RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2024 DU 20 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01218 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FF5C

Décision déférée à la Cour : décision du Président du tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 21/00320, en date du 09 mai 2023,

APPELANTS :

Monsieur [P] [U]

domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Jean-Marc ROMMELFANGEN, avocat au barreau de NANCY

Madame [N] [U]

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Jean-Marc ROMMELFANGEN, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

SYNDICAT PRINCIPAL DE COPROPRIÉTÉ DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER CENTRE COMMERCIAL LES NATIONS ayant siège [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [I] ALIZERAI, prise en la personne de Maître Florence TULIER-POLGE, pour ce domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA substituée par M^e Thomas CUNY, avocats au barreau de NANCY

SYNDICAT SECONDAIRE A DU CENTRE COMMERCIAL LES NATIONS ayant siège [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [I] ALIZERAI, prise en la personne de Maître Florence TULIER-POLGE, pour ce domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA substituée par M^e Thomas CUNY, avocats au barreau de NANCY

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, chargée du rapport,

Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Février 2024, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier délivré le 30 juin 2021, le syndicat principal du centre commercial Les Nations et le syndicat secondaire A du centre commercial Les Nations ont fait assigner, selon la procédure accélérée au fond, Monsieur [P] [U] et Madame [N] [U] en paiement des charges de copropriété.

Par décision réputée contradictoire du 9 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Nancy a :

— condamné Madame et Monsieur [U] à verser la somme de 31240,22 euros, à la date du 4 janvier 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 24845,31 euros, à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020, et à compter de la présente assignation pour le surplus au syndicat principal de la copropriété des Nations,

— condamné Madame et Monsieur [U] à verser la somme de 5675,50 euros, à la date du 4 janvier 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3229,22 euros à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020, et à compter de la présente assignation pour le surplus au syndicat secondaire A de la copropriété des Nations,

— condamné Madame et Monsieur [U] à verser la somme de 800 euros au syndicat principal de la copropriété de l’ensemble immobilier centre commercial les Nations au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame et Monsieur [U] à verser la somme de 800 euros au syndicat secondaire A de la copropriété de l’ensemble immobilier centre commercial les Nations au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision malgré appel,

— condamné Madame et Monsieur [U] aux dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que les sommes dues par les époux [U] sont immédiatement exigibles au motif qu’ils ne les ont ni versées à leur date d’exigibilité ni après les mises en demeure adressées par les syndicats de copropriété de l’ensemble immobilier Centre Commercial Les Nations, restées infructueuses passé un délai de trente jours. Il fixe les sommes dues au regard des pièces justificatives versées par les syndicats des copropriétaires.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 7 juillet 2023 Madame et Monsieur [U] ont a relevé appel de cette décision.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 27 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame et Monsieur [U] demandent à la cour, sur le fondement des articles 565 du code de procédure civile ainsi que des articles 1353, 1342-4, 1342-10 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 9 mai 2023 par le président du tribunal judiciaire de Nancy, en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat principal du centre commercial Les Nations les sommes respectives de 31240,22 euros et de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et au syndicat secondaire A les sommes respectives de 5675,50 euros et de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat de copropriété principal du centre commercial Les Nations et le syndicat de copropriété secondaire A du centre commercial Les Nations de leur appel incident,

Et, statuant à nouveau,

A titre principal, si la cour devait considérer que l’ordonnance rendue le 9 mai 2023 est une ordonnance de référé,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse sur le décompte des sommes restant dues par eux au syndicat principal du centre commercial Les Nations,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse sur le décompte des sommes restant dues par eux au syndicat secondaire A du centre commercial Les Nations,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes des deux syndicats de copropriété,

— leur donner acte, à titre subsidiaire, de ce qu’ils offrent à titre de dation en paiement de céder leurs lots n° 106, 801, 802 et 804 aux syndicats de copropriété en paiement de leur dette, sur la base d’une évaluation qui sera fixée par expert,

— dire que les frais de cette expertise se feront aux frais avancés de la copropriété, en sa qualité d’acheteur,

