République Française

Au nom du peuple français

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Cour d’appel de Nancy

Chambre de l’Exécution – JEX

Arrêt n° /24 du 17 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00837 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLHI

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy, R.G.n° 23/01555, en date du 05 avril 2024,

APPELANTE :

La S.A.S. SPARTIM

société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANCY sous le n° 887 627 909 ayant son siège social sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

Représentée par M^e Armin CHEVAL de la SELAFA ACD, avocat au barreau de NANCY

INTIMEE :

La COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

société anonyme régie par le code des assurances, dont le siège social est situé [Adresse 3] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 382 506 079 prise en la personne de son représentant légal agissant poursuites et diligences et domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Sandrine AUBRY de la SCP AUBRUN AUBRY LARERE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Septembre 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, chargée du rapport

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : M^me Christelle CLABAUX-DUWIQUET ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 17 octobre 2024 date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant offre préalable émise le 9 janvier 2020 et acceptée par voie électronique les 20 et 29 janvier 2020, la Banque Populaire Val de France a consenti à M. [W] [Y] un prêt d’un montant de 490 195,00 euros destiné à financer l’acquisition de sa résidence principale située à [Adresse 6], le prêt étant garanti pour la totalité des encours par le cautionnement consenti par la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (ci-après la société CEGC).

Par acte notarié reçu le 7 janvier 2021, M. [W] [Y] a apporté le bien immobilier acquis à la SCI des Reines Claudes créée avec M. [X] pour un capital social de 467 100 euros détenu à concurrence de 4 670 parts de 100 euros par M. [W] [Y].

Le 2 décembre 2021, la banque a prononcé la déchéance du terme à raison de la défaillance de M. [Y] dans le paiement de deux échéances, à la suite d’une mise en demeure de payer qui lui avait été adressée le 28 octobre 2021.

Le 6 janvier 2022, la société CEGC, agissant en qualité de caution, a informé M. [Y] du prochain règlement de sa dette, opéré le 15 avril 2022 selon quittance subrogative établie pour la somme totale de 467 549,34 euros.

Par courrier du 15 avril 2022, la société CEGC a mis M. [W] [Y] en demeure de procéder au paiement de la somme de 468 540 euros (intérêts de retard compris à hauteur de 990,70 euros).

Le 28 janvier 2020, la Caisse d’Epargne a financé l’acquisition par M. [W] [Y] d’un bien immobilier sis à [Localité 8], cadastré section BK n°[Cadastre 2], moyennant le prix principal de 560 000 euros.

Le 7 janvier 2022, M. [Y] a conclu avec la société SPARTIM (exerçant pour l’essentiel une activité de marchand de biens), par l’intermédiaire de la société IMMO SAFE (apporteur d’affaires et titulaire d’un mandat de vente à réméré), deux ventes avec faculté de rachat :

— l’une portant sur le bien immobilier situé à [Localité 5] avec faculté de rachat valable 12 mois au profit du vendeur au prix de 453 750 euros, et au prix de vente de 412 500 euros, comprenant le prépaiement d’une indemnité d’occupation sur 12 mois, dont 6 mois acquis à l’acquéreur, correspondant à 10 % du prix d’achat, publiée auprès des services de la publicité foncière de [Localité 7] 2 le 18 janvier 2022,

— l’autre portant sur le bien immobilier situé à [Adresse 9], avec faculté de rachat au profit du vendeur valable 12 mois au prix de 420 750 euros, et au prix de vente de 382 500 euros, avec prépaiement de l’indemnité d’occupation sur 12 mois dont 6 mois acquis à l’acquéreur, correspondant à 10% du prix d’achat, publiée auprès des services de la publicité foncière de [Localité 4] 1 le 18 janvier 2022 ;

Les parties ont convenu pour les deux actes de vente, d’une convention d’occupation précaire autorisant M. [Y] à continuer à occuper le bien, moyennant une indemnité représentant 10% du prix de vente, pour la période pendant laquelle il disposait de la faculté de rachat, soit une durée maximale de 12 mois.

Par acte notarié reçu le 21 mars 2022, M. [Y] a exercé sa faculté de rachat de l’immeuble situé à [Localité 5] auprès de la société SPARTIM, moyennant le prix de 453 600 euros payé le jour même suite à la revente dudit bien, selon les indications fournies par les services de la publicité foncière.

