Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 FEVRIER 2022

(n° ,12 O)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/10392 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3MKH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/05435

APPELANT

Monsieur X, D Y, en son nom personnel et intervenant volontaire et reprise d’instance en qualité d’ayant droit de M^me E F veuve Y, décédée

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : M^e Sylvia GRADUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0500

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 22 BOULEVARD RICHARD LENOIR À PARIS (11ÈME) représenté par son syndic, la Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI)

C/O Société SOGI

[…]

[…]

Représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0314

Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI)

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 732 005 285 […]

Représenté par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. Y est propriétaire des lots n°24,26 et 35 et M^me Y des lots n°32 et 44 au sein de l’immeuble sis […], immeuble qui est soumis au statut de la copropriété. Les consorts Y sont également copropriétaires en indivision du lot n°10 au sein de ce même immeuble syndical.

La société FHS Gestion a été nommée en qualité de syndic de l’immeuble sis […] suite à l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 18 mai 2011 succédant au cabinet K’Gerim. La société FHS Gestion est ensuite devenue la société Orfila de gestion immobilière.

Par acte d’huissier du 25 mars 2014, M^me Y et M. Y ont assigné le syndicat des copropriétaires sis […], représenté par son syndic, le Cabinet FHS Gestion (le syndicat des copropriétaires) et le Cabinet FHS Gestion en son nom personnel.

Par jugement du 21 avril 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

- annulé les résolutions n°6, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 6-5, 6-6 et 6-7 adoptées lors de l’assemblée générale exceptionnelle des copropriétaires de l’immeuble sis […] qui s’est tenue le 22 janvier 2014,

- débouté M^me E F veuve Y et M. X Y de leur demande d’annulation des résolutions n°5 à 5-7 et n°7 à 7-7 adoptées lors de l’assemblée générale exceptionnelle des copropriétaires de l’immeuble sis […] qui s’est tenue le 22 janvier 2014,

- débouté M^me E F veuve Y et M. X Y de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- débouté M. Y de sa demande de dommages et intérêts pour atteinte à sa réputation,

- débouté le syndicat des copropriétaires du […] et la société Orfila de gestion immobilière venant aux droits du Cabinet FHS Gestion de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- dispensé M^me E F veuve Y et M. X Y de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du […] et la société Orfila de gestion immobilière venant aux droits du Cabinet FHS Gestion aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître H Durand, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du […] et la société Orfila de gestion immobilière venant aux droits du Cabinet FHS Gestion à verser à M^me E F veuve Y et M. X Y la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- ordonné l’exécution provisoire.

M^me E Y et son fils M. X, D Y ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 mai 2017.

M^me E Y est décédée le […].

M. X, D Y a repris l’instance en qualité d’ayant droit de M^me E Y.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 février 2019 par lesquelles M. Y, appelant, invite la cour, à :

- le déclarer, en sa qualité d’ayant droit de M^me Y, décédée, recevable et fondé en son intervention volontaire et reprise d’instance,

- infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté avec M^me Y de leur demande d’annulation des résolutions n°5-1 à 5-7 et n°7-1 à 7-7 de l’assemblée générale

exceptionnelle du 22 janvier 2014 ainsi qu’en ce qui les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société SOGI,

statuant à nouveau, à titre principal,

- prononcer la nullité des résolutions n°5-1 à 5-7 et 7-1 à 7-7, pour violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, en raison de l’insuffisante information des copropriétaires,

à titre subsidiaire,

- prononcer la nullité des résolutions n°5-1 et 7-1 pour abus de majorité, les travaux votés relevant de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure,

en conséquence,

- prononcer la nullité des résolutions 5-2 à 5-7 et 7-2 à 7-7, ces résolution n’étant que la conséquence du vote des travaux votés en tête de la série,