A titre subsidiaire, si la cour devait considérer que l’ordonnance rendue le 9 mai 2023 est une ordonnance ou un jugement rendu(e) selon la procédure accélérée au fond,

— débouter le syndicat de copropriété principal du centre commercial Les Nations de l’intégralité de ses demandes à leur encontre,

— débouter le syndicat de copropriété secondaire A du centre commercial Les Nations de l’intégralité de ses demandes formées à leur encontre,

— dire que les comptes des syndicats de copropriété principal et secondaire A des années 2016, 2017 et 2018 n’ont pas été dûment approuvés et ne leur sont pas opposables,

— dire en conséquence qu’il y a lieu d’expurger des décomptes des syndicats de copropriété principal et secondaire A du centre commercial Les Nations toutes les sommes mises en compte au titre des exercices 2016, 2017 et 2018,

— dire qu’en tout état de cause, il y a lieu d’expurger du décompte du syndicat de copropriété principal du centre commercial Les Nations les sommes respectives de 1808,78 euros, de 234,23 euros, de 41,86 euros, 2 212,44 euros, de 1 656,00 euros, de 749,53 euros et de 360,00 euros,

— dire qu’en tout état de cause, il y a lieu d’expurger du décompte du syndicat de copropriété secondaire A les sommes respectives de 239,09 euros, de 41,86 euros, de 196,07 euros et de 196,58 euros,

— leur donner acte, à titre subsidiaire, de ce qu’ils offrent à titre de dation en paiement de céder leurs lots n° 106, 801, 802 et 804 aux syndicats de copropriété en paiement de leur dette, sur la base d’une évaluation qui sera fixée par expert,

— dire que les frais de cette expertise se feront aux frais avancés de la copropriété, en sa qualité d’acheteur,

Et, en tout état de cause,

— condamner le syndicat principal du centre commercial Les Nations à leur payer une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat secondaire A du centre commercial Les Nations à leur payer une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les syndicats principal et secondaire A du centre commercial Les Nations aux dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 30 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat principal du centre commercial Les Nations et le syndicat secondaire A du centre commercial Les Nations demandent à la cour, sur le fondement des article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer l’ordonnance du 09 mai 2023 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la dette de Monsieur et Madame [U] à leur égard,

— débouter Monsieur et Madame [U] de l’intégralité de leurs demandes,

En conséquence,

— condamner Monsieur et Madame [U] à régler la somme de 41119,96 euros à la date du 29 septembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 24845,3l euros à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020, et à compter de l’assignation pour le surplus au syndicat principal de la copropriété des Nations,

— condamner Monsieur et Madame [U] à régler la somme de 8477,01 euros à la date du 29 septembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3229,22 euros à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020, et à compter de l’assignation pour le surplus au syndicat secondaire A de la copropriété des Nations,

Y ajoutant,

— condamner Monsieur et Madame [U] à régler la somme de 1000 euros au syndicat principal du centre commercial des Nations ainsi que la somme de 1000 euros au syndicat secondaire A du centre commercial des Nations en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 décembre 2023.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 9 janvier 2024 et le délibéré au 20 février 2024

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Madame et Monsieur [U] le 27 novembre 2023 et par le syndicat principal du Centre Commercial Les Nations et le syndicat secondaire A du Centre Commercial Les Nations le 30 novembre 2023 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 18 décembre 2023 ;

Par acte authentique reçu par Maître [S] le 25 juillet 2016, Madame et Monsieur [U] ont acquis de la SCI Reynald-Immo moyennant le prix de 26000 euros les 4 lots suivant dépendant de l’immeuble en copropriété 'Les Nations’ situé [Adresse 3] à [Localité 4] :

— lot 106 (une réserve),

— lot 801 (un accès en demi-niveau),

— lot 802 (une boutique en demi niveau en mezzanine),

— lot 804 (une boutique au niveau B).