Le 13 mai 2022, le juge de l’exécution de Versailles a autorisé la société CEGC à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les deux biens immobiliers sis à [Localité 5] et [Localité 8], pour garantie de sa créance évaluée à 466 357,31 euros.

Par courriers des 9 et 28 septembre 2022, les services de la publicité foncière de [Localité 4] 1 ont informé la société CEGC d’un rejet des formalités au motif que l’immeuble de [Localité 5] était sorti du patrimoine de M. [Y] pour avoir été vendu le 7 janvier 2022 par ce dernier puis revendu le 21 mars 2022 après son rachat, et que celui de [Localité 8] était sorti de son patrimoine à la suite de la vente réalisée le 7 janvier 2022.

Par jugement du 19 janvier 2023, signifié le 27 février 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a condamné M. [Y] à payer à la société CEGC la somme au principal de 467 549,34 euros.

Par avenant signé devant notaire le 7 février 2023 publié le 8 mars 2023, la société SPARTIM et M. [Y] ont convenu de proroger la durée de la faculté de rachat de l’immeuble de [Localité 8] de 6 mois courant à compter de sa date, et ont prévu l’acquisition au bénéfice de la société SPARTIM à titre définitif et irrévocable de l’indemnité de jouissance au titre des 12 premiers mois d’occupation, soit 38 250 euros, de même que le versement au jour de la signature de l’avenant de prorogation de la somme de 3 187,50 euros par la comptabilité du notaire, correspondant au premier mois d’occupation supplémentaire, ainsi que le versement du solde, soit 15 937 euros, sous trois semaines courant à compter de la signature de l’avenant de prorogation, soit à compter du 7 février 2023 par la comptabilité du notaire.

Par ordonnance du 3 avril 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy a autorisé la société CEGC à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire sur le bien vendu par son débiteur, M. [Y], à un tiers, la société SPARTIM, bien situé sur la commune de Villepinte (95), en garantie de sa créance en principal de 482 436,82 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, la société CEGC a fait dénoncer à la société SPARTIM l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire

portant sur l’immeuble sis à [Localité 8], régularisée auprès des services de la publicité foncière le 13 avril 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 11 et 15 mai 2023, la société CEGC a fait assigner M. [W] [Y] et la société SPARTIM devant le tribunal judiciaire de Nancy afin de lui voir déclarer inopposable la vente du bien immobilier sis à Villepinte dans le cadre d’une action en fraude paulienne.

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Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mai 2023, la société SPARTIM a fait assigner la société CEGC devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy afin de voir ordonner la rétractation de l’ordonnance du 3 avril 2023, ainsi que la mainlevée et la radiation de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise sur l’immeuble lui appartenant sis à [Adresse 9].

Elle a contesté l’existence d’une prétendue collusion frauduleuse dans le cadre des deux ventes avec faculté de rachat conclues avec M. [Y], et a fait valoir qu’elle avait acquis régulièrement le bien faisant l’objet de la mesure conservatoire.

La société CEGC a conclu in limine litis à l’incompétence du juge de l’exécution pour statuer sur la fraude paulienne (ayant engagé une action au fond en mai 2023), et sur le fond, au débouté, en sollicitant la confirmation de l’ordonnance du 3 avril 2023.

Par jugement en date du 5 avril 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société CEGC,

— rejeté les contestations formées par la société SPARTIM contre l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire autorisée le 3 avril 2023 sur l’immeuble lui appartenant situé commune de [Localité 8], cadastré section BK n°[Cadastre 2],

— rejeté en conséquence la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire,

— rejeté la demande de la société SPARTIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SPARTIM à payer à la société CEGC la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SPARTIM aux dépens.

Le juge de l’exécution a retenu que, par application de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, il entrait dans ses pouvoirs, dans le cadre de la contestation d’une mesure conservatoire, de rechercher s’il existait des circonstances permettant de suspecter que le débiteur, en cédant ses biens immobiliers à la société SPARTIM, avait commis une fraude aux droits de sa créancière, la société CEGC, afin de déterminer si le bien était susceptible de réintégrer le patrimoine du débiteur et de statuer sur le bien-fondé de la contestation de la mesure conservatoire qu’elle avait engagée.