à titre infiniment subsidiaire,

- prononcer la nullité des résolutions n°5-2 à 5-5 et 7-2 à 7-5 pour violation des dispositions de l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 antérieure à la loi du 24 mars 2014,

en tout état de cause,

- dire que le syndic, le Cabinet FHS Gestion, a gravement manqué à ses obligations et à son devoir de conseil dans l’établissement de la convocation et dans la détermination des majorités requises pour le vote des résolutions attaquées, en violation des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner la société SOGI, venant aux droits du Cabinet FHS Gestion, pour manquement à ses obligations de syndic : pour ne pas avoir joint les documents suffisants à l’information des copropriétaires à la convocation de l’assemblée générale du 22 janvier 2014, pour ne pas avoir avoir mis en situation de concurrence véritable le cabinet I J D’angers, pour n’avoir pas soumis à la majorité requise le vote des séries de résolutions 5, 6 et 7, les résolutions 5 et 7 relevant de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et la série de résolutions n°6 ne pouvant être votée à quelque majorité que ce soit, – condamner la société SOGI, venant aux droits du Cabinet FHS Gestion, à lui verser la somme de 6.000 € à titre personnel et en qualité d’ayant droit de M^me Y, en réparation du préjudice moral et du préjudice matériel résultant des frais occasionnés par l’assemblée générale du 18 décembre 2013 et celle du 22 janvier 2014 et de l’important surcoût d’honoraires qu’ils ont dû assumer au titre de ses vacations pour les besoins de la présente procédure,

- débouter le syndicat des copropriétaires et la société SOGI en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société SOGI, venant aux droits du Cabinet FHS Gestion, à lui verser la somme de 7.000 €, à titre personnel et en qualité d’ayant droit de M^me Y, au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour, ainsi qu’à tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 2 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l’article 1240, de :

- débouter intégralement M. Y en toutes ses fins et demandes,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 21 avril 2017

en ce qu’il a débouté M. et M^me Y de leur demande d’annulation des résolutions n°5-1 à 5-7 et 7-1 à 7-7 de l’assemblée générale du 22 janvier 2014,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 21 avril 2017

en ce qu’il a débouté les consorts Y de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et atteinte à leur réputation,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 21 avril 2017

en ce qu’il a annulé les résolutions n°6-1 à 6-7 de l’assemblée générale du 22 janvier

2014 et l’a condamné à verser diverses sommes aux consorts Y,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 21 avril 2017 en ce qu’il a dispensé les consorts Y de toute participation aux frais de procédure,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 21 avril 2017 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation des consorts Y à lui verser les sommes de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

statuant à nouveau,

- juger que les résolutions n°6-1 à 6-7 de l’assemblée générale du 22 janvier 2014 ont été régulièrement adoptées et débouter M. Y de ses demande d’annulation de ces résolutions,

- constater le caractère abusif de l’action de M. Y, qui a tenté d’atteindre le nouveau syndic à travers une action dirigée contre les décisions du syndicat des copropriétaires, et le condamner à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

- condamner M. Y à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens des procédures de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions en date du 19 décembre 2019 par lesquelles la société Orfila de gestion immobilière venant aux droits de la société FHS Gestion, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l’article 1382 ancien du code civil, de

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a reconnu aucune responsabilité à son encontre,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens à son profit,

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulé à son encontre,

- dire que la mise en cause incessante de sa responsabilité en des termes de surcroît désobligeants, lui cause préjudice notamment en termes d’image, auprès du syndicat des copropriétaires,
- la recevoir en sa demande reconventionnelle et la déclarer bien fondée,

- condamner M. Y à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner, M. Y à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner de même en tous les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Il convient de recevoir M. Y en sa qualité d’ayant-droit de M^me E Y en son intervention volontaire et reprise d’instance ;

Sur la demande d’annulation des résolutions 5-1 et 7-1 et des résolutions subséquentes adoptées lors de l’assemblée générale exceptionnelle du 22 janvier 2014

Devant la cour, M. Y maintient que les copropriétaires n’ont pas pu se prononcer sur la technique de ravalement à adopter comme seuls des devis relatifs à l’application d’enduit à la chaux ont été joints et aucun relatif à une prestation identique à l’existant à savoir l’application d’une peinture sur enduit plâtre ;

Il fait valoir que la nullité de la résolution 7-1entraîne celle des résolutions suivantes 7-2 à 7-7 et celle des résolutions 5-1 à 5-7 concernant les travaux de couverture, lesquels non urgents, avaient été votés en même temps que ceux de ravalement, pour des raisons d’économie sur les frais d’échaffaudage ;

Subsidiairement, il affirme, que s’agissant de travaux d’amélioration, la majorité de l’article 26 était requise pour les travaux de ravalement et qu’il en est de même pour la réfection de la toiture qui ne se justifiait pas par la conservation et qui constitue dès lors, une amélioration ;

