sur un même ténement initialement loti et qui à tout le moins n’a pas cherché à l’appeler en cause lorsqu’elle dit en avoir connu l’existence, les utilisateurs du service de l’eau existant sur le domaine [Adresse 16] ont tous demandé soit l’individualisation des compteurs soit à ce qu’il soit procédé à une relève de leurs compteurs installés en début de desserte de leurs propriété, aucun motif juridique ni factuel n’y faisant obstacle.

35- Il en résulte qu’à aucun moment la prestation n’est devenue indivisible par nature, de telle sorte que les conditions de l’article 1320 du code civil ne sont pas remplies et que la demande de condamnation solidaire des entités ne peut être accueillie. C’est la seule demande formée par la SAUR qui, malgré les paiements reçus par elle de la part de Foncia pour les 15 copropriétés qui mettait alors en oeuvre une clé de répartition, n’a pas cherché à individualiser les parts restantes imputables aux deux SCI tardivement poursuivies en paiement.

36- Au demeurant, la situation de la SCI [X] qui depuis 2015 est propriétaire et exploite les locaux commerciaux du site [Adresse 16] reste distincte en ce que la SAUR ne justifie pas de sa qualité d’usager du service de l’eau comme bénéficiant des prestations de fourniture. Par la production d’un constat d’huissier en date du 27 février 2020 dont la méthodologie est clairement explicitée et qui fait foi jusqu’à inscription de faux, la SCI [X] justifie qu’elle tire l’eau du forage crée et exploité par son auteur.

37-S’agissant d’un tènement immobilier comportant logements et locaux commerciaux, il appartenait à la SAUR, important opérateur dans son domaine d’activité, de remplir son devoir d’information et de conseil envers ses usagers en leur rappelant, à chacun, les obligations financières liées à la prise en charge des études et des travaux nécessaires à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d’eau. Il lui appartenait en outre, à suivre son raisonnement, de les informer sur la nécessité d’une demande commune d’individualisation des compteurs. Elle n’en a rien fait, ce que les syndicats de copropriétaires lui reprochent à raison.

38- S’agissant des réclamations au titre de la borne incendie, les syndicats établissent son implantation sur le réseau public de la communauté d’agglomération et non sur le réseau privé, de telle sorte que la SAUR ne démontre pas que ses demandes soient bien dirigées.

39- Si la cour est au regret de constater que des consommations d’eau restent impayées, elle ne peut suppléer à la carence voire à l’impéritie de la SAUR qui, alertée dès 2012 de la présence de lots en nombre supérieur à celui géré par Foncia, est restée pendant au moins 4 ans dans l’inaction à l’égard de tous avant d’adresser ses réclamations sur un fondement juridique qui s’avère inadapté pour établir l’obligation de tous au paiement.

40- Le jugement qui n’a pas statué sur la demande de prescription opposée par Foncia à l’action en responsabilité dirigée contre elle par la SAUR sera infirmé de ce seul chef et confirmé pour le surplus de ses dispositions.

41- La Saur, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté la SAUR de ses demandes à l’encontre de FONCIA INFO IMMOBILIER,

statuant à nouveau de ce chef,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité de la société FONCIA INFO IMMOBILIER par la SAUR.

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la SAUR aux dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e Nese, avocat, qui en affirme le droit.

Condamne la SAUR à payer aux syndicats de copropriétaires des [Adresse 21], Ibiza, [Localité 7], [Localité 8], [Localité 10], [Localité 11], Tahiti, [Localité 12], [Localité 14], [Localité 13], Saphir, Emeraude, Rubis-Diamant, Topaze et Turquoise la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAUR à payer aux sociétés [X] et [X] 2017 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAUR à payer à la société Foncia Info Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,