Il a relevé que si l’existence d’une fraude invoquée par le créancier n’avait pas encore été jugée par le juge du fond, compétent pour requalifier les actes juridiques selon leur économie réelle et décider si, d’après les clauses du contrat et les circonstances, une vente à réméré dissimule ou non une vente fictive et deux actes réels, un prêt et un gage, il entrait dans les pouvoirs du juge de l’exécution d’apprécier l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe et menacée dans son recouvrement contre le tiers qui était devenu propriétaire du bien, notamment lorsque cette aliénation paraissait avoir été opérée par fraude ou au préjudice du créancier, afin de l’autoriser à pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de ce tiers.

Le juge a retenu que la société CEGC justifiait d’une créance paraissant fondée en son principe à l’encontre de M. [Y] et de l’existence de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement, liées à la mise en oeuvre, avec la participation de la société SPARTIM, d’un transfert de droits de propriété en vue de soustraire ses biens immobiliers du gage de sa créancière, en l’empêchant ainsi d’exercer des mesures conservatoires sur les biens concernés.

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Le 25 avril 2024, la société SPARTIM a formé appel du jugement tendant à son annulation, et subsidiairement à son infirmation, en ce qu’il a :

— rejeté ses contestations formées contre l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire autorisée le 3 avril 2023 sur l’immeuble lui appartenant situé commune de [Localité 8], cadastre section BK n°[Cadastre 2],

— rejeté en conséquence, la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire

provisoire,

— rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SPARTIM à payer à la société CEGC la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SPARTIM aux dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises le 11 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société SPARTIM, appelante, demande à la cour sur le fondement des dispositions des articles L. 511-1 et L. 512-2, L. 531-1 à L. 533-1, R. 511-1 et suivants, R. 532-1 et R. 532-5 à R. 534-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que des articles 1341-1 et 1341-2 et suivants du code civil :

Sur l’appel principal,

— de juger l’appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sous réserve de celles par lesquelles il se reconnait matériellement compétent,

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement querellés,

— d’ordonner la rétractation de l’ordonnance prononcée le 3 avril 2023 par le juge de l’exécution près le tribunal de Nancy autorisant l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM, sis à [Adresse 9], cadastrée section BK n°[Cadastre 2],

— d’ordonner la mainlevée de l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM, sis à [Adresse 9], cadastrée section BK n°[Cadastre 2],

Par conséquent

— d’ordonner la radiation de l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM, sis à [Adresse 9], cadastrée section BK n°[Cadastre 2], auprès des services de la publicité foncière de [Localité 4] 1,

Sur l’appel incident,

— de débouter la SA CEGC de ses demandes plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

— de condamner la SA CEGC à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SA CEGC en tous les dépens de l’instance, outre les frais d’enregistrement auprès des services de la publicité foncière, et tous les débours inhérents à la radiation de la mesure conservatoire querellée.

Au soutien de ses demandes, la société SPARTIM fait valoir en substance :

— que la société SPARTIM n’a aucun lien avec la CEGC, et se trouve créancière de M. [Y], qu’elle a assigné en paiement et expulsion suite à un commandement de payer signifié le 15 mai 2023 demeuré infructueux ; qu’elle a sommé M. [Y] de restituer les lieux suite à la déchéance de la faculté de rachat signifiée le 22 juin 2023, suivie d’une sommation interpellative délivrée le 27 juillet 2023 afin d’indiquer si les lieux faisaient l’objet d’une occupation ; que la mesure conservatoire litigieuse porte sur un bien immobilier qui est désormais sa propriété inconditionnelle, et que le juge de l’exécution est compétent pour apprécier le sérieux des moyens évoqués par le créancier de M.[Y] au soutien de la complicité de la société SPARTIM dans la commission de la fraude ce, pour arbitrer de la légitimité ou non de l’immobilisation de son immeuble, consécutive à l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire en violation de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que la société CEGC ne justifie d’aucune créance à l’encontre de la société SPARTIM, et excipe d’un titre exécutoire à l’encontre de M. [Y] dont il n’est pas précisé s’il est définitif par ailleurs ;