A titre infiniment subsidiaire, il soulève l’absence de mise en concurrence des marchés votés ;

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I- Pour la validité de la décision : …/…

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ; …/…

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et en particulier de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle en date du 22 janvier 2014 que les copropriétaires ont voté favorablement à la résolution 7-1 relative au vote des travaux de ravalement du bâtiment rue de la façade côté cour et ont choisi, pour ce faire ; l’entreprise Pereira, étant précisé que trois devis leur avaient été présentés ;

A l’appui de sa contestation, M. Y produit aux débats un rapport de M. A, architecte, selon lequel, les architectes consultés par la copropriété : l’I MC Architecture et M^me H C, ont préconisé une prestation à l’identique et non un traitement avec enduits chaux et lait de chaux, lequel est préconisé par les architectes des bâtiments de France dans certains quartiers sur les façades sur rue, cette prestation étant un peu plus coûteuse que ne l’aurait été un travail à l’identique et augmentant parallèlement la qualité de la prestation ;

M. A ajoute que M. B de l’I J d’Angers aurait dû prévenir les copropriétaires lors de l’assemblée générale en leur présentant le CCTP et en précisant les prestations proposées par les entreprises, que ceci n’apparaît pas au compte-rendu de l’assemblée ;

Il sera observé en premier lieu que ce rapport de M. A n’est corroboré par aucune pièce permettant de justifier d’une différence de coût entre les trois devis proposés par les entreprises consultées et un devis 'à l’identique’ ;

En outre, rien ne permet d’établir que les architectes I MC Architecture et M^me H C ont préconisé une 'prestation à l’identique’ et non un traitement avec enduits chaux et lait de chaux dès lors qu’il résulte du rapport de visite de l’I MC Architecture qu’il est préconisé un ravalement d’ensemble avec remplacement des enduits à 70 % et du rapport de M^me C, après décapage complet du revêtement peinture, une réparation et/ou réfection complète du corps d’enduit ;

Il n’est donc pas démontré que les deux autres architectes préconisaient un simple revêtement de peinture pour le ravalement ;

En outre, il résulte bien du rapport d’analyse des offres de l’I J d’Angers, joint à la convocation, qu’au titre de la définition de la nature et de l’étendue des besoins, l’architecte a indiqué ' Il s’agit de ravaler la façade sur cour en effectuant les reprises d’enduits avant traitement en peinture et refaire la couverture sur le versant cour en brisis et terrasson.' ;

Contrairement aux affirmations de M. Y, les devis joints à la convocation correspondaient bien aux travaux annoncés ;

Le défaut d’information des copropriétaires allégué n’est pas démontré ;

Comme le souligne le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires ont disposé des devis qui précisent pour chaque support, la technique employée, étant précisé que ces devis proposent outre la reprise des enduits plâtres, un enduit à la chaux sur tableaux, corniches et encadrements de baies (devis n° 1 et 2) et sur les parties planes, voussures et corniches (devis n° 3);

Enfin, il sera rappelé que la communication du cahier des clauses techniques particulières n’est pas requise s’agissant d’un document technique non nécessaire à la prise de décision des copropriétaires ;

La contestation est inopérante ;

Il n’y a pas lieu d’annuler pour ce motif la résolution 7-1, ni les résolutions subséquentes 7-2 à 7-7, ni les résolutions 5-1 à 5-7 relatives aux travaux de couverture, dont il n’est pas établi le caractère non urgents et liés aux travaux de ravalement dès lors qu’il résulte au contraire des rapports de visite de l’I MC Architecture et M^me H C que ces travaux sont urgents ;

En effet, le rapport de visite de l’I MC Architecture conclut à la nécessité impérative d’une intervention rapide et complète pour travaux d’entretien poussés de la façade et de la toiture, l’architecte précisant que les assurances ne prennent pas en charge les frais de réparation des dégâts des eaux dans le cas de négligence avérée dans l’entretien d’un bâtiment ;

Le rapport de visite de M^me H C conclut également à la nécessité de réaliser une campagne de travaux de rénovation de l’ensemble de la couverture à court terme ;

Sur l’abus de majorité, M. Y fait valoir que les devis établis pour le ravalement proposent des travaux de maçonnerie avec un enduit à la chaux, qu’il a été soumis au vote un ravalement maçonné plus onéreux qu’un ravalement en peinture, que cette prestation qu’aucune exigence technique n’impose, correspond à des travaux d’amélioration ;