La copropriété connaît de très importantes difficultés, qui ont conduit à la désignation d’un administrateur provisoire pour le syndicat principal et les deux syndicats secondaires A et B, en la personne de Maître [J] selon ordonnances du premier vice-président du tribunal de grande instance de Nancy en date du 28 septembre 2017 et du président du 20 septembre 2018, l’investissant de tous les pouvoirs du syndic, chacune pour une durée d’un an.

Maître [J] a été remplacée par ordonnance du 30 septembre 2019 par Maître [I], dont la mission a été étendue par ordonnance du 18 octobre 2019 à l’ensemble des pouvoirs de l’assemblée générale à l’exception des a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (actes d’acquisition immobilière et de disposition ; modification et établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes). Maître [I] a régulièrement été prolongée dans ses fonctions d’administrateur provisoire (pièce 52).

Avant l’engagement de la procédure, Madame et Monsieur [U] ont réglé 245,75 euros en 2018 ; puis après avoir fait l’objet d’une mise en demeure par avocat, 2200 euros en décembre 2020 et janvier 2021 ; ils ont ensuite procédé à des versements réguliers entre août 2020 et la réinscription de l’affaire au rôle du tribunal.

Préalablement, sur la nature de la décision entreprise

Il ressort de l’assignation que Madame et Monsieur [U] ont été assignés devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond et que le dispositif de la décision rendue est celui d’un jugement.

Dès lors, le fait que la première page de la décision comporte une erreur matérielle en la qualifiant d’ordonnance émanant du service du référé – erreur reprise dans l’acte de signification – est sans emport sur la nature de la décision rendue par le président du tribunal, à savoir non pas une ordonnance en qualité de juge des référés, mais un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond en application des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En effet, il est versé aux débats des mises en demeure restées infructueuses permettant de recourir à la procédure accélérée au fond.

En conséquence, le moyen tenant au caractère sérieusement contestable de l’obligation, mentionné comme prétention dans le dispositif des conclusions des appelants, n’est pas opérant pour s’opposer aux demandes.

SUR LES SOMMES RÉCLAMÉES

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. '

Le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement de charges de copropriété doit, en application de l’article 1353 du code civil, apporter la preuve de la créance dont il réclame le paiement.

En application de ces textes, une jurisprudence bien établie de la Cour de cassation précise qu’il lui incombe de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables (Civ. 3, 12 janvier 2022, n°21-10.481 ; 24 octobre 2019 n°18-19.172).

* Sur l’approbation des comptes

Exercice 2016

Les comptes de l’exercice 2016 du syndicat principal ont fait l’objet d’une approbation par délibération n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 18 mai 2017 (pièce 9a). Ceux du même exercice du syndicat secondaire A l’ont été par l’assemblée générale des copropriétaires tenue à la même date (pièce 14a).

Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les appelants, il est établi que les comptes de l’exercice 2016 ont été approuvés par les deux assemblées générales des copropriétaires tenues le 18 mai 2017 et l’annulation par jugement du 5 décembre 2019 de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires tenue le 12 juillet 2017 est sans emport sur la régularité des assemblées générales tenues les 18 mai 2017. Il n’est pas établi que les délibérations approuvant les comptes ont été annulées et elles doivent donc être tenues pour régulières.

Exercices 2017 et 2018

Maître [J], désigné comme administrateur provisoire avec les pouvoirs du syndic à compter du 28 septembre 2017, a été remplacé par Maître [I] par ordonnance du 30 septembre 2019, régulièrement renouvelée depuis.

Sa mission a été étendue par ordonnance du 18 octobre 2019 à l’ensemble des pouvoirs de l’assemblée générale à l’exception des a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est exact que chaque assemblée générale des copropriétaires a conservé les attributions que la loi lui reconnaît relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes avant l’ordonnance du 18 octobre 2019, laquelle a confié ces prérogatives à Maître [I].

Néanmoins, il n’est pas contesté que les comptes des exercices 2017 et 2018 des deux syndicats des copropriétaires n’ont jamais été approuvés par des assemblées générales tenues antérieurement au 18 octobre 2019.