— que la seule participation de la société SPARTIM, tiers de bonne foi aux rapports contractuels entre M. [Y] et la CEGC, n’emporte pas collusion frauduleuse de nature à autoriser l’exercice de mesures conservatoires sur son patrimoine ; que la mesure conservatoire n’est pas parfaite aux termes de la loi par la seule démonstration de ce qu’existe une créance fondée en son principe et un péril dans son recouvrement, en ce que la lettre de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la réunion de ces conditions préalables autorise la régularisation d’une mesure conservatoire sur les biens du débiteur, et que pour que la mesure conservatoire puisse être pratiquée sur les biens d’un tiers, il doit être rapporté la preuve d’éléments susceptibles d’établir le caractère fictif de la vente du bien, objet de la mesure, à dessein de le faire échapper au gage des créanciers, et donc la complicité de l’acquéreur, constitutif d’une fraude aux droits du créancier, effort probatoire qui fait défaut en l’espèce ; qu’elle s’est vue soumettre l’offre d’achat par un cabinet intermédiaire qui a uniquement vérifié la propriété du bien, et qu’ils s’en sont remis aux déclarations de M. [Y] (ne faisant état d’aucune dette bancaire, mais d’un endettement familial et amical à hauteur de 500 000 euros), ayant constaté l’absence d’encours bancaire et de toute mention portée sur l’état hypothécaire ; que son activité concernant la vente à réméré présente l’avantage pour le vendeur de possiblement favoriser la restructuration de son endettement en désintéressant son(es) créancier(s) tout en se ménageant du temps pour obtenir un nouveau financement de nature à lui permettre d’exercer dans le délai imparti sa faculté de rachat ou de bénéficier du temps nécessaire à la revente du bien au meilleur prix sans pression financière aucune ; que si la créance de la banque avait été connue, elle aurait été désintéressée à l’achat, et qu’elle est elle-même victime des agissements douteux de M. [Y], de son insolvabilité, de ses réticences fautives d’information et de ses violations répétées du contrat.

Dans ses dernières conclusions transmises le 11 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société CEGC, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour sur le fondement dispositions des articles L. 511-1 et suivants, et R. 511-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que de l’article 1341-2 du code civil :

— de recevoir et déclarer son appel incident bien fondé,

— de dire et juger ses demandes recevables et bien fondées, et d’y faire droit,

— de débouter la société SPARTIM de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

In limine litis,

— de se déclarer incompétent pour statuer sur la fraude paulienne,

En conséquence,

— d’infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy en date du 5 avril 2024 (RG n°23/01555), seulement en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société CEGC,

En tout état de cause,

— de confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy en date du 5 avril 2024 (RG n°23/01555) en ce qu’il a rejeté les contestations formées par la société SPARTIM contre l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire autorisée le 3 avril 2023 sur l’immeuble lui appartenant situé commune de Villepinte (93420), cadastré section BK n°[Cadastre 2], et rejeté en conséquence, la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, de même que rejeté la demande de la société SPARTIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SAS SPARTIM à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SAS SPARTIM aux dépens,

— de condamner la société SPARTIM au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société SPARTIM aux entiers frais et dépens d’instance.

Au soutien de ses demandes, la société CEGC fait valoir en substance :

— que M. [Y] a manifestement tenté d’organiser son insolvabilité afin de faire échec à toutes tentatives de recouvrement qu’elle pourrait exercer, et que la société SPARTIM a participé à ces manoeuvres, en ce que cette dernière a accepté que l’acte de vente de l’immeuble sis à [Localité 5] comporte une clause résolutoire avec faculté de rachat au profit de M. [Y] et qu’elle lui a revendu ledit immeuble le même jour au profit d’un tiers de bonne foi ; qu’il est à craindre que M. [Y] et la société SPARTIM aient recours à un mécanisme similaire s’agissant de l’immeuble de [Localité 8], eu égard à la même clause de faculté de rachat à l’acte de vente ;

— qu’il appartient au tribunal judiciaire de trancher le bien-fondé de l’action paulienne initiée au fond, de sorte que le juge de l’exécution dont la compétence se limite à déterminer l’existence d’un principe de créance et de circonstances en menaçant le recouvrement, ne saurait se déclarer compétent pour statuer sur la réalité de la fraude paulienne ;

— qu’elle détient un titre exécutoire à l’encontre de M. [W] [Y] et justifie pleinement d’une créance fondée en son principe, à savoir le jugement du tribunal judiciaire de versailles du 19 janvier 2023, signifié le 27 février 2023 ; qu’il s’agit de la démonstration d’une créance à l’égard du débiteur fraudeur et non du tiers acquéreur ;