Il fait valoir en outre que la réfection de la toiture qui ne se justifiait pas par la conservation de l’immeuble n’aurait pas dû être soumise non plus au vote de l’assemblée à la majorité simple ;

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent des travaux portant sur la stabilité de l’immeuble ; le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logement avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

…/…

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat reprsentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

c) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l’article 25 ;

En l’espèce, M. Y ne peut valablement soutenir que les travaux de ravalement seraient des travaux d’amélioration dès lors qu’il résulte des rapports de visite concordants des deux architectes intervenus sur place que ces travaux sont impératifs et urgents et qu’ils doivent comprendre la réfection des enduits ;

Selon le rapport de visite de de l’I MC Architecture l’ensemble des enduits est faiencé, fissuré, vétuste, particulièrement aux points de pénétration des canalisations, les fissures ont permis des pénétrations de l’eau de pluie en de nombreux points, au rez-de-chaussée des plaques d’enduit sont tombées mettant la brique à nu, les photos prises depuis l’immeuble en vis-à-vis montrent l’état des enduits particulièrement dégradés autour des descentes des eaux pluviales et des canalisations d’évacuation des eaux usées ;

Aux termes de ses recommandations, cet architecte fait valoir que la façade cour est dans un état de vétusté important qui nécessite, sans hésitation, un ravalement d’ensemble avec un remplacement des enduits qui peut être estimé à 70 %, la réfection des enduits et peintures sur les ouvrages en bois ;

Le rapport de visite de M^me H C fait état de nombreux désordres, fissurations en voussures et tableaux de baies et en parties courantes, ainsi que de nombreux écaillages du revêtement peinture, l’ensemble étant infiltrant ;

Dans ces conditions et alors que les trois entreprises consultées ont transmis des devis avec des techniques différenciées en fonction du support, il n’est pas démontré que les travaux votés constituent des travaux d’amélioration soumis à la majorité de l’article 26 ;

Il en est de même des travaux de couverture, dont la nécessité impérative a été soulignée par les architectes consultés ;

Le moyen est inopérant ;

L’annulation des résolutions querellées pour abus de majorité n’est pas encourue ;

S’agissant de l’absence de mise en concurrence des marchés votés, M. Y fait valoir que les architectes n’ont pas été placés en situation de concurrence véritable, que le cabinet I J d’Angers a été favorisé par le syndic puisqu’il s’est vu confier toutes les études concernant le ravalement, la réfection de la couverture et le remplacement des conduits d’évacuation des gaz brûlés ;

Il soutient que ni le syndic ni le conseil syndical n’avaient le pouvoir d’engager l’intervention de ce cabinet d’architectes comportant une mission d’études complète, incluant un état des existants, un cahier des charges et un appel d’offres complet pour un coût de 12.542,98 € ;

Il affirme que commencer par soumettre à l’assemblée générale le projet d’un seul architecte avec le résultat de son seul appel d’offres, avec sa seule analyse, prive manifestement cette assemblée de la liberté de choisir son maître d’oeuvre ;

Enfin, il fait valoir que la mise en concurrence fait défaut pour l’assurance dommage-ouvrage et qu’aucun coordonnateur SPS n’est proposé non plus ;

En l’espèce, il résulte des pièces produites que si le syndic a demandé à M. B d’établir l’étude des offres pour les travaux soumis à la délibération de l’assemblée générale, c’est que ce dernier était devenu l’architecte habituel de la copropriété pour avoir effectué la reprise d’un ravalement à la suite d’un contentieux avec un autre architecte qui n’avait pas donné satisfaction au syndicat ; le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2011 établit que les copropriétaires ont maintenu leur confiance envers cet architecte en dépit d’un conflit survenu entre M. B et l’ancien syndic ;

Il résulte également du courrier de M. K du 26 juin 2012, que le conseil syndical concernant le ravalement de la façade sur cour, a donné son accord unanime au syndic pour procéder au passage d’un architecte de son choix ;

Il apparaît en tout état de cause, que lors de l’assemblée générale du 22 janvier 2014, le cabinet I J d’Angers a été mis en concurrence avec le cabinet de M^me H C, laquelle s’est déplacée sur les lieux, a établi un rapport de visite de 4 O accompagné de 11 O de planches photographiques, outre a fait une proposition de maîtrise d’oeuvre, lesdits rapport et contrat de maîtrise d’oeuvre, ayant été joints à la convocation de l’assemblée générale, pour la parfaite information des copropriétaires ;