L’assemblée générale des copropriétaires devant être réunie au moins une fois par an (article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967), l’exercice comptable couvrant une période de 12 mois (article 5 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005) et le syndicat des copropriétaires approuvant les comptes de l’exercice clos (article 2 du décret du 14 mars 2005). Il s’ensuit que les textes applicables posent le principe que les comptes doivent être approuvés lors de l’assemblée générale des copropriétaires tenue dans l’année suivant la clôture de l’exercice.

Aucune sanction n’est fixée, que ce soit dans l’hypothèse où l’assemblée générale refuse de voter l’approbation des comptes, comme dans celle où elle n’est pas réunie. En effet, l’approbation des comptes constitue une opération indispensable à la bonne et régulière administration du syndicat des copropriétaires qui demeure donc compétent pour statuer sur l’approbation des comptes au delà de la période d’un an après la clôture de l’exercice, si l’assemblée générale tenue pendant cette année n’a pas approuvé les comptes pour quelle que cause que ce soit.

En conséquence, dès lors que l’ensemble des pouvoirs de l’assemblée générale à l’exception des a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ont été confiés à Maître [I] par ordonnance du 18 octobre 2019, elle a été investie, sans qu’un pouvoir spécifique à cette fin soit nécessaire, du pouvoir d’approuver les comptes des syndicats principal et secondaire A des copropriétaires pour les exercices 2017 et 2018 qui ne l’avaient pas été auparavant.

Dès lors, contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur et Madame [U], Maître [I] a valablement approuvé les comptes des exercices 2017 et 2018 des deux syndicats par quatre décisions respectives en date des 17 novembre 2023 (pour l’exercice 2017 des deux syndicats – pièces 57) et des 29 janvier 2020 (pour l’exercice 2018 des deux syndicats – pièces 11 a et 16 a), étant rappelé qu’un copropriétaire n’est pas fondé à contester ces décisions (Civ. 3, 13 avril 2022, n°21-15.923). Il ne peut être dès lors tiré aucune conséquence de l’absence de justification de la notification de ces décisions, qui n’a pas d’incidence sur leur régularité, mais uniquement sur le point de départ pour exercer l’action en contestation, en l’espèce non reconnue aux copropriétaires.

*** S’agissant des anomalies dans les comptes

Il convient de rappeler que trois grandes catégories de sommes peuvent être réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des dépenses communes (articles 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1965) :

— les charges qui sont les dépenses qui incombent définitivement aux co-propriétaires,

— les provisions qui sont les sommes réclamées en attente du solde définitif des comptes,

ces deux catégories concernent les frais de fonctionnement courant (comprises dans le budget prévisionnel article 43 du décret) et les travaux hors maintenance (article 44 du décret)

— les avances définies comme 'les fonds destinés par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale’ à constituer des réserves.

Par ailleurs, le paiement des frais de recouvrement des sommes dues incombe au seul copropriétaire concerné (article 10-1 de la loi de 1965).

Anomalies invoquées sur l’exercice 2016

Les appelants font valoir que les décomptes du syndicat principal et du syndicat secondaire débutent chacun par une écriture au débit, respectivement de 1808,78 euros et de 239,09 euros, qui sont imputables à leur vendeur, ce que le syndicat des copropriétaires conteste en expliquant qu’il s’agit des 4èmes appels de fonds (provision trimestrielle) réclamés le 1er octobre 2016, imputable au copropriétaire à cette date.

Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 'La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale'.

D’après l’article du décret du 17 mars 1967, 'À l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot: 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur'.

Les époux [U], devenus copropriétaires le 25 juillet 2016, étaient donc redevables envers les deux syndicats de la provision du 4ème trimestre appelée le 1er octobre suivant et donc exigible postérieurement à la cession.

Ils ne peuvent utilement faire valoir que les régularisations opérées le 18 mai 2017 de l’exercice 2016 ont fixé à leur crédit les sommes de 1520,93 euros (syndicat principal) et 1520,93 euros (syndicat secondaire), d’une part puisque ces sommes ont été portées à leur crédit à la date à laquelle elles ont été arrêtées, d’autre part puisque ces régularisations ne sont pas de nature à remettre en cause l’exigibilité des sommes qui leur ont été auparavant réclamées.