— qu’elle fait état de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance au regard du quantum de la créance et de l’absence de tout patrimoine mobilier et immobilier de M. [Y], les saisies conservatoires de créances, de droits d’associés et de valeurs mobilières opérées sur l’ensemble des établissments bancaires déterminés par le commissaire de justice instrumentaire s’étant révélées infructueuses ; qu’elle ne bénéficie d’aucune garantie réelle et/ou personnelle lui permettant de s’assurer du recouvrement effectif des sommes dues ; qu’il est à craindre que M. [Y] exerce sa faculté de rachat de l’immeuble de [Localité 8], eu égard à la clause prévue à l’acte de vente, à l’instar de l’immeuble de [Localité 5], en procédant à son rachat puis à sa revente le même jour au profit de tiers ; que la revente dudit immeuble au profit de tiers de bonne foi la priverait de toute action, à l’instar de la revente de l’immeuble sis à [Localité 5] ;

— que le juge de l’exécution doit uniquement apprécier l’existence d’une menace potentielle affectant le recouvrement de la créance, de sorte qu’elle n’est pas tenue de jutifier de l’existence des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement, et que l’existence de soupçons quant à l’existence d’une fraude suffit à caractériser l’existence d’une menace ; que subsidiairement, il existe un faisceau d’indices corroborant l’existence d’une fraude paulienne par la réunion des trois conditions de l’article 1341-2 du code civil ayant pour seul objectif de faire sortir les biens immobiliers appartenant initialement à M. [Y] du patrimoine de ce dernier dans l’attente qu’il trouve des acquéreurs de bonne foi ; que les fiches renseignées par M. [Y] sur son endettement étaient contradictoires, et que la société SPARTIM avait connaissance de l’existence de deux biens immobiliers acquis en deux jours pour un prix de 1 027 150 euros, et des tentatives infructueuses d’inscriptions provisoires apparaissant sur les états lors de la revente du bien à M. [Y].

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La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge de l’exécution

Aux termes de l’article R. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, la demande de mainlevée d’une mesure conservatoire est portée devant le juge qui a autorisé ladite mesure, sauf lorsqu’elle est fondée sur une créance relevant de la compétence de la juridiction commerciale.

Or, cette règle est applicable quand bien même une instance au fond aurait été engagée avant la demande de mainlevée de la mesure conservatoire.

En l’espèce, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy a, par ordonnance du 3 avril 2023, autorisé la société CEGC à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire sur le bien vendu par son débiteur, M. [Y], à un tiers, la société SPARTIM, bien situé sur la commune de Villepinte (95), en garantie de sa créance.

Aussi, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy est compétent pour statuer sur la demande de la société SPARTIM tendant à voir ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire ordonnée le 3 avril 2023, et ce, même si cette demande a été introduite le 17 mai 2023, soit postérieurement à l’instance au fond engagée par la société CEGC à l’encontre de la société SPARTIM et de M. [Y], par actes de commissaire de justice des 11 et 15 mai 2023.

Par ailleurs, l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire prévoit que le juge de l’exécution connaît des contestations relatives à la mise en oeuvre des mesures conservatoires, même si elles portent sur le fond du droit, à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions judiciaires.

Or, selon les dispositions de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution invoquées par les parties, il convient d’apprécier dans le cadre de la contestation si le créancier justifie d’une créance paraissant fondée en son principe et menacée dans son recouvrement.

Aussi, dans ce contexte, le juge de l’exécution est compétent à apprécier les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance, et plus précisément la fraude alléguée aux droits du créancier.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société CEGC.

Sur la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Aussi, il en résulte que le juge de l’exécution doit examiner l’apparence de principe de la créance et doit évaluer la menace qui pèse sur son recouvrement au jour où il statue.

Or, si les mesures conservatoires doivent être prises sur les biens du débiteur, cependant, lorsque la fraude paulienne n’a pas encore été jugée au fond, le juge de l’exécution peut décider que le créancier qui dispose d’une créance paraissant fondée en son principe et menacée dans son recouvrement contre le tiers qui est, par un comportement concerté avec le débiteur originaire, devenu propriétaire du bien en vue de faire échapper le vendeur au paiement de sa dette, peut être autorisé à pratiquer une saisie conservatoire sur les biens du tiers.

En l’espèce, la société CEGC justifie d’une créance détenue à l’égard de M. [Y], selon jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 19 janvier 2023, signifié le 27 février 2023, l’ayant condamné à lui payer la somme au principal de 467 549,34 euros.

Aussi, il est établi que la société CEGC dispose à l’encontre de M. [Y] d’une créance paraissant fondée en son principe.