Aucun élément ne permet d’établir que les copropriétaires ne pouvaient choisir le cabinet de M^me H C pour assurer la maîtrise d’oeuvre des travaux votés, et ce, d’autant que comme le souligne le syndicat des copropriétaires, le coût de l’étude et de l’appel d’offres déjà réalisés était intégré au contrat de M. B, et ne pas le choisir aurait permis aux copropriétaires d’économiser sur les frais de maîtrise d’oeuvre ;

Par ailleurs, la présence de M. B lors de l’assemblée générale était nécessaire pour commenter les résultats de l’appel d’offres auquel il avait procédé ;

Enfin, s’agissant des résolutions relatives à la dommage ouvrage (5-4 et 7-4), il sera relevé qu’aucune mise en concurrence n’était nécessaire dès lors qu’il résulte des termes de ces résolutions que les copropriétaires ont pris acte du montant de la police d’assurance 'dommages ouvrages', soit de son coût prévisionnel, et n’ont donc pas voté sur la souscription d’un contrat auprès d’une compagnie déterminée ;

Il en est de même s’agissant des résolutions relatives au coordonateur SPS (5-5 et 7-5) aucun contrat n’était encore à soumettre à l’assemblée générale dès lors que les copropriétaires ont simplement pris acte de l’obligation de missionner un coordonnateur de travaux ;

En outre, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, l’obligation de mise en concurrence n’était pas requise dès lors que le coût prévisionnel restait en deçà de 1.700 € TTC ;

Le moyen tiré de l’absence de mise en concurrence n’est pas fondé et sera rejeté ;

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions n°5 à 5-7 et n°7 à 7-7 adoptées lors de l’assemblée générale exceptionnelle des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue le 22 janvier 2014 ;

Sur la demande d’annulation des résolutions 6 à 6-7 adoptées lors de l’assemblée générale exceptionnelle du 22 janvier 2014

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires forme un appel incident et sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a annulé ces résolutions ;

Il fait valoir que si les conduits de fumée sont des parties privatives, leur dépose est rendue indispensable par l’exécution des travaux de couverture et la nécessité de conserver à l’immeuble son uniformité extérieure et répond à une injonction de la mairie de Paris ;

Il ajoute que les conduits sont en amiante-ciment et qu’il est apparu opportun de faire en sorte que leur dépose ait lieu dans le cadre des travaux votés, ne serait-ce que pour pouvoir bénéficier de l’échaffaudage qui sera mis en place ;

Enfin, il affirme que le règlement de copropriété permet la prise en charge des travaux par le syndicat des copropriétaires ;

Selon la société Orfila de gestion immobilière, ces travaux sont faits dans l’intérêt des parties communes, ils sont subis et non nécessaires à titre individuel et il est naturel qu’ils soient pris en charge par la collectivité, tel que le permet le règlement de copropriété ;

En l’espèce, il n’est pas contesté que les conduits de cheminée sont des parties privatives ;

La clause du règlement de copropriété évoquée par le syndicat des copropriétaires et son syndic, classe parmi les charges communes les réparations nécessités aux conduits de fumée ;

Néanmoins, les travaux litigieux sont des travaux de suppression des conduits privatifs de sorte que cette clause ne peut recevoir application ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a annulé les résolutions 6 à 6-7 adoptées lors de l’assemblée générale exceptionnelle du 22 janvier 2014 au motif que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, dès lors qu’elles n’ont pas été adoptées à l’unanimité ;

Sur la demande de dommages et intérêts de M. Y
Devant la cour, M. Y fait valoir qu’il sollicite à titre personnel et en sa qualité d’ayant droit de M^me Y, la somme de 6.000 € à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1242 du code civil ;

Il soutient qu’il est fondé à poursuivre le cabinet FHS Gestion en responsabilité compte-tenu de ses fautes ;