Les appelants ont également contesté le paiement des 234,23 euros de charges réclamé également le 1er octobre 2016 au titre du premier bilan énergétique, au motif que la pièce justificative n’avait pas été transmise dans un premier temps par le syndicat des copropriétaires. Ils admettent que le syndicat des copropriétaires a ensuite produit celle-ci (pièce 36), de telle sorte que la somme réclamée à ce titre est justifiée.

Anomalies invoquées sur les exercices 2017-2018-2019-2020-2022

— Sur le poste créances irrecouvrables

S’agissant du syndicat principal, les appelants constatent que 2137,01 euros leur sont imputés au débit, puis remis à leur crédit (en raison de l’annulation prononcée par le jugement du 5 décembre 2019), à nouveau à leur débit le 12 juillet 2017, annulée le 11 janvier 2018 et remis à leur débit le 1er septembre 2020 pour 2877,17 euros.

Les écritures contrepassées ne peuvent pas donner lieu à rectification du compte, puisque le syndicat des copropriétaires n’en demande pas le paiement.

S’agissant de la dernière écriture, il résulte des procès-verbaux de décision prises par Maître [I] qu’elle a décidé d’un appel de fonds exceptionnel de 520980,19 euros pour financer les créances irrecouvrables le 20 juillet 2020 (pièce 12 b) et que les comptes de l’année 2020 ont été approuvés le 1er juillet 2021 (pièce 22 a).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires réclame à juste titre la quote-part des époux [U] sur ce poste, telle qu’elle a été portée au débit de leur compte le 1er septembre 2020.

Concernant le syndicat secondaire, les deux écritures relatives aux créances irrecouvrables (en date des 1er janvier 2017 et 12 juillet 2017) ont été contrepassées le 1er avril 2017 et le 11 janvier 2018, de telle sorte qu’il n’est réclamé à Monsieur et Madame [U] aucune somme à ce titre.

— Sur les postes avance de trésorerie et reconstitution de trésorerie

Les appelants contestent devoir au syndicat principal :

— les 2212,44 euros réclamés pour 'augmentation avance’ durant l’exercice 2019,

— les 107,18 euros réclamés pour 'reconstitution trésorerie’ le 29 janvier 2020,

— les 1656 euros réclamés pour 'avance de trésorerie’ le 1er septembre 2020,

— les 114,24 euros réclamés pour 'remboursement passif’ le 1er janvier 2022.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’ils résultent de décisions de Maître [I].

Le syndicat ne verse aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires ayant adopté une résolution justifiant la réclamation de ces sommes avant que les pouvoirs de celle-ci ne soient dévolus, le 18 octobre 2019, à Maître [I].

Il s’ensuit que le syndicat principal ne justifie pas être créancier des 2212,44 euros réclamés durant l’exercice 2019 à Monsieur et Madame [U].

Les procès-verbaux de décisions prises par Maître [I] les 29 janvier 2020 et 20 juillet 2020 (pièces 12 – a et b) établissent qu’elle a arrêté des appels de fonds exceptionnels pour reconstituer la trésorerie du syndicat de 26000 euros et de 299860,19 euros, payables immédiatement. Les comptes de l’année 2020 ont été approuvés le 1er juillet 2021 (pièce 22 a).

En conséquence, les sommes réclamées durant l’exercice 2020 sont effectivement dues.

S’agissant de la somme réclamée en 2022, aucun des procès-verbaux de décisions prises par Maître [I] versés aux débats ne justifie de cet appel de fond exceptionnel.

Il s’ensuit que le syndicat principal ne justifie pas être créancier des 114,24 euros réclamés 1er janvier 2022 à Monsieur et Madame [U].

S’agissant du syndicat secondaire pour lequel les appelants émettent les mêmes contestations sans les détailler, l’extrait de compte (pièce 34) permet de constater que leur ont été imputés à leur débit :

— une somme de 141,24 euros intitulée 'reconstitution de trésorerie’ le 29 janvier 2020,

— une somme de 196,07 euros intitulée 'reconstit. trésor. Cptes 2019 ' le 1er septembre 2020.