En outre, il est constant que le 7 janvier 2022, M. [Y] a conclu avec la société SPARTIM une vente avec faculté de rachat valable 12 mois de son bien immobilier sis à [Adresse 9], publiée auprès des services de la publicité foncière de [Localité 4] 1 le 18 janvier 2022, dont la durée a été prorogée de 6 mois par avenant signé le 7 février 2023, publié le 8 mars 2023. Le 22 juin 2023, la société SPARTIM a sommé M. [Y] de restituer les lieux suite à la déchéance de plein droit de la faculté d’exercice du rachat dudit bien et du terme de la convention d’occupation précaire, résultant d’un commandement de payer l’indemnité d’occupation délivré le 15 mai 2023, demeuré infructueux.

Aussi, il est établi que M. [Y] a aliéné à la société SPARTIM un bien de son patrimoine, gage de ses créanciers.

Or, la société CEGC fait état d’une menace dans le recouvrement de sa créance à l’encontre de la société SPARTIM, propriétaire du bien immobilier sis à [Localité 8], en ce que la vente dudit bien avec faculté de rachat consentie le 7 janvier 2022 résultait d’un comportement concerté avec M. [Y] en vue de le faire sortir de son patrimoine, gage de ses créanciers.

En l’espèce, la société SPARTIM a acquis le 7 janvier 2022 auprès de M. [Y], par l’intermédiaire de la société IMMO SAFE, apporteur d’affaires et titulaire d’un mandat de vente à réméré, deux biens immobiliers situés à [Localité 5] et [Localité 8] au prix total de 795 000 euros, dans le cadre d’un contrat prévoyant une faculté de rachat pour M. [Y] d’une durée initiale de 12 mois.

Or, la fiche de contact établie par la société IMMO SAFE le 2 décembre 2021 faisait état d’un besoin de trésorerie de M. [Y] et de prêts familiaux et amicaux d’un montant de 550 000 euros qu’il devait rembourser en urgence, indiquant que les deux biens immobiliers avaient été payés au comptant.

Pour autant, la Banque Populaire venait de prononcer le 2 décembre 2021 la déchéance du terme du prêt affecté à l’achat du bien immobilier sis à [Localité 5], garanti par la société CEGC.

Par suite, M. [Y] a exercé la faculté de rachat prévue au contrat de vente du bien immobilier sis à [Localité 5] auprès de la société SPARTIM dès le 21 mars 2022, puis l’a revendu le même jour à un tiers au prix de 516 500 euros, sans pour autant avoir affecté les fonds provenant de la vente au remboursement de la société CEGC.

Aussi, les circonstances rapportées permettent d’établir que M. [Y] s’est intentionnellement appauvri en fraude des droits de la société CEGC, en faisant sortir de son patrimoine un bien immobilier d’une valeur qui aurait pu lui permettre de s’acquitter de sa dette auprès de la caution.

Or, la société CEGC indique qu’il existe, à l’instar des conditions de vente du bien immobilier sis à [Localité 5], un risque de vente du bien immobilier sis à [Localité 8], propriété de la société SPARTIM, avant que le juge saisi au fond n’ait statué sur la fraude paulienne alléguée, et ce en raison d’un comportement concerté avec M. [Y], son débiteur.

Néanmoins, il y a lieu de constater que le bien sis à [Localité 8] a été acquis par la société SPARTIM dans le cadre d’une procédure de vente à réméré prévue par la loi, et que la durée du délai de rachat et de revente de l’immeuble sis [Localité 5] par M. [Y] ne saurait caractériser l’existence d’une action concertée du tiers avec le débiteur de la société CEGC afin de faire échapper ledit bien au gage du créancier, qui pourrait être renouvelée concernant le bien sis [Localité 8].

En outre, la société CEGC ne démontre pas que ses tentatives d’inscription d’hypothèque provisoire figuraient en marge des formalités portées sur le fichier de la publicité foncière concernant lesdits biens, que ce soit le 7 janvier 2022 lors de l’achat des biens, que lors de la revente du bien sis à [Localité 5] le 21 mars 2022, de sorte qu’il ne peut être utilement affirmé que la société SPARTIM avait choisi de finaliser les ventes à réméré, avec faculté de rachat au profit de M. [Y], en connaissant l’existence du créancier.

Par ailleurs, il convient de rechercher si l’insuffisance de vérification de la situation de M. [Y] par la société SPARTIM, pouvait caractériser l’existence d’une action concertée afin de faire sortir les biens immobiliers du gage des créanciers.