Il reproche au syndic d’avoir donné mandat au cabinet I J d’Angers d’entreprendre d’importantes études sans avoir recueilli l’accord de l’assemblée générale, d’avoir tenté d’imposer en une seule question le choix des travaux de l’architecte et de l’assureur lors de l’assemblée générale du 20 juin 2013, de s’être obstiné à imposer l’architecte qu’il avait choisi en donnant l’apparence d’une mise en concurrence, d’avoir soumis à la majorité simple des travaux d’amélioration, de ne pas avoir joint le CCTP à la convocation, d’avoir proposé de faire assumer par l’ensemble des copropriétaires des travaux privatifs ;

Il soutient subir un préjudice matériel et moral constitué par sa participation au paiement des honoraires du syndic facturés au titre de la convocation des deux assemblées du 18 décembre 2013 et 22 janvier 2014, dont une seule s’est tenue, ainsi que ceux facturés pour suivre la présente procédure laquelle résulte directement des fautes commises ;

En l’espèce, il n’est pas démontré que la prétention de M. Y est nouvelle dès lors qu’il résulte des termes du jugement déféré qu’une somme de 6.000 € était déjà réclamée à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive aux motifs que le syndic a persisté a vouloir imposer le Cabinet MC Architectes dans la réalisation des travaux ;

Sur le fond, il doit être constaté que les nouvelles convocations adressées aux copropriétaires par le syndic pour l’assemblée générale exceptionnelle du 18 décembre 2013 (annulée suite à un problème informatique) et pour celle du 22 janvier 2014 font suite à la demande d’annulation de la précédente assemblée du 20 juin 2013, initiée par M. Y et dont il a été débouté par jugement du 27 novembre 2015, confirmé par un arrêt de cette cour du 24 juillet 2019, le pourvoi formé contre cet arrêt ayant été rejeté ;

Il a été vu en outre, qu’une véritable mise en concurrence a été réalisée lors de l’assemblée générale du 22 janvier 2014, que les travaux votés au titre du ravalement et de la réfection de la couverture ne sont pas des travaux d’amélioration mais de conservation, qu’il n’était pas nécessaire de joindre à la convocation le CCTP de l’architecte, lequel avait été choisi par le syndic pour mener à bien l’étude sur le ravalement conformément à la demande du conseil syndical lui laissant libre choix de l’architecte ;

Comme le souligne la société Orfila de gestion immobilière venant aux droits de la société FHS Gestion, elle ne s’est pas substituée aux copropriétaires pour mandater l’architecte eu égard au montant de son marché, dès lors qu’à ce stade il n’y avait pas de marché ;

Enfin, il n’est pas démontré que la proposition de mettre à la charge de la copropriété les travaux privatifs relatifs aux conduits de fumée constitue une faute du syndic dès lors qu’il apparaît que ces travaux s’imposent en raison de ceux réalisés sur les parties communes ;

En tout état de cause, à l’assemblée générale du 22 janvier 2014, ont été valablement votés les travaux de ravalement et de couverture ;

Le préjudice dont sollicite réparation M. Y n’est donc pas en lien avec une quelconque faute du syndic ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Sur la demande de dommages-intérêts de M. Y pour atteinte à sa réputation

M. Y a été débouté en première instance de sa demande de condamnation conjointe de la société SOGI et du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000 € pour atteinte à sa considération aux motifs qu’ils n’ont eu de cesse de le discréditer dans leurs écritures ;

Le jugement n’est pas contesté de ce chef ;

Sur les demandes de dommages et intérêts de la société Orfila de gestion immobilière et du syndicat des copropriétaires

La société Orfila de gestion immobilière maintient en appel sa demande à hauteur de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour atteinte à son image et procédure abusive ;

Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande à hauteur de 5.000 € ;

La société Orfila de gestion immobilière et le syndicat des copropriétaires s’appuient essentiellement sur la multiplicité des actions en justice initiées par M. Y pour réclamer réparation ;

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

La société Orfila de gestion immobilière et le syndicat des copropriétaires ne rapportent pas la preuve de ce que l’action de M. Y aurait dégénéré en abus ; ils doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande de dispense des consorts Y ;

En revanche, s’agissant de la procédure d’appel, cette demande n’est pas fondée et sera rejetée ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En revanche, M. Y, succombant principalement en son appel, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Orfila de gestion immobilière la somme de 2.000 € chacun, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. Y ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Reçoit M. Y en sa qualité d’ayant droit de M^me E F veuve Y en son intervention volontaire et reprise d’instance ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. Y aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] et à la société Orfila de gestion immobilière, la somme de 2.000 € chacun, par application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 1. L M N O

[…]