Les procès-verbaux de décisions prises par Maître [I] le 29 janvier 2020 et 20 juillet 2020 (pièce 18 – a et b) établissent qu’elle a arrêté des appels de fonds exceptionnels pour reconstituer la trésorerie du syndicat de 23000 euros et de 24949,28 euros, payables immédiatement. Les comptes de l’année 2020 ont été approuvés le 1er juillet 2021 (pièce 26 a).

En conséquence, les sommes réclamées durant l’exercice 2020 sont effectivement dues.

— Sur les appels de fonds 'travaux commission de sécurité'

Les appelants contestent devoir les 749,53 euros réclamés par le syndicat principal selon écriture du 1er février 2022.

Si le syndicat principal verse bien un décompte opérant répartition sur les lots dont les époux [U] sont propriétaires des sommes dues au titre du 'budget travaux et exceptionnels’ (deuxième feuillet 24 b), en revanche, il ne verse pas de document comptable permettant de justifier la somme à répartir entre les copropriétaires. D’ailleurs, il ne vise pas dans ses écritures l’existence d’une telle pièce, comme il le fait pour le bilan énergétique lui aussi spécifiquement contesté par les appelants.

Il s’ensuit que le syndicat principal ne justifie pas être créancier des 749,53 euros réclamés 1er février 2022 à Monsieur et Madame [U].

Il en va de même de l’appel de fonds de 196,58 euros réclamé le 1er février 2022 par le syndicat secondaire des copropriétaires.

Frais de recouvrement et de contentieux contestés

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'sont imputables au seul copropriétaire concerné :

«a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; «b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire'.

Il appartient, en application de l’article 1353 du code civil, au syndicat des copropriétaires qui se prétend créancier de tels frais de justifier du montant exposé – soit des dépenses directement exposées, soit des frais facturés par le syndic professionnel en versant le contrat de syndic – et des diligences effectuées.

Il est réclamé à Monsieur et Madame [U] :

— par le syndicat principal : 41,86 euros le 15 novembre 2016 ; 41,86 euros le 21 février 2017 ; 48 euros le 24 mai 2017 ; 48 euros le 8 septembre 2017 ; 48 euros le 23 janvier 2018 pour des relances, ainsi que 360 euros le 20 février 2020 pour 'facture honoraire dossier cont’ (contentieux) ;

— par le syndicat secondaire : 41,86 euros le 15 novembre 2016 ; 41,86 euros le 21 février 2017 ; 48 euros le 24 mai 2017 ; 48 euros le 8 septembre 2017 ; 48 euros le 23 janvier 2018 pour des relances.

Or il n’est versé aucun justificatif par les syndicats, de nature à établir, d’une part, le montant facturé (pas de versement du contrat de syndic en particulier), d’autre part, de la réalisation des diligences effectuées s’agissant de l’envoi des recommandés (aucun justificatif antérieur au courrier recommandé en date du 24 juin 2020).

En conséquence, le syndicat principal ne justifie pas être créancier de la somme de 587,72 euros et le syndicat secondaire de la somme de 227,72 euros.

Sur l’imputation des paiements faits entre le 29 juillet 2021 et le 25 mai 2023

Les appelants font valoir que les sommes qu’ils ont versées entre le 29 juillet 2021 et le 25 mai 2023 (premier versement de 1425,02 puis 11 versements de 1100 euros) ne se retrouvent pas dans les décomptes produits en côte 33 et 34 et qu’ils ne comprennent pas les nouveaux décomptes où ces sommes apparaissent.

Il n’est pas contesté qu’aucune règle d’imputation de ces paiements n’a été effectuée.

Contrairement à ce qui est soutenu, les versements effectués par les appelants ont bien été pris en compte dès les premiers extraits, apparaissant dans leur intégralité au profit du syndicat principal mais ventilés à chaque fois sur plusieurs lignes comptables. Le nouvel extrait du syndicat principal édité à compter du 1er janvier 2022 les fait apparaître en un seul versement, les deux extraits concordent puisqu’après imputation des reports à nouveau, ils font apparaître chacun un solde débiteur de 28012,33 euros le 24 janvier 2022.