Or, il est constant que la société SPARTIM n’a pas sollicité de justificatifs de situation venant corroborer la fiche de contact établie par l’intermédiaire IMMO SAFE, alors que lesdits biens immobiliers avaient été déclarés achetés par M. [Y] sur deux jours pour un montant de 1 027 150 euros, sans recourir à un financement.

Pour autant, aucune inscription sur les biens immobiliers ne figurait au fichier de la publicité foncière.

En outre, selon la fiche contact établie par IMMO SAFE, les deux ventes à réméré avaient été envisagées afin de permettre à M. [Y], selon ses déclarations, de résoudre ses difficultés financières liées à un besoin de trésorerie et au remboursement de prêts amicaux et familiaux, évalués 550 000 euros dans une attestation jointe selon laquelle il garantissait ne pas avoir d’autres engagements financiers, puis de lui laisser le temps de racheter lesdits biens grâce au produit de leur vente, qui ne pouvait intervenir dans des délais réduits.

En effet, M. [Y] a évoqué un mandat de vente consenti pour le premier bien pour un prix de 550 000 euros, avec des visites en cours, ainsi que la mise en vente prochaine de l’autre bien.

Aussi, la preuve n’est pas rapportée que la société SPARTIM ait été informée de la rétention frauduleuse d’informations par M. [Y], de sorte que l’insuffisance de vérification de la situation de M. [Y] ne saurait caractériser une action concertée afin de soustraire les biens immobiliers au gage des créanciers.

Il en résulte que la preuve n’est pas rapportée par la société CEGC d’un comportement concerté de la société SPARTIM avec M. [Y], dans la mesure où elle est devenue propriétaire des biens immobiliers de M. [Y] dans le cadre d’une vente en réméré, relevant de son activité d’acquisition, vente et gestion de biens immobiliers sous le statut de marchand de bien, afin de permettre à M. [Y] de résorber un endettement temporaire non bancaire, tel que déclaré faussement dans le but de faire échapper les biens du gage de ses créanciers et de permettre leur revente sans s’acquitter de ses dettes, et qu’elle n’avait pas connaissance à la date de la vente et de l’exercice de la faculté de rachat des tentatives d’inscription d’hypothèque provisoire sur lesdits biens par la société CEGC.

Dans ces conditions, à défaut de caractériser l’existence d’un comportement concerté de la société SPARTIM avec M. [Y], et par suite d’une menace dans le recouvrement de la créance de la société CEGC, cette dernière ne peut être autorisée à pratiquer une saisie conservatoire sur les biens du tiers, dans l’attente de l’issue de l’instance au fond introduite en mai 2023 tendant à voir déclarer inopposable à la société CEGC la vente dudit bien intervenue au profit de la société SPARTIM.

Dès lors, le jugement déféré sera infirmé sur ce point, et statuant à nouveau, il convient d’ordonner la rétractation de l’ordonnance prononcée le 3 avril 2023 par le juge de l’exécution près le tribunal de Nancy autorisant l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM, sis à [Adresse 9], cadastrée section BK n°[Cadastre 2], d’ordonner la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM, sis à [Adresse 9], cadastrée section BK n°[Cadastre 2], et d’ordonner la radiation de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM, sis à [Adresse 9], cadastrée section BK n°[Cadastre 2], auprès des services de la publicité foncière de Bobigny 1.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La société CEGC qui succombe à hauteur de cour supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, et sera déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SPARTIM a dû engager des frais non compris dans les dépens afin de faire valoir ses droits, de sorte qu’il convient de lui allouer une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

ORDONNE la rétractation de l’ordonnance prononcée le 3 avril 2023 par le juge de l’exécution près le tribunal de Nancy autorisant l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM, sis à [Adresse 9], cadastrée section BK n°[Cadastre 2],

ORDONNE la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM, sis à [Adresse 9], cadastrée section BK n°[Cadastre 2],

ORDONNE la radiation de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire portant sur l’immeuble propriété de la société SPARTIM, sis à [Adresse 9], cadastrée section BK n°[Cadastre 2], auprès des services de la publicité foncière de [Localité 4] 1,

DEBOUTE la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions aux dépens,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en ses dispositions relatives au rejet de l’exception d’incompétence du juge de l’exécution,

Y ajoutant,

DEBOUTE la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à payer à la SAS SPARTIM la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions aux dépens qui comprendront les frais d’enregistrement des formalités auprès des services de la publicité foncière, ainsi que les débours de radiation de la mesure conservatoire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Minute en quatorze pages.