Le moyen sera en conséquence écarté.

Les pièces versées par les syndicats établissent que Monsieur et Madame [U] sont redevables de l’intégralité des sommes réclamées à l’exception de celles qui ont été écartées (soit 424,30 euros de frais de recouvrement et d’appel de fonds commission de travaux sécurité pour le syndicat secondaire et 3663,93 euros pour le syndicat principal comprenant les frais de recouvrement, l’appel de fonds commission de travaux sécurité, le poste augmentation avance en 2019 et le poste recouvrement passif en 2022), de telle sorte que les copropriétaires doivent être condamnés au paiement de :

— la somme de 37456,03 euros au profit du syndicat principal des copropriétaires Les Nations, montant arrêté à la date du 29 mars 2023, avec intérêt légal sur la somme de 22045,15 euros à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020 (frais de recouvrement et augmentation avance non retenus déduits),

— la somme de 8052,71 euros au profit du syndicat secondaire des copropriétaires Les Nations, montant arrêté à la date du 29 mars 2023, avec intérêt légal sur la somme de 3001,50 euros à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020 (frais de recouvrement non retenus déduits).

SUR LES AUTRES DEMANDES ANNEXES

Selon l’article 1342-4 du code civil, le créancier peut accepter de recevoir autre chose que ce qui lui est dû.

Le syndicat des copropriétaires refusant la proposition de dation en paiement des lots dont Monsieur et Madame [U] sont propriétaires, la proposition de ceux-ci ne peut être entérinée.

Monsieur et Madame [U] sont très partiellement reçus en leur recours. Il n’en reste pas moins qu’ils sont redevables de sommes très importantes aux deux syndicats des copropriétaires et que leurs moyens de défense n’ont pas pu être examinés en première instance dans la mesure où ils étaient défaillants.

Il convient, en conséquence, de les condamner aux dépens d’appel.

Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il seront également condamnés à payer à chacun des syndicats des copropriétaires la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur propre demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 9 mai 2023 par le président du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [U] :

— à verser la somme de 31240,22 euros, à la date du 4 janvier 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 24845,31 euros, à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020, et à compter de la présente assignation pour le surplus au syndicat principal de la copropriété des Nations,

— à verser la somme de 5675,50 euros, à la date du 4 janvier 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3229,22 euros à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020, et à compter de la présente assignation pour le surplus au syndicat secondaire A de la copropriété des Nations ;

Le confirme en ce qu’il a statué sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Statuant à nouveau dans la limite des chefs contestés,

Déboute le syndicat principal des copropriétaires Centre commercial des Nations de sa demande en paiement dans la limite de 3663,93 euros ;

Déboute le syndicat secondaire A des copropriétaires Centre commercial des Nations de sa demande en paiement dans la limite de 227,72 euros ;

Condamne Monsieur et Madame [U] à payer la somme de 37456,03 euros (TRENTE-SEPT MILLE QUATRE CENT CINQUANTE-SIX EUROS ET TROIS CENTIMES), arrêtée à la date du 4 janvier 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 22045,15 euros, à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020, et à compter de la présente assignation pour le surplus au syndicat principal des copropriétaires Centre commercial des Nations ;

Condamne Monsieur et Madame [U] à payer la somme de 8052,71 euros (HUIT MILLE CINQUANTE-DEUX EUROS ET SOIXANTE-ET-ONZE CENTIMES), arrêtée à la date du 4 janvier 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3001,50 euros, à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020, et à compter de la présente assignation pour le surplus au syndicat secondaire A des copropriétaires Centre commercial des Nations ;

Condamne Monsieur et Madame [U] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne Monsieur et Madame [U] à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au syndicat principal des copropriétaires Centre commercial des Nations,

— la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au syndicat secondaire A des copropriétaires Centre commercial des Nations ;

Les déboute de leur propre demande de ce chef.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en quatorze